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旗竿地が整形地より売れにくい7つの理由
旗竿地とは、道路に面した細長い通路部分（竿）の奥に、家を建てるためのまとまった敷地（旗）がある不整形地の一つです。
上空から見た形が「竿についた旗」に似ているため、敷地延長（しきえん）や路地状敷地と呼ばれることもあります。
旗竿地が売れにくい理由は以下の7つです。
自身の旗竿地が売れない理由を知ることで、売却のアプローチ方法を知るヒントになります。
一方、「売れない理由はわかっているので、売る方法が知りたい」という方は「旗竿地の売却方法3選」からお読みください。
再建築できない場合がある
旗竿地のなかでも、建て替えができない「再建築不可物件」に該当する場合は売却が困難です。
旗竿地は、道路に接する通路部分の間口の広さによって、再建築できるかどうかが分かれます。
建築基準法では、都市計画区域および準都市計画区域内で建物を建て替える際、幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければならないと定められているからです。
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第43条」
旗竿地の通路部分が道路に接する幅が2m未満の場合、原則として接道義務を満たさず、既存建物を解体した後に再建築できません。
再建築ができない旗竿地は住宅ローンの担保評価が下がりやすく、買主の資金計画にも影響を及ぼします。
そのため一般個人をターゲットにする仲介市場では、旗竿地の買い手がなかなか現れないケースも少なくありません。
なお、以下の記事では再建築不可物件の調べ方を解説しています。
あなたの土地が再建築可能かどうかを調べる際にお役立てください。
私道が設けられている
旗竿地から道路までの通路に私道が設けられている場合も、買主から敬遠される原因となります。
私道が設けられている主なデメリットは以下の通りです。
- 通行・掘削に所有者の承諾が必要な場合がある
- 自宅のメンテナンスや建て替え時にトラブルになりやすい
- 舗装補修や清掃、固定資産税の負担を誰が持つのか揉めやすい
私道がある旗竿地では、売却前に通行・掘削に必要な権利が確保されているか、私道の所有者や共有者との権利関係について確認が必要です。
特に、水道管やガス管などの工事に他の所有者の承諾が必要となる場合、買主が購入をためらうケースが少なくありません。
なお、私道部分に固定資産税などが課税されるかどうかは、その道路の利用状況や自治体の取扱いによって異なるものの、行き止まりの場合は私道部分に対しても、原則として固定資産税が課せられます。
こうした理由により、私道が設けられている旗竿地は買主から敬遠され、売れにくい傾向です。
活用できる面積が少ない
旗竿地の細長い通路部分は、道路へ出る通路として確保されることが一般的なため、建物の配置などに活用しにくい部分です。
このように、活用できる面積が少なくなってしまうことも、旗竿地が売れない理由のひとつとして挙げられます。
そのため、買主が希望する間取りで建物を建てられなかったり、将来的に家の増改築を検討する際にも制約が多くなりがちです。
結果として、整形地と比較すると旗竿地は購入の検討対象から外されやすい傾向にあります。
日当たり・風通しが悪い
旗竿地は道路から奥まった位置に建物が建つことが多く、周辺の建物によって日当たりや風通しが悪くなりがちです。
日当たり・風通しが悪いと以下のようなデメリットが生じやすいため、購入検討時に二の足を踏む人も少なくありません。
- 室内に湿気がこもり結露しやすい
- 洗濯物が乾きにくい
- カビやダニが発生しやすい
- 昼間でも暗い
- 冬は底冷えして暖房費がかさみ、夏は熱がこもる
実際に、弊社が独自に行った「家を購入する際に重視した立地条件」のアンケート調査では、455人中147人が「日当たりがいいこと」と答えています。
家を購入する際に重視した立地として「日当たりがいい」と答えた人が2位。
旗竿地は利便性や立地が良くても、日照不足で買い手から敬遠されやすいことがわかります。
解体費用がかかる
通常の物件より解体費用がかさむ点も、旗竿地が売れにくい原因の一つです。
国土交通省の資料によると、一般的な家屋解体費用は50坪あたり160万～185万円程度であり、建物や接道の状況により追加費用が必要になるとされています。
参照元：国土交通省「我が国の住生活をめぐる状況等について（前回までの補足）」
ただし、道路からの入り口が狭く重機が入れない旗竿地の場合、人力での作業が増えやすく、人件費アップと工期延長によって解体費用が相場よりも高額になりがちです。
建物が建つ旗竿地は解体費用がネックとなり、買い手から敬遠されることも少なくありません。
買主が住宅ローンを利用しにくい
買い手が物件を購入する際に銀行からの融資が受けにくいことも、旗竿地が売れにくい原因です。
旗竿地は土地の形状から利用効率が低いために、担保評価額が低く抑えられやすく、金融機関が融資に慎重になる傾向にあります。
担保評価額が低いと返済が滞った場合、担保を売却しても債権を回収できないリスクがあるため、銀行は融資に慎重にならざるを得ません。
結果として自己資金で購入、もしくは頭金を多く入れる必要が生じるため、買い手が限られてしまいます。
隣人トラブルが起こりやすい
通路のある旗竿地は、構造的に生活音や視線が気になりやすく、駐車や通行、庭木の越境などをめぐって隣人とトラブルになりがちです。
通路の幅が狭く隣地との距離が近い旗竿地は、通行時にはみ出すなど隣地へ影響を与えやすく、構造的に些細なことでトラブルになりやすいといえます。
通路部分の所有者が隣人である場合には、代替わりを機に通行料や掘削承諾料を請求されたり、通行を拒まれたりするケースも少なくありません。
このように、通行や境界、越境などをめぐる現在進行中のトラブルがある物件や、過去にトラブルがあった物件は、買主から敬遠されやすいのが実情です。
売れる旗竿地と売れない旗竿地の違い
同じ旗竿地であっても、条件次第で売却のしやすさは大きく異なります。
ここでは、売れる旗竿地と売れない旗竿地、それぞれの特徴を見ていきましょう。
売れる旗竿地の特徴
売れやすい旗竿地に共通する特徴は以下の通りです。
- 通路部分の間口が2m以上あり、再建築が可能
- 通路部分が公道に接している、または私道の持分がある
- 駅からの距離や周辺環境など、立地条件に恵まれている
- 静かな環境やプライバシー性の高さを評価されやすいエリアにある
旗竿地には整形地より手頃な価格で購入できるため、上記のような好条件が揃っていれば仲介で買い手を探すのも難しくないでしょう。
再建築が可能な土地で私道の権利関係もクリアであれば、道路から離れて人目につきにくい静かな環境を魅力に感じる買主も一定数いると考えられるからです。
所有する旗竿地が売れる特徴に当てはまる場合は、次章で紹介する「不動産業者の仲介を通じて売却する」方法から検討することをおすすめします。
売れない旗竿地の特徴
一方で、以下のような特徴を持つ旗竿地は売れにくいといえます。
- 通路部分の間口が2m未満で、再建築ができない
- 私道の権利関係が複雑で、通行や掘削の承諾を得にくい
- 日当たりや風通しが悪く、住環境に不安がある
- 隣人との間で通行や境界をめぐるトラブルを抱えている
特に、前章で紹介した売れない理由が複数重なっているような旗竿地は、仲介で売り出しても内見の申し込みが集まりにくく、価格を下げても売却が長期化しがちです。
再建築不可や私道トラブルを抱えた旗竿地を所有している場合は、隣地の所有者への売却や、専門の不動産買取業者への相談を検討しましょう。
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旗竿地の売却方法3選
旗竿地の売却方法は、主に以下の3つです。
不動産業者の仲介を通じて売却する
仲介は仲介業者が一般の売り手と買い手を結びつけて（仲介して）不動産を売却する方法です。
旗竿地を仲介で売却するメリット・デメリットを以下にまとめました。
| 旗竿地を仲介で売却 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・市場相場に近い価格で売れる可能性がある ・「予算を抑えて静かに暮らしたい」「車を持たない」などの条件が合う買い手にアプローチできる |
| デメリット | ・買い手に敬遠されやすく、成約まで時間がかかりやすい ・「再建築不可」「間口・通路が狭い」などの理由で値引きを要求されやすい ・広告費や固定資産税の負担が続く
|
旗竿地であっても立地が良くて再建築可能であり、私道に関する権利関係などの問題を抱えていないといった好条件がそろっていれば、仲介で売却できる見込みがあります。
旗竿地を仲介で売れやすくするには、以下のようなコツも押さえておきましょう。
| 売却のコツ | 概要 |
|---|---|
| 仲介業者との契約を 見直す | 反響が少ない場合は、契約方法（一般・専任・専属専任）や 業者そのものを見直す |
| 売り出し価格を 見直す | 周辺の成約事例や査定額との乖離を見て価格を調整する |
| ポータルサイトの 掲載写真を見直す | 明るく整理された状態で室内を撮影し直す （物が多い写真や水回りの清潔感が伝わらない写真は除外） |
| 接道状況を確認する | 面している道路が建築基準法上の道路に該当するか、 接道幅が足りているか、自治体の建築担当窓口で確認しておく |
| 私道所有者と交渉する | 通行や掘削の承諾を得たり、私道持分の譲渡を打診したりして 権利関係を整理しておく |
| 建築プランを提案する | 天窓や高窓を多用するなど、 日当たりや風通しが良くなる建築プランを買主に提案する |
ただし、再建築不可や私道トラブルなど根本的な問題を抱えた旗竿地は、こうした対策を講じても仲介で買い手を探すのは難しい傾向にあります。
売却期間が長期化しそうな場合は、次に紹介する隣地所有者への売却や、専門の不動産買取業者への売却も並行して視野に入れてみてください。
隣地所有者へ売却する
旗竿地は、隣接する土地の所有者に直接売却を打診する方法も選択肢のひとつです。
隣地所有者へ売却するメリット・デメリットを以下にまとめました。
| 旗竿地を 隣地所有者に売却 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・隣地所有者が敷地を拡大できる ・直接交渉（個人間売買や買取）なら仲介手数料や広告費用が不要 |
| デメリット | ・相手にニーズがなければ売却が成立しない ・境界線が曖昧だとトラブルになりやすい ・価格面で折り合いがつかないリスクがある |
隣地が旗竿地の場合、隣人にとっても旗竿地を取得して自分の土地と一体化することで、敷地が広がり活用しやすくなるメリットがあります。
そのため、他の買い手候補者よりも購入を前向きに検討する可能性が高いといえます。
ただし、相手に購入の意向がなければ話を進められない点がデメリットです。
また、売却の見込みがある場合でも、条件交渉を当事者同士で進めると価格面などで折り合いがつかないケースも少なくありません。
隣地所有者との交渉が難航する場合は、次に紹介する専門の不動産買取業者への相談も検討しましょう。
専門の不動産買取業者へ売却する
さまざまな工夫をしても仲介で売れない場合や、隣地所有者に買取を断られた場合、そもそも旗竿地が再建築不可であったり私道がある場合には、専門の不動産買取業者に売却することをおすすめします。
買取とは、不動産業者が買主となり、売主から直接土地や建物を買い取る取引方法です。
買取を利用するメリットとデメリットは、以下のとおりです。
| 旗竿地を買取で売却 | 内容 |
|---|---|
| メリット | ・買主を探す必要がない ・仲介手数料が原則かからない ・契約不適合責任が免責されるケースが多い ・平均1週間〜1カ月程度とスピーディーに現金化できる可能性がある |
| デメリット | 仲介よりも売却価格が低くなる傾向がある |
一般個人の買主を探す仲介とは異なり、専門の不動産買取業者であれば、再建築不可や私道トラブルのような悪条件が重なった旗竿地でも柔軟に買取を検討してもらいやすくなります。
なぜなら、専門の不動産買取業者は旗竿地を再生・活用して収益化できる独自のノウハウや販路を豊富に持っているためです。
さらに、士業と連携し、私道の権利調整や再建築の可否といった複雑な課題に対応しながら買取を検討できることも専門の不動産買取業者の強みです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、旗竿地などの活用が難しい土地を専門に買い取っている不動産買取業者です。
次項では弊社が実際に再建築不可物件の旗竿地を買い取った事例を紹介します。
アルバリンクが旗竿地を600万円で買取した事例
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、旗竿地のような全国の再建築不可物件を多数買い取ってきた実績があります。
一例として、下記は千葉県富津市の再建築不可物件です。
この物件は前面道路が狭く間口も2m未満で、接道義務を満たしていませんでした。
また、下の写真の「BEFORE」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んだ状態でした。
弊社はこの物件を600万円で買い取り、「AFTER」のような状態にリフォームを施した後、提携している不動産投資家へ再販しました。
このように弊社は不動産の活用方法や再販先を豊富に持っているため、一般の仲介市場では売却が難しい旗竿地についても積極的に買取を検討できます。
実際、旗竿地や再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえて肩の荷が下りた」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
また、弊社は不動産買取業者としては数少ない上場企業であるだけでなく、全国の自治体と連携して空き家対策に取り組んでいるといった活動により、高い社会的信用も得ています。
参照元：株式会社AlbaLink、東京証券取引所グロース市場への上場のお知らせ、自治体の方へ｜株式会社AlbaLink（アルバリンク）
もし「旗竿地でも専門の不動産買取業者なら売れることはわかったけれど、どこに頼んでいいかわからない」「悪徳業者につかまるのが心配」と迷っているのでしたら、まずは弊社の無料買取査定からお気軽にご相談ください（査定後に売却を強要することはありませんので、ご安心ください）。
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旗竿地の売却相場は整形地の1～3割減
旗竿地を売却する際、価格は一般的な整形地よりも安くなる傾向にあります。
立地条件や周辺環境にもよりますが、接道義務を満たしており再建築が可能な旗竿地であっても、相場は周辺の整形地の1〜3割減になるのが一般的です。
出入り口が狭いため車の駐車に制限があったり、日当たりや風通しが悪かったりといった物理的な要因により、評価額が下がりやすいのです。
特に、接道義務を満たしていない再建築不可の旗竿地の場合には、市場での需要がさらに落ち込むため、売却金額相場が整形地の半額以下になるケースも珍しくありません。
少しでも適正な価格で売却するためには、旗竿地の評価額を自身で計算するか、価値を正確に見極められる不動産業者に査定を依頼し、物件の状況に適した売却計画を立てることが重要です。
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旗竿地の評価額を計算する3ステップ
旗竿地を売却するにあたり、評価額を把握しておくことも大切です。
評価額を知っておくことで、不動産業者から提示された査定額が妥当かどうかを判断できるようになります。
ここでは、路線価を用いて旗竿地の評価額を自分で計算する3つの流れを紹介します。
ただし、ここで算出できるのはあくまでも税務上の評価額であり、実際に市場で売却できる価格ではありません。
どのくらいの価格で売却できるのか正確な目安を知りたい場合には、不動産業者に査定を依頼するのが確実です。
なお、弊社アルバリンクは旗竿地をはじめ、一般の買い手が見つかりにくい不動産の買取を専門とする専門の不動産買取業者です。
弊社では、これまでに日本全国の旗竿地を数多く買い取ってまいりました。
その買取実績から培ったノウハウをもとに、一般には売れにくい旗竿地でも適正価格で買い取ることが可能です。
売却全体のご相談ではなくても問題ありません。
査定を依頼しても無理な営業をかけることはいっさいありませんので、「旗竿地がいくらで売れるのかが知りたい」といった疑問をお持ちの方は、お気軽に弊社までお問い合わせください。
想定整形地評価額を計算
まずは、対象の旗竿地がきれいな長方形の「整形地」だったと仮定した場合の評価額を算出します。
この仮定上の整形地を「想定整形地」と呼びます。
国税庁のホームページで公開されている路線価図を確認し、対象の土地が面している道路の路線価※1を調べます。
※1 路線価とは
国税庁が毎年公表している、道路に面した土地の1㎡あたりの評価額。
参照元：路線価図の説明｜国税庁
引用元：路線価図の説明｜国税庁
その路線価に、想定整形地の面積を掛け合わせることで、想定整形地評価額を求めることが可能です。
土地の奥行きに応じて評価額を調整するための補正率で、路線価と同じく国税庁が公表している。
参照元：奥行価格補正率表｜国税庁
想定整形地評価額からかげ地評価額を引く
次に、想定整形地のうち、実際の旗竿地には含まれない部分（かげ地）の評価額を差し引きます。
かげ地とは、想定整形地から実際の旗竿地の面積を引いた余白部分のことです。
想定整形地評価額には、かげ地の評価額も含まれているため、実際の旗竿地の評価額を求めるには、かげ地の評価額を差し引かなければなりません。
かげ地評価額は、想定整形地評価額と同じ計算式で求めます。
不整形地補正率で補正
最後に、不整形な土地である点を踏まえた「不整形地補正率」を用いて評価額を補正します。
不整形地補正率は、以下A、Bのいずれか「小さいほう」の数値を採用する仕組みです。
- A：不整形地補正率表の補正率 × 間口狭小補正率
- B：奥行長大補正率 × 間口狭小補正率
先ほど計算した金額にこの補正率を掛けることで、より現実に即した旗竿地の評価額を算出できるのです。
ただし、この計算方法は複雑で専門的な知識が求められるため、自分で正確な評価額を出すのが難しいと感じた場合は、早めに専門の不動産業者へ相談することをおすすめします。
旗竿地を売却する際の4つの注意点
旗竿地を売却する際の注意点は以下の4点です。
旗竿地をスムーズに売却したいのなら、事前にこれらの注意点を確認しておくことをおすすめします。
リフォームしない
旗竿地に建物が建っている場合は、売却前に自己判断で大規模なリフォームを行うのは避けましょう。
中古物件を購入したいと考えている方は、自分たち好みの間取りや内装にリフォームしたいと考えていることが一般的です。
もし買い手が考えているリフォーム内容とあなたが行ったリフォームが合わなければ売却はできず、数百万円単位のリフォーム費用が無駄になってしまうことも珍しくありません。
ですから旗竿地を売却すると決めたら、リフォームせずそのままの状態で売りに出すことも視野に入れましょう。
解体しない
旗竿地に建つ建物が老朽化している場合であっても、解体せずに売却するのが賢明です。
リフォームと同様、建物を解体しても旗竿地を売却できる保証はなく、100万円以上の解体費用が無駄になりかねないためです。
解体費用が無駄になるどころか、旗竿地が再建築不可物件であった場合、既存建物を解体すると新たな建物を建てられないため、購入後の利用方法がさらに限られます。
結果として、建物付きの状態より売却が困難になりがちです。
そのため、旗竿地の建物を解体する前に不動産業者へ相談しましょう。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）にご依頼いただけば、解体前の旗竿地でも物件の状況を踏まえ、適正価格での買取をご提案できるよう努めています。
売却に伴い建物を解体すべきか迷っている方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（売却前提でなくてもお気軽にご相談ください）。
なお、再建築不可物件を更地化するリスクは以下の記事で解説しているので、併せて参考にしてください。
なるべく住み替え後に売却する
旗竿地をスムーズに売却したい場合は、住み替え後に売りに出すのも方法の一つです。
旗竿地に限らず、居住中の物件を売りに出すことは、荷物が多くて物件が狭く見えるだけでなく、生活感が出ているために買主が新生活をイメージしづらく、内覧時の印象が悪くなるデメリットがあります。
特に周囲を囲まれた旗竿地の場合、カーテンや家具などによって余計に暗い印象を与えてしまいかねません。
一方で、新居へ住み替えて物件の室内を空にして売りに出せば、物件を少しでも明るく・広く見せられるので、内覧時の印象が改善され早期売却に結びつく可能性があります。
旗竿地の売却実績豊富な不動産業者に相談する
旗竿地をトラブルなくスムーズに売却したいのなら、旗竿地などの不整形地の取り扱い実績が豊富な不動産業者に相談しましょう。
一口に不動産業者といっても、業者ごとに得意分野は異なるためです。
一般的な整形地しか扱っていない業者に依頼すると、旗竿地特有の法律問題や近隣トラブルなどに適切に対応できないため、売却期間が長引いてしまったり、そもそも取り扱いを断られてしまう恐れがあります。
一方で、旗竿地の売却実績が豊富な業者であれば、私道の権利調整や再建築の可否といった専門的な課題にも慣れているため、一般の業者では断られてしまうような旗竿地でも、柔軟に対応してもらえる可能性が高まります。
もし「どこの不動産業者に相談すべきか迷っている」「すでに他社で買取を断られてしまった」とお悩みであれば、専門の不動産買取業者への直接売却を検討してみてください。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、北海道から九州まで全国規模で訳あり物件の買取に対応している専門の不動産買取業者です。
年間相談件数約20,000件、年間買取件数2,000件（2025年実績）の豊富な実績と蓄積されたノウハウを活かし、再建築不可や私道設定など、条件の複雑な旗竿地でも買い取れるよう努めております。
まずは「いくらで手放せるか知りたい」という段階でも丁寧に対応させていただきますので、弊社までお気軽にご相談ください。
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まとめ
旗竿地は、再建築の可否や私道の権利関係、日当たり・風通しの悪さなど複数の要因により、一般的な整形地と比べて売却が難しい傾向です。
条件の良い旗竿地であれば仲介でも買い手を見つけることは可能ですが、再建築不可などの大きなデメリットを抱えている場合は、仲介で一般の買い手を見つけるのは困難です。
もし、長期間買い手がつかない場合や、売却費用の負担を抑えて手放したい場合には、専門の不動産買取業者への売却が有力な選択肢となります。
買取であれば業者が直接物件を買い取るため、最短数日〜1カ月程度で現金化できるだけでなく、売却後の契約不適合責任も免除される可能性があり、売却後のトラブルのリスクを抑えて物件を手放せます。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）は、北海道から九州まで全国規模で旗竿地をはじめとした訳あり物件の買取に対応している専門の不動産買取業者です。
年間相談件数約20,000件、年間買取件数2,000件（2025年実績）の豊富な実績と、不動産業者では数少ない東証上場企業としての社会的信用のもと、弁護士・司法書士などの士業とも連携しながら、法的な確認事項にも配慮した買取に取り組んでいます。
「再建築不可や私道トラブルを抱えた旗竿地をスムーズに手放したい」とお考えの方は、ぜひ弊社までお気軽にご相談ください。
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