不動産が共有名義(持分)になっている場合の固定資産税と都市計画税は誰が負担するのか?

共有名義不動産

「共有名義不動産の固定資産税は、誰がどうやって支払うんだろう……」

相続などで共有持分を受け継いだ方は、共有名義不動産の固定資産税・都市計画税などの税額をどうやって納めたらよいか迷っているのではないでしょうか?

共有名義不動産の固定資産税・都市計画税は共有者全員が、それぞれの持分割合に応じて支払う必要があります。

ただし、納付書は各共有者の元に届くのではなく、代表者の元にまとめて送られます。
そのため、突然の税額の請求や支払いの遅延がきっかけでトラブルにならないためにも、事前に共有名義不動産の税金について把握しておく必要があります。

そこで今回は、共有名義不動産の固定資産税・都市計画税に関する以下の内容について解説します。

本記事を読めば、共有名義不動産の税金の納付方法と、共有持分の納税義務からスムーズに離脱する方法までわかります。

もし、「共有名義不動産の税額を負担したくない」とお考えでしたら、自身の共有持分のみを専門の買取業者に売却する方法をおすすめします。
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共有名義不動産の固定資産税と都市計画税は誰が払うのか?

固定資産税は土地や家屋などの所有者(共有者)に対して課せられる地方税であり、その固定資産の存在する市町村(東京の場合は「都」)が課税します。

固定資産税とは

毎年1月1日現在の所有者(登記されていれば登記簿上の所有者、登記されていない場合でも実態に応じて所有者と判断される者)に納付義務があります。

また、市街化区域内の土地、家屋に対して課せられる都市計画税についても同様です。

共有不動産の税金

共有名義となっている不動産については、各共有者がその「持分に応じて」費用を負担することになります。

参照元:e-Gov法令検索|民法第253条

固定資産税や都市計画税は不動産は保有しているだけで毎年当然にかかってきますので、不動産を維持するために欠かせない「必要費」と位置づけられます。

ただ、「持分に応じて」というのは共有者間の内部負担のことを言っているのであり、市区町村に対しては法により「連帯納付義務」が定められています。

つまり、各人はそれぞれに全額を納付する義務を負っており、誰かが全額を納めれば租税債務は消滅し、支払った人が他の共有者に対しその分を精算してもらう(求償)ことができます。

例えば、AB二人で共有している場合で、「二人の話し合いでAだけが負担することになったのでBは関知しません」といっても、それはあくまでABの内部のみで効力を持つものであり、債権者である地方自治体に主張することはできません。

自治体はABのどちらに請求してもよいことになります。

参照元:e-Gov法令検索|地方税法第10条の2

現実的な取扱いとしては共有者の中で「代表者」を決めることになっています。

共有名義の固定資産税の納税義務については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有不動産の固定資産税は誰に納税義務があるのか分かりやすく解説
共有不動産の固定資産税は基本的には共有持分権者全員に支払い義務が及びます。共有名義不動産の固定資産税の支払い義務を負う人・支払ルール・支払い時期と方法・よくあるトラブル・共有持分をトラブルなくスムーズに売却する方法について解説します。

「毎年の固定資産税が高くて払いたくない」「面倒な不動産の管理から解放されたい」と思っている方も多いのではないでしょうか?

弊社、株式会社Albalinkは個人の買手がつきにくい中古物件の買取を専門に行う不動産買取業者です。
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共有名義不動産の固定資産税・都市計画税の納税通知書は代表者に届く

共有名義不動産の固定資産税・都市計画税は原則、各共有者が別々に納付はできません。

共有名義の固定資産税の支払い方

共有者のうち、市町村役場(都税事務所)が選んだ、もしくは登記名義人から申し出た代表者1人に全額の納付書が送られ、代表者がまとめて納付します。

ただ、自治体によっては「固定資産税の滞納を極力防止する」という観点から、いくつかの条件を設けて共有者ごとの分割納付を認めているところもあります。

たとえば、鳥取県日南町では共有者全員の合意の元、あらかじめ申請をしておくと、各共有者の持分割合に応じた納付書を個別に送付する制度を導入しています。

参照元:日南町(固定資産税の共有者分割納付)

共有名義の不動産は毎年代表者宛に納税通知書が送付され、代表者が各共有者から持分割合に応じた固定資産税を集金し、まとめて納付します。

自治体が共有代表者を判断する

不動産が共有になったと同時に共有者が自主的に代表者を通知してこない場合などは「まず市町村役場が代表者を選定する」ことがあります。

選定については、多くの自治体が次のような基準を用いています。

  • 土地、建物が存在する自治体に居住する者
  • 共有持分が多い者
  • 登記の順番が早い者

ただ、自治体としてはいったん決めた代表者に固定する趣旨ではなく、要は「いかに滞納なく固定資産税を払ってもらえるか」を重視しますので、当事者が決めた代表者を届け出ればそちらが優先されます。

自治体による代表者選定

代表者を決める

物件の購入や相続などで共有になった場合、話し合いで代表者を決めることもできます。

確実に支払をするためにはその不動産に居住、または管理する人を代表者とするのが望ましいでしょう。

決めた代表者を市町村に知らせるために「共有資産代表者選定届(タイトルは自治体により異なる場合もある)」を不動産所在地の役所の「資産税課」、東京都なら「都税事務所」に提出します。

その年度の通知に間に合うよう、「届出の締切がいつか」をその不動産の管轄自治体にあらかじめ確認しておきましょう。

共有資産代表者選定届

代表者を変更する方法

いったん決めた代表者を後から変更することもできます。
それも同様に市町村に「代表者変更届」を提出することが必要です。

上記に挙げたフォーマットはあくまで一例ですので、管轄市町村のウェブサイトを確認してみましょう。PDFファイル等をダウンロードできるようになっている自治体も多いので、そちらを使用するのが確実です。

代表者決定・変更届

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共有名義不動産の固定資産税と都市計画税の税額を確認する方法

固定資産税納税の代表者には「納税通知書と納付書」を、代表者以外の共有者全員には「納税通知書(税額が書いてあるがそれを使って納付できるものではない)のみ」を送るという取扱いをしている役所もあります。

【納税通知書の見本】固定資産税納税通知書

これは他の共有者にも税額の確認をしてもらう目的ですので、納税している代表者以外はこれを見れば税額が確認可能です。

もしこれを紛失したり、もともと他の共有者に納税通知書が来ない場合は「市町村役場の資産税課(もしくは都税事務所)で『固定資産評価証明書』を取得する」という方法もあります。

固定資産評価証明書とは、課税対象になっている土地・家屋などの資産の評価額が記載されている書類です。

固定資産税評価証明書

役所でこれを取得する場合、身分証明書での本人確認が必要ですが、相続で取得した物件の場合は被相続人(亡くなった人)の相続人が自分であるという証明のため戸籍等も必要です。

どこまでの戸籍が必要になるかは故人との関係(親子なのか、兄弟なのかなど)によります。
具体的に持参する書類は、あらかじめ固定資産税評価証明書取得先の役所に電話して確認しましょう。

持分の割合に応じて支払う

債権者である市町村に対しては「連帯納付義務」があると説明しましたが、実際に支払いをした代表者からは「各共有者の持分に応じて求償する」権利があります。

No773_共有持分の税金・維持管理費は共有者全員で負担する

たとえば、固定資産税・都市計画税が合計15万円で、共有者が3人でそれぞれの持分割合が1/3の場合、各共有者は5万円ずつ代表者に支払わなくてはなりません。

納付は、代表者が立て替える形でまとめて支払うか、納付時期よりも前に各共有者から徴収する形で集金します。

共有名義不動産の固定資産税と都市計画税の支払い方法と時期

固定資産税・都市計画税は毎年1月1日現在の固定資産税課税台帳に登録されている者(登記がある場合は登記簿を基準に判断)に、大体その年4月~6月くらいまでに納付書が送付されます。

実際の納期限は年4回あり、自治体により若干異なります。

平成31年(令和1年)度、東京都の場合は次のとおりです。

  • 1期 2019年6月1日から7月1日まで(納期限 7月1日)
  • 2期 2019年9月1日から9月30日まで(納期限 9月30日)
  • 3期 2019年12月1日から12月27日まで(納期限 12月27日)
  • 4期 2020年2月1日から3月2日まで(納期限 3月2日)

支払方法としては下記の通りです。

  • 「納付書を税務課窓口、コンビニ、金融機関等に持参し現金払い」
  • 「口座振替」
  • 「インターネットバンキング等でペイジー払い」
  • 「クレジットカード払い」

ただ、まだクレジットカードに対応していない自治体もあるので確認が必要です。

1月1日現在の所有者という基準についてですが、その年の途中で所有者が変わっても納税義務者が変わることはありません。
そのため、売買などする場合には、とりあえず売主が1年分を納めます。

実務的には売買代金を決済する際に「取得日以降年末まで」の固定資産税・都市計画税相当額を買主から売主に支払うことで精算しています。

固定資産税の日割り計算

共有名義不動産の固定資産税と都市計画税を滞納した場合

共有名義の不動産についての固定資産税、都市計画税は上記の通り「連帯納付義務」がありますので、滞納があった時でも単有の不動産とは異なる取扱いになることがあります。

なお、共有名義の固定資産税を滞納された場合の対処法については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有名義の固定資産税を滞納したり共有者が死亡した時の対処法を解説
共有名義の不動産は毎年代表者宛に納税通知書が送付され、代表者が各共有者から固定資産税を集金し、まとめて納付します。本記事では、共有名義不動産の固定資産税の支払い方法・代表者の選定と変更の方法・固定資産税をめぐるトラブルと対処法について解説します。

代表者の滞納

もし、共有者の中で代表者となって納税しなければならない者が固定資産税や都市計画税を滞納したとすると、それは「連帯債務」になっているので他の共有者にも責任が及ぶことになります。

つまり、共有者Aが滞納していたことにより、共有者Bの財産(不動産の持分や給料、預貯金など)に差押えがされることがあるのです。

代表者の滞納

共有名義人が死亡した場合も連帯債務になる

納税義務は相続財産として相続人に受け継がれるため、亡くなった共有名義人の相続人が引き続き納めなければなりません。

参照元:e-Gov法令検索|地方税法第9条

相続では、亡くなった人のプラスの財産と共に、マイナスの財産も相続人に継承されます。

したがって、「亡くなった共有者から回収できない」といった理由で、代表者が固定資産税・都市計画税を納付しなかった場合も、連帯債務で、共有者全員に納付義務が及ぶのです。

もし、共有者の誰も納付をしなかった場合、次に解説する延滞税・強制執行などのペナルティが科されます。

 

延滞と強制執行までの流れ

固定資産税の納付書を送付された代表者が税を延滞すると、まず督促状が届きます。

これは、地方税法第329条1項で「納期限から20日以内に督促状を発しなければならない」とされているからです。
ここで督促を無視すると、これも地方税法第331条で規定された「督促状を発したときから10日以内に完納しないとき」に該当し「滞納者の財産を差し押さえなければならない」とされています。

ただ、そこまですぐに差押えられることは実際には少なく、数回の督促を経て何もリアクションがなければいよいよ差押え、という流れになるでしょう(ケースバイケースですが、滞納からここまで数カ月かかることもあります)。
この差押えは実際に滞納した代表者だけではなく他の共有者にも及ぶ可能性がありますので注意が必要です。

もし滞納があったら最初の督促の段階できちんと担当者への連絡を取り、代表者自身が支払えなければ他の共有者が支払うといった対応を取ることが必要です。
共有者全員が支払える状態にないのであれば、現実的にどのくらいずつなら支払えるかという目途を立てて徴税職員(税務課の職員)と合意し、その通りに支払わなくてはなりません。

遅れれば遅れるほど延滞税もかさみますし、共有者全員が不動産やその他の財産を失うリスクを負ってしまいます。
よって「督促状が来た時に放置すること」だけは絶対に禁物なのです。

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延期や減額、免除

もし、やむを得ない事由で固定資産税を納付できない場合、東京都の場合は下記の条件を満たせば原則1年の猶予が認められます。

  1. 申請者がその財産につき、震災、風水害、火災その他の災害を受け、又は盗難にあったこと
  2. 申請者又はその者と生計を一にする親族が病気にかかり、又は負傷したこと
  3. 申請者がその事業を廃止し、又は休止したこと
  4. 申請者がその事業につき著しい損失を受けたこと
  5. 申請者に(ア)~(エ)に類する事実(詐欺の被害、横領の被害、取引先の倒産、リストラなど)があったこと
  6. 法定納期限から1年を経過した日以後に納付すべき税額が確定した都税があること

また、固定資産税の金額そのものが減免される場合もあります。
生活保護を受ける者が保有する不動産、災害により滅失した不動産や公益性が高いと認められる不動産についてです。

東京都については詳しくは「東京都主税局」公式サイトで解説されています。

参照元:東京都主税局|固定資産税・都市計画税(土地・家屋)

共有名義不動産の固定資産税と都市計画税を支払いたくない場合は?

もし、共有名義になっている不動産の固定資産税と都市計画税が負担になっている場合、共有関係を解消すれば、納付義務から離脱できます。

この章では、共有関係を解消する方法について解説します。

共有関係を解消する

共有関係から抜ける方法については「共有者全員で全体を売る(共有者全員の同意が必要)」「自分の共有持分だけ売る(自分1人の意思でできる)」といったものがあります。

共有者全員で協力して不動産全体を売却する

ただし、共有者全員で売却する方法は民法で定める「変更行為」に該当するため、共有者全員の合意が必要です。

参照元:e-Gov法令検索|民法第251条1項

共有者全員が売却に納得していない場合は、自身の「共有持分のみの売却」を検討しましょう。

また、自分の共有持分だけ売る場合は「他の共有者に売る」「共有者以外に売る」の二類型があります。

なお、共有状態を解消するパターン別の流れ・手順については、以下の記事で詳しく解説しています。

共有状態を解消する全てのパターン別に「流れ」や「手順」を完全網羅
共有状態の解消前に必要な2つの手順 不動産の共有関係を解消する前に必要な準備は以下の2つです。 共有者の調査 共有者全員で共有解消方法について話し合う 共有者の調査 まずは、共有者が誰なのか、確定させておく...

共有者に売る

他の共有者は不動産の売却に合意していないが、自分は共有関係から離脱したいという場合に、他の共有者に買い取ってもらうという手段があります。

他の共有者に自身の持分を売却する

診をする共有者に共有持分を買い取る気持ちと資金がある場合に、有効な手段です。

上記に当てはまらず、共有者間での共有持分の売買が実現できない場合は、次章で解説する専門の買取業者への売却がおすすめです。

なお、共有持分を個人売買するメリット・トラブルについては、以下の記事で詳しく解説しています。

共有持分を個人売買(親族間売買)するメリットからトラブルまで解説
共有持分とは?概要や計算方法をわかりやすく解説 共有持分とは、1つの不動産を複数人で所有している時に、それぞれが不動産に対して持っている所有権の割合です。 共有持分の割合は均等なケースと、不均等なケースがあります。共有持分が...

専門の不動産業者に売却

共有者に売却することが不可能なのであれば他人に売る、という選択肢もあります。

民法上、自分の持分のみであれば、共有者の合意なく自由に売却ができます。

No730_共有持分は単独で売却できる

参照元:e-Gov法令検索|民法第206条

ただ、共有持分のみの売却は民法上は可能であるものの、現実に買い手を探すのは非常に厳しいです。

親族と共有するならまだしも、他人との共有関係にわざわざ入っていこうとする一般人はまずいないからです。

そのような場合に考えられるのは「専門の不動産業者への売却」です。

不動産買取業者が共有持分を買い取る「問題のある不動産」を得意とする業者であれば、共有名義の場合のその後の処理のノウハウもあるため、スムーズに売却することができます。
一般の不動産業者ではなかなかこういった物件を取り扱うことは難しいので、固定資産税等の負担が苦しいと感じたら早めの段階で専門業者に相談することをおすすめします。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は共有持分に強い専門の買取業者です。
共有持分をはじめとした日本全国の訳あり不動産を買い取っており、これまでお取引したお客様からも多くの感謝の声が寄せられております。

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

無料査定・無料相談のみの問い合わせも大歓迎です。
トラブルなく「共有関係を解消したい」「共有持分を売却したい」という方は、弁護士・司法書士・税理士などの士業と連携のある弊社にお任せください。

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まとめ

本記事では、共有名義不動産の固定資産税・都市計画税の納付に関する以下の内容をお伝えしました。

  1. 共有名義になっている不動産の固定資産税や都市計画税は連帯納付義務があるものの、実際の納付にあたっては代表者を決めて市町村に届け出て、その人がいったん立替納付し、他の共有者に持分に応じた負担分を請求する(求償)ことになる。
  2. 共有者の中の代表者が固定資産税や都市計画税を滞納すると、他の共有者の財産にまで差押えが及ぶことがあるため、督促が来たら決して放置してはならない。
  3. 共有名義になっている不動産の固定資産税や都市計画税を負担に感じ、共有関係から抜けたい場合は、もし他の共有者が不動産全体の売却に合意しないのであれば自分の持分だけを訳あり物件専門の不動産業者に売却するという手段がある。

弊社AlbaLink(アルバリンク)では、共有持分をはじめとした訳あり不動産を積極的に買い取っている専門の買取業者です。
日本全国の訳あり不動産を買い取っており、2023年にフジテレビの「イット」で再生が難しい不動産を買い取る買取業者として紹介された実績があります。

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無料査定・無料相談は随時行っておりますので、共有名義不動産の税負担でお悩みの方はいつでもご連絡をお待ちしております。
もちろん、強引な営業等はありませんので、ご安心ください。

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監修者
西岡容子司法書士

西岡容子司法書士

プロフィールページへ
熊本にて夫婦で司法書士西岡合同事務所(平成18年4月開設)を営む。
10年以上の実務経験で、不動産関連登記の経験も豊富。現場での経験を活かしてユーザーのためになる確かな記事を執筆中。

日本司法書士会連合会

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