不動産の登録免許税とは？特徴、納付方法、共有持分の軽減措置を徹底解説！

登録免許税とは？

住宅に係る不動産を購入または建築した場合、不動産を所有する者は、自分のものであることを示すために不動産を登記する必要があります。

登記手続きするにあたり国に納める税金が登録免許税です。

以下では、登録免許税の概要及び税率について解説します。

登録免許税の概要・説明

登録免許税とは、不動産をはじめ、会社や船舶、航空機などを登記や登録する際に発生する税金のことです。

不動産に対しては、主に土地や建物を購入、または建築した際の所有権保存登記や移転登記などの各種税金のことを指します。

なお不動産に係る登録免許税は、登録や登記時だけでなく、住宅ローンを借りる際にも課税対象になります。
これは、金融機関が土地及び建物を担保として抵当権を設定し登録するためです。

また不動産に係る登録免許税の課税標準は、不動産を登記する時の価額または固定資産税評価額になります。

仮に新築のため不動産(住宅等)に固定資産税評価額が付いていない場合は、法務局で認定した「新築建物課税標準価格認定基準表」をもとに設定した価額が課税標準になります。

不動産に関する登録免許税の基本的な内容は以下の通りです。

土地の所有権の移転登記

建物の登記

*1)新規住宅の保存登記の特例
・自己居住用の住宅
・新築または取得後1年以内に登記されたもの
・床面積(登記床面積)が50㎡以上

抵当権の設定登記

登録免許税の納付方法

不動産の所有権の移転登記などに際し発生する登録免許税ですが、国税に該当する登録免許税は所定の方法で期限内に納めることが重要です。

以下では、登録免許税の納付期限及び方法について解説します。

納期期限

不動産の登録免許税には明確な納付期限がなく、あくまでも納付の起因となる登記や登録を行なって、それに伴い発生する証明書等が発行された年度内(4月1日〜3月31日)に納付する必要があります。

現金納付

登録免許税を現金納付する場合、はじめに金融機関に出向き、登録免許税納付用の納付書に必要事項を記入し、登録免許税を支払います。

支払い完了に伴い領収証書が発行されるため、領収証書を「登録免許税納付台紙」に貼り付け、申請書に使用した印鑑で一箇所契印し提出します。

3万円以下は収入印紙納付が可能

登録免許税の納付は原則、現金で納付することが定められていますが、登録免許税の額が30,000円以下である場合は、税額に相当する金額を収入印紙に貼付して納付することが可能です。

収入印紙はお近くの金融機関や郵便局、法務局内の印紙売り場にて購入することができます。

相続登記にかかる登録免許税の計算方法

ここでは実際に登録免許税を算出する際の計算方法及び例題として相続登記に際に発生する登録免許税の計算方法について解説します。

計算式・計算方法

登録免許税は、原則として以下の通りに計算します。

○登録免許税の計算方法
【固定資産税評価額×税率0.4%＝登録免許税額】(1,000円未満切り捨て)

【例題】相続登記に係る登録免許税の計算方法

ケース1：相続した不動産が評価額22,334,455万円の土地のみだった場合

22,334,458円の1,000円未満を切り捨て22,334,000円

22,334,000×0.4＝89,336円

登録免許税：89,336円

ケース2：土地の評価額2,500万円と建物の評価額を240万円セットで相続した場合

○評価額の合憲額を算出

2,500万円＋240万円＝2,740万円

2,740万円×0.4%＝109,600円

登録免許税：109,600円

ケース3：区分所有マンションを相続した場合

分譲マンションなど区分所有の不動産の登録免許税を計算する場合は、自身で所有する「専有部分」と建物を利用するために登記された「敷地権」を合わせた金額がこの不動産の評価額になります。

敷地権部分の評価額は、敷地全体の評価額に敷地権の持分割合をかけた金額で算出されます。
また区分所有しているマンションの登記簿を見れば分かります。

専有部分の固定資産税：7,654,321円
敷地権の固定資産税評価額：87,654,321円(敷地権の持分割合　7,890/543,210)

専有部分 7,654,321…①
敷地権　87,654,321×7,890÷543,210＝1,273,158…②

合計①＋②＝8,927,479(1000円未満切り捨てで8,927,000)…③

8,927,000(③)×0.4%＝35,708(100円未満切り捨てで35,700)

登録免許税　35,700円

共有持分の物件の登録免許税はどうなる？

これまでは不動産の登録免許税についてお伝えしてきましたが、相続登記をおこなうべき不動産が、共有持分の場合はどうするべきなのか？

以下では、共有持分の物件の登録免許税について実例をまじえて解決します。

共有持分は登録免許税の軽減措置があるケースがある

共有持分の不動産の登録免許税は、「登録免許税法施行令9条1項」によって軽減措置があります。

内容としては、土地の分筆をおこない、対象となる不動産を共有分割の登記をした際に、その共有物については、所有している持分に応じた価額に対する部分を移転する場合に限り、登録免許税を4/1,000にすると言う軽減措置になります。

共有持分相続の場合の登録免許税の計算方法

では、共有持分の不動産を相続する場合、それに伴い発生する登録免許税の計算方法はどのようになるのでしょうか？

以下では、実際の例題をまじえて登録免許税の計算方法について解説します。

【例題】共有持分相続の登録免許税

ケース１：不動産の固定資産税が7,654,320円で、移転する持分が1/2の場合

7,654,320円×1/2＝3,827,160円(1,000円未満切り捨てで課税価格は3,827,000円)

3,827,000円×0.4%＝15,300円(100円未満切り捨て)

この場合の登録免許税は15,300円となります。

ケース２：不動産の固定資産税が9,012,345円で、移転する持分が1/3の場合

9,012,345円×1/3＝3,004,115円(1,000円未満切り捨てで課税価格は3,004,000円)

3,004,000円×0.4%＝12,000円(100円未満切り捨て)

この場合の登録免許税は12,000円となります。

押さえておきたいポイント

最後に登録免許税を納める上で押さえておきたいポイントについて解説します。

登録免許税を抑えるために軽減措置を活用する

登録免許税は一定の要件を満たすことで軽減措置の適用対象になります。

参考リンク：国税庁ホームページより

令和４年４月１日以降の登録免許税に関するお知らせ

（令和４年４月）登録免許税の税率の軽減措置に関するお知らせ（PDF)

そのため、あらかじめ相続による所有権の移転登記に対する登録免許税についての免税措置を確認しておくことをおすすめします。

登録免許税は、不動産を登記する方に対して、登記申請時に国が課税する国税になります。

そのため、払い漏れや納付期間を過ぎてしまったなどのことがないようにあらかじめ、軽減措置だけでなく、いつどのように納めたらいいのかも覚えておくようにしましょう。

まとめ

本記事では、不動産だけでなく、船舶や航空機などの名義を登録する際に納める登録免許税についての概要をはじめ、納付方法や計算方法、共有名義の不動産にかかる登録免許税について解説しました。

登録免許税は、不動産を購入または建築した際に、所有者が自分であることを示す「登記」を行う時に課税される税金です。

そのため不動産を所有する場合、どのように納付すべきなのか、または登録免許税にいくらかかるのかと言った基本的内容はあらかじめ知っておくことが大切になります。

また、共有持分の相続に関する登録税の計算方法はややこしくなるため、軽減措置の対象を忘れてしまったり計算方法が少し複雑で困難なことも想定されます。

その際は、一人で抱えるのではなく、司法書士に依頼するなどして納付漏れがないよう対策することをおすすめします。