株式会社AlbaLinkは東証グロース市場に上場している不動産会社です。
事故物件とは
そもそも自身の物件が「「事故物件」に該当するのかわからない、そこをまず確認したい」という方もいるかと思います。
そこで、この章では事故物件の定義をお伝えします。
事故物件とは、事故や事件が原因で人が亡くなった不動産を指します。
具体的には、自殺や他殺などで人が亡くなった不動産ということになります。
こうした事故物件は「心理的瑕疵」と「物理的瑕疵」があるとされ（下記参照）、売却時に告知義務が発生します。
告知義務に関しては次の章で詳しく説明しますので、ご確認ください。
| 瑕疵の種類 | 概要 |
|---|---|
| 心理的瑕疵 | 不動産を取引する際に、買主や借主が心理的な抵抗を感じる欠陥のこと 事故物件であれば、人が亡くなった事実が心理的瑕疵にあたる |
| 物理的瑕疵 | 不動産における物理的な欠陥。 事故物件の場合は人が亡くなった痕跡（体液）の汚れなど |
ただし、人が亡くなった過去があっても、老衰などの事件性がない自然死の場合は、事故物件に該当しないと、国のガイドラインで定められています。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
しかし、国のガイドラインに関わらず、売買の現場では人が亡くなった不動産では告知義務が行われるのが一般的です。
ですから、ここまで読んで、自身の不動産が事故物件ではないと感じた方も、ぜひ次の告知義務についてご確認ください。
なお、事故物件の基準についてより詳しく知りたい方は以下の記事で解説しています
関連記事：事故物件の基準や定義とは？ガイドラインに基づく告知義務も解説！
事故物件の売却には買主への告知義務がある
事故物件を売却する場合は、事故からどれだけ時間が経っていても、必ず事故が起きた事実を伝えなければなりません。
告知義務は宅地建物取引業法で定められた売主の法的な義務だからです。
事故の事実を伏せて売却すると、告知義務違反として、損害賠償や契約解除を求められる恐れがあります。
詳しくは次の見出しで解説します。
なお、告知義務についてより詳しく知りたい方は以下の記事をご確認ください。
関連記事：事故物件の告知事項のガイドラインを解説！期間や範囲も紹介！
告知義務違反は契約不適合責任に問われ損害賠償や契約解除を求められる
告知義務に違反した場合、売主は「契約不適合責任」に問われます。契約不適合責任とは、引き渡した不動産に売買契約内容と事実に相違があった際に売主が負う法的責任です。
事故物件を隠して契約不適合責任に問われた場合
- 物理的瑕疵がある場合、瑕疵のある個所の特殊な消臭作業やリフォームなどの費用を請求されます
- 物理的瑕疵、心理的瑕疵にかかわらず、売買契約の解除や売買金額の返金、または契約解除を求められます
- 場合によっては買主から精神的負担があったとして慰謝料を請求される可能性もあります
ただし、買取業者に直接不動産を売却すれば、売主の契約不適合責任は免責されるケースがほとんどです。（詳細は専門の買取業者なら契約不適合責任ナシで売却可能で後述します）。
事故物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）も、あなたの契約不適合責任を免除したうえで買い取らせていただきますので、まずはお気軽にご相談ください。
>>【事故物件も契約不適合責任なしで買取】無料で相談・査定してみる
なお、契約不適合責任の詳細を知りたい方は、下記の記事で詳しく解説していますので、併せてご覧ください。
関連記事：不動産売買における契約不適合責任の教科書【弁護士監修の保存版】
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事故物件を放置する5つのリスク
事故物件の売却が進まないからといって、放置し続けるのは危険です。
事故物件を放置すると、以下の5つのリスクが生じます。
リスクを理解したうえで、経済的・精神的な不利益を回避しましょう。
老朽化してますます売れにくくなる
事故物件を放置すると、建物の老朽化が進み、売却の可能性がさらに低くなってしまいます。
空き家を放置することによってな劣化が進行する主な要因は、以下の通りです。
- 換気が行われないことによる湿気の蓄積やカビの発生
- 定期的な掃除や破損箇所の修繕の未実施
- 水道が使われないことによる給排水管のサビや破裂
放置によって「建物の古さや傷み」が進行すると、物件としての魅力が落ちるだけでなく、入居前に多額の修繕費用が必要になるため、一般的な空き家であっても買い手から敬遠されがちです。
一般的な空き家ですら売れにくい状態のところに、事故物件は心理的瑕疵が重なってしまうため、放置すればするほど、売却は困難になります。
売却時のリフォーム費用がかさむ恐れがある
事故物件の発生直後に適切な清掃や処理を行わず放置してしまうと、売却しようとした際のリフォーム費用が高額になる恐れがあります。
事件や事故による汚損を長期間そのままにすると、汚れや臭いが表面だけでなく柱や床の下地材まで深く染み込んでしまうからです。
初期段階であれば簡易な特殊清掃だけで済んだはずの箇所であっても、放置したことで床板や下地材の全面交換、広範囲な壁紙の張り替えといった大規模な工事が必要になります。
事件・事故による室内の汚染や異臭を専用の薬剤や機器で除去する清掃作業
経年劣化を修繕する費用に加えて、事故特有の深刻な汚れを取り除くための高額の解体や補修工事の費用が上乗せされるため、金銭的な負担は重くなってしまいます。
イメージが悪化して近隣から苦情が入る恐れがある
事故物件を空き家のまま放置すると、イメージが悪化して周辺の住民から苦情やクレームを入れられるリスクが高まります。
過去に事件や事故が起きた事実が周囲に知られている場合、近隣住民はその物件に対して少なからずマイナスイメージを抱いているからです。
空き家の管理を怠って放置し続けると、敷地内の雑草が伸び放題になったりゴミが散乱したりして地域の景観や衛生環境が悪化します。
もともとネガティブな感情を持たれている物件にもかかわらず、管理まで放置してしまうと周辺住民の不満が強まり、役所への通報や抗議といったトラブルに発展するケースが多くなるのです。
維持管理費がかかり続ける
事故物件は、誰も住んでおらず放置している状態であっても、所有しているだけで維持管理費が発生し続けます。
具体的な費用と年間の目安額を以下にまとめました。
| 費用の項目 | 年間の費用目安 （木造・築20年程度） | 概要 |
|---|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 約5万〜15万円 | 物件を所有している限り毎年課税される税金 |
| 火災保険料 | 約3万〜7万円 | 火災や地震などの災害に備えるための保険料 |
| 水道光熱費（基本料金） | 約2万〜4万円 | 定期的な清掃や通水に必要な維持費 |
| 修理・管理費用 | 約5万〜10万円 | 雨漏りの補修や敷地内の草刈りなどを業者に依頼する費用 |
| 現地までの交通費 | 実費 | 物件の様子を確認しにいくための移動費用 |
このように、活用する予定のない物件であっても、年間で15万〜30万円以上の費用を払い続けなければならず、大きな経済的損失となります。
売却を先延ばしにしている間にも無駄な出費が積み重なっていくため、維持管理の負担に限界を感じる前に早めに対処しましょう。
精神的負担がかかり続ける
事故物件を放置し続けることは、金銭的なリスクだけでなく、所有者様の心にとっても大きなストレスとなります。
事故物件を持ち続けることで発生する精神的負担は、主に以下の2点です。
- 売却の目処が立たないまま管理を続けなければならない苦痛
- 自分が生きている間に処分できず、将来の子どもや孫の代へ「負動産」を残す罪悪感
このように、事故物件を所有し続けることは、長年にわたって心理的な重荷になります。
将来への不安や日々のストレスから解放されるためには、放置せず早めに物件を手放すことをおすすめします。
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事故物件の売却方法は3つ
事故物件の売却方法は、大きく分けて以下の3つがあります。
上記2つの「リフォームして仲介」「更地にして仲介」は、不動産仲介業者に依頼して一般の買い手に売却する方法です。
3つ目の「専門の不動産買取業者に売却」は、事故物件を専門に買い取る業者へ直接売却する方法です。
事故物件の状態や立地条件によって、適した売却方法は異なります。
それぞれの方法の特徴を理解したうえで、自分の物件に合った売り方を選びましょう。
順番に解説していきます。
軽微な事故ならリフォームして仲介で売却
事故による建物の損傷（体液での汚れなど）が軽微で部分的な場合は、リフォームしたうえで仲介での売却できる可能性があります。
なぜなら、一般の買い手は事故物件に強い心理的抵抗を感じやすいものの、リフォームによって室内が一新されていれば、その抵抗感がやわらぎ、購入を前向きに検討する人が現れやすくなるからです。
また、事故による損傷が部分的であれば、リフォーム費用も比較的抑えられます。
たとえば、6畳ワンルームの壁紙と床材を張り替える程度のリフォームであれば、費用は15万円前後でおさまります（床の下地材まで交換が必要な場合は追加で10万円程度）。
そのため、軽微な事故の場合は、リフォーム費用を回収できる見込みがあるかどうかを判断したうえで、仲介での売却を検討してもよいでしょう。
ただし、事故の損傷が広範囲に及ぶ場合は、特殊清掃や内装の全面リフォーム、水回りの交換などが必要となり、費用が数百万円〜1,000万円を超えるケースもあります。
そうなると、リフォーム費用を売却額で回収できず、かえって損をするリスクが高まります。
このように損傷が大きい事故物件や、リフォーム費用の負担を避けたい場合は、専門の不動産買取業者への売却がおすすめです。
専門の買取業者であれば、リフォームをしないままの状態で事故物件を売却できます。
詳しくはこの記事の「買い手がつかない事故物件も専門の不動産買取業者なら買取可能」で解説しているのでご確認ください。
好立地なら更地にして仲介で売却
駅近など立地条件が良い物件の場合は、事故があった建物を解体して更地にし、仲介で売却するのも有効な方法です。
なぜなら、心理的瑕疵の原因となる建物そのものがなくなれば、買い手は「事故物件」というネガティブな印象を抱きにくくなり、土地としての価値で評価してもらえるからです。
たとえば、駅から徒歩圏内や商業エリアに近い土地であれば、マイホームを建てたい個人や、収益物件を計画している投資家など、新しい買い手層にアプローチできます。
都心部など需要の高いエリアにある土地なら相場に近い価格での売却が期待でき、解体費用を回収できる可能性もあるでしょう。
不動産業者と相談して解体費用の回収が容易そうなら、試す価値のある方法です。
ただし、建物を解体するには数十万円～数百万円ほどの費用がかかります。
さらに、建物を解体して更地にすると、これまで適用されていた「住宅用地の特例」の対象外となり、翌年以降の固定資産税が最大で6倍に増額するリスクもあります。
つまり、解体後すぐに売却できなければ、税負担が一気に重くなる可能性があるのです。
そのため、よほど立地条件が良くない限りは安易に解体せず、そのままの状態で専門の買取業者へ売却するのがおすすめです。
専門の買取業者であれば、建物を解体せずに事故物件を買い取ってもらえるため、解体費用や固定資産税のリスクを回避できます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は事故物件専門の買取業者であり、一般の買い手が見つかりにくい事故物件でもそのままの状態で買い取ることが可能です。
事故物件をできる限り早く手放したい、売却に際して費用をかけたくない方は、お気軽にご相談ください。
買い手がつかない事故物件も専門の不動産買取業者なら買取可能
ここまで、仲介で事故物件を売却する方法をお伝えしてきました。
しかし、実際には仲介では買い手がつかない事故物件も多くあります。
そうした仲介では売れない事故物件でも、専門の不動産買取業者に依頼すれば売却できます。
専門の買取業者には事故物件を扱うための専門的なノウハウが蓄積されているため、最低限のリフォームで活用・再販が可能だからです。
弊社アルバリンクも、事故物件の買取を得意とする専門の不動産買取業者です。
これまで一般の買い手がつかない事故物件を数多く買い取ってきた実績があり、ご相談から1ヶ月程度で売却を完了させることが可能です。
「事故物件を少しでも早く手放したい」「売却にかかる費用や手間を抑えたい」とお考えの方は、お気軽にお問い合わせください。
査定だけでも無料で承りますので、まずは現状をご相談いただければ、最適な売却方法をご提案いたします。
専門の買取業者なら平均1ヶ月程度で売却可能
買取業者は、およそ1週間から1ヶ月程度で事故物件を買い取れます。
買取業者自身が買主になるため、仲介業者のように一般の買い手を探す時間は必要無いからです。
また、買取業者にとって、物件を商品化して利益が見込めるかどうかが重要であり、物件の雰囲気や事情等を考慮する必要はありません。
ゆえに、査定をもとに買取業者が提示した買取価格に売主が合意さえすれば、業者はすぐさま物件を買い取れます。
なお、弊社アルバリンクにご依頼いただいた場合も、最短1ヶ月程度で売却が完了します。
実際にアルバリンクが事故物件を買い取った事例や、ご利用いただいたお客様の声については、この記事の「アルバリンクが事故物件を550万円で買い取った事例を紹介」で紹介しています。
具体的な買取金額や対応の流れをイメージしていただけますので、ぜひあわせてご確認ください。
>>【事故物件も平均1ヶ月でスピード買取】無料で相談・査定してみる
専門の買取業者なら契約不適合責任ナシで売却可能
買取業者に直接売却すれば、売主の契約不適合責任が免除されるケースが一般的です。
契約不適合責任とは、売却物件に瑕疵（何かしらの問題や不具合）があった場合に、売主が買主に追う責任のことです。
具体的には、損害賠償請求や契約解消が要求される場合があります。
特に事故物件は買主の警戒心が強いため、売却後に思いもかけない箇所について苦情を言われる可能性が高いといえます。
しかし、専門の買取業者であれば、そのようなリスクはありません。
売主の契約不適合を免責して買い取ることができるからです。
なぜなら、専門の買取業者は事故物件に多少の瑕疵があっても修復して運用・再販するノウハウがあるためです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、あなたの契約不適合責任を免除したうえで事故物件を買い取らせていただきます。
事故物件の売却後に余計なトラブルに見舞われたくないとお考えの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
>>【事故物件も契約不適合責任なしで買取可能】無料で買取査定してみる
なお、契約不適合責任については以下の記事で詳しく解説しています。
アルバリンクが事故物件を550万円で買い取った事例を紹介
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、他社では断られるような事故物件を多数買い取ってきました。実
際、弊社は下記のように「孤独死」「自殺」「溺死」などさまざまな事故物件を全国から買い取っています。
上記の買取金額を見ていただけばわかる通り、弊社は事故物件であっても物件全体の価値を適切に評価し、適正価格で買い取っています。
買取業者の中にはホームページなどで「事故物件を買い取ります」とアピールしておきながら、実際はタダ同然の買取価格しかつけない業者も存在します。
弊社がそうした業者とは違うことが、この買取価格を見て頂けばわかっていただけると思います。
実際、事故物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
そのため、事故物件というデリケートな対応が求められる物件も、売主様のプライバシーを守りながら、速やかに高値で買い取らせていただきます。
信頼できる買取業者に安心して事故物件を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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事故物件を売却する3つのコツ
事故物件を売却するコツを3つお伝えします。
それぞれのポイントを解説しますので、所有する事故物件を適切に売却するためにお役立てください。
なお、ただ売るだけでなく、事故物件であっても相場より少しでも高く売りたいという方は、以下の記事で詳しく述べているのでご確認ください。
関連記事：【試さないと損！】事故物件を相場より高く売却する方法5選！
リフォームや解体を安易に行わない
第一に、たとえ事故物件であっても安易にリフォームや解体工事は行わないことが大切です。
数百万円ほどの費用をかけてリフォームや解体をしても、買い手が見つからなければ売却はできません。
特に立地条件などが良くない事故物件をリフォーム・解体しても売却できずにお金を無駄にする恐れがあります。
また、建物を解体すると、住宅用地の特例が適用されなくなり翌年以降の土地に課される固定資産税が最大で6倍にまで増えてしまう点もリスクです。
居住用の家が建つ土地に課される固定資産税が最大で6分の1に軽減される制度。
そのため、事故物件をリフォーム・解体するかどうかは、不動産業者に相談したうえで慎重に見極めることが大切です。
もし事故物件を解体しても買い手が見つからないときには、専門の買取業者に相談するとよいでしょう。
事故物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、これまでに全国各地の事故物件を数多く買い取ってまいりました。
弊社には事故物件を活用するノウハウがあるため、事故物件であっても物件の資産価値を適切に評価し、適正価格で買い取ることが可能です。
査定は24時間365日無料で受けつけております。
事故物件をいくらで売却できるのかが気になる方は、お気軽にお問い合わせください。
複数の買取業者を比較して交渉する
査定依頼は1社だけでなく、複数の買取業者に依頼するのがおすすめです。
複数社の査定額を比較することで、できるだけ高い査定価格で売却します。
ただし、複数比較した際、1社だけ飛び抜けて高い査定価格だった場合は注意が必要です。高額査定をしている業者のなかには、あとから費用負担を請求されるケースもあるからです。
そうならないためには、査定価格だけでなく担当者の対応なども比較して、信頼感の持てる担当者がいる場合、他社の査定額を伝えて価格交渉をしてみましょう。
事故物件専門の買取業者を選ぶ
買取業者のなかでも、事故物件専門の買取業者に依頼することで良い条件での売却ができます。
事故物件専門の買取業者の特徴や事故物件を専門の買取業者に売却するメリット、専門の買取業者の選び方は、以下の表の通りです。
| 項目 | 概要 |
|---|---|
| 事故物件専門の買取業者の特徴 | ・事故物件をそのままの状態で買い取れる ・事故物件の特性を理解し、適切な価格査定や再販ノウハウを持っている ・買取後のリフォームや特殊清掃などを自社経由で行いコスト削減と高額買取を実現している |
| 事故物件を専門の買取業者に売却するメリット | ・スピーディーかつ確実に売却できる ・適正価格で買い取ってもらえる ・契約不適合責任を免除してもらえる |
| 専門の買取業者の選び方 | ・事故物件の買取実績は豊富か ・顧客からの口コミ評価は高いか ・弁護士などの士業と連携しているか ・契約不適合責任を免除してもらえるか |
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、全国の事故物件を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
年間で600件以上の物件を買い取っている豊富なノウハウをもとに、あなたの事故物件をできる限り高く買い取らせていただきます。
弁護士とも提携しているため、法的なトラブルを抱える事故物件でも問題なく買取可能です。
査定は無料で行っておりますので、事故物件をいくらで売却できるのかが気になる方は、お気軽にお問い合わせください。
事故物件専門の買取業者に売却するメリットや、どんな担当者なら信頼できるのかなど、事故物件専門の買取業者については以下の記事を参考にしてください。
関連記事：事故物件の買取業者おすすめ25選！業者選びや相場・高く売るコツを解説
一般的な事故物件の売却相場
事故物件の売却価格は、相場よりも10～50％ほど下がるケースが一般的です。
ただし、死因によって売却相場は以下のように大きく異なります。
| 死因 | 売却価格の目安 |
|---|---|
| 病死・孤独死・事故死 | 相場の10～30％減 |
| 自殺 | 相場の20～30％減 |
| 殺人（他殺） | 相場の30～50％減 |
基本的には事件性が高く、買い手に生じる心理的瑕疵の度合いが大きいほど売却価格は安くなる傾向です。
ただし、事故物件だからといって必ずしも価格を下げなければならないわけではありません。
立地など他の条件が良ければ、そこまで価格を下げなくても売却できる可能性があります。
そのため、事故物件だからといってあきらめず、まずは不動産業者に査定を依頼して実際の売却価格の目安を把握することをおすすめします。
事故物件専門の買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）では、無料査定を行っております。
査定を依頼しても無理な営業をかけることはいっさいありませんので、お気軽にご活用いただければ幸いです。
なお、事故物件の相場に関しては以下の記事で詳しく解説しています。
関連記事：【損したくない人必見】事故物件の値引き相場を事例付きで徹底解説！
まとめ
事故物件が売れないからと言って、決して告知せずに物件を売却してはいけません。
事故物件を売却する際、売主には「告知義務」があり、違反すると買主から損害賠償請求や売買契約の解除を求められてしまうからです。
とはいえ、一般の買い手に対して大きな不安を感じさせてしまうことから、事故物件が売れにくくなってしまうことは事実です。
そこで、売れない事故物件の売却は、専門の買取業者に相談してみましょう。
一般の買い手にとって購入しにくく、売れ残ってしまうような事故物件も、専門の買取業者に依頼すれば、およそ1週間から1ヶ月程度で売却できます。
専門の買取業者は物件の再生ノウハウを豊富にもっているので、物件に合った用途を見出し、買い取れるからです。
また、買取業者に直接売却すれば、どのような瑕疵が潜んでいるかわからない物件も、売主は売却後の責任を負うことなく、安心して売却できます。
ここまでご案内してまいりました、弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、全国の事故物件など売れにくい物件を積極的に買い取っています。
弊社ではスピーディーに買取可能ですので、まずはお気軽にご相談ください。
なお、弊社アルバリンクが運営する訳あり物件買取プロでは、空き家だけでなく、様々な訳あり物件を積極的に買い取っています。
相談・査定はこちら
