土地の相続後、すぐに売却したほうがいい理由をわかりやすく解説

土地の相続後、すぐに売却するメリット

土地を相続した後、早いうちに売却をして手放すことで税金による出費を抑えられる場合があります。

固定資産税を払わなくてすむ

土地を手放せば固定資産税を払わなくて済みます。

土地を所有していれば利用の如何にかかわらず固定資産税が課せられ、所有地が市街化区域内の場合は都市計画税もかかってきます。

固定資産税額は土地の「固定資産税評価額」の1.4％となります。（軽減等がない標準税率の場合）

例えば、固定資産税評価額が2000万円の土地であれば、年間28万円、毎平均約2万3千円の出費が発生します。

5年間土地を所有し続けると240万円もの金額になり、一般家庭にとっては決して小さい額とはいえないでしょう。

売却時の税金を軽減できる特例が使える

土地を早期に売却するメリットはもう一つ、「相続した不動産を売却する際の税金」を軽減する「取得費加算の特例（相続財産譲渡の取得費の特例）」を利用できる可能性があることです。

この特例の内容や利用できる条件については後ほど詳しくご説明します。

相続した土地の売却にかかる税金

土地を売却する際にはいくつかの「税金」がかかります。

支払い義務の対象によって支払う税金が異なるため、「自分はいくら税金がかかるのか？」税額を明確にしてから売却の判断をしましょう。

自己判断せずに不動産会社や税理士などの専門家に相談しながら進めていけば安心です。

印紙税

土地を売却するときには「売買契約書」を取り交します。
この契約書に貼付する収入印紙によって印紙税を納税しますが、契約金額によって税率が異なります。

また、2020年3月31日までに作成される契約書は印紙税の軽減が適用になります。

登録免許税

相続した土地に「抵当権」がついている場合は「抵当権抹消登記」が必要です。
この登記の際に「登録免許税」と「司法書士への手数料」がかかります。

抵当権は、金融機関の住宅ローンなどを利用して不動産を購入した場合に、ローン返済ができなくなった事態に備えて金融機関が担保として設定するものです。

売却で土地を買主に引き渡すときには、住宅ローンの残債を支払い、抵当権を抹消しておかないと「買い主が土地購入の住宅ローンを組めない」「支払いが滞った場合、物件を差し押さえられてしまう」などのデメリットが生じます。

「もうローンは完済しているから大丈夫」という場合でも、銀行が抵当権抹消登記をしてくれるわけではありません。

所有者が抵当権抹消登記をし忘れていて、謄本上に抵当権がそのまま残っていることもあるので確認が必要です。

法務局で取得できる「登記簿謄本」の「乙区」の欄に抵当権の状況が記載されているので、自分でも調べることができます。

登録免許税は、不動産1つについて1000円となります。
土地の場合は、１筆ごとに1000円かかるため、土地が3筆であれば、3000円になります。

消費税

消費税がかかってくるのは、土地の売却を不動産仲介会社などに依頼したときの「仲介手数料」や司法書士へ支払う登記の手数料などです。

譲渡所得税

土地を売却して得た利益を「譲渡所得」といい、「所得」とみなされるため所得税がかかります。

これが「譲渡所得税」で、所得税とともに住民税も課税されます。
※所得税の中には、「復興特別所得税」も含まれます。

復興特別所得税とは、東日本大震災の復興に充てる財源として2013年～2037年まで通常の所得税に2.1％上乗せして徴収される税金です。

譲渡所得の算出の方法

譲渡所得税は、売却した価格（譲渡価格）から土地を購入したときの経費と、売却に伴う必要経費を差し引いた金額(譲渡所得金額)にかかってきます。

以下のように算出します。

譲渡所得金額＝売却価格（譲渡価格）－（取得費＋譲渡費用）

※「取得費」・・土地を購入した代金や仲介手数料、印紙代など
※「譲渡費用」・・土地の売却時にかかった仲介手数料や印紙代などの諸費用

税額は土地の所有期間で異なる

譲渡所得税は土地の所有者となった日から売却までの「保有期間」で税率が異なります。

保有期間は所有した日から売却した年の1月1日までの期間になり、保有期間が5年以下は「短期譲渡所得」、5年を超える場合は「長期譲渡所得」といいます。

土地の保有期間が5年以下の場合（短期譲渡所得）

課税譲渡所得金額　×　所得税30.63％（復興特別所得税2.1％含）=　譲渡所得税額

住民税9％

土地の保有期間が5年超の場合（長期譲渡所得）

課税譲渡所得金額　×　所得税15.315％（復興特別所得税2.1％含）=　譲渡所得税額

住民税5％

取得費加算の特例とは

土地を売却して得た利益に課税される「譲渡所得税」の金額を軽減できる制度が「取得費加算の特例」で、相続で土地を譲り受けたときに支払った「相続税」の一部を「取得費」として換算できる特例です。

前述したように、取得費は土地を取得するためにかかった土地代金や印紙代などの経費で、譲渡所得から差し引くことができます。

取得費加算の特例を利用して相続税の一部も差し引くことができれば、譲渡所得（課税譲渡所得金額）はさらに少なくなるため、税額を安くすることができるのです。

売却価格（譲渡価格）－（取得費＋相続税額＋譲渡費用）＝課税譲渡所得金額

取得費加算の特例を利用できる条件

相続財産譲渡の取得加算の特例をするには、次の3つの要件を満たしていることが必要となります。

・相続もしくは遺贈で取得した財産
・相続時に相続税が課せられていて納税している
・相続をした翌日から3年10ヶ月以内に売却している

土地の売却に必要な書類

相続した土地を売却する際に、必要となる書類を記載します。

売買の状況によって必要書類が異なるケースもあるため、あくまでも一般的な例として参考にしてください。

通常は、売却を依頼した不動産会社が必要書類の案内をしてくれます。

・権利証又は登記識別情報通知書
・実印
・印鑑証明書（3ヶ月以内に取得したもの）
・住民票（3ヶ月以内に取得したもの）
・本人確認資料（運転免許証・パスポートなど期限の切れていないもの）
・固定資産税・都市計画税納税通知書
・固定資産税評価証明書
・抵当権等抹消書類
・実測図（確定測量図）
・筆界確認書

売却・買取りの相談は専門の買取り業者へ

相続した土地の売却方法に迷っていたら、買取りもしてもらえる専門の不動産会社に相談してみるのもいいでしょう。

一般的な不動産仲介での売却は時間を必要とします。

「取得加算の特例を利用できる期限が迫っている」という場合など、売却を早くしたい方には買取りがおすすめです。

まとめ

相続で譲り受けた土地を寝かしておくだけでは、固定資産税の納税負担が続く一方です。

また、建物がない更地でも、雑草除去など最低限の管理は必要になり、それなりに手間がかかるものです。

取得費加算の特例を利用できるうちに、税理士や信頼できる不動産会社に相談をしながら早めの売却を検討してみてはいかがでしょうか？