株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
活用の予定がない農地を処分する4つの方法
活用の予定がない農地を処分する方法は以下4つです。
4つの処分方法のうち、最も簡単で、所有者の金銭的負担が少ないのは「売却する」です。
以下では、それぞれの方法の概要や注意点を解説していくので、あなたに最適な処分方法はどれか検討してください。
相続放棄する
相続した農地であれば、相続放棄して手放してしまうのも1つの方法です。
相続放棄の簡単な流れは以下の通りです。
- 相続放棄に必要な費用・書類を用意する
- 財産調査を行う
- 家庭裁判所に相続放棄を申し立てる
- 家庭裁判所から送られてきた照会書を記入して返送する
- 相続放棄が許可されれば相続放棄申述受理通知書が届く
相続放棄のさらに詳しい手順が知りたい方は、こちらの記事を参考にしてください。
なお、「3.家庭裁判所に相続放棄を申し立てる」は相続が発生したことを知った日から3カ月以内にしなければならないので注意してください。
その他にも、相続放棄にはいくつかの注意点があるので以下で解説していきます。
農地だけを選択して相続放棄することはできない
農地だけを選択して放棄することはできません。
なぜなら、相続放棄は全ての相続財産に対する一切の権利を放置することだからです。
相続放棄するのであれば、預金やその他の不動産はもちろん、骨とう品や宝石など、プラスの財産も放棄しなければなりません。
そのため、農地以外に現金などプラスの遺産がある場合は、いったん相続して相続後に農地だけ売却する方法をおすすめします。
管理責任が残る場合がある
前提として、あなたが相続放棄をしたら農地の管理義務は次順位の相続人に引き継がれます。
ただし、次の相続人が農地の管理を開始できる状態になるまでは、管理責任はあなたに課されます。
実際に、民法940条では、以下のように定められています。
第九百四十条 相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始め ることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を 継続しなければならないとされている
例えば、次順位の相続人が農地の管理を始める前に不法投棄などされてしまったら、相続放棄したあなたが責任をもって農地に投棄されたゴミを撤去しなければならないということです。
小作人に貸し出していた場合はどうなる？
小作人に農地を貸し出している期間に貸主が死亡して農地に相続が発生したら、賃貸借契約もそのまま相続人に継承されます。
もしあなたが相続放棄をした場合は、農地の賃貸借契約も次順位の相続人に継承されるという仕組みです。
その後、相続人全員が相続放棄をした場合は、相続財産清算人と小作人の間で賃貸借契約が存続します。
相続財産清算人
相続人に代わって相続財産を管理する人。弁護士や司法書士などの専門家が裁判所から選任されるのが一般的
全員が相続放棄した、もしくは、自分以外に相続人がいない場合は、管轄の家庭裁判所にて、相続財産清算人選任の申立てを行いましょう。
申立ての手続きや問い合わせについては、裁判所HPをご参照ください。
売却する
不要な農地を売却して処分するのも賢明です。
ただ、農地区分によって売却に必要な申請や売却できる相手が異なるので、自治体の農政課などに問い合わせて、まずは農地区分を確認しましょう。
農地の区分は以下の画像のように、営農条件に応じて5つに分類されています。
| 農地区分 | 特徴 | 転用 |
|---|---|---|
| 農用地区域内農地 | 農業振興地域整備計画で農用地区域に指定された場所に位置する農地 | 原則不許可 |
| 甲種農地 | 市街化調整区域内にあり、機械などの工作に適した農地 | 原則不許可 |
| 第1種農地 | 土地改良事業の対象となった生産性の高い農地 | 原則不許可
※公共事業のみ転用可 |
| 第2種農地 | 駅から500m以内にあり、今後市街化が見込まれる農地 | 他の土地が転用できない場合許可 |
| 第3種農地 | 駅から300m以内にあり、すでに市街化が進められているエリアの農地 | 原則許可 |
ちなみに、5つのうち農地転用が認められるのは、基本的に第2種農地と第3種農地のみです。
農地を農業以外の用途の土地に変えること。例えば、太陽光発電所・廃棄物処理施設・住宅を建てるための土地や駐車場など。
以下では、農地を売却する方法を3つご紹介していきますが、農地転用できるか否かは売却方法を決めるうえで重要なポイントとなります。
農業従事者に売却する
農地転用できない土地は、「農業従事者」もしくは「地域の農業委員会に許可を得た農家」に売却するしかありません。
農地法第二章第三条にて、農業従事者（耕作者）でなければ原則として農地を買うことはできないと定められているからです。
参照元：農地法第二章 第三条
もし、まだ農業に従事していない個人が農地を購入するのであれば、農業委員会が提示する以下の要件をすべて満たし、新規就農者として認められる必要があります。
- 農地のすべてを効率的に利用する
- 農作業に常時従事する
- 一定の面積を農地として経営する
- 周辺の農地利用に支障がないよう配慮して農業を営む
このように、そもそも農地を購入できる人が限られている（市場が狭い）ため、農地の買主を探すのは決して簡単ではないのが実情です。
農地の売却にかかる税金や特別控除については以下の記事をご参照下さい。
宅地化して売却する
農地転用できる土地であれば、農地を宅地化して売り出すことができます。
そもそも土地購入希望者の多くはマイホーム用の土地を探しています。
宅地化すれば、農業従事者だけでなく、マイホーム用の土地を探す多くの買主にも売却できるようになり、市場が広がる点がメリットです。
ただし、農地転用するには、原則、農業委員会の審査をクリアして許可（農地法第5条による転用許可）を得る必要があります。
参照元：農地法第二章第五条
審査の基準は複数あり、簡単にクリアできないのが実際のところです（詳しい基準は農林水産省HPをご参照ください）。
というのも、食料を生産できる農地は国にとって重宝するべき財産であり、安易に別の用途の土地に変えられてしまうことは大きなリスクだからです。
ちなみに、農地転用するには、測量費用（およそ20万～80万円）や行政書士・司法書士等への依頼費用（3万～10万円）を農地の所有者が負担しなければなりません。
農地転用による宅地化は、そもそも許可を得るのが難しいうえに、高額な費用負担がかかるため、あまりおすすめできる方法とは言えません。
農地専門の不動産買取業者に売却する
手間や時間、費用をかけずに農地を手放したいなら、農地の取り扱いに長けた専門の不動産買取業者に相談するのがベストでしょう。
専門の不動産買取業者であれば、農地転用できる・できないにかかわらず、そのままの状態で積極的に農地を買い取ってくれます。
買手がつかず売れ残るリスクや、農地転用の手続きの手間・費用を、売主様が負う必要は一切ありません。
ちなみに、買い取れる秘訣を一言でいうと、専門の買取業者は農地の活用ノウハウや再販ルートを豊富に持ち合わせているからです。
例えば、農地転用できるのであれば、宅地化して分筆（宅地としては広すぎる土地を複数に分割）したうえで売却します。
反対に、農地転用できない土地は、独自の再販ルートを活かして農業従事者などに再販できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、農地の取り扱い実績を豊富に持ち合わせる専門の買取業者です。
「相続後しばらく放置してしまった」「田舎にあって都心からのアクセスがとても悪い」など、どんな事情を抱えた農地もそのまま買取可能です。
もちろん売却する前提でなくても構いませんので、農地の無料相談・無料査定はお気軽にご利用ください。
農地中間管理機構（農業バンク）を利用する
農地を処分するのではなく、貸し出して賃借料を得る方法もあります。
農林水産省が運営する「農地中間管理機構（通称:農業バンク」）は、農地の貸主と借主の仲介役を担ってくれます。
賃料の回収なども農林水産省の職員が担ってくれるため、確実に賃借料を受け取れる点はメリットです。
ただし、貸主の希望通りの賃借料で契約できるとは限りません。
というのも、貸主（農地の所有者）より借主の方が圧倒的に多いからです。
借主が賃借料に納得できなければ、もっと賃借料が安い他の貸主を探されてしまいます。
また、借主との契約期間は原則10年と定められていて、契約解除までは親族に譲りたくなったりしてもできないのがデメリットと言えます。
相続土地国庫帰属法を用いる
相続によって取得した土地であれば、「相続土地国庫帰属法」にて農地を国に帰属させられる可能性があります。
相続土地国庫帰属法とは、相続又は遺贈によって土地を取得した人が、一定の要件を満たした場合に、土地を手放して国に引き渡せる（国庫に帰属させられる）制度です。
ただし、国に帰属させることができる土地には多くの要件があり、要件を満たす土地はそう多くないのが実際のところです。
また、もし国に土地を帰属させられたとしても、10年分の土地の管理費用（負担金）を納めなければなりません。
負担金は原則20万と設定されていますが、例外も多く、土地の条件などによっては100万近くなることもあります。
要件を満たさない・費用をかけたくないといった場合は、先述の専門の買取業者への売却をお勧めします。
専門の買取業者へ依頼すれば、費用がかからないうえに、売却金としてまとまった現金を手にすることもできるからです。
なお、弊社Albalinkでも農地を現状のまま買取ることができます。
接道していない・土壌汚染がある・境界が不明瞭などの事情を抱えた農地もお任せください。
農地の豊富な買取実績をもとに、できる限りに高額買取に対応いたします。
>>【費用をかけず農地を高額売却！】無料で買取査定を依頼する
相続土地国庫帰属法について、さらに詳しく知りたい方は以下の記事をご参照ください。
農地の売却相場と金額を左右するポイント
農地の売却価格は様々な要素によって左右されますので、相場を一概に断言することはできません。
ただ「全国農業会議所」は、10a（100平米）あたりの農地の売買価格の相場（全国平均）を、以下の通り公開しています。
| 令和2年 | 令和3年 | |
|---|---|---|
| 田んぼ | 113万3,000円 | 111万2,000円 |
| 畑 | 83万8,000円 | 82万5,000円 |
以下では価格相場を左右するポイントを、農地のまま売却する場合と農地転用して売却する場合、それぞれに分けて解説します。
農地として売却する場合
農地として売却するのであれば、売却価格を左右する大きなポイントは以下2つです。
1つずつ見ていきましょう。
管理されていたかどうか
土地が十分に管理されていなかった（耕作放棄されていた）場合は、売却価格が落ちる傾向があります。
耕作放棄されていた土地は、野菜や穀物が育ちにくい土壌になってしまうからです。
なお、農林水産省の定めによると、過去1年以上作付けされていない土地は「耕作放棄地」とみなされてしまいます。
参照元：農林水産省
狭すぎないか
売却できる農地には下限面積の要件が定められているため、狭すぎる農地は売却しづらい（売却できても売却価格が落ちる）傾向があります。
ちなみに、下限面積の要件は、取得後の農地面積の合計が、都府県であれば50a（500平米）以上、北海道であれば2ha(20000平米)以上になることです。
詳しくは農林水産省HPをご確認ください。
参照元：農林水産省「農地の売買・貸借・相続に関する制度について」
農地以外の用途で売却する場合
宅地など農地以外の用途で売却する場合は、売却価格を左右する重要な要素が多くあります。
1つずつ解説します。
道路と接しているかどうか
道路と接しているかどうかは、土地の売却金額を左右する非常に重要な要素です。
建築基準法では「接道義務」が定められており、接道義務を満たしていない土地には建物を建築・再建築できないからです。
建物を建築・再建築する土地は、建築基準法で指定された道路（原則幅員4m以上）に2m以上接していなくてはならない
参照元：建築基準法43条
接道義務を満たしていない土地は、新居を建てるための土地探している多くの買主には売却できません。
接道義務を満たしていない土地を建築・再建築可能にする方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
電線が通っているかどうか
電線が通っていない土地は、宅地など人が生活を営む土地としては売却しづらく、買手がついたとしても安価な金額になってしまうでしょう。
言わずもがな、電気は人が生活を営むのに必要不可欠だからです。
電気を通すためにはまず電気工事会社に相談し、電気が通せるかどうかの現場調査を行ってもらう必要があります。
ちなみに電気を通せた場合、周辺環境にもよりますが、費用はおよそ10万円前後、期間は数か月かかります。
ただ、費用や時間をかけて電線を通したところで、他の条件（接道や面積）が宅地に適していなければ売れない点には注意しましょう。
広すぎないか
広すぎる土地は宅地としては売却しづらく、買手がついたとしても安価な金額になってしまうでしょう。
戸建てのマイホームを建てても余ってしまうほど広い土地は、購入後の土地の固定資産税や管理の手間・費用もその分大きくなり、買主に敬遠されてしまうからです。
広すぎる土地は分筆（分割）して適切な広さの土地にしなければ、宅地として売却するのは難しいでしょう。
土地の分割について、詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
市街地などへのアクセスが良好かどうか
生活するうえでのアクセスの良し悪しも、土地の売却金額を左右する重要な要素です。
以下のように生活するうえで著しく不便な土地は、宅地としては売却しづらく、買手がついたとしても安価な金額になってしまうでしょう。
アクセスが悪い土地の例
- 市街地や最寄り駅まで徒歩圏外
- 徒歩圏内に幼稚園や小学校がない など
市街地や最寄り駅まで遠い土地は、買い物に行ったり通勤・通学したりするのに不便です。
また、徒歩圏内に幼稚園や小学校がない土地は、小さい子供がいる家族には選ばれづらいでしょう。
弊社が独自に行った「家の購入で優先したこと」に関するアンケート調査でも、66.5%の人が「立地」と答えており、立地の悪い土地は需要が少ないことがわかっています。
家の購入で優先したことのダントツ1位は「立地」
このような立地が悪い土地はどんなに売出価格を下げても、永遠に買手がつかないおそれも十分にあります。
スピーディかつ高額で農地を処分！おすすめ買取業者3選
売れにくい農地をスピーディーかつ高額で処分したいなら相談するべき買取業者を3社ご紹介します。
株式会社AlbaLink（アルバリンク）
株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件や悪立地、広すぎる土地など、一般の不動産業者では売却活動や買取ができない不動産を専門的に買い取っています。
日本全国の訳あり不動産を高額買取できるのが最大の魅力です。
数多の買取経験から訳あり不動産の活用・再販ノウハウを豊富に持ち合わせているため、どんな農地もそのままの状態で高額買取を実現できます。
なお、査定・買取相談は無料サービスの1つです。
売却前提でなくても構いませんので、下記フォームからお気軽にお問い合わせください。
| 会社名 | 株式会社 Alba Link |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町 6F |
| 電話番号 | 03-6458-8161 |
| 営業時間 | 10:00～19:00 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)第10112号 |
| 公式ホームページ | https://albalink.co.jp/ |
エコリードイノベーション株式会社（農地買い取り本間くん）
エコリードイノベーション株式会社は「農地買い取り本間くん」というサービスにて、農地を専門的に買い取っています。
本社が兵庫県姫路にあるので、兵庫県やその周辺の農地を売却したい方は依頼しやすいですね。
電柱がない等の事情で他社に断られてしまった農地も買い取れるので、そのような方は相談してみましょう。
| 会社名 | エコリードイノベーション株式会社 |
|---|---|
| 本社所在地 | 〒670-0985 兵庫県姫路市玉手458-1 |
| 電話番号 | 0120-028-333 |
| 営業時間 | 10:00～18:00 |
| 宅建番号 | 兵庫県知事免許（02）第0451529号 |
| 公式ホームページ | http://www.ecoinnovation.co.jp/index.html |
株式会社ハウスプロデュース（太陽光設置お任せ隊）
株式会社ハウスプロデュースは「太陽光設置お任せ隊」というサービスにて、太陽光パネルの設置をメインに行っている会社です。
事業の一環として、パネル設置候補の農地も買い取っています。
宅地としては需要がない農地も、太陽光パネルを設置する土地としては需要があるかもしれません。
は
特に、日当たりが良くて面積が広く、周りに高い建物のない農地を売却したい方は一度相談してみましょう。
| 会社名 | 株式会社ハウスプロデュース |
|---|---|
| 本社所在地 | 〒530-0001 大阪市北区梅田1丁目1番3 大阪駅前第3ビル 24階 |
| 電話番号 | 0120-75-1126 |
| 営業時間 | 10:00～18:30（土日・祝除く） |
| 宅建番号 | 北海道知事石狩(2)第8128号 |
| 公式ホームページ | https://en-reform.com/ |
なお、農地をできる限り高額で売却したいとお考えの方は、以下の記事もご参照ください。
農地売却の流れ
農地売却の実際の流れを説明します。
一連の流れを理解して、スムーズに農地を売却しましょう。
農地を売却する5つのステップ
順を追って簡単に説明していきます。
不動産業者に農地の査定を依頼
まず、複数の不動産業者（目安は3社）に農地の査定を依頼します。
売れにくい農地の査定は、農地の買取・売却実績が豊富な不動産業者に依頼するべきです。
というのも、農地は活用方法や買手が限られている特殊な不動産だからです。
農地の取り扱いに慣れていない不動産業者に相談しても「有効な活用方法がわからない」「買主を見つけられる自信がない」等の理由から、買取や売却活動を断られてしまったり、売却金額が安価になってしまったりするおそれがあります。
その点、弊社AlbaLinkは農地の買取・再販実績を豊富に持ち合わせているのでご安心ください。
豊富な実績を活かし、適正価格での農地の買取が可能です。
許可を条件とした売買契約を締結
農地を売却するには農業委員会、もしくは各都道府県知事からの許可が必要です。
参照元：農地法第二章 第3条
買手が決まったら、売却の許可が下りる前提で（許可が下りる前に）売買契約を締結します。
許可より先に売買契約を締結する理由は、許可の申請書に買主の住所や氏名、農地引き渡し後の利用方法を書く必要があるからです。
もし許可が下りなければ売買契約は解除になってしまう点には注意しましょう。
農業委員会（もしくは各都道府県知事）に許可申請
買主との売買契約締結後に、農業委員会（もしくは各都道府県知事）への許可申請を行います。
申請書に売却の理由などを明記して管轄の市町村役場に提出しましょう。なお、申請を許可されるには、1週間～2カ月の期間がかかります。
手続きについて、詳しくは農林水産省HPを参考にしてください。
参照元：農林水産省HP
ちなみに弊社AlbaLinkは、売却のための申請も全てお引き受けします。売主様が私生活の合間を縫って申請に手間や時間を割く必要はございませんのでご安心ください。
【農地転用する場合】転用許可申請
農地転用して宅地などとして売却する場合は、売却許可申請だけでなく、転用許可申請も行う必要があります。
参照元：農地法第二章 第3条
売却許可申請と同様、管轄の市町村役場にて農業委員会（もしくは各都道府県知事）に申請して許可をもらわなければなりません。
ただ、転用許可申請は、申請書に「転用の目的」や「転用後土地を確実に有効活用できるか」等を記載しなければならず、少々複雑です。
弊社AlbaLinkは、必要であれば転用許可申請を買取後に行うのでご安心ください。
売主様が売却前に転用許可申請を行う必要は一切ありません。
決済と所有権移転登記
農業委員会（もしくは各都道府県知事）から農地売却の許可が下りたら、許可証が交付されます。
許可証が交付されたら、すみやかに決済と所有権移転登記を行い、取引を完了させましょう。
前述の通り、売却の許可が得られなければ契約は解消されるため、取引は行えません。
なお、農地をはじめとする売れない土地を手放す方法については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
まとめ
農地を処分する方法を4つご紹介しました。
売主様が農地を処分するための費用や手続きの手間を負うことなく、最も簡単に農地を手放せるのは「専門の不動産買取業者に直接売却する」です。
農地の活用方法や買手は農地法によって厳しく制限されていますが、専門の買取業者であれば、農地の活用ノウハウや再販ルートを豊富に持ち合わせているからです。
買取後の農地の活用・再販に困ることがないので、どんな農地も適正価格でスムーズに買い取ってくれます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、売れにくい農地をそのまま買い取れるのはもちろん、売却に必要な許可申請の手続きなども一切をお引き受けします。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」にも取り上げられました。
弊社にお任せいただければ、農地の売却に売主様が手間や時間を割く必要は一切ありません。
もちろん売却する前提でなくても構いませんので、無料相談・無料査定をお気軽にご利用ください。
相談・査定はこちら
