国土交通大臣(1)第10112号
農地の売却は法律で制限されている
農地の売却は、農地法にて複数の制約があります。
というのも、食料を生産できる農地は国の貴重な財産だからです。
誰でも軽率に農地を売買できてしまったら、貴重な財産（農地）の状況を国が把握しきれません（農林水産省は「eMAFF農地ナビ」にて国内の農地の情報管理を行っています）。
この章では、農地の売却には具体的にどんな制約があるのかを見ていきます。
農地の売却には農業委員会の許可が必須
そもそも農地を売却するためには、農地法第3条に基づく農業委員会の許可が必須です。
（農地又は採草放牧地の権利移動の制限）
第三条 農地又は採草放牧地について所有権を移転し、又は地上権、永小作権、質権、使用貸借による権利、賃借権若しくはその他の使用及び収益を目的とする権利を設定し、若しくは移転する場合には、政令で定めるところにより、当事者が農業委員会の許可を受けなければならない。引用元：農地法第3条
前述の通り、食料を生産できる農地は国の貴重な財産として管理されているため、国の許可なく勝手に所有者を変えてはいけないのです。
具体的には、管轄の役所にて、申請書に売却の理由などを記載し、提出（申請）する必要があります。
なお、申請せずに農地を売却した場合、契約は無効となるので注意しましょう。
農地の買手は農業従事者に限られる
農地の売却の許可を得られたとしても、農地を売却できる相手は「農業従事者」もしくは「農業委員会に許可を得た農家」に限られています。
参照元：農地法第二章 第三条
もし、まだ農業に従事していない個人が農地を購入するのであれば、農業委員会が提示する以下の要件をすべて満たし、新規就農者として認められる必要があります。
- 農地のすべてを効率的に利用する
- 農作業に常時従事する
- 一定の面積を農地として経営する
- 周辺の農地利用に支障がないよう配慮して農業を営む
食料を生産するための農地を、農業を営まない相手に売ってしまったら、国内で生産できる野菜や穀物が減ってしまうからです。
このように、農地法にて農地を購入できる人が限られている（市場が狭い）ため、農地の買主を探すのは決して簡単ではありません。
宅地として売るなら農業委員会の許可が必須
前述の通り、農地を売れる相手は「農業従事者」もしくは「農業委員会に許可を得た農家」に限定されています。
そこで用いられるのが「農地転用」という手段です。農地転用とは、農地の用途を農業以外に変更することです。
例えば、農地転用によって宅地に変更できれば、マイホームを建てるための土地として個人に売却することも可能になります。
市場が広がるので、農地のままで売り出すより買手がつきやすくなるでしょう。
ただし、農地転用する際も農業委員会の許可が必須です。
（農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限）
第五条 農地を農地以外のものにするため又は採草放牧地を採草放牧地以外のもの（農地を除く。次項及び第四項において同じ。）にするため、これらの土地について第三条第一項本文に掲げる権利を設定し、又は移転する場合には、当事者が都道府県知事等の許可を受けなければならない。
引用元：引用元：農地法第5条
農地転用は、国にとって貴重な財産である農地を1つ失うことを意味するので、国の許可なく勝手に行ってはいけません。
具体的には、管轄の役所にて、申請書に「農地転用の理由」や「転用後に土地が有効に活用されるか」などを記載し、提出（申請）する必要があります。
農地の売却は専門の不動産業者に依頼するべき
売買に関する様々な制約がある農地は、農地の取り扱いに長けている専門の不動産買取業者に直接売却するのが賢明でしょう。
専門の不動産買取業者であれば、売却しにくい農地も積極的に買い取ってくれます。
理由を一言でご説明すると、農地を買い取った後の多彩な活用ノウハウを豊富に持ち合わせているからです。例えば、買い取った農地を宅地に転用して、広大な土地に建売住宅を建築し、マイホームを探している個人に売却することもできます。
また、専門の買取業者は売主からただ農地を買い取るだけでなく、売主にとって大きな以下3つのメリットを提供できます。
1つずつ解説していきます。
決済までがスピーディー
専門の買取業者に農地を売却するなら、早ければおよそ1週間前後で決済できます。
前述の通り、農地を売却できる相手には農地法で定められた条件があるため、買手探しはそう容易ではありません。
しかし、専門の買取業者に直接売却するのであれば、買手探しは一切不要です。
買取業者に査定を依頼して、売主が査定金額に納得さえできれば、すぐに売買契約成立に至ります。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）はどんな不動産もスピーディーに直接買い取れます。
農地など、買手がつきにくい土地や物件のプロフェッショナルが、年中無休で売主様の相談・査定を承っておりますので、迅速な対応が可能です。
なるべく早く農地を現金化したい、手放したいとお考えの方は、ぜひ弊社にご相談ください。
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面倒な手続きを全て一任できる
専門の買取業者に農地を売却するのであれば、売却に必要な面倒な手続きを、全て担当者に任せることができます。
前述の通り、農地の売却や農地転用には、農業委員会の許可を得なければなりません。
農地のままでは、「農業従事者」もしくは「農業委員会に許可を得た農家」にしか売却できないので、不動産買取業者に売却する際は原則農地転用が必須になります。
ただし、売却や農地転用の申請書には「売却・農地転用の理由」や「転用後に土地が有効に活用されるか」等を記載しなければならず、農地売買の知識や経験がない方には難易度が高いのが実際のところです。
申請書の内容に不備があれば、許可を得られないことも十分にあります。
不動産買取業者に直接売却すれば、このような面倒な申請手続きを、全てを承ってもらえます。
もちろん弊社AlbaLink（アルバリンク）も、売却のための手続きを全て引き受ける前提で買い取ります。
仕事や家事に忙しい私生活の中で、売主様が売却のための手続きに追われることはありませんのでご安心ください。
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売主の契約不適合責任は一切免責される
専門の買取業者に農地を売却するのであれば、売主が契約不適合責任を負う必要は一切ありません。
契約不適合責任とは、引き渡した物件に、契約書に記載のない欠陥や不備があった場合、売主が負わなければならない責任です。
よくある事例は、引き渡した土地の地中にコンクリート塊や建築廃材などの埋設物が存在するケースです。
地中に思いがけない埋設物が見つかったら、売主は契約不適合責任を問われ、買主から契約解除や損害賠償を請求されてしまうおそれがあります。
一方、専門の不動産買取業者は、売主の契約不適合責任の一切を免責（免除）してくれます。
引き渡し後の農地にどんな欠陥や不備があっても、売主様が責任を負う義務は一切ありませんのでご安心ください。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）も売主様の契約不適合責任を一切免責したうえで農地を買い取ります。
「相続後しばらく放置してしまった」「埋設物があるかどうか現状ではわからない」そんな農地も安心して我々にお任せください。
もちろん「本当に契約不適合責任を免責してもらえるか、まずは話だけ聞いてみたい」という方のお問い合わせも大歓迎です。
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農地の売却相場と金額を大きく左右する3つのポイント
農地の売却価格は様々な要素によって変動するので、一概に断言することはできません。
ただ、農地は、農地法で売却できる相手が限られていてそもそも市場が狭いため、一般の土地より安価な金額になります。
「全国農業会議所」の調査によると、10a（100平米）あたりの農地の売却価格の相場（平均）は、以下の表の通りです。
| 中田（令和3年） | 中畑（令和3年） | |
|---|---|---|
| 全国 | 111万2,000円 | 82万5,000円 |
| 北海道 | 24万3,000円 | 11万5,000円 |
| 東北 | 51万9,000円 | 30万9,000円 |
| 関東 | 139万円 | 152万9,000円 |
| 東海 | 220万9,000円 | 201万円 |
| 北信 | 131万1,000円 | 89万9,000円 |
| 近畿 | 188万6,000円 | 135万1,000円 |
| 中国 | 67万8,000円 | 40万5,000円 |
| 四国 | 51万万 | 93万3,000円 |
| 九州 | 139万円 | 55万7,000円 |
| 沖縄 | 220万9,000円 | 125万5,000円 |
表の金額はあくまで平均（目安）なので、この通りの金額で売れるとは限りません。
以下では、実際に農地の売却金額を決める3つの要素を解説していきます。
農地の売却金額を決める要素
なお、農地の正確な金額を知りたいのであれば、農地の買取・販売実績がある専門の不動産業者に査定を依頼するのがベストです。
弊社も年中無休で無料査定を承っていますので、ぜひご利用ください。もちろん、弊社に売却する前提でなくても構いません。
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宅地に転用可能かどうか
宅地に転用可能かどうかは、売却金額を左右する重要な要素です。
農地のままでは「農業従事者」もしくは「農業委員会に許可を得た農家」にしか売却できませんが、宅地に転用できれば、マイホームを探している一般の個人にも売却できるようになるからです。
一般の戸建て住宅を建てるための土地と、同様の金額で売却できるようになります。
さらに、一般の土地より広大な農地は、分筆（分割）して複数の宅地として売り出すことで、より多くの売却利益を得られるでしょう。
ただ、農地転用できる土地には条件があるので、詳しくは農林水産省のHPからご確認ください。
「自身で確認してもよくわからない」「転用可能か調べてほしい」という方は、弊社にご相談いただいでも構いません。
売却する前提でなくてもお調べいたしますので、お気軽にお問い合わせください。
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道路に面しているかどうか
農地が道路に面しているか（接道義務を満たしているか）も、売却金額を左右する重要な要素です。
建築基準法では「建物を建築・再建築する土地は、建築基準法で定められた道路に2m以上接していなければならない」と定められています（接道義務）。
参照元：建築基準法43条
接道義務を満たしていない農地は、宅地転用できたとしても肝心の建物（マイホーム）が建てられないため、市場相場より安い金額でなければ買手はつかないでしょう。
ちなみに、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、買手がつきにくい土地に特化した不動産買取業者ですので、建築・再建築できない土地も適正価格で積極的に買取可能です。
以下の記事では、建築・再建築できない土地に建物を建てる抜け道も解説していますので、興味がある方は参考にしてください。
近くに電柱があるかどうか
近くに電柱がない農地は、市場相場より安い金額でなければ買手がつかないでしょう。
近くに電柱がなければ、人の生活に必要不可欠な電気が供給されないからです。たとえ農地転用できたとしても、電気が通せない土地を人が住むための土地として売却するのは無理があると言えます。
ちなみに、電気を通すためにはまず電気工事会社に相談し、電気が通せるかどうかの現場調査を行ってもらう必要があります。
通電の工事の費用は、およそ10万円前後、工事期間は数か月ほどです。
ただ、費用や時間をかけて電気を通したところで、他の条件（接道など）が宅地に適していなければ、市場相場通りの金額で売却できないことには変わりません。
農地を高額で売却できる不動産買取業者の選び方
農地の売却相場を左右する3つのポイントを解説したところで、この章では選び方を解説します。
「農地転用できない」「接道義務を満たしていない」「近くに電柱がない」
このような農地も、以下でご説明するポイントを押さえて買取業者選びをすれば、高額売却できる可能性は十分にあります。
では、1つずつ見ていきましょう。
農地の取り扱い実績が豊富か
農地の売却は、農地の取り扱い実績が豊富な買取業者に相談しましょう。
前述の通り、農地の売却には、通常の不動産とは異なる手続き（売却や農地転用の申請など）が必要です。
農地の取り扱い実績がない不動産業者に相談すると、段取りが悪くてなかなか契約・決済に至らなかったり、そもそも買取を断られたりしてしまいます。
各買取業者のHPやGoogleでの口コミを確認して、実際に農地を買い取った実績があるのか確認しましょう。
実際に、弊社が独自に行った「不動産会社の情報を調べる手段」のアンケート調査では、46.4％の人が「ネットや知人の口コミ」を参考にして実績を確認しています。
不動産会社を調べるとき、46.4％の人が「ネットや知人の口コミ」を参考にしている
農地を買い取った実績の豊富な買取業者に相談して、確実に売却しましょう。
複数社に相見積もりを取る
農地を売却する際は、複数の不動産買取業者に査定を依頼しましょう。
農地は市場にほとんど出回らないため、売却金額の相場が不透明です。売主が相場を把握していないのをいいことに、安価で買い叩こうとしてくる悪質な買取業者も残念ながら存在します。
複数の買取業者に査定を依頼することで、著しく安価、反対に、異様に高額な査定金額を提示してくる怪しげな買取業者を避けることができます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、豊富な買取実績を活かし、適正な査定金額をご提示いたします。
「高額売却を得意とする農地買取業者ランキング」では、おすすめの買取業者もご紹介するので、ぜひ他社の査定金額と比較してみてください。
>>【売りづらい農地でも高額売却！】無料の買取査定を依頼する
査定額の根拠が明確かどうか
査定金額の明確な根拠を提示できる担当者でなければ、契約してはいけません。
高額な査定金額を提示しておいて、契約の段階になって買取金額を下げてくるような悪質な買取業者も存在するからです。
契約前に、担当者に査定金額の明確な根拠を直接訊いておきましょう。
例えば「うちはだいたいどの農地もこれくらいの金額で買い取ってるんです」などと言う担当者は、全く明確な根拠を提示できていません。
また、買取後は農地転用して駐車場として活用すると言っているのに「建築義務を満たしていないから、これ以上高い金額では買い取れません」と言われれば、買取後の活用方法と査定金額に矛盾が生じていると言えます。
駐車場として活用するのであれば、建築義務を満たしていないこと（≒建物が建築・再建築できないこと）は無関係だからです。
農地を売却する際は、査定金額の明確な根拠を訊いて、信頼できる担当者を見極めましょう。
農地を高額で売りたいなら相談するべき農地買取業者5選
この章では、実際に農地の取り扱いを得意とする不動産買取業者を5社ご紹介します。
各業者の特徴を解説しているので、自身に合った業者に査定を依頼してみましょう。もちろん、複数社に査定を依頼するのも賢明でしょう。
株式会社Albalink
株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、農地をはじめ、日本全国の買手がつきにくい土地・物件を専門的に買い取っています。
買取後は多彩な活用ノウハウと独自の再販ルートを活かし、どんな不動産も確実に事業化できるので、買い取れない物件はありません。
なお、測量や農地転用の申請など、売却に必要な手続き・費用は全て弊社が負担する前提で買い取ります。
「農地の買取を他社で断られてしまった」「相続後しばらく放置して荒れた農地を売りたい」そんな方も、ぜひそのままの状態でご相談ください。
なお、無料相談・無料査定は弊社のサービスの一環であり、すぐに売却の話が進んでしまうわけではないのでお気軽にご利用ください。
>>【売りづらい農地でも高額売却！】無料の買取査定を依頼する
| 会社名 | 株式会社Alba Link |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町 6F |
| 電話番号 | 03-6458-8161 |
| 営業時間 | 10:00～19:00 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)第10112号 |
| 公式ホームページ | https://albalink.co.jp/ |
株式会社リライト
株式会社リライトは、不動産の買取・リフォーム・建築など、様々なニーズに応える不動産業者です。
農地の買取実績も持ち合わせており、一般の個人だけでなく他の不動産業者への販売活動も行ってくれるため、農地の買手も比較的見つかりやすいでしょう。
お問い合わせフォームでは相談内容を詳しく記載できるため、複雑な事情を抱える不動産（農地）を売却したい方にはおすすめです。
| 会社名 | 株式会社リライト |
|---|---|
| 本社所在地 | 〒221-0842 横浜市神奈川区泉町14-9 |
| 電話番号 | 045-620-8659 |
| 営業時間 | 10:00 ～18:00(火・水休み) |
| 宅建番号 | 神奈川県知事免許（3）第28478号 |
| 公式ホームページ | https://www.relight.co.jp/ |
株式会社タクト・エム
株式会社タクト・エムは、山林の買取実績を豊富に持ち合わせている不動産業者です。
山林の買取事業と合わせて、農地の買取も行っています。
査定金額の提示はお問い合わせから1か月以内なので、比較的じっくり査定をしてほしい方におすすめです。
| 会社名 | 株式会社タクト・エム |
|---|---|
| 本社所在地 | 〒104-0031 東京都中央区京橋2-12-5 インペリアルビル1F |
| 電話番号 | 03-6228-6078 |
| 営業時間 | ー |
| 宅建番号 | 東京都知事（3）第91816号 |
| 公式ホームページ | http://www.takuto-m.com/ |
株式会社赤鹿
株式会社赤鹿は、不動産を「売りたい」「借りたい」「貸したい」「買いたい」など、多くのニーズに応える不動産業者です。
兵庫県の姫路に特化しているので、姫路に農地を所有している方は相談してみましょう。
| 会社名 | 株式会社 赤鹿 |
|---|---|
| 本社所在地 | 〒670-0083 姫路市辻井1丁目1番23号 |
| 電話番号 | 079-295-7774 |
| 営業時間 | 10:00 ～18:00(火・水休み) |
| 宅建番号 | 兵庫県知事（8）第450660号 |
| 公式ホームページ | https://www.akashika-jisho.co.jp/sell/ |
不動産買取MAX
不動産買取MAXは、不動産の高額売却をサポートしてくれる不動産業者です。
最も高額で売れる買取業者を探し、買取業者と売主の仲介をしてくれます。
買取業者探しを手伝ってほしいという方は、相談してみましょう。
| 会社名 | 不動産買取MAX |
|---|---|
| 本社所在地 | 〒223-0062 神奈川県 横浜市 港北区 日吉本町 1丁目6-17 |
| 電話番号 | 0120-97-2139 |
| 営業時間 | 9:30～20:00（水曜・第二火曜休み） |
| 宅建番号 | 神奈川県知事（5）第23443号 |
| 公式ホームページ | https://fudosan-kaitori.net/ |
農地を買い取ってもらう流れ
専門の不動産業者に農地を買い取ってもらう際の流れを解説します。
ただ、専門の買取業者であれば、査定・農業委員会への売却申請・農地転用の申請・決済など、一連の手続きは全て担当者が行ってくれます。
そのため、売主様が詳細な流れを知っておく必要はありません。わからないことがあったらその都度担当者に確認しましょう。
というわけでこの章では、売主様が知っておくべき最低限の買取の流れを簡潔にご紹介します。
複数の不動産業者に査定を依頼する
まず複数の不動産業者（3社程度）に査定を依頼します。
査定金額を比較するのはもちろん、担当者の信頼度も比較して、より高額で農地を売却するためです。
担当者の信頼度は「査定額の根拠が明確かどうか」で判断しましょう。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は買手がつきにくい土地・物件のプロフェッショナルが、売主様が納得できる査定金額の根拠をご提示いたします。
ぜひ他社の査定金額や担当者と比較してみてください。
>>【売りづらい農地でも高額売却！】無料の買取査定を依頼する
買取業者と売買契約を結ぶ
複数社に査定を依頼したら、最も信頼できる担当者と売買契約を締結しましょう。
ここでの売買契約は、農地転用できることを前提とした仮の売買契約です。
前述の通り、農地は「農業従事者」もしくは「農業委員会に許可を得た農家」にしか売却できないからです。
もし農業委員会（各都道府県知事）から農地転用が認められなければ、売買契約は取り消されてしまいます。
しかし、農地の取り扱いに長けた専門の不動産業者は、農地転用の手続きも全て引き受けてくれるのでご安心ください。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、農業委員会や自治体と交渉して農地転用を行えるプロが複数在籍しています。
売主様が農地転用の申請の手間や労力を負う必要はございませんのでご安心ください。
決済・引き渡し・所有権移転登記をする
農地転用して正式に売買が決定したら、決済と農地の引き渡し、そして所有権移転登記をします。
専門の不動産買取業者であれば、決済・引き渡しまで最短1週間前後で完了することがほとんどです。
また、多くの不動産買取業者が司法書士などの専門職と提携しています。所有権移転登記などの手続きは担当者に一任して問題ないでしょう。
農地の売買は今後自由化するのか
マスコミや一部の専門家からは、農地の売買の自由化を推奨する声も上がっています。
しかし、実際に農地の売買が自由化する見込みは薄いでしょう。
そもそも農地の売買の自由化が推奨されるようになった背景には、耕作放棄地や休耕地の増加があります。
耕作放棄地と休耕地は、いずれも作物の栽培が現状行われていない農地です。
農地の所有者が高齢になったり亡くなったりして農業を営めなくなったにもかかわらず、農地法の制約が厳しい故に売却できず放置された結果、耕作放棄地・休耕地が増えてしまっています。
ただ、このような問題があるとしても、やはり農地の売却や転用が自由化して農地が減ってしまうこと・なくなってしまうことの方が国にとっては大きなリスクです。
ですから、農地の売買が自由化される見込みは高いとは言えません。
また、万が一農地の売買や転用が自由化されたとしても、買手がつきにくいことは変わらないでしょう。
そもそも農地は都心や市街地から遠く離れたところにあり、生活するには不便な立地だからです。
現状所有している農地、相続してしまった農地を手放したいのであれば、やはり専門の不動産買取業者に直接買い取ってもらうのが1番と言えます。
>>【売りづらい農地でも高額売却！】無料の買取査定を依頼する
まとめ
農地は専門の買取業者に売却するべき理由や、売却金額を左右するポイントなどをご紹介しました。
農地の売却は「農業従事者」もしくは「農業委員会に許可を得た農家」であると、農地法にて定められています。
ですから、農地の買手探しは簡単ではありませんし、そもそも市場が狭いので一般の土地より大幅に安価な金額でないと買手がつきません。
売却しづらい農地は、農地の取り扱いに長けた専門の不動産買取業者に直接売却するのが賢明です。
専門の買取業者であれば、買手探しが不要なのはもちろん、なかなか売れない農地も適正な価格で買い取ってくれます。
さらに、農地売却や転用の手続きも買取業者の担当者が行ってくれるので、売主様が農地の売却に手間や時間を割く必要は一切ありません。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、農地の取り扱いに長けた専門の買取業者です。
全国のどんな農地も適正価格で買い取れますので、ぜひお気軽にご相談ください。
もちろん「査定金額を訊いて、他社の金額と比べたい！」という方も大歓迎です。
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