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空き家を売却する時にかかる3つの税金【具体例付き】
空き家の売却時にかかる税金は、以下の3つです。
実家に関するアンケート調査では、「空き家になったら売却する」と回答する方が全体の約半数を占める結果となっています。
参照元：AlbaLink【803人に「実家の空き家問題」をアンケート調査】
空き家を売却して利益が出た場合は確定申告・譲渡所得税の納付が必要になるため、売却前に税金を正しく理解しておく必要があります。
また、空き家を含む不動産を売却する際には登録免許税と印紙税がかかるため、それぞれ詳しく解説します。
譲渡所得税
先述のとおり、空き家を売却して利益が出る場合は、譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税は所得税と住民税を合算した税金ですが、2024年時点では復興特別所得税がプラスされます。
復興特別所得税とは東日本大震災からの復興に必要な財源を確保するための特別税です。
2037年まで所得税額×2.1%の税が課せられます。
譲渡所得税の計算方法については、「空き家売却時にかかる譲渡所得税の計算方法【具体例付き】」の章で詳しく解説します。
登録免許税
登録免許税とは、不動産登記をする時にかかる税金です。
空き家を相続した場合は名義変更する必要があるため、登録免許税がかかります。
登録免許税は、以下の計算式で算出されます。
たとえば、相続した空き家の固定資産税評価額が土地と建物合わせて3,000万円のときには、名義変更に際して以下の登録免許税を納める必要があります。
また、相続した実家に住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消する必要があります。
抵当権抹消に対しても登録免許税が必要で、不動産1件につき1,000円かかります。
抵当権抹消登記は自分で行うことも可能ですが、複雑な手続きになるため、司法書士などの専門家に依頼することが一般的です。
印紙税
印紙税とは、印紙税法に基づいて契約書や領収書などの文書を作成した場合に課税される税金です。
空き家を売却する際には売買契約書を作成しますが、売却価格に応じた印紙税を納める必要があります。
売買契約書に収入印紙を貼付し、消印することによって納税したことになります。
印紙税額は、以下のように契約金額によって異なります。
| 契約金額 | 本則税率 | 軽減税率 |
|---|---|---|
| 10万円を超え50万円以下のもの | 400円 | 200円 |
| 50万円を超え100万円以下のもの | 1,000円 | 500円 |
| 100万円を超え500万円以下のもの | 2,000円 | 1,000円 |
| 500万円を超え1千万円以下のもの | 1万円 | 5,000円 |
| 1千万円を超え5千万円以下のもの | 2万円 | 1万円 |
| 5千万円を超え1億円以下のもの | 6万円 | 3万円 |
| 1億円を超え5億円以下のもの | 10万円 | 6万円 |
2027年3月31日までに作成される売買契約書であれば、軽減税率が適用されます。
収入印紙は郵便局やコンビニで購入できますが、空き家を売却する場合は売買契約書を作成する不動産会社が準備して諸費用で精算することが一般的です。
空き家売却時にかかる譲渡所得税の計算方法【具体例付き】
相続した空き家を売却する時にかかる譲渡所得税の計算方法を紹介します。
譲渡所得の計算式
譲渡所得税を計算するためには、まず空き家を売却した時に出る利益（譲渡所得）を算出する必要があります。
譲渡所得は、以下の計算式で算出されます。
参照元：国税庁｜土地や建物を売ったとき（課税譲渡所得金額の計算方法）
取得費
取得費とは売却する空き家を取得する際にかかった費用のことで、該当するものは以下のとおりです。
- 物件の購入費用
- 登記費用（登録免許税含む）
- 印紙代
- 不動産取得税
- 仲介手数料など
また、相続した物件が古い場合は、取得費がわからないケースもあります。
取得費がわからない場合には、売却金額の5パーセント相当額を取得費とすることが可能です。
譲渡費用
譲渡費用とは、空き家を売却する際にかかった諸費用のことで、該当するものは以下のとおりです。
- 仲介手数料
- 登記費用（登録免許税含む）
- 印紙代など
譲渡所得税の税率
次に、計算した譲渡所得に所有期間に応じた税率をかけると譲渡所得税額が算出できます。
譲渡所得税の税率は、売却する空き家の所有期間によって異なります。
所有期間によって「短期譲渡所得」「長期譲渡所得」に分けられ、税率は以下のとおりです。
| 所得税 | 住民税 | 復興特別所得税 | 合計 | |
|---|---|---|---|---|
| 短期譲渡所得 （5年以内） |
30% | 9％ | 0.63％ | 39.63％ |
| 長期譲渡所得 （5年超） |
15％ | 5％ | 0.315％ | 20.315％ |
相続した空き家については、被相続人（亡くなった人）が取得した日から、相続人が売却した年の1月1日までが所有期間となります。
参照元：国税庁｜No.3270 相続や贈与によって取得した土地・建物の取得費と取得の時期
譲渡所得税の計算例
空き家の売却金額が800万円、取得費が不明、譲渡費用が100万円、所有期間が30年のときに発生する譲渡所得税は以下のとおりです。
なお、取得費が不明のときには売却金額の5％相当を算入できるため、このケースでは40万円となります。
このように、譲渡所得税が百万円以上になることもあります。
ただ、安心してください。
「空き家を売却する時に活用できる特例」の章でご紹介する特例を使うと、譲渡所得税を納めずによくなる可能性があります。
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空き家を売却せず保有した場合の税金との比較
ここまで、空き家を売却する際にかかる税金についてお伝えしてきました。
読者の中には、売らない場合とどちらが税金がかかるか気になる方もいるでしょう。
結論からお伝えすると、売却すると一時的に売らない場合より税金がかかる場合もありますが、長期で見ると、売却した方が税金負担は少なくなります。
では、具体的に売らない場合の税金について計算してみましょう。
空き家は所有し続ける限り、固定資産税や都市計画税を納めなければなりません。
固定資産税は不動産所有者に課される地方税、都市計画税は原則市街化区域内にある不動産所有者に課される地方税のことで、計算方法はそれぞれ以下のとおりです。
都市計画税：固定資産税評価額×0.3%（制限税率）
なお、空き家が建っている土地には住宅用地の特例が適用され、以下のように固定資産税評価額が軽減されます。
たとえば、空き家の敷地面積が150㎡、土地の固定資産税評価額が2,400万円、建物の固定資産税評価額が1,000万円のときの固定資産税・都市計画税は以下のとおりです。
2,400万円×1/6×1.4%＝5万6,000円土地の都市計画税
2,400万円×1/6×0.3%＝2万4,000円建物の固定資産税
1,000万円×1.4％＝14万円建物の都市計画税
1,000万円×0.3%＝3万円合計：25万円
つまり上記の例では、住んでいない空き家を所有するだけで毎年25万円を負担しなければならないということです。
前述のように、空き家の売却時には登録免許税や印紙税、譲渡所得税を納める必要があります。
ただし譲渡所得税は次の章でご紹介する特例を使うとゼロになるケースも少なくないため、合計で数万円～十数万円ほどの負担で済むケースが一般的です。
空き家を保有し続けるほうが高い税金の負担が毎年のしかかるため、今後も自分で利用する予定がないならできる限り早く売却したほうがよいでしょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）は全国の不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者であり、築古の空き家でも問題なく買い取ることが可能です。
査定は無料でおこなっておりますので、空き家をいくらで売却できるのかが知りたい方は、お気軽にお問い合わせください。
空き家を売却する時に活用できる特例2選
相続した空き家を売却する際には、以下の2つの特例を活用できる可能性があります。
それぞれ詳しく解説します。
なお、相続空き家の3,000万円特別控除については、以下の記事でも詳しく解説していますので、併せて参考にしてください。
相続空き家の3,000万円特別控除
相続空き家の3,000万円特別控除とは、相続した空き家を売却する際に最大3,000万円を譲渡所得から控除できる制度です。
5年以上所有していた空き家を売却する場合で、売却価格が5,000万円・取得費と譲渡費用の合計が2,500万円の計算例は以下のとおりです。
譲渡所得：5,000万円 – 2,500万円 = 2,500万円
譲渡所得税：2,500万円 × 20.315％ = 507万8,750円
上記の計算例だと、譲渡所得税は507万8,750円となり、翌年の確定申告の際に納付が必要です。
一方で、3,000万円特別控除の適用があった場合「5,000万円 – 2,500万円 – 3,000万円 = 0円」で、納税額は0円です。
3,000万円特別控除を利用すると、多くの空き家は譲渡所得税が不要となるため、節税対策に欠かせない特例といえます。
3,000万円特別控除の適用要件
相続空き家の3,000万円特別控除を受けるためには、以下のような要件を満たす必要があります。
- 昭和56年5月31日以前に建築された建物で、かつ区分所有建物登記がされている建物でないこと
- 相続する直前まで被相続人以外の人が居住していなかったこと
- 売却代金が1億円以下であること
- 相続開始の日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却すること
参照元：国税庁｜No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例
また、空き家がある市区町村が発行する「被相続人居住用家屋等確認書」を取得する必要がありますが、国土交通省のホームページからもダウンロードできます。
参照元：国土交通省｜空き家の譲渡所得の3,000万円特別控除（証明書の様式等）
特例を受けるために必要な書類一覧と手続き方法
相続空き家の特例を受けるには、以下のような書類を用意する必要があります。
- 被相続人の住民票の除票の写し
- 売却時の相続人の住民票の写し
- 対象不動産の売買契約書の写し
- 電気やガス、水道の使用中止がわかる書類
- 要介護認定が確認できる書類
- 建物解体後の閉鎖事項証明書など
次に、以下の流れで手続きを進めます。
- 自治体から被相続人居住用家屋等確認書の交付を受ける
- 必要書類を添えて確定申告する
まずは、相続した空き家の住所地を管轄する自治体で「被相続人居住用家屋等確認書」の交付を申請して受け取る必要があります。
自治体によっては郵送で申請・受け取りが可能なところがあるので、事前に確認しておくとよいでしょう。
次に、相続した空き家を売却した翌年に確定申告をおこないます。
確定申告の期間は毎年2月16日～3月15日までの1ヵ月なので、事前に必要書類を揃えておきましょう。
適用できるかはチェックシートを活用
相続した物件が特例を適用できるかどうかの確認は、「相続した空き家を売却した場合の特例チェックシート」を活用しましょう。
チェックシートは、国税庁のホームページからダウンロードできます。
取得費加算の特例
取得費加算の特例とは、相続によって取得した不動産を一定期間内に売却する場合に相続税の一部を取得費に加算できる制度です。
取得費が増加することによって譲渡所得が減少するため、譲渡所得税が軽減できます。
ただし、取得費加算の特例は、相続空き家の3,000万円特別控除とは併用できません。
取得費加算の特例の適用要件
取得費加算の特例を利用するには、以下の要件を満たす必要があります。
- 相続や遺贈で財産を取得すること
- その財産を取得した人に相続税が課されていること
- その財産を、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以降3年を経過する日までに売却していること
取得費加算の特例適用時に必要な書類と手続き
取得費加算の特例の適用を受けるためには、確定申告が必要で、以下の書類が必要になります。
- 相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）［土地・建物用］
参照元：国税庁｜No.3267 相続財産を譲渡した場合の取得費の特例
親が存命中に実家を売却する時に活用できる3つの特例
親が生きている間に実家を売却する際には、以下の3つの特例を活用できる可能性があります。
それぞれ詳しく解説します。
マイホームの3,000万円特別控除
マイホームの3,000万円特別控除とは、自宅を売却した際にかかる税金を軽減できる特例のことです。
一定の要件を満たせば、所有期間に関係なく譲渡所得から最大3,000万円控除できます。
参照元：国税庁｜No.3302 マイホームを売ったときの特例
マイホームの3,000万円控除の適用要件
相続した空き家の場合は、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却しなければならないため適用できるか確認が必要です。
また、以下の要件も満たす必要があります。
- 売却した年の前年および前々年にこの特例またはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
- 売却した年、その前年および前々年にマイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと
- 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
マイホームの3,000万円控除の申請に必要な書類と手続き
また、以下の書類が必要になります。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
- 戸籍の附票の写し（住所が異なる場合）
- 購入時と売却時の売買契約書の写し
前述の相続空き家の特例と同様、マイホームの3,000万円控除を使うときも不動産を売却した翌年に必要書類を添えて確定申告をする必要があります。
軽減税率の特例（所有期間10年超）
軽減税率の特例とは、マイホームを売却した際に所有期間が10年を超えていた場合に譲渡所得税に軽減税率を適用できる特例のことです。
一定の要件を満たしている場合は、以下のような税率になります。
| 課税長期譲渡所得金額(＝A) | 税額 |
|---|---|
| 6,000万円以下 | A×10％ |
| 6,000万円超 | (A－6,000万円)×15％＋600万円 |
参照元：国税庁｜No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例
なお、2037年までは復興特別所得税として所得税の2.1％相当が上乗せされます。
軽減税率の特例の適用要件
相続した空き家の場合は、マイホームの3,000万円特別控除と同様に、住まなくなった日から3年を経過する日が属する年の12月31日までに売却しなければならないため確認が必要です。
また、以下の要件も満たす必要があります。
- 売却した年の前年および前々年にこの特例を受けていないこと
- 売却した年、その前年および前々年にマイホームの買換えの特例の適用を受けていないこと
- 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
軽減税率の特例利用時の必要書類と手続き
軽減税率の特例を受けるには、以下の書類が必要になります。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
- 戸籍の附票の写し（住所が異なる場合）
- 購入時と売却時の売買契約書の写し
- 売却した不動産の登記事項証明書
この特例も、不動産を売却した年の翌年に必要書類を添えて確定申告をする必要がある点に注意しましょう。
なお、軽減税率の特例とマイホームの3,000万円特別控除は併用できます。
特定のマイホームを買い換えたときの特例
特定のマイホームを買い換えたときの特例とは、売却して新しい住宅に買い替えた時に一定の要件を満たすと適用できる特例のことです。
参照元：国税庁｜No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例
買い換え特例を活用すれば、譲渡所得税の納付を新しい住宅の売却時まで繰り延べることが可能です。
特定のマイホームを買い換えたときの特例の適用要件
適用を受けるためには、以下の要件を満たす必要があります。
- 住まなくなってから3年以内に売却すること
- 売却した年の前年および前々年にマイホームの3,000万円特別控除、軽減税率の特例もしくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと
- 売却金額が1億円以下であること
- 居住期間が10年以上であること
- 売主と買主が親子や夫婦など特別な関係でないこと
特定のマイホームを買い換えたときの特例の必要書類と手続き
特定のマイホームを買い換えたときの特例を受けるには、以下の書類が必要になります。
- 譲渡所得の内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）【土地・建物用】
- 戸籍の附票の写し（住所が異なる場合）
- 売却した不動産の登記事項証明書
- 買い替えた不動産の登記事項証明書と売買契約書の写し
- 買い替えた不動産の住宅用家屋証明書、耐震基準適合証明書など
また、不動産を売却した年の翌年に必要書類を添えて確定申告をする必要があります。
空き家の売却方法2選
相続した空き家を売却する方法は、以下の2つです。
なお、仲介と買取の違いについては、以下の記事で詳しく解説しています。
立地が良ければ仲介業者に売却を依頼する
相続した空き家の立地が良い場合は、仲介業者に売却を依頼しましょう。
仲介業者は市場から一般の買い手を探すため、売却相場で売れる可能性があります。
以下は、2021年に弊社が行ったアンケートですが、家を購入するときに優先した項目として約7割の人が立地を挙げています。
ただし、相続した空き家の築年数が古い場合はリフォームが必要になる可能性があるため、費用が発生する可能性があるでしょう。
立地が悪い場合は買取業者に直接売却する
相続した空き家の立地が悪い場合は、買取業者に直接売却することをおすすめします。
立地が悪い空き家は一般の買い手が敬遠するため、仲介業者に依頼しても売却は困難です。
買取業者であれば商品化するノウハウを持っているため、立地が悪い空き家であっても買い取ってくれます。
また、相続した空き家の売却を仲介業者に依頼する場合は、契約不適合責任を負うリスクがあります。
売買契約書に記載がある欠陥や不具合に対して売主が負う責任のこと
しかし、買取業者には契約不適合責任を免責して売却することが可能です。
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なお、空き家の買取業者については、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家の買取はアルバリンクがおすすめ
相続した空き家の立地が悪い場合は、アルバリンクに売却しましょう。
弊社アルバリンクは空き家をはじめとした訳あり物件を全国から積極的に買い取っている業者です。
以下は、弊社が実際に「2024年3月に買取を行った空き家」の事例です。
【買取した空き家の概要】
| 物件の所在地 | 千葉県船橋市 |
|---|---|
| 買取価格 | 310万円 |
| 買取時期 | 2024年3月 |
こちらの空き家は室内に家具や生活用品が残っている物件で他社にも調査依頼されていましたが、査定結果にご納得いただき、査定したその日に買取に至りました。
上記の方以外にも、多くのお客様から感謝のお言葉をいただいております（下記Googleの口コミ参照）。
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まとめ
今回は、空き家を売却する際の税金について詳しく解説しました。
特例を活用できれば、賢く税金を抑えることが可能ですが、要件を満たす必要があります。
また、少しでも高く売却するためには、相続してからできるだけ早く売却するのがおすすめです。
ただし、仲介業者に売却を依頼できる空き家は、立地が良い物件に限られます。
相続した空き家の立地が悪い場合は、買取業者に直接売却しましょう。
なお、弊社アルバリンクも契約不適合責任を免責して、空き家を買い取っている業者で、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられた実績があります。
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