国土交通大臣(1)第10112号
家の売却前にやってはいけない5つのこと
家の売却前にやってはいけないことを5つご紹介します。
査定を依頼する不動産業者を1社のみに絞る
不動産を売却する際は、まず不動産業者に査定を依頼します。このとき、1社のみの査定価格を鵜呑みにしてはいけません。
不動産業者によって取り扱いが得意な地域や物件の種類が異なり、それに伴って査定価格にも差が出るからです。
必ず複数社（3社以上）に不動産の査定を依頼し、それぞれの査定価格を比較してください。
また、高額な査定金額を提示してきた業者を安易に選びついてはいけません。契約を結びたいためだけに非現実的な高額な価格を提示してくる業者もいるためです。
周辺の相場や、物件の状況などをふまえ、査定額を根拠を持って説明できる業者を選びましょう。
不動産買取と不動産仲介の違いを理解しないまま売却する
不動産の売却方法には「不動産仲介業者に売却活動を依頼する方法」と「不動産買取業者に直接買い取ってもらう方法」があります。
物件の状態やあなたの希望条件によってどちらの方法を選ぶべきかが異なるため、それぞれの違いを理解しないまま不動産を売却してはいけません。
それぞれの方法の最も大きな違いは「買主」にあります。
不動産仲介業者に売却活動を依頼する場合、買主は「自身の住居を探している一般の個人」です。
一方、不動産買取業者に直接買い取ってもらう場合、買主は不動産買取業者であり、彼らの買取目的は買い取った不動産にリフォーム等を施して運用し、利益を上げることです。
このような違いから「築古で老朽化が目立つ物件」や「生活するうえで不便な立地に在る物件」は、一般の住居としては需要がないため、不動産仲介業者に売却活動を依頼しても売れ残ってしまうおそれがあります。
立地に関して言えば、弊社が独自に行った「家の購入で優先したこと」に関するアンケート調査では、66.5%の人が「立地を優先する」と答えています。
家の購入で優先したことのダントツ1位は「立地」
反対に、不動産買取業者は一般の住居として需要がない物件も積極的に買い取ってくれます。
というのも、不動産買取業者は買取後に再販や運用方法に合わせて業者自らリフォーム等を施すからです。ですから住居として需要がない家でも問題なく買い取れるわけです。
実際、弊社Albalinkも山奥にあり、老朽化が進み、人が住むことができない物件を500万円で買い取ったことがあります（下の図参照）。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の不動産買取業者です。ですから、上記のような悪立地や状態の悪い物件の他、事故物件や建て直しができない物件（再建築不可）といった問題を抱えた物件でも問題なく買い取れます。
老朽化しているなどで家が売れないのではないかと不安を抱えている方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
なお、仲介と買取についてより詳しく知りたい方は、こちらの記事もご確認ください。
安易にリフォームを施す
売却前の不動産に、安易にリフォームを施してはいけません。
リフォームしたからといって確実に買手がつくとは限りませんし、売主の独断で施したリフォームが買主の希望や好みに合致するとは限らないからです。
買主にとってプラスにならない（買主が価値を見いだせない）リフォームであれば、売却代金にリフォーム費用を上乗せすることはできません。
例えば、売却前に200万円かけて水回りのリフォームをしたとしても、買主が好むようなリフォームでなければ、売却代金に200万を上乗せできません。そうなれば結果的に売主が工事費用分損をしてしまいます。
仲介業者に売却活動を依頼すると「リフォームした方が売れやすい」と言われるかもしれません。仲介業者からすれば、自分達がリフォーム費用を出すわけではありませんし、一般的にリフォームされている方が、売れやすいことは確かなため、そのように言うわけです。
しかし、上記のように、リフォームをしたからといって売れる保証はないため、もし仲介業者からリフォームの提案をされたら、あなた自身の経済状況や物件の状態をしっかり伝え「どこをどの程度リフォームするのが費用対効果が最も高いのか」を腹を割って話し合いましょう。信頼できる業者であれば、そうした話し合いに真摯に応じてくれるはずです。
ちなみに、不動産買取業者に直接買い取ってもらえば、売主が費用を負担してリフォームを行う必要はありません。
不動産買取業者が、買取後に運用・再販の仕方に合わせて最適なリフォームやリノベーションを行うためです。
リフォーム費用を出すのが難しい場合や、仲介業者が「リフォームしなくては売れない」の一点張りで積極的に売却活動を行ってくれない場合などは、弊社Albalinkにご依頼ください。弊社であればそのままの状態でスピーディーに買取ることができます。
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金融機関に無断で住宅ローンが残っている物件を売り出す
住宅ローンの残債が残っている（抵当権が設定されている）のであれば、融資を受けている金融機関に無断で不動産を売り出してはいけません。ローン契約でそのように定められています。
住宅ローン等を融資する際に債務者（金融機関）が不動産に設定する権利。債務者が返済を怠ったら、債権者は抵当権が設定された不動産を競売や公売にかけて債務を回収できる。
抵当権は、債権者がローンの返済を怠ったら債務者が対象の不動産を競売・公売にかけることができる、非常に強い権利です。
そもそも抵当権が設定されている物件は売りに出したところで、競売・競売にかけられてしまうおそれがあるため、買手がつきません。
ですから抵当権がついた不動産を売却したいのであれば、まずは住宅ローンを完済して抵当権を抹消しましょう。ちなみに、住宅ローンを完済したからといって抵当権が勝手に外れるわけではなく「抵当権抹消登記」という手続きを法務局で行う必要があります。
抵当権抹消登記の手続きは債務者自身が行うこともできますが、住宅ローンを組んでいた金融機関から委任状を取得する必要があったりと、手間がかかります。1万5千円ほどで司法書士に依頼できるので、時間や手間を掛けたくない方は依頼してしまいましょう。
もし、住宅ローンが残っており、抵当権が設定された状態で不動産を売却したいのであれば、まずはオーバーローンかアンダーローンかを確認してください。
不動産の売却可能額よりローンの残債の方が高い状態を「オーバーローン」、不動産の売却可能額よりローンの残債の方が安い状態を「アンダーローン」という
アンダーローンであれば売却代金でローンを完済して抵当権を抹消できるので、不動産を売却できます。
一方、オーバーローンであれば、残債を手持ちの資金などで完済して抵当権を外す、もしくは「任意売却」という手段を取らなければなりません。
金融機関の許可を得て、特別に抵当権を外してもらい、不動産を売却する
任意売却した場合は、残った債務を引き続き支払っていくことになります。ですから、任意売却後の返済計画も立てたうえで、売却するようにしましょう。
いずれにせよ、住宅ローンが残ってる不動産を売り出したいのであれば、まずは融資を受けている金融機関に相談しましょう。
なお、任意売却についてより詳しく知りたい方はこちらの記事もご確認ください。
ローン残債と手元に残る代金を考慮せずに売り出す
住宅ローンが残っている場合、売却時期によっては手元に残る売却益が少なくなってしまうので注意しましょう。
というのも、住宅ローンを組む方の多くは「元利均等返済方式」という返済方法を利用しているからです。
「元利均等返済」とは、毎月一定の金額（利息と元金の合計）を返済していく方式。
反対に「元金均等返済」は、毎月返済する元金は一定だが、毎月返済する利息は減額していく方式。
表を見てわかる通り、元利均等返済では、借り入れ当初の返済額の内訳は元金より利息の割合が大きく、元金がなかなか減りません。
そのため、購入してすぐに家を売ってしまうと、売却金額から元金の返済に充てなければならない金額が多くなり、手元に残る売却益が少なくなってしまいます。
一方で不動産は時間の経過とともに老朽化し、価値が下がるため、売却金額も下がっていきます。
ですから、元利均等返済を選択している場合は、売却金額と残債務を見極め、早過ぎず遅過ぎず、売却金額を最大化できるタイミングで売ることがベストです。
もちろん、現実にはそう都合よく売却することは難しいと思いますが、ひとまず、元利均等返済の場合は、やみくもに早く売ればいいわけではない、ということを頭に入れておきましょう。
家の売却中にやってはいけない4つのこと
家の売却中にやってはいけないことは以下の4つです。
もし知らずに売却してしまうとトラブルに巻き込まれたり、法律に違反してしまうこともあるので、しっかり確認してください。
買主の購入意思を左右する情報を隠して売る
売主は、買主の購入意思を左右するであろう物件の情報や欠点（瑕疵）を隠して不動産を売却してはいけません。
不動産の売主には告知義務（買主の購入意思を左右するであろう情報を売却前に伝える義務）が課せられているためです。もし告知義務に違反すると買主から契約不適合責任を問われ、損害賠償や契約解除を請求されてしまう恐れがあります。
契約不適合責任とは、契約書などに記載がなく、売却後に発覚した物件の不具合（瑕疵）について売主が買主に負う責任のことです。
| 請求の種類 | 請求の内容 | 根拠となる民法の条文 |
|---|---|---|
| 追完請求 | 提供された商品やサービスが完全な状態となるよう、修復・修繕を要求できる | 民法第542条1項 |
| 代金減額請求 | 追完請求が行われなかった場合、不動産の購入価格の減額を求められる | 民法第563条1項 |
| 催告解除 | 追完請求が行われず、納得できる減額にも応じない場合は、一定期間の催告をしたうえで契約解除できる | 民法第541条 |
| 無催告解除 | 催告を繰り返しても、なお履行される様子がなければ、売主の承諾なしで契約解除ができる | 民法第542条 |
| 損害賠償請求権 | 契約不適合によって生じた損害額を請求できる | 民法第709条 |
告知事項は不動産業者が重要事項説明書に記載し、契約時に買主に告知します。ですから、売却する不動産の瑕疵など告知事項は、必ず不動産業者の担当者に伝え、重要事項説明書に記載してもらいましょう（下記は弊社所有の重要事項説明書ですが、告知事項としてアスベストの使用履歴や電波障害のリスクなどについて言及しています）。
もし自身で所有している不動産の不具合箇所が把握できない場合は、専門家に家を診断してもらうホームインスペクションを受けることをお勧めします（「ホームインスペクション（住宅診断）を受ける」を参照）。
なお、告知義務にはここでお伝えした物理的な不具合以外にも、心理的な瑕疵など様々なものが含まれます。以下の記事で具体的にどのような情報が「告知事項」に該当するか解説していますので、告知事項と知らずに売却してしまうことがないように、あわせてご確認ください。
ちなみに、専門の不動産買取業者に依頼すれば、売主の契約不適合責任を免責して買い取ることができます。買取業者は、買取後にリフォームなどを施すことを前提にしているため、購入時の不具合について、それほど気にする必要がないためです。
弊社Albalinkでも、売主様の契約不適合責任を免責して買い取らせていただきます。売却後は不動産の責任から解放されてスッキリしたいという方はぜひ弊社にご依頼ください。
建物内や敷地内を清掃せずに内見に臨む
売却したい不動産の室内や敷地を清掃しないまま内見に臨んではいけません。
仲介業者に売却活動を依頼した場合、買手は「マイホームを探している一般の個人」です。
マイホームを探している買手は、不動産の内見をして、自身の新しい暮らしをイメージしたうえで不動産の購入を検討します。
ですから、内見の際に売主の私物が残っていたり、室内が汚れていたりすれば、明るい新生活がイメージできず、購入意欲が削がれてしまいます。
内見の前には、売主は室内の私物や家具を片付けたり、水回りや玄関など汚れが目立ちやすい箇所は入念に掃除し、物件のイメージアップに努めましょう。また、カーテンを開け、室内に明るい日差しが差し込むようにしておくことも有効です。
売れ残っている状態を長期間放置する
売れ残っている状態で、不動産を長期間放置してはいけません。
放置してはいけない理由は大きく3つあります。
1つは、売れ残っている間も、固定資産税や管理義務の負担が売主にかかり続けるからです。
2つめは、時間の経過とともに建物は老朽化するため、売れ残ったまま長期間放置すれば売却できる金額もどんどん下落してしまうからです。
3つめは、長期的に売れ残っている状態を放置するということは「この物件は人気がありません」と晒し続けるのと同義だからです。「何か問題があって売れ残っているのだろう」と買手に認識され、より売れにくくなってしまいます。
もし仮に買主が現れたとしても、人気がない物件は足元を見られ、安く買いたたかれてしまうおそれもあります。
一般的な不動産の売却期間は3カ月～半年ほどなので、半年以上売り出しても売却できないのであれば、不動産買取業者に直接買い取ってもらうのも有効な手段です。
不動産買取業者なら一般の買手がつかない不動産でも最短数日で買い取り、現金化してくれます。
弊社AlbaLinkはにご依頼いただけば、スピーディーに買取可能です。しかも、弊社は訳アリ物件専門の買取業者ですので、他の買取業者が断るようなを物件でも高額買取する自信があります。
「長期間空き家のまま放置していた」「老朽化が著しくて他の不動産業者に断られてしまった」そんな不動産もお気軽にご相談ください。
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知り合いに家を売る際に自分たちだけで手続きをしてしまう
知り合いや親戚に不動産を売却する場合も、自分たちだけで売買の手続きを行ってはいけません。
不動産売買に精通していない者が手続きをすると以下のようなトラブルを招く恐れがあるためです。
- 不動産売買契約書の不備によるトラブル
- 税金に関するトラブル
- 不動産登記（法務局で不動産の情報を登記簿に記載する手続き）
それぞれ以下で解説していきます。
1つめは不動産売買契約書に関するトラブルです。
個人間で不動産を売買すると、不動産売買契約書に告知事項の記載が漏れなどの不備があり、売主と買主の間でトラブルに発展することがあります。
例えば、不動産を引き渡して数週間後に物件で雨漏りが起きたとしましょう。その場合、建物に雨漏りがある旨が契約書の重要事項説明書に適切に記載されていなければ、売主は買主から先「契約不適合責任」を問われてしまいます。
2つめは税金に関するトラブルです。
例えば、親族や知り合いだからといって市場相場より著しく安価な金額で不動産を売買すると、「低額譲渡」とみなされ買主側に譲渡税が課されてしまいます。
不動産に精通していない方が低額譲渡とみなされない価格を判断するのは難しいため、不動産の知識がない者で取引を完結させようとするのは危険です。
3つめは、登記に関するトラブルです。
登記簿上の名義変更は、登記申請書を作成し、その他必要書類（戸籍謄本や印鑑証明、売買契約書など）を用意して法務局に申請します。
必要書類に少しでも不備があれば申請を受け入れてもらえないため、登記に手間と時間がかかり、一向に決済できないなんてこともあり得ます。。
上記の理由から、知り合いや親戚間で不動産を売買する場合は自分たちで手続きをしようとせず、不動産業者や不動産に詳しい司法書士等にサポートしてもらうのが賢明です。
なお、物件の正確な売却価格を知るには不動産業者に査定依頼をするのが一番確実です。もちろん、弊社Albalinkでも無料査定を行っていますので、お気軽にご利用ください。
家の売却後にやってはいけない2つのこと
家の売却後にやってはいけない2つのことを解説します。
知らずにやってしまうと買主とトラブルになったり、税金の申告漏れになってしまうことですので、しっかり確認してください。
引き渡し日まで物件に居座る
当然ですが、物件の引き渡し日まで物件に居座ってはいけません。売買契約を締結したら、物件引き渡しの前日までには家財や荷物をまとめ、引っ越しを済ませましょう。
なぜなら、一般的に「不動産の決済（売却金の支払い」と「登記簿上の名義変更手続き（物件引き渡し）」は同日に行われるからです。売却金を受け取っているのに、物件を引き渡さず居座っていたら、買主から違約金や追い出し請求を受ける恐れがあります。
売買契約を締結したら物件引き渡しの前日までの期間（およそ1カ月間）に、必ず引っ越しを済ませましょう。
引き渡し後の確定申告を怠る
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には譲渡所得税が課せられます。譲渡所得とは、物件の売却金額から、その物件の購入費（取得費）と売却するためにかかった費用（リフォーム費など）を引いた金額になります。
譲渡所得税を支払うには確定申告を行う必要があり、不動産を売却した翌年の2月16日～3月15日までに、管轄の税務署で申告を行います。
確定申告は売主自身で行うこともできますが、慣れていないと申告書を作成するのに時間がかかりますし、不備があると、再提出しなければいけません。
また、もし期限中に提出が間に合わなかったり、確定申告を行わなかった場合「無申告加算税」が課され、余計に税金を支払うことになってしまいます（無申告加算税や確定申告を忘れてしまったときの対応は、国税庁HPを参考にしてください）。
そのため、自身で確定申告を期限通りに行う自信がない場合は、税理士に代理で申告してもらいましょう。費用は売却金額が1000万円以下の場合は5万円ほどです。1000万円を超えると10万～15万円ほどかかることがあります。
なお、譲渡所得税にはマイホーム3000万円特別控除や空き家3000万円特別控除など、税額を軽減する特例があります。以下の記事で、そうした特例について詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
家の売却でやっておくべき4つのこと
ここまで、家を売却する際にやってはいけないことをご説明してきましたが、この章では家の売却でやっておくべきことをご紹介します。
いずれも、不動産を少しでも高く、早く売却するために必要なことですので、やっていないことがないか、確認してみてください。
早く売りたいなら不動産買取業者を利用する
なるべく早く不動産を売却したいのであれば、不動産買取業者を利用しましょう。
不動産買取業者は、一般の個人には売却しにくい物件（老朽化が著しい、立地が悪い等）であっても、適正な価格をつけて買い取ってくれます。
「早く売却して、まとまった現金がほしい」「仲介業者に売却活動を依頼したけど、半年以上売れ残っている」このような方は、不動産買取業者に直接買い取ってもらうのが賢明です。
弊社AlbaLinkは訳あり物件専門の買取業者です。そのため、他の買取業者が買い取れないような、老朽化が進んだ物件や、事故物件などでも問題なく買い取れます。
実際、以下のように、孤独死が起き、他の買取業者に買取を拒否された物件を600万円で買い取ったこともあります。
亡くなってから発見までに時間がかかり、床や壁などの汚れが酷く、清掃を行なっても完全には落ちませんでした。そのことも、断られる原因だったと思います。かといって、高額なリフォーム費用を出す余裕はありませんでした。
「どこかに、この家を買ってくれる不動産屋はいないの！？」と必死にネットで探し、見つけたのがAlbalinkさんでした。
Albalinkの担当者さんは、今までの経緯を親身になって聞いてくださりました。それだけでもありがたかったのに、なんと、600万円で買い取っていただました。これには本当に驚きましたし、感謝しています。もっと早くAlbalinkさんのことを知れたら良かったです
このように弊社は、所有する不動産が売れずに困っている方の救世主に何度もなってきました。
なぜそのようなことが可能かというと、弊社には買い取った物件を再販・運用するためのノウハウや人脈・資金が豊富にあるためです。先ほど紹介した、老朽化した空き家も下記のようにリフォームして再販いたしました。
一刻も早く不動産を売却したい方は、今すぐ弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業は行いませんのでご安心ください)
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隣地との境界線を明確にする
隣地との境界線を明確にしておきましょう。
登記簿上の境界線が不明瞭な物件は、買手を見つけるのが困難です。
なぜなら境界線が不明瞭ということは、どこからどこまでが自分の所有する土地かわからないということなので、買手にとっては様々なトラブルが発生するリスクがあるためです。
たとえば、自分の土地だと思っていたスペースが実は隣地で、予定していた使い方ができなかった（物がおけなかった等）といったことなどが起こる可能性があります。
そのため、隣地との境界線が明確でない場合は、売りに出す前に土地家屋調査士や測量士に調査してもらい、境界線を確定させましょう。調査費用が10万円ほどです。
なお、専門の不動産買取業者であれば、境界線が不明瞭な不動産でも問題なくそのままの状態で買い取れます。調査費用をかける必要もありません。
弊社はAlbalinkも境界線が不明瞭な物件をそのまま買い取ることができます。ぜひ一度、無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業は行いませんのでご安心ください)。
なお、境界が不明瞭な土地の売却方法についてさらに詳しく知りたい方はこちらの記事をご確認ください。
相続登記を済ませておく
親族が亡くなり相続した不動産を売却する際は、事前に相続登記を済ませておきましょう。被相続人の名義のまま売却し、買主へ名義変更することはできないためです。
不動産の名義を被相続人(亡くなった方)から相続人へ移す手続き
相続登記の手続きは法務局で売主自身が行うこともできますが、手続きが煩雑なため、司法書士など専門家に任せることが一般的です。委託費用はおおよそ10万円前後です。
なお、名義変更は完了するまでに1週間ほどかかりますので、余裕を持って行いましょう。
なぜなら、もし売買契約締結後に相続登記が済んでいないことに気づき、そのことにより契約書に記載された引き渡し日より、実際の引き渡し日が遅れてしまうと、買主から違約金を請求されてしまう恐れがあるためです。
ホームインスペクション（住宅診断）を受ける
不動産を診断する専門家にホームインスペクション（住宅診断）を受け、物件の状態が良好であることを証明できれば、買主に安心感を与えられるので、購入してもらいやすくなります。
不動産の施工や劣化などの状態を客観的に診断するために、ホームインスペクター（住宅診断士）など第三者の住宅建築の専門家が行う調査のこと
ホームインスペションの結果は不動産売買契約書に記載されます。そのため、もし結果が良好であれば、買主に説得力を持って物件の状態の良さをアピールすることができます。
ホームインスペクションを受けると、具体的には以下のような内容を診断してもらえます。
- 住宅の劣化状況や不具合の有無
(基礎など、一般の個人が確認しにくい箇所含む) - 不具合箇所の修繕の必要性の有無
- 修繕が必要であれば、いつ頃必要であるかの判断など
診断費用は10万円ほどかかりますが、一般の個人（売主）が自分の目と知識だけで判断して「この建物は問題ありません」と言っても説得力がありません。売りたいから口先だけでそう言っているだけ、と買手から思われてしまう可能性もあります。
ですから費用をかけて専門家によるホームインスペクションを受けておけば、物件の信頼度ともに、あなた自身の信頼度も増し、購入に結びつきやすくなるでしょう。
まとめ
今回の記事では、家の売却でやってはいけないことをご紹介しました。
家の売却前にやってはいけない最も大きなことは「不動産仲介と不動産買取の違いを理解せずに売り出す」ことです。
不動産仲介業者に家の売却活動を依頼する場合、買主は「マイホームを探してる一般の個人」です。
老朽化が進んでいたり立地が悪かったりする家にはマイホームとしての需要がないため、仲介業者に売却活動を依頼しても買手がつきません。
ですからマイホームとして需要が見込めない物件の手放したいのであれば、不動産買取業者に直接売却してしまうのが賢明です。
不動産買取業者であればどんな物件も最短数日で買い取り、現金化してくれます。
弊社AlbaLinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者として、年間600件以上の買取実績（※2023年1月～10月の実績）があります。そのため、記事で紹介したように、他の不動産買取業者がサジを投げるような物件でも問題なく高値で買い取ることができます。
「放置してしまい老朽化してしまった空き家を売却したい」「築古の実家を手放したい」そのような方はぜひ弊社にご依頼ください。
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