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再建築不可で売れない不動産はどうすれば良いのか

再建築不可で売れない不動産はどうすれば良いのか 再建築不可

再建築不可の不動産はどうしても資産価値が下がってしまい、なかなか買い手がつかないものです。ここでは、再建築不可で売れない不動産についての対処法についてお話をしていきます。

まずは所有物件がなぜ再建築不可なのかを把握する

まず、自分が持っている物件がなぜ再建築不可なのかを把握するのが先決です。理由が分かれば、対処もしやすくなります。

最初に、物件を購入した際に利用した不動産業者が分かっている場合は、そこに問い合わせをするのが一番早いです。営業担当者や宅建士のスタッフに理由について、説明をしてもらうようにしましょう。とは言え、長く住んでいるような土地だと当時の担当者などに連絡するのは難しいですよね。

代々引き継いできた土地などで、事情がよく分からない場合は、自分で調べる必要があります。

自分で調べる場合には、不動産のある場所の役所の建築課や建築指導課等に相談するのが早いです。直接相談に行ってかまいませんが、行く前に、どんな書類が必要か、電話で聞いて準備しておくとスムーズにいきます。

通常は、地域にある法務局で、登記簿と公図の写しをもらってから行くことになることが多いかと思います。書類は法務局に直接行って、手続きをすることも可能ですし、オンラインで手続きをして、後日郵送してもらうことも可能です(オンラインの場合は、その分時間がかかります)。

そして、準備した登記簿と公図の写しを持って、役所に行って相談をしてください。役所の担当者が再建築不可の理由について、説明をしてくれます。

再建築不可の理由

 

再建築不可物件かどうかの調べ方
再建築不可物件とは建築基準法に満たない条件のため、一度建物を壊してしまうと建て替えることができない物件のことです。このような物件は1950年の建築基準法が制定される前に建築された建物が多く、古くからある市街地で物件を探しているとこのような物...

 

説明をよく理解するために、あらかじめ頭に入れておいたほうがいい再建築不可の要因に関してはいくつかありますので、次から詳しく説明をしていきます。

建築基準法道路に2m以上接してない

建物を建てる敷地というのは、基本的には道路に2m以上接していなければなりません。このような接道義務があるのは、生活環境を維持したり、火災や災害時の際の避難路や消防車の侵入経路を確保したりするためです。

最初に、建築基準法で道路にあたるのは下のような道路と定義されています。

建築基準法42条1項1号道路 道路法による道路(国道・都道・区道などの公道)
建築基準法42条1項2号道路 都市計画法や土地区画整理法等の法律により造られた道路(開発道路)
建築基準法42条1項3号道路 建築基準法の施行時の昭和25年11月23日現在から存在する道路(既存道路)
建築基準法42条1項4号道路 都市計画法等で2年以内に道路を造る事業が予定されかつ特定行政庁(区長)が指定したもの(計画道路)
建築基準法42条1項5号道路 建物を建てるために一定の基準で造られた道で特定行政庁(区長)がその位置を指定したもの(位置指定道路)
建築基準法42条2項道路 道の幅は4メートル未満だが一定の条件のもと特定行政庁(区長)が指定したもの(みなし道路)

このように、一見すると同じような道路でもそれぞれ道路には種別が決まっています。これは市役所の建築指導課などに問い合わせて確認する必要があります。

簡単に言いますと、家を新築する際には、通常4m以上の道路に2m以上接することが条件になっています。以前からある物件で、道路が4mよりも狭い、道路に接する間口が2m以下などの場合、条件を整えないと再建築ができません。これが再建築不可の理由の1つです。

接道義務

 

位置指定道路に2m以上接してない

上の建築基準法の位置指定道路についてです。

大きな土地を分割して利用する場合などで、それぞれの建築の敷地が道路に接するために、新しく道路を造る場合があります。この場合、関係権利者の承諾を得た上で、行政庁に申請をして、その位置の指定を受けたものを位置指定道路と言います。

大きな土地を新しく開発し、分割した土地の場合に申請を行うことが多いです。この位置指定道路に2m以上接していない場合も再建築は不可になります。

土地が道路に接してない

これは他の人の私有地を通路のようにして玄関まで行くような場合(袋地など)や道路に建築基準法にあたらない道路(通路、遊歩道)などに敷地が接している場合があります。

市街化調整区域

不動産が市街化調整区域にある場合も再建築不可になる場合があります。

市街化調整区域とは都市計画法で指定されるもので、市街化を抑制すべき区域のことを言います。開発行為や建築行為には制限があるため、再建築にも細かい条件がついていたり、再建築自体できなかったりすることもあります。

自治体によっては、条件をクリアすれば、再建築ができる場合もありますが、市街化調整区域の不動産を売却する際には、道路や下水道が整っていなかったり、交通や生活の便が悪かったりすることも多く、なかなか売れない土地ではあります。

市街化調整区域の不動産の購入を考える際には、詳しい条件などを仲介業者に確認するようにしましょう(電気や水道、ガスの引き込みで、100万円単位の追加予算が必要になることも多いです)。

市街化区域と市街化調整区域

再建築可能にできる方法はないのか考える

現在は再建築不可の不動産でも、手続きをすれば再建築が可能になる場合もあります。

手続きは手間もお金もかかりますが、再建築が可能になれば、不動産の価値は大幅に上がるため、手続きをする価値は十分にあります。方法はいくつかありますので、次からご紹介していきます。

隣地を取得する

現在道路と接している敷地部分が2m未満だった、隣地の一部を通路のように利用していたという場合は、隣地を取得し、4m以上の道路に2m以上接しているという接道義務を果たせば、再建築が可能になります。

隣地を取得

通常は交渉をして、通路の分だけ隣地の一部を買い取るような形にして、隣地境界線をずらします。こちらに関しては、手続きが複雑になるため、専門家に聞くのがベストです。隣家の家とお話をして、お住まいの地域の土地家屋調査士事務所や不動産業者などに相談してみましょう。

敷地設定する

自分の土地が建築基準法上の道路に接していない場合でも、隣地の土地を「敷地」として設定させてもらうことでその敷地が道路に接していれば再建築の許可申請ができるケースがあります。

ただし、この場合隣地の建蔽率や容積率が余っていないと敷地設定させてもらった土地の建物が建築違反になってしまう可能性もあります。

敷地設定をする際にはくれぐれも権利者と話し合いをして、条件をすり合わせて置く必要があります。

43条但し書き申請

建築基準法43条に「建築物の敷地は、道路の2メートル以上接しなければいけない。

ただし、その敷地の周囲に広い空地を有する建築物その他の国土交通省令で定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りでない」とあり、接道条件を満たしていなくても、再建築が可能になる場があります。

道路の重要性は、火事の際に、消火活動が可能かどうか、が大きなポイントになるため、周囲に公園や緑地があったり、幅4m以上の農道などに2メートル以上接していたりする場合は、特別に認められることがあります。

これは個々の敷地の条件にもよるので、許可が下りるかは定かではありません。地域がある役所の窓口で相談をし、書類を整備し、建築審査会を経て、許可が下りれば、再建築が可能になるというものです。

書類自体は比較的簡単に準備ができますが、許可できるかという判定が出るまでには1か月程度の時間がかかります。

50戸連たん

50戸連たん制度というのは都市計画が決定される前からあった集落についてです。50戸以上の住居などがあったものの、後々、市街化調整区域に指定されてしまっている場合は、市街化調整区域でも再建築可能という制度です。

更に詳しくお話をすると、上でお話をした市街化調整区域の中で、市街化区域に隣接、又は近接している地域にすでにある、おおむね50以上の建築物(住宅や店舗)が連たんしている(区画をまたいで建築物ないし街区が繋がっている)場合、宅地としての土地開発を許可するというものです。

この50戸連たんは、地域によって条件が違っていたり、以前は制度があったものの、今は制度自体が廃止になっていたりする地域もあります。

そのため、再建築できる物件には制限があったり、制度自体がもう使えずに、再建築不可になっていたりする場合もあるので、親が持っている物件や、代々受け継いできた物件が50戸連たんにあたる場合は、役所で相談してみるようにしてください。

再建築不可物件の処分方法

再建築不可物件はなかなか買い手がつかず、売りにくいのは事実ですが、処分の方法がないわけではありません。賃貸や売却など、処分を考えている場合には、次からお話をするような方法がありますので、ぜひ検討してみてください。

 

再建築不可物件の利用・処分方法

収益物件として貸す

収益物件とは、家や部屋を貸して、家賃から収入を得られる物件です。

再建築が不可で、自分が住むことができなくても、現在の物件を貸し出すことができれば、安定した収入につながります。多少のリフォームをして、貸し出すことも頭に入れながら、将来のプランを立てるといいでしょう。

家いちばに登録する

家いちばは、どうしようか悩んでいる空き家や古ビルの買い手を自分で探すための掲示板サイトです。

実際に、掲示板を見ていただくと分かりますが、空き家や住む予定ではいたが、事情があって住めなくなった物件、両親の住宅など、様々な物件が登録されています。家いちばは不動産会社が売れないと判断して、買い取りたがらないような物件や空き家なども売れるということから、最近、評判になっています。

住宅だけではなく、別荘や飲食店、旅館なども掲載されていて、全国の物件を検索することができます。

家いちば

空き家バンクに登録する

空き家バンクは、空き家を売ったり貸したりしたいという所有者から提供された情報を登録し、これから購入したい、借りたいという人に紹介する制度です。

自治体が取り組みを進めていますが、中には不動産会社で空き家バンクを運営していることもあります。空き家の有効活用と移住希望者へのサービスの働きもしています。

フルリフォームして売る

建て替えはできなくても、フルリフォームして売るという手段は有効的です。フルリフォームをするのにも手続きが必要な場合(市街化調整区域で、開発行為にあたるようなフルリフォームの場合)もありますが、フルリフォームを行い、住みやすく見た目もきれいになれば、再建築不可でも売れる可能性が高くなります。

リフォーム業者や建築家などの手を借りれば、売却も可能なよりよい物件に生まれ変わります。

再建築不可物件のリフォームはどこまで可能か
再建築不可物件とはどんな物件なのか、どこまでのリフォームが可能なのか、リスクや注意点をご紹介していきましょう。 >>再建築不可物件の売却相談はアルバリンクへ 建築確認の要・不要 そもそも再建築不可物件とは 再建築不可...

買取業者に依頼する

買取業者に依頼してみるのは一番手間はかからず、楽です。

すぐに納得がいく金額の業者が見つかるとは限りませんが、とりあえず依頼だけでもしてみる価値はあります。多くの業者で無料査定をしているので、いくつかの買取業者に依頼して、まずは査定だけでもしてもらってください。

まずは、資産価値を知り、それから、どのような対応をするか考えても十分に間に合うかと思います。業者のほうで、隣地との対応を行い、接道義務を満たして、再建築可能にすれば、十分に資産価値は上がります。

再建築不可物件を積極的に買い取っている業者もあるので、まずは相談してみましょう。

再建築不可物件の処分は専門業者へ

売れない再建築不可物件まとめ

再建築不可物件は確かになかなか売れないのですが、だからと言って方法がないわけではありません。現在、再建築不可物件をお持ちの方も、これから購入するか悩んでいる方も参考にしてみてください。方法は必ずあります。

最後に、注意していただきたいのは、再建築不可の不動産の購入に関しては、住宅ローンが使えない場合もある点です。これからのご購入をお考えの方は頭に入れておいてください。

以下も参考にして下さい。

再建築不可物件の活用方法を考える
「建築不可物件だと知らずに物件を相続してしまった」 「再建築物件を相場よりも格安で購入して活用したい」 「建築不可物件を活用する方法がないか探している」 他の土地に比べて制約の多い建築不可物件に関わる機会があると、このような課題を...

 

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