事故物件の売却時は告知が必須｜告知対象と違反時のペナルティを完全解説

事故物件を売却（賃貸）する際は告知が必須

過去に物件内で自殺が起きたなど、買主の契約判断に重大な影響を与える瑕疵（不具合や欠陥）がある場合は、売主は買主にその旨を告知する必要があります。

告知義務を怠ると契約不適合責任として、売主は買主から契約解除や損害賠償を請求される恐れがあるからです。

事故物件を賃貸に出す場合も借主の契約判断に重大な影響を与える瑕疵（不具合や欠陥）がある場合は、貸主は借主にその旨を告知する必要があります。

買主や借主の契約判断に重大な影響を与える瑕疵（不具合や欠損）については告知義務の対象になるケースで詳しく説明します。

人の死に関するガイドラインが策定し告知義務の基準が明確化

告知義務の基準を明確化するために、国交省は「人の死に関するガイドライン」を策定して2021年10月8日から運用化されました。

不動産のスムーズな取引や流通を円滑にするために告知義務の基準を明確にする必要があったからです。

というのも、病死や自殺、殺人などの瑕疵が取引の判断にどの程度影響するかは人によって異なります。

人の死に関するガイドラインが策定される以前は、告知義務の明確な基準がなかったので宅建業者はリスク回避のために貸主が高齢者の入居を拒む傾向にありました。

ガイドラインをもとに告知が必要な瑕疵について解説します。

告知義務の対象になるケース

上記で述べた通り、買主の判断に重大な影響を与える事項（瑕疵）がある場合は告知する必要があります。

重大な影響を与える瑕疵といっても色々ありますが、大きく４つに分類されます。

告知義務がある物件は他殺や自殺などの心理的瑕疵がある物件です。

告知が必要な心理的瑕疵について下記で説明します。

上記の３つは買主や借主の契約の判断に重大な影響を与えると考えられ、国交省のガイドラインに告知義務がある死因として記載されています。

このような条件をもとに、適切な対応を判断しましょう。

告知義務の対象外になるケース

人が亡くなった物件すべてに告知義務があるわけではありません。

死因の全てが買主の契約判断に重大な影響を与える瑕疵に該当するわけではないからです。

下記のような場合は告知する必要がありません。

賃貸に出す際は、他殺や自殺などの告知義務が必要な瑕疵が発生してから3年経過すると告知義務の対象外になると記載しましたが、賃貸に出す場合と売却する場合で告知義務の期間は変わります。

詳細は後ほど解説します。

告知義務の対象になる他殺や自殺、事故死がマンションの共用部で起きた場合は告知義務が発生しないのが一般的です。

ただし、買主から訴訟される可能性はゼロにはならないので、トラブルを避けるためにも告知することを推奨します。

マンション内の他の部屋で人が亡くなった場合、自分の物件を売却するときにその旨を告知する必要はありません。

また、非常階段など普段使用しない共用部で人が亡くなっていた場合も告知義務がありません。

告知義務を伝える相手が不動産業者または買主か理解してもらうために下記で告知義務の伝え方について紹介します。

事故物件の告知義務は売買契約の担当者に伝える

基本的に告知義務がある物件を売却する際は、物件状況報告書に告知事項を記載して買主へ報告します。

物件状況報告書にある「売買物件やその近隣で発生した事故や事件、近隣住民の迷惑行為等の買主の心理的影響があるとされる事項」に売買契約の担当者が記載します。

仲介業者に売却活動を依頼する場合は、売買契約の担当者が買主に渡す物件状況報告書を作成するので、売買契約の担当者に告知事項を伝えましょう。

物件を売却する際の担当者が売買契約時に買主へ告知事項を説明するからです。

売買契約の担当者が物件の詳細を売主に確認します。「告知したほうがいいかな」と少しでも思ったら担当者に相談しましょう。

売主は契約書面で買主に告知しないと、契約不適合責任になり契約解除や損害賠償を請求されるリスクが発生します。

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告知義務がいつまであるのか

一組でも入居すれば告知義務がなくなると誤解している方も居ますが、告知義務は残り続けます。

事故物件を賃貸に出すか、売却するかによって告知義務が残り続ける期間は異なります。

トラブルに発展しないためにも説明していきます。

事故物件を売却する際は永久に告知義務が発生する

殺人、自殺、事故死など買主の判断に重大な影響を与える瑕疵は告知義務の対象になり、物件を売却する際は死亡してから何年経過していようが必ず告知する必要があります。

国交省が策定した『人の死に関するガイドライン』にも告知義務が永久に発生すると記載されており、賃貸物件よりも売買契約の方が取引価格などの額が大きく、トラブルへ発展した際の経済的影響が大きいと考えられるからです。

繰り返しになりますが、自然死（病死、老衰）など告知義務がない瑕疵は売却する際も告知する必要はありません。

賃貸する際は3年間告知義務がある

告知義務の対象になる他殺や自殺などが起きた物件を賃貸に出す際は、死亡が発覚してからおおむね3年経過すれば告知義務がなくなります。

実際に、国土交通省が策定したガイドラインに、賃貸借取引をする対象の物件で他殺や自殺などの心理的瑕疵がある場合は、賃貸の場合おおむね3年間告知義務があると記載されています。

しかし、ニュースや新聞に取り上げられるなど事件性や周知性、社会に与えた影響が特に高い場合は告知が必須です。

物件を解体しても告知義務はなくならない

事故物件を解体して更地にしても告知義務がなくなることはありません。

物件を解体して更地にした状態でも、過去に他殺や自殺などがあった事実が消えることはなく、心理的抵抗感が残り続けるからです。

告知義務があるのに告知をせずに売却したらどうなるのか確認しましょう。

告知義務を違反した場合のペナルティ

買主の判断に重大な影響を与える瑕疵を告知しないで売却した場合、トラブルに発展する可能性があることを伝えてきました。

この章では、トラブルの具体的内容について紹介します。

告知義務を怠ると、売却後に買主や借主から契約不適合責任として、「損害賠償請求」「契約解除」「追完請求」「代金減額」の４つのいずれかを請求される可能性があります。

売却を依頼する不動産仲介業者の担当者に告知事項を伝えたとしても、瑕疵の感じ方には個人差があるので、物件を引き渡した後にトラブルになるリスクは少なからず発生します。

売主が負う契約不適合責任を免責にすることも可能ですが、一般個人同士が取引する仲介を通した売買では基本しません。

そこで事故物件を専門に扱う不動産買取業者なら、売主の責任を完全に免責した上で売却することが可能です。

次項で詳しく解説します。

事故物件を専門に取り扱う買取業者に売却しよう

専門の買取業者に売却することで契約解除や損害賠償請求が起きることはありません。

専門の買取業者は事故物件のエキスパートです。瑕疵を把握したうえで事故物件を買い取るので売却後に売主とトラブルになく、買主から訴えられる心配もありません。

実際に、事故物件専門の買取業者は契約不適合責任を免責したうえで直接買い取ります。

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告知義務がある事故物件を賃貸に出すことは可能

入居者が亡くなって告知義務が発生しても、正しい手順を踏めば再び貸し出すことができます。

まずは、賃貸借契約をしている入居者が亡くなってから、再び物件を賃貸に出す流れを簡単に説明します。

事故物件は通常の物件よりも賃料が30〜50％程度安くなる傾向にあります。

借り手が見つからなければ、入居後一定期間家賃を無料にするフリーレントキャンペーンを行うなどの努力が必要になります。

他殺や自殺など心理的瑕疵がある物件を賃貸に出す場合は人が亡くなってからおおむね3年間は告知義務があります。

入居後にトラブルにならないためにも、客付けを依頼する不動産業者に瑕疵を告知しましょう。

まとめ

事故物件の告知義務について詳しく解説しました。

自分の物件を告知する必要があるかは、遺体の発見場所や死因によっても異なります。

告知義務がある物件を告知せずに売却した場合、買主から契約解除や損害賠償を請求される恐れもあります。

もしトラブルが嫌なら、事故物件専門の買取業者に売却することで、売主は買主から契約解除や損害賠償を請求される恐れがなくなります。

弊社は事故物件を専門に取り扱う買取業者です。弊社では売主の契約不適合責任を免責させていただきます。

無料査定してますのでお気軽にお問い合わせください。

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