売却を検討している持ち家が「違法建築物件」の場合、
不動産会社に断られるのではないか？
買い叩かれて、安値になるのでは？
など、不安な気持ちや疑問をお持ちの方もいるのではないでしょうか？
この記事では、違法建築物件の売却や不動産会社による買取りの際に注意すべき点や、高値で買い取りをしてもらうためのポイントをお伝えしていきます。
違法建築（違反建築物）とは？
「違法建築」とは、法律で定められた建築の基準に違反している建物のことです。
日本国内で建物を建てる際には、「建築基準法」「都市計画法」「消防法」や各都道府県や地域の条例など、さまざまな規定に準じて建築をすることが定められています。
また、建物だけではなく土地の造成をおこなう際にも法的な規定や基準が定められています。
違反建築や違反造成地が発覚すれば、所有者が自らの責任で直さなければなりません。
是正されない場合は、行政処分を受ける可能性もあります。
当然、所有者だけではなく違反建築や違反造成をした設計者や、工事を請け負った業者も行政処分の対象になります。
また、居住後に増改築をする場合にも注意が必要です。
たとえ部分的な増改築でも、現行の法基準に抵触していれば違法建築物件として扱われることになるのです。
「違法建築物件」とはどのような物件か？
どのような建物が違法建築物件に該当するのでしょうか？
建築に関わる法令は多岐にわたります。
用途地域によっても異なるため、違法建築物件も多様なパターンがあります。
今回は、よくある代表的な例をいくつかご説明します。
建ぺい率・容積率オーバーの物件
不動産の売り出し図面に必ず記載されているのが、「建ぺい率」と「容積率」。
これは建物を建築するうえで、守らなければならない重要ポイントになるものです。
建ぺい率は、敷地の面積に対して建てることができる建物の１階部分の面積割合です。
例えば、１００㎡の土地で建ぺい率が７０％なら、１階部分が７０㎡までの建物を建てることが可能です。
容積率は、１階や２階部分も含めた建物全体の床面積の割合をいいます。
敷地面積が１００㎡、容積率２００％の土地であれば、総床面積２００㎡までの建物を建てられるということになります。
建ぺい・容積率をオーバーしている物件の多くは、建築後に違法な増改築をした物件です。
新築で建ぺい・容積率をオーバーしている物件は非常に稀です。
しかし、悪質なケースでは、建築許可がおりてから建築確認図面とは異なる建物を建てる業者も存在します。
接道義務をクリアしていない物件
建築基準法では、建物を建てる敷地には道路がつながっていることが必須条件となっています。
道路なら何でもいいわけではなく、建築基準法で定められているのは「道路幅が４ｍ以上で、敷地に２ｍ以上接していること」となっています。
火災などの災害時に緊急車両の通行が可能で、緊急非難などにも支障がない等が考慮されているのです。
このような接道義務をクリアしていない違法建築物件は、区画整理がされていない古い住宅街などに多くみられ「再建築不可物件」と呼ばれています。
ただ、例外もあり「４２条２項道路」と呼ばれる幅員４ｍ未満の道路は、「ある一定の条件を満たす場合」家を建てることが可能とされています。
その代わり道路の幅が４ｍになるように、道路から離して建物を建てる必要があります。
セットバックと呼ばれる方法です。
斜線規制に違反している物件
都市計画区域内で建物を建てるときには、日照や採光、通風を阻害しないためなどの理由から、建てられる建物の高さや配置が規制されています。
斜線規制には、道路を挟んだ向いの建物の日照や採光を確保する「道路斜線制限」、隣に接した建物の住環境を考慮するための「隣地斜線制限」、北側に接する隣地の日照などを守る「北側斜線制限」の３種類があり、接する建物の生活環境が壊されるのを防ぐ目的で制定されていて、規制の具体的な内容は用途地域によっても異なります。
線規制に違反しているか否かは、素人が判断するのは難しいため、専門家に調査してもらいましょう。
「違法建築物件」と「既存不適格物件」の違い
現行の法律に準じていない建物は、前述の違法建築物件のほかにも「既存不適格物件」と呼ばれるものがあります。
建築当初はきちんと基準を守って建てたはずの家が、のちのち違法になってしまうというケースです。
どういうことかというと、建築に関する法律は時代の状況に合わせて改定されることが少なくありません。
法改正によって建築の基準が変わってしまい、法令に適合しない建物になってしまった・・これが「既存不適合物件」です。
ただ、違法建築物件とは異なり、行政から改築や移転などを求められることはありません。
違法建築と既存不適格の違いは以下で解説しています。
違法建築物件の売却は可能か？
自分の家が違法建築物件の場合、「法律に違反した建物を売ると罪になるのではないか？」という心配をされる方もいますが、そのような心配は要りません。
購入したいという人がいれば、売却をすることが可能です。
違法建築物の売買を禁止する法律はありません。
ただし、違法建築物件は通常の物件よりも、売却しにくいため価格が低くなる傾向にあります。
売却しにくい理由については次に説明していきます。
違法建築物件は売却が難しい理由
法的に問題はない違法建築物件の売却ですが、現実的には違法建築物件は売却しにくいといわれています。
それには以下のような理由があります。
買い主に告知する義務がある
違法建築物件を売却する場合、買主にその旨を伝える義務があります。
違法建築物件は「法的瑕疵物件」にあたるからです。
法的基準を満たしていない、法的欠陥がある物件であることを伝え、違法となる部分の説明も必要です。
そのうえで買主の理解を得ることができれば売買契約を結びます。
当然、書面上（重要事項の説明書）にも記載が必要です。
告知義務を怠ったり、違法建築物であることを隠して売却すれば、買主に損害賠償請求や契約解除による売却金の返済を求められ大きなトラブルになります。
住宅ローンが使えない
中古物件の購入といっても、家は高額な買い物です。
ほとんどの人は住宅ローンを利用するでしょう。
しかし、違法建築物件は住宅ローンの審査に通らないという大きなデメリットがあります。
金融機関の住宅ローン審査では、融資の対象物件が建築基準法を守っているか調査をおこないます。
違法建築物件に融資をしたとなれば金融機関の信用問題になるため、大手の銀行などは特に慎重に精査します。
そのため、買い手は現金で購入できる人に限られるため、買い手の幅が狭くなり、通常の物件よりも売却が困難になります。
短期間での売却は難しく根気強く時間をかける覚悟が必要です。
しかし、なかには多少の建ぺい・容積率オーバーなら融資をしてくれる金融機関も存在しているようです。
公務員や大手企業勤務で収入も多い、半分以上は自己資金が出せる、などの有利な条件があれば可能性が高くなる傾向はあります。
建て替えができない
違法建築物件の中でも厄介なのが、建て替えができない物件です。
「敷地が道路にも通路にも接していない」「２ｍの接道義務を満たしていない」「道路に接しているが建築基準法では道路とみなされない」など、前述した「再建築不可物件」が該当します。
再建築不可物件は解体して取り壊してしまうと、そのあとに新しい建物を建てることは一切できません。
更地にして新築を建て直すことはもちろん、構造部分の半分以上を修繕や模様替えすることもできません。
そうなると将来的な活用の自由度が狭くなるため、買い手がつきにくくなるのです。
違法建築物件の売却パターン
違法建築物件を売却する際には、いくつかの方法があります。
改築後に売却
容積率オーバーで違法建築物件になっている場合、増築部分を取り壊して、違法ではない物件として売却する方法もあります。
そうなれば住宅ローンの融資も受けられるため、買い手も見つかりやすいでしょう。
しかし、改築費用と売却額との費用対効果を見極める必要があります。
信頼できる不動産会社に売却の査定価格を出してもらいましょう。
古家付き土地として現状で売却
多少の建ぺい・容積率オーバーの物件なら、「古家付き土地」という扱いで、現状のまま売却する方法があります。
この場合、建物の価格は０円として土地の価格だけで売却することになるので、築年数が古く建物の劣化が激しい物件に適した方法といえるでしょう。
ただし、売却時には空き家であることが条件となります。
更地にして売却
違法な建物は解体して更地にし、土地として売却する方法もあります。
解体費用はかかりますが、早く買い手を見つけたい場合は効果的な方法です。
再建築不可物件の場合でも、いったん更地にしてセットバックにより道路幅を４ｍ以上に広げれば、再建築可能にすることもできます。
また、駐車場やトランクルームとして活用する方法も考えられます。
賃貸物件として活用
どうしても買い手が見つからず売却が難しい場合は、「貸家」として賃貸物件にする方法もあります。
ただし、行政から違法建築物件として使用停止や除去命令があった場合、賃借人は立ち退くことになるため、立ち退き料などの補償を考えておく必要があります。
違法建築物件を高く買い取ってもらうには？
違法建築物件の売却を不動産会社の仲介に依頼した場合は、売却までにある程度の期間がかかると同時に、売却後のトラブルを払拭する対策も必要です。
時間をかけずに売却したい、売却後に問題が発生することは避けたい、少しでも高値で買い取ってもらいたい、という場合は違法建築物件を取り扱う、専門の買取り業者に買取ってもらうことをおすすめします。
仲介業をメインにしている一般的な不動産会社へ買取りを依頼しても、安く値踏みされてしまう可能性が高いのです。
アルバリンクは違法建築物件を積極的に買取ります！
（株）アルバリンクでは、違法建築物件も含め一般的には扱いが難しく敬遠されがちな、訳あり物件の買取りを積極的におこなっています。
その理由は、訳あり物件を買い取り、再生させ、有効活用していくためのノウハウに精通しているからです。
これまでに多くの物件を再生させ、多くのお客様から高いご評価をいただいています。
違法建築物件だから・・・と、売却を躊躇している方や諦めている方は、是非一度当社へご相談ください。
弊社買取り実績
東京都狛江市のA様からのご相談。
「相続した物件が違法建築で、建ぺい率・容積率オーバーであることが判明しました。何とか売却したいと思っているのですが…。」とのことでした。
A様はできる限り早く現金化したいとのご要望をお持ちだったため、お問い合わせからわずか1か月の期間でご契約から決済まで行いました。
結果、A様にはお喜びいただき、無事お引き渡しを受けることができました。
なお、弊社購入後は賃貸の募集を行い、一定期間保有することを検討しております。
まとめ
違法建築物件の売却は、物件のデメリットを承知の上で購入したいという人がいれば、
法的には問題なく売買が可能です。
しかし、買主側にはさまざまなリスクがあり、不動産会社の仲介で売却するのは難しいのが現状です。
また、デメリットを抱えた違法建築物件は、一般的な物件に比べて安値で取引されてしまいます。
少しでも好条件で売却したい場合は、違法建築物件に特化した買取り専門業者の利用をすることで可能性が高くなります。
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