事故物件の売却相場はいくら?告知義務の定義や売却時の注意点についても解説

facebook twitter LINE

建物内で自殺や事故死などが発生した不動産を「事故物件」といいます。なかにはこのような事故物件を所有することになってしまい、早く手放したいと考えている方もいるのではないでしょうか。

しかし事故物件ははたして売れるのか、売れたとしてもいくらで売れるのかが気になる方も多いでしょう。

たとえ事故物件であっても、問題なく売却はできます。ただし一般的な物件と比較すると、事故の内容によっては10~50%ほど値下げせざるを得ない点には注意が必要です。

また、事故物件は確実に売れるとは限らず、なかなか買い手が見つからないケースも珍しくありません。そのような場合でも、事故物件を積極的に取り扱っている専門の買取業者であれば、買い取ってもらうことができます。

買取価格は相場の50%以下になることがほとんどですが、すぐに手放したい、まとまった現金がいますぐに必要といった場合には買取業者への売却をおすすめします。

弊社でも、ほかの不動産業者が取り扱わないような事故物件を買い取っております。事故物件の売却でお悩みごとを抱えている場合は、ぜひお気軽に弊社までお問い合わせください。

どんな物件でも買い取ります

自殺や他殺、孤独死・病死があった物件でも大丈夫!

監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

売却前に知っておきたい事故物件の定義

そもそも事故物件とはどのような不動産を指すのか、あまりよく知らない方も多いでしょう。そこでまずは、事故物件の定義について解説します。

亡くなった状況によっては事故物件に該当しないこともあるため、どのような不動産が事故物件と呼ばれるのかを売却前に把握しておきましょう。

事故物件に該当するケース

国土交通省が定めている「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」によると、建物内で以下のような死因で亡くなった場合には事故物件として取り扱われます。

  • 他殺
  • 自殺
  • 事故死
  • 孤独死
  • 焼死
  • 不明死
  • 長期間放置された自然死

この場合は、売却時に購入希望者に対して事故物件である旨を告知しなければなりません。

参照元:国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」

事故物件に該当しないケース

一方、以下の死因で亡くなった場合は事故物件には該当しません。

  • 老衰や病気による自然死
  • 不慮の事故死
不慮の事故死
自宅の階段からの転落や入浴中の転倒、食事中の誤えん(飲食物を気管に詰まらせてしまうこと)などを指します。

このようなケースでは、物件内で亡くなった方がいることを購入希望者に告知する必要はありません。

事故・事件の発生後、マンション全体が事故物件と扱われる可能性もある

事故や事件が発生したのが一戸建てではなく、マンションだった場合は注意が必要です。

たとえばエレベーター内や廊下、敷地内の駐車場など、自分の住戸とは関係のない場所で事件や事故が起こって人が亡くなったしまったとき、マンション全体が事故物件と取り扱われてしまうことがあります。

このケースでも、亡くなった方の死因によっては売却時に事故物件であることを告知しなければなりません。そればかりか、不動産価値が大きく損なわれて売却価格が下がってしまう可能性すらあり得るのです。

事故物件の売却価格は相場よりも10~50%安い

それでは、事故物件ははたしてどのくらいの価格で売却が可能なのでしょうか。

事故物件を売却する際は、一般的な不動産よりも価格が安くなることがほとんどです。ただし、事故のケースによって値下げ幅が大きく異なる点を押さえておきましょう。

ここでは、事故のケース別売却相場について解説します。

孤独死のケース

孤独死とは、おもに一人暮らしの方が誰にも気づかれないまま亡くなってしまうことを指します。このケースでは急死後、しばらくしてから見つかることが多く、遺体の腐敗が進んで部屋に臭いなどが染みついてしまいがちです。

売却前に特殊清掃をおこなえば、臭いや汚れなどを除去することは可能ですが、それでも心理的に嫌悪感を抱く方は少なくありません。そのため売却相場は、通常物件よりも10~20%ほど安くなるのが一般的です。

特殊清掃
遺体の除去や除菌・消臭などをおこなって遺体発見現場を原状回復する清掃のこと。

自殺のケース

物件内で亡くなった方の死因が自殺だった場合も、事故物件として不動産価値は大幅に下落します。たとえ発見が早く、亡くなったのが搬送先の病院であったとしても、自殺があった事実を購入者に告げなければなりません。

この場合は、通常物件の20~30%ほど価格が下がります。ただし、一口に自殺といっても、首つりやリストカットなど方法はさまざまです。首つり自殺の場合はリストカットなどと比べると部屋の汚染範囲が狭まることから、減額割合が若干少なくなる可能性もあります。

殺人のケース

数ある死因のなかでも、購入者の忌避傾向が強い理由が殺人です。とくにニュースでも取り上げられるほどの殺人事件が起こった場合は、事件の記憶が風化しにくく、周辺の方々からの悪印象が払拭されにくい傾向にあります。

このケースでは、通常の物件の半額以下で取引されることも珍しくありません。売却したくても、不動産業者ですら取り扱いを拒む可能性も否めないでしょう。

ただし、事故物件を専門に取り扱う買取業者であれば、殺人事件が起こった物件でも売却が可能です。

>>【完全無料】事故物件の相場はいくらになるの?買取業者へ査定を依頼

条件がよい事故物件はより高く、より早く売ることも可能

物件内で起こった事故は不動産のマイナス要因のひとつですが、それ以外の条件がよければ、事故物件であっても購入を希望する方はいます。

たとえば物件の状態がよく、駅からの距離や物件周辺の環境などの立地条件のよいエリアに建っている場合は、事故物件の相場よりも高く、そして早期に売却できる可能性があるでしょう。

しかし不動産に詳しくなければ、そのあたりの見極めが難しいのもまた事実です。そこで事故物件の売却を検討する際は、まず事故物件に詳しい不動産業者に査定を依頼し、適正価格を知ることが大切です。

事故物件の販売・買取実績が豊富な不動産業者であれば、物件の売り出し価格を含めて適切なアドバイスをしてくれるでしょう。不動産業者と相談したうえで、売却を進めることをおすすめします。

事故物件売却時の注意点

事故物件を売却する際は、以下の点に注意しなければなりません。

  • 事故の内容を買い手に告知する義務を負う
  • 告知義務違反の場合は損害賠償請求される恐れがある

それぞれの注意点について解説します。

事故の内容を買い手に告知する義務を負う

事故物件を売却する際は、事件や事故があったことを事前に購入希望者に告知する義務が課せられています。

事故物件
「心理的瑕疵物件」とも呼ばれ、取引にあたって買い手に不快な気分を生じてしまうものを指します。

不動産の瑕疵にはそのほか「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」があり、いずれも売却前に告知義務を負わなければならない点に変わりはありません。

ここでは事故物件と呼ばれる心理的瑕疵のケースにくわえ、物理的瑕疵・法律的瑕疵の告知義務の内容についてもご紹介します。

心理的瑕疵物件の場合

事件や自殺などで人が亡くなった事故物件のほか、物件周辺に暴力団など反社会的勢力の事務所がある、異臭を放つ工場がある、墓地や葬儀場が近いなどの「環境的瑕疵物件」も心理的瑕疵物件に該当します。

事故物件をはじめ、このような物件を売却する際には売買契約書に心理的瑕疵に関する事項を明記しなければなりません。

物理的瑕疵物件の場合

物理的瑕疵物件とは、柱の腐食や雨漏りなど物件自体に欠陥が生じている不動産のことです。

事前にどのような不具合があるのかを告知し、買い手がそれに納得すれば契約不適合責任は問われませんが、契約書に記載されていない隠れた瑕疵が見つかった場合は損害賠償請求される可能性もあるため、注意が必要です。

契約不適合責任
売主が買主に引き渡した目的物が契約内容に適合しない場合に、売主が買主に対して負わなければならない責任のこと。

この場合は、「売買契約書に売主の契約不適合責任免責の条件をつける」「契約不適合責任を問われないよう、売却前にホームインスペクションをおこなって瑕疵を見つける」などの対策を講じるとよいでしょう。

ホームインスペクション
住宅診断士が住宅を調査し、不具合の有無や改修すべき箇所などについての診断をおこなうこと。

法律的瑕疵物件の場合

法律瑕疵物件とは、都市計画法や建築基準法など建物を建てる際に守らなければならない法律に違反している不動産のことです。たとえば「敷地が道路に2m以上設置しておらず、建て替えができない」「構造上の安全基準が満たされていない」などの物件が該当します。

購入者が法律的瑕疵物件を購入しても建て替えができない可能性があるため、売却時に重要事項として説明する必要があります。

なお、再建築不可物件の相場は市場価格の50%ほどです。しかし道路づけを改善するなどの対策を講じて建築可能物件にすれば、市場価格での売却が可能です。

再建築不可物件の売却方法について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

再建築不可物件は売却できる?相場価格や業者選びのポイントをご紹介
再建築不可物件でも売却できる? 再建築不可物件でも売却は可能です。ただし、土地の活用が難しいため相場価格比べて低い金額での売却となるのが一般的です。その理由をご紹介していきましょう。 建て替えができない 売却価格が下がる最も大きな理由...

告知義務違反の場合は損害賠償請求される恐れがある

前述のように、事故物件の売却時には売主に告知義務が課されます。

事故や事件発生から7年ほどが告知義務の目安期間ですが、時間が経てば告知義務がなくなるというものではありません。なかには、50年以上前に発生した殺人事件を告知しなかったことで責任を追及されたケースもあります(東京地裁平成12年8月31日判例)。

また、事件が起こった建物を解体して更地にしても告知義務は課されます。実際、8年前に殺人事件が起こった建物を更地にし、事件の事実を告げずに売買したケースにおいて、いまだ心理的欠陥が残っているとして売主に損害賠償を命じた事例もあります(大阪高等裁判所平成18年12月19日判例)。

のちのトラブルを防ぐためにも、購入希望者には事前に包み隠さず告げることが大切です。

参照元:一般財団法人不動産適正取引推進機構「心理的瑕疵に関する裁判例について」

事故物件を少しでも高く売る方法

事故物件は一般の不動産よりも売却相場が下がりますが、少しでも高く売りたいと考える方は以下の3つの方法を検討するとよいでしょう。

  • 更地にしてから売却する
  • 不動産業者に仲介を依頼して売却する
  • 事故物件に精通した複数の買取業者に査定を依頼する

それぞれの方法について解説します。

更地にしてから売却する

事故物件が一戸建ての場合、事件の種類によってはいつまでも悪いイメージがつきまといかねません。そこで建物の解体を選択するのもひとつの方法です。

更地にすることで、それまでの悪いイメージを払拭できる可能性があります。また、土地を駐車場などとして利用したあとに売却すれば、当時の事件を知る人がいなくなり、不動産価値を少しでも上げられる場合もあるでしょう。

ただし、この方法では解体費用がかかる点がデメリットです。木造の場合は坪4~5万円前後、鉄骨の場合は坪5~7万円前後かかるため、総額で百数十万円かかってしまうことも少なくありません。

また、更地にすると建物が建っている状態よりも固定資産税・都市計画税が最大6倍高くなるデメリットもあります。

参照元:東京都主税局「固定資産税・都市計画税(土地・家屋)」

事故物件はすぐに売却できるとは限らないため、更地にしてから売却する場合は費用対効果を事前にしっかりとシミュレーションすることをおすすめします。

不動産業者に仲介を依頼して売却する

事故物件を少しでも高く売りたい場合は、不動産業者に仲介を依頼して買い手を見つけてもらうとよいでしょう。立地や建物の状態がよかったら、すぐに購入希望者が見つかり、相場よりも高く売れる可能性も十分あり得ます。

この場合は、売却前に特殊清掃をおこなって事故の痕跡を消しておくことが大切です。ケースによって費用は異なりますが、間取りが4LDK以上の物件では20~60万円が相場です。

また、事故物件は通常の不動産よりも取り扱いが難しいため、事故物件の売買に精通した不動産業者を選ぶ必要があります。事故物件に関するノウハウに長けていれば、清掃業者なども紹介してくれるでしょう。

事故物件に精通した複数の買取業者に査定を依頼する

事故物件が少しでも高く売れる可能性があるとはいえ、仲介の場合はいつまでも売却できないリスクがあることを念頭に置かなければなりません。

その点、事故物件を専門に扱っている買取業者に売却すれば、時間をかけずに事故物件を現金化できます。解体や清掃といった費用もかからないため、とにかく手間をかけたくない、早く売りたい場合におすすめです。

買取業者が購入する場合は、売主の契約不適合責任が問われないメリットもあります。

ただし、一口に買取業者といっても、その種類はさまざまです。適正価格を知るためにも、複数の買取業者に査定を依頼することをおすすめします。

まとめ

事件や事故などによって人が亡くなった事故物件は売却しにくく、一般の不動産よりも10~50%ほど売却価格が下がってしまうことがほとんどです。

物件の状態や立地条件のよい場所に建つ事故物件の場合は仲介を通じて少しでも高く売れる可能性はありますが、一方でまったく売れないことがある点も覚悟しなければなりません。

とにかく事故物件を手放したい、まとまった現金がいますぐに必要といった場合は、事故物件を専門に扱う買取業者への売却がおすすめです。

買取業者に買い取ってもらえば事故物件の即現金化が可能であり、売主の契約不適合責任を問われることもありません。

弊社では、殺人や自殺などが起こった事故物件を積極的に買い取っております。ほかの不動産業者に仲介を断られてしまったような物件でも買い取ることが可能なため、事故物件の処分にお困りの場合はぜひ一度ご相談ください。

簡単入力30秒
訳あり物件の売却は
今すぐご相談ください
事故物件
この記事をシェアする
facebook twitter LINE
訳あり物件買取プロ
タイトルとURLをコピーしました