家の売却前にやってはいけない5つのこと
家の売却前にやってはいけないことを5つご紹介します。
査定を依頼する不動産業者を1社のみに絞る
不動産を売却する際は、まず不動産業者に査定を依頼します。このとき、1社のみの査定価格を鵜呑みにしてはいけません。
不動産業者によって取り扱いが得意な地域や物件の種類が異なり、それに伴って査定価格にも差が出るからです。
必ず複数社（3社以上）に不動産の査定を依頼し、それぞれの査定価格を比較してください。
高額な査定金額を提示してきた業者を安易に選ぶのではなく、周辺事例やハザードマップなどのデータを根拠にした現実的な査定金額であるか確認するようにしましょう。
不動産買取と不動産仲介の違いを理解しないまま売却する
不動産の売却方法には「不動産仲介業者に売却活動を依頼する方法」と「不動産買取業者に直接買い取ってもらう方法」があります。
物件の状態やあなたの希望条件によってどちらの方法を選ぶべきかが異なるため、それぞれの違いを理解しないまま不動産を売却してはいけません。
具体的に、それぞれの方法の最も大きな違いは「買主」にあります。
不動産仲介業者に売却活動を依頼する場合、買主は「自身の住居を探している一般の個人」です。
一方、不動産買取業者に直接買い取ってもらう場合、買主は不動産買取業者であり、彼らの買取目的は自身の居住のためではありません。不動産買取業者は、買い取った不動産にリフォーム等を施して運用し、利益を上げるために買い取ります。
このような違いから「築古で老朽化が目立つ物件」や「生活するうえで不便な立地に在る物件」は、一般の住居としては需要がないため、不動産仲介業者に売却活動を依頼しても売れ残ってしまうおそれがあります。
反対に、不動産買取業者は一般の住居として需要がない物件も積極的に買い取ってくれます。
というのも、不動産買取業者は買取後の運用方法に合わせたリフォーム等を施すからです。買取時に住居として需要がない家も問題なく買い取れます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、どんな物件も最短3日のスピード買取を行っています。
一般の住居として需要がない物件を売却したい方や、なるべく早く物件を現金化したい方は、ぜひ我々にぜひご連絡ください。
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安易にリフォームを施す
売却前の不動産に、安易にリフォームを施してはいけません。
リフォームしたからといって確実に買手がつくとは限りませんし、もし買手がついたとしても、売主の独断で施したリフォームが買主の希望や好みに合致するとは限らないからです。
買主にとってプラスにならない（買主が価値を見いだせない）リフォームなら、当然売却代金にリフォーム費用を上乗せすることはできません。
例えば、売却前に200万円かけて水回りのリフォームをしたとしても、買主が好むようなリフォームでなければ、売却代金に200万を上乗せできません。そうなれば結果的に売主が工事費用分損をしてしまいます。
仲介業者に売却活動を依頼すると「リフォームした方が売れやすい」と言われるかもしれませんが、言葉を鵜呑みにせず一度踏み止まるべきでしょう。
ちなみに、不動産買取業者に直接買い取ってもらうのであれば、なおさら売主がリフォームを行ってはいけません。
不動産知識を豊富に持ち合わせた不動産買取業者が、買取後に適切なリフォームやリノベーションを行い、買い取った不動産を運用するからです。
売却前の不動産には安易に手を加えず、そのままの状態で不動産業者に相談しましょう。
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住宅ローンの契約をしている金融機関に無断で売り出す
住宅ローンの残債が残っている（抵当権が設定されている）のであれば、融資を受けている金融機関に無断で不動産を売り出してはいけません。
住宅ローン等を融資する際に債務者（金融機関）が不動産に設定する権利。債務者が返済を怠ったら、債権者は抵当権が設定された不動産を競売や公売にかけて債務を回収できる。
抵当権は、債権者がローンの返済を怠ったら債務者が不動産を競売・公売にかけられる、非常に強い権利です。
抵当権が設定されている物件は、購入したところで競売・競売にかけられてしまうおそれがあるため、そもそも買手が見つかりません。
不動産を売却したいのであれば、まずは住宅ローンを完済して抵当権を抹消しましょう。ちなみに、住宅ローンを完済したからといって抵当権が勝手に外れるわけではなく「抵当権抹消登記」という手続きを、債務者自ら行う必要があります。
もし、住宅ローンを完済していないけれど抵当権が設定された不動産を売却したいのであれば、まずはオーバーローンかアンダーローンかを確認してください。
不動産の売却可能額よりローンの残債の方が高い状態を「オーバーローン」、不動産の売却可能額よりローンの残債の方が安い状態を「アンダーローン」という
アンダーローンであれば売却代金でローンを完済して抵当権を抹消できるので、不動産を売却できます。
一方、オーバーローンであれば、残債を手持ちの資金などで完済して抵当権を外す、もしくは「任意売却」という手段を取らなければなりません。
金融機関の許可を得て、特別に抵当権を外してもらい、不動産を売却する
いづれにせよ、住宅ローンが残ってる不動産を売り出したいのであれば、融資を受けている金融機関に相談しましょう。
ローン残債と手元に残る代金を考慮せずに売り出す
住宅ローンが残っている場合、売却時期によっては手元に残る売却益が少なくなってしまうので注意しましょう。
というのも、住宅ローンを組む方の多くは「元利均等返済方式」という返済方法を利用しているからです。
「元利均等返済」とは、毎月一定の金額（利息と元金の合計）を返済していく方式。
反対に「元金均等返済」は、毎月返済する元金は一定だが、毎月返済する利息は減額していく方式。
表を見てわかる通り、元利均等返済では、借り入れ当初の返済額の内訳は元金より利息の割合が大きく、元金がなかなか減りません。
そのため、購入してすぐに家を売ってしまうと、売却金額から元金の返済に充てなければならない金額が多くなり、手元に残る売却益が少なくなってしまいます。
建物の価値は時間の経過とともに老朽化して売却できる金額が下がるので、不動産はなるべく早く売った方が良いと思うかも知れません。
しかし、元利均等返済を選択している場合は、早めに売ることで手元に残る売却益が少なくなってしまうおそれがあるので、売却する時期に注意しましょう。
家の売却中にやってはいけない4つのこと
家の売却中にやってはいけない4つのことをご紹介します。
買主の購入意思を左右する情報を隠して売る
買主の購入意思を左右するであろう物件の情報や欠点（告知事項）を隠して不動産を売却してはいけません。
不動産の売主には告知義務（買主の購入意思を左右するであろう情報を売却前に伝える義務）が課せられ、違反すると買主から損害賠償を請求されてしまうからです。
例えば、売却する物件に雨漏りがあるのであれば、その旨をキチンと売主に伝え、売買契約書にも明記しなければなりません。
不動産仲介業者に売却活動を依頼するのであれば、担当者に必ず告知事項を伝えましょう。
具体的にどのような情報が「告知事項」に該当するかは、以下の記事で解説していますので気になる方は参考にしてください。
建物内や敷地内を清掃せずに内見に臨む
売却したい不動産の建物内や、敷地内を清掃しないまま内見に臨んではいけません。
仲介業者に売却活動を依頼した場合、買主は「マイホームを探している一般の個人」です。
マイホームを探している買主は、不動産の内見をして、自身の新しい暮らしをイメージしたうえで不動産の購入を検討します。
にもかかわらず、内見の際に売主の私物が残っていたり、室内が汚れていたりすれば、明るい新生活がイメージできず、購入意欲が削がれてしまいます。
内見の前には、室内の私物や家具を片付けたり、水回りや玄関など汚れが目立ちやすい箇所を入念に掃除したり、売主は少しでも物件のイメージが向上するように努めましょう。
内見当日はカーテンを明け、室内に明るい日差しが差し込むようにしておく等の工夫も有効です。
売れ残っている状態を長期間放置する
売れ残っている状態で、不動産を長期間放置してはいけません。
放置してはいけない理由は大きく3つあります。
1つは、売れ残っている期間の固定資産税や管理義務の負担は、全て売主（所有者）に課されてしまうからです。
2つめは、時間の経過とともに建物は老朽化するため、売れ残ったまま長期間放置すれば売却できる金額もどんどん下落してしまうからです。
3つめは、長期的に売れ残っている状態を放置するということは「この物件は人気がありません」と晒し続けるのと同義だからです。「何か問題があって売れ残っているのだろう」と買手に認識され、より売れにくくなってしまいます。
もし仮に買主が現れたとしても、人気がない物件は足元を見られ、安く買いたたかれてしまうおそれもあります。
一般的な不動産の売却期間は3カ月～半年ほどなので、半年以上売り出しても売却できないのであれば、不動産買取業者に直接買い取ってもらうのも有効な手段です。
不動産買取業者なら一般の買手がつかない不動産も最短数日で買い取り、現金化してくれます。
弊社AlbaLinkは一般の不動産業者では取り扱えない訳あり物件にも、適正価格をつけて積極的に買い取っています。
「長期間空き家のまま放置していた」「老朽化が著しくて他の不動産業者に断られてしまった」そんな不動産もお気軽にご相談ください。
知り合いに家を売る際に自分たちだけで手続きをしてしまう
知り合いや親戚に不動産を売却する場合も、自分たちだけで売買の手続きを行ってはいけません。
不動産売買に精通していない者が手続きをすることで、大きく3つのトラブルを招くおそれがあります。
1つは、売買契約書の不備による、売主と買主の間でのトラブルです。
例えば、不動産を引き渡して数週間後に物件で雨漏りが起きたとしましょう。建物に雨漏りがある旨が契約書に適切に記載していなければ、売主は買主から「契約不適合責任」を問われてしまいます。
引き渡し後の不動産に契約書にない不具合（雨漏りやシロアリ等）が見つかった場合、売主が負わなければならない責任。具体的には、買主からの損害賠償請求や売買契約の取消に売主は応じなければならない。
2つめは、税金に関するトラブルです。
例えば、親族や知り合いだからといって市場相場より著しく安価な金額で不動産を売買すると、「低額譲渡」とみなされ買主側に税金が課されてしまいます。
不動産に精通していない方が低額譲渡とみなされない価格を判断するのはなかなか困難なので、不動産の知識がない者で取引を完結させようとするのは危険です。
3つめは、登記に関するトラブルです。
登記簿上の名義変更は、登記申請書を作成し、その他必要書類（戸籍謄本や印鑑証明、売買契約書など）を用意して法務局に申請します。
必要書類に少しでも不備があれば申請を受け入れてもらえないため、登記に手間と時間がかかり、一向に決済できないなんてことも十分にあります。
上記の理由から、知り合いや親戚間で不動産を売買する場合は自分たちで手続きをしようとせず、不動産に詳しい司法書士等にサポートしてもらうのが賢明です。
家の売却後にやってはいけない3つのこと
家の売却後にやってはいけない3つのことを解説します。
引き渡し日まで物件に居座る
当然ではありますが、物件の引き渡し日まで物件に居座ってはいけません。売買契約を締結したら、物件引き渡しの前日までには家財や荷物をまとめ、引っ越しを済ませましょう。
一般的に「不動産の決済」と「登記簿上の所有者の変更（物件引き渡し）」は同日に行われます。
物件引き渡しの日には、買主は既に売却代金を支払い、登記簿上にも所有者として記載されています。
にもかかわらず、物件引き渡し日まで売主が物件に居座っていたら、売主は他人（買主）の家に住んでいることになり、違約金や追い出し請求の対象となります。
売買契約を締結したら物件引き渡しの前日までの期間（およそ1カ月間）に、必ず引っ越しを済ませましょう。
引き渡し後の確定申告を怠る
不動産を売却して得た利益（譲渡所得）には譲渡所得税が課せられますので、確定申告を行う必要があります。
確定申告は、売却した翌年の2月16日～3月15日までに、管轄の税務署で行います。
期限中に確定申告を行わなかった場合、「無申告加算税」が課されるので注意してください。
なお、自身で確定申告を行うのが難しい場合は、税理士に代理で申告してもらうのも有効です。
無申告加算税や確定申告を忘れてしまったときの対応は、国税庁HPを参考にしてください。
家の売却でやっておくべき4つのこと
ここまで、家を売却する際にやってはいけないことをご説明してきましたが、以下では家の売却でやっておくべきことをご紹介します。
早く売りたいなら不動産買取業者を利用する
なるべく早く不動産を売却したいのであれば、不動産買取業者を利用しましょう。
不動産買取業者は、マイホームを探している個人の買主には売却できない物件（老朽化が著しい、立地が悪い等）にも金額をつけて買い取ってくれます。
「早く売却して、まとまった現金がほしい」「仲介業者に売却活動を依頼したけど、半年以上売れ残っている」このような方は、不動産買取業者に直接買い取ってもらうのが賢明です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、一般の不動産業者が取り扱えないような物件も、最短3日で積極的に買い取っています。
数多の買取実績を活かし、どんな物件にも適正な価格をつけて買い取りいたします。
もちろん相談のみ、査定のみのご依頼も大歓迎ですので、どうぞお気軽にお問い合わせください。
隣地との境界線を明確にする
不動産の売却前に、隣接する隣接する土地との境界線をハッキリさせておきましょう。
隣地との境界線が登記簿上不明瞭であれば｢ここまでが自分の土地である｣と主張することができませんので、未確定の状態で買手を見つけるのは困難です。
また、境界線を明確にしておけば購入後のトラブル（買主が購入する際に自身の土地だと思っていた箇所が実は隣地で、予定していた使い方ができなかった/物がおけなかった等）を回避できます。
隣地との境界線が明確でないのであれば、土地家屋調査士や測量士に調査してもらうべきでしょう。
相続登記を済ませておく
親族が亡くなり相続した不動産を売却する際は、事前に相続登記を済ませておきましょう。故人(被相続人)の名義から、いきなり買主へ名義変更することはできないからです。
必ず相続登記により、故人から相続人（売主）に名義変更をしてから、買主に名義変更をしてください。
相続登記の手続きでは、法務局から承認を受けるのにおよそ1週間かかるので注意しましょう。
もし売買契約締結後に相続登記していないことに気づき、相続登記手続きのに伴って契約書に記載の引き渡し日が遅れたら、買主から違約金を請求されてしまうおそれがあります。
ホームインスペクション（住宅診断）を受ける
ホームインスペクション（住宅診断）を受けて建物の状態が良好であることを証明できれば、買主に安心感を与えられるので購入してもらいやすくなります。
ホームインスペクションでは、ホームインスペクター（住宅診断士）が住宅の劣化状況や不具合の有無を調べ、改修が必要であるか否か、将来的に改修が必要になるのはいつ頃か等を診断します。
一般の個人は自分の目で建物の状況を判断できませんので、信頼性の高い住宅診断を受けておくだけでも、買手に好印象を与えられるでしょう。
まとめ
家の売却でやってはいけないことをご紹介しました。
家の売却前にやってはいけない最も大きなことは「不動産仲介と不動産買取の違いを理解せずに売り出す」ことです。
不動産仲介業者に家の売却活動を依頼する場合、買主は「マイホームを探してる一般の個人」です。
老朽化が進んでいたり立地が悪かったりする家にはマイホームとしての需要がないため、仲介業者に売却活動を依頼しても買手がつきません。
マイホームとして需要が見込めない物件の手放したいのであれば、不動産買取業者に直接売却してしまうのが賢明です。
不動産買取業者であればどんな物件も最短数日で買い取り、現金化してくれます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、不動産仲介では買手がつかない物件の買取を積極的に行っています。
「しばらく放置していた空き家を売却したい」「築古の実家を手放したい」そのような方はぜひ弊社にご相談ください。
我々がお客様のお力になれれば幸いです。
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