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マンションの共有持分を売却する3つの方法

共有名義のマンションを売るための3つの方法 共有持分

複数の人が1つの不動産を持つことを「共有」といいますが、共有状態のマンションは必ずしも自分の自由にはならず、またスムーズに売却できない事態に陥るなど、悩ましいこともあります。

では、共有のマンションの抱える問題点は何か、そしてそれを売却したい場合、どのような方法があるのかなどを考えてみましょう。

共有名義、共有持分を定義

「共有」という言葉は「1つの(1登記簿の)不動産の名義を、複数人が持っている」状態を指します。

共有名義、共有持分などという用語がよく出てきますが、このような使い方をします。

共有名義と共有持分
「共有名義」・・共有する「人」に着目した言葉。 例・この土地は夫と妻の共有名義になっている、など。 「共有持分」・・共有名義を持つ人の「権利の分量」に着目した言葉。 例・この不動産に関して、夫の共有持分は2分の1である、など。

共有名義と共有持分

 

ただ、共有持分とはあくまで概念的なものであり、物理的に不動産を割ってどちらかだけを使うことができる、といったものではありません。

共有者全員が不動産全体に対して使用収益権を持ちますが、それが他の共有者の持分権を侵害している状況になれば損害賠償などが発生することもあります。

民法前提

では、共有名義のマンションにおいて、これを処分(売却)したい場合はどうすればよいのでしょうか。

民法第251条では「各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない」と規定しています。

つまり、共有になっているマンションを手放す(売却)、担保に入れる(抵当権設定)などの明らかな変更、処分行為については共有者全員が同意しなくてはできないのです。

共有不動産全体の売却は全員で

ただ、ある行為が「管理行為(持分価格の過半数で決定できる)なのか?処分行為なのか?」といった線引きが難しいこともしばしばあります。

こういった場合は実際には裁判までもつれ込むこともあるため、典型的な事例であれば、判例の類似事例からある程度判断ができることもあります。

下記で詳しく解説しています。
不動産の共有に関する民法条文のまとめ【保存行為、変更行為、管理行為とは?】

不動産の共有に関する民法条文のまとめ【保存行為、変更行為、管理行為とは?】
不動産を共有するというのは、1つの不動産(=登記簿1つ)について二者以上が名義を持っていることを指します。 ただ、これは物理的に「Aが北側、Bが南側を使用できる」といったものではなく、AもBも全体に対して使用収益等の権利及び義務がある...

単独でも売却は可能

ただ、上の条文で言っている「全員の同意がなければ・・」というのは、共有不動産全体を売る場合のことです。

自分の持分のみを売却するのであれば他の共有者の同意は要りません。

共有持分のみの売却は共有者の1人からできる

ただ、現実的に自分の持分のみを売ったとしてもそれを買ってくれる人がいるのでしょうか?
また、価格は全体を売る場合と比べてどうなるのでしょうか?

仮にABが2分の1ずつで共有するマンションについて、AがCに売却したとします。
結果、BCの共有マンションということになるのですが、Cは持分を購入しても完全にそのマンションを自分の自由にすることはできません。

上記のような「処分、変更行為は全員で」「管理行為は持分の過半数で」などといった制約がかかりますので、他人同士が共有であれば特に不動産としての利用価値が著しく下がることになります。

利用するにあたって不完全な物件であるが故に、全体を売った時に1000万円で売れるとしても2分の1の500万円で売ることはまず不可能なのです。

持分以外の条件によっても左右されますが、全体価格の2分の1よりもさらに安くしか買ってもらえないものであると考えておかなくてはなりません。

共有名義のマンションを売却するケースとは

共有で持っているマンションを売却したい、しなければならないケースにはどのようなものが考えられるでしょうか。

相続で共有になったがそれを解消したい場合

相続により共有になってしまうパターンは非常に多いものです。

ただ通常、共有を避けたいと全員が思っている場合は、被相続人(亡くなった人)から相続人に名義を変える前に「遺産分割協議」をして誰か1人の所有にしてしまうことが多いでしょう。

相続により共有になった不動産

とりあえず法定相続分(民法で定められた相続分)で登記しておこう、と安易に共有で(上図ではBC2分の1ずつなどで)相続登記してしまうと、後から「やはりBが居住するからB1人の名義にしよう」となった際に、また登録免許税などの移転コストがかかってしまいます。

また、非課税の範囲などをよく考えずにいったん相続登記を入れた後に相続人から他の相続人に持分を移転すると、贈与税の対象となります。

コストの問題から言えば、被相続人(亡くなった人)から相続登記する時が一番安く済みますので、相続人で話し合い、よく考えてから名義を決めるべきです。

以下も参考にして下さい。

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夫婦共有にしていたが離婚する場合

近年は、共働きの夫婦の方がむしろスタンダードともいえる時代になってきましたが、どちらにも収入があることでマンションを「夫婦共有」にすることも少なくありません。

しかし、この共有状態というのは夫婦関係がこじれた時、非常に厄介な結果を招くこともあります。

たとえば、夫婦で2分の1ずつ共有し、住宅ローンも半々に組んでいたとします。

夫婦で半分ずつ共有名義

銀行が融資をする時は、必ず借りたい人の収入や勤務先などを精査する作業(融資審査)をするため、原則として勝手にローンを返済する人(債務者)を変更することは許されないわけです。

また、購入物件に抵当権を設定しているため、その名義(所有権や共有持分権者)を勝手に変えることもできません。

離婚に際して実務上ありがちなのが次のようなケースです。

ケース①
妻が「財産分与の代わりに」とマンションに住み続けるが名義は変えない。 夫は出て行って別の家に住むものの、負担部分だったローンの支払いを続ける。

→夫がローンを支払えなくなれば競売になり、夫婦共有だった場合は夫の持分を差し押さえられるので2分の1を他人(主に業者)に購入されてしまうおそれがある。 なお、同じケースで元々夫の単有だった場合は問答無用で妻は出ていかなくてはならなくなる。

夫がローンを払えず第三者の手に渡る

ケース②
共有で持分を持ちローンも半々だったが、妻がマンションに住み続けたいので夫の持分を妻に移転させて妻がその分のローンも払うことにしたい。

→妻の収入から考えてローン全部を負担するのは無理と銀行に判断されれば、妻はローンの債務者になれない、つまり夫の持分について妻が現金一括で買い取るか、全体を売却して夫婦とも引っ越すしかない。

共有解消し妻が全額ローンを組みたい

ケース③
夫が何らかの形で現金を調達し(たとえば親などから借りて)自分の分のローンを一括返済した上で、自分の持分の名義を妻に変更する。

→夫から妻への贈与となる。 もし移転した持分の価格が夫婦の婚姻中に協力して築いた財産や離婚後の生活保障を考慮して適当と考えられる額(いわゆる民法上の財産分与として適切な額)より大幅に多ければ贈与税の対象となることがある。

贈与税がかかるケースも

どのような場合に贈与とみなされるかについてまとめるとこのようになります。

  • 妻が自分の持分について自分でローンを払っている状態なら贈与ではないが、妻の持ち分まで夫がローンを払ってくれている状態は「夫から妻への贈与」になる。
  • 夫が自分の負担するローンについて返済して妻に持分を渡せばこれも「夫から妻への贈与」になる。

これらは夫と妻が逆転してももちろん同じことです。

財産分与の範囲として適切な贈与であるかどうかという点については、あらかじめ弁護士に相談しておくことをおすすめします。

なお、ローン契約上、持分のみであっても名義を変更することは「金融機関の承諾が必要」と定められていることがほとんどです。

よって、銀行に何の相談もなしに勝手に名義を変えると、後でそれを知った銀行から「契約違反に基づくローン残額の一括返済」を求められることもありますので注意が必要です。

以下も参考にして下さい。

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共有名義のマンションを売る方法

近年、特に地方のマンションの相続では、最終的に相続人が誰も住まないというケースもよくあります。
また、離婚に際しては特にローンの問題が絡む場合は名義を変えたくても銀行が認めないとケースもあります。

自分が住み続けられない状況になったり、ローンを返済するのが無理なので共有関係から離脱したいと思った場合、次のようないくつかの方法があります。

共有関係から離脱したい人が選択できる方法は?

では、これらを順番に解説していきます。

全員で売る

共有者全員が容易に連絡や協力し合える状態なのであれば共有者全員で第三者に売却する方法があります。

通常、共有で名義が入っているマンションを売却する場合、共有者全員が実印や印鑑証明書を準備し手続きに協力する必要があるため、共有者の協力が得られない場合はこの方法は使えません。

もし全員で売却した場合、売却益から必要な費用等を差し引いた残額を持分の比率で分けるのが一番無難な方法ですが、売却益を離婚による財産分与として渡す場合などはこの限りではありません。
(この場合も過大な財産分与にならないよう注意が必要です。)

他の共有者に売る

共有者の誰かに支払能力(もしくはローンを組める信用力)および購入する気持ちがあれば、自分の共有持分を他の共有者に売却して共有を解消するという手段もあります。

第三者に売る

問題になってくるのは、共有者のうち連絡がつかなかったり協力してくれない人がいるような場合です。

特に離婚の場合などは両者の関係がただでさえ険悪なため、協力が得られなかったり、売り出し価格の意見が一致しないのも珍しいことではありません。

もし、どうしても共有者の一部が手続きに協力してくれない場合、全体を売ることはできませんが、自分の共有持分だけを売ることはできます。

上でも触れましたが、自分の持分が2分の1だった場合、共有持分のみを売っても全体の価格のちょうど半分の価格になるわけではなく、大幅に価値は下がってしまいます。

また、一般の人で共有持分だけ買い取ってくれる人は非常に稀であり、普通は親族関係など特別な間柄でなければ難しいはずです。

よって、共有持分については一般の人への売却を考えるよりも「訳ありの物件を得意とする不動産業者」への売却を検討する方がはるかに現実的です。

売却益で残債を一括返済できなければ任意売却

これは共有でも単有でも同じことですが、債務超過の状態にある所有者(共有者)においては、マンションを売却した代金から諸費用を差し引いた残額を充てても、物件を担保に取っている抵当権者などへの残債務を全部返しきれないこともあります。

ただ、抵当権者や差押債権者は基本、全額返済しなければ抵当権や差押えを抹消してくれないものです。

こういったケースでは、残債務すべてを返済しない状態で債権者との交渉によって抵当権等を消してもらう手続きがありますが、これを「任意売却」といいます。

債権者としても、滞納が発生しているような案件で手間と莫大な費用がかかる競売を選ぶよりは、任意売却した方がより物件が高く売れる=債権をより多く回収できるというメリットがあります。

そのため、完済しなくても抹消に応じることがあるのですが、いくら払えば抹消してくれるのか?といったことは債権者との交渉次第になります。

不動産取引経験の少ない一般の人が誰からもアドバイスを受けずに債権者と交渉することは大変難しいため、任意売却を検討するにあたっては経験が豊富な不動産業者のアドバイスを受けながら行うことが大切です。

まとめ

・マンションを共有している場合、共有者全員の同意がなければ全体の処分(売却や抵当権設定など)はできないが、自分の共有持分だけを売却することができる。

・共有関係から離脱したければ「全員で全体を売る」「他の共有者に売る」「共有持分だけを第三者に売る」といった方法があるが、一般的に共有持分だけだと買い手はつかないため、訳あり物件を得意とする業者に買い取ってもらう方法がある。

・マンションを売却しても抵当権者等への残債務を返済しきれない場合、完済しないうちに抵当権抹消に協力してもらう「任意売却」という手続きがあるが、これを行うにあたっては手続きに慣れた業者のアドバイスを受けることが大切である。

共有名義のマンションを売るための3つの方法・まとめ

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