株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
違法建築（違反建築物）とは法律に違反して建てられた建物
「違法建築」とは、法律で定められた建築の基準に違反している建物のことです。
日本国内で建物を建てる際には、「建築基準法」「都市計画法」「消防法」や各都道府県・地域の条例など、さまざまな規定に準じて建築することが定められています。
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法」 「都市計画法」 「消防法」
また、建物だけではなく土地の造成をおこなう際にも法的な規定や基準が定められています。
違反建築や違反造成地が発覚すれば、所有者が自らの責任で直さなければなりません。
是正されない場合は、行政処分を受けるおそれもあります。
当然、所有者だけではなく違反建築や違反造成をした設計者、工事を請け負った業者も行政処分の対象となります。
居住後に増改築をする場合にも注意が必要です。
たとえ部分的な増改築であっても、現行の法基準に抵触していれば違法建築物件として扱われることになるからです。
それでは、具体的にどのような物件が該当するのか、見ていきましょう。
建ぺい率・容積率オーバーの物件
不動産の売り出し図面に必ず記載されているのが、「建ぺい率」と「容積率」です。これは建物を建築するうえで、必ず守らなければなりません。
- 建ぺい率
- 敷地の面積に対して建てられる建物の1階部分の面積割合。
- 容積率
- 1階や2階部分も含めた建物全体の床面積の割合。
建ぺい率、容積率のいずれも、地域ごとに定められた割合を超えると、違法建築となります。
自治体の都市計画課にたずねたり、不動産会社に聞くことで、建ぺい率および容積率を調べることは可能です。
接道義務をクリアしていない物件
建築基準法では、建物を建てる敷地には建築基準法上の幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接続していることが必須条件となっています。
これを接道義務と言います。
火災などの災害時に緊急車両の通行が可能であり、緊急非難などの際にも支障をきたさないことが考慮されているからです。
このような接道義務をクリアしていない違法建築物件は、区画整理がされていない古い住宅街などに多く見られ、「再建築不可物件」と呼ばれています。
詳しくはこちらの記事でご紹介していますが、再建築できるようにするには、工事をおこなったり、隣地の買い取ったりしなければならず、高額な費用がかかってしまいます。
斜線規制に違反している物件
都市計画区域内で建物を建てるときには、日照や採光、通風を阻害しないためなどの理由から、建てられる建物の高さや配置が規制されています。
これを斜線規制といいます。
斜線規制は、敷地に接する建物の生活環境が壊されるのを防ぐ目的で制定されたもので、規制の具体的な内容は用途地域によっても異なります。
建物の材料や構造が基準を満たしていない物件
建築基準法には、建物に用いられる材料の品質や構造についても定められており、これを遵守していない物件も違法建築に該当します。
たとえば日本工業規格（JIS）もしくは国土交通大臣認定の建築材料を使用していなかったり、規定の耐震基準を満たしていなかったりする場合です。
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第20条～第27条・第37条」
建物が用途地域の制限を守っていない物件
用途地域の制限を守っていない物件は、違法建築に該当します。
国が計画的な街づくりを進めている都市計画区域内の土地は、都市計画法によって13の用途地域に分けられています。
大きく分けると、「住宅系の8地域」「商業系の2地域」「工業系の3地域」です。
用途地域ごとに建ぺい率や容積率も異なるため、増改築をした結果、建ぺい率や容積率の制限を超えてしまうケースもあり得るでしょう。また、建物の用途を住宅から事務所に変更する、用途地域で定められた制限以外の建物を建築するなども違法建築にあたります。
建築確認を得ていない物件
検査済証が発行されていない物件は違法建築物件に該当します。
建物を建てる際は、建築基準法に適合しているかどうかを自治体に確認してもらう必要があります。
工事前に建築会社が自治体に建築確認申請をおこない、審査に問題がなければ建築確認済証が発行されます。
その後、工事の完了後に検査を受け、基準をクリアしていれば検査済証が発行されます。
この書類が発行されて初めて、建築基準法に適合した物件であることが認められるのです。
違法建築（違反建築物）は一般の買い手に売れにくい
冒頭でもお伝えした通り、違法建築（違反建築物）は、一般の買い手に売れにくいのが実情です。
なぜ売れにくいのか、その理由は以下の3つです。
ここからは、違法建築物件が具体的にどのような理由で売れにくくなっているのかについて、詳しく解説していきます。
理由よりも、「違法建築の確実な売却方法を先に知りたい！」という方は、「違法建築（違反建築物）は専門の買取業者に買い取ってもらうのがベスト」の章をご覧ください。
なお、違法建築の売買が適法である理由については、以下の記事で詳しく解説しています。
違法建築であることを買い手に告知する義務がある
違法建築を売却するときには、買い手に対して事実を告知しなければなりません。
違法建築である事実を知ったうえで購入したいと考える方はまずいないため、買い手からはどうしても敬遠されてしまう傾向にあるのです。
違法建築であることを告げずに売却したらよいのではないかと考える方もいるかもしれませんが、その行為はNGです。
もし嘘が発覚した場合、買主から契約不適合責任を問われて契約の解除を要求されたり、損害賠償を請求されたりする事態に陥る恐れがあるため、注意しましょう。
売買契約に基づいて引き渡した目的物に対して、売主が買主に負うべき責任のこと。
目的物を引き渡したあとに、契約内容に記されていない不具合や欠陥などが見つかった場合、買主から修繕や代金の減額、損害賠償、契約の解除を請求される可能性がある。
なお、契約不適合責任について詳しくは、以下の記事で解説しています。
違法建築物件購入時に住宅ローンが使えない
中古物件の購入といっても、家は高額な買い物です。ほとんどの人は住宅ローンを利用するでしょう。
しかし、違法建築物件は住宅ローンの審査に通らないという大きなデメリットがあります。
金融機関の住宅ローン審査では、融資の対象物件が建築基準法を守っているか調査をおこないます。
違法建築物件に融資をしたとなれば金融機関の信用問題になるため、大手の銀行などはとくに慎重に精査します。
そのため、買主は現金で購入できる人に限られるため、購入者の幅が狭くなり、通常の物件よりも売却が困難になります。
短期間での売却は難しく、根気強く時間をかける覚悟が必要です。
しかし、なかには多少の建ぺい率・容積率オーバーなら融資をしてくれる金融機関も存在しているようです。
公務員や大手企業勤務で収入も多い、半分以上は自己資金が出せる、などの有利な条件があれば、住宅ローンを借りられる可能性があります。
建て替えができない
違法建築物件のなかでも厄介なのが、建て替えができない物件です。
「敷地が道路にも通路にも接していない」「2ｍの接道義務を満たしていない」「道路に接しているが建築基準法では道路と見なされない」など、前述した「再建築不可物件」が該当します。
再建築不可物件は解体して取り壊してしまうと、そのあとに新しい建物を建てることは一切できません。
更地にして新築を建て直すことはもちろん、構造部分の半分以上の修繕や模様替えすることもできません。
そうなると将来的な活用の自由度が狭くなるため、買い手がつきにくくなるのです。
なお、建築基準法に違反している建築物でも売却ができないわけではありません。
違法建築物の具体的な売却方法は、次の章から詳しく解説していきます。
再建築不可物件の売却方法について詳しく知りたい方は、以下をご覧ください。
違法建築（違反建築物）は専門の買取業者に買い取ってもらうのがベスト
お伝えした通り、違法建築（違反建築物）は一般の買い手に対して非常に売却が難しい物件です。
ですが、ご安心ください。
専門の買取業者であれば、違法建築も確実に買い取れます。
というのも買取業者は、物件にリフォーム等を施したのち、自社での運用や再販などといった、事業目的で物件を買い取るからです。
なかでも、違法建築に特化した買取業者であれば、問題を解決するノウハウや、再販できるルート（顧客リスト）を、豊富に持ち合わせています。
このように、確実に再販する自信があるからこそ、個人には売れない違法建築も、買取業者はそのままの状態で買取可能なのです。
ただし、全ての不動産買取業者が違法建築を買い取れるわけではありませんので、違法建築（違反建築物）を専門とする買取業者を選ぶ3つのポイントを参考に買取業者を選んでください。
買取業者は、ただ売主から不動産を買い取るだけではなく、売主に大きな3つのメリットをもたらします。以下で詳しく解説します。
最短数日で買い取れる
買取業者なら、違法建築も1週間から1ヶ月程度で買取可能です。
仲介業者に売却を依頼したら、市場に広く物件情報を公開し、違法建築を購入してくれる買主が現れるのを待たなければなりません。
一方、買取業者は、売主と1対1で直接取引を行います。
そのため、売主が買取金額に納得さえできれば、最短数日で買い取ってもらえます。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）も、スピード買取を行っています。違法建築を早めに手放したい方は、ぜひ一度弊社にご相談ください。
査定価格がすぐにわかる
買取業者に相談すれば、違法建築であっても、すぐに査定価格を提示してもらえます。
市場に物件情報を公開して売却活動をしても、買主が現れなければ、売出金額をどんどん下げなければなりません。
最終的にどこまで売出金額を下げれば売れるのか、わからないまま売却活動を続けることになります。
一方、買取業者は、過去の豊富な買取実績を活かし、売主から相談を受けたらすぐに査定価格を提示できます。
弊社も、年間600件以上（※）の訳あり不動産の買取実績を活かし、無料で査定価格をご提示できます。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
「とりあえず査定価格だけ知って、他社の金額と比べたい」という方も、ぜひお気軽にお問い合わせください。
契約不適合責任が免責される
買主が不動産買取業者（宅建業者）であれば、宅建業法40条により、売主の契約不適合責任を一切免責できると定められています。
一方、仲介であれば、買主は個人なので、消費者契約法8条により、売主の契約不適合責任は免責できません。
例えば、売却後の物件に、雨漏りが見つかったとしましょう。
契約不適合責任が免責されていなければ、売主は買主から損害賠償や売買契約の解除を求められるおそれがあります。
違法建築は、ある程度築年数が経過し、老朽化しているものも多いでしょう。
そのような物件でも、買取業者に直接売却すれば、売却後に売主が責任を問われる心配は一切なく、安心です。
違法建築物件と既存不適格物件の違い
現行の法律に準じていない建物は、前述の違法建築物件のほかにも「既存不適格物件」と呼ばれるものがあります。
建築当初はきちんと基準を守って建てたはずの家が、のちのち違法になってしまうというケースです。
どういうことかというと、建築に関する法律は時代の状況に合わせて改定されることが少なくありません。
法改正によって建築の基準が変わってしまい、法令に適合しない建物になってしまった物件が「既存不適合物件」に該当します。
ただし違法建築物件とは異なり、行政から改築や移転などを求められることはありません。
違法建築と既存不適格の違いは以下で解説しています。
違法建築（違反建築物）を専門とする買取業者を選ぶ3つのポイント
お伝えしたとおり、違法建築（違反建築物）を確実に売却したければ不動産買取業者に直接売却するのがベストです。
しかし、一言で買取業者といっても、どこに依頼すればいいのか悩んでしまいますよね。
そこで、この章では、違法建築（違反建築物）を専門とする買取業者を選ぶ3つのポイントをご紹介します。
これらのポイントを押さえれば、確実に、かつより高額で買い取ってくれる業者を選び出せます。
なお、次章では違法建築に強いおすすめ買取業者3選もご紹介しますので、ぜひご参考ください。
違法建築の買取実績がある業者を複数社選ぶ
「再建築不可物件」「訳あり物件」などを得意とする買取業者であれば、違法建築も高確率で買い取れます。
豊富な実績を持つ買取業者であれば、これまで蓄積してきた多くの知識や活用ノウハウを活かし、コスパ良く運用できるからです。
差し引かれるコストが少なくなる分、高額な金額で買い取ってくれる可能性もあります。
よって、まずは違法建築を取り扱ってきた実績があるか、買取業者のホームページを見て確認しましょう。
複数の専門買取業者に査定を依頼する
違法建築の買取実績がある業者のうち、必ず複数社に査定を依頼しましょう。
違法建築を専門とする買取業者とはいえ、業者ごとに活用方法は異なり、結果査定価格に大きな差が出るからです。
複数の買取業者からの査定価格を比較できれば、より高額な査定価格を提示している買取業者を選べます。
ただし、ここで注意していただきたいのが、「金額だけで業者を決定してはいけない」ことです。
その具体的な内容については、次の見出しで解説いたします。
査定の根拠を各社の担当者に聞く
お伝えしたとおり、複数の買取業者から査定価格を受け取ったからと言って、金額だけで業者を決定してはいけません。
高い査定価格を提示しておきながら、売買契約の直前になって買取金額を値下げしようとする買取業者も、少なからずいるからです。
とはいっても、このような買取業者を見抜くことは難しくはありません。
その方法は、「査定価格を受け取ったら、各社の担当者に査定価格の根拠を聞くこと」です。
特に根拠もなく高い査定価格を提示している業者は、根拠などありませんから、あなたに聞かれたところで何もまともには答えられません。
「だいたいこれくらいが相場なんですよ。」と、とても根拠とは言えないような言い訳をするだけです。
それに対して、根拠に基づいて査定価格を算出している買取業者は、周辺の買取事例や、商品化に必要と想定しているコストなどを提示しながら根拠を説明してくれます。
なお、弊社では、具体的な数字に基づき、お客様にもご納得いただけるよう査定価格をご説明いたします。
他社と比較して買取価格が低いようでしたら、できるかぎりご希望に添えるよう全力で対応いたしますので、売却にお悩みの方はぜひご相談ください。
もちろん、無理な営業等は一切おこなっておりませんので、ご安心いただければと思います。
>>【納得価格で買い取ります！】無料相談＆無料査定フォームはこちら
違法建築を専門とするおすすめ買取業者3選
前章では、違法建築（違反建築物）を専門とする買取業者を選ぶ3つのポイントをご紹介致しました。
とはいっても、専門の買取業者を調べるなどといった時間をとれない方も多くいるかと思います。
そこで、この章では、違法建築を専門とするおすすめの買取業者を3社ご紹介します。
「業者をピックアップするのが面倒」「色々と調べている時間はない」という方は、ぜひご参考ください。
なお、再建築不可物件を高額買取できる不動産業者の選び方3選については、以下の記事で詳しく解説しています。
株式会社Alba Link（アルバリンク）
株式会社AlbaLink（訳あり物件買取プロ）は、全国にある違法建築をスピーディーかつ高額で買い取ることを得意とする買取業者です。
当社は、創業以来11年間蓄積している豊富な活用ノウハウを活かして、物件のもつ潜在能力を引き出す用途を素早く見抜き、コストを最小限に抑えて商品化できるからです。
そのため、少しでも高く、そして早く違法建築を売却したい方にお勧めです。
なお、弊社の買取事例については「【事例紹介】アルバリンクは違法建築物件を積極的に買い取ります！」の章でご紹介しておりますので、ぜひご参考ください。
| 会社名 | 株式会社 Alba Link |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町 6F |
| 電話番号 | 03-6458-8161 |
| 営業時間 | 10：00～19：00 (日曜日 定休) |
| 創業 | 2011年 |
| 宅建番号 | 国土交通大臣(1)第10112号 |
| 公式HP | https://wakearipro.com/ |
株式会社クランピーリアルエステート
株式会社クランピーリアルエステートは、再建築不可物件をはじめ、立ち退きが必要な物件などの違法建築に特化した買取業者です。
相続によって権利関係が複雑になってしまった不動産も、売主は一つの窓口を通しただけで、「権利の解消」「不動産の売却」の両方をかなえられます。
なぜなら、当社は全国の1200を超える士業（弁護士や税理士、司法書士）と連携しており、売主さまの状況に合わせて臨機応変に対応できるからです。
このことから、建物だけでなく、権利関係にも問題がある物件を所有している方にお勧めです。
| 会社名 | 株式会社クランピーリアルエステート |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都中央区築地2-10-6Daiwa築地駅前ビル9F |
| 電話番号 | 03-6226-2566 |
| 営業時間 | 10:00～19:00 |
| 創業 | ― |
| 宅建番号 | 東京都知事(1) 第101797号 |
| 公式HP | https://c-realestate.jp/ |
第一土地建物株式会社
第一土地建物株式会社は、再建築不可物件や既存不適格物件に特化した買取業者です。
当社は、現地調査をおこない、再建築を可能にできるかどうかも事前に調べてくれます。
なお、買取事例の掲載は東京都、神奈川県、埼玉県のみでしたので、その他の地域に違法建築を所有している方は、一度直接問い合わせて確認してみましょう。
| 会社名 | 第一土地建物株式会社 |
|---|---|
| 本社所在地 | 東京都世田谷区用賀3-6-17 |
| 電話番号 | 03-5937-6790 |
| 営業時間 | 10:00～19:00/td> |
| 創業 | ― |
| 宅建番号 | 東京都知事（2）第95059号 |
| 公式HP | http://dai-ichi.net/ |
【事例紹介】アルバリンクは違法建築物件を積極的に買い取ります！
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、違法建築物件も含め一般的には扱いが難しく敬遠されがちな、訳あり物件の買い取りを積極的におこなっています。
その理由は、訳あり物件を買い取り、再生させ、有効活用していくためのノウハウに精通しているからです。
年間600件以上（※）の物件を再生させ、多くのお客様から高い評価をいただいています。
※2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
違法建築物件だから売れないのではないかと、売却を躊躇している方や諦めている方は、ぜひ一度弊社へご相談ください。
それでは、弊社の買取事例を見てみましょう。
東京都狛江市のA様からのご相談。
「相続した物件が違法建築で、建ぺい率・容積率オーバーであることが判明しました。何とか売却したいと思っているのですが」とのことでした。
A様はできる限り早く現金化したいとのご要望をお持ちだったため、お問い合わせからわずか1か月の期間でご契約から決済までおこないました。
結果、A様にはお喜びいただき、無事お引き渡しを受けることができました。
なお、弊社購入後は賃貸の募集をおこない、一定期間保有することを検討しております。
買取以外で違法建築を売却・活用する4つの方法
専門の買取業者に依頼せずに違法建築を売却するには、下記のような工夫をする必要があります。
どうしても買い手が付かない場合は、賃貸物件に出す選択肢もありますが、入居者に対して立ち退き料等を支払うことになるおそれがあります。
どの方法にせよ、売却前に費用がかかることや、一生買い手がつかないこともあるので、前述した買取業者への売却をおすすめいたします。
それでは、ひとつずつ詳しく見ていきましょう。
改築後に売却
容積率オーバーで違法建築物件になっている場合、増築部分を取り壊すことで、違法ではない物件として売り出せます。
そうすれば買主も購入時に住宅ローンの融資も受けられるため、早期売却も期待できるでしょう。
しかし、改築費用と売却額との費用対効果を見極めなければなりません。
信頼できる不動産会社に売却の査定価格を出してもらいましょう。
古家付き土地として現状で売却
多少の建ぺい率・容積率オーバーの物件の場合は、「古家付き土地」という扱いにすることで、現状のまま土地として売り出せます。
この場合、建物の価格は0円として土地の価格だけで売却することになるので、築年数が古く建物の劣化が激しい物件に適した方法といえるでしょう。
ただし、売却時には空き家であることが条件となります。
なお、古家付き土地と更地のメリット・デメリットについては、以下の記事で詳しく解説しています。
更地にして売却
違法建物は解体して更地にし、土地として売却する方法もあります。
解体費用はかかりますが、早く買い手を見つけたい場合は効果的な方法です。
再建築不可物件の場合でも、いったん更地にしてからセットバックをして道路幅を4ｍ以上に広げれば、再建築可能にすることもできます。
ただし、セットバックをするには土地の測量費や分筆登記費用、道路整備費用として30～80万円ほどの費用を負担しなければなりません。
また更地にすると、住宅用地の特例が適用されなくなり、翌年以降の固定資産税が最大で6倍にまで膨れ上がる恐れもあります。
居住用の家屋が建っている土地の固定資産税評価額を最大で6分の1に軽減する制度。
更地にした年中に買い手が見つかれば、増額する固定資産税を負担する必要はありません。
しかし、もし買い手が見つからなかったときには固定資産税の負担が重くのしかかりかねない点に注意が必要です。
そのため、違法建築は更地にする前に、そのままの状態で売却できないか模索することをおすすめします。
弊社AlbaLink（アルバリンク）では、違法建築をはじめ、一般の買い手が見つかりにくい訳あり物件の買取を専門としている買取業者です。
違法建築でもスピーディーに買い取ることが可能なので、更地にする前にまずは弊社までご相談ください。
一方で、更地にしても買い手が見つからなかったときには、駐車場やトランクルームなどとして活用するのも選択肢のひとつです。
なお、セットバックについて詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
賃貸物件として活用
どうしても買い手が見つからずに売却が難しい場合は、「貸家」として賃貸物件にする方法もあります。
ただし、行政から違法建築物件として使用停止や除去命令があった場合、賃借人は立ち退かなければならないため、貸主は賃借人に立ち退き料などの補償金を支払う必要があります。
立ち退き料は家賃の半年分から1年分が一般的ですが、あくまでも相場であり、貸主と賃借人との交渉によって決定されます。
まとめ
違法建築の条件や売却方法について解説しました。
違法建築は、建て直しできない、住宅ローンが組めない等の理由から、一般の個人に売却するのはなかなか困難です。
ですが、市場では売却できない違法建築も、専門の買取業者であれば、ほぼ確実に買い取れます。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、2019年から、違法建築をはじめとする数多の訳あり不動産を買い取ってきました。
フジテレビの「イット」など、各メディアでも、訳あり不動産を買取・再生する買取業者として紹介された実績もございます。
豊富な買取実績を活かして、どこよりもお客様が納得できるお取引をすることを約束します。
訳あり不動産の所有にご不安を感じておられるの方の、お力になれれば幸いです。
相談・査定はこちら
