差し押さえされた不動産を売却できるのか

差し押さえされた不動産を売却できるのか 差し押さえ

不動産を所有していても、さまざまな理由で「差押え」をされてしまうケースがあります。

差押えられたら、その後「競売」や「公売」にかけられて物件が強制的に売却されてしまいます。そうなる前に、自主的に売却できないのでしょうか?

今回は、不動産が差し押さえられるパターンと差し押さえられても売却が可能か、その方法をご説明します。

差押え

不動産が差し押さえられる3つのパターン

不動産が差し押さえられると、不動産の所有者のもとに差押えに関する通知書が届きます。

通知書の発送元は、通常、裁判所、税務署、自治体のいずれかです。

どこから書類が届いたかにより、差押えの意味や自主的な売却の可否が異なってきます。
そこで、まずは差押えの3つのパターンを理解しましょう。

ローン滞納による抵当権者による差押え

 

ローン滞納による差押え

不動産の差押えでよくあるのが、住宅ローンなどのローンを滞納したパターンです。

住宅ローンや不動産投資用のローンを組んだ場合、金融機関は対象物件に「抵当権」を設定します。抵当権とは、債務者がいざ支払いをしなくなったときに不動産を強制的に売却して、債権回収をするための権利です。

不動産に関するローンを利用すると、金融機関は必ず不動産に抵当権を設定し、抵当権の登記をします。

抵当権を設定された状態で住宅ローンなどの支払いを長期間滞納すると、金融機関は抵当権を行使します。具体的には不動産を差し押さえて「競売」を申立てます。

すると、債務者には裁判所から差押えと競売開始決定の通知が届きます。
そのまま競売の手続きが進むと、不動産は強制的に売却され、別の人の所有物になります。

一般の債権者による差押え

債権者による差押え

2つ目のパターンは、ローンや抵当権を設定していない場合の一般の債権者による差押えです。

住宅ローンなどを利用しておらず抵当権を設定していなくても、借金やその他の負債があると、債権者から裁判をされて判決が出てしまう可能性があります。

すると、債権者はその判決にもとづいて、不動産を強制競売にかけることができます。この場合にも裁判所から差押えと強制競売の通知が届きます。

税金や健康保険料等の滞納による差押え

税金滞納などによる差押え

3つ目は、税金や健康保険料などの公的な支払いをしなかった場合の差押えです。

所得税や固定資産税、相続税などの税金、健康保険料などを支払わない場合、税務署や自治体は強制的に滞納者の財産を換価して滞納税や保険料等に充てることが可能です。

国や自治体が強制的に物件を売却する手続きを「公売」と言います。公売になると、債務者には国税庁や自治体から差押えと公売開始の通知書が届きます。

公売が進んだ場合にも、不動産が別の人の所有となり、滞納者は出て行かざるを得なくなります。

競売と公売の違い

不動産が差し押さえられるのは、債権者が「競売」や「公売」を行うためです。競売と公売は何が違うのか、みておきましょう。

主催者

競売と公売は、主催者が異なります。

競売の場合には、債権者や抵当権者から申立を受けた裁判所が主体となって進めます。公売の場合、手続きを進めるのは国税庁や自治体です。

主催者により競売か公売に

 

原因

競売の原因は、抵当権者による不動産競売申し立てや、一般債権者による強制競売の申立です。
つまり、一般の民間人(法人含む)が裁判所に申立をすることによって始まります。

公売の原因は、税務署や自治体による滞納処分です。
税金や保険料などを滞納していると、裁判なしでいきなり物件を差し押さえられる可能性があります。

売却方法

裁判所が主催する競売の場合、物件は「期間入札」という方法で行われます。
期間入札とは、一定期間に購入希望者による入札を募集し、もっとも高額な価格で入札した人に購入権を与える方法です。

公売の場合には、期間入札だけではなくインターネット上で行われる公売(インターネット公売)も行われます。
また「広告随意契約」と言って、国税庁や自治体自身が不動産を売り出し、先着順で申し込んだ人に売却する場合もあります。

売却金の支払先

競売によって得られた売却金は、抵当権者や差押債権者に支払われます。
ローン滞納によって差押えをされた場合にはローンの返済に充てられますし、一般の借金滞納で差し押さえられた場合にはその借金返済に充てられます。

公売によって得られた売却金は、滞納していた税金や保険料等の公的な支払いに充てられます。

不動産の「差押登記」の効果

不動産を差し押さえられると、不動産に「差押登記」が行われます。

差押登記がつくと、物件の所有者であっても自由な処分ができなくなります。
もちろん売却できませんし、新たな抵当権設定もできません。賃貸も困難になります。
ただし差押え前から賃貸していた場合には、無理に出ていかせる必要はありません。

一方、居住している家などが差し押さえられても、すぐに退去する必要はありません。
競売や公売の手続きが進み、次の所有者が決まるまでは住み続けることが可能です。

たとえば競売の場合、10か月以上かかるケースも少なくないので、その間に引っ越して退去すればトラブルにはなりません。

競売中は住んでいても大丈夫

なお、競売や公売が終わってもいつまでも物件内に居住していると、債権者から「強制執行」を申し立てられて強制的に退去させられます。

差し押さえられた後の競売、公売ではどのくらいの価格で売れるのか?

不動産を差し押さえられたら、その後競売か公売によって強制売却されます。このとき、どのくらいの価格で売れるのでしょうか?

実は、競売や公売の場合、売却価格は市場価格と比べてかなり低額になります。具体的には7~8程度になるケースが多数です。
また競売にかかった費用も引かれるので、実際に入ってくる金額はそこからさらに減ります。

そのような低い金額しか債権に充当されないので、強制競売した場合には多くの支払いをすることができません。結果的に残債がたくさん残り、競売手続き後に多額の返済が必要になってしまう可能性が高くなります。

競売に任せるよりも自主的に市場で売却した方が、不動産が高値で売れて残債を効果的に減らすことができます。

任意売却

差押登記を解除してもらう方法

不動産を差し押さえられたままでは、不動産を自由に市場で売却できません。
差押えを解除してもらうにはどうしたら良いのでしょうか?

債権者や税務署は、滞納している借金や税金を支払わせる目的で物件の差押えをしています。そこで、滞納しているお金を全額支払えば、差押えを解除してもらうことが可能です。

ただ、そのようなお金があるなら通常は差し押さえられる前に支払いをしているでしょう。滞納分を一括払いして差押えを解除してもらえるケースは少数です。

差し押さえられたまま物件の売却を進める方法

実は、物件を差し押さえられた状態でも自主的に売却を進める方法があります。

それは「任意売却」です。

任意売却とは、差押債権者と債務者が協同して不動産を市場で売却する方法です。
任意売却がよく利用されるのは「ローン債権者が物件を差し押さえたケース」です。

この場合、金融機関に任意売却の話を持ちかけると、多くの場合に了承してもらえます。金融機関は任意売却についてよく知っており、メリットなども把握しているためです。

一般の債権者の場合には、債権者の考え方次第です。
任意売却について知識がない、あるいは債務者を信用できないなどの理由で拒絶される可能性もあります。

税金滞納の場合、任意売却が困難となるケースが多数です。ただし本人がしっかり滞納税を払う誠意を見せれば、柔軟に対応してくれる自治体などの場合、任意売却に応じてもらえる可能性もあります。

以上、不動産を差し押さえられても債権者や自治体などとの交渉によって任意売却できる可能性があるので、売却をあきらめる必要はありません。

差押登記がついていてもできる「任意売却」とは

任意売却は、債権者の同意を得て、債務者が不動産市場で不動産を自主的に売却することです。

債権者の同意さえ得られたら、後は通常通り不動産会社に売り出しを依頼して、売却手続きを進められます。
売却手続き中、特に変わった手続きや対応は必要ありません。

ただし一般の不動産売却と異なる点もあります。

売却活動を始める前に債権者や国税庁、自治体などの不動産の査定書を提出し、その金額で売却することについて同意を得ておく必要があります。

任意売却の同意を得る

債権者や自治体などが納得しなければ、任意売却をスタートすることすらできません。まずは金融機関や債権者、自治体などを説得する必要があります。

また任意売却を始めたからと言って、すぐに差押えを解除してもらえるわけではありません。買受人を見つけて売買契約を締結し、売れることが確定して始めて差押えを解除してもらい、競売を取り下げてもらえます。

任意売却のメリット

競売や公売を避けて任意売却すると、以下のようなメリットを受けられます。

高額で売れて多くの残債を減らせる

任意売却をすると、競売や公売よりも物件が高額で売れる可能性が高くなります。

競売や公売の場合、一般市場の7~8程度に減額されるためです。任意売却で売れた代金は債務や滞納税の支払いに充てるので、高額で売れればその分多くを支払うことが可能です。

すると、残債を大きく減らせてその後の返済が楽になります。

引っ越し費用を出してもらえる

競売や公売の場合、物件が強制的に売却されて引っ越し費用は出ません。

一方、任意売却の場合には、一般的に30万円程度の引っ越し費用を出してもらえます。
退去しなければならないけれど手持ちのお金がない方にはずいぶんと助かる仕組みです。

プライバシーが守られやすい

競売や公売になると、その情報が全国に公表されます。

競売になった場合には裁判所のHPや裁判所内で競売物件に関する詳細情報が載せられます。
公売になった場合には国税庁や自治体のHPなどに公売物件の詳細情報が掲示されます。

このことにより、物件に関心を持つ不動産業者などが競売物件の状態を見に来て、周囲が不穏な雰囲気になるケースもあります。

任意売却の場合、普通に市場で売却をするだけなので、全国にローン滞納や税金滞納の事実を知られることはありません。

差押えをされてすでに競売、公売が始まっているケースでも、早期に任意売却を成功させれば物件情報の掲載期間も短くなり、プライバシーを守りやすくなります。

任意売却の進め方

任意売却は、以下のような流れで進めていきます。

不動産会社に査定を依頼する

まずは不動産をどのくらいの価格で売却できるのか、金融機関や債権者へ示す資料が必要です。

任意売却を得意とする不動産会社に査定を依頼して、査定書を出してもらいましょう。

金融機関や債権者の合意を取り付ける

査定書を金融機関や債権者に示し、任意売却について了承を得る必要があります。

相手が国や自治体の場合、任意売却の同意を得るのに苦労するケースが多々あるので、専門の業者にお願いして交渉してもらいましょう。

売却手続きを依頼する

任意売却についてのゴーサインをもらえたら、不動産会社に物件の任意売却を依頼します。

専属専任媒介契約などを締結し、物件を一般市場で売り出してもらいます。

内見などへの対応、契約交渉、売買契約

購入希望者が現れたら内見などに対応し、契約交渉を行って売買契約を締結します。

決済を行う

決済を行い、支払われた代金によって滞納金や税金を払います。

このときまでには差押登記を解除してもらい、競売を取り下げてもらうことが可能となります。

差し押さえられている場合の任意売却の「期限」

任意売却の期限

不動産を差し押さえられて競売が始まっている場合、任意売却には期限があるので要注意です。

競売の取り下げができるのは「開札日の前日まで」ですから、どんなに遅くてもその日までには売却を終えなければなりません。

任意売却で買い手を探して売買契約を締結し、決済まで進めるには時間がかかりますので、早期に任意売却を開始しないと間に合いません。

差押物件の買取について

市場では売れにくい物件の場合、専門業者に差押え物件を売却できるケースがあります。

不動産会社の中には、差押物件や競売中などの「訳あり物件」を買い取ってくれるところがあり、そういった業者に売却すれば競売や公売を避けられます。

ただし買取金額が低くなると金融機関等が納得しない可能性があるので、きっちり条件を詰めながら話を進めていきましょう。

まとめ

差し押さえされた不動産を売却できるのか・まとめ

不動産の差押えを受けた場合、競売や公売に委ねるより自主的に売却する方がさまざまなメリットを得られます。

ただし任意売却にせよ差押物件買取業者への売却にせよ、成功させるには専門のノウハウが必要です。

当社では差押え物件の任意売却や買取を始めとした特殊な対応を得意としていますので、お困りの際には是非とも一度、ご相談下さい。

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