国土交通大臣(1)第10112号
袋地とはどのような土地なのか？
そもそも「袋地」とはどのような土地を指すのか、よくわからない方も多いでしょう。
建築基準法で定められた袋地の定義をわかりやすく示したものが、下の図です。
図のように、周りを他の土地にぐるりと囲まれていて公道に接していない土地が「袋地」です。「無道路地」「盲地（めくらじ）」と呼ばれることもあります。
一方、袋地を取り囲んでいる周りの土地を「囲繞地（いにょうち）」と呼びます。
なぜこのような土地が発生してしまうかというと、古い時代に大きなひとつの土地だったものを、分割して売却や譲渡などをおこなっていく中で、建築基準法に準じた接道の整備がなされなかったことが原因です。
特に親族間で土地を譲渡するなどの場合は、囲繞地の通行や接道の取り決めもしないまま袋地を使用していたケースが多いです。
旗竿地と袋地
袋地と似たような敷地に、「旗竿地（はたざおち）」や「敷地延長」と呼ばれるものがあります。
旗竿地は、名前の通り旗竿のような形状をした敷地で、公道に接した路地状の敷地の奥に建物を建てる敷地がある土地です。
本来、建物の建築をするには建築基準法で定められた道路（幅員４ｍ）に、２ｍ以上接している必要があります。これを「接道義務」といいます。
しかし、旗竿地の中には、路地部分の幅が２ｍ未満の物件も多く存在しており、その場合は「道路に接道していない敷地」、つまり接道義務を満たしていない袋地と同じ扱いとなってしまうのです。
袋地の問題点
公道から孤立した離れ小島のような袋地は、建物を建てるときの建築基準法上でも実際の生活の面においても、さまざまな問題点があります。
通行するには通行料が必要
公道に接道していない袋地に住んでいると、公道に出るときには他人の土地である囲繞地を通ることになります。つまり、囲繞地を「通路」として使わせてもらうわけです。
袋地の所有者には「囲繞地通行権」（または袋地通行権）が認められています。他人の土地であっても公道に出るために囲繞地を通行できる法的権限を持っているので、他人の土地でも通行が可能です。
ただし、通路として使用するには、囲繞地の所有者に対して通行料を支払うことが定められています。
その金額は双方の協議によって決め、支払いは1年ごとにまとめて償金（賠償金）として支払う形が一般的です。
囲繞地通行権の適用範囲
ただし、通行料を支払えば好き勝手に敷地を使用していいわけではありません。
囲繞通行権が適用される範囲はきちんと定められていて、囲繞地通行権の行使にあたっては、できる限り囲繞地への負担を小さくすることが原則です。
例えば、通路の位置を決める場合も囲繞地所有者への損害が最も少ないルートを選ぶことが義務づけられています。
以下も参考にして下さい。
袋地は建て替えができない
袋地の最大の問題点となるのは、袋地に現在ある建物を解体して新しい建物を建てることができない、いわゆる「再建築不可物件」であるということです。
建築基準法の規定を満たしておらず、現在建っている家を取り壊しても新たな建築ができない物件のこと。
つまり、建物の老朽化による建て替えや、火事や地震などの災害によって倒壊してしまったとしても新たな建物を建てられないのです。
これには、前述した建築基準法第43条で定められている「接道義務」が関わってきます。
建築基準法上で建築が可能な土地は「４ｍ以上の幅員を持つ道路に２ｍ以上の間口で接道している敷地であること」と定められているため、袋地が更地の場合も建物を新築できないということです。
現在建っている家は違法ではありませんが、再建築すると違法となってしまう点には注意が必要です。
また、このような袋地は担保としての価値が低いため、袋地の購入時には原則住宅ローンは利用できません。
非常時のリスクがある
袋地には、いざというときに安全に利用できる道路が確保されていないため、火災や事故などの緊急時に消防車や救急車が進入できず、対応が遅れる危険性があります。
特に袋地に建っている建物で火災が発生した場合は、周囲を囲まれている形状から被害の拡大を招く可能性が高いのです。
袋地に居住する場合はこのような防災面でのリスクに備えて、消火器具を常備する、避難経路を確認しておく、などの対策が重要です。
日当たりや風通しが悪い
袋地は通路がなく、周囲に建物が密集している状態のため、日当たりや風通しが遮られます。
日当たりや風通しが悪いことで、湿気がこもり、カビが繁殖して、壁や柱の腐食が進みやすくなります。
それにより、日当たりの悪い袋地は買い手から人気がありません。
実際に、弊社が独自に行った「家を購入する際に重視した立地条件」のアンケート調査では、455人中147人が「日当たりがいいこと」と答えています。
家を購入する際に重視した立地として「日当たりがいい」と答えた人が2位。
土地面積が広く敷地に余裕がある場合や、囲繞地の一部が広い駐車場であれば話は別ですが、都心の古い住宅地の場合はそのような環境は稀でしょう。
防犯面に不安がある
袋地は公道からの見通しが悪いため死角になりやすく、空き巣などに狙われやすい側面もあります。
「日中は周囲が留守で人の目が届かない」「塀や庭木で家が見えにくい」という場合は、特に厳重な防犯対策が欠かせません。
夜間も不審者が侵入しやすい状態をつくらないよう、人感ライトなどの対策が必要です。
袋地の不動産価値と相場
ここまで解説してきたように、袋地は住宅用地としては非常にデメリットの多い土地であり、不動産としての価値はあまりありません。
それでは袋地はいったいどのくらいの価格で売れるのでしょうか。袋地の価格の参考になるのが、固定資産税額を決める際の「評価額」です。
具体的には次の手順で計算します。
- 1.袋地（無道路地）と前面宅地を合わせた土地の奥行価格補正後の価額を計算する
- 2.前面宅地の奥行価格補正後の価額を計算する
- 3.1で求めた価額から2で求めた価額を控除する
- 4.3で求めた価額に不整形地補正（間口狭小・奥行長大補正）を掛ける
- 5.通路部分の価額を控除する
たとえば以下の袋地の評価額を算出してみましょう。
1. 袋地（無道路地）と前面宅地を合わせた土地の奥行価格補正後の価額を計算する
この土地の場合の1㎡あたりの評価額は10万円なので、袋地と前面宅地を合わせた評価額は以下のとおりです。
2. 前面宅地の奥行価格補正後の価額を計算する
次に、前面宅地の奥行価格補正後の価額を計算します。計算式は以下のとおりです。
3. 1で求めた価額から2で求めた価額を控除する
1で求めた価額から2で求めた価額を控除すると、以下のとおりです。
4. 3で求めた価額に不整形地補正率（間口狭小・奥行長大補正率）を掛ける
不整形地補正率の求め方は以下のとおりです。
不整形地補正率：0.79（普通住宅地区・地積区分A・かげ地割合50％）
※かげ地割合：（800㎡－400㎡）÷800㎡＝50％
間口狭小補正率：0.90（間口距離2m）
奥行長大補正率：0.90（間口距離2m・奥行距離40m）
0.79（不整形地補正率）×0.90（間口狭小補正率）＝0.71
0.90（間口狭小補正率）×0.90（奥行長大補正率）＝0.81
2つの数値を比較した際に上記のほうが小さいため、このケースにおける不整形地補正率は0.71。
こうして求めた不整形地補正率に3で求めた価額を掛けます。
5. 通路部分の価額を控除する
通路部分の価額は以下のとおりです。
このケースでは通路部分の価額が控除限度額（控除前の価額の40％。2,328万8,000円×0.4＝931万5,200円）よりも小さいため、4で求めた価額に通路部分の価額を控除すれば袋地の評価額が算出されます。
袋地は同じエリアの整形地の価格に対して4割程度安くなるのが一般的です。
ただし、土地の立地や形状などによって評価は違ってくるため、実際の売却価格は不動産業者に査定をしてもらいましょう。
参照元：国税庁「奥行価格補正率表（昭45直資3－13・平3課評2－4外・平18課評2－27外・平29課評2－46外改正）」
袋地の活用方法
お伝えしてきたように、袋地は住宅用地としては多くのマイナス面があり、活用も売却も非常に難しい物件です。しかし、いくつかの活用方法によってデメリットを解決できます。
再建築不可物件の活用方法については以下にもまとめています。
通路部分を購入する
通路として使用している部分を隣地の所有者から購入して接道義務をクリアした物件にすれば、一般の不動産と同様に売却可能です。
袋地の所有者にとっては一番現実的な解決策といえるでしょう。土地の購入代金や測量・登記などの諸費用もかかるため、まとまった資金が必要ですが、通路購入後の売却額が投じた資金を上回る場合には最善の方法といえます。
信頼できる経験値の多い不動産業者に通路購入後の袋地の売却額の査定をしてもらったうえで、通路を購入するかどうかを判断するとよいでしょう。
隣地の所有者に買取ってもらう
袋地は一般的な不動産仲介での売却で買い手を見つけることは難しく、売り出しをしても、いつまで経っても売れないということになりかねません。
しかし隣地（囲繞地）の所有者に買い取ってもらう方法であれば、お互いにメリットがあります。
隣地の所有者としては、自分の敷地を広げられるばかりか、第三者に敷地を通路として使われることがなくなります。ただしこの場合も、隣地の所有者に購入資金があることが前提です。
また、隣地の所有者に敷地を広げたい動機がなければ現実的には難しい方法でしょう。
専門の業者に買取ってもらう
相続で所有した袋地の利用で困っている方は少なくありません。
たとえ使用する予定がなかったとしても、所有し続ければ固定資産税を納める義務が課せられます。
税金を納めたくがないために売却を検討したとしても、いつまでも売れないというケースも珍しくはありません。
使い道も売却先もなく、いったいどうすればよいのか途方に暮れている方もいるのではないでしょうか。
しかしそのようなケースでも、再建築不可物件を専門に取り扱っている不動産業者であれば問題なく買い取ってもらえます。仲介とは異なり、業者が直接買い取る形のため、時間をかけずに袋地を現金化することも可能です。
アルバリンクでは、一般的な不動産会社から敬遠される特殊な物件の扱いを得意としています。袋地の買い取り実績も多く、スムーズな売却が可能です。
袋地の処分にお困りの方は、まずはお気軽にお問い合わせください。再建築不可物件の知識に長けた専門のスタッフが売却を全面サポートいたします。
まとめ
建て替えができない、更地であっても建物が建てられないなど、土地活用が制限された袋地は一般の不動産のように売却するのは困難です。不動産仲介業者に売却を依頼しても、なかなか買い手が見つからないか、もしくは断られてしまうかのどちらかでしょう。
売却ができないからといって、そのまま所有し続けると固定資産税を支払い続けなければなりません。
そこで袋地の処分に困ったときは、再建築不可物件を専門に取り扱っている不動産業者に買取を依頼することをおすすめします。専門の買取業者であれば時間をかけずにスムーズな売却が可能です。
また再建築不可物件購入後の活用ノウハウに長けているため、高額買取も期待できます。
弊社にはこれまでに袋地のような再建築不可物件を数多く買い取ってきた実績があります。購入した物件を運用するノウハウも有しているため、他社で断られたような物件でも高値での買取が可能です。
所有している袋地の処分にお悩みを抱えている場合は、ぜひお気軽にご相談ください。
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