袋地とはどのような土地なのか？
「袋地（ふくろち）」とは、どのような土地を指すのか？
建築基準法の袋地の定義をわかりやすく示すと、下図のようになります。
袋地とは、周りを他の土地にぐるりと囲まれていて、公道に接していない土地のことをいい、袋地を取り囲んでいる周りの土地を「囲繞地（いにょうち）」と呼びます。
袋地は別名を「無道路地」や「盲地（めくらじ）」と呼ばれることもあります。
なぜこのような土地が発生してしまうかというと、古い時代に大きな一つの土地だったものを、分割して売却や譲渡などをおこなっていく中で、建築基準法に準じた接道の整備がなされなかったということが原因のようです。
特に親族間の譲渡などでは、囲繞地の通行や接道の取り決めもしないまま使用していたケースが多いのです。
旗竿地と袋地
袋地と似たような敷地に、「旗竿地（はたざおち）」や「敷地延長」と呼ばれるものがあります。
旗竿地は、名前の通り旗竿のような形状をした敷地で、公道に接した路地状の敷地の奥に建物を建てる敷地がある土地です。
本来、建物の建築をするには、建築基準法で定められた道路（幅員４ｍ）に、２ｍ以上接していることが条件になり、これを「接道義務」といいます。
しかし、旗竿地の中には、路地部分の幅が２ｍ未満の物件も多く存在しており、その場合は「道路に接道していない敷地」つまり、接道義務を満たしていない袋地と同じ扱いになります。
袋地の問題点
公道から孤立した離れ小島のような袋地は、建物を建てるときの建築基準法上でも実際の生活の面においても、さまざまな問題点があります。
通行するには通行料が必要
公道に接道していない袋地に住んでいると、公道に出るときには他人の土地である囲繞地を通ることになります。
つまり、囲繞地を「通路」として使わせてもらうわけです。
袋地の所有者には「囲繞地通行権」（または袋地通行権）があり、他人の土地であっても公道に出るために囲繞地を通行できる法的権限を持っているので他人の土地の通行が可能です。
ただし、通路として使用するには、囲繞地の所有者に対して通行料を支払うことが定められています。
その金額は双方の協議によって決め、支払いは1年ごとにまとめて償金（賠償金）として支払うのが一般的です。
囲繞地通行権の適用範囲
通行料を支払えば、好き勝手に通路を作っていいわけではありません。
囲繞通行権が適用される範囲はきちんと定められていて、囲繞地通行権の行使にあたっては、できる限り囲繞地への負担を小さくすることが原則です。
例えば、通路の位置を決める場合も囲繞地所有者への損害が最も少ないルートを選ぶことが義務づけられています。
以下も参考にして下さい。
袋地は建て替えができない
袋地の最大の問題点となるのは、袋地に現在ある建物を解体して新しい建物を建てることができない、いわゆる「再建築不可物件」であるということです。
つまり、建物の老朽化による建て替えや、火事や地震など災害による倒壊が起こっても、新たな建物は建てることができません。
これには、前述した建築基準法の第43条で定められている「接道義務」が関わってきます。
建築基準法上で建築が可能な土地の条件は、「４ｍ以上の幅員を持つ道路に２ｍ以上の間口で接道している敷地であること」と定められているため、袋地が更地の場合も建物を新築することはできないということです。
袋地は再建築不可になり、「違法建築物件」にあたります。
金融機関の住宅ローンでは、違法建築物件には融資はしないため、袋地を購入するには原則現金購入するしかないことになります。
非常時のリスクがある
袋地には、いざというときに安全に利用できる道路が確保されていないため、火災や事故などの緊急時に消防車や救急車が進入できず、対応が遅れる危険性があります。
特に袋地での火災は、周囲を囲まれている形状によって被害の拡大を招く可能性が高いのです。
袋地に居住する場合はこのような防災面でのリスクに備えて、消火器具を常備する、避難経路を確認しておく、などの対策は重要です。
日当たりや風通しが悪い
袋地は通路もなく建物が密集している状態のため、日当たりや風通しが遮られます。
土地面積が広く敷地に余裕がある場合や、囲繞地の一部が広い駐車場であれば話しは別ですが、都心の古い住宅地にはそのような環境は稀でしょう。
防犯面に不安がある
袋時は公道からの見通しが悪いため死角になりやすく、空き巣などに狙われやすい面もあります。
「日中は周囲が留守で人の目が届かない」「塀や庭木で家が見えにくい」という場合は、特に厳重な防犯対策が欠かせません。
夜間も不審者が侵入しやすい状態をつくらないよう、人感ライトなどの対策が必要です。
袋地の不動産価値と相場
前述のように袋地は、住宅用地としては非常にデメリットの多い土地であり、不動産としての価値は当然低くなります。
袋地の価格の参考になるのが、固定資産税額を決める際の「評価額」です。
国税庁のホームページに「無道路地の評価」として、評価額の割り出し方が解説されているので参考にしてみるといいでしょう。
ザックリいえば、袋地は同じエリアの整形地の価格に対して4割程度安くなるのが一般的です。
ただし、土地の立地や形状などによって評価は違ってくるため、実際の売却価格は不動産業者に査定をしてもらいましょう。
＜国税局ホームページ：No.4620無道路地の評価＞
袋地の活用方法
お伝えしてきたように、袋地は住宅用地としては多くのマイナス面があり、活用も売却も非常に難しい物件です。
しかし、いくつかの活用方法によってデメリットを解決することができます。
再建築不可物件の活用方法については以下にもまとめています。
通路部分を購入する
通路として使用している部分を購入して、接道義務をクリアした物件にしてから売却する方法があります。
袋地の所有者にとって一番現実的な解決策ですが、土地の購入代金や測量・登記などの諸費用もかかるため、まとまった資金が必要です。
通路購入後の売却額が投じた資金を上回るという場合には最善の方法といえるでしょう。
注意すべき点は、信頼できる経験値の多い不動産業者に、売却額の査定をしてもらうことが重要です。
隣地の所有者に買取ってもらう
袋地は一般的な不動産仲介での売却で買い手を見つけることは難しく、売り出しをしても、いつまで経っても売れない・・ということになりかねません。
隣地（囲繞地）の所有者に買取ってもらう方法なら、お互いにメリットがあります。
隣地の所有者は、自分の敷地が大きくなり、通路として使われることもなくなります。
しかし、この場合も隣地の所有者に購入資金があることが前提になります。
隣地の所有者が、敷地を広げたい何らかの動機がなければ、現実的には難しい方法でしょう。
専門の業者に買取ってもらう
相続で所有した袋地の利用で困っている方は少なくありません。
通路部分を購入する資金がない場合は、そのまま売却するしかないため、買い手を見つけるにも時間がかかります。その間、固定資産税を支払わなければなりません。
そのような悩みは、買取り専門の不動産業者を利用することで時間をかけずに解決することが可能です。
アルバリンクでは、一般的な不動産会社から敬遠される特殊な物件の扱いを得意としています。
袋地の買い取り実績も多く、スムーズな売却が可能です。
まとめ
袋地は建て替えができない、更地であっても建物が建てられないなど、そのままでは活用することが困難です。
そのため、整形地のように一般ユーザーに売却するのは簡単ではありません。
袋地をはじめ、特殊な土地は売却時や売却後のトラブルにも注意が必要です。
専門の買取業者に依頼することで、時間をかけずにスムーズな売却が可能です。
相談・査定はこちら
0120-849-198
