法定地上権を日本一わかりやすく解説｜成立要件や地代の決定方法

法定地上権は「法律上当然に発生する地上権」

法定地上権は、競売によって土地と建物の所有者が別々になったときに成立し、建物所有者が土地を利用することを認める権利です。

どういうことなのか、順を追って説明します。

まず、土地と建物は別の不動産なので、土地や建物のどちらか一方にのみ抵当権を設定できます。

抵当権が設定された後、債務者がきちんと支払いをしないと、対象の不動産は競売にかけられます。

競売手続きが進むと、物件が競落され、対象の土地や建物は別の人の所有になります。

このとき、建物の所有者に土地利用権が認められなかったら「不法占拠」状態になり、土地の所有者から建物の収去（建物を取り去ること）と土地の明け渡しを要求されてしまいます。

これでは、建物所有者にとって不都合が大きくなりすぎてしまうので、誰も土地上の建物を競落しなくなってしまいます。

そこで、競売によって土地と建物の所有者が異なる状況になったときには、建物所有者に「当然に」地上権が認められるよう、法律で定められました。

これが法定地上権です。

まずは混同しやすい「地上権」との違いを説明したのち、法定地上権が成立する具体的なケースをご紹介していきます。

地上権は「土地上の建物の所有者が土地を利用する権利」

地上権は、他人の所有している土地上の建物の所有者が、土地を利用できる権利を指します。

地上権が設定されている限り、建物所有者は有効に土地を利用できるので、土地所有者から建物収去と土地明け渡し請求をされずに済みます。

この地上権は、土地を借りる権利である「借地権」の1種で、賃借権より強い効力が認められる土地利用権です。

では、地上権と貸借権の違いを具体的に見ていきましょう。

お伝えした通り、「借地権」は土地を借りる権利を指します。

この借地権の中に、「地上権」と「賃借権」が含まれます。

地上権は土地に対する物件的な権利であり、賃借権は土地に対する債権的な権利で、この2つを含むのが借地権です。

このように、賃借権は基本的に土地所有者にのみ主張できる権利であり、第三者には主張しにくくなっています。賃借権を勝手に登記したり第三者に譲渡したりすることはできず、賃貸人である土地所有者の同意が必要です。

それに対して、「地上権」は賃借権と同じ土地利用権ではありますが、物権的な権利なので、より強い効果が認められます。

地上権を得た者は、誰に対しても権利を主張でき、地主の承諾を得なくても第三者に地上権を譲渡することが可能です。

以上のことから、地上権は貸借権より強い効力が認められていることがわかります。

なお、土地利用契約を締結する際、賃借権を設定しても地上権を設定してもかまいません。

ただ、地上権を設定すると土地所有者への制限が強くなりすぎてしまうので、賃借権を設定するケースが一般的です。

では、地上権について理解していただいたところで、法定地上権との違いを次の見出しで確認していきましょう。

法定地上権と地上権の違いは「合意の有無」

地上権が発生するのは、土地所有者と建物所有者が合意をして地上権の設定契約を締結した場合です。土地上に勝手に建物を建てたら、単なる不法占拠ですから、地上権は成立しません。

一方、法定地上権の場合、競売が起こったことによって当然に地上権が成立するので、当事者の意思とは無関係に発生し、合意も不要です。

土地や建物の一方を抵当に入れる際には、将来競売が起こったら当然に法定地上権が成立することを念頭に置いておく必要があります。

では、法定地上権が競売によって成立するのはどのようなケースが考えられるのか、次の見出しから具体的に見ていきましょう。

法定地上権が成立するケース

お伝えした通り、法定地上権は競売によって土地と建物の所有者が別々になったとき、成立します。

では、その具体的にどのようなケースが考えられるのか、見ていきましょう。

抵当権が設定された土地や建物が競売にかけられた

法定地上権が成立する典型的なケースは、土地や土地上の建物に抵当権が設定された場合です。

債務者が支払いをせず、抵当権者が土地や建物を競売にかけ、土地または建物のどちらかが競落されたら当然に法定地上権が成立します。

土地や建物が強制競売にかけられた

抵当権が設定されなくても、土地や土地上の建物が競売にかかるケースがあります。

それは、土地や建物の所有者が借金などをして支払いをしなかったために一般の債権者が裁判を起こし、不動産の強制競売を申し立てた場合です。

判決にもとづいて強制競売をするときには、債務者名義のどのような不動産も対象にできるので、抵当権の設定は不要です。

強制競売によって土地や建物が競落され、別々の所有者のものとなったときにも法定地上権が成立します。

税金滞納で強制処分を受けた

土地や建物の所有者が税金を滞納すると、「強制処分」が行われて土地や建物が公売にかけられます。

公売によって土地または建物が落札されたときにも、抵当権にもとづく不動産競売や強制競売と同様の状況が発生します。

そこで法定地上権が成立し、建物の所有者や取得者が保護されます。

法定地上権が成立する4つの要件

法定地上権が成立するのは「土地上に建物があり、競売が行われて土地と建物の所有者が別々になった場合」です。

もっと細かく見ていくと、以下の4つの要件を満たす必要があります。

それぞれ見ていきましょう。

抵当権設定当時に既に建物が存在していた

法定地上権が成立するには「抵当権を設定したときに建物が存在していた」必要があります。

土地に抵当権を設定してから建物を建てた場合、土地が競落されても法定地上権は成立しません。

建物を収去して土地を明け渡す必要があります。

実際、土地に抵当権を設定した当時に建物が存在しなかったことで、法定地上権の適用が認められなかった判例も存在します。

参照元：最高裁判所判例｜ 昭和50(オ)1039

抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同じであった

法定地上権が成立するには、抵当権を設定したときに土地と建物の所有者が同じである必要があります。

土地と建物の所有者が異なるのであれば、初めから賃借権や地上権が設定されているはずなので、別途法定地上権を成立させる必要がありません。

土地と建物のどちらか一方または双方に抵当権が設定された

担保となっている不動産の競売によって法定地上権が成立する前提として、土地や建物に抵当権が設定されていることが必要です。

ただし、前述したとおり、強制競売や公売の場合にはこの限りではありません。

競売の結果、土地と建物の所有者が別々になった

担保不動産競売や強制競売等により、土地と建物の所有者が別々になったときに法定地上権が成立します。

所有者が同じならこのような権利を認めなくても建物収去土地明け渡し請求などの問題が発生しないからです。

未登記の建物でも法定地上権は成立する

法定地上権が成立するために「建物の登記」は必要なのでしょうか？

答えはNOです。

土地上に未登記の建物が建っているケースでも、法定地上権は成立します。

抵当権設定時、土地上に未登記の建物が建っている場合、抵当権者は土地の担保価値を評価するとも未登記の建物を考慮しますし、債権者は「建物が建っている土地」であると認識しています。

将来競売が行われたときには法定地上権が成立することをどちらも予測できるので、法定地上権が成立しても不測の不利益を受けることはありません。

実際に、最高裁の判例の中には、土地とその土地上建物の所有者が建物に抵当権を設定し、土地の所有権移転登記を経由していなくでも、法定地上権の成立を妨げない（成立する）とした判例があります。

参照元：最高裁判所判例｜昭和53(オ)533

このように、未登記の建物でも法定地上権が成立します。

法定地上権成立後の地代決定には土地・建物所有者同士の合意が必須

法定地上権成立後の地代は、土地と建物の所有者が自分たちで話し合って決めなければなりません。法律によって当然に認められるのは「地上権の設定」までです。

自分たちで協議しても合意できなければ、「地代確定請求訴訟」という裁判を起こさなければなりません。

しかし、裁判を起こすとなると、費用がかかりますし、問題を解決するまでに数ヶ月以上の時間がかかります。

地代を決めるためにわざわざ手間や費用をかけて裁判を起こすとなると、精神的な負担が大きすぎますよね。

そこで、「地代を決めるために裁判を起こすくらいなら土地を手放したい」という方は、専門の不動産買取業者に相談してみましょう。

詳細は後述しますが、借地人のいる土地（底地）も、専門の買取業者はそのまま1週間から1ヶ月程度で買い取れます。

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法定地上権の成立後、原則30年は明け渡し請求できない

法定地上権が成立した場合、原則として最低でも30年間は建物所有者に対して土地の明け渡しや建物の収去を請求できません。

法定地上権成立から30年経過しても、正当な事由が無い限り借地権は自動更新され、更新後の存続期間は20年となります。以降の更新期間は10年ずつです。

例外として、明け渡し請求できる条件が4つありますが、これらの条件にあてはまらない限り、土地所有者は土地を利用できません。

このように、利用できない土地を所有し続けたくない方は、不動産買取業者に相談することをおすすめします。

詳細は後述しますが、法定地上権の設定された建物が建つ土地であっても、不動産買取業者は活用ノウハウを活かして買い取れるからです。

弊社でも、権利関係が複雑になってしまった土地を積極的に買い取っています。弁護士と密接に連携しているので、的確なアドバイスもお出しできます。

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それでは、明け渡し請求できる4つの条件を次の見出しで見ていきましょう。

明渡し請求が可能な4つの条件

前述したとおり、法定地上権が成立すると、最低30年、その後も更新により20年、10年、10年と、延々と地上権が存続し続けます。

ただし、以下のいずれかの条件を満たせば、土地の所有者が建物を明け渡すよう、所有者に請求することが可能です。

とはいえ、これらの条件にあてはまらない限り、土地を利用できませんので、後述する不動産買取業者への相談もご検討ください。

では、明渡し請求が可能な4つの条件を、1つずつ解説していきます。

建物所有者が地代を長期滞納した

当然ですが、地上権が成立したら、建物所有者は土地所有者に「地代」を払わねばなりません。

長期にわたって建物所有者が地代を滞納すると、重大な背信行為とみなされ、土地所有者は土地の明け渡しや建物収去を建物所有者に請求できます。

ただし、1か月分や2か月分の地代滞納では、契約を解除できるほどの背信行為とは評価されません。

最低でも3か月以上の地代滞納が必要です。

合意によって法定地上権を解除した

法定地上権は最低30年間存続しますが、建物所有者と土地所有者の合意により契約の途中で解除することが可能です。

法定地上権を解除する条件は、当事者間で自由に決められます。

たとえば、土地所有者が建物を買い取ることもできますし、建物の収去費用の一部を土地所有者が負担して収去する条件でもかまいません。

お互いに合意して地上権を解除すれば、土地所有者は建物所有者へ土地の明け渡しを要求できます。

法定地上権の期間が満了し更新しなかった

法定地上権は最低30年存続しますが、期間終了時に賃貸借契約を更新しなければ消滅します。

ただし期間が経過したら当然に更新拒絶できるわけではなく、更新拒絶には正当事由が必要です。

正当事由の例としては、下記のような条件があげられます。

これらの条件（一例）を満たせば、賃貸借契約の更新拒絶が認められる可能性は高くなります。

建物が老朽化又は滅失した

さきほど少し触れたように、建物が酷く老朽化していたら、契約途中であっても土地所有者から解約申し入れできる可能性があります。

倒壊寸前であれば解約に正当事由が認められて地上権が解除され、建物収去土地明け渡し請求ができるでしょう。

また建物が滅失したら、地上権は当然なくなります。建物の残骸が残っていたら建物所有者に収去させて、土地を明け渡してもらえます。

法定地上権にまつわるトラブルは弊社にご相談ください

お伝えしてきた通り、地代や建物収去、土地の明け渡しについて、建物所有者との協議が不調な時は、弁護士に依頼して解決することが可能です。

ただし、弁護士への依頼費用は数十万円以上かかりますし、問題を解決できるまで何か月、あるいは数年もかかるおそれもあります。

このようなトラブルを抱えた所有者の方は、ぜひ弊社にご相談ください。

弊社のような不動産買取業者に直接ご依頼いただければ、手間や費用を一切かけることなく、肩の荷をおろしていただけます。

というのも、弊社は権利関係が複雑になってしまっている土地も、建物所有者と交渉したのち、自社での賃貸運営や再販といった事業をおこなえるからです。

弁護士とも連携しておりますから、売却を前提としないご相談のみをご希望のお客様にも、しっかりとしたアドバイスをご提示できます。

弊社スタッフがあなたの悩みを解決できるよう、全力で対応いたしますので、ぜひお問い合わせください。

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まとめ

法定地上権を理解するには法律の専門知識が必要です。

当社には不動産の取扱いに慣れた顧問弁護士がついており、当社自身の買取りや建て替え等の活用ノウハウと合わせてお客様を強力にバックアップいたします。困難な物件でも活用する方法がありますし、売却して面倒な権利関係から解放され現金を取得して頂くことも可能です。

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