空き家の売却方法と注意点

空き家を放置しておくデメリット

空き家は何もせずに放置しておいても大きな問題はないと考える方もいるかもしれませんが、それは大きな間違いです。この章では、まず空き家を放置する事で起こるデメリットをご紹介しておきましょう。

空き家を放置しておくと固定資産税が6倍に！？

空き家を放置する上で発生するデメリットの一つに「固定資産税・都市計画税が高くなる」ことが挙げられます。
固定資産税とは、毎年1月1日に土地・家屋・有形償却資産を所有している場合に課せられる税金で、固定資産の評価額を元に算出されます。例えば土地の固定資産税算出方法は、土地の面積に「路線価」を掛けて算出します。

都市計画税は自治体が定める「都市計画区域」に該当する地域に土地や家屋などを所有している場合に課される税金です。税率は自治体によって異なりますが、土地を宅地として使用する場合には軽減措置が適用され、通常の1/3まで税率が下がります。

宅地の場合、固定資産税は軽減措置により標準課税額の1/6まで引き下げられますが、空き家の場合はこの軽減措置が適用されません。このため宅地として使用している場合に比べて6倍の固定資産税を支払う必要があります。

空き家対策特別措置法について

空き家を放置し、適切に管理していない場合には、所有している物件が「特定空家」に指定される可能性があります。特定空家とは2015年に制定された「空き家対策特別措置法」により、倒壊や火災などの安全上のリスクが発生する場合や、景観や周辺の生活環境に悪影響を及ぼす可能性がある空き家を特定空家として指定する制度です。

特的空家に指定されると、物件の所有者は適切に建物を管理するように自治体から指導を受けます。所有者は自治体の指導に従う義務が生じるため、指導内容を守らないと科料の支払いや行政代執行による取り壊し等に発展する可能性があります。

特定空家に指定されるかどうかの基準は「周辺に危害を及ぼす可能性があるか」「社会通念上、許容される状態を超えているか」の2点が主な判断基準になります。

このため、極端に状態が悪化していなければ、すぐに特定空家に指定される可能性はありませんが、空き家を放置しておいたままでは火災や建物の倒壊などのリスクは解消されません。空き家が関わる何らかのトラブルで第三者に損害を与えると損害賠償責任も発生するので、何らかの対策をしておくことをおすすめします。

火災保険には空き家でも加入できる種類の保険があります。このような保険に加入しておくことで万一の場合のリスク回避に繋がります。火災保険に加入していない場合には、必ず加入しておきましょう。

空き家に関する補助金や支援策

社会問題にも発展している空き家ですが、自治体が空き家の発生を抑制するために補助金の支給などの支援を行っていますので、その内容についてご紹介していきましょう。

空き家を解体する際に補助金が出る場合もある？

空き家問題を解決する最も根本的な方法は建物を解体することですが、解体には多額の費用がかかります。そこで近年は自治体が空き家の解体に補助金を支払うケースが出てきました。

ここで注意する必要があるのは「国が空き家の解体に補助金を支払う」という情報です。実際には国から個人に対して直接、空き家の解体に対する補助金を支払うことはありません。
国が空き家対策の支援対象にしているのは自治体です。これは国土交通省が推進する「空き家再生等推進事業」の一事業で、自治体が空き家を解体する個人に対して交付する補助金の一部を国が負担するという内容です。

つまり、空き家の解体に補助金を使いたいと考えている場合でも、空き家を所有している土地を管理する自治体が空き家解体に補助金を支給する条例を設けていない場合、補助を受けることができません。
補助金の上限額や解体の総工費における補助金の負担割合も自治体によって異なります。まずは、自治体が空き家の解体に補助金を交付しているかどうか確認しましょう。

自治体によっては解体後の固定資産税の優遇がある場合も

自治体によっては、空き家の解体ではなく解体後の固定資産税の課税を優遇することによって空き家対策を促進している自治体もあります。

住宅用地に対する固定資産税は、特例によって通常の1/6まで軽減されますが、住宅を解体するとその土地は住宅用地特例から外れてしまい、元の6倍の税金がかかることになります。税負担が急増することが空き家の解体が進まない原因の一つであることから、自治体によっては空き家の解体後に固定資産税を減免する措置を取っている場合があります。

例えば、新潟県見附市では「老朽危険空き家登録リスト」に記載されている空き家を解体する場合、解体後の更地でも2年間は住宅地特例が適用されていた時と同じ固定資産税額に税額が優遇されます。また鳥取県日南町では減免期間を10年間とし、空き家を解体した後の更地でも固定資産税額は住宅地特例が適用されていた時と同じ税額で済みます。

このように、空き家の解体に対する補助や解体後の固定資産税の減免措置などの支援がある可能性があるので、解体を検討している場合にはまず自治体のホームページを確認したり、住宅関係の部署に問い合わせるようにしましょう。

空き家の売却方法

自治体からの支援があったとしても、空き家の解体には多額の費用が発生します。将来的に土地や建物の活用を検討していない場合には、売却することも選択肢の一つに入れておくと良いでしょう。この章では空き家を売却する方法についてご紹介していきます。

解体して売却

空き家を解体して売却するのが一つ目の選択肢です。空き家を自費で解体するため、多くの費用が発生します。木造住宅の場合、解体費用は一坪あたり５万円程度といわれています。

例えば、建物面積が五十坪の場合、解体費は250万円に上ります。また、汚水を処理する浄化槽が設置されている場合には、浄化槽を一つあたり50万円程度の撤去費用も別途必要になってきます。さらに住宅密集地などの場合、工事条件が悪い為、近隣住宅への配慮をする為の仮説費用等の別途費用が発生する場合があります。これらの費用を負担した上で土地を売却する必要があるかは十分に検討する必要があります。

空き家バンクに登録する

空き家を自治体が提供している「空き家バンク」に登録して空き家の購入希望者を見つける方法もあります。空き家バンクは空き家の賃貸や売却を希望する所有者の情報を一括して掲載し、空き家の利用を考える人と売却・賃貸希望者をマッチングする制度です。

自治体によっては、移住促進政策の一つとして空き家バンクの活用を行っている場合があります。この場合、空き家の購入者に対して自治体が空き家のリフォームや移住に対して補助金を支給するケースもあることから、購入者の心理的ハードルが下がりやすくなる場合があります。

一方で、物件の売買交渉を自分で行う必要があるので、契約に関するトラブルや売却後に瑕疵担保責任が発生するなどのリスクが考えられます。

仲介で売却する

不動産会社の仲介によって家を売却する方法もあります。仲介手数料は差し引かれますが、高い売却金額で購入希望者を見つけることができる可能性があることがメリットです。

ただし、購入希望者が見つからない場合には当然売却することができず、希望者が見つかった場合も、売却交渉に時間がかかるなど、処分に時間が掛かることがデメリットです。

買取業者に売却する

スピーディーに空き家を売却する方法は、買取業者に空き家を売却することです。空き家の買取業者であれば売却まで1ヶ月程度とスピーディーに対応してくれます。また残置物が多く、通常であれば処分費がかかりそうな場合や、人が住めるようになるためには相当なリフォームをしなければならないような場合でも買い取ってくれます。

買取業者に売却すれば、空き家バンク家仲介による売却のように買い手がつかずにいつまでも処分できないということもなくなります。また条件の良い立地であれば、相場金額で買い取ってくれる可能性もあります。

リスクやトラブルを避けたい場合や、早期に空き家を売却したいと考えている場合には、まず買取業者を検討してみるのが良いでしょう。