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法定地上権を日本一わかりやすく解説

法定地上権を日本一わかりやすく解説 底地

「法定地上権」という言葉をご存知でしょうか?

法定地上権とは、土地上に建物がある状態で、土地または建物が競売にかかり別々の所有者の持ち物になったとき、自動的に設定される土地利用権です。

世の中では、土地と建物に別々に抵当権を設定することができますが、土地や建物が競落されても建物の所有者が土地利用権を獲得できないと建物を収去しなければなりません。
それでは建物所有者の不利益が大きくなるので当然に「法定地上権」という権利が成立し、建物が守られます。

法定地上権

 

今回は、難しい法定地上権の基本的な意味や法定地上権が成立する要件をわかりやすく説明します。

地上権とは

法定地上権は「地上権」の1種です。そもそも地上権とは何か、簡単に理解しておきましょう。

地上権は土地を利用する権利

地上権は「土地上の建物の所有者が土地を利用する権利」です。
土地上に建物が建っていて土地と建物所有者が異なるとき、建物の所有者が建物を維持するために土地の利用権が必要です。
無権利で他人の土地上に建物を建てて利用していると、土地所有者から建物収去と明け渡し請求をされるからです。
このとき建物所有者が土地を利用する権利が「地上権」です。
地上権が設定されている限り建物所有者は有効に土地を利用できるので、土地所有者から建物収去と土地明け渡し請求をされずに済みます。

借地権、賃借権との違い

地上権と似た権利として「借地権」や「賃借権」もあります。
地上権とこれらの権利は何が違うのでしょうか?

借地権・地上権・貸借権

地上権と借地権の関係

まず「借地権」についてみてみましょう。
借地権とは、土地を借りる権利です。

実は地上権は借地権の1種です。
『借地権』の中に「地上権」と「賃借権」が含まれます。

地上権は土地に対する物件的な権利であり、賃借権は土地に対する債権的な権利で、この2つを含むのが借地権です。
そこで借地権は地上権と全く異なるわけではなく、重なる部分があります。
借地権は地上権を含みながらも、それより広い意味合いを持つ言葉といえます。

ただし借地権の中でも「賃借権」の部分は地上権とは異なります。

  • 物件的な権利
    完全に支配することができ、誰にでも主張できます。今回のケースだと、誰に対して売ろうが貸そうが完全に自由です。
  • 債権的な権利
    債務者にしか主張することが出来ません。今回のケースだと、土地所有者に対してのみ、土地を使う権利を主張できます。売ったり買ったりするには土地所有者の同意が必要です。

地上権と賃借権の違い

賃借権」は、土地利用権の中でも土地所有者に対する債権的な権利です。
基本的には土地所有者にのみ主張できる権利であり、第三者には主張しにくくなっています。
賃借権を勝手に登記したり第三者に譲渡したりすることはできず、賃貸人である土地所有者の同意が必要です。

地上権」は賃借権と同じ土地利用権ではありますが物権的な権利なので、より強い効果が認められます。
地上権を設定した場合、地上権者は地主の承諾を得なくても地上権を登記できますし、第三者への譲渡も可能です。

このように、地上権は借地権の1種で、賃借権より強い効力が認められる土地利用権です。
土地利用契約を締結する際、賃借権を設定しても地上権を設定してもかまいません。

地上権と貸借権の違い

 

ただ地上権を設定すると土地所有者への制限が強くなりすぎてしまうので、一般的には賃借権を設定するケースが多数です。

地上権と貸借権の違い

以上の「地上権」についての知識を前提に「法定地上権」の意味を確認していきましょう。

法定地上権とは

法定地上権は、「法律上当然に発生する地上権」です。

一般の地上権は合意がないと成立しない

通常時に地上権が発生するのは、土地所有者と建物所有者が合意をして地上権の設定契約を締結した場合です。
土地上に勝手に建物を建てたら単なる不法占拠となり地上権は成立しません。

しかし一定のケースでは、土地所有者と土地上の建物所有者が個別の契約をしなくても勝手に地上権が成立してしまうのです。それが「法定地上権」です。

いったいどのようなケースで法定地上権が成立するのか、説明します。

法定地上権が成立するのは「競売」が起こったケース

法定地上権が成立するのは、土地や建物の「競売」が起こったケースです。

土地上に建物が建っていても土地と建物は別の不動産なので、土地や建物のどちらか一方にのみ抵当権を設定できます。
抵当権が設定された後、債務者がきちんと支払いをしないと対象の不動産は競売にかけられます。
競売手続きが進むと物件が競落されて対象の土地や建物は別の人の所有になります。

このとき、建物の所有者に土地利用権が認められなかったら「不法占拠」状態になり、土地の所有者から建物の収去と土地明け渡しを要求されてしまいます。

もしこのようなことがまかり通ったら、誰も土地上の建物を競落しなくなるでしょう。
また土地を抵当に入れて競売が行われたとき、必ず建物を収去しなければならないのはもったいないですよね。

不都合が大きすぎるので、法律は競売によって土地と建物の所有者が異なる状況になったときには、建物所有者に「当然に」地上権が認められるようにしました。それが「法定地上権」です。

通常の地上権と法定地上権の違い

通常のケースでは、土地の所有者と建物の所有者が話し合いをして地上権を設定します。

一方、法定地上権の場合、競売が起こったことによって当然に地上権が成立するので当事者の意思とは無関係に発生し合意も不要です。

土地や建物の一方を抵当に入れる際には、将来競売が起こったら当然に法定地上権が成立することを念頭に置いておく必要があります。

通常の地上権

法定地上権が成立するケース

土地や建物に抵当権が設定された

法定地上権が成立する典型的なケースは、土地や土地上の建物に抵当権が設定された場合です。
債務者が支払いをせず、抵当権者が土地や建物を競売にかけ、土地または建物のどちらかが競落されたら当然に法定地上権が成立します。

土地や建物が強制競売にかかった

抵当権が設定されなくても、土地や土地上の建物が競売にかかるケースがあります。

それは、土地や建物の所有者が借金などをして支払いをしなかったために一般の債権者が裁判を起こし、不動産の強制競売を申し立てた場合です。

判決にもとづいて強制競売をするときには、債務者名義のどのような不動産も対象にできるので、抵当権の設定は不要です。

強制競売によって土地や建物が競落され、別々の所有者のものとなったときにも法定地上権が成立します。

税金滞納で強制処分を受けた

土地や建物の所有者が税金を滞納すると「強制処分」が行われて土地や建物が公売にかけられます。

公売によって土地または建物が落札されたときにも、抵当権にもとづく不動産競売や強制競売と同様の状況が発生します。

そこで法定地上権が成立し、建物の所有者や取得者が保護されます。

法定地上権

法定地上権が成立する4つの要件

法定地上権が成立するのは「土地上に建物があり、競売が行われて土地と建物の所有者が別々になった場合」です。
もっと細かく見ていくと、以下の4つの要件を満たす必要があります。

抵当権設定当時に既に建物が存在していた

法定地上権が成立するには「抵当権を設定したときに建物が存在していた」必要があります。
土地に抵当権を設定してから建物を建てた場合、土地が競落されても法定地上権は成立しません。
建物を収去して土地を明け渡す必要があります。

抵当権設定当時、土地と建物の所有者が同じであった

法定地上権が成立するには、抵当権を設定したときに土地と建物の所有者が同じである必要があります。
異なる所有者の場合、当初から賃借権や地上権が設定されているはずなので、別途法定地上権を成立させる必要がありません。

土地と建物のどちらか一方または双方に抵当権が設定された

担保不動産競売によって法定地上権が成立する前提として、土地や建物に抵当権が設定されたことが必要です。
ただし強制競売や公売の場合にはこの限りではありません。

競売の結果、土地と建物の所有者が別々になった

担保不動産競売や強制競売等により、土地と建物の所有者が別々になったときに法定地上権が成立します。
所有者が同じならこのような権利を認めなくても建物収去土地明け渡し請求などの問題が発生しないからです。

 

法定地上権の要件

注意点 建物が未登記の場合にも法定地上権が成立する

法定地上権が成立するために「建物の登記」は必要なのでしょうか?
答えはNOです。

土地上に未登記の建物が建っているケースでも法定地上権が成立します。

抵当権設定時に土地上に未登記の建物が建っている場合、抵当権者は土地の担保価値を評価するときに未登記の建物を考慮しますし、債権者は「建物が建っている土地」であると認識しています。

将来競売が行われたときには法定地上権が成立することをどちらも予測できるので、法定地上権が成立しても不測の不利益を受けることはありません。

そこで未登記の建物がある場合でも法定地上権が成立します。

法定地上権が成立した後、地代はどうやって決めるのか

担保不動産競売などによって法定地上権が成立しても、地代の金額は当然には決まりません。
どうやって地代が決まるのでしょうか?

法律によって当然に認められるのは「地上権の設定」までです。
地代は土地と建物の所有者が自分たちで話し合って決めなければなりません。

自分たちで協議しても合意できない場合には、裁判所で「地代確定請求訴訟」という裁判を起こし、裁判所に適正な地代を決めてもらう必要があります。

法定地上権の期限

法定地上権が成立した場合、その権利はいつまで継続するのでしょうか?

この場合「期限の定めをしなかった地上権」と同じ扱いとなります。
借地借家法によると「30年間」です。

いったん法定地上権が成立すると、土地所有者は最低30年、建物所有者に建物収去や土地明け渡しを要求できないということです。

また30年が経過したときに更新拒絶しないと、借地権は自動更新され、更新後の存続期間は20年となります。
20年が経過して自動更新されると、次は10年間地上権が存続します。
その後の更新期間はずっと10年間ずつです。

借地契約を解除、あるいは更新拒絶するには「正当事由」が必要です。
期間が終了したからといって、土地所有者は建物所有者に対して簡単には建物収去と土地明け渡しを請求できません。

地上権は非常に強い権利なのです。

地上権の期限

 

法定地上権が成立しても明渡し請求できる条件

法定地上権が成立したら最低30年、その後も更新により20年、10年、10年と延々と地上権が存続し続けます。
土地所有者が建物所有者に対して建物収去や土地明け渡しを請求することは不可能なのでしょうか?
実は一定のケースでは明け渡し請求可能です。それは以下のような場合です。

地代の長期滞納

地上権が成立したら、建物所有者は「地代」を払わねばなりません。
長期にわたって地代を滞納すると、重大な背信行為となるので地主は地上権設定契約を解除できます。

契約が解除されたら建物を土地上に残しておくための地上権が失われるので、土地所有者は建物所有者へ建物収去土地明け渡し請求できます。

ただし1か月分や2か月分の地代滞納では、通常契約を解除できるほどの背信行為とは評価されません。
最低でも3か月以上の地代滞納が必要となってくるでしょう。

合意解除した場合

法定地上権は最低30年間存続しますが、建物所有者と土地所有者の合意によって途中で設定を解除できます。
その際には自由に条件を設定できます。
たとえば土地所有者が建物を買い取ることもできますし、建物の収去費用の一部を土地所有者が負担して収去する条件でもかまいません。
お互いに合意して地上権の設定を解除すれば、土地所有者は建物所有者へ土地の明け渡しを要求できます。

法定地上権の期間が満了して更新しなかった場合

法定地上権は最低30年存続しますが、期間終了時に更新しなければ消滅します。
ただし期間が経過したら当然に更新拒絶できるわけではなく、更新拒絶には正当事由が必要です。
建物の老朽化がひどく、土地所有者に土地利用する必要性が高く建物所有者はさほど建物の利用を必要としていないなどの事情があって、さらに土地所有者が立退料を支払えば、更新拒絶が認められる可能性が高くなります。

建物の老朽化や滅失

建物が酷く老朽化していたら、契約途中であっても土地所有者から解約申し入れできる可能性があります。倒壊寸前であれば解約に正当事由が認められて地上権が解除され、建物収去土地明け渡し請求できるでしょう。
また建物が滅失したら、地上権は当然になくなります。建物の残骸が残っていたら建物所有者に収去させて、土地を明け渡してもらえます。

 

法定地上権を日本一わかりやすく解説・まとめ

まとめ

土地や建物のどちらか一方に抵当権を設定したため、競落によって「法定地上権」が設定されたと言われても、どう対応して良いかわからなくなりますよね。
法定地上権を理解するには法律の専門知識が必要です。当社には不動産の取扱いに慣れた顧問弁護士がついており、当社自身の買取りや建て替え等の活用ノウハウと合わせてお客様を強力にバックアップいたします。困難な物件でも活用する方法がありますし、売却して面倒な権利関係から解放され現金を取得して頂くことも可能です。
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