原状回復トラブル解決の教科書【弁護士解説の保存版】

原状回復費用の相場や基準は決まっているのでしょうか？

原状回復費用は、お部屋の規模や損傷具合によるため、一律で相場が決まっているわけではありません。

ただし、基準としては、国交省の定めるガイドラインである程度明確になっています。

ガイドラインは、原状回復の費用負担のあり方について、トラブルの未然防止の観点から現時点において妥当と考えられる一般的基準を取りまとめたものです。

ガイドラインでは、建物の損耗の原因を大きく以下の３つに分けて区分しています。

賃借人の通常の使用により生ずる損耗（通常損耗）

通常損耗とは、入居者が通常の使用、住まい方をしていても発生してしまうと考えられる汚れや傷のことです。

例えば、「冷蔵庫やタンスなどの重い家具を設置していたためについた床の跡」「画鋲の差し跡」等があげられます。

通常損耗の修繕費用は、賃料の中に含まれていると解釈されるため貸主（大家さんや管理会社）負担が原則です。

賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗等（特別損耗）

入居者さんが、わざと（故意）、あるいは一般的に払うべき注意義務（善管注意義務）を怠ったことで、生じた汚れや傷のことです。

例えば、「壁を殴って空けた穴」「結露を長期に渡って放置した大量のカビ」「ヘビースモーカーによる壁一面の黄ばみ」等があげられます。

特別損耗の修繕費用は、賃料の中に含まれているとは解釈されないため、借主（入居者）の負担が原則です。

年月の経過を原因とした劣化（経年劣化）

年月の経過によって自然に生じた劣化や建物の価値の減少のことです。
どんなに丁寧に入居者が使用していたとしても、形あるものは少しづつ劣化してしまいますよね。

例えば、畳やクロスも徐々に日焼けはしてしまいますし、エアコン等の設備も寿命は来ます。

経年劣化は、借主（入居者）の責任ではないので、貸主（大家さんや管理会社）の負担が原則です。

もちろん、契約書で原状回復に関して特約等を定めることも可能です。

通常損耗の場合でも、借主が原状回復義務を負うとする内容の特約を通常損耗補修特約といいます。

しかし、そのような特約は、借主に予期しない負担を課すものです。

そのため、判例においても

「賃借人が補修費用を負担することになる通常損耗の範囲が賃貸借契約書の条項自体に具体的に明記されているか、仮に契約書で明らかでない場合は、賃貸人が口頭により説明し、賃借人がその旨を明確に認識し、それを合意のないようとしたと認められる」

など、特約が明確に合意されていなければ、特約の有効性を認めていません。

例えば、1Kで家賃10万円のマンションにおいて、「退去時に30万円のクリーニング費用を支払う」といった特約が設定されている場合、具体的な通常損耗の範囲が明記されておらず、金額も家賃と比して合理的であるといえないことから、特約の有効性は認められない可能性が高いでしょう。

管理会社にどのように伝えれば良いでしょうか？

「どこの補修をするためにこんなに費用がかかるんだろう？」「明らかに高い･･･」と感じるようであれば管理会社に質問してみてください。

管理会社が窓口となっている場合、詳細を教えてくれるはずです。管理会社が窓口でない場合は、大家さんに確認しましょう。

具体的には、

1. 具体的な損耗はどのような内容か？
2. 補修工事はどのようなものを想定しているのか？

等を聞いてみてください。

[1]に関して、その損耗が本当に借主側の負担であるのかをガイドラインで確認します。
基本的にはガイドラインにある表をチェックすればよいかと思います。 [2]に関して、その補修工事の費用は相場から逸脱していないを確認します。
インターネットで検索するだけで、おおまかな相場は分かります。
例えば、「クロス張替え　相場」などで検索してみると良いでしょう。