国土交通大臣(1)第10112号
「無料で差し上げます」と空き家を手放す人が増えている6つの理由
「空き家を差し上げます」という言葉の通り、近年、空き家を無料でも手放したいと考えている人が増えています。
その背景には、空き家を持ち続けることに以下5つのリスクが潜んでいることが関係しています。
上記のように、空き家を所有し続けると、「数十万円もの維持費」を毎年支払い続けることになったり、行政から老朽化した空き家を強制的に解体され、数百万円もの解体費用を請求される可能性があります。
こうしたリスクはいつ現実化してもおかしくありませんから、空き家所有者の多くはできる限り早く手放そうと考えています。
しかし、老朽化が進んだ空き家は普通に売り出しても売れません。
一般の不動産業者に空き家の売却を依頼した場合、すぐに住める物件を探している一般の個人が買い手となるので、すぐに住めない老朽化した空き家を敬遠するからです。（詳しくは「「無料で譲渡するより空き家専門の買取業者で現金化しよう！」」で後述）
実際に、弊社のお客さまにも「不動産屋に相談したが、きれいにしないと売れないと断られたので買取をお願いしに来ました」という方がいらっしゃいました。
参照元：R.I様「きれいにしないと売れないといわれ、どうしたらよいか悩んでいた」
このような状況のため、「無料で良いから早く手放したい」という空き家所有者が増えているのです。
では、空き家を所有し続ける5つのリスクとは具体的にどのような内容なのか？
こちらについて、以下より詳しく解説していきます。
年間で数十万円もの維持費用がかかる
空き家を所有し続ける限り、固定資産税や管理費用などが年間数十万円かかります。
空き家の所在地や、管理方法によっても大きく異なりますが、年間の維持費用の内訳は下記のとおりです。
【空き家の所有にかかる主な費用】
| 内容 | 目安金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 年間数万円～ | 空き家を使っていなくても、毎年必ず支払わなければならない。 |
| 火災保険料 | 年間数万円～ | 空き家が受けた損害や、空き家が原因で起きた事故の損害賠償等を補償するため加入する必要がある。 |
| 水道料金 電気料金 |
年間数万円～ | 解約しなければ、最低でも基本料金はかかる。 |
| 交通費 | 年間数千円～ | 自分で管理する場合には、毎月交通費が発生。
（例）東京～栃木の場合 |
| 委託費 | 年間数千円 ～10万円超え |
空き家管理代行サービスに委託する場合には、毎月委託費が発生。 |
上記のように、1年間で数十万円、数年放置しただけで100万円以上もの維持費用を支払うことになります。
一切使わずに維持費だけ支払っている空き家は、資産ではなく単なる「負債」と言えるでしょう。
空き家の管理については以下の記事でも詳しく解説しています。
急激に老朽化が進行して資産価値が下落する
人が住まなくなった空き家は、急激に老朽化します。
空き家は日常的に人の出入りがないので、溜まった湿気やカビをエサにシロアリなどが集まって、柱や建物の基礎を腐食させてしまうからです。
このように、空き家を放置していると老朽化が急速に進行するので、資産価値は低下し続け、売却価格も下がっていく一方です。
逆に言えば、空き家の価値は「今」が最も高く、最も売却価格が高くなるので、売却するなら、今がチャンスと考えることもできます。
空き家を売却を少しでも検討しているなら、試しに査定してもらうのも手です。
なお、弊社アルバリンクは空き家を専門とする買取業者です。
年間300件以上の売買実績を元に空き家の価格を正確に算出できますので、査定をご希望の際はお気軽にお声かけください。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで査定を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料査定はサービスの一環であり、買取を前提としておりませんので、お気軽にご利用ください。
近隣に損害を与え賠償金を請求される
老朽化した空き家が倒壊したり、屋根や外壁が剥がれ落ちるなどして、隣接する家屋や通行人に危害を加えた場合、空き家所有者に対して損害賠償を請求されるおそれがあります。
空き家の管理を怠ったことで事故を引き起こした場合、所有者に対して責任が問われるのは当然だからです。
実際に、「公益財団法人日本住宅総合センター」では、家屋の倒壊によって隣接家屋の全壊・死亡事故が起きたケースを想定した損害賠償金額として以下のように試算しています。
このように、空き家が原因で死亡事故が起きた場合、空き家所有者は2億円もの賠償金を請求されるおそれがあります。
上記はあくまで試算ですが、実際に起こらないとも限らないので、空き家を持ち続けるなら管理を怠ってはいけません。
危険な空き家は固定資産税6倍に上がる＆罰金が科される
危険な状態であると判断された空き家は、自治体によって「特定空き家」に指定されます。
管理不足により著しく危険な状態であると認識された空き家
特定空き家に指定されると、自治体は空き家所有者に対して適切な管理にむけた「助言」「指導」を行います。
この時点で改善措置を行えばペナルティは科されませんが、無視すると「勧告」され、住宅用地の特例の対象外となり、固定資産税がこれまでの6倍に上がってしまいます。
住宅の建設に使われる敷地の税負担を軽減する制度。固定資産税の場合、小規模住宅用地（200㎡以下の部分）であれば「1/6」、一般住宅用地（200㎡を超える部分）であれば「1/3」に軽減される。
例えば、空き家の土地の評価額が1000万円だった場合、「住宅用地の特例（小規模宅地：200㎡未満）」の対象になる場合とそうでない場合では、固定資産税の金額は以下のように変わってきます。
【住宅用地の特例の対象】
土地の固定資産税＝1,000万×1/6×1.4％＝2万3,333円（年間）
【住宅用地の特例の対象外】
土地の固定資産税＝1,000万×1.4％＝14万円（年間）
上記の通り、住宅用地の特例の対象外になると、固定資産税の金額が年間「10万円」も変わってきます。（評価額が高いと、固定資産税の増加額はもっと上がります）
さらに、「勧告」も無視した場合は「命令」が下され、その命令に違反した場合は50万円以下の過料（行政上の罰金）が課されます。
したがって、たとえ使わない空き家といえど、適切に管理しなければ、所有者は数万円から数十万円もの負担を負うことになってしまいます。
管理不全空き家に指定されても固定資産税が6倍になる
「特定空き家」の前段階である「管理不全空き家」に指定されても、固定資産税が6倍に上がることが、2023年3月の閣議決定で決定しました。
管理不全空き家とは、「特定空き家に指定される可能性のある空き家」のことを指します。
正式な「施行日」や「管理不全空き家に指定される具体的な基準」はまだ決まっていませんが、国土交通省に問い合わせたところ、以下のような回答がありました。（国土交通省住宅局 住宅総合整備課 キド様へ問い合わせ 5/22 10:50）
- 管理不全空き家の指定基準はまだ決まっていない。
- 管理不全空き家は「2023年12月の施行」を予定している。
管理不全空き家は特定空き家の前段階の制度なので、指定基準は軽いものになることが予想されます。
ですから、管理不全空き家に指定される物件は確実に増え、それに伴い、固定資産税の負担が増える空き家所有者もさらに増えるでしょう。
行政代執行により解体費用を強制徴収される
前述したように、特定空き家に指定されると、空き家所有者は適正管理に向けた「助言」「指導」「勧告」「命令」を受けることになります。
しかし、下記のような場合、自治体の「行政代執行」によって空き家が強制的に解体されます。
- 「命令」に違反した場合
- 指定された期間内での改善措置が明らかに不可能な場合
- 空き家の危険性の高さから対応が急務であると判断された場合
行政代執行とは、自治体が所有者に代わって空き家に必要な措置をとることで、解体の執行費用は所有者が支払わなければなりません。
仮に空き家所有者が破産したとしても、自治体によって強制的に徴収されます。
行政代執行を受けた空き家の事例は下記の通りです。
和歌山県湯浅町で空き家の解体作業が開始。（令和4年（2022年）7月18日）
対象となった空き家は75歳女性が所有する木造2階建ての空き家3棟。瓦が落ちるなど老朽化が進行しており、倒壊の危険性から特定空き家へ指定。平成28年から指導や命令等を続けてきたが改善が見られず、行政代執行による解体が決定。
解体費用は約1,100万円で、空き家所有者に請求される。
このように、行政代執行により空き家が解体されれば、所有者は1件あたり数百万円もの費用を支払うことになります。
行政代執行については、以下の記事でも詳しく解説しています。
「空き家差し上げます」を実現できるサイト3選
「空き家を無償譲渡したい」
「空き家をタダでもいいからもらってほしい」
このように、空き家を無料で譲りたい場合は、まず空き家を欲しがっている個人に対し、ネットを使って物件情報を広く掲載してみましょう。
空き家の物件情報サイトに一度掲載するだけで、多くの人に見てもらうことができ、その分売却に繋がりやすくなります。
それでは、空き家の物件情報を掲載する3つのサイトをご紹介します。
| サイト名 | おすすめ度 | 対応エリア | 掲載料金／契約時サポート |
|---|---|---|---|
 |
★★★★☆ | 全国 | 完全無料／あり（有料プラン） |
 |
★★★☆☆ | 全国 | 完全無料／なし |
 |
★★★★☆ | 全国 | 無料※／あり （※成約手数料はあり） |
上記のサイトは、基本的にどれも「無料」で空き家情報の掲載が可能です。
ただし、契約時のサポート等を行っているのは「みんなの0円物件（有料）」「家いちば」「空き家バンク（一部）」のみです。
「空き家ゲートウェイ」で実際に空き家を譲渡する際には、あなた自身で司法書士や弁護士を探し、譲渡契約や登記の手続きのサポートを依頼する必要があります。
そのほか、サイトによって特色が異なるので、自分の好みに合ったサイトを見つけ、空き家の情報を掲載してみてください。
みんなの0円物件
みんなの0円物件は、0円の空き家又は土地のみを掲載している不動産マッチングサイトです。
国土交通省による「空き家対策の担い手強化・連携モデル事業」にも採用されています。
参照元：国土交通省「空き家対策の担い手強化・連携モデル事業」
掲載料は「完全無料」ですが、プランによっては費用を支払うことで「契約サポート」を依頼できます。
掲載から数日で成約している物件もあるので、とにかく0円でいいから空き家を早く手放したい人におすすめのサイトです。
掲載されている物件の特色
みんなの0円物件に掲載されている物件は、前述した通り「0円物件のみ」です。
逆に言えば、0円であること以外に条件は明記されておらず、実際に下記のような空き家等の物件情報も掲載されています。
- 遠方にある片づけ前の実家
- 管理していない土地
- 空き店舗
- 廃業予定の商店
- 再建築不可物件
- ビル
- 工場
- 倉庫
- 蔵
- 農地
掲載までの流れ
みんなの0円物件に空き家情報を掲載する流れは下記の通りです。
掲載申し込み
まずは、「掲載申込フォーム」または「LINE公式アカウント」に、0円で譲渡したい空き家の物件情報を記載し申し込みます。
掲載申込フォームへの記入内容は下記の通りです。
- 名前
- 住所等の基本情報
- 利用プラン
- 物件種別
- 物件の所在地
- 名義人
- 今の空き家の利用状況
- 構造や面積
- 築年数
など
原稿確認及び物件情報公開
次に、掲載申し込みで提供した情報をもとに、同サイトのスタッフが掲載内容の原稿を作成し、空き家所有者に連絡が来ます。
送られてきた掲載内容の確認ができ次第、物件情報が公開され、募集を開始します。
なお、公開後も掲載内容の修正は無料で何度でも可能です。
掲載や売買にかかる必要経費
みんなの0円物件への掲載料は「完全無料」です。
「おまかせプラン」（16.5万円）を選択することで、問い合わせ対応や交渉、契約書の作成や所有移転登記の手続き等のサポートも依頼できます。
空き家ゲートウェイ
空き家ゲートウェイは、無償の空き家は扱っておらず、100円もしくは100万円での売却に限定した「100均空き家流通サービス」です。
同サイトでは、所有者から得た情報をもとに、物件一つ一つにライターが執筆した紹介記事を掲載しています。
物件の内装や外装、地域の様子等を高い熱量の文章と写真で具体的に紹介しているので、空き家の魅力をより引き立ててもらえます。
また、「この空き家ではこんなことができそう！」など、物件情報を見た人からのコメントも掲載されるので、所有者には想像できなかった活用目的で購入してもらえることもあります。
基本的に掲載されるのは、地価が低い土地に所在する空き家のみです。
そのため、「活用方法がない」「利便性が低い」などの理由で空き家が売れずに困っている所有者に特におすすめです。
掲載されている物件の特色
家屋がボロボロでリフォームが必要な空き家、室内に私物が残っていて片付けが必要な空き家などが多く掲載されています。
ただし、地価を査定基準にしているため、掲載できるのは「物件査定」で100均物件の可能性があると判断された物件のみであることです。
そのため、市街地や都会（特に東京23区内や大阪、神奈川など）に位置した土地価格が高い物件は掲載できない可能性があります。
掲載までの流れ
空き家ゲートウェイで空き家情報を掲載する流れは下記の通りです。
それぞれ説明します。
物件査定依頼
まずは、ホームぺージの「物件査定」で、物件情報を掲載したい空き家の郵便番号又は地名までを入力し、簡易査定を受けます。
所在地の土地価格等をもとに、100均物件の可能性があると判断されれば、物件情報の掲載が可能です。
物件掲載依頼の問い合わせ
物件査定依頼で掲載が認められた場合、そのまま追加情報を送るフォームが表示されます。
記載する主な情報は下記の通りです。
- 空き家所有者の名前や連絡先
- 希望売却価格（100円or100万円）
- 物件の建物構造
- 築年数
- 建物面積
- 土地面積
- 間取り
- 交通アクセス
- 現在の改修状況
- 物件の写真
- その他物件への思いやエピソードなど
物件情報公開
入力し送信した情報をもとに、ライターがサイト掲載用の記事を作成し、物件情報が掲載されます。
掲載や売買にかかる必要経費
空き家ゲートウェイへの物件情報の掲載料や成約手数料などは一切かかりません。
ただし、仲介業務を行ってもらう仕組みがないため、契約時には売主自身で司法書士や弁護士等に依頼する必要があります。
家いちば
家いちばは、売主と買主が直接商談のやり取りをする「セルフセル方式」を採用した不動産売買の掲示板サイトです。
家いちばが他の空き家マッチングサイトと大きく異なる特徴は、売主自身がサイト上で空き家を売り込み交渉するため、売主と買主の双方が相手を選べる点にあります。
そのため、金額だけでなく「思い入れのある資産を大切に使ってほしい」「信頼できそうな人から購入したい」など、人柄で買主を選びたい人におすすめです。
掲載されている物件の特色
家いちばでは、空き家だけでなく、農地や山林、一部海外の物件情報もごくわずかですが掲載されています。
掲載できる物件に条件はなく、売り出し価格が決まってなくても掲載が可能です。
掲載までの流れ
家いちばに空き家情報を掲載する流れは下記の通りです。
物件掲載依頼
ホームページの「売ります」内の投稿フォームへ進み、必要な情報を入力します。
引用元：家いちば「入力フォーム」
投稿フォームに入力する主な情報は下記の通りです。
- 物件の住所
- これまでの経緯と今の状況
- 買い手への希望・条件（価格や時期など）
- 物件のウリとイマイチなところ
- 土地面積
- 建物面積
- 構造
- 現況
- 希望価格
物件掲載内容の確認及び公開
掲載内容の確認メールが届くので、確認でき次第メールを返信すれば、掲示板に物件情報が表示されます。
掲載や売買にかかる必要経費
家いちばで空き家の売買が成約際は、手数料を支払う必要がありますが、一般的な不動産仲介業者の「半額程度」に抑えられています。
同サイトでは、必要に応じて売主や買主自身が直接役所や法務局等を訪問して、説明を聞いたり交渉したりして売買を行うため、その分の費用が削減されているからです。
手数料には、売買契約時に必要な司法書士等の手配料も含まれているので、自身で司法書士や弁護士等に依頼する必要はありません。
具体的な手数料の計算式は下記の通りです。
【媒介報酬分】
| 売却額 | 媒介報酬分 |
|---|---|
| 売却額が200万円以下 | 売却額の2.5％＋消費税 |
| 売却額が200万円以上400万円以下 | 売却額の2％＋1万円＋消費税 |
| 売却額が400万円超 | 売却額の1.5％以内＋3万円＋消費税 |
【基本料】
| 売主（システム登録料） | 8万円 |
|---|---|
| 買主（成約基本料） | 6万円 |
空き家バンクでも無料で空き家を手放せる
空き家バンクとは、空き家を売りたい（貸したい）所有者が、自治体が運営するHPに空き家情報を無料で掲載し、購入（賃貸）希望者を募るシステムです。
自治体によっては空き家バンクの制度がない場合があるので、まずはあなたの空き家の住所を管轄する自治体を調べる必要があります。
「空き家バンク 〇〇市」と検索すれば、空き家バンクの制度があるか確認できます。
もしくは、市役所（区役所）の空き家対策窓口で聞き取りする方法でも調べることができます。
なお、自治体によっては空き家バンクへの登録を条件に、リフォーム費用等を補助する制度が設けられています。
自治体による補助金の事例は下記の通りです。
【高知県香美市の補助金事例】
| 補助対象者 | 次のいずれかに該当する者 |
|---|---|
| ・空き家の所有者 | |
| ・10年以上居住予定の者等 | |
| 補助金交付要件（一部） | 空き家バンクに登録していること。 |
| 市税等の滞納者や暴力団員で無いこと。 | |
| 年度末の3月15日までに工事が完了する改修工事であること。 | |
| 新耐震基準を満たさない空き家を改修する場合は、耐震工事を優先 すること。 |
|
| 施工業者は市内に事務所、事業所を有する法人または個人事業主を 優先すること。 |
|
| 補助対象工事内容 | 耐震基準を満たすための工事 |
| 屋根・外壁の改修 | |
| 台所・浴室・トイレの改修や設備改善 | |
| 床板・畳の取り替え等 | |
| 補助率 | 3分の2以内（千円未満切り捨て） |
| 補助限度額 | 121万6千円 |
参照元：高知県香美市空き家改修補助金
そのため空き家バンクは「補助金を使って安くリフォーム等をしてから売却を試みたい！」という方におすすめです。
たとえば、不動産知識や建築関係の知識を持っている方であれば、補助金等を利用してリフォームしたうえで、掲載料をかけず、仲介手数料も節約して空き家を高く売却できる可能性があります。
掲載されている物件の特色
各自治体で定められた条件に適用している空き家のみ、空き家バンクへの掲載が可能です。
多くの自治体で共通する空き家バンク登録の条件は以下のとおりです。
- 該当する各自治体に存在する空き家
- 不動産業者と売却の契約をしていない空き家
- 建築基準法を犯していない空き家
- 各自治体の最高責任者(市長など)が不適切と判断しない空き家
- 相続登記が正しく完了している
ただし、あなたの空き家が所在する地域の空き家バンクにしか登録できないので、あくまでその地域で空き家を探してる人にしか情報は伝わりません。
掲載までの流れ
空き家バンクに物件情報を掲載するには、まずは空き家バンクに登録する必要があります。
空き家バンクへの登録から物件掲載までの流れは、自治体によって異なりますが、多くの場合下記のような流れで行われます。
自治体の空き家バンク担当課に書類を提出する
空き家バンク登録のために必要な書類を用意し、空き家バンクの担当課に提出します。
用意する書類は、以下の6つです。
- 空き家バンク登録申込書
- 空き家バンク登録カード
- 土地及び建物の登記事項証明書
- 所有者の納税証明書
- 物件の図面
- 本人確認ができる書類（運転免許証など）
ただし、上記以外の書類が必要な自治体もあるので、事前に自治体窓口にて確認してください。
自治体職員が行う物件の現地調査に立ち会う
書類を提出し、空き家等の状態や使用状況、周辺環境を確認したのち、問題がなければ現地調査を行う日取りを決定します。
当日は空き家所有者も現地に行き、自治体の職員と共に空き家の調査に立ち合います。
空き家バンクに登録＆物件情報公開
申請書類や物件の現地調査をもとに審査を受け、通過できれば空き家バンクに物件情報が登録され、物件情報が公開されます。
掲載や売買にかかる必要経費
空き家バンクへの物件掲載は「無料」です。
ただし、自治体は仲介業務を行わないため、仲介手数料を支払って自治体と業務提携している仲介業者に依頼するか、自身で司法書士等に依頼して個人間で契約を行うことになります。
空き家を無料で譲渡した事例【動画付きで解説】
空き家を無料で譲渡した例として、「ANNnewsCH」で取り上げられていた以下の事例を紹介します。
（引用元：夢のマイホームを無料で？移住ブームで注目の「0円物件」とは？）
【紹介されていた0円物件の概要】
| 物件の所在地 | 千葉県船橋市 |
|---|---|
| 土地面積／延べ床面積／間取り | 110㎡／60㎡／木造2階建ての3DK |
| 築年数 | 39年 |
| 評価額（土地＋建物） | 約430万円 |
上記の空き家は、重機が入れないことで「再建築不可物件＝建て替えができない物件」であるため、全所有者は不便さに耐えかねて無料譲渡を募った物件です。
ただ、情報サイトに載せてから「わずか1週間」で無料譲渡することに成功しています。
無料譲渡に成功した要因としては、以下の4つが考えられます。
- 建物内はボロボロだが、建物そのもの（躯体）はしっかりしている
- 3DKで広い間取りであり、ファミリー向けに需要がある
- おいだき機能付きの風呂やベランダがついているなど、設備面の利点がある
- 窓を開けると桜並木があり、家の中が花見スポットになる
空き家の無料譲渡を受けたのは不動産投資家で、自らDIYをして賃貸物件として運用する目的で空き家をもらい受けています。
しかし、ふたを開けてみると、床や窓ガラスの損傷がひどく、DIYのレベルを超えており、業者に直してもらうには200万円かかることが発覚しています。
空き家をもらい受けた不動産投資家にとってこの問題は想定外でしたが、「DIYをしたい人」にターゲットを絞って賃借人を募集することで難を逃れています。
もし、空き家をもらい受けた人が専門的な知識のない一般個人の場合、今回の不動産投資家のように機転の利いた発想はできないでしょう。
ですから、「空き家が0円ならお得だと思っていたが、実際に内覧したらリスクがあり過ぎるからやっぱりやめた」という人は少なからずいます。
よって、老朽化が進んでおらず、少しだけ修繕すればすぐに住めるような空き家なら、無料にすれば簡単に譲渡できるでしょう。
しかし、老朽化が進んでいて、住める状態にするのが困難な空き家の場合は、いくら無料だからと言って簡単に譲渡できるとは限りません。
そのような空き家の手放し方については「「無料で譲渡するより空き家専門の買取業者で現金化しよう！」」で解説していますので必ず確認してください。
自治体や法人への寄付はほとんど受け入れられない
前述したとおり、空き家を手放す際、個人の買主を探す場合には情報サイトを使ってネット上で買主希望者を募ることができます。
一方、個人でなく、自治体や法人に対して無償譲渡する方法もあります。
ちなみに、自治体や法人へ空き家の無償譲渡する場合、公益的な利用を目的として受け取ってもらうため、厳密には「寄付」と表現されます。
しかし、自治体や法人への寄付はほとんど受け入れられず、空き家を手放す方法として現実的ではありません。
その理由について、それぞれ解説していきます。
自治体への寄付
不要な空き家を無料でもいいから手放したいとき、自治体に寄付を申し出ることは可能です。
しかし、空き家の処分方法としては現実的ではありません。
自治体への空き家の寄付は、下記の理由からほとんど断られてしまうからです。
【自治体が空き家の寄付を断る理由】
- 固定資産税による税収入が減るから
- 受け入れた場合、空き家等の管理費用を税金から支払うことになるから
このように、自治体の運営を支えているのは地域住民からの税金であるため、よほど公共の場としての大きな利用価値がない限り、寄付を受け入れてもらえません。
なお、空き家の寄付を受け入れてくれるかもしれない利用目的の一例は下記の通りです。
【自治体による空き家の利用目的一例】
- 防災倉庫の置場
- ポケットパーク（住宅街に位置する小さな公園）
- 住民の交流・集会場所
あな他の空き家が上記に該当しなければ、自治体に引き取ってもらうことは難しいでしょう。
法人への寄付
「自治体がダメなら法人に！」という考えるかもしれませんが、法人への空き家の寄付は自治体以上に非現実的です。
空き家の寄付を受け入れた法人側に「法人税」の支払いが発生し、その後の管理費用も法人が負担し続けることになるからです。
このように、高額な管理費用をかけてまで、空き家を所有したいという法人はほぼいません。
また、売主に対してはみなし譲渡所得税が発生するため、空き家所有者にとっても利益はなく、むしろ損してしまう可能性もあります。
空き家を無償で譲渡する際の4つの注意点
前述したように、所有し続けてもリスクしかない空き家は、タダでもいいから一刻も早く手放したいですよね。
ですが、空き家を無償で譲渡する場合、以下のように4つの注意点があります。
【空き家を無償譲渡する際の注意点】
それぞれを具体的に解説していきます。
無償譲渡契約書の作成が必須
個人間の無償譲渡であっても、空き家の所有権を移す登記手続きに必要な「譲渡契約書」の作成が必須です。
また、公的な書類である譲渡契約書を作成することによって、譲渡後に起こりうる下記のようなトラブルを避けるメリットがあります。
【不動産譲渡によるトラブルの一例】
- 無償で譲り受けた後、登録免許税や不動産取得税、贈与税などの出費がある事を知った
- 農地法の制限で所有権移転が出来ない事が譲渡後に発覚した
- 譲り受けた土地が、建築出来ない事を譲渡後に知った
- 譲り受けた土地の地中からコンクリート塊などのゴミが出てきた
- 当初聞いていた境界と隣地所有者が主張する境界が異なっていた
このように、契約時に「言った」「言ってない！」といういざこざを避け、気持ちよく空き家を手放すためにも、譲渡契約書の作成はとても重要です。
ただし、譲渡契約書を当事者同士で作成すると、不備があったり書き間違いなどがあった場合、譲渡契約書の効力が無効になってしまうおそれもあります。
ですから、譲渡契約書は司法書士や弁護士などの専門家のサポートを受けながら作成することをおすすめします。
依頼費用としては、1件あたり「1万円から5万円」ほどかかりますが、のちにトラブルへ発展するリスクを考えたらサポートを受けておいた方が無難です。
不具合や欠陥があれば契約前に買主へ必ず全て伝える
空き家を無償譲渡する場合でも、不具合や欠陥がある場合は、契約前に必ず譲渡する相手に伝えましょう。
いくらタダで譲るとはいっても、譲渡人が欠陥を把握していたにもかかわらずそれを伝えなかった場合、譲受人からのクレームやトラブルに繋がりかねないからです。
最悪の場合、契約不適合責任に問われ、譲渡した空き家の修繕を迫られたり、譲渡契約自体をなかったことにされるおそれもあります。
不動産売却後、売買契約書に記載のない欠陥が物件に見つかった場合に、譲渡人が譲受人に対して負う責任。譲受人から欠陥部分の補修費用を請求されれば、譲渡人はそれに応じなければなならない。
例えば、以下のような不具合や欠陥がある場合は、前もって譲受人に伝えておくべきです。
- 建物内に雨漏りや腐食箇所がある
- シロアリやネズミなどの害虫・害獣が住み着いており駆除が必要
- 建物内にDIYでは直せないほどの損傷個所がある
そのため、前述したとおり専門家のもと、把握している不具合等を明記した譲渡契約書を作成し、譲受人から了承を得たうえで、空き家を受け取ってもらいましょう。
空き家を譲り受ける際に費用がかかる
いくら空き家が無料でも、空き家の譲受人は以下の費用を支払う必要があります。
- 不動産取得税
- 登録免許税
- 贈与税
ですから、「空き家を無料でもらえると思っていたけど、費用が掛かるならやっぱりいらない」と考える人も一定数いるので、いくら空き家が0円でも簡単に貰い手が現れるとは限りません。
以下より、上記3つの費用について詳しく解説していきます。
不動産取得税
「不動産取得税」とは、不動産を購入もしくは譲渡によって取得した時に支払う税金のことです。
不動産取得税は以下の計算式で算出します。
上記の通り、税率は原則「4％」ですが、土地と住宅については、2024年3月31日の取得までは3％に引き下げられています。
参照元：総務省「不動産取得税」
例えば、固定資産税評価額が500万円の空き家を譲渡した場合、不動産取得税は以下のように計算されます。
このように、空き家をもらい受けると不動産取得税が数十万円もかかるので、空き家を無料にしたところで、簡単に貰い手が現れるとは限りません。
登録免許税
「登録免許税」とは、空き家の名義を譲渡人から譲受人へ変更する登記を行う際に支払う税金のことです。
登録免許税は、以下の計算式で算出されます。
税率は登記の種類によって、以下のように異なります。
| 土地の所有権移転登記 | 2％ |
|---|---|
| 建物新築時の所有権保存登記 | 4％ |
| 中古住宅などの所有権移転登記 | 2％ |
参照元：国税庁「登録免許税の税額表」
例えば、固定資産税評価額が500万円の空き家を譲渡した場合、登録免許税は以下のように計算されます。
上記のように、空き家が無料でも、登録免許税として10万円前後の費用がかかってきます。
前述した不動産取得税もかかることも考えると、譲受人の金銭的負担は増えるので、その分無料で空き家をもらい受けようと思う人は少なくなるでしょう。
贈与税
「贈与税」とは、贈与によって財産を取得したときにかかる税金です。
譲り受けた空き家の固定資産税評価額が110万円以上の場合に贈与税がかかってきます。
空き家を贈与した場合の贈与税は、以下の計算式で算出されます。
税率や控除額は「贈与を行う相手」によって変わります。
今回のように、情報サイトを利用して第三者に空き家を無料で譲渡する場合は「一般贈与」に当たるので、以下の税率と控除額が適用されます。
例えば、固定資産税評価額が500万円の空き家を譲渡した場合、贈与税は以下のように計算されます。
=（固定資産税評価額－110万円）×税率－控除額
＝（500万円－110万円）×20％－25万円
＝53万円
このように、空き家を無料で譲渡できても、固定資産税評価額がある程度ついている空き家なら、数十万円もの贈与税を支払うことなります。
前述した、不動産取得税や登録免許税を合わせた場合、仮に500万円の空き家を無料で譲渡した際は、合計で以下の費用がかかることになります。
＝不動産取得税＋登録免許税＋贈与税
＝10万円＋15万円＋53万円
＝78万円
つまり、空き家そのものが無料でも、80万円近くの費用を支払う必要があるということです。
この事実を知れば、空き家を無料で探している人の中には空き家の受け取りを躊躇する人も出てきますから、やはり空き家を無料にしても簡単に譲受人が現れるとは言い切れません。
みなし譲渡所得が発生する【個人から法人への無償譲渡限定】
個人から法人に無償譲渡（寄付）した場合、「みなし譲渡所得」が発生することがあります。
みなし譲渡所得とは、所有者が空き家を取得した時よりも、無償譲渡した時のほうが物件の時価が高い場合の差額分のことです。
この差額分が譲渡所得とみなされ、物件を譲渡した所有者側に譲渡所得税の支払いが発生してしまいます。
逆に、譲渡時の時価が取得費や譲渡費用を上回る場合、譲渡所得税はかかりません。
法人が寄付を受け入れることはほぼあり得ませんが、万が一寄付できたとしても、利益がないどころか税金を支払うことになりかねませんから、あなたにとってメリットは何もありません。
無料で譲渡するより空き家専門の買取業者で現金化しよう！
これまで解説してきたように、空き家を無料にしたところで、必ずしも貰い手が現れるとは限りません。
空き家を無料で受け取っても、数十万円もの税金がかかったり、譲渡手続きの手間があるなどの理由で、空き家の受け取りを敬遠される可能性が高いからです。
「無料でも空き家を手放せないなら、いったいどうすればいいの？」と思うかもしれませんが、その場合に検討したいのは「売却」です。
ただ、前述したように「一般の不動産業者」に売却を依頼しても売れません。
一般の不動産業者に売却を依頼した場合、買い手はすぐに住める物件を探している一般の個人になるので、老朽化したすぐに住めない空き家は敬遠されるからです。
しかし、「空き家専門の買取業者」に売却を依頼すれば、「そのままの状態」で「確実」に買い取ってくれます。
そもそも買取業者は、物件の買取後に適切な修繕を行って再生し再販する「事業目的」で物件を直接購入します。
一般の個人のように住めないからと言って敬遠することはないので、価格の合意さえあればすぐに買い取ってくれます。
さらに空き家専門の買取業者ともなれば、空き家を安い費用で再生するノウハウを持っているので、その分買取価格を高くできるのです。
ですから、あなたの空き家が以下のような需要のない状態でも、「空き家専門の買取業者」に売却を依頼すればすぐに手放すことができます。
買取が特におすすめな空き家の一例
- 早く売却したい空き家
- 駅や市街地から離れており居住ニーズが低い空き家
- 築年数が20年、30年を超える古い空き家
- リフォームが必要な空き家
- 長期間放置されている空き家
- 雨漏りやシロアリ被害などの心配がある空き家
正直、空き家を無償で譲渡できたとしても、空き家からは解放されるかもしれませんが、あなたには何のメリットもありません。
ですが、専門の買取業者に買い取ってもらえれば、空き家から解放されるだけでなく、まとまったお金を手に入れることができます。
空き家を売却できるなら、無償で空き家を手放すのはとてももったいないことだと思いませんか？
他にも、専門の買取業者に空き家の売却を依頼することで、以下3つのメリットがありますので、次の章で詳しく解説していきます。
空き家を買取業者に買い取ってもらう3つのメリット
空き家を専門の買取業者に買い取ってもらうことには、以下3つのメリットがありますので、詳しく解説していきます。
とにかく現金化が速い！
前述したように、専門の買取業者に空き家の売却を依頼した場合、業者自身が直接買主になります。
よって、あなたとの間で価格の合意さえ取れれれば、早くて「1週間」、最短では3日で空き家を現金化してくれます。
一方、一般の不動産業者に売却の依頼をすると、「3か月から半年以上」かけて買い手を探す必要があります。
一般の個人から需要のない空き家なら「数年単位」で売れ残ってしまったり、最悪の場合「一生売れない」ことすらあり得ます。
「とにかく早く空き家を手放したい」とお考えなら、一般の不動産業者よりも専門の買取業者に依頼した方が確実に早く売却できます。
なお、弊社アルバリンクは空き家を専門とした買取業者です。
できる限りあなたの要望に沿った買取価格を提示し、書類や条件等がそろえば「最短3日」で現金化できますので、まずは一度ご相談ください。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提としておりませんので、お気軽にご利用ください。
リフォーム費用や解体費用がかからない
買取業者は空き家買取後にリフォーム等を行うことを前提として買い取るため、リフォーム費用や解体費用の負担をあなたが負うことは一切ありません。
また、空き家専門の買取業者は、安くリフォームできる専門知識やツテを豊富に持っているため、その分を買取価格に上乗せしてくれます。
一方、一般の不動産業者で空き家を売却する場合、一般個人の買い手からの購入需要が少しでも高まるように、リフォームを勧められることがあります。
しかし、買い手の購入需要が高まりそうなリフォームをしても、立地の悪さによるニーズの低さを補いきれず、結局売れ残ってしまう可能性もあります。
実際に、弊社（株式会社AlbaLink）が独自に行った「家の購入で優先したこと」のアンケート調査では、「立地」と答えた人が493人中328人で「1位」という結果でした。
家の購入では66％の人が「立地」を優先している
もし、空き家に対してリフォームを行ったのに売却できなければ、リフォーム費用を回収できず、赤字になってしまいます。
契約不適合責任が免除される
契約不適合責任とは、物件の売買後、契約書に記載がない欠陥や不具合（雨漏りやシロアリ被害、家の傾き等）があった場合に売主が買主に対して負う責任のことです。
前述したとおり、買取業者は、買い取ったあなたの空き家を修繕して活用する目的で購入します。
ですから、仮に買取後に瑕疵を見つけても修繕するので、契約不適合責任をつけて売買契約を行う必要がなく、契約不適合責任を免除してくれます。
対して、一般の不動産業者に空き家の売却を依頼した場合、買い手となる一般個人は瑕疵のない家に住むことを目的としているので、契約不適合責任を免責で契約することはほぼありません。
空き家の売却後、仮に隠れたシロアリ被害が見つかった場合、その補修費用として損害賠償金を買い手から請求される可能性があります。
老朽化した空き家にはどんな瑕疵が隠れているかわかりませんから、売却後に損害賠償責任を負うようなことは避けたいと思うなら、買取業者に売却した方が無難です。
なお、弊社では「契約不適合責任」を完全免責で買い取っていますので、売却後に賠償責任を負いたくないとお考えの場合は、遠慮なくご相談ください。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提としておりませんので、お気軽にご利用ください。
契約不適合責任については、以下の記事でも詳しく解説していますので、参考にしてみてください。
空き家を買取業者に買い取ってもらう流れ
前項では、購入需要のない空き家を専門の買取業者に買い取ってもらうメリットをご紹介しました。
では実際、空き家をどのような流れで買い取ってもらえるのでしょうか。
空き家買取の一連の流れをあらかじめ確認し、必要になる書類を早めに取得して、よりスピーディーに買い取ってもらいましょう。
買取業者に査定を依頼する
まず、空き家を専門とした複数の買取業者をピックアップして査定を依頼します。
複数の買取業者をピックアップする理由は、買取業者によって査定価格が変わってくるので、より高い価格で買い取ってくれる業者を見つけるためです。
空き家の買取実績が豊富で安いコストで再生できる買取業者ほど、査定価格が高くなる傾向にあります。
実際に弊社は、空き家の再生コストを安く抑えるノウハウを持っているので、他社よりも高い買取価格を提示できます。
あなたの空き家をできる限り高く売るためにも、空き家を専門に扱う買取業者を複数ピックアップして査定を依頼してください。
なお、弊社アルバリンクは空き家を専門に扱う買取業者です。
年間300件以上の買取実績とノウハウを元に、空き家をできる限り高く買い取っており、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
弊社は「全国対応」、査定や相談は「無料」ですので、少しでも買取を検討していましたら、まずは弊社へ一度ご相談ください。
空き家のおすすめ買取業者の詳細や選び方については下記記事をご覧ください。
査定金額を元に買取業者と打ち合わせて買取条件の詳細を決める
複数の買取業者に査定を依頼し、買取業者を絞り込んだら、実際の買取条件をすり合わせていきます。
その他にも、空き家内に残された不用品は事前に撤去するのかそのまま買い取ってもらうのか、具体的な売買の日程調整、必要書類の説明なども行います。
誠実な買取業者なら、あなたの要望をできる限り叶えるよう努めてくれるので、遠慮せずなんでも相談してください。
必要書類を用意して売買契約を結ぶ
あなたと買取業者の双方が売買条件に納得できたら、契約内容（条件）を契約書にまとめ、「売買契約」を行います。
下記書類が必要になりますので、あらかじめ手元に用意しておきましょう。
| 各種書類 | 取得方法 |
|---|---|
| 登記済権利証（登記識別情報） | 不動産取得時に法務局より交付 |
| 土地測量図面、境界確認書 | 全国の法務局で取得可能 |
| 固定資産税納付通知書 | 毎年4～6月ごろに各市町村から送付 |
| 印鑑証明書 | 役所で取得可能 |
| 住民票 | 役所で取得可能 |
| 実印 | 各自で保管 |
| 身分証明書 | 各自で保管 |
| 収入印紙 | 郵便局やコンビニ等で購入可能 |
その他に必要な書類があれば、担当者が事前に案内してくれるので安心してください。
決済・引き渡しにより買取が完了
売買契約が終われば、あとは空き家と買取金額を交換する「決済・引き渡し」を行うだけです。
買取金額を受け取り、司法書士が所有権移転登記を行って、物件の名義を買取業者に変更することで、全ての売却手続きは完了です。
当日にあなたがすることは特段何もありません。買取業者と司法書士のやり取りを眺めていれば自動的に決済は終了します（時々お願いされる署名と捺印だけご対応ください）
空き家を買い取った弊社の事例【誠実な対応に感激しました】
この章では、弊社で空き家を買い取った事例を紹介させていただきます。
【買取した空き家（E様宅）の概要】
| 築年数 | 46年 |
|---|---|
| 物件の所在地 | 静岡県沼津市 |
| 買取価格 | 700万円 |
| 買取時期 | 2021年8月 |
【E様の買取事例】
実家に一人暮らしをしていた母がなくなり、実家を相続しました。
でも、私たち兄弟はどちらも家庭を持っており、持ち家もあったので、実家をそのまま置いておくことにしました。
思い出のある実家なので、そのまま持っていてもいいのかなと思っていたのですが、維持費が毎年かかるのがもったいなく感じ、弟と相談した結果、売りに出すことにしました。
手始めに地元の大手の不動産会社に相談しにいったのですが、実家を視察した際に「老朽化が進んでいるのでちょっと扱えないですね・・・」と遠回しに断れてしまい、売りに出すこともできず。
その後、2、3社回ったのですが、そこも同じような回答で断られ続け、中には話も聞いてくれない業者もいました。
「もう売れないのかな」と諦めていたところ、弟がネットで見つけてきたのがアルバリンクさんのサイトです。
ためになる記事がたくさんあったことと、公式サイトから誠実さが伝わってきたことで、「この会社なら信用できるかも」と思い、ネットから査定の問い合わせをしました。
担当してくれた方は女性でしたが、他の業者とは比べ物にならないくらいきめ細やかな対応をしてくれ、感激したのを覚えています。
査定結果も納得のいくものだったので、そのまま買取も依頼。無事に実家を手放すことできました。
アルバリンクさんには感謝しかありません。本当にありがとうございました。
上記のE様のように、空き家が売れずに苦しんでいるお客様は他にもたくさんいらっしゃいました。
もし、あなたもE様と同じように空き家の買取を検討しているなら、まずは弊社に一度ご相談ください。迅速で丁寧な対応をお約束します。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提としておりませんので、お気軽にご利用ください。
売主が支払う税金
空き家を売却する場合、空き家所有者は下記の税金を支払うことになります。
印紙税は、契約時に収入印紙を貼ることですぐ納められますが、譲渡所得税は所有者自身が確定申告で納める必要があるので、忘れずに手続きしましょう。
印紙税の支払いが必須【契約書作成時】
不動産を売買した際、売主は売却価格に応じた「印紙税」を納めます。
平成26年4月1日から令和4年3月31日までに作成された不動産売買契約書では、軽減税率が適用され、売却価格ごとに下記のように印紙税率が定められています。
【不動産売買契約書の印紙税額】
| 売却価格 | 通常の税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円超～50万円以下 | 400円 | 200円 |
| 50万円超～100万円以下 | 1千円 | 500円 |
| 100万円超～500万円以下 | 2千円 | 1千円 |
| 500万円超～1千万円以下 | 1万円 | 5千円 |
| 1千万円超～5千万円以下 | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円超～1億円以下 | 6万円 | 3万円 |
| 1億円超～5億円以下 | 10万円 | 6万円 |
参照元：国税庁「印紙税額」
収入印紙は郵便局やコンビニで購入できます。必要な金額をあらかじめ不動産業者が案内してくれるので安心してください。
譲渡所得税【翌年の確定申告時】
空き家を買い取ってもらったことで売却益が出た場合、確定申告を行って「譲渡所得税」を支払わなければなりません。
譲渡所得税とは、不動産等の資産を譲渡（売却）した際に生じた利益に対する「所得税」「住民税」「復興特別所得税」のことで、下記計算式に基づいて算出されます。
税率は空き家の所有期間が5年以下か5年を超えるかによって、以下の表のように異なります。
| 空き家の保有期間 | 所得税の税率 | 住民税の税率 | 復興特別所得税の税率 |
|---|---|---|---|
| 5年以下 | 30％ | 9％ | 0.63％ |
| 5年超え | 15％ | 5％ | 0.315％ |
ちなみに相続した空き家の場合、所有期間は「被相続人が所有していた年数」を含みます。
そのため、相続した時点で被相続人の所有期間が5年を超えている場合には、相続した時点で長期譲渡所得税率が適用されます。
確定申告の詳細については国税庁HPをご覧ください。
ただし、一定の条件を満たした空き家の売却であれば、譲渡所得税が0円になる特例を利用できる可能性もありますので、次項で紹介します。
相続した空き家なら譲渡所得から3,000万円控除される特例がある
相続によって取得した空き家を売却した場合、一定の条件を満たせば、空き家の売却額から3,000万円を控除できる制度があります。
この制度は、空き家売却後3年以内に手続きと確定申告を行うことで適用され、不動産売却時にかかる譲渡所得税が0円になることもあります。
相続した空き家を売却したい方にはとても魅力的な制度ですが、厳しい条件があり、適用されるのは令和5年（2023年）12月31日までの売却となっています。
相続した空き家の売却を検討していて、まだ相続してから3年経過していないという方は、以下の記事で詳細を確認してみてください。
まとめ
この記事では、「空き家を無料で譲渡したい」「タダでもいいから空き家を受け取ってほしい」という方に向けて、下記内容等についてご紹介しました。
たしかに、空き家は所有しているだけでも高額の維持費用と手間がかかるので、「無料でも良いから手放したい」と思うのは当然のことです。
しかし、空き家を無料にしても、結局は貰い手に税金を支払う必要があったり、譲渡手続きの手間があったりなどの理由で、「やっぱりいらないです」と受け取りを拒否される可能性があります。
ですがご安心ください。購入需要のない空き家でも、空き家専門の買取業者であれば「高確率」で買い取ってくれませす。
空き家専門の専門買取業者なら、安くリフォームし、ニーズを高めて再度販売できるノウハウを持っているからです。
空き家を買い取ってもらえるなら、無料で手放すよりもあなたにメリットがあるのは明白です。
空き家を無料で手放す前に、まずは一度空き家専門の買取業者に連絡し、いくらで空き家を買い取ってもらえるのかを確認してみましょう。
なお、弊社アルバリンクは空き家を専門に扱う買取業者です。
年間相談件数3000件、年間買取件数300件の買取実績があり、他の業者が断るような物件でも、数多く買い取りしてきました。
「空き家をできる限り高く売却し、所有し続けるリスクから一刻も早く解放されたい」とお考えの場合は、一度弊社へご相談ください。
※「物件住所」「氏名」「メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。（※個人情報保護は万全です）
※無料相談はサービスの一環であり、買取を前提としておりませんので、お気軽にご利用ください。
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