再建築不可で売れない不動産はどうすれば良いのか

再建築不可
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新築や建て替えなどができない再建築不可物件を売りに出しても、なかなか買い手は見つかりません。このような物件を所有していて、処分に困っている方もいるのではないでしょうか。

しかし、売れないからといって放置し続けるのはおすすめできません。たとえば所有している再建築不可物件が放火されて隣家にまで延焼してしまった場合、多額の損害賠償を請求されてしまう恐れがあります

固定資産税や都市計画税といった税金、建物の維持管理費がかかってしまう点もデメリットでしょう。

再建築不可物件を少しでも早く売却したい場合は、専門の買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。仲介業者に売却を依頼してもなかなか売れない物件でも、専門の買取業者であればスピーディーな現金化が可能です。

弊社でも他社が取り扱いを断るような再建築不可物件を積極的に買い取っています。再建築不可物件の処分にお困りの方は、まずはお気軽にお問い合わせください。

どんな物件でも買い取ります

他社で断られた物件でも大丈夫!全国どこでも査定します

監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

まずは所有物件がなぜ再建築不可なのかを把握する

再建築不可の理由

 

まず、自分が持っている物件がなぜ再建築不可なのかを把握することが大切です。再建築ができない理由が分かれば、対処もしやすくなるでしょう。

物件を購入した際に利用した不動産業者が分かっている場合は、そこに問い合わせをするのが一番早いです。営業担当者や宅建士のスタッフに、再建築不可の理由について説明をしてもらいましょう。とはいえ、長く住んでいるような土地だと、当時の担当者などに連絡するのは困難です。

代々引き継いできた土地などで再建築ができない事情がよく分からない場合は、自分で調べる必要があります。

自分で調べる場合は、不動産のある場所の役所の道路や建築を担当している部署に相談しましょう。相談に行く前に、どのような書類を持参すればよいかを電話で聞いて準備しておくとスムーズです。

役所によって担当部署の名称が異なります。たとえば、東京都の場合は「都市整備局」という名称です。

どの部署が担当しているのかが分からない場合は、まずは代表電話にかけて「自分の所有している物件が再建築不可かどうかを知りたいが、どこの部署に連絡をすればよいのかが分からない」旨を伝えれば、担当部署に電話を回してもらえます。

相談時に必要となる書類は以下の4種類です。

  • 登記事項証明書
  • 公図
  • 建物図面
  • 地積測量図

いずれも法務局の窓口、法務局のホームページからの請求、郵送で取得が可能です。

請求方法によって手数料は異なりますが、登記事項証明書は480円~600円、公図は430~450円、建物図面は450円、地積測量図は450円です。

参照元:法務省「登記手数料について」

そして、準備した登記簿と公図の写しを持って役所に行って相談をしてください。役所の担当者が再建築不可の理由について、説明をしてくれます。

役所で受ける説明をよく理解するためにも、なぜ再建築ができないのか、以下の4つの理由をあらかじめ頭に入れておきましょう。

建築基準法道路に2m以上接してない

接道義務

建物を建てる敷地は、基本的には道路に2m以上接していなければなりません。このような接道義務があるのは、生活環境を維持したり、火災や災害時の際の避難路や消防車の侵入経路を確保したりするためです。

建築基準法上の道路の定義は以下のとおりです。

建築基準法42条1項1号道路 道路法による道路(国道・都道・区道などの公道)
建築基準法42条1項2号道路 都市計画法や土地区画整理法等の法律によりつくられた道路(開発道路)
建築基準法42条1項3号道路 建築基準法の施行時の昭和25年11月23日現在から存在する道路(既存道路)
建築基準法42条1項4号道路 都市計画法等で2年以内に道路をつくる事業が予定されかつ特定行政庁(区長)が指定したもの(計画道路)
建築基準法42条1項5号道路 建物を建てるために一定の基準でつくられた道で特定行政庁(区長)がその位置を指定したもの(位置指定道路)
建築基準法42条2項道路 道の幅は4メートル未満だが一定の条件のもと特定行政庁(区長)が指定したもの(みなし道路)

一見すると同じような道路でもそれぞれ種別が定められています。自身の所有している物件の前面道路が建築基準法上の道路かどうかは市役所の建築指導課などに問い合わせて確認する必要があります

家を新築する際は、通常4m以上の道路に2m以上接することが条件になっています。道路が4mよりも狭い、道路に接する間口が2m以下などの場合、条件を整えないと再建築ができません。これが再建築不可の理由の1つです。

位置指定道路に2m以上接していない

分譲地など大きな土地を分割して利用する場合、それぞれの敷地を道路に接するようにするために新しく道路をつくることがあります。

その際は、関係権利者の承諾を得たうえで行政庁に申請をして、その位置の指定を受けなければなりません。こうしてつくられた道路を位置指定道路といいます。

この位置指定道路に2m以上接していない場合も再建築はできません

土地が道路に接していない

他の人の私有地を通路のようにして玄関まで行くような場合(袋地など)や建築基準法にあたらない道路(通路、遊歩道)などに敷地が接している場合も、やはり再建築はできません

新築や建て替えなどを行うには、あくまでも建築基準法で定められている道路に敷地が接している必要があるのです。

市街化調整区域

市街化区域と市街化調整区域

不動産が市街化調整区域にある場合も再建築不可になる場合があります。

市街化調整区域とは都市計画法で指定されるもので、市街化を抑制すべき区域のことをいいます。原則として住居や商業施設などは建築できず、再建築もできないことがあります。

自治体によっては一定の条件をクリアすれば再建築が可能な場合もありますが、市街化調整区域の不動産は道路や下水道が整っていなかったり、交通や生活の便が悪かったりすることも多いため、なかなか売れません。

市街化調整区域の不動産の購入を考える際は、詳しい条件などを仲介業者に確認するようにしましょう(電気や水道、ガスの引き込みで、100万円単位の追加予算が必要になることも多いです)。

>>再建築不可物件の処分にお困りの方は買取プロにご相談ください

再建築可能にする方法はないのか考える

現在は再建築不可の不動産でも、手続きをすれば再建築が可能になる場合もあります。

手続きをするには手間もお金もかかりますが、再建築が可能になれば、不動産の価値は大幅に上がるため、手続きをする価値は十分にあります。

ここでは、再建築不可物件を再建築可能にする方法をご紹介します。

隣地を取得する

隣地を取得

現在道路と接している敷地部分が2m未満だった、隣地の一部を通路のように利用していたという場合は、隣地を取得して4m以上の道路に2m以上接しているという接道義務を果たせば再建築が可能になります

通常は隣地の方と交渉し、通路の分だけ隣地の一部を買い取るような形にして隣地境界線をずらします。こちらに関しては手続きが複雑になるため、専門家に聞くのがベストです。お住まいの地域の土地家屋調査士事務所や不動産業者などに相談してみましょう。

敷地設定する

自分の土地が建築基準法上の道路に接していない場合でも、隣地の土地を「敷地」として設定させてもらい、その敷地が道路に接していれば再建築の許可申請ができるケースがあります

ただしこの場合、隣地の建ぺい率や容積率が余っていないと敷地設定させてもらった土地の建物が建築違反になってしまう可能性もあります。

敷地設定をする際にはくれぐれも権利者と話し合いをして、条件をすり合わせておく必要があります。

43条但し書き申請

建築基準法第43条には、以下のように記載されています。

「建築物の敷地は、道路の2メートル以上接しなければいけない。ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない」

引用元:e-Gov法令検索「建築基準法第43条」

つまり接道条件を満たしていなくても、再建築が可能になる場合があります

道路は火事の際に消火活動が可能かどうかが大きなポイントになるため、周囲に公園や緑地があったり、幅4m以上の農道などに2メートル以上接していたりする場合は特別に認められることがあります。

これは個々の敷地の条件にもよるので、許可が下りるかは定かではありません。地域にある役所の窓口で相談をして書類を提出し、建築審査会による審査を経て許可が下りれば、再建築が可能になります。

書類自体は比較的簡単に準備ができますが、許可が下りるまでには1か月程度の時間がかかります。

50戸連たん制度

50戸連たん制度というのは都市計画が決定される前からあった集落についての決まりです。

市街化調整区域の中で、市街化区域に隣接または近接している地域にすでにあるおおむね50以上の建築物(住宅や店舗)が連たんしている(区画をまたいで建築物ないし街区が繋がっている)場合、宅地としての土地開発を許可するというものです。

この場合は市街化調整区域でも再建築が可能です。

50戸連たん制度は地域によって条件が異なっており、以前は制度があったものの現在は廃止されている地域もあります。

そのため、再建築できる物件には制限があったり、制度自体がもう使えずに再建築不可になっていたりする場合もあるので、親が持っている物件や、代々受け継いできた物件が50戸連たんにあたる場合は、再建築が可能かどうかを役所に相談してみるとよいでしょう。

再建築不可物件の処分方法

再建築不可物件の利用・処分方法

再建築不可物件はなかなか買い手がつかず、売りにくいのは事実ですが、以下の方法を取れば処分や活用が可能です。

  • 収益物件として貸す
  • 家いちばに登録する
  • 空き家バンクに登録する
  • フルリフォームして売る
  • 買取業者に依頼する

それぞれについて見ていきましょう。

収益物件として貸す

再建築が不可で自分が住むことができなくても、現在の物件を貸し出すことができれば、安定した家賃収入を得られます。入居者を集めるために多少のリフォームを施し、貸し出すことも視野に入れながら将来のプランを立てるとよいでしょう。

家いちばに登録する

家いちばは、空き家や古ビルの買い手を自分で探すための掲示板サイトです。

実際に掲示板を見ると分かるように、空き家や、住む予定ではいたが事情があって住めなくなった物件、両親の住宅など、さまざまな物件が登録されています。家いちばは不動産会社が売れないと判断して、買い取らないような物件や空き家なども売れるということから、最近、評判になっています。

住宅だけではなく、別荘や飲食店、旅館なども掲載されていて、全国の物件を検索できます。

参照元:家いちば

空き家バンクに登録する

空き家バンクは、空き家を売ったり貸したりしたいという所有者から提供された情報を登録し、これから購入したい、借りたいという人に紹介する制度です。

自治体が取り組みを進めていますが、中には不動産会社で空き家バンクを運営しているところもあります。空き家の有効活用と移住希望者をマッチングさせる働きもしています。

フルリフォームして売る

建て替えはできなくても、フルリフォームをして売るという手段は有効です。フルリフォームをするのにも手続きが必要な場合(市街化調整区域で、開発行為にあたるようなフルリフォームのケース)もありますが、フルリフォームを行って外観や設備を一新し、住みやすい間取りにすれば、再建築不可物件でも売れる可能性が高くなります。

リフォーム業者や建築家などに依頼すれば、売却も可能なよりよい物件に生まれ変わるでしょう。

ただし、再建築不可物件の場合はリフォームの範囲が制限される可能性があるため、注意が必要です。再建築不可物件はどこまでリフォームが可能かについて知りたい方は以下の記事をご覧ください。

再建築不可物件のリフォームはどこまで可能か
建築確認の要・不要 そもそも再建築不可物件とは 再建築不可物件とは、建築基準法を満たしておらず一度取り壊しを行うと同じ場所で建物を建築することができないとされている物件です。建築基準法は1950年に施行されましたが、それ以前から存在して...

買取業者に依頼する

再建築不可物件の処分は専門業者へ

いますぐに再建築不可物件を現金化したい場合は、専門の買取業者に買取を依頼することをおすすめします。

まずは複数の業者に無料査定を依頼し、査定金額を比較します。そのうえで、再建築不可物件の買取に対応しているか、買取実績が豊富か、所有している物件の所在地の売買に強いか、現金化までに何日かかるかなどに着目し、依頼先を決めるとよいでしょう。

弊社でも再建築不可物件の買取を積極的に行っています。物件の査定価格が知りたい、少しでも高く売却したい場合は弊社までお気軽にお問い合わせください。

>>再建築不可物件でも買取プロなら高額買取可能!

まとめ

再建築不可物件は売却しようとしてもなかなか買い手がつかない傾向にありますが、隣地を取得したり、隣地の土地を敷地設定させてもらったりと接道義務を満たすように調整すれば再建築が可能となり、売却できる可能性が高まります

しかし隣地の方との交渉などの手間や費用がかかる点はデメリットといえるでしょう。

手間や費用をかけずに再建築不可物件をすぐに処分したい場合は、専門の買取業者に買取を依頼することをおすすめします。専門の買取業者は買い取った再建築不可物件を賃貸として活用したり、隣地と交渉して再建築可能にしてから売却したりするなどのノウハウがあるため、一般の不動産会社が取り扱いを断るような物件でも比較的高値で買い取ってもらえます。

弊社は再建築不可物件などの訳あり物件の買取を専門に行っており、年間相談実績は3,000件を数えます。弊社が買主となるので仲介手数料も不要であり、売主に課される契約不適合責任を負う必要もありません。

再建築不可物件をすぐに処分したいと考えている方は、ぜひ弊社までお気軽にお問い合わせください。

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