差し押さえされた不動産を売却(買取)できるのか

差し押さえ
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住宅ローンを返済できない状況に陥ったとき、督促に応じずに税金の滞納が続いた場合などの理由で所有している不動産を差し押さえられてしまうケースがあります。

差し押さえられた物件は、その後「競売」や「公売」にかけられて強制的に売却されます。しかし競売や公売の場合は市場価格の7~8割程度の金額にしかならず、場合によっては借金をすべて返せないケースもあるため注意が必要です。

今回はどのような場合に不動産が差し押さえられてしまうのかを解説するとともに、差し押さえられても売却が可能かどうかについてご紹介します。

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監修者
元弁護士福谷陽子

元弁護士福谷陽子

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京都大学在学中に司法試験に合格し、不動産トラブル、多重債務、離婚問題や交通事故、相続などの案件を担当し、自身で弁護士事務所を運営。その後体調不良により弁護士事務所を一時閉鎖し、現在は10年間の弁護士経験を元に執筆に専念。

不動産が差し押さえられる3つのパターン

差押え
不動産が差し押さえられると、裁判所や税務署、自治体などから不動産の所有者のもとに差し押さえに関する通知書が届きます。

どこから書類が届いたかにより、差し押さえの意味や自主的な売却の可否が異なってきます。そこで、まずは差し押えの3つのパターンを理解しましょう。

ローン滞納による抵当権者による差し押さえ

ローン滞納による差押え

不動産の差し押さえでよくあるのが、住宅ローンなどを滞納したパターンです。

住宅ローンや不動産投資用のローンを組んだ場合、金融機関は対象物件に「抵当権」を設定します。抵当権とは、債務者が支払いをしなくなったときに不動産を強制売却して、債権を回収するための権利です。

抵当権を設定された状態で住宅ローンなどの支払いを長期間滞納すると、金融機関は抵当権を行使します。具体的には不動産を差し押さえて「競売」を申し立てます。

すると、債務者には裁判所から差し押さえと競売開始決定の通知が届きます。そのまま競売の手続きが進むと、不動産は強制的に売却され、別の人の所有物になります。

一般の債権者による差し押さえ

債権者による差押え

2つ目のパターンは、ローンや抵当権を設定していない場合の一般の債権者による差し押さえです。

住宅ローンなどを利用しておらず抵当権が設定されていなくても、借金やその他の負債があると、債権者から裁判をされて不動産を差し押さえる判決が出てしまう可能性があります

すると、債権者はその判決にもとづいて不動産を強制競売にかけることができます。この場合にも裁判所から差し押さえと強制競売の通知が届きます。

税金や健康保険料等の滞納による差し押さえ

税金滞納などによる差押え

3つ目は、税金や健康保険料などの公的な支払いをしなかった場合の差し押さえです。

所得税や固定資産税、相続税などの税金、健康保険料などを支払わない場合、税務署や自治体は強制的に滞納者の財産を売却して得た金額を滞納している税金や保険料などに充てることが可能です。

国や自治体が強制的に物件を売却する手続きを「公売」といいます。公売になると、債務者には国税庁や自治体から差し押さえと公売開始の通知書が届きます。

公売が進んだ場合にも、不動産が別の人の所有となり、滞納者は出て行かざるを得なくなります。

競売と公売の違い

不動産が差し押さえられるのは、債権者が「競売」や「公売」を行うためです。

ここでは、競売と公売は何が違うのかについて解説します。

主催者

主催者により競売か公売に

競売と公売の大きな違いは、主催者が異なる点にあります。

競売は不動産に抵当権を設定している金融機関や、債務者に金銭を貸している企業や個人などが裁判所に申し立てて不動産を売却する方法です。民間主導による債権回収方法であり、裁判所が主体となって手続きが進められます。

一方、公売は税金を滞納した債務者に対して債権者である国税庁や自治体が国税徴収法にもとづいて不動産を売却する方法です。公的機関が主体となって債権を回収する手続きを行います。

競売 公売
主催者 裁判所 行政機関
債権者 民間企業・個人 行政機関
売却価格 市場価格の7~8割 市場価格の7~8割

 

原因

競売の原因は、抵当権者による不動産競売申し立てや、一般債権者による強制競売の申し立てです。つまり、一般の民間人(法人含む)が裁判所に申し立てをすることによって始まります

公売の原因は、税務署や自治体による滞納処分です。税金や保険料などを滞納していると、裁判なしでいきなり物件を差し押さえられる可能性があります

売却方法

裁判所が主催する競売の場合、物件は「期間入札」という方法で売却されます

期間入札とは、一定期間に購入希望者による入札を募集し、もっとも高額な価格で入札した人に購入権を与える方法です。

公売の場合は、期間入札だけではなくインターネット上でも購入希望者を募集します

また「広告随意契約」といって、国税庁や自治体自身が不動産を売り出し、先着順で申し込んだ人に売却する場合もあります。

売却金の支払先

競売によって得られた売却金は、抵当権者や債権者に支払われま

ローン滞納によって差し押さえされた場合はローンの返済に充てられ、借金滞納で差し押さえられた場合は借金返済に充てられます。

公売によって得られた売却金は、滞納していた税金や保険料などに充てられます

不動産の「差押登記」の効果

競売中は住んでいても大丈夫

不動産を差し押さえられると、不動産に「差押登記」が行われます。差押登記がつくと、物件の所有者であっても自由な処分ができなくなります

もちろん売却は不可能であり、新たに抵当権を設定することもできません。賃貸として貸し出すことも困難です。

ただし、差し押さえ前から賃貸として貸し出していた場合は、現在の入居者を無理やり退去させる必要はありません。

また、居住している家などが差し押さえられた場合も、競売や公売の手続きが進んで次の所有者が決まるまでは住み続けることが可能です。

競売の場合は購買者が決まるまでに10か月以上かかるケースも少なくないので、その間に引っ越して退去すればトラブルにはなりません。

なお、競売や公売が終わってもいつまでも物件内に居住していると、債権者から「強制執行」を申し立てられて強制的に退去させられます。

強制執行
強制的に債務者から債権を取り立てる手続きのこと。強制執行を行うには裁判所による確定判決などが必要。

差し押さえられた後の競売、公売ではどのくらいの価格で売れるのか?

任意売却差し押さえられた不動産が競売か公売で強制売却されたとき、いったいどのくらいの価格で売れるのか、気になる方は多いでしょう。

競売や公売の場合、売却価格は市場価格の7~8割程度になるケースがほとんどです。

そこから競売・公売にかかった費用も引かれるので、実際に手元に入ってくる金額はさらに減ります。

そのような低い金額しか債権に充当されないので、競売・公売された場合は結果的に売却額では借金を返し切ることができず、競売の手続き後も返済し続けなければならない可能性もあります

競売に任せるよりも自主的に市場で売却したほうが、不動産が高値で売れて残債を効果的に減らせます。この方法を「任意売却」といいます。

弊社は差し押さえ・競売物件の取引実績が豊富であり、購入後の運用ノウハウにも長けているため、差し押さえられた物件でも高額買取可能です。

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差押登記を解除してもらう方法

不動産を差し押さえられたままでは、自由に市場で売却できません。それでは差し押さえを解除してもらうにはどうしたらよいのでしょうか。

債権者や税務署は、滞納している借金や税金を支払わせる目的で物件を差し押さえています。そのため、滞納しているお金を全額支払えば、差し押さえを解除してもらうことが可能です。

ただし、そのようなお金があれば通常は差し押さえられる前に支払いをしているでしょう。滞納分を一括払いして差し押さえを解除してもらえるケースは少数です。

差し押さえられたまま物件の売却を進める方法

じつは、物件を差し押さえられた状態でも自主的に売却を進める方法があります。

それは「任意売却」です。任意売却とは、債権者と債務者が共同して不動産を市場で売却する方法です。

任意売却がよく利用されるのは「ローン債権者が物件を差し押さえたケース」です。この場合、金融機関に任意売却の話を持ちかけると、ほとんどのケースで了承してもらえます。金融機関は任意売却についてよく知っており、メリットなども把握しているためです。

一般の債権者の場合は、債権者の考え方次第です。任意売却について知識がない、あるいは債務者を信用できないなどの理由で拒絶される可能性もあります。

税金滞納の場合、任意売却はできないケースがほとんどです。ただし本人がしっかりと滞納している税金を納める誠意を見せれば、柔軟に対応してくれる自治体などの場合では、任意売却に応じてもらえる可能性もあります。

以上、不動産を差し押さえられても債権者や自治体などとの交渉によって任意売却できる可能性があるので、売却をあきらめる必要はありません。

ただし通常の不動産売却とは異なり、任意売却の場合は売主と買主以外にも債権者が絡んできます。不動産業者のなかには面倒事を避けるためにも任意売却に対応していないところもある点には注意が必要です。

任意売却する場合は、任意売却の実績が豊富な不動産業者を選ぶことが重要です。任意売却を成功させるノウハウに長けていれば、金融機関などとの債権者との交渉もスムーズに進み、安心して売却活動を進められるでしょう。

弊社は任意売却などの訳あり物件の売却・買取実績が豊富であり、専門のスタッフが売却をサポートいたします。

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差押登記がついていてもできる「任意売却」とは

任意売却の同意を得る

任意売却は、債権者の同意を得て、債務者が不動産市場で不動産を自主的に売却することです。債権者の同意さえ得られたら、後は通常通り不動産会社に売り出しを依頼して売却手続きを進められます

売却手続き中に売主側で対応が必要な手続きはありません。

ただし、一般の不動産売却と異なる点もあります。売却活動を始める前に債権者や国税庁、自治体などへ不動産の査定書を提出し、その金額で売却する同意を得ておく必要があります

債権者や自治体などが納得しなければ、任意売却をスタートすることすらできません。まずは金融機関や債権者、自治体などを説得する必要があります。

また任意売却を始めたからといって、すぐに差し押さえを解除してもらえるわけではありません。買主と売買契約を締結し、売れることが確定して初めて差し押さえの解除や競売の取り下げが可能となるのです。

任意売却をスムーズに進めるためにも、任意売却の実績が豊富な不動産業者を選びましょう。

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任意売却のメリット

競売や公売を避けて任意売却すると、以下のようなメリットを受けられます。

高額で売れて多くの残債を減らせる

競売や公売では市場価格の7~8割程度の金額でしか売却できませんが、任意売却を選択すると市場価格の約8〜9割での売却が可能です。

競売や公売時よりも多くの金額を債務の返済に充てられる点は大きなメリットでしょう。残債を大きく減らせるので、その後の返済が楽になります。

引っ越し費用を出してもらえる

競売や公売の場合、物件を強制的に売却された後は家を出て行かなければなりませんが、その際の引っ越し費用は出してもらえません。

一方、任意売却の場合は一般的に30万円程度の引っ越し費用を出してもらえます。退去しなければならないが手持ちのお金がない方には助かる仕組みです。

プライバシーが守られやすい

競売や公売が行われると、その情報が全国に公表されます。競売になった場合は裁判所のHPや裁判所内で競売物件に関する詳細情報が載せられます。

公売になった場合は国税庁や自治体のHPなどに公売物件の詳細情報が掲示されます。

場合によっては、競売・公売物件に関心を持つ不動産業者などが現地の状況を確かめにやって来て、物件周囲が不穏な雰囲気となるケースもあります。隣近所の方にも知られてしまう点もデメリットでしょう。

一方、任意売却の場合は通常の不動産と同様に市場で売却をする形のため、ローンや税金滞納の事実を周囲に知られることはありません。

差し押さえをされてすでに競売・公売が始まっているケースでも、早期に任意売却を成功させれば物件情報の掲載期間も短くなり、プライバシーを守りやすくなります。

任意売却の進め方

任意売却は、以下のような流れで進めていきます。

不動産会社に査定を依頼する

任意売却にあたっては、差し押さえられた不動産がどのくらいの価格で売却可能かを金融機関などの債権者へ示す資料が必要です。

そのためまずは任意売却を得意とする不動産会社に査定を依頼し、査定書を出してもらいます。

金融機関と任意売却についての話し合いを行う際に不動産会社に査定してもらった金額があれば、任意売却後の残債の具体的な返済計画を伝えることができるため、任意売却を認めてもらえる可能性は高くなるでしょう。

金融機関や債権者の合意を取りつける

任意売却を行う際は、査定書を金融機関などの債権者に示して了承を得る必要があります。

債権者が国や自治体の場合は任意売却の同意を得るのに苦労するケースが多々あるので、任意売却を専門とする業者にお願いして交渉してもらうことをおすすめします。

売却手続きを依頼する

任意売却についての合意を得られたら、不動産会社に物件の任意売却を依頼します。

専属専任媒介契約などを締結し、物件を一般市場で売り出してもらいます。

内見などへの対応・契約交渉・売買契約

購入希望者が現れたら内見などに対応し、契約交渉を行って売買契約を締結します。

決済を行う

売買契約締結後、決済を行い、支払われた代金によって滞納金や税金を払います。

このときまでには差押登記を解除してもらい、競売を取り下げてもらうことが可能です。

差し押さえられている場合の任意売却の「期限」

任意売却の期限

不動産を差し押さえられて競売が始まっている場合、任意売却には期限があるので要注意です。

競売の取り下げができるのは「開札日の前日まで」のため、どんなに遅くてもその日までには売却を終えなければなりません。

物件の買い手を探して売買契約を締結し、決済まで進めるには時間がかかるため、任意売却をする場合はなるべく早く不動産会社に依頼しましょう。

差し押さえ物件の買取について

差し押さえられた物件が市場では売れにくい場合でも、差し押さえ物件や競売中物件などの訳あり不動産を専門に取り扱っている不動産業者であれば買い取ってもらえます。

任意売却には金融機関や役所などの債権者に売却を認めてもらうための交渉が不可欠ですが、売却金額の決定権は債権者にあります。

売却価格をいくらに設定するのか、どのように話を持ち掛ければ債権者の同意を得られるのかなどの調整は、任意売却の実績がない一般の不動産会社では困難といわざるを得ません。

しかし任意売却に精通した不動産業者であれば、金融機関や役所などとの交渉に慣れているため、事務手続きがスムーズに進みます

また、権利関係の複雑な物件を扱っている不動産業者は弁護士などの専門家と提携していることが多く、たとえ債権者間でトラブルが起こったとしても法律に基づいた解決が可能です。

弊社ではこれまで差し押さえ物件などの訳あり物件を数多く買い取ってきた実績があります。

任意売却に精通したスタッフが売却を全面サポートいたしますので、差し押さえ物件の売却に際してお困りごとがあれば、ぜひお気軽にご相談ください。

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まとめ

住宅ローンの返済が滞ったり、税金を滞納したりして不動産が差し押さえられてしまった場合でも、競売や公売前の任意売却が可能です。

任意売却を行えば競売や公売よりも高値で売却でき、その分、残債を大きく減らせます。

しかし、任意売却は競売の取り下げが可能な開札日の前日までに売買契約を締結しなければならないため、任意売却を選択する場合は早急に不動産会社に依頼する必要があります。

ただし、任意売却は債権者との調整が必要であり、任意売却の実績がない不動産業者では断られてしまうケースもあるでしょう。

そのため任意売却を不動産業者に依頼する場合は、任意売却の実績が豊富かどうかを確認することをおすすめします。任意売却に精通していれば債権者との交渉からトラブル発生時の対応まですべて一任できるので、安心して売却活動を進められるでしょう。

弊社では差し押さえ物件の任意売却や買取をはじめとした訳あり物件に精通していますので、お困りの際にはぜひご相談下さい。

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