共有名義の不動産を相続した時の注意点

共有名義の不動産を相続した時の注意点 共有持分
共有名義の不動産を相続した時の注意点

相続といえば「棚からぼたもち」を想像する人も多いのですが、相続財産に不動産が含まれていると、時として予想しなかった厄介な状況を抱え込む原因にもなります。

相続と不動産に関する問題点で多いのが「共有」に絡むものです。

では、共有不動産を相続するとどうなるのか?
親一人の名義だったが、複数の相続人がいる場合はどのように承継するのがトラブルを最小限に抑えられるのか?
などを考えてみましょう。

共有と単有

不動産の名義を変えるためには法務局で「所有権の登記」をする必要がありますが、1つの不動産につき所有者は1人(単有)と限られているわけではなく、2人以上で持つ状態(共有)もありえます。

その場合、必ず「A持分2分の1、B持分2分の1」などと持分を決めて登記しなくてはなりません。

 

【持分で登記された登記簿の例】

物理的に分けて共有?
持分というのは「Aさんが東側、Bさんが西側」などと物理的に分かれた状態を指すのではなく、各共有者全員が自分の持分の範囲内において、その不動産全体を使用収益する権利を持つのです。

つまり、共有持分というのはどちらかといえば「概念的なもの」ということになります。

概念的に割合で共有

ここで大切なのは、
「他に共有者がいる土地をある1人だけが勝手に処分(売却)したり、担保に入れたりすることはできず、必ず他の共有者の同意を得なくてはならない」
ということです。

つまり、共有者が多ければ多いほど不動産は「動かしづらいもの」になってくるのです。

 

共有不動産・単独で出来ない事

 

不動産を「相続すること」とは

「相続」はプラス財産も負債もすべて含め、被相続人(亡くなった人)から法定相続人(民法で定められた範囲の相続人)の「全員」もしくは「法定相続人全員で決めた特定の相続人」が引き継ぐというものです。

現金や預貯金であれば受け取って保管するだけなのでそれほど厄介なことにはなりません。

しかし、不動産の場合はもし相続した人自身が住むわけではないのであれば
「賃貸に出して管理する」
「適切な時期に売却する」
「空き家にするなら風通しや草取りなどのメンテナンスをする」
など、さまざまな法的、手続的、現実的な手入れが必要です。

売るべきタイミングを間違える、また、大家としてのセンスがない人が相続してしまって経営に失敗するなど、不動産を相続することには多くのリスクがあります。

特に条件の悪い物件を相続で取得してしまった場合、「負動産」などと揶揄する言葉があるくらい手を焼く状況になってしまうのです。

相続した不動産の共有状態とは?

「相続した不動産が共有になっている」というのは、次の2つのパターンがあります。

被相続人(親など)の代から共有だった場合

親(A)が他人(B)と1つの不動産を共有していた場合、たとえその不動産を1人の相続人(C)だけが相続してもそれはいまだに「共有」の状態ということになります。

共有を解消するには持分を移転して1人に集めることが必要ですが、そのためには持分をBから買い取るか、逆に売却して「片方の持分をもう片方に移転する(持分移転)」登記をしなくてはなりません。

相続したことにより共有になった場合

もともとは単有だった不動産でも、相続が発生した段階で複数の相続人が引き継ぐことになった場合は共有になることもあります。

この図のように、相続人のうち1人が相続することにすんなり決まればいいものの、不動産を相続できないCがその代わりに相続できる預貯金などがない場合は問題です。

話し合いがつかなければ究極的にはBCの共有で確定させるか、物件を売却してお金で分けるしかない(換価分割)ことになります。

まだ登記していない相続不動産は「潜在的に」共有とみなされる

では、所有権の登記名義人が死亡したのに相続による所有権移転登記(=相続登記)をせずに放置すると法的にはどのような取扱いになるのでしょうか?

相続登記をしていないで放置している状態の不動産は「法定相続人(民法で定められた範囲の相続人)が全員で共有している状態」とみなされます。

しかし、遺産分割協議が行われて相続する人が決まると、不動産は相続開始の時(元の名義人の死亡時)に遡って相続人の財産であったものと扱われます。

法定相続人で共有名義

共有名義になったことで考えられるリスク

不動産については(相続の場合に限らず)極力「共有」を避けるべきです。

理由としては次のことがあります。

  1. 共有不動産の固定資産税は、市区町村から代表者一人に請求されるため、他の共有者がその精算に応じないなどのトラブルになるおそれがある。
  2. 売却や抵当権設定などをする場合に全員の同意、実印の押印が必要になるため誰かが売りたいと思っても他の人が反対すると不可能になる。
  3. 共有状態になっている不動産の共有者1人(または数人)が亡くなり相続が発生すると共有者がどんどん増え、さらに売却などがの手続きが難しくなる。

具体的に次のような事態を想定してみましょう。

賃料収入がある場合

投資用不動産を相続して今後も賃料収入が見込まれる場合も、やはり共有で相続すると厄介な問題が起きやすいといえます。

たとえば、所有者(大家)が複数であれば誰が実際の管理を行うのか(あるいは管理会社との折衝などをするのか)?賃料や必要経費などの分配(分担)はどうするのか?といった点です。

そして究極的には、経営状態が悪化した時の責任の所在が一番問題になります。

不動産賃貸業をするというのは「物件を所有さえしていれば良いわけではなく、れっきとした事業である」ことを相続人が認識し、経営能力がある人を選んでその人の単有で相続することをおすすめします。

共有者が住んでいる場合

共有者が住んでいる物件を相続したという状況には大きく分けると二通りあります。

親の代から共有だった場合の問題点

親と他人が共有していた不動産を相続してしまった時、しばしば起こる問題は
「現実に住んでいる人が真の権利者なのかどうか?という点がはっきりわからない」
ということです。

自分の親(A)が死亡している場合、その他の共有者(D)もすでに死亡しており、それにも関わらず名義だけがいまだにDになっている(=相続登記されていない)ということもありえます。

つまり、Dの相続人EとFのうちEだけが「暗黙の了解」で住みついている、といった事態も考えられるのです(このこと自体はEも持分権があるので違法ではありません)。

Aの相続人がDの相続人との共有状態を解消して権利関係を整理したい場合は、相続人EとFに交渉して持分を買い取ったり、逆に買い取ってもらうなどしなければなりませんが、交渉が無理なのであれば「共有物分割訴訟」をせざるを得ないこともあります。

ただ、訴訟をするには前提として「当事者(相手方)」を特定しなければなりません。
この場合は弁護士に訴訟を委任し、その上で戸籍を取り寄せてもらうことになりますが、戸籍上の相続人がわかっても占有者以外の人(上記の例ではF)とスムーズに連絡が取れる保証はありません。

つまり
「他人との共有を解消するには親族を相手にするより膨大な時間とお金がかかる可能性もある」
ということです。

どの程度大変になるのかはケースバイケースですので、まずは弁護士に事情をよく相談することです。

相続によって共有となった場合の問題点

もともと1人の名義だった不動産が相続された場合はどうでしょうか。

まだ遺産分割協議が成立していない状態なのであれば「潜在的に相続人全員で共有している」ことになりますので共有者(持分の権利者)の1人でもある他の相続人を無理に退去させることはできません。

ただ、遺産分割協議(下に解説)が済んで、相続人の誰かの所有になることが確定したにも関わらず相続しなかった者が住み続けてしまったらどうすればよいのでしょうか。

その場合は使用収益した分の賃料を請求するか、立ち退きのため話し合いや裁判等をするしかないことになります。

現金化したい場合

相続した物件を近い将来売却しようと思っている場合、気をつけなければならないことがあります。

それは、上の図解でも示しましたが、
「売却の前提として必ずいったん相続登記をしなければならない」
ことです。

死者名義のまま売ることはできない(=亡くなっている人の名義から買主名義に直接所有権移転登記をすることはできない)ことを覚えておきましょう。

相続登記を済ませてから売却

相続登記を終える前に売買契約書を交わすことは避ける

よく、実務経験が少ない不動産業者がやってしまう失敗例ですが、
『Aさんの親名義になっている物件(親はすでに死亡)を、Aさんから「売りたい」と頼まれ、不動産業者が、まだ相続登記を終えていないのに買受希望者Bさんとの間で売買契約書を交わす手続きをしてしまう。』
というものです。

もしAさんに兄弟がいた場合などに「他の相続人」が売却に賛成しない可能性もあり、売買契約したにも関わらず売ることができないとなると、違約金発生のようなトラブルに発展することがあります。

不動産業者としては買い手がついたら少しでも早く契約させたいので、Aさんから「他の相続人は賛成しているから大丈夫」と言われて鵜呑みにしてしまう傾向があります。

しかし、よくよく当事者全員から話を聞いてみると「売りたいのはAさんだけで、他の人は買い手を探す話が進んでいることを全く知らなかった」ということもあります。

名義を誰にするかで売却の手間が大きく異なる

たとえば、Aの相続人がBとCだったとします。

BとCが2分の1ずつの共有で相続した場合、その不動産を売却する手続きをするにはBとCの両方が「売主」として関与しなくてはなりません。

不動産の売主と買主については不動産業者や司法書士などの手続き関係者が「本人確認」をします。

法的な確認義務が近年ではとても厳しくなっているため、特殊事情がないのに一度も本人に会わずに売買してしまうことは、まともな業者や司法書士であればほぼありえないでしょう。

つまり、売主の人数が増えればそれだけ多くの人が「契約や代金決済に出向く手間、そして必要書類を揃える手間」を負わなくてはならないということです。

具体的には売主であれば免許証等の身分証明書提示、実印、印鑑証明書などの準備をしなくてはなりません。

そのような理由で、特に遠方に住む相続人がいる場合などは「いったん誰か代表者の名義に相続登記しておいて、売却代金を分ける」という方法が取られることもあります。

ただ、これについてはくれぐれも気をつけておかなければ思いがけずに「贈与税」が課税されることがあります。

1人の名義にする場合は贈与税課税に気をつける

上記のように相続した不動産を売却し、その代金を相続人で分けるという方法があります。

これを「換価分割」といいますが上記ように「1人の名義にしておけば売却するのが楽だ」と思って
そのように手続きすると、売却代金を他の相続人に分けた後で、贈与税の課税対象として申告するように税務署から指示されることがあります。

これは、いったん相続人Aが「相続」で取得したものを他の相続人Bに分け与えると「AからBへの贈与」とみなされるからです(みなし贈与)。

贈与税課税を回避するためには、遺産分割協議書において「今回、A1人の名義にするのは換価分割(金銭に替えてから分割)をするためであり~」という趣旨を明記しておかなければなりません。

相続により共有状態になることを解消する方法

不動産の共有状態がとても厄介なものであることを説明してきましたが、それでは複数の相続人がいる不動産をなるべくすみやかに「単有」にするための方法を考えてみましょう。

生前に遺言を残す

これは親世代の相続に関する意識の高さがないとなかなか実践できないことですが、自分の名義の不動産を自分の死後にどうしたいのか「遺言書」で残しておくことです。

一番確実なのは「公正証書遺言」です。

多少費用はかかりますが、一番改ざんされるリスクがなく、確実な方法です。

ただし、誰か一人に不動産をあげる場合は他の相続人にその他の財産を分け与えるなどの手当てをしておかなければ、結局もらえなかった人がもらった人に対し「遺留分減殺請求」をして、泥沼の争いに発展することもあります。

遺留分減殺請求
※「遺留分減殺請求」・・法定相続人(民法で定められた範囲の相続人)に保証された遺産の取り分(遺留分)を侵害されている相続人が他の相続人に対して請求すること。

そのような事態を防ぐには、文案を起こす段階で弁護士(司法書士)に相談して慎重に各相続人の取り分を考える必要があります。

死後に遺産分割協議をする

上記のように、相続が発生した不動産は、まだ相続登記していなくても法定相続人全員の「潜在的共有」という状態になっています。

これを、法定相続人全員で「遺産分割協議」を行って誰か一人に帰属させることを決めると、相続開始(もとの名義人が死亡した日)に遡ってその人の「単有」だったものとみなされます。

ただ、遺産分割協議をする際に多くのケースで
「相続人の中で反対する人がいて名義を変えられない」
「相続人の中に行方がわからない人がいて連絡を取れない」
「相続人の中の1人が認知症なので判断能力がない」
といったことがあります。

これらについては法的に取り得る手段がありますので、弁護士に相談してそれぞれのケースに対応した裁判所の手続きをしてもらう必要があります。
(紛争性があるものは「弁護士」の規制があり司法書士では対応できないことがあります)

相続した共有持分を売却することはできるのか

他の相続人と共有で相続した不動産の「全体」を売却するなら全員が合意しなくてはできません。
自分の持分だけを売却することは理論的・手続的には可能ですが、現実的にはできるのでしょうか?

これについては
「一般的に、共有持分を個人に売ることは非常に難しいが、買取業者等に売ることは可能」
というのが結論です。

ノウハウを持った業者が持分を買い取れば、その他の共有者に交渉や調停、裁判などで共有持分を買い入れるなどの措置を取ることができるからです。

やむなく共有となったが他の相続人との関係も良くないので処理に悩んでいる、という人は買取業者に相談するのが一番早く売れる方法といえます。

まとめ

共有名義の不動産を相続した時の注意点まとめ

・不動産を共有で持つことは自由な売却が妨げられる、将来的に相続が起こるとさらに共有者が増える、固定資産税の負担や管理の面で共有者同士のトラブルになることがあるなどのリスクがある。

・不動産を相続した場合、遺産分割協議がされるまでは潜在的共有とみなされるが、協議で帰属が決まると相続時に遡ってその人の所有だったものとされる。

・共有での相続を避けるには親の代で遺言書を作成しておく、遺産分割協議の時点で誰か1人に相続させることを決めるなどの方法がある。

・万一共有持分を相続した場合、自分の持分だけ売ることは一般的に難しいが、買取業者であれば売れる可能性があるので相談してみるとよい。

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