国土交通大臣(1)第10112号
共有持分とは
まず、不動産の所有の仕方には大きくわけて以下の2パターンがあります。
- 1人で所有する場合…単独所有（＝単有、単独名義、単有不動産）
- 2人以上で所有する場合…共同所有（＝共有、共同名義、共有不動産）
共有持分とは、2人以上で不動産を所有している場合、「その不動産を誰がどの割合で所有しているかの権利をあらわす割合」です。
例えば、夫婦で住宅ローンを組んだり、親が亡くなった後に実家を兄弟で相続したりすると、その不動産は共同所有となり、出資した金額に応じて「6:4」や「5:5」、「5:3:2」などの共有持分が設定されます。
共有不動産の売却・買取における3つの注意点
共有不動産の売却や買取は、単有不動産にはないいくつかの注意点があります。
不動産全体の売却は共有者全員の同意が必須
共有不動産を売却する場合は、共有者全員の同意が必須です。
そのため、自分は早く売却したいと考えていても、他の共有者が1人でも反対すればその不動産は売却できません。
他の共有者の持分を強制的に買い取ることはできないが、交渉して同意が得られれば買取可能
では、一刻も早く共有不動産を手放したい場合、「他の共有者の共有持分を買い取って、単独所有にしてから売却しよう」と考える方も多いでしょう。
しかし、当たり前の話ではあるものの、他の共有者の共有持分を強制的に買い取ることはできません。
もし共有不動産を自身の単有不動産にしたい場合は、他の共有者と交渉し、同意を得てから買い取る必要があります。
自身の共有持分のみであれば自己判断で売却可能
なお、共有不動産であっても、自身が権利を所有している部分（＝共有持分）のみであれば、自己判断で売却可能です。他の共有者の同意を得る必要はありません。
しかし、共有不動産は権利関係が複雑であり、売却以外の建て替えや増改築といった手続きにも共有者全員の同意が必要なため、共有持分のみの売却はほとんどの場合で拒否されてしまうでしょう。
言い換えると、専門買取業者以外への売却は実質不可能といっても過言ではありません。
共有持分の売却・買取における主な悩み・トラブル・問題点
共有持分の売却は、単有不動産の売却と比較してはるかにトラブルや問題が発生しやすくなります。
以下は、共有持分の売却・買取において発生しやすい主なトラブル・問題点です。
- 他共有者との人間関係が悪化してしまう
…共有持分の買取金額については、たとえ配偶者や親族間であっても揉めるケースが非常に多くなっています。また、他共有者に一切知らせず自身の共有持分を売却した場合も、トラブルに発展しやすい傾向にあります。 - 他共有者との話し合いに時間がかかる
…共有不動産を売却するには共有者の全身の同意が必要なため、その人数が多ければ多いほど膨大な時間がかかります。 - 他共有者が居住している
…配偶者と共同で住宅ローンなどを組んだ場合などが該当します。 - 他共有者と連絡が取れない
…共有者が数十人いるケースもあり、中には「行方不明で連絡が取れない」といったこともあります。 - 専門的な知識や手続きが必要になる
…人間関係の調節以外にも、不動産の売買には専門的な知識や手続きが必要なため、すべて個人で進めるのは非常にハードルが高いといえます。
共有持分の買取価格の相場
共有者間でやりとりする場合、共有持分の買取価格の相場は、基本的に「不動産の時価 × 共有持分割合」が基準です。
あとは共有者間での話し合いによって微調整するのが一般的です。
例えば、時価5,000万円の不動産を2人で共有しており相手が5分の3、あなたが5分の2の持分を有しているなら、あなたの共有持分権の価値は2,000万円分です。
しかし、実際に共有者間での話し合いがスムーズに進むケースは非常に稀です。さらに、共有不動産は買い取った後の運用も難しいため、不動産業者からも買い叩かれてしまう傾向にあります。
このように、共有持分の買取価格は事例によって大きく変動するため、「共有持分の買取価格相場はないようなもの」といっても過言ではありません。
なお、以下の記事で、共有持分の買取相場について詳しく解説しておりますので、気になる方は参考にして下さい。
共有持分の買取業者の選び方
共有持分の買取業者を選ぶ際は、最低でも以下のポイントは確認するようにしましょう。
買取実績はどの程度あるか
共有持分は買い取った後の運用や交渉の難易度が非常に高いため、多くの買取実績を積んでいる業者を選ぶことをおすすめします。
具体的には、ホームページ等で「どのような事例、不動産の買取実績があるのか？」をしっかり確認し、自身のケースと合致しているかどうかを確認しておきましょう。買取実績の内容や条件が細かく記載されているとなお良しです。
弁護士をはじめとした他の専門職と提携はしているか
繰り返しになりますが、共有物分の売却、買取にトラブルはつきものです。
そのため、トラブル発生時、もしくはすでにトラブルに発展している場合の面倒な交渉や手続きを代行してくれる、弁護士や税理士などの専門職との提携の有無は重要なポイントと言えます。
逆に言えば、そうした専門職と提携していない業者は真っ先に候補から外しましょう。
まとめ：共有持分の買取なら最短即日買取可能なアルバリンクにお任せください
共有持分の買取、売却の交渉はトラブルに発展しやすく、個人ですべて進めるのは難しいでしょう。
「面倒な交渉や手続きは嫌だけど、一刻も早く共有持分を手放したい」
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