再建築不可物件の定義
建築基準法の道路（幅員が4m以上ある道路）に建築物の敷地が2m以上接していない場合は、再建築ができません。
建物を新たに建てるためには、接道義務を満たす必要があると建築基準法で定められているからです。
建築物の敷地は、道路に二メートル以上接しなければならない
引用元：建築基準法第43条
なお、建築基準法上の道路は、以下のように定義されています。
「道路」とは、幅員四メートル以上のものをいう。
引用元：建築基準法第42条
建築物の敷地が建築基準法の道路に2m以上接していないケース以外で、再建築不可物件に該当する主なパターンは以下の3つです。
- 接道が2m以下
- そもそも建築基準法の道路ではない
- 袋地になっている
建築物の敷地が道路に2m以上接していない
建築物の敷地が建築基準法の道路に2m以上接していない場合は、再建築ができません。
先述のとおり、建築物の敷地は建築基準法の道路に2m以上接する必要があるからです。
建築物の敷地が建築基準法の道路に2m以上接していない土地の代表例として、旗竿地（はたざおち）が挙げられます。
旗竿地とは、土地の出入り部分が細くなっていて、その先が広くなっている土地のことです。
つまり「旗」と「竿」は、以下のように定義できます。
- 旗
- 奥に広がっている土地
- 竿
- 土地の出入り部分
竿の部分が建築基準法の道路に対して2m以上接していないがために、再建築不可物件となるケースが多くあります。
そもそも建築基準法上の道路ではない
建築物の敷地に接している道路が建築基準法上の道路でなければ、当然建て替えはできません。
繰り返しになりますが、接道義務は次のように定義されています。
原則として幅員4mの建築基準法上の道路に、2m以上接した敷地（土地）でなければならない
幅員が4m以上ある通路だったとしても、行政から建築基準法上の道路としての認定を受けていないのであれば、建築基準法の道路ではないからです。
例えば、幅員が5mであっても、10mであっても、行政からの認定を受けていないのであれば、建築基準法上の道路ではありません。ただの通路としてみなされるので、再建築不可物件となるのです。
袋地になっている
前提として、袋地（ふくろち）は他人の土地に囲まれている土地です。
ちなみに、袋地を囲んでいる土地は専門用語で「囲繞地（いにょうち）」と呼びます。
アナタ自身の保有する建築物の敷地が袋地になっている場合は、無条件に再建築不可物件となります。
当然、袋地は建築基準法上の道路と一切接していないからです。
そのため、袋地は無条件に再建築不可物件となります。
一般の買取業者が再建築不可物件を買えない理由
一般の買取業者は、売主から再建築不可物件を買い取りできません。その理由を説明していきます。
まず多くの一般の買取業者は売主から買い取った古い建物を新築住宅に建て替えて、それから一般の買手に再販売するビジネスモデルを想定しています。
そのため、新築に建て替えできない再建築不可物件を購入しても、活用ノウハウがそもそもないので、買い取りができないのです。
ちなみに、多くの一般の買取業者が古い建物を建て替えて新築住宅を販売している理由は、日本人の約8割が中古住宅ではなく、新築住宅を求めているからです。このことは、不動産流通経営協会が公表している以下の資料内に明記されています（p10.既存住宅購入に対する意識 ）。
参照元：一般社団法人 不動産流通経営協会「不動産流通業に関する消費者動向調査」
もちろん、一般の買取業者の中には新築住宅に建て替えることなく、中古の建物をリフォームするなどして再販売する業者も存在します。
しかし、そのような買取業者であっても、再建築不可物件を買い取ることはできません。一般の買手への再販売を前提にしていることに変わりないからです。
一般の買手への再販売を前提にしていると、一般の買取業者はなぜ再建築不可物件を売主から買い取りできなくなるのでしょうか。その理由に関しては以下3つの観点より詳しく解説していきます。
一般の買手はそもそも再建築不可物件を買わないから
一般の買手はそもそも再建築不可物件を購入しないので、一般の買取業者も再建築不可物件を購入しません。
一般の買手が再建築不可物件を購入しないということはすなわち、一般の買取業者が売主から買い取った再建築不可物件を再販売できないことを意味するからです。
一般の買手が再建築不可物件を購入しない理由は、言うまでもありませんが、建て替えができないからです。
建て替えができないと、たとえば、建物の老朽化が進行した際に大きな問題を抱えることとなります。再建築不可物件は、根本的な問題解決には一切つながらないリフォームで、かろうじて凌ぐしか手段がないからです。
つまり、一般の買取業者が売主から再建築不可物件を購入したとしても、その再建築不可物件を一般の買手へ永久に再販売できず、無駄な在庫を抱えることとなってしまいます。
これでは、その買取業者は利益を出すどころではなく、余分な在庫コストを永久に支払い続けないといけないので大赤字です。
したがって、一般の買取業者は、再建築不可物件を売主から買い取りしません。
仮に見つかっても一般の買い手は住宅ローンを組めないから
もし、通常の物件よりも安く買えることを理由に、再建築不可物件を購入しようと思う一般の買主がいたとしても、建築基準法に適合していない物件に対して、金融機関は融資をしません。
つまり、一般の買主は購入希望の再建築不可物件に対して住宅ローンを組めません。
担保評価額が通常の物件（再建築が可能な物件）と比較すると、著しく低下するからです。
住宅ローンなどの融資に対する担保として設定する不動産の評価金額のこと。借り手が返済できなくなった場合でも、金融機関が資金を回収できるようにするため、不動産などの担保をとるのが一般的である
仮に、融資してくれる金融機関が見つかったとしても、金利や借入期間などの条件は、再建築不可物件の買主にとってかなり不利な条件となるでしょう。
再建築不可物件への融資が厳しい事を一般の買取業者は、もちろん把握しています。買主が融資を受けられないということは、買取業者が再販したところで売れないため、一般の買取業者は再建築不可物件を買い取りできないのです。
その買取業者が契約不適合責任を負わされるから
売主から再建築不可物件を買い取った一般の買取業者は、一般の買主に再販売する際、契約不適合責任を負わなくてはなりません。
売主が買主に対して引き渡した目的物に「種類・品質・数量」といった面で、契約内容と異なる点が判明したとき、相手方に対して責任を負わなくてはならない
一般の買取業者が、契約不適合責任を負わなければならないことは「宅地建物取引業法（宅建業法）」の第40条に明記されています。
宅地建物取引業者は、自ら売主となる宅地又は建物の売買契約において、その目的物が種類又は品質に関して契約の内容に適合しない場合におけるその不適合を担保すべき責任に関し、民法（明治二十九年法律第八十九号）第五百六十六条に規定する期間についてその目的物の引渡しの日から二年以上となる特約をする場合を除き、同条に規定するものより買主に不利となる特約をしてはならない。
引用元：宅地建物取引業法（第40条）
契約不適合責任で一般の買取業者が、一般の買主から責任を追及される具体的なケースとして、雨漏り被害が挙げられます。
- 売買契約を結ぶ前から、引き渡す再建築不可物件の中で雨漏りが発生していた
- にも関わらず、売買契約書には雨漏りについて記載がなかった
- 売買契約後に買主は、住み始めてから雨漏りを知った
買主から雨漏りの契約不適合責任を追及された売主（＝一般の買取業者）は、多額の修理代を負担しなくてはなりません。雨漏り被害の程度の大きさにもよりますが、一般的には数十万円から数百万程度の金額が、雨漏りの修理代として発生します。
契約不適合責任が一般の買取業者に負わされるのも、一般の買取業者が再建築不可物件を売主から買い取らない大きな理由の一つです。
専門の買取業者なら再建築不可物件を買える理由
先ほど、一般の買取業者だと再建築不可物件の買い取りはできないとお伝えしました。
しかし、再建築不可物件専門の買取業者なら、再建築不可物件の買い取りが高確率でできます。
その理由を一言でいうと、専門の買取業者は買い取った再建築不可物件を一般の買手ではなく、不動産投資家への売却を想定しているからです。
再建築不可物件であっても、投資家相手だとなぜ売却できるのか、その理由に関しては、以降で一つずつ解説していきます。
>>【再建築不可物件専門の買取業者】日本全国どこでも対応いたします
収支さえ合えば買う
不動産投資家は、収支さえ合えば再建築不可物件であっても購入します。一般の買主とは再建築不可物件を購入する目的が異なるからです。
- 一般の買手：その物件を購入して住むことを目的としている
- 不動産投資家：購入した再建築不可物件で賃貸経営を行い、毎月の家賃収入を得ることを目的としている
たとえば、ファミリー層の賃貸需要があるのに、戸建賃貸の在庫がほとんどないようなエリアであれば、すぐに入居者は現れるでしょう。購入金額に対して十分な家賃収入があれば投資家は、積極的に再建築不可物件を購入してくれるはずです。
したがって、投資家の売却リストを数多く持っている専門の買取業者なら、売主から再建築不可物件を買い取ることができ、再販売して利益を生み出すことができるのです。
投資家は事業ローンを使う
投資家なら事業ローンが適用されるので、再建築不可物件の購入ができます。その理由を説明していきます。
まず、投資家の多くは節税対策のために法人化しています。相手が法人の場合、一般の買主とは違い住宅ローンが適用されません。住宅ローンの代わりに事業ローンが適用されます。
住宅ローンだと不動産の担保力で融資の可否が判断されますが、事業ローンは業績をもとに融資の可否を判断します。
つまり、業績に問題なければ投資家は融資を受けられるので、再建築不可物件でも購入できるのです。
たとえば、融資の判断を行っている投資家が、不動産投資以外の事業（株式投資など）でしっかりと利益を得ているのであれば、金融機関も事業ローンとして融資を行ってくれます。
投資家が買手なら業社が契約不適合責任を追及されるリスクが下がる
一般の買主だと、売主である一般の買取業者に契約不適合責任が負わされるとお伝えしました。
しかし、相手が一般の買主ではなく不動産投資家だと、その専門の買取業者が契約不適合責任を負わされるリスクも大きく下がります。
専門の買取業者が契約不適合責任を負わされるリスクが下がる理由は、以下の2つです。
- 不動産投資家の多くは法人化していて、なおかつ宅地建物取引業免許を保有しているから
- 不動産投資家の多くは専門の買取業者と良好な関係を保ち続けたいと思っているから
投資家の多くは法人化していて、なおかつ宅建を保有しているから
前述のように、投資家の多くは節税対策として法人化しています。そのうえ、不動産投資を行うほどですから、宅地建物取引士（通称：宅建）の資格を持っている投資家も多くいます。この場合、専門の買取業者は、契約不適合責任が免責されます。
専門の買取業者の契約不適合責任が免責される理由は、相手が一般の買主ではなく（事業主）なおかつ不動産のプロ（宅地建物取引士）だからです。
投資家の多くは専門の買取業者と良好な関係を保ち続けたいと思っているから
不動産投資家と一口にいっても、内部事情は人それぞれです。法人化していない投資家もいますし、宅地建物取引の資格を持っていない投資家もいます。このような場合だと、専門の買取業者は契約不適合責任を負わなければなりません。
しかし、契約不適合責任を負う義務のある専門の買取業者が、投資家から契約不適合責任を追及されるケースは、意外かもしれませんが実は少ないのです。
というのも、投資家の多くは今後もその専門の買取業者と良好な関係を保ち続けていきたいと思っているからです。
仮に、投資家が契約不適合責任を専門の買取業者に追及してしまうと、今後の取引を行う際に少々気まずくなってしまいます。もちろん、専門の買取業者の過失があまりにも大きい場合は例外です。
ただし、多少の不具合であれば、投資家は今後もその買取業者と円滑な関係を保ちたいという思いの方が遥かに強いので、多少の欠陥なら見逃してくれます。
以上のように投資家相手なら、専門の買取業者が契約不適合責任を負わされるリスクが大きく軽減されるので、再建築不可物件を売主から買い取ることができるのです。
再建築不可物件の買取相場の決まり方
これまで説明してきたとおり、一般の買手は再建築不可物件をそもそも購入しません。
そのため、再建築不可物件の買取相場は通常の再建築できる物件と比較すると、どうしても買取価格が安くなってしまいます。
ただし、再建築不可物件の買取相場がどの程度安くなるかは、業者が買い取った後の買手が抱くニーズによって大きく左右されます。ニーズの決定要因は、以下の2つです。
- 物件の立地
- 建物の状態
物件の立地
物件の立地が良いとニーズは高くなり、その分再建築不可物件の買取相場も上がります。逆に、物件の立地が悪いとニーズは低くなり、その分再建築不可物件の買取相場も下がります。
都心と地方のそれぞれで、物件の立地が良い例と悪い例をそれぞれ詳しく紹介します。
都心の場合
都心の場合、物件の立地の良し悪しは、最寄駅からの距離です。
最寄駅からの距離が近ければ近いほど、その分物件の立地としてのニーズは高まり、再建築不可物件の買取相場も上がります。
逆に、最寄駅からの距離が遠くなればその分物件の立地としてのニーズは低くなり、再建築不可物件の買取相場も下がります。
地方の場合
地方の場合は、以下の2つが物件の立地の良し悪しを左右する判断ポイントです。
- 市街地からの距離
- ショッピングモールなどの商業施設からの距離
上記2つからの距離が近ければ近いほど、その分物件の立地としてのニーズは高まり、再建築不可物件の買取相場は上がります。
逆に、上記2つからの距離が遠くなると、その分物件の立地としてのニーズは低くなり、再建築不可物件の買取相場は下がります。
>>【再建築不可物件専門の買取業者】遠方でもお気軽にご相談ください
建物の状態
建物の状態が良いと買手のニーズが高まるので、その分再建築不可物件の買取相場が上がります。
というのも、建物の状態が良ければ、その買取業者は買い取り後のリフォーム代が安く済みます。リフォーム代が安く済むことで、その分の金額を買取価格に引き上げできるからです。
反対に建物の状態が悪いと買手のニーズが下がるので、その分再建築不可物件の買取相場が下がります。
買取業者が買い取り後に行うリフォーム代が高くなり、その分の金額を買取価格から引き下げないといけないからです。
建物の状態の良し悪しを判断するイメージを深めてもらうために、建物の状態が良い例と悪い例を紹介します。
建物の状態が良い例
以下のような条件に当てはまる場合は、建物の状態が良いといえます。
- 築年数が浅い
- 水回り（キッチンやトイレ、お風呂など）交換の必要がない
建物の状態が悪い例
反対に、以下のような条件に当てはまる場合は、建物の状態が良いとはいえません。
- 築年数が深い
- 水回り（キッチンやトイレ、お風呂など）の交換が必要
>>【再建築不可物件専門の買取業者】まずは一度我々にご相談ください
再建築不可物件を高く買い取ってもらうための3つのテクニック
ここからは、アナタの再建築不可物件を買取業者に高く買い取ってもらうための実践的なテクニックを3つ紹介します。
今回紹介するテクニックは、以下の3つです。
- 専門の買取業者に売却する
- 専門の買取業者間で査定価格・条件・担当者を比較する
- 営業担当者に交渉をする
専門の買取業者に売却する
ここまで記事を読んでくれたアナタなら分かるかと思いますが、再建築不可物件を高く売却するなら再建築不可物件専門の買取業者に売却しましょう。
専門の買取業者は、再建築不可物件に関するノウハウや経験が豊富にあるからです。
再建築不可物件に関するノウハウや経験が豊富にあると、たとえば、リフォームに掛ける費用を買取業者は抑えられます。以下のことを知っているからです。
- リフォームを安値で行ってくれる業者
- コストを抑えられるリフォーム素材
リフォーム費用を抑えられることで買取業者は、その分再建築不可物件の買取価格を上乗せできます。
再建築不可物件に関するノウハウや経験が豊富にある専門の買取業者に再建築不可物件を売却するために、各業者のホームページを入念にチェックしましょう。
専門の買取業者間で査定価格・条件・担当者を比較する
再建築不可物件専門の買取業者同士で比較を行うために、売却をお願いする専門の買取業者を複数（3社が目安）ピックアップしましょう。
各業者間で比較を行う際は、以下の3項目をチェックしてください。
- 査定価格
- 条件
- 営業担当者
査定価格
再建築不可物件専門の買取業者を複数（3社が目安）ピックアップし、再建築不可物件の査定をお願いしましょう。
専門の買取業者ごとで活用方法が異なり、買取価格の差が生じるからです。
仮に、3社に査定を依頼したのなら、その中で査定価格が一番高い買取業者に、再建築不可物件の売却をお願いしましょう。
条件
再建築不可物件専門の買取業者と売買契約を結ぶ前に、売主であるアナタにとって不利となる条件が記載されていないか、必ず確認してください。
担当者に売却時の条件を確認しないと、後で売主であるアナタが多大なる不利益を被る恐れがあるからです。
売買契約を結ぶ前に売主が特に確認すべき条件の代表例としては、契約不適合責任が挙げられます。万が一、売主の契約不適合責任が免責されていなかった場合、再建築不可物件の売却が終わったあとにも関わらず、買主（＝買取業者）からの契約不適合責任追求への対応をしなくてはなりません。
契約不適合責任に関する具体例に関しては、上述の契約不適合責任に関する具体例（雨漏り被害）を参照してください。
そのため、専門の買取業者と売買契約を結ぶ前に、契約不適合責任をはじめ、売主であるアナタにとって不利となる条件が記載されていないか、必ず確認しましょう。
担当者を比較する
担当者が人として信頼できる人物なのか、誠実度合いも比較しましょう。
万が一、再建築不可物件の売却をお願いする買取業者の担当者が不誠実だと、意図的な悪意により、売主であるアナタに不利益が発生する恐れがあるからです。
たとえば、不誠実な営業担当者は、売買契約の直前になって、売主にとって不利となる条件へ変更しようとする人がいます。具体的には、以下の通りです。
「いろいろと精査した結果、リフォーム代が想像以上に掛かってしまいそうです。大変恐縮なのですが、買取価格が当初のものから100万円ほど下がってしまいます。」
その点、誠実な担当者なら、売買契約の直前に売主の条件を引き下げるような行動はしません。
営業担当者の誠実度合いをチェックする際は、以下の点を確認しましょう。
- 言ったことを守る
- 売主に対して、親切な態度で接してくれる
- 売主の質問に対して、じん速かつ丁寧に答えてくれる
- 専門用語を使わず、わかりやすく説明してくれる
- 専門用語を使う場合は、その用語の意味をしっかりと説明してくれる
- 説明する際はメリットのみならず、デメリットについても伝えてくれる など
担当者に交渉をする
もし、買取価格が1番高い業者の担当者がいまいち信用できないなら、2番目に買取価格が高い業者の担当者に価格交渉を行いましょう。
交渉することで、買取価格がアップする可能性があるからです。
たとえば、以下のように担当者との交渉を行います。
自分「大変恐縮なんですけど、買取額を900万円から1,000万円に上げていただくことはできないでしょうか？ といいますのも、先日、B社に査定をお願いしたら、1,000万円提示されまして・・・だけど、B社の担当者はいまいち信用できないんですよね。無愛想で説明も少し曖昧な感じがしますし。その点、お宅の〇〇さんは、いつも親切に対応してくださるので、できればA社に買取をお願いしたいと考えております。なので、買取価格を上げられないか、もう一度だけ確認していただけないでしょうか？」
担当者「承知しました。もう一度、買取額の検討をさせていただきます。もしかしたら、他に手段があるかもしれませんので」
自分「すみません、本当にありがとうございます。どうぞよろしくお願いいたします」
担当者「かしこまりました。確認でき次第、すぐにご連絡させていただきます」
再建築不可物件を専門の買取業者に売却する流れ
記事の最後に、再建築不可物件専門の買取業者に売却する際の流れを解説します。再建築不可物件を専門の買取業者に売却する際の流れは、以下の4ステップです。
- 再建築不可物件の査定を依頼
- 買取業者と売買契約の締結
- 再建築不可物件の引き渡し&決済
- 確定申告の実施
再建築不可物件の査定を依頼
まずは、再建築不可物件専門の買取業者を複数（3社が目安）ピックアップし、それぞれに査定を依頼してください。
先述のように、再建築不可物件の活用方法は各買取業者ごとで異なります。そのため、各業者ごとで、買取価格の差が大きく生じるのです。
そのうえ、専門の買取業者の間にも、再建築不可物件に関するノウハウや経験に大きな差があります。
買取業者と売買契約の締結
複数の専門の買取業者に査定を依頼したら、その結果をもとに、売却をお願いする業者を選択し、売買契約を結びます。
売買契約を結ぶ際は、以下の書類が主に必要になります。
- 身分証明書
- 印鑑証明書
- 実印
- 権利書
- 固定資産税納税通知書 など
ただし、中には上記で挙げた書類について「どこにあるのか分からない」「失くしてしまった」という方も多くいるでしょう。
でも安心してください。万が一、必要な書類がなくても、プロである専門の買取業者の方が別の対策をとってくれます。担当者の方を積極的に頼りましょう。
再建築不可物件の引き渡し&決済
売買契約を結んだら、再建築不可物件を専門の買取業者に引き渡し、売却代金を受け取ります。
あらかじめ、以下の作業を終わらせておくと、再建築不可物件の引き渡し&決済が、スムーズに完了します。
- 抵当権の抹消
- 固定資産税の清算
抵当権の抹消に関しては、すでに終わっている方がほとんどだと思います。住宅ローンを払い終わったら抹消するものだからです。
買い手の不動産に対して、金融機関がその不動産を担保にする権利のこと。抵当権を設定することで、住宅ローンが返済されなかった場合でも、その不動産を売ることで貸し倒れを防げる。
とはいえ、中には抵当権の抹消手続きを忘れている人も多いでしょう。抵当権の抹消手続きがまだ終わっていない方は、再建築不可物件の引き渡し&決済を行う前に、抹消の手続きを行いましょう。
固定資産税は、毎年1月1日時点の固定資産の所有者に対して請求書が送られるので、売却するまでに支払いを済ませましょう。もちろん、引渡日から12月31日までの部分は日割り計算で戻ってきます。
もし、抵当権の抹消と固定資産税の清算に関して不安がある場合は、担当者の方に相談すれば指示をもらえます。
確定申告の実施
再建築不可物件を売却して利益が出た場合は、確定申告が必要です。
課税譲渡所得に対して、税金が課せられます。
課税譲渡所得＝売却価格ー（購入価格＋購入時にかかった諸経費＋売却時にかかった諸経費）
再建築不可物件を売却して損が出た場合は、税金を支払う必要はありません。ただし、確定申告は行うことをおすすめします。
売却した再建築不可物件が長期譲渡所得（譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える土地や建物の譲渡による所得）に該当すれば、その年の「事業所得」や「給与所得」など、他の所得との損益通算ができるからです。
たとえば、2022年の事業所得と譲渡所得が、以下の金額になっていたとします。
- 事業所得：300万円の黒字
- 譲渡所得：100万円の赤字
この場合、損益通算することにより、事業所得に課せられる対象の金額を300万円から200万円（300万円-100万円）に引き下げることが可能です。
つまり、自身が負担する所得税の額を軽減できるのです。
そのため、再建築不可物件の売却損が出た場合でも、確定申告を行いましょう。
まとめ
今回は、再建築不可物件の買取事情について詳しく解説しました。
買取業者選びを安易に行うと、再建築不可物件の買取を拒否、もしくは安く買いたたかれてしまう恐れがあるので注意が必要です。
しかし、再建築不可物件専門の買取業者なら、再建築不可物件であっても高額での売却が大いに期待できます。
さらに、複数の専門の買取業者に再建築不可物件の査定をお願いすれば、より高く買取してもらえる可能性が高まります。
ただし、中には悪徳業者もいるので、売却をお願いする専門の買取業者選びは慎重さが求められます。
ちなみに、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件の買取実績が豊富です。2011年に創業して以降、数々の再建築不可物件を買い取ってきました。
そのうえ、お客様からの喜びの声も、数多く頂戴しております。
まずは一度、我々にご相談ください。
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