再建築不可物件を処分する3つの方法
再建築不可物件の処分方法（相続放棄・寄付・売却）をご紹介します。
結論から先に言ってしまうと、再建築不可物件を確実に手放したいのであれば、売却してしまうのが最も賢明です。
では、1つずつ解説します。
相続放棄をする
相続財産の中に再建築不可物件があった場合、相続発生から3カ月以内でまだ相続していないのであれば、相続人は、再建築不可物件を含む相続財産を放棄することができます。
ですが、相続放棄は、まったくおすすめできる手段ではありません。理由は主に2つあります。
1つは、相続を放棄すると、再建築不可物件以外のプラスの財産（預貯金・株・車・宝石など）も、放棄することになってしまうからです。
相続放棄とは、プラスとマイナスの財産すべてを放棄することを意味するので、再建築不可物件のみを都合よく相続放棄することはできません。
2つめは、相続放棄をしたとしても、再建築不可物件の管理責任があなたに残るおそれがあるからです。
例えば、相続放棄した再建築不可物件が、数年後に倒壊・破損して、第三者にケガをさせてしまったとしましょう。その場合、相続放棄したあなたにも管理責任が課され、損害賠償等を請求されるおそれがあるということです。
相続放棄した不動産の管理責任から完全に逃れるためには、裁判所にて所定の手続きを行う必要がありますが、手続きには、手間と時間、そして多額の費用がかかります。
これらの理由から、再建築不可物件を処分するために相続放棄をするのは、全く賢明な判断ではないと言えます。
再建築不可物件を寄付する
物件が所在する自治体に、再建築不可物件を寄付するという方法もあります。
ですが、寄付はまったく現実的な処分方法ではありません。
というのも、再建築不可物件をはじめ、自治体が不動産の寄付を受け入れてくれる可能性は極めて低いからです。
その理由を簡単にご説明します。
自治体は、管轄の地域の土地や建物の所有者から、固定資産税を徴収し、公共サービス等の運営に充てています。
にもかかわらず、自治体が管轄の地域内の不動産の寄付を受け入れてしまうと、寄付された不動産の所有権は自治体に移行し、自治体は固定資産税を徴収できなくなってしまいます。
まとめると、自治体は、市民から不動産を寄付されるより、市民が不動産を所有し続けて固定資産税を納め続けてくれた方が好都合なのです。
したがって、自治体が再建築不可物件をはじめとする不動産の寄付を受け入れる可能性は極めて低く、寄付は全く現実的な方法ではいないと言えるでしょう。
再建築不可物件を売却する
再建築不可物件を確実に手放したいなら、売却するのが賢明です。
不動産の売却方法には、主に「仲介業者に売却活動を依頼する方法」と「専門の買取業者に直接売却する方法」がありますが、再建築不可物件の売却なら、後者が圧倒的におすすめです。
その理由をご説明するため、まずは前者「仲介業者に売却活動を依頼する方法」から、簡単にご説明します。
仲介（不動産仲介業者に売却活動を依頼する）
「不動産の売却」と聞くと、多くの方は、地元の不動産屋（不動産仲介業者）に売却活動を依頼する方法を、思い浮かべるのではないかと思います。一般的に「仲介」などと呼ばれる方法です。
最もメジャーな不動産の売却方法ではありますが、再建築不可物件をこの方法で売るのは困難です。
というのも、不動産仲介業者は、主に、マイホームを探している一般の個人に向けて物件情報を公開し、売却活動を行うからです。
この先ずっと建て替えられない再建築不可物件を、終の棲家（ついのすみか）として購入してくれる個人の買主は滅多に現れません。
したがって、仲介業者に売却活動を依頼して、一般の個人に再建築不可物件を売却するのは、困難であると言えます。
なお、買手がつかなければ、売れ残っている期間の管理義務や固定資産税の負担は、すべて所有者に課されてしまいます。
買取（不動産買取業者に直接売却する）
前述の通り、個人の買主に再建築不可物件を売却するのは、現実的ではありません。
対して、専門の不動産買取業者に直接売却してしまえば、再建築不可物件も確実に手放せます（ちなみに、この売却方法は「買取」「業者買取」等と呼ばれます）。
専門の買取業者が、売れない再建築不可物件を確実に買い取れる理由を簡単にご説明します。
一言で言うと、専門の買取業者は、再建築不可物件を買い取った後に商品化して収益に繋げるノウハウを数多く持っているからです。
たとえば、専門の買取業者は再建築不可物件を買い取った後、必要なリフォームを施し、以下のように商品化します。
再建築不可物件を商品化する方法
- 入居者を見つけて、投資家に売却する
- 入居者を見つけて、買取業者自身で運用を行い、家賃収入を得る
- 古民家カフェなどの商業施設に改造して、オーナーに売却する
どんな再建築不可物件も収益化に繋げる自信があるので、ためらうことなく、確実に買い取れるのです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）も、例外ではありません。
どんな再建築不可物件も確実に収益化できる自信があるので、お客様が納得できる買取金額をご提示できます。
「他の買取業者に断られてしまった」
「他の買取業者が提示した買取金額に納得できなかった」
このような方も、ぜひ一度我々にご相談ください。
なお、不動産業界にありがちと思われる強引な営業等は行っておりませんので、ご安心ください。
再建築不可物件を専門の買取業者に高く売るための流れ
ここからは、再建築不可物件を専門の買取業者に高く売るための流れを紹介します。
複数の専門の買取業者に査定を依頼する
再建築不可物件の査定は、必ず複数の専門の買取業者に依頼しましょう。
というのも、再建築不可物件の専門の買取業者と一口にいっても、買い取った後に再建築不可物件をどう活用するかは業者ごとで異なります。
そのため、専門の買取業者ごとで再建築不可物件の買取価格に大きな差が生じるのです。もし、4社に査定を依頼したのなら、その中で最も高い買取価格を提示した業者に再建築不可物件の売却を依頼しましょう。
弊社も無料査定を行っておりますので、ぜひご活用ください。
営業マンの比較をする
再建築不可物件を少しでも高く売りたいのであれば、買取価格の比較のみならず、専門の買取業者ごとの営業マンの比較も行いましょう。
営業マンの中には、不誠実な人もいるからです。
営業マンが不誠実な人だと、売買契約の直前になって買取価格を引き下げられる恐れがあり、高く売れなくなる恐れを秘めています。
たとえば、以下のように買取価格を引き下げられます。
「大変申し訳ないのですが、買取価格を当初の330万円から250万円に変更させてください。リフォーム代が当初見積もっていた金額よりも多くかかりそうでして…」
誠実な営業マンかどうかを見極める際は、以下の点を参考にしてください。
営業マンを見極めるポイント
- 言ったことを守る
- 売主に対して、親切な態度で接してくれる
- 売主の質問に対して、じん速かつ丁寧に答えてくれる
- 専門用語を使わず、わかりやすく説明してくれる
- 専門用語を使う場合は、その用語の意味をしっかりと説明してくれる
- 説明する際はメリットのみならず、デメリットについても伝えてくれる など
営業マンに交渉する
万が一、再建築不可物件の買取価格が一番高い業者の営業マンがいまいち信用できないと感じたなら、他の買取業者で信頼できそうな営業マンに交渉を行いましょう。
交渉することで、買取価格が当初の金額よりもアップする可能性を秘めているからです。
たとえば、以下のように交渉を行います。
自分「実は、〇〇さんに相談したいことがあります」
担当者「はい、一体どのようなご用件でしょうか？」
自分「大変心苦しいのですが、買取額を現状の430万から500万円に上げていただけないでしょうか？ といいますのも、先日C社に査定をお願いしたら、500万円提示されまして。でも、C社の営業マンはいまいち信用できないんですよね。態度が少し高圧的といいますか。その点、〇〇さんはいつもこんな私でも優しく丁寧に接してくれてますし…」
担当者「なるほど。そういうことでしたか。承知しました。私にお任せください。他の手段がないか、もう一度確認してみます」
自分「無理言って、本当にすみません。どうぞよろしくお願いいたします」
担当者「承知しました。確認ができましたら、ご連絡差し上げます」
再建築不可物件を処分せず所有し続けるリスク
再建築不可物件を処分するなら、早く専門の買取業者に売却するなどして、早く手放すことをおすすめします。
再建築不可物件を無意味に持ち続けていると、以下4つのリスクが発生するからです。
税金を負担し続けなければならない
ご存知かとは思いますが、不動産を保有していると、固定資産税と都市計画税を納め続けないといけません。
| 税金の種類 | 詳細 |
|---|---|
| 固定資産税 | その年の1月1日時点での土地や家屋（固定資産）の所有者に対して課される。税額は、その固定資産の1.4％ |
| 都市計画税 | 都市を整備するのが目的で、市街化区域内に1月1日時点で保有している人に課せられる。税率は、最高0.3％ |
たとえば、固定資産税は平均的な一戸建ての場合、10万円から15万円程度の金額がかかります。
一方、都市計画税に関しては、仮に固定資産税が10万円であるのなら、固定資産税と都市計画税の税率をもとに、おおよそ2万円程度の金額がかかると推測できます。
100,000円÷1.4%≒7,100,000円
7,100,000円×0.3%=21,000円
年間で10万円から15万円程度の金額がかかるということは、これが2年、3年、5年、10年と時を重ねていくと、税金だけで中古の車を1台買えるくらいの金額になっていきます。
犯罪などに悪用されるおそれがある
再建築不可物件に誰も住んでいない場合、不法投棄や不法侵入など犯罪目的に悪用される恐れがあります。
というのも、誰も住んでいないで管理されていない再建築不可物件は、雨戸やカーテンが常にしまっていて、敷地内の様子が外からは一切見えません。そうなると、悪意を持った第三者に悪用されてしまうのです。
もし、不法投棄されたのなら、そのごみを自分で片付けなくてはなりません。自分で捨てるのにも手間がかかってしまいます。第三者に後始末をお願いするにしても、業者を探す手間や管理をお願いするための費用を避けては通れません。
また、犯罪に使われたとなると、その再建築不可物件は売却時に訳あり物件として安価で売り出さざるをえません。犯罪のあった物件は、法律で告知することが義務づけられているからです。
建物が倒壊して損害賠償金が発生するおそれがある
再建築不可物件は築年数の古いものが多く、倒壊や破損のリスクが高い傾向にあります。再建築不可物件は、建築基準法が制定されたばかりで基準が現代よりも遥かに緩かった昭和に多く建てられたからです。
仮に、台風が起きて、屋根が飛んでしまい、隣地に激突してしまったら、修理費用を所有者であるあなたが負担しなくてはなりません。修理費用の負担のみで丸く収まればまだいいですが、死亡者が出たら大変です。億単位の賠償金が発生するのは当然のこと、人の命を奪ってしまったという心の十字架を一生背負わなければなりません。
すべてのリスクを自身の子どもや孫に引き継ぐ
もし、あなたが亡くなってしまったら、上記で解説した税金・犯罪によるトラブル・損害賠償金のこれらすべてを子どもや孫が引き継がなくてはなりません。
再建築不可物件を保有し続けるリスクからいち早く逃れるためにも、今すぐ手放すことを強くおすすめします。
再建築不可の主な原因
物件が再建築不可となってしまう主な原因を4つご紹介します。
「自身の物件が再建築不可であるか否か」「なぜ再建築不可なのか」は、物件が所在する役所に尋ねれば答えてもらえます。
あらかじめ4つの原因を頭に入れておけば、役所からの説明がわかりやすいでしょう。
なお、わざわざ役所に尋ねるのが億劫な方は、そのままの状態で専門の買取業者に相談しても、全く問題ありません。
弊社は、再建築不可の理由が何であれ、買い取ることが可能ですのでご安心ください。
では、再建築不可の主な原因を簡単に4つご説明します。
建築基準法道路に2m以上接してない
建物を建てる敷地は、基本的には建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません。建物を新たに建てるためには、接道義務を満たす必要があると、建築基準法によって定められているからです。
建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない
引用元：建築基準法第43条
接道義務があるのは、生活環境を維持したり、火災や災害時の際の避難路や消防車の侵入経路を確保したりするためです。
建築基準法上の道路の定義は以下のとおりです。
| 建築基準法42条 1項1号道路 |
道路法による道路（国道・都道・区道などの公道） |
|---|---|
| 建築基準法42条 1項2号道路 |
都市計画法や土地区画整理法等の法律によりつくられた道路（開発道路） |
| 建築基準法42条 1項3号道路 |
建築基準法の施行時の昭和25年11月23日現在から存在する道路（既存道路） |
| 建築基準法42条 1項4号道路 |
都市計画法等で2年以内に道路をつくる事業が予定されかつ特定行政庁（区長）が指定したもの（計画道路） |
| 建築基準法42条 1項5号道路 |
建物を建てるために一定の基準でつくられた道で特定行政庁（区長）がその位置を指定したもの（位置指定道路） |
| 建築基準法42条 2項道路 |
道の幅は4メートル未満だが一定の条件のもと特定行政庁（区長）が指定したもの（みなし道路） |
一見すると同じような道路でもそれぞれ種別が定められています。自身の所有している物件の前面道路が建築基準法上の道路かどうかは市役所の建築指導課などに問い合わせて確認する必要があります。
家を新築する際は、通常4m以上の道路に2m以上接することが条件になっています。道路が4mよりも狭い、道路に接する間口が2m以下などの場合、条件を整えないと再建築ができません。これが再建築不可の理由の1つです。
位置指定道路に2ｍ以上接していない
分譲地など大きな土地を分割して利用する場合、それぞれの敷地を道路に接するようにするために新しく道路をつくることがあります。
その際は、関係権利者の承諾を得たうえで行政庁に申請をして、その位置の指定を受けなければなりません。こうしてつくられた道路を位置指定道路といいます。
この位置指定道路に2m以上接していない場合も再建築はできません。
土地が道路に接していない
他の人の私有地を通路のようにして玄関まで行くような場合（袋地など）や建築基準法にあたらない道路（通路、遊歩道）などに敷地が接している場合も、やはり再建築はできません。
新築や建て替えなどを行うには、あくまでも建築基準法で定められている道路に敷地が接している必要があるのです。
市街化調整区域
不動産が市街化調整区域にある場合も再建築不可になる場合があります。
市街化調整区域とは都市計画法で指定されるもので、市街化を抑制すべき区域のことをいいます。原則として住居や商業施設などは建築できず、再建築もできないことがあります。
自治体によっては一定の条件をクリアすれば再建築が可能な場合もありますが、市街化調整区域の不動産は道路や下水道が整っていなかったり、交通や生活の便が悪かったりすることも多いため、なかなか売れません。
市街化調整区域の不動産の購入を考える際は、詳しい条件などを仲介業者に確認するようにしましょう（電気や水道、ガスの引き込みで、100万円単位の追加予算が必要になることも多いです）。
>>再建築不可物件の処分にお困りの方は買取プロにご相談ください
再建築不可物件を再建築可能にする5つの方法
この記事の最後に、再建築不可物件を再建築可能にする方法を紹介します。
再建築可能にする方法を知っておくことで、万が一、買い取りを拒否されたとしても、再建築可能な物件にすることで売却できる可能性が高まります。
ただし、今回紹介する方法はどれも行うのは簡単ではありません。そのうえ、必ず成功するとも限らないので、その点は注意してください。
隣地を取得する
現在道路と接している敷地部分が2m未満だった、隣地の一部を通路のように利用していたという場合は、隣地を取得して4m以上の道路に2m以上接しているという接道義務を果たせば再建築が可能になります。
通常は隣地の方と交渉し、通路の分だけ隣地の一部を買い取るような形にして隣地境界線をずらします。こちらに関しては手続きが複雑になるため、専門家に聞くのがベストです。お住まいの地域の土地家屋調査士事務所や不動産業者などに相談してみましょう。
敷地設定する
自分の土地が建築基準法上の道路に接していない場合でも、隣地の土地を「敷地」として設定させてもらい、その敷地が道路に接していれば再建築の許可申請ができるケースがあります。
ただしこの場合、隣地の建ぺい率や容積率が余っていないと敷地設定させてもらった土地の建物が建築違反になってしまう可能性もあります。
敷地設定をする際にはくれぐれも権利者と話し合いをして、条件をすり合わせておく必要があります。
セットバックを実施する
建物に接する道路の幅員が4m未満になっている場合は、セットバックという方法もあります。
英語で「後退」を意味し、建物を建てる際に、前面道路から後退させて建築する手法のこと。
セットバックを行うことで、道路の幅員が4m以上確保できて接道義務を満たせるようになるからです。
たとえば、現状、建物に接する道路が3.7mであるのなら、0.3m分をセットバックすることで、接道義務で定められている道路の幅員4m以上をクリアできます。
43条但し書き申請
建築基準法第43条には、以下のように記載されています。
「建築物の敷地は、道路の2メートル以上接しなければいけない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない」
つまり、接道条件を満たしていなくても、再建築が可能になる場合があります。
道路は火事の際に消火活動が可能かどうかが大きなポイントになるため、周囲に公園や緑地があったり、幅4m以上の農道などに2メートル以上接していたりする場合は特別に認められることがあります。
これは個々の敷地の条件にもよるので、許可が下りるかは定かではありません。地域にある役所の窓口で相談をして書類を提出し、建築審査会による審査を経て許可が下りれば、再建築が可能になります。
書類自体は比較的簡単に準備ができますが、許可が下りるまでには1か月程度の時間がかかります。
50戸連たん制度
50戸連たん制度というのは、都市計画が決定される前からあった集落についての決まりです。
市街化調整区域の中で、市街化区域に隣接または近接している地域にすでにあるおおむね50以上の建築物（住宅や店舗）が連たんしている（区画をまたいで建築物ないし街区が繋がっている）場合、宅地としての土地開発を許可するというものです。
この場合は、市街化調整区域でも再建築が可能です。
50戸連たん制度は地域によって条件が異なっており、以前は制度があったものの現在は廃止されている地域もあります。
そのため、再建築できる物件には制限があったり、制度自体がもう使えずに再建築不可になっていたりする場合もあるので、親が持っている物件や、代々受け継いできた物件が50戸連たんにあたる場合は、再建築が可能かどうかを役所に相談してみるとよいでしょう。
まとめ
再建築不可物件を処分する方法などをご紹介しました。
再建築不可物件には、この先どれだけ老朽化しても建て替えられないという、大きなリスクがあります。
そんな再建築不可物件を手放したいと思うのは当然ですが、建て替えられないため、個人の住居としてはかなり売れにくいのが現状です。
再建築不可物件を確実に手放したいのであれば、専門の不動産買取業者に直接売却してしまいましょう。
弊社AlbaLinkは、再建築不可物件をはじめとする訳あり物件の買取を専門としています。再建築不可物件も確実に買い取り、現金化できますので、ぜひ一度我々にご相談ください。
豊富な買取実績を活かし、売主様が納得できるお取引をさせていただければと思います。
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