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田舎の土地が売れない3つの理由
冒頭でもお伝えしたとおり、田舎の土地は生活の利便性に欠けるため、簡単に売却できないのが現状です。
具体的にどのような点が生活の利便性に欠けるのか、田舎の土地が売れない以下の3つの理由について詳しく解説します。
- 立地が悪い
- 周辺環境が整備されていない
- 土地が広すぎる
立地が悪い
田舎の土地が売れない1つ目の理由は「立地が悪い」です。
田舎は首都圏よりも公共交通機関の種類や本数が圧倒的に少なく、買い物・通勤・通学など、すべてにおいて目的地までのアクセスに時間を要するからです。
実際に、弊社が独自に行った「家を購入した経験のある493人に聞いたアンケート調査」では、家の購入で優先したことのダントツ1位は「立地」という調査結果となりました。
このように、マイホームは価格や間取りよりも、立地を最優先に考えて家探しをする人が多いことがわかります。
田舎では電車・バスが1時間に1本しかない地域もあります。さらに、土地が駅やバス停から遠く離れていて、最寄りの駅に行くにも車が必須になるケースが大半です。
どこに行くにもアクセスが悪く、車移動するにもガソリン代が高くつくため、田舎の土地を買って居住したがる人は少ないと言えます。
周辺環境が整備されていない
田舎の土地が売れない2つ目の理由は「周辺環境が整備されていない」です。
土地が田舎の山奥などにある場合、水道・ガス・電気・ネット回線などのインフラ環境が整っていないケースがあります。インフラが整備されていない土地は、買い手が購入した後に自己負担で設備を整えなくてはなりません。
もし、下水道管が整備されていなければ浄化槽の設置が必要となり、費用は80万〜100万円程度かかります。
周辺環境が整備されていない土地は買い手の負担する費用・手間が大きいため、土地本体の価格が安くても選ばれにくい傾向にあります。
土地が広すぎる
田舎の土地が売れない3つ目の理由は「土地が広すぎる」です。
都心の土地と比べて、田舎の土地は敷地が広大であるケースが多く、個人の住宅を建てるには維持・管理費が余分にかかってしまうからです。
たとえば、土地の広さに合わせて家屋を大きくすると、その分建物の建築費・修繕費が余分に必要になります。部屋が広くなるので、日常的な掃除の負担も増えるでしょう。
かといって、庭のスペースを増やすと雑草対策や固定資産税の費用が面積と比例して高くなります。
土地は広すぎると、購入後の維持・管理における費用と手間が発生してしまうため、一概に「広いとお得」とは言えないのです。
売れない田舎の土地を活用する5つの方法
生活の利便性が悪く、維持管理の手間・費用もかかるため、市場では売れない田舎の土地ですが、活用方法はいくつかあります。
しかし、先に結論をお伝えすると、売れない田舎の土地を活用する方法は難易度が高く、おすすめしません。
今から解説する内容は「田舎の土地を収益化につなげる活用方法」であるため、事業を行う覚悟が必要だからです。収支シミュレーションやターゲット選定など、事業を戦略的に進めていかなければ、元を取るどころか大赤字になりかねません。
「事業を行う気はない」という方は、次章の「売れない田舎の土地を手放せる7つの方法」まで読み飛ばしてください。
この章では、売れない田舎の土地を活用する5つの方法について、以下の順番でお伝えします。
- 賃貸経営を行う
- 駐車場を経営する
- 農地として活用する
- 太陽光発電システムを導入する
- 老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅として経営する
賃貸経営を行う
売れない田舎の土地で賃貸経営を行うのも1つの手段です。
田舎の土地に、アパート・マンション・シェアハウスなどを建築して、継続的に入居者を獲得できれば、毎月安定した家賃収入が得られます。
上記の建築物は、1つの建物内に複数の世帯が入居する集合住宅であるため、1つの部屋が空室になってもいきなり収入ゼロにはなりません。
ただし、いずれも建築費用が高めです。アパート・マンション・シェアハウスが50坪だと仮定した場合の費用相場は以下のとおりです。
| 構造 | 1坪あたりの費用 | 50坪あたりの費用 |
|---|---|---|
| シェアハウス（木造） | 54.6万円 | 2,730万円 |
| アパート（木造） | 1坪70万円〜110万円 | 3,500万円〜5,500万円 |
| マンション（鉄骨鉄筋コンクリート造 ） | 1坪あたり96万円～125万円 | 4,800万円〜6,250万円 |
このように、なにもない土地に集合住宅を一から建築する場合、コストが非常に高くなります。
適正な賃料設定・安定した入居付けができていれば採算は取れやすいですが、立地などの諸条件も関わるため、収益化の難易度は高いでしょう。
駐車場を経営する
売れない田舎の土地に、砂利を敷いてロープで区画整理をすれば、駐車場としても経営できます。
駐車場であれば、前述したような高額な初期費用は必要ないため、ローリスクで事業を始められます。
駐車場経営の施工方法は、砂利・アスファルト・コンクリートの3種類がありますが、一番費用を抑えられるのは砂利です。
砂利の費用相場は、2,000円～5,000円/㎡であるため、田舎の土地が50坪の敷地だとした場合、全体に砂利を敷き詰めても33万円〜82万5,000円程度です。
10台規模の月極駐車場で1台あたり月額5,000円だとすると、満車であれば月5万円の収益になるので、およそ1年半もあれば初期費用は回収できます。
ただし、駐車場経営をするのであれば、田舎の土地の周辺環境が非常に重要です。
月極駐車場は一時的な利用ではなく、長期利用する人が集まりやすい立地が適しています。そのため、田舎の土地の付近にマンション・工場・オフィスなどが多くなければ需要は見込めないでしょう。
駐車場ビジネスは初期費用が安いものの、最低限の継続的な利用がなければ維持費が上回り、収支は赤字となってしまいます。
農地として活用する
売れない田舎の土地を農地として売却、もしくは貸し出す方法もあります。
農地として活用するのであれば、農業バンクなどのマッチングサービスを利用できるので、貸し手を見つけやすくなります。
農林水産省が提供している農地の貸借を仲介してもらえる公的制度
賃貸経営や駐車場ビジネスは、田舎の土地所有者自らが集客する必要がありますが、農業バンクであれば、登録をすれば全国農地ナビに掲載してもらえるので、賃借契約が成立しやすくなります。
ただし、所有する田舎の土地を農地に転用すると、宅地のときよりも市場での売却額は安くなります。
なぜなら、農地は農業従事者でなければ貸借・購入ができず、活用の用途も農業に限定されてしまい、土地の価値そのものが減価するからです。
また、宅地を農地に転用するには法律の規制がありませんが、農地を宅地に転用するには市町村長、もしくは都道府県知事の許可が必要となります。
宅地を農地に変えるよりも難しく、許可が得られなければ一生農地のままになってしまうので、慎重な判断が必要です。
太陽光発電システムを導入する
保有する土地が広く、日当たりもよいのであれば太陽光発電システムの導入も選択肢になります。
都心部のように高層ビルなどで日当たりを遮断されない田舎の土地は、発電量が確保しやすいため、収益化につなげやすくなります。採光量が収益を決めるため、立地に左右されない点も田舎の土地に導入しやすい方法と言えるでしょう。
ただし、太陽光発電システムの導入には多額の費用が必要です。
30坪の敷地に太陽光発電システムを導入した際の費用相場は以下のとおりです。
| 項目 | 費用相場 |
|---|---|
| 太陽電池パネル（80枚） | 560万円 |
| 管理システム | 80万円 |
| 管理用モニター | 10万円 |
| 接続用ケーブル | 8万円 |
| パネル設置台座 | 50万円 |
| 設置工事費用 | 100万円 |
| 電気配線費用 | 50万円 |
このように、おおむね初期費用として1,000万円程度かかる計算になります。
収益としては、30坪で売電価格が30円だとすると年間で約60万円なので、毎月の収支は5万円程度です。
太陽光発電システムを導入すると、少なくとも10年以上は初期費用が回収できないため、途中で他の活用方法に目移りしないかは要検討です。
老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅として経営する
田舎の土地を老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅として経営するのも1つの手段です。
介護施設の需要は年々高まっており、都市部よりも田舎のほうが高齢化が進んでいる傾向にあるため、今後さらに需要が見込めると言えます。
一定の要件を満たすと、新築時の建築費として補助金を受けられるので、幾分か初期費用が安くなります。
参照元：国土交通省｜サービス付き高齢者向け住宅の登録制度の概要
ただし、サービス付き高齢者向け住宅はバリアフリー構造・床面積・洗面設備の規定などの要件を満たす必要があり、建設費が非常に高いです。
居室が20室程度の規模感のサービス付き高齢者向け住宅でも、建設費用が約1億7,000万円～2億3,000万円程度必要になるため、建設するには相当な資金力が必要です。
補助金制度はありますが、上限や補助率に規定があり、建設費用のすべては補えません。
老人ホーム・サービス付き高齢者向け住宅の建設は、田舎の土地の所有者が自己資金として初期費用を用意できる、あるいは多額の融資を受けられる場合のみ実現できる方法と言えるでしょう。
売れない田舎の土地を手放せる7つの方法
ここまで、売れない田舎の土地を活用する方法について解説しました。
田舎の土地を事業用に活用して収益化につなげる方法は、失敗した時のリスクが高いため、「この機会に事業を始めてみたい」など、特別な事情がない限りはおすすめできません。
しかし、売れない田舎の土地を活用する方法はハードルが高いですが、処分する方法であれば難易度は比較的低いです。
この章では、売れない田舎の土地を手放せる、以下の7つの方法について解説します。
- 相続放棄する
- 国に返す【相続土地国庫帰属法】
- 自治体へ寄贈する
- 無償譲渡する
- 空き家バンクを活用する
- 仲介業者に売却を依頼する
- 専門の買取業者に買い取ってもらう
先に結論をお伝えすると、専門の買取業者に買い取ってもらう方法がもっともおすすめです。
なぜなら、専門の買取業者は不動産市場で売れない土地に付加価値を付けて再販する業者であるため、どのような土地でもそのままの状態で買い取ってもらえるからです。
専門の買取業者についての詳細は後述するので、この章では売れない田舎の土地を処分する方法を順番に見ていきましょう。
相続放棄する
相続手続きをする前の田舎の土地であれば、相続放棄するのも1つの選択肢です。
相続放棄とは、被相続人の遺産を受け継ぐ権利を相続することを拒否することです。
相続放棄をすれば、被相続人の抱える負債を含めたすべて財産の継承を放棄できるため、売れない田舎の土地も受け継ぐ必要がありません。
ただし、相続放棄ができるのは、「相続の開始があったことを知ったときから3ヶ月以内」に申述書を家庭裁判所に提出して受理されていることが前提条件です。
そのため、相続の開始から3ヶ月を過ぎていると利用できない制度であるため、時期が過ぎてしまっている場合は他の処分方法を実行しましょう。
国に返す【相続土地国庫帰属法】
売れない田舎の土地は、「相続土地国庫帰属法」を利用して国に返す方法もあります。
相続土地国庫帰属法とは、相続や遺贈によって宅地・田畑・森林などの土地を取得した人が、一定の要件を満たしている場合に、土地を国に返せると定めた法律です。
相続土地国庫帰属法であれば、引き取り手が国であるため、引き渡した後に近隣からクレームが入るなどの心配もありません。
ただし、相続土地国庫帰属法で国に返せる土地の要件は厳しく、実際はほとんど受け付けてもらえません。どのような土地でも無条件に引き受けてしまうと、国が負担する管理コストが大きくなってしまうからです。
そのため、そのままの状態では受け付けてもらえず、土地の土壌汚染・残置物・堆積物など諸々の問題を解消してから申請する必要があります。
相続土地国庫帰属法における要件や申請手続きの流れについては、以下の記事で解説しています。
また、相続土地国庫帰属法を利用するには、審査手数料1万4,000円・負担金20万円が必要です。
田舎の土地の所有者が、手続きにおける費用と手間をかけたくない場合にはおすすめできない方法です。
自治体へ寄贈する
売れない田舎の土地は、自治体へ寄贈する方法もあります。
自治体への寄贈が受理されれば、所有者がお金をかける必要なく、売れない田舎の土地を引き取ってもらうことが可能です。
自治体への土地の寄贈は、一般的に以下の流れで申請ができます。
- 自治体の窓口への相談
- 自治体による土地の審査
- 利用可能であれば受理通知の送付
- 寄贈の完了
ただし、自治体へ寄贈が受理されるケースは非常に稀で、実際には受け付けてもらえないのが実情です。
なぜなら、土地を引き取ると、翌年からの固定資産税による税収入が減り、自治体が負担する維持・管理コストが増大してしまうからです。
そのため、自治体が「維持・管理コストをかけてでも利用価値がある」と思える土地でない限り、寄贈はほぼ実現できません。
無償譲渡する
売れない土地の処分方法として、無償譲渡するのも1つの方法です。
無償譲渡はその名のとおり、土地を無料で第三者に譲り渡すことです。本体価格が無料であれば、近隣住民の中で「家庭菜園に使いたい」などの需要も見込めるでしょう。
ただし、無償譲渡は土地を受け取る側は、贈与税が課税されるので、実質無料ではありません。
その他にも、不動産登記などの各種手続きを行わなければならないため、公的機関での煩雑な手続きも必要です。
空き家・空き地の無償譲渡についての詳細は、以下の記事で詳しく解説しています。
詳しくは後述しますが、売れない田舎の土地であれば、専門の買取業者へ売却したほうが手続きにおける費用・手間は省略できます。
空き家バンクを活用する
空き家バンクを活用して、売れない田舎の土地の買い手を募集する方法もあります。
空き家バンクとは、自治体が運営している空き家を売りたい人と買いたい人をつなげるマッチングシステムです。
空き家バンクへ登録をすれば、移住・交流希望者向けにホームページや広報誌などを活用して、空き家情報を幅広く宣伝してもらえます。
ただし、空き家バンクは営利目的のシステムではないため、買主・借主との間に仲介が入らず、田舎の土地の所有者自身が契約における交渉を直接行わなければなりません。
不動産仲介業者を交えないので仲介手数料を節約できるメリットはありますが、契約における手続きや契約後のサポートは売主が対応しなくてはなりません。
空き家バンクについての詳細は以下の記事で詳しく解説しているので、ぜひお読みください。
空き家バンクは無料な代わりに、自身で行わなければならない手間が多いので、買主・借主とのコミュニケーションが面倒な方は、別の方法を選択したほうがよいでしょう。
仲介業者に売却を依頼する
所有する田舎の土地を、仲介業者に売却を依頼する方法もあります。
仲介業者への依頼であれば、売却が前提なので買い手が見つかり次第、現金化も可能です。
ただし、仲介業者はあくまで売主・買主の仲介に入ってまとめる業者であるため、土地本体は所有者がなんらかの対策を講じて「売れやすい土地」に仕立て上げた後に、売却活動を始める必要があります。
この章では、仲介業者で売却を成功させる、以下の2つの方法について解説します。
- 土地を分割して売る
- 古家を解体する
土地を分割して売る
田舎の土地が広すぎて売れないのであれば、分筆をすることで、宅地としての使い勝手がよくなり購入希望者が現れやすくなります。
分筆とは、一つの土地を複数の土地に分割して登記をする手続きです。
前述したように、田舎の土地は広すぎて維持費のコストが増大してしまうため、分筆して「居住用の土地として最適なサイズ」にすれば、買い手が見つかる可能性があります。
ただし、田舎の土地をそのまま売り出すよりも幾分か買い手は見つかりやすくなりますが、土地の分筆費用は、登録免許税・境界確定測量の費用・分筆登記の報酬などをあわせて、約50万円~100万円程度の費用が必要です。
土地の分筆については、以下の記事で詳しく解説しているのでぜひお読みください。
元を取れるだけの売却額になれば問題ありませんが、そもそも売れるかわからない田舎の土地に費用を使うのはリスクが大きいと言えます。
古家を解体する
もし、売れない田舎の土地に家屋が建っている場合は、古家を解体して田舎の土地を売り出す方法もあります。
解体をして更地として売り出せば、買い手にとって土地全体の大きさも把握しやすく、問い合わせが増えやすくなるためです。
また、新築物件の建設を前提に土地探しをしている人にとっても、家屋の解体費用を抑えられるので、メリットが大きいです。
ただし、当然ですが古家を解体するには費用がかかります。家屋を解体する費用は、30坪ほどのコンパクトな木造住宅でも90万〜150万円程度です。
空き家解体費用や、家屋を解体するメリット・デメリットについては以下の記事で詳しく解説しています。
解体しても売れるかわからない土地に高額な費用をかけるのは、売主にとってリスクと言えるでしょう。
専門の買取業者に買い取ってもらう
売れない田舎の土地でもっともおすすめな処分方法は、専門の買取業者に買い取ってもらうことです。
専門の買取業者であれば、売れない田舎の土地でも商品化できるノウハウを持っているため、売主が分筆や解体をしなくても、そのままの状態で買い取ってもらえます。
その他にも、専門の買取業者に依頼するメリットは、以下の2つがあります。
- 高値で買い取ってくれる
- 売却スピードが速い
それぞれ、順番に解説します。
高値で買い取ってくれる
専門の買取業者に依頼するメリットの1つ目は、高値で買い取ってもらえることです。
一般的な不動産業者よりも田舎の土地の扱いに慣れているため、商品化するまでのコストが安く抑えられ、その分お客様への買取価格に還元できるからです。
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売れない田舎の土地を買い取った弊社の事例
この章では、弊社AlbaLink（アルバリンク）で田舎の土地を買い取った事例を1つご紹介します。
| 物件の所在地 | 千葉県香取市 |
|---|---|
| 買取価格 | 600万円 |
| 買取時期 | 2021年2月 |
相続で両親から受け継いだ土地でしたが、活用する予定が立たないまま所有し続けており、さすがに維持費がもったいないので売却を決意しました。
さっそく不動産会社を数件巡りましたが、いずれの担当者の方も「田舎の土地は買い手がつかない」と消極的な反応で、売却の相談を受け付けてもらえませんでした。
「田舎の土地だから売却額は安いだろう」と覚悟はしていましたが、まさか「タダでもいらない」といった反応を示されるとは思っておらず、驚きました。
担当者の方たちの反応を見ているうちに、徐々に「一生売れないかもしれない」と不安がよぎるようになりました。
しかし、このままにしてはいけないと思い、街の不動産を諦めてネット検索に移行したところ、アルバリンクさんの記事に辿り着きました。
記事を読んでいると、田舎の土地であっても適正な価格で買い取れるとのこと。さっそく査定の問い合わせをして、田舎の土地について詳細を伝えたところ、買取金額600万円を提示していただき、「売ります」と即答させていただきました。
「手放せたらよい」といった気持ちでしたので、思いのほか高額売却ができて嬉しい限りです。
こちらの買取事例のように、田舎の土地は都心部の土地と比べて需要が低く、売却の相談を受け付けてもらえないケースは珍しくありません。
もし、売れない田舎の土地の売却活動でお悩みでしたら、弊社AlbaLink（アルバリンク）にお問い合わせください。
不動産市場で売れない土地を数多く買い取ってきた弊社であれば、他社で買取を断られた土地であっても適正な価格で買取が可能です。
実際に、Google口コミでは、弊社をご利用いただいたお客様より「他社で買取を断られた不動産を快く買い取ってもらえた」と、感謝の声を頂戴しております。
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田舎の土地を売れないまま所有し続ける5つのリスク
ここまで読んだあなたは、「売れない田舎の土地は買い取ってもらった方が良いことはわかったけど、買取業者に問い合わせるのは面倒くさそう」と感じたかもしれません。
しかし、田舎の土地を売れないまま所有し続けるのは危険です。
田舎の土地を売れないまま所有し続けるのは、以下の5つのリスクが伴うからです。
- 資産価値が落ちる
- 維持費がかかる
- 近隣トラブルに発展する
- 犯罪の温床になりやすい
- 子や孫に負の遺産を残してしまう
どのような不都合が生じてしまうのか、順番に解説していきます。
資産価値が落ちる
田舎の土地を所有し続けると、現段階で売却するよりも資産価値が下落します。
資産価値がなぜ安くなるかというと、その地域全体に需要がなくなりつつあるからです。
土地の価値は需要と供給の関係で常に変動をしているため、「人口が減っている地域 = 資産価値が下落していく地域」とも言えます。
都心部の人口が増加傾向にあるのに対し、田舎のエリアは人口減少が軒並み続いています。
実際に、青森県の人口の推移を見ると2000年に突入して以降は人口が増えている年がありません。
田舎のエリアは今後も人口の減少が続き、土地の価格が下落し続けると考えられます。
田舎の土地は、早期に売却しておかなければ、時間の経過と共に価格が下がり、将来的に値段がつかなくなる可能性があります。
維持費がかかる
田舎の土地を所有している期間は、固定資産税の支払いが毎年訪れます。
仮に、田舎の土地を活用していなかったとしても、毎年1月1日時点で所有している状態であれば、固定資産税の納付義務は生じるからです。
固定資産税は以下の計算式で算出できます。
たとえば、土地の評価額が3000万円であれば固定資産税は42万円となります。
売れない田舎の土地に居住用の建物が建っていれば「住宅用地の特例」によって6分の1まで固定資産税額が引き下げられますが、更地は特例の適用外であるため、税額は高いままです。
居住用の家が建っている敷地に適用される固定資産税の軽減措置
毎年、固定資産税が42万円かかっていたとすると、3年もすれば新車の軽自動車が買えてしまいます。
使いもしない田舎の土地に高額な維持費を支払い続けるのは非常にもったいないと言えます。
近隣トラブルに発展する
田舎の土地を売れないまま所有し続けると、高確率で近隣トラブルに発展します。
定期的な管理がされない田舎の土地は、下記のような状態になりやすいからです。
- 雑草が伸び放題で害虫が発生している
- ゴミの不法投棄が行われており、悪臭が漂っている
- 枯れ草や木の枝に放火される危険がある
- 空き地で育った木の枝が隣家に侵入している
とくに、空き地で育った木の枝が隣の敷地に入って、車や窓に傷をつけると損害賠償を請求される可能性があります。
定期的な維持管理で訪れるのが難しい田舎の土地は、早期に処分したほうが金銭的なリスクを背負わないで済むでしょう。
犯罪の温床になりやすい
使われない田舎の土地は、放火などの犯罪に利用されやすい傾向にあります。
明らかに人の手によって管理されていないとわかる土地に枯れ草などの可燃物があると、放火犯の好奇心をそそってしまうからです。
実際に、千葉県千葉市の空き地で枯れ草が燃やされるニュースが起きています。
とくに、空気が乾燥する春の季節は枯れ草による火災が起こりやすくなります。放火犯による犯行でなかったとしても、通行人のタバコのポイ捨てなどでも簡単に火災は発生します。
管理していない状態で田舎の土地を所有していると、放火などの事件によって近隣住民の人命を奪う被害にもつながりかねません。
田舎の土地を活用する予定がないのであれば、早期に手放したほうが近隣住民にとっても安全と言えます。
子や孫に負の遺産を残してしまう
田舎の土地を売れないまま所有し続けると、子や孫に負の遺産を残すことになります。
親世代で処分されなかった田舎の土地は相続によって子や孫に受け継がれるため、上記に挙げたリスクも一緒に継承させてしまうからです。
資産価値が下がりきった田舎の土地は売却しても金額がつかず、年間に数十万という維持費を搾取し続ける負の遺産となってしまいます。
田舎の土地を売れないまま放置せず、自分の代で処分しておくと、将来子や孫に金銭的な負担を押し付けなくて済むでしょう。
まとめ
今回の記事では、売れない田舎の土地を活用する方法や、処分方法について網羅的に解説しました。
田舎の土地は、所有者が手間や費用をかければ、活用・処分方法はいくつも見出せます。
ただし、事業を運営するノウハウが必要になったり、古家の解体に高額な費用がかかったりするなど、田舎の土地の活用・処分を実現するためには、さまざまなハードルが生じるので実現は簡単ではありません。
もし、あなたが売れない田舎の土地を少しでもお得に手放したいとお考えであれば、専門の買取業者に相談しましょう。
専門の買取業者であれば、売れない田舎の土地であっても、立地などの諸条件に合わせた活用方法を見出せるため、高額買取が期待できるからです。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は、不動産市場で売れにくい土地を積極的に買い取っている買取業者です。
売れない土地を専門的に扱う弊社であれば、あなたの売れない田舎の土地の潜在的な魅力を見出し、適正な金額をつけて買い取れます。
無料相談・無料査定は随時行っておりますので、いつでもお気軽にお問い合わせください。もちろん、査定のみのお問い合わせも大歓迎です。
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