訳アリ物件の売却相談はこちらから

閉じる

共有になっている私道にはどのような権利・負担があるのか?

共有になっている私道にはどのような権利・負担があるのか? 共有持分

私たちが生活していく上で、家の周りの道路は欠かせないものですが、そもそも道路についての権利関係はどのようになっているのでしょうか?

市や県などが保有する「公道」の他に、個人の所有である「私道」も存在します。
そして、一筆(登記簿一つ)の土地について周囲の人たちが「共有持分」を持ち合っている関係になっているところもあります。

では、この私道の権利にはどういったものがあるのか、取引や税金はどのようになるのかなどを考えてみましょう。

私道とは

「私道」というのは、公ではなく個人が所有や共有している土地を道路の形状に開発、保持し通行の目的に使用しているものです。

なお、建築基準法上の道路は、幅員が4m以上のものに限られています。
さらに、住宅等建築物の敷地は、建築基準法上の道路に2m以上接していなければなりません(接道義務)。

この接道義務を果たしていない敷地には建物の再建築ができなくなるという重大な支障が出てくるのです。

建築基準法上の道路とは?

ただ、この規定が適用される以前に既に存在していた4m未満の道路については「みなし道路」とすることが可能になっています(後述します)。

4m以上を要求するのは、非常時に消防車等が侵入できることや車同士がすれ違うことができることが必要という理由であり、住民の安全性、利便性を考慮したものです。

再建築不可物件については以下も参考にして下さい。

再建築不可で売れない不動産はどうすれば良いのか
再建築不可の不動産はどうしても資産価値が下がってしまい、なかなか買い手がつかないものです。ここでは、再建築不可で売れない不動産についての対処法についてお話をしていきます。 まずは所有物件がなぜ再建築不可なのかを把握する まず、自分が持っ...

私道の具体例

「道路」も建物の敷地と同じように「筆(土地を数える単位)」に分かれており、一筆の土地につき1つの登記簿が存在します。

気をつけたいのが「外形上、ひとつの土地に見えても必ずしも一筆とは限らない(いくつかの筆に分かれている可能性もある)」ということです。

これは公図や登記簿で確認しないと現場を見ただけでは判断できません。

公図例

公図例:道路にも地番が振られています。

 

共有持分

分譲地などでよくあるパターンですが、1つの道路をぐるりを囲むように住宅が何棟かあって、その所有者全員で真ん中の道路を共有しているというものです。

私道の共有

この図は一例であり他の形状もあります。
このような権利関係であれば、真ん中にある道路は「共有者としての使用収益権」を行使して全員が通行等できることになります。

また、他の共有者の権利を不当に侵害することもできないという意味では各共有者が同時に「負担」も負っています。

所有権

道路の土地そのものが分筆されている状態です。

外形上一つの道路に見えるものが、実際には分筆されていて各所有者が単有の形になっています。

このようなものは不動産登記法上は「共有」とはいえないのですが、事実上、道路を共有しているのに近い状態といえます。

分筆された私道

分筆された所有権をそれぞれが持つ場合、他人の土地を通らなくては公道に出られない人も出てきます。
よって、各人は「当然に」通行権があるのではなく、何らかの権利を持って通行しているはずです。
(下記に説明する「袋地(囲繞地)通行権」や「通行地役権」、または単に債権契約として「通行させる旨の承諾書」を所有者から取り付けているなど)

また、それぞれが「単有」ですので、民法上の建前だけを言えば自分の財産として「売却」や「掘削」も自由にできることなります。

ただ本地と離れて道路だけが売却されてしまえば買主が公道に出られないことになるので、実務的には仲介した業者が道路の存在を確認して同時に売買しているはずです。

また、掘削も勝手にされては他の土地に影響することもあるため、契約である程度の制限がかけられていることが多いと思われます。

共有私道の制限

私道の種類

私道を建築基準法の定めに沿って分類すると次のようになります。

1項3号道路(既存道路)

都市計画区域・準都市計画区域の指定、変更などで建築基準法の規定が適用されるに至った時点で現に存在する、幅員4m以上の道路です(公道・私道どちらの場合もあります)。

ただ、都市計画区域等の指定等の時期は場所によって異なります。

1項5号道路(位置指定道路)

土地を建物の敷地として利用する目的で、都市計画法や土地区画整理法などに基づかずに造られた幅員4m以上の道路で、特定行政庁による位置の指定を受けたものを指します。

なお、位置指定道路になるためには、いくつかの条件があります。

・両端が他の道路に接していること(通り抜け道路)

・袋路状(ふくろじじょう)道路(行き止まり道路)の場合、幅員が6m以上であること、6m未満の場合は長さが35m以下であること(車が転回する広場を設けた場合を除く)

2項道路

都市計画区域・準都市計画区域の指定、変更などで建築基準法の規定が適用されるに至った時点ですでに建築物が建ち並んでいる幅員1.8m以上4メートル未満の道路で、特定行政庁が指定したものです。

2項道路については、「道路の中心線から左右に2mずつ後退した線」を道路の境界線としています。
これを、「セットバック」といいます。

セットバックしなければならない土地で気をつけたいのは「セットバック部分に新たに建築物を造ることができない」ことです。

建築基準法42条2項道路(セットバック)

もし既に建造物などが存在する場合、2項道路に指定されてもわざわざその部分を壊す必要はないのですが、災害などの理由で倒壊した場合はセットバック部分への再建築ができません。

そのような意味で、実質的にセットバック部分は道路とみなされるため敷地の利用に著しい制限がかかってしまいます。

もし、土地の購入を検討する際にはそこに接する道路が2項道路ではないかどうか、しっかり調査してから購入することが大切です。

道路の種類

基準法上道路以外

・43条但書道路

上記の接道義務を果たしていない道路でも、安全性等の面から問題がない道路もあります。

建築審査会に申請し認められることによってその道路に面した土地に建物を建てることができるようになります。

・通路

建築基準法上の道路ではない、単なる通路もあります。

農道や林道、里道などがこれにあたります。

農道などは通路

私道の共有者、周辺所有者の同意

一筆の私道を周辺住民が共有している状態であれば各人に使用収益権があるため共有者の1人1人が通行することに支障はありません。

しかし、自分の土地から公道に抜けるために他人の私道を通行しなければならない場合はそこに何らかの権利が必要となります。

権利とは、契約により設定されるものもありますが、民法により当然に発生する権利もあります。

ただ、契約や法律といった根拠なく当然に通行できるものではないということが仲介業者から土地の買主に説明されていないと、後々トラブルに発展することもあります。

また、水道管の設置などのために掘削が必要になる場合も所有者による掘削の承諾を取らなくてはなりません。

共有者の承諾確認

 

通行権

通行権にはいくつかの種類がありますので確認してみましょう。

袋地(囲繞地)通行権

他人名義となっている土地に囲まれている土地がありますが、これを袋地といいます。
そして、その袋地を取り囲んでいる土地のことを囲繞地(いにょうち)と呼びます。

袋地(囲繞地)通行権

袋地が公道に出られないとなるとその土地の価値が著しく下がってしまいます。

そこで、民法210条1項では、次のように定めています。

他の土地に囲まれて公道に通じない土地の所有者は、公道に至るため、その土地を囲んでいる他の土地を通行することができる。民法第210条

このように、袋地所有者は囲繞地を通行できることが民法に定められているため、特に契約や承諾がなくても通行できることになります(囲繞地通行権)。

ただし、袋地であった土地所有者が後に囲繞地のどこかを取得する等によって袋地でなくなった場合は、袋地(囲繞地)通行権は消滅します。

囲繞地とは

 

通行地役権

上記の袋地(囲繞地)通行権は法律上当然に発生するものでしたが、袋地ではない場合であっても契約により他人の土地の通行権を得られることがあります。

これが民法280条の「地役権」であり、目的が通行である場合は「通行地役権」と呼ばれています。

地役権・通行地役権とは

 

利益を受ける側の土地を要役地(ようえきち)、利益を与える側(通行させる側)の土地を承役地(しょうえきち)といいます。

地役権者は、設定行為で定めた目的に従い、他人の土地を自己の土地の便益に供する権利を有する。民法第280条

※地役権者…地役権により利益を受ける土地(要役地)の所有者。

 

要益地・承役地とは

 

囲繞地通行権のように法的に当然に発生する権利は持たないものの、例えばA土地の所有者が「B土地を抜けて公道に出る方が近くて便利なので他人の所有地だが通行したい」と考えた場合に合意によって設定するものです。
あくまで契約や時効取得で発生するので「通行したい理由」は問いません。
契約の場合は合意さえできればよいことになります。

地役権は契約によるもの(有償でも無償でも可)の他、取得時効の完成によって得られることもあります(民法283条)。

ただ、時効で取得するためには要役地所有者自身が通路を開設した上で10年または20年(善意か悪意か、過失があったかなどにより時効完成までの年数が異なる)通行を継続することが必要なので、それほど簡単ではありません。

 

囲繞地・通行地益権については以下の記事でも詳しく解説しています。

囲繞地通行権と通行地役権の違い
「住んでいる住宅が袋地になっていて、難しい不動産用語に困っている」 「囲繞地通行権と通行地役権の違いがわからない」 「囲繞地通行権と通行地役権はどのように使い分けたら良いか悩んでいる」 道路に接していない土地を保有していたり、道路...

 

賃貸借契約等による通行権

通常の賃貸借契約によって通行権を得ることもできます。

対価を伴うのであれば「賃貸借」ですが、対価を伴わずに利用するのであれば「使用貸借」となります。

掘削(くっさく)権

水道やガスなどを通すために土地を掘削しなければならないことがありますが、「掘削権」という種類の権利は民法に定められておらず、事実上これにあたるのは「地役権」になるでしょう。

実務上は地役権を設定するのではなく「掘削に関する承諾書」を所有者から取り付ける形で対応していることが多くなります。

私道持分の売買

土地というのはその筆ごとに売買できるため、理屈からいえば私道持分のみを売買することもできてしまいます。
ただ、もともと道路持分を持っていることは、本地(建物の敷地)の本来の利用価値を発揮するためのものです。

「土地と建物を所有、合わせて前面の道路を私道の共有持分や所有権として持っている」場合、気をつけなくてはならないのが「登記漏れ」です。

土地と建物は当然のように登記がされるのですが、道路の持分の存在を見落としてしまうことが時々あります。

新たな分譲地に新築された物件を、融資を受けて購入するという場合は、銀行による担保物件の審査や仲介業者の目も入るので見落としはあまり考えられません。

しかし危険なのは、「相続登記」する場合や「個人間で仲介業者を入れずに売買する」といったケースです。

このような場合に「土地」「建物」だけを登記しただけで安心してしまい、数十年後に次の売却をする際に私道の共有持分を取得していないことに気づく、ということもあります。

そうなると前所有者はすでに相続により代替わりしているなど、非常に厄介なことになります。

細かい私道の見落としを防ぐためには、登記簿(全部事項証明書)の末尾の「共同担保目録」を確認することが有効です。
もし売主が銀行の抵当権をつけていた場合、共同担保目録に道路も含めてすべての物件が記載されています。
すでに消された抵当権についての共同担保目録も見たい場合は法務局で「抹消共担も含めて全部事項を請求します」と告げて登記簿を出してもらうとよいでしょう。

登記漏れに注意

私道持分の税金

私道は道路といえどもあくまで個人の所有(共有)物なので税金がかかります。

  • 取得の際にかかる「不動産取得税」
  • 名義を取得する(登記)際の「登録免許税」
  • 保有している限り毎年かかる「固定資産税」「都市計画税(都市計画区域内の場合)」

といったものです。

もし、私道の所有者(共有者)が他人の通行に制限を設けず、自由な通行を許容しているような状態に置いていればその私道の固定資産税については免除されます(都市計画税も同じ基準)。

なお、納税義務がある場合、私道の共有持分を保有している人はそれぞれが持分に応じて負担しなければなりません。

ただ、税金の通知は「共有者の代表者一人に」来ますので、実際には1人が全員分を立て替えて支払い、それを他の共有者に請求する形になります。

共有持分の税金

まとめ

・私道の保有形態としては「一筆になっている道路を共有の形で持つ」「ひとつの道路が分筆されており、それを周辺土地の所有者1人ずつが持つ」などの形がある。

・建築基準法上の道路は幅員が4m以上のもので、建築物を建てる場合はその条件を満たす道路に2m以上接していなくてはならず、基準に満たない場合は原則再建築はできない。
しかし基準日より以前からある道路についてはセットバック(両側の敷地が道路の境界線を後退)することで道路と認められるものもある(2項道路)。

・一筆の道路を共有している場合は各共有持分権者は自由に通行することができるが、共有持分がない他人名義の土地を通行する場合、袋地(囲繞地)通行権や通行地役権など、何らかの権利がなければならない。

タイトルとURLをコピーしました