株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
あなたの空き家が売れない4つの理由
空き家が売れない原因は大きく4つあります。
空き家が売れない原因
- 立地条件が悪い
- 築年数が古い
- 隣地との境界線が明確でない
- 再建築不可物件である
空き家が売れない原因は様々ですが、どんな原因を抱えた空き家でも確実に手放す方法はあります。
空き家を確実に売却する方法を先に知りたい方は「売れない空き家を処分する5つの方法」からお読みください。
では、空き家が売れない理由を1つずつ説明していきます。
立地条件が悪い
市街地から離れた地域や田舎に所在する空き家は、売れ残ってしまうことが多くあります。
なぜなら、日常生活に不便さを感じるような土地に住みたがる人がそもそもいないからです。
実際に、弊社が独自に行った「住むなら都会、郊外、田舎のどこがいい？」のアンケート調査では86％の人が「都会や郊外」と答え、田舎と答えた人は「14％」に留まっています。
86％の人が「都会や郊外」に住みたいと答え、田舎と答えた人は「14％」
そのため、不動産業者に売却活動を依頼して、空き家の物件情報をポータルサイト等で公開してもらっても、購入希望者はなかなか現れないでしょう。
立地条件が悪い空き家とは、具体的に以下のような条件を指します。
立地条件が悪く売れ残ってしまう空き家の一例
- 電車など利用できる最寄りの駅が遠い
- 通勤・通学に時間がかかる
- スーパーや病院から離れている
- 近所の利用できるバスの本数が少ない
このような立地の空き家は、リフォーム等を行っても結局売れ残ってしまいます。
リフォーム等で建物の状態が改善されても、立地の問題は解決しないからです。
築年数が古い
多くの空き家は築年数が古く、買い手がつきにくいのが現状です。
物件を探している多くの人は、自身が住むための家を探しているので、古すぎる空き家は対象外となってしまうからです。
建物の古さから売れ残ってしまう空き家の一例
- 雨漏りしているところがある
- 外壁や屋根がボロボロで、リフォームしないと住めない など
不動産や建築関係の知識がある人なら、空き家を購入した後にどのようなリフォームを行えば快適に暮らせるかなど、活用の仕方が容易に想像できます。
しかし、一般の買手の多くは、不動産や建築の深い知識を持ち合わせていません。築年数が経過してしまっている空き家はただ古く、居住には適していないような印象を持ってしまい、購入に至らないのです。
隣地との境界線が明確でない
隣地との境界線が明確になっていない、もしくは何らかの問題で明確にできない空き家は売却が困難です。
なぜなら、隣人とトラブルが起きかねない物件を購入したい人はいないからです。
境界線をはっきりさせるには、土地家屋調査士等の専門家に依頼しなければならず、手間も費用もかかります。
土地や建物の正確な所在や広さ、構造、利用状況などを把握するための調査・測量を行い、図面の作成や不動産の売却時に必要な書類の申請手続きなどを行う。
しかし、建物の立地や建物の状態自体に売れない原因が無いなら、権利関係を解消させれば売却できる可能性もあります。
隣接する家屋との問題ではなく、所有する土地を調査するだけで解決できる問題なら、一度土地家屋調査士に調査を依頼してみましょう。
なお、隣地境界線を巡るトラブルの解決方法は、以下の記事に詳しくまとめてあります。併せてご参照ください。
再建築不可物件である
再建築不可物件は、買手がつきにくい傾向があります。
結論としては、仲介などで一般の買手を探すより、再建築不可物件専門の業者に売却するのが望ましいでしょう。
再建築不可物件とは、現在建っている建物（空き家）を解体した後、新たな建物を建てられない土地を指します。具体的には、都市計画法で定められている「都市計画区域」と「準都市計画区域」に存在する、接道義務を満たしていない土地のことです。
幅員4ｍ以上である建築基準法上の道路に、建物の敷地が2ｍ以上接していなければならないという義務。建築基準法で定められている。
本来、建物を建てる際には建築基準法に則り、建築物の構造等が法令に適しているかなどを証明するために、建築業者が書類を作成したり申請手続きを行う必要があります。
しかし平成10年代頃までは、まだ法令順守の意識が低く正確には建築基準法を満たさない物件が数多く流通していました。
そのため、築30年以上もしくはそれより築年数が浅い物件であっても、実は再建築不可物件であることもあるのです。
再建築不可物件を購入すると、購入してすぐは問題なく居住できたとしても、住み続けるうちに不具合等があったとき、建て替えができません。リフォームしながら無理矢理住むしか方法が亡くなってしまいます。
しかも、再建築不可物件のリフォームには制限があり、下記の条件を全て満たす物件のみが可能です。
リフォームできる再建築不可物件の条件
- 2階建て以下
- 延床面積が500平方メートル
- 高さ13ｍ以下
- 軒の高さ9ｍ以下の木造建築物
このように、再建築不可物件はいくら低価格で購入できたとしても、居住する人にとってはデメリットが多いため、買い手がつきにくいのです。
弊社は再建築不可物件の買取も得意としています。他の業者に売却を断られてしまった方も、ぜひ一度ご連絡ください。
なお、再建築不可物件のリフォーム可能な範囲、リフォームできるケース・できないケースについては以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
売れない空き家を処分する5つの方法
売れない空き家を処分する方法は以下の５つです。
- 解体やリフォームをして売り出す
- 空き家バンクに登録する
- 空き家を寄付・譲渡する
- 相続放棄をする
- 不動産買取業者に直接売却する
この章を読むと空き家の処分方法ごとのメリット・デメリットが分かり、最適な方法を選べるようになります。
空き家の処分方法について、それぞれ詳しく見ていきましょう。
解体やリフォームをして売り出す
解体やリフォームを行い、空き家の資産価値を高めてから売却しようと考えるかもしれません。不動産業者に「解体（リフォーム）すれば売れるかも」と勧められることもあるでしょう。
しかし、空き家の解体やリフォームには高額な費用がかかるため、全くおすすめできません。
| 建物の造り | 1坪（＝3.3㎡当たり）の空き家解体費用相場 |
|---|---|
| 木造 | 3～5万円 |
| 軽量鉄骨造・重量鉄骨造 | 6～7万円 |
| RC造（鉄筋コンクリート） | 6～8万円 |
リフォーム費用は、汚れやすい水回り等の部分的なリフォームであれば数十万～、建物全体のリフォームであれば1,000万以上かかります。
このような高額な費用がかかるだけではなく、解体やリフォームにはさらなるリスクがあります。以下で簡単にご説明します。
なお、更地にするメリット・デメリットについては、以下の記事でも詳しく解説しています。
リフォーム・解体費用をかけても売れるとは限らない
高額な費用をかけて解体やリフォームをしても、空き家の立地が悪ければ売れ残ってしまうおそれは十分にあります。
解体やリフォームで建物の状態は改善されても、立地の問題は解決しないからです。
もし売却できても、数百万円ものリフォーム費用をペイできるほど空き家が高値で売れることは少ないので、工事費用と売却価格の収支が結局赤字になってしまうなんてこともあり得ます。
駅が近かったり、再開発エリアに所在しているなど、よっぽど空き家の立地がよい場合に限り、不動産会社に相談してからリフォームを行うかどうか判断しましょう。
解体した翌年から固定資産税が最大6倍になる
空き家を解体して更地にした場合、固定資産税が最大6倍になってしまいます。
前提として、人が住むための土地は、「住宅用地の特例」が適用されることで、固定資産税が1/6されています。
参照元：東京都主税局「固定資産税・都市計画税（土地・家屋）」
しかし、建物が建っていない土地は、人が住むための土地と認められません。
そのため、「住宅用地の特例」の適用外となり、固定資産税が6倍になってしまうのです。解体した土地が売れ残っている間は、毎年通常の6倍の固定資産税を納めなければならなくなってしまうので、空き家を安易に解体してはいけません。
空き家バンクに登録する
空き家バンクとは、空き家を売りたい・貸したい所有者が、所在する自治体のホームページに空き家情報を掲載し、その情報から空き家を買いたい・借りたい希望者が好みの空き家を探し、取引する仕組みです。
しかし、売れない空き家を空き家バンクに登録したところで、実際に売買に至るかどうかは難しいものがあります。
なぜなら、そもそも空き家バンクの普及率が低いですし、空き家バンクに登録したところで、売れない空き家のニーズが低いことには変わりがないからです。
また、空き家バンクという仕組みにおいて、自治体はホームページを運営しているだけで、販売活動に対して助言してくれるわけではなく、自治体からの手厚い保証などは一切ありません。
そのため、不動産の深い知識を持ち合わせない買主と、同じく不動産の知識がない売主の直接取引によるトラブルが後を絶ちません。
空き家バンクを使って空き家を売却するのは、現実的とは言えないでしょう。
空き家バンクについて、より詳しく知りたい方は、以下の記事を参考にしてください
空き家を寄付・譲渡する
売れない空き家は、寄付・譲渡等によって処分するという手段もあります。
ただし、寄付・譲渡が成立することはほとんどなく、現実的ではありません。
問題を抱えた空き家が欲しい人はいない
隣接する土地の所有者なら、敷地を拡大できるので、空き家の譲渡を受け入れてくれる可能性もあるかもしれません。
しかし、たとえ隣地所有者であっても、問題を抱えていたり明確な用途がない空き家を、積極的に欲しがる人は滅多にいないでしょう。
引き取った後の空き家の固定資産税や管理の負担がかかり、「利益がない」どころか、むしろマイナスだからです。
また、譲渡を受け入れた側には、贈与税も課されてしまいます。
空き家の固定資産税や管理義務、贈与税を負担してまで、売れない空き家を欲しがる人は基本的にいません。
自治体は空き家の寄付を断る
空き家がある地域の自治体に、空き家を寄付するという手段もあります。
しかし、自治体は、基本的に空き家の寄付を受け入れてくれません。
なぜなら、空き家の寄付を受け入れて自治体のものにしてしまうと、貴重な財源である固定資産税を徴収できなくなってしまうからです。
また、自治体が空き家の寄付を受け入れ、所有者となれば、当然空き家の管理義務は自治体に課されます。
このように、自治体にとっては空き家の寄付を受け入れるより、一般市民が空き家の所有権を持ち続け、自治体に固定資産税を納め続けてくれる方が好都合なのです。
下記のような利用目的に適している場合に寄付を受け入れてくれることもありますが、上記のような理由から、自治体が寄付に応じることはほとんどありません。
空き家の寄付を受け入れてくれるかもしれない利用目的一例
- 防災倉庫の置場
- ポケットパーク（住宅街に位置する小さな公園）
- 住民の交流・集会場所
なお、自治体への空き家・空き地の寄付については、以下の記事で詳しく解説しています。
法人は空き家の寄付を受け入れない
売れない空き家の処分方法として、法人に寄付する手段もありますが、空き家の寄付を受け入れた法人側に法人税の支払いが発生してしまうため、法人が寄付を受け入れてもらえることはほとんどありません。
さらに、法人が空き家を所有すれば、管理するための費用等も法人が負担することになります。
高額な管理費用をかけてまで、活用方法も売却先も無いような空き家を所有したいという法人は、ほぼいません。
寄付を受け入れられる自治会・町内会は限られている
寄付を受け入れられる自治体は、認可地縁団体として行政から承認を得ている自治体のみです。
認可地縁団体とは、一定の要件を満たし行政的手続きを行ったことで、法人格を得た自治会、町内会等のことです。
例えば、以下のような団体は、認可地縁団体にはなり得ないので、空き家の寄付を受け入れてはくれません。
対象とならない団体
- 特定の目的の活動を行う団体（同好会、スポーツ活動や環境美化活動のように特定の活動を行う団体など）
- 構成員に対して、住所以外の特定の条件（年齢や性別などの制限）を要する団体（老人会や子ども会、青年団、婦人会など）
- 不動産等の権利を保有する予定がない団体
そもそも寄付を受け入れることができない自治体も多くあるので、自治体への空き家の寄付は全く現実的ではありません。
相続放棄をする
被相続人が亡くなって、相続が発生してから3カ月以内であれば、相続放棄することが可能です。
ただし、空き家のみを相続放棄することはできません。
相続放棄とは、亡くなった親などが残した一切の資産や負債を引き継がず、相続人の立場から離れることだからです。
しかも、相続放棄をしても、すぐに管理責任から逃れられるわけではありません。
なぜなら、次の相続人の管理が始まるまでは、相続放棄をした人も、管理義務を伴うからです。
完全に空き家の管理責任から逃れるためには、以下の条件を満たす必要があります。
完全に管理責任から逃れる条件
- 第3順位までの他の相続人全員が相続放棄する
- 相続財産清算人を選任する
相続放棄は、空き家以外のプラスの財産もすべて放棄することになるうえ、空き家の管理責任だけ中途半端に残ってしまうので、おすすめできません。
不動産買取業者に直接売却する
売れない空き家は、空き家専門の不動産買取業者に直接売却して手放しましょう。
空き家専門の不動産買取業者とは、住居として需要がなく、買手がつかない不動産を買い取ってくれる専門業者です。
買取業者に売却するのであれば、売主が解体やリフォーム等の費用をかける必要はありませんし、寄付や譲渡のように空き家の受け入れを拒否されることもありません。さらに、所有者は、空き家の売却代金をまとまった現金で手に入れることができます。
本気で空き家を手放したい方は、ぜひ弊社にご相談ください。もちろん「まずは話だけ聞いてみたい」という方のお問い合わせも大歓迎です。
では、なぜ買取業者は売れない空き家も買い取れるのでしょうか。
次項では、買取業者のしくみをはじめ、売れない空き家を買い取れる理由を詳しく解説していきます。
売れない空き家は買取業者へ直接売却！
売れない空き家は、買取業者に直接売却するべきです。
この章では、買取業者が売れない空き家を買い取れる理由と売主のメリットを解説します。
これらの解説に入る前に、前提知識として、不動産の売却方法を簡単に理解しておきましょう。
不動産の売却方法には「不動産仲介業者に売却活動を依頼する方法」と「不動産買取業者に直接売却する方法」の2種類があります。
それぞれの仕組みは以下の通りです。
- 不動産仲介業者に売却活動を依頼する方法
- 所有者（売主）が、不動産仲介業者に売却活動（買主探し）を依頼し、不動産の売却を目指す。買手は、自身の住居を探している一般の個人。
- 不動産買取業者に直接売却する方法
- 不動産買取業者が、所有者（売主）から直接不動産を買い取る。買主は、買い取った不動産で事業を行う（収益化を目指す）買取業者。
不動産の売却方法2つを簡単に理解していただいたところで、以降では、買取業者がどんな空き家も買い取れる理由と売主のメリットを解説します。
空き家買取に強い買取業者ついては、以下の記事で紹介しています。
不動産買取業者が売れない空き家も買い取れる理由
一般の個人は自身の居住目的で不動産を購入するのに対し、買取業者は、不動産事業（収益化）を目的として買い取るからです。
生活に不便な立地であったり、建物の老朽化が著しかったりする空き家は、居住用不動産としては需要がありませんが、事業用としてなら活用できます。
特に空き家の買取に特化した専門の買取業者は、空き家を事業用として活用するノウハウを豊富に持ち合わせているので、どんな空き家も確実に買い取れるのです。
空き家事業の一例
- 適切なリフォームを行い、賃貸物件として運用する
- 適切なリフォームを行い、入居者をつけたうえで不動産投資家に売却する
- 古民家風にリフォームし、古民家カフェのオーナーに売却する など
弊社も、空き家の買取に特化した専門の買取業者です。
空き家を収益化するノウハウを豊富に持ち合わせているので、どんな空き家も確実に買い取れます。
売れない不動産を手放したいのであれば、ぜひ一度我々にご相談ください。
不動産買取業者に空き家を売却する利点
不動産業者に空き家を売却する売主のメリットをご説明します。
マイナスの不動産に金額がつく
仲介業者を通じて一般の個人へ売却する方法と、買取業者に直接売却する方法を比較すると、一般的に前者の方が売却価格は高額になります。
前述の通り、買取業者は買取後の空き家をリフォーム等して活用するので、そのための費用を買取金額から差し引かなければならないからです。
ただし、個人の買手がなかなか見つからないのであれば、空き家が売れ残っている期間の固定資産税や管理費用はすべて所有者の負担となり、所有者にとってはマイナスの側面が大きくなります。
そのため、空き家が売れないということは、所有者にとって「プラマイゼロ」ではなく、むしろ「マイナス」です。
住居用としては金額がつかない（個人の買手には売れない）空き家にも、きちんと金額をつけて買い取ってくれるのが、買取業者です。
買取業者は、所有していてもマイナスばかりの「負動産」を買取＆現金化し、プラスに変えてくれます。
売却スピードが早い
マイホームを探す個人に向けて売却活動を行った場合、売買契約成立まで最短でも3カ月～半年の期間を要します。立地条件や建物の状態が悪い空き家なら、永遠に売れ残るおそれもあります。
対して、買取業者であれば、スピーディーに空き家を買い取れます。
仲介業者に売却活動を依頼したときのように、一般の購入希望者が現れるのを待つ必要がないからです。
売主が売却金額に納得さえできれば、すぐに売買契約成立となります。
弊社AlbaLinkは、日本全国の空き家をスピーディーに買い取れます。早急に空き家を手放したい方は、ぜひ我々にご相談ください。お客様の状況に合わせて柔軟に対応させていただきます。
「3,000万控除の特例」は適用期限がある
空き家を売却した際に売主に課税される譲渡所得税は「相続空き家の3,000万控除の特例」が適用されることで大幅に減額、もしくはゼロにできます。
ただし、特例の適用期限は「相続が発生した日から3年が経過する年の12月31日まで」と定められています。
そのため、控除特例の適用期限が迫っている場合は、買取業者に相談し、最短数日で早急に空き家を手放すべきでしょう。
参照元：国税庁「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」
契約不適合責任が免責される
仲介業者を通じて一般の個人に売却するのであれば、売主には契約不適合責任が課せられるのが一般的です。
売却した不動産に契約書にない不具合が見つかった場合、売主が負わなければならない責任
個人と個人の売買であれば、契約不適合責任を免責するか否かは話し合いによって決められます。
ただ、「売主の契約不適合責任を免責する」ということは「買主は取引後の空き家に不具合が見つかっても泣き寝入りするしかない」ということになります。
このような買主が圧倒的に不利な条件では、不動産知識を持ち合わせない一般の買主に、空き家を売却できるはずがありません。
そのため、仲介業者を通じて個人間で売買する際は、売主に契約不適合責任が課されるのが一般的なのです。
もし、空き家引き渡し後に契約書にない不具合が見つかってしまったら、契約不適合責任が課されている売主は追完請求や減額請求に応じて責任を負わなければなりません。
一方、不動産のプロである買取業者は、売主の契約不適合責任を一切免責したうえで買い取ってくれるのが一般的です。
不動産知識を持ち合わせない個人の買主とは異なり、買取業者は、取引前に不動産（空き家）の不具合を見抜き、不具合込みの金額で買い取れるからです。
「しばらく空き家を管理できていないため、どんな不具合があるかわからない…」そんな方はぜひ弊社にご相談ください。
買取業者によっては契約不適合責任を免責していないこともありますが、弊社はもちろん免責のうえで買い取っています。売却後に売主様が責任を問われる心配はないのでご安心ください。
契約不適合責任についてさらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
売却経費がかからない
仲介の場合に売主が負担しなければならない以下の費用も、買取であれば、売主が負担する必要はありません。
仲介業者を通じて売却するなら、売主は以下の費用を自費で負担しなければなりませんが、買取業者であれば売主が負担する必要はありません。
- 仲介手数料
- 修繕・リフォーム・解体費用
- 家具や荷物の処理費用
仲介手数料
仲介手数料は、売買契約が成立した際に、売主や買主から仲介業者に支払う成功報酬です。
仲介業者は、売主や買主からもらう仲介手数料で利益を出しています。
売却価格に応じて、仲介手数料の金額の上限が定められています。
| 取引物件価格（税抜） | 仲介手数料の条件 |
|---|---|
| 400万円超の金額 | 取引物件価格（税抜）×3％＋6万円＋消費税 |
| 200万円～400万円以下の金額 | 取引物件価格（税抜）×4％＋2万円＋消費税 |
| 200万円以下の金額 | 取引物件価格（税抜）×5％＋消費税 |
参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
例えば、売却金額が1,000万だった場合、仲介手数料は39万6,000円となり、決して安い金額ではありません。
買取であれば、売主の仲介手数料の負担は一切ありません。
修繕・リフォーム費用
仲介業者に依頼した場合、実家の劣化や老朽化の進行具合に応じて、修繕やリフォームを行わなくてはなりません。
仲介は、自身の住居を探す一般の買手に向けた売却なので「すぐにでも住みたい」と思われる状態でなければ、売買契約成立に至らないからです。
部分的な修繕であれば、およそ数十万～100万円、家全体のリフォームであれば数千万以上かかるケースもあり、売主の非常に大きな金銭的負担になります。
一方、買取業者の場合は、売却前に売主がリフォーム代等を負担する必要はありません。
買取後の活用目的に合わせて再生手法も異なるため、売主の独断で行ったリフォームは、むしろ無駄になってしまうおそれもあります。
家具や荷物の処理費用
一般の個人に売却するのであれば、空き家に残っている売主の家具や荷物は、売主自ら費用をかけて処分しなければなりません。
一般の買主は自身が暮らす住居を探しているので、購入前に内見をして、ここで自身の理想の暮らしが送れるか考え、購入を検討します。
にもかかわらず、内見の際に売主の私物が残っていたら、買主は自身の新しい暮らしを前向きにイメージできず、購入を決断しにくくなってしまいます。
家具や荷物の撤去を業者に依頼すると、売主の費用負担は、1立方メートルあたり約1～3万円、平均的な中古住宅（30平方メートル）であれば、およそ30万以上です。
一方、買取業者に直接売却するのであれば、売主が家具や荷物の処分費用を負担する必要はありません。
買取業者は、実家に残された家具や荷物などの処理も引き受けたうえで買い取ってくれるところが大半だからです。空き家に家具や荷物が残っているなら、買取業者に売却すれば、数十万の処分費用を節約できます。
売れない空き家を所有し続けるリスク
それぞれの空き家によって、売れにくくなってしまっている原因は異なります。しかし、どんな原因であれ、売れない空き家を所有し続けるのは危険です。
なぜなら空き家は所有しているだけで費用がかかる上に、放置してしまうと最悪の場合強制的に解体され、数百万円もの解体費用を請求されてしまうというデメリットがあるからです。
このような事態を避けるためにも、用途がない空き家の処分は早急に行いましょう。
弊社はスピード買取を行っております。売れない空き家を早急に手放したい方は、ぜひ我々にご相談ください。
売れない空き家を早急に手放すべき理由は、以下の3つです。
- 税金や維持管理費がかかる
- 近隣トラブルによる損害賠償を請求される
- 国からの罰則の対象となる
なお、空き家のリスク8選については、以下の記事でも詳しく解説しています。
それぞれの理由について、詳しく見ていきましょう。
税金や維持管理費がかかる
空き家はたとえ使っていなくても、所有しているだけで年間数十万円もの費用や税金がかかります。
例えば、固定資産税の支払いや、空き家を管理するための費用です。
所有する空き家の所在地や広さによっても異なりますが、空き家の所有にかかる主な費用は下記の通りです。
| 内訳 | 負担金額 | 備考 |
|---|---|---|
| 固定資産税 | 年間数万円～ | 空き家を使っていなくても、毎年必ず支払わなければならない。 |
| 水道料金 電気料金 |
年間数万円～ | 解約しなければ、最低でも基本料金はかかる。 |
| 交通費 | 年間数千円～ | 自分で管理する場合には、毎月交通費が発生。
（例）東京～和歌山の場合 |
| 委託費 | 年間数千円 ～10万円超え |
空き家管理代行サービスに委託する場合には、毎月委託費が発生。 |
空き家が売れないからと言って所有し続けると、気づけば数百万円もの費用を空き家の維持に支払う羽目になるかもしれません。
空き家の維持費については、以下の記事でも詳しく解説しています。
近隣トラブルによる損害賠償を請求される
人が居住していない空き家はトラブルを招きやすく、その結果損害賠償を請求されてしまうこともあります。
なぜなら、人が普段居住していない空き家は、管理が行き届きにくかったり、老朽化の進行が早いなど、近所迷惑となる可能性が高いからです。
手入れがされていない庭木に、蜂等の害虫が住みつき、近隣住民が蜂に刺されるなどの被害を受けた場合、空き家所有者は慰謝料を請求されるおそれがある。
老朽化した空き家が倒壊してしまい、隣家の家屋を損傷させた場合、所有する空き家の解体費用と、隣家の建物および家財に与えた被害の損害賠償費用を支払うことになる。損害の程度により修繕または建替えとなり、建替えとなった場合は何千万円もの費用が発生するおそれがある。
また、もし空き家が原因で死亡事故が起きてしまった場合には、1億円以上の損害賠償金を請求されることもあり得ます。
参照元：日本住宅総合センター「空き家発生による外部不経済の損害額の試算結果」
空き家が取り返しのつかない事故を起こし、所有者が多額の負債を抱える前に、老朽化した空き家は早急に手放しましょう。弊社は、どんなに老朽化した空き家も買取可能です。お気軽にご相談ください。
国からの罰則の対象となる
空き家を放置してしまうと、毎年支払う固定資産税が増額したり、自治体に罰金や空き家の解体費用を支払わされる可能性があります。
なぜなら、所有者は空き家を適切に管理する義務があり、怠ると自治体から特定空き家に指定されてしまうからです。
特定空き家とは、管理不足による倒壊や近隣に著しい害を与える可能性が高いことが認められた空き家を指し、空き家対策特別措置法通称空き家特措法で定められています。
参照元：平成二十六年法律第百二十七号空家等対策の推進に関する特別措置法
特定空き家に指定された場合、空き家所有者は自治体から、空き家の適正管理に向けた助言・指導、勧告、命令を受けます。助言・指導の段階で、指摘された空き家の改善措置を実施すれば特に罰則等はありません。
しかし、助言・指導を無視して勧告を受けた時点で、小規模宅地等の特例から除外され、固定資産税が6倍になり、さらにその後命令に背けば50万円の罰金を支払うことになります。
行政からの改善措置命令に所有者が従わない、早急に対処しなければ空き家が近隣に多大な被害を及ぼす等と判断されれば、空き家は自治体によって強制解体されます。そして、数百万円以上の解体費用は、全額空き家所有者に請求されます。
解体費用の支払いが確認されない場合、空き家所有者の給料やその他財産を差し押さえるなどして必ず徴収されてしまいます。
本来支払う必要がなかった費用を活用方法もない空き家を支払うことになってしまわないよう、用途がない空き家は早急に手放しましょう。
空き家に行政代執行が行われるまでの流れについては、以下の記事で詳しく解説しています。
空き家を売却する時の3つの注意点
売れない空き家を買取で売却するメリットをご紹介しました。
ただし、空き家を売却する際には以下3つの注意点を押さえておく必要があります。
- 相続した空き家は相続登記が必須
- 土地の境界を必ず確定させる
- 共有名義の場合は所有者全員の合意が必要
空き家の売却を検討している方は注意点をよく読み、スムーズに売却できるように備えましょう。
それぞれの注意点について、解説していきます。
相続した空き家は相続登記が必須
相続した空き家であれば、相続登記をしなければ売却できません。相続登記をして初めて自分の不動産として扱うことができるからです。
また、令和6年（2024年）4月1日以降は相続登記が義務化され、相続による空き家の取得を知った日から3年以内に相続登記を申請しなければなりません。
参照元：東京法務局「相続登記が義務化されます（令和6年4月1日制度開始）」
もし期限内に相続登記を完了しなかった場合には10万円以下の罰金が課されるので、必ず相続登記するようにしましょう。
相続税が発生する
空き家を相続すると、相続税を納める必要がある点も押さえておきましょう。
相続税は、亡くなった親からお金や空き家などの財産を受け継いだ際に課される税金です。
ただし相続税には以下の基礎控除があるので、財産を相続したから必ずかかるわけではありません。
基礎控除＝3,000万円＋（600万円×法定相続人の数）
参照元：国税庁「No.4152 相続税の計算」
たとえば、法定相続人があなたひとりだった場合の基礎控除額は以下の通りです。
基礎控除＝3,000万円＋（600万円×1）＝3,600万円
つまり、空き家を含めた相続財産の合計額が3,600万円以内に収まっていたら相続税は発生しないということです。
ただし、相続税の計算方法は複雑です。またお金を巡って家族・親族間でトラブルが起こることも少なくありません。
そのため、空き家を相続する際には相続税に強い税理士に相談することをおすすめします。
なお、相続税の納付期限や自分で計算する方法は以下の記事に詳しくまとめてありますので、併せてご参照ください。
土地の境界を必ず確定させる
仲介で空き家を売却する際には、土地の境界線を明確にするため、測量を行わなければなりません。
測量には現状測量、境界測量、確定測量の3種類がありますが、1番高額である確定測量を行ってあれば、購入希望者が安心して購入できるため、比較的売れやすくなります。
ただし、土地の売却に必要な確定測量の費用は、40万円～80万円と高額です。一方買取業者への売却であれば、買取業者が負担するため、測量を依頼する手間と高額な測量費用の自費負担を避けられます。
共有名義の場合は所有者全員の合意が必要
相続により取得した空き家は複数人で所有していることが多くありますが、このように共有名義である空き家を売却する際には所有者全員の合意が必要です。
空き家の売却を検討する時点で、所有者同士で話し合いを行うようにしましょう。
相続してから時間が経過するほど所有者同士で話し合いの時間を設けることが難しくなることもあるかもしれません。
相続が決まった時点、あるいは相続が始まる前から今後の空き家活用について決定しておけるのがベストです。
まとめ
売れない空き家の処分方法や売れない原因を解説しました。
一般住宅として需要がなく、なかなか買手がつかない空き家は、専門の不動産買取業者に直接売却するべきです。
専門の不動産買取業者であれば、売れない空き家も確実に買い取り、現金化してくれます。
弊社AlbaLinkは、空き家や訳あり不動産に特化した、不動産買い取り業者です。
「売りに出しているけど一向に売却できない」「不動産業者に売却を断られてしまった」等、売れない空き家を所有してお悩みの方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。
数多の空き家買取の実績を活かし、お客様が納得のいく売却ができるよう、全力で対応させていただきます。
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