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不動産の共有状態を解消する裁判「共有物分割請求訴訟」を丁寧に解説

不動産の共有状態を解消する裁判「共有物分割請求訴訟」を丁寧に解説 共有持分

不動産を共有していると、自由に活用や処分もできないので不便です。
共有状態を解消したいとき、他の共有者と話し合って解決できればよいのですが、協議が整わない場合には共有物分割訴訟という裁判をしなければなりません。

今回は共有不動産を分割する裁判である「共有物分割訴訟」の流れや方法、費用など、丁寧に解説していきます。

共有物分割請求訴訟とは?

共有物分割訴訟とは、裁判所で共有物を分割してもらうための裁判です。

たとえば不動産を共有している場合、自分たちで話し合いをして持分を移動させたり売却したりして分割できれば良いのですが、交渉が決裂するケースも少なくありません。

共有名義で意見が合わない

そのようなとき、裁判所に訴えて裁判官の判断により共有不動産を分割してもらいます。
それが共有物分割請求訴訟です。
(※共有物分割請求や共有物分割請求訴訟、共有物分割訴訟など色々な呼ばれ方をしますが基本的に同じです。)

他の共有持分権者と意見が合わず共有状態を解消できない場合でも、共有物分割訴訟をすれば不動産をそれぞれの持分に分割してもらえて共有状態を解消できます。

共有物分割請求訴訟については、以下も参考にして下さい。

共有物分割請求とは?実際に裁判を起こす方法と手順
不動産の共有状態を解消したいときには「共有物分割請求」をしなければなりません。 他の共有持分権者と話し合っても分割に合意できない場合、裁判所で「共有物分割訴訟」という裁判を起こす必要があります。 共有物分割訴訟をするとどのような結果...

共有物分割請求訴訟までの流れ

協議

共有物分割請求訴訟をするには、前提として「当事者間の協議」が必要です。

協議をせずにいきなり訴訟を起こすことはできません。

協議
まずは他の共有持分権者に声をかけて、自分たちで共有不動産を分割できないか話し合いましょう。

また後日に訴訟を提起したときに、相手から「協議をしていない」といわれないようにするため「内容証明郵便」を使って協議の申し入れを行うべきです。
内容証明郵便を使うと控えが残るので、協議が行われた証拠が残ります。

訴訟提起

協議が決裂したら、地方裁判所で共有物分割請求訴訟を提起します。
管轄は「相手方の住所地」または「不動産の所在地」の地方裁判所です。

訴訟提起

調停はしてもしなくても良い

共有物分割請求訴訟の前提として「協議」が必要ですが、「調停」は必須ではありません。
協議が決裂したら、いきなり共有物分割請求訴訟を起こせます。

ただ裁判所で話し合うことによって合意できそうな場合には、訴訟前に「共有物分割調停」を申し立てるのも良いでしょう。
自分たちだけで話し合って解決できなくても、調停委員を交えると合意が成立するケースはよくあります。

共有物分割請求訴訟の期間

共有物分割訴訟を提起してから判決までにかかる期間は、標準的に6か月程度です。

ただ早めに和解が成立して終結する場合には3か月程度で終わりますし、複雑な事案で不動産鑑定などが行われると8か月やそれ以上かかるケースもあります。

共有物分割請求訴訟の判決の種類

共有物分割請求訴訟を行い、最後まで和解ができなかったら裁判所が判決によって不動産の分割方法を決定します。

その場合、以下の3つの方法から分割方法が選択されます。

現物分割

現物分割は、不動産(土地)を分筆して分ける方法です。

共有されている土地を共有持分割合に応じて分筆し、それぞれの共有持分権者へ取得させます。
もっとも基本となる共有物分割方法で、分筆可能な土地であれば現物分割が選択される可能性が高くなります。

具体例
AさんとBさんとCさんが3人で3分の1ずつ、土地を共有している。 裁判所は土地を3分の1ずつの面積で分筆し、AさんとBさんとCさんのそれぞれに取得させた。

現物分割

価格賠償

価格賠償は、誰か1人に不動産を取得させて他の共有持分権者へ代償金を払わせる方法です。

不動産を取得したい希望者があれば優先的に適用されます。
ただし価格賠償を行うには代償金を支払う資力が必要なので、支払能力を確認できなければ価格賠償の判決は出ません。

また不公平にならないよう、共有不動産の適正な価格査定も必要となります。

具体例
AさんとBさんが2分の1ずつ不動産を共有している。不動産の価値は2,000万円。 Aさんが不動産の取得を希望したので、裁判所はAさんに不動産を取得させてAさんからBさんへ1,000万円の代償金を支払うよう命じた。

価格賠償

換価分割

換価分割は、いわゆる競売命令です。
現物分割も価格賠償もできないときに選択されます。

競売によって得られた売却金を共有持分権者がそれぞれの持分割合に応じて取得します。

具体例
AさんとBさんとCさんが土地建物を1/3ずつ共有しており、Aさんが取得を希望しているが代償金の支払能力がない。裁判所は競売命令を下し、不動産は競売になって2,400万円で売れて、AさんとBさんとCさんはそれぞれ800万円ずつ取得した。

換価分割

共有物分割請求訴訟で特定の分割方法を拒否できるのか?

共有物分割訴訟では、特定の分割方法を確実に拒否することは困難です。
なぜなら裁判所が裁量によって「もっとも良いと考える方法」を選択するからです。

たとえば1人が「絶対に競売は避けたい」と思っていても、対象不動産が分筆不可能で誰も取得を希望しなければ換価分割しか選択肢がありません。
ただしこの場合でも、「和解」によって「任意売却」を選択すれば競売命令を避けられます。

また現物分割を避けたければ自分が不動産の買取を希望することによって価格賠償にしてもらえる可能性があります。さらに相手による価格賠償を避けたければ、自分が買取を申し出れば買い取れる可能性があります。

このように、共有物分割請求訴訟では「避けられる結果」と「避けられない結果」があります。
可能な限り希望を実現するために、不動産に強い弁護士によるサポートを受けましょう。

共有物分割請求の判例を分かりやすく解説

以下でいくつか共有物分割訴訟の判例をご紹介します。

競売命令が出されたケース

-東京地裁昭和39年7月15日判決-
共有地の分割が争われた事案です。土地上には複数の人が建物を建てて利用しており、共有者の1人が地代を受け取っていました。裁判で原告は「競売(換価分割)」を求めましたが被告は拒絶していました。
裁判所は、このような状況で現物分割を行うと土地の価値が大幅に低下するおそれが高いとして、土地競売を命じました。

共有物分割請求訴訟:判例

競売が認められたケース

-最高裁昭和57年3月9日判決-
約4万2,000平方メートルの保安林の分割が求められた事案です。
土地共有者は176名存在し、原告は競売命令(換価分割)を求め被告は現物分割を求めていました。
裁判所は「現物分割は物理的には可能である」としながらも「176名もの多人数の共有者に持分割合に応じて現物分割すると5坪未満の狭い単独所有地しか配分されない共有者が何人も出てしまう」「現物分割によって土地の価値が著しく減損してしまうこと」を理由として競売命令を選択しました。

共有物分割請求訴訟:判例

価格賠償が認められたケース

-最高裁平成25年11月29日判決-
もともと共有地だった不動産の共有持分者の1人が死亡し、相続が発生したケースです。
相続が発生した時点において、もともと大部分の持分割合を持っていた共有者が相続人らに対し、価格賠償(自分たちが買い取る)方法での分割を求めて共有物分割訴訟を起こしました。
本件では「相続によって共有になった部分」と「もともと共有だった部分」の2種類の共有関係があったという特殊性があります。
裁判所はこのように遺産共有部分がある場合でも共有物分割請求訴訟は有効であると判断し、原告らの請求通り、価格賠償の方法による分割を認めました。
すなわち大部分の持分割合を持っていた共有者が相続人らから共有持分を買い取る方法での共有物分割が行われました。

共有物分割請求訴訟:判例

共有物分割請求が棄却されるケース(権利濫用)

不動産を共有している場合、基本的には共有物分割を求める権利が認められます。
他の共有持分権者と協議が整わなければ、共有物分割訴訟を起こして強制的に分割してもらえます。

しかし、ときには共有物分割請求訴訟が認められないケースもあるので注意が必要です。
それは権利濫用になる場合です。

すなわち、権利があってもその行使方法があまりに不適切であれば、権利濫用として請求が認められなくなってしまうのです。

たとえば以下のような場合、権利濫用として共有物分割が認められない可能性があります。

  • 夫婦が別居している事案において、夫が妻の居住する夫婦共有名義の不動産について嫌がらせで共有物分割請求した場合
  • 認知症などで成年後見を受けている人が、共有物分割によって強制的に建物から立ち退かねばならず、生活費や医療費をまかなえなくなる可能性がある場合
  • 共有者の1人が共有建物に居住して年金と賃料収入で生計を維持していくことが、当事者間の前提となっていた場合

権利濫用になるかどうかについては法律の専門的な判断が必要なので、迷ったときには弁護士に相談してみて下さい。

共有物分割請求訴訟求を起こす手順

共有物分割訴訟を起こそうと考えるなら、以下の手順で進めましょう。

価格査定

まずは不動産の価格査定を行うべきです。不動産にどのくらいの価値があるかにより、とるべき対応が異なるからです。意外と安ければ価格賠償で自分が買い取る選択も可能ですし、高ければ任意売却が適しているかもしれません。
共有物を分割したければ、最初に不動産会社に簡易価格査定を依頼しましょう。

分割方法を検討

次に「どのような方法で不動産を分割したいか」を考えましょう。自分が買い取るのか相手に買い取ってもらうのか、あるいは売却して代金を分けるのかを検討します。
土地なら分筆する方法もあります。ただ分筆によって価値が低下すると意味がないので、そういった観点も踏まえて検討する必要があります。

資料を集める

他の共有者に協議を持ちかける前に、きちんと資料を集めましょう。たとえば価格査定の資料や不動産全部事項証明書、固定資産評価証明書や納税関係書類、賃料収入を得ているならその資料も入手しておくようお勧めします。

協議を持ちかけ、決裂したら訴訟を起こす

準備ができたら他の共有者へ協議を持ちかけます。協議が決裂したら調停をするか訴訟をするか検討し、訴訟しか道がないなら弁護士に相談して共有物分割請求訴訟を提起してもらいましょう。

共有物分割請求訴訟の費用相場

共有物分割請求訴訟にかかる費用には、裁判所でかかる費用と弁護士費用があります。

裁判所でかかる費用

  • 印紙代
    印紙代は不動産の価格に応じて決まります。
    自分の共有持分割合に応じた固定資産評価額が基準です。
    建物は固定資産評価額の3分の1、土地の場合には6分の1です。
  • 郵便切手
    6,000~7,000円程度の送達用郵便切手が必要です。被告の数が増えると金額が上がります。
  • 鑑定費用
    不動産の価格鑑定が必要になると、別途数十万円の費用がかかる可能性があります。

共有物分割請求訴訟費用

弁護士費用

弁護士費用も不動産価格によって決まるケースが多数です。

計算方法は事務所によって異なりますが、たとえば「時価の3分の1を経済的利益」として、パーセンテージをかけ算して算定する事務所などが典型です。
他にも「着手金が一定で報酬金のみ経済的利益に応じた計算とする事務所」などもあります。

弁護士費用は事務所によって大きく費用が変わるので、依頼前にしっかり見積もりをもらって確認しましょう。

共有物分割請求と遺産分割の関係

先の判例紹介でも触れましたが、不動産を共有する場合、「共有部分と遺産相続部分が併存する」ケースがあります。

もともと共有物件だったところ、共有者の1人が死亡して一部について遺産相続が起こった場合です。

たとえばAさんとBさんとCさんが共有していたとしましょう。
Cさんが亡くなってDさんとEさんが相続しました。

この場合、AさんとBさんとCさんは通常の共有でしたが、DさんとEさんは遺産分割前の共有状態となっています。

一般的に「共有物の分割」については「共有物分割(協議や訴訟)」で行いますが、遺産共有部分の分割については「遺産分割(協議や調停、審判)」で行います。

併存している場合、どちらの手続きで共有状態を解消すべきかが問題となりました。

裁判所は「共有部分と遺産共有部分が共存する場合であっても、共有者からの共有状態解消については、基本的に共有物分割請求で解消すべき」と判断しています。

よって先ほどのAさんとBさんとCさんの事案では、Aさんは相続人であるDさんとEさんに対し「共有物分割請求訴訟」を起こして不動産の分割を求められます。

まとめ

不動産の共有状態を裁判(共有物分割請求訴訟)で解消しようとすると、大変な労力と時間がかかります。弁護士に依頼しなければならないため、数百万円単位の費用がかかる可能性もあります。

それであれば、自分の持分だけを売却する方法を検討されてはいかがでしょうか?
持分だけなら不動産会社の仲介手数料だけですぐに売却できます。労力も時間もかかりませんし、他の共有者とも協議も不要です。ご関心がありましたら是非とも1度、当社までご相談下さい。

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