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隣人のせいで不動産が売れないケース
隣人のせいで不動産が売れないケースとしては、主に以下の事例が挙げられます。
- 隣人が内見者にちょっかいを掛けてくる
- マンションで隣人が問題住人として有名
- 境界線の問題で揉めていて境界確定できない
隣人のせいで土地が売れないとお悩みの方は、自身の状況と照らし合わせながら参考にしてください。ここでは、隣人のせいで不動産が売れない3つのケースについて詳しく解説します。
ケース1 隣人が内見者にちょっかいを掛けてくる
隣人が非常識なクレーマーである場合、売却活動の邪魔をしてくることがあります。たとえば、購入希望者が土地を見に来るたびに嫌がらせをしたり、売主の悪口を言ったり、「この土地はいわくつき」などありもしない噂を言ったりなどです。
基本的に土地を購入する方の多くは、その土地に終の住処となり得る家を建てたいと考えています。そのため、近隣に非常識な人物が住んでいることを理由として土地の購入を敬遠する方は少なくありません。また、近隣トラブルが原因で売却価格を相場より下げざるを得ないこともあるでしょう。
このような土地をスムーズに売却するには、隣人トラブルを事前に解決することが欠かせません。しかし直接クレームを言うと火に油を注いでしまい、トラブルがさらに発展しかねない点に注意が必要です。
まずは警察相談専用電話「＃9110」番を利用して警察に相談し、適切なアドバイスをもらうことをおすすめします。ケースによっては、相手方への指導や警告などの措置を講じてもらえることがあります。
ケース2 マンションで隣人が問題住人として有名
マンションの隣の部屋に住む方がトラブルメーカーとして広く知れ渡っているケースも、売却しにくくなる原因のひとつです。
マンション内でよく発生する近隣トラブルには、「騒音問題」「ペットの飼育問題」「タバコのマナー問題」「玄関前など共用部分の使い方問題」などがあります。
数十世帯の方がともにひとつの建物で生活を営むマンションでは、迷惑行為をしている住人の存在について周知されているケースが一般的です。そのため、隣人トラブルに見舞われているマンションを売却したいと考えても、内見の際に他の住人から「隣にトラブルを起こす人が住んでいる」と聞かされたり、不動産会社の担当者から直接忠告されたりして購入を敬遠されてしまいかねません。
マンション内で起きた隣人トラブルを解決するにはまず管理会社に相談することが大切ですが、住人間で起きたトラブルには介入しないというところもあります。そのため、まずはどこまで対応してくれるのかを確認しておきましょう。
ケース3 境界線の問題で揉めていて境界確定できない
隣地の方と土地の境界線を巡って揉めているケースも、土地が売却できない原因として挙げられます。
境界とは、自身の土地と隣人の土地との境目のことです。土地を売却する際には、自分の土地がどこからどこまでなのかを買い手に対して明確に示さなければなりません。これを「境界明示義務」といいます。
隣地との境界を明確にするには、土地家屋調査士に依頼して「境界確定測量」を行う必要があります。その際には隣人に立ち会ってもらわなければなりませんが、拒否されてしまうケースも少なくありません。
測量に関する参考記事：空き家増加の弊害！？ さあ困った！隣の樹木の越境問題・・・。 民法が改正されたのはご存知ですか？（運営元：ハウスドゥ155号稲沢)
境界未確定の土地でも売却は可能です。しかし、買い手に「隣人に敷地の一部を占有される恐れがある」「資産価値が低く、金融機関から担保として認められずに住宅ローンを借りられない可能性がある」などのリスクが生じるため、売却するのは困難と言わざるを得ません。
なお、境界確定に際して隣人の協力が得られない場合であっても、筆界特定制度を利用すれば境界を確定させられます。筆界特定制度については、後述の「ちなみに、境界トラブルでお困りなら筆界特定制度が利用できる」の項目でご紹介します。
また、以下記事では土地の境界を巡るトラブルの解決法について詳しく解説しているため、併せてご参照ください。
隣人トラブルがある不動産は売却時に告知する必要がある
ここまで、隣人のせいで売れない不動産の特徴を3つご紹介しました。隣人のせいで売れない土地をなるべく早く手放すためにも、売却時に隣人トラブルの事実を買い手に告げたくないと考える方もいるでしょう。
しかし隣人トラブルは「環境的瑕疵」に該当するため、隣人のせいで売れない土地を売却する際には買い手に事実を告げなければなりません。
生活に支障をきたすような問題が物件の周辺環境に存在すること。土地の近くにゴミ焼却場や暴力団事務所などの嫌悪施設がある、周辺に幹線道路や線路などがあって騒音・振動がある、隣人トラブルが発生しているなどのケースが該当
もし故意に隣人トラブルの事実を隠して売却してのちに発覚した場合、売主の契約不適合責任を問われて買い手から損害賠償などを請求される恐れがある点に注意が必要です。
売買契約書に基づいて引き渡した目的物に契約内容との相違があった場合に売主が買い手に対して負う責任のこと。買い手には「損害賠償請求権」「契約解除権」「履行の追完請求権（商品の補修や不足分の納品などを求める権利）」「代金の減額請求権」の4つの権利が認められる
買い手に隣人トラブルの事実を伝える際には、「物件状況等報告書」と呼ばれる書類を使います。
土地の売却時における物件状況等報告書に記載する内容は以下のように多岐にわたりますが、事前に買主に告げておけば契約不適合責任を問われるリスクの回避が可能です。
- 境界標の有無
- 越境の有無
- 境界に関する紛争・取り決め書の有無
- 配管の状況
- 地盤沈下の有無
- 土壌汚染の有無
- 浸水被害の有無
- 騒音・振動・臭気等の有無
- 周辺環境に影響を及ぼすと思われる施設の有無
- 隣人トラブルの有無
なお、物件売却時に売主に課される告知義務についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事もご参照ください。
なお、隣人のせいで売れない土地を専門の不動産買取業者に買い取ってもらう場合には、売主の契約不適合責任を免責にできます。隣人トラブルに見舞われている土地の売却後に生じ得るトラブルを避けたいのであれば、専門の不動産買取業者に売却することをおすすめします。
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隣人のせいで土地が売れない場合の賢い対処法
前述のように隣人のせいで土地が売れないケースは多岐にわたりますが、適切な対処法を選択すれば確実に売却はできるのでご安心ください。
ここでは、隣人のせいで土地が売れない場合の対処法について解説します。
一般の買い手に売り出しても敬遠されがち
不動産の売却方法には、仲介と買取の2種類があります。仲介とは不動産仲介業者に探してもらった一般の買い手に売却する方法、買取とは不動産買取業者に直接不動産を買い取ってもらう方法です。
しかし、隣人トラブルに見舞われている土地の売却を不動産仲介業者に依頼しても、一般の買い手が見つかることはまずありません。「そのような土地では安心して住めない」「トラブルに巻き込まれたくない」と考えるためです。
たとえ内見の際に運よく隣人の方が留守にしており、買い手が購入に前向きだったとしても、隣人トラブルの事実を告げた途端に購入を敬遠されてしまうでしょう。
また、前述のように隣人トラブルは環境的瑕疵に該当するため、事実を隠して売却することもできません。
弁護士に相談して訴訟を提起しても効果は限定的
隣人のせいで売れない土地を売却するにあたり、弁護士に相談して隣人トラブルを解消する方法も選択肢のひとつとして挙げられます。しかし訴訟を起こしても、隣人トラブルを全面的に解消できるわけではない点に注意が必要です。
弁護士に相談した場合にはいきなり訴訟へと進むのではなく、まず弁護士を代理人としてトラブルを起こす隣人との交渉が行われる形が一般的です。その際に「今後迷惑行為はしない」との合意にいたった場合には、和解合意書を交わします。
もし和解にいたらなかったときは、裁判所の調停で話し合うことになります。調停では、当事者間が直接顔を合わせることはありません。調停委員と呼ばれる第三者が当事者の間に入り、双方の主張を聞いたうえで円満解決を目指します。
ただし調停には相手の同意が不可欠であり、そもそもトラブルを起こす隣人が調停に応じてくれないケースも少なくありません。そのような場合には訴訟を提起し、裁判で決着をつけます。
しかしたとえ裁判に勝ったとしても、トラブルを起こす隣人を強制的に引っ越しさせることはできません。裁判に勝てば隣人から慰謝料は得られますが、トラブルという根本的な問題の解決にはつながらない可能性があります。
また、隣人トラブルの解決を弁護士に依頼すると数十万円以上もの費用が必要です。訴訟にまで発展した場合には、判決が下されるまでに1年以上かかるケースが多い点もデメリットと言えます。
専門の不動産買取業者に依頼して直接買い取ってもらうのが堅実
隣人のせいで売れない土地を確実に売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に買い取ってもらう方法が確実です。
たとえ訴訟を起こしても、隣人トラブルが確実に解決できるわけではありません。また、裁判を行うには手間や費用もかかります。その間も隣人からの嫌がらせに悩まされなければならないのは、大きなデメリットと言えるでしょう。
隣人のせいで売れない土地を専門の不動産買取業者に買い取ってもらう際の相場は、市場価格の約7割です。しかし、不動産買取業者は隣人トラブルがあることを承知のうえで買い取るため、売主の契約不適合責任を免責にできます。売却後に買い手から損害賠償を求められるなど余計な不安を抱えることなく手放せるのは大きなメリットです。
また、隣人のせいで売れない土地を数日～1週間ほどで現金化できるメリットもあります。隣人トラブルから早く解放されたい、隣人のせいで売れない土地を一日でも早く手放したい方は専門の不動産買取業者に買取を依頼することをおすすめします。
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ちなみに、境界トラブルでお困りなら筆界特定制度が利用できる
前述のように、境界未確定の土地の境界立ち会いに隣人が応じてくれなかった場合であっても、筆界特定制度を利用すると公法上の境界である筆界を明確にできます。
筆界特定制度とは、土地の所有者の申請に基づいて筆界特定登記官が土地の筆界の位置を特定する制度です。現地調査や測量などを行ったうえで、土地が登記された時点における元々の筆界を明らかにします。
ただし、筆界特定制度によって筆界が特定されるまでには6～9か月ほどの期間がかかります。また、筆界特定制度利用時に発生する数千円ほどの手数料や数十万円にのぼる測量費は申請人が負担しなければなりません。明確にされた筆界が隣人の認識とは異なる場合、境界確定訴訟に発展するリスクがある点にも注意が必要です。
なお、境界が未確定の土地であっても、専門の不動産買取業者であれば問題なく買い取れます。土地を買い取ったあとに隣人と交渉したり、筆界特定制度を利用したりして境界を明確にしたうえで再販できるノウハウを持っているためです。
境界未確定の土地を売却するにあたって余計な費用や手間をかけたくない方は、専門の不動産買取業者に相談するとよいでしょう。
まとめ
隣人のせいで不動産が売れないケースには、「隣人が売却活動の邪魔をする」「マンション内で隣人がトラブルメーカーとして知られている」「隣人と揉めていて境界を確定できない」などがあります。
隣人トラブルは環境的瑕疵に該当するため、隣人のせいで売れない土地を売却する際には買い手に対して事前に事実を告げる必要があります。そのため、隣人のせいで売れない土地を一般の買い手に売却するのは困難だと言わざるを得ません。
しかし専門の不動産買取業者に依頼すれば、隣人のせいで売れない土地を短期間で売却することが可能です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、隣人のせいで売れない土地をはじめとする訳あり物件を積極的に買い取っております。売主の契約不適合責任も免責にできるため、売却後に余計な不安や心配を抱える必要もありません。隣人のせいで売れない土地を一刻も早く手放したいと考えている方は、ぜひお気軽にご相談ください。
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