違法建築（違反建築物）とは法律に違反して建てられた建物
「違法建築」とは、法律で定められた建築の基準に違反している建物のことです。
日本国内で建物を建てる際には、「建築基準法」「都市計画法」「消防法」や各都道府県・地域の条例など、さまざまな規定に準じて建築することが定められています。
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法」 「都市計画法」 「消防法」
また、建物だけではなく土地の造成をおこなう際にも法的な規定や基準が定められています。
違反建築や違反造成地が発覚すれば、所有者が自らの責任で直さなければなりません。是正されない場合は、行政処分を受ける可能性もあります。
当然、所有者だけではなく違反建築や違反造成をした設計者、工事を請け負った業者も行政処分の対象となります。
居住後に増改築をする場合にも注意が必要です。
たとえ部分的な増改築であっても、現行の法基準に抵触していれば違法建築物件として扱われることになるのです。
「違法建築物件」に該当する物件
建築に関わる法令は多岐にわたるため、違法建築物件にも以下のようにさまざまなパターンがあります。
- 建ぺい率・容積率オーバーの物件
- 接道義務をクリアしていない物件
- 斜線規制に違反している物件
- 建物の材料や構造が基準を満たしていない物件
- 建物が用途地域の制限を守っていない物件
- 建築確認を得ていない物件
それぞれの事例について見ていきましょう。
建ぺい率・容積率オーバーの物件
不動産の売り出し図面に必ず記載されているのが、「建ぺい率」と「容積率」です。これは建物を建築するうえで、必ず守らなければなりません。
建ぺい率は、敷地の面積に対して建てられる建物の1階部分の面積割合です。
たとえば、100㎡の土地で建ぺい率が70％の場合は、1階部分が70㎡までの建物を建てることが可能です。
容積率は、1階や2階部分も含めた建物全体の床面積の割合を指します。
敷地面積が100㎡、容積率が200％の土地であれば、延べ床面積200㎡までの建物を建てられるということです。
建ぺい率・容積率をオーバーしている物件の多くは建築後に違法な増改築をしたものであり、新築で建ぺい率・容積率をオーバーしている物件は非常に稀です。
悪質なケースでは建築許可が下りてから建築確認図面とは異なる建物を建てる業者も存在するため、注意が必要です。
接道義務をクリアしていない物件
建築基準法では、建物を建てる敷地には建築基準法上の幅員4ｍ以上の道路に2ｍ以上接続していることが必須条件となっています。
火災などの災害時に緊急車両の通行が可能であり、緊急非難などの際にも支障をきたさないことが考慮されているのです。
このような接道義務をクリアしていない違法建築物件は区画整理がされていない古い住宅街などに多く見られ、「再建築不可物件」と呼ばれています。
ただし例外もあり、「42条2項道路」と呼ばれる幅員4ｍ未満の道路に接続している場合は、道路の幅員が4ｍ以上となるよう、道路の中心線から2ｍのラインにまで敷地を後退させることで建築が認められることがあります。これを「セットバック」といいます。
ただしセットバック分の面積は建物の敷地面積に入れられないため、その分、建築可能な家の面積が小さくなってしまうデメリットがあります。
斜線規制に違反している物件
都市計画区域内で建物を建てるときには、日照や採光、通風を阻害しないためなどの理由から、建てられる建物の高さや配置が規制されています。これを斜線規制といいます。
斜線規制には以下の3種類があります。
| 名称 | 概要 |
|---|---|
| 道路斜線制限 | 道路を挟んだ向かいの建物の日照や採光を確保すべく建物の高さを制限したもの |
| 隣地斜線制限 | 隣に接した建物の住環境を考慮して建物の高さを制限したもの |
| 北側斜線制限 | 北側に接する隣地の日照などを守るために建物の高さを制限したもの |
これらはいずれも敷地に接する建物の生活環境が壊されるのを防ぐ目的で制定されたもので、規制の具体的な内容は用途地域によっても異なります。
斜線規制に違反しているかどうかを判断するのは素人には難しいため、専門家に調査してもらいましょう。
建物の材料や構造が基準を満たしていない物件
建築基準法には建物に用いられる材料の品質や構造についても定められており、これを遵守していない物件も違法建築に該当します。
たとえば日本工業規格（JIS）もしくは国土交通大臣認定の建築材料を使用していなかったり、規定の耐震基準を満たしていなかったりするする場合です。
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第20条～第27条・第37条」
建物が用途地域の制限を守っていない物件
国が計画的な街づくりを進めている都市計画区域内の土地は、都市計画法によって13の用途地域に分けられています。
大きく分けると、「住宅系の8地域」「商業系の2地域」「工業系の3地域」です。
このうちとくに規制が厳しいのが第一種低層住居専用地域で、高さ10ｍ、もしくは高さ12ｍまでの建物しか建てられません。また、建てられる建物の種類も住宅のほかマンション、小中学校などに限定されており、店舗や事務所、ホテルなどの建築は規制されています。
用途地域ごとに建ぺい率や容積率も異なるため、増改築をした結果、建ぺい率や容積率の制限を超えてしまうケースもあり得るでしょう。また、建物の用途を住宅から事務所に変更する、用途地域で定められた制限以外の建物を建築するなども違法建築にあたります。
建築確認を得ていない物件
建物を建てる際は、建築基準法に適合しているかどうかを自治体に確認してもらう必要があります。工事前に建築会社が自治体に建築確認申請をおこない、審査に問題がなければ建築確認済証が発行されます。
その後、工事の完了後にも完了検査を受ける必要があり、基準をクリアしていると認められた場合に検査済証が発行されます。
建築確認にかかる費用が自治体によって異なります。たとえば東京都の場合、床面積が30㎡超100㎡以内の物件は建築確認申請料で9,400円、完了検査申請料で1万1,000円かかります。
建築確認済証・検査済証が発行されていない物件は違法建築物件に該当します。
違法建築物件と既存不適格物件の違い
現行の法律に準じていない建物は、前述の違法建築物件のほかにも「既存不適格物件」と呼ばれるものがあります。
建築当初はきちんと基準を守って建てたはずの家が、のちのち違法になってしまうというケースです。
どういうことかというと、建築に関する法律は時代の状況に合わせて改定されることが少なくありません。
法改正によって建築の基準が変わってしまい、法令に適合しない建物になってしまった物件が「既存不適合物件」に該当します。
ただし違法建築物件とは異なり、行政から改築や移転などを求められることはありません。
違法建築と既存不適格の違いは以下で解説しています。
違法建築物件でも売却は可能
自分の家が違法建築物件の場合、「法律に違反した建物を売ると罪になるのではないか」と不安を感じる方もいますが、そのような心配はいりません。
購入したい人がいれば、売却をすることは可能です。違法建築物の売買を禁止する法律はありません。
ただし、違法建築物件は通常の物件よりも、売却しにくいため価格が低くなる傾向にあります。
売却しにくい理由については次で詳しく説明します。
違法建築物件は売却が難しい理由
法的に問題はない違法建築物件の売却ですが、現実的には違法建築物件は売却しにくいといわれています。
それには以下のような理由があります。
買主に告知する義務がある
違法建築物件を売却する場合、買主にその旨を伝える義務があります。違法建築物件は「法的瑕疵物件」にあたるからです。
法的基準を満たしていない、法的欠陥がある物件であることを伝え、違法となる部分の説明も必要です。そのうえで買主の理解を得ることができれば売買契約を結びます。
当然、書面上（重要事項の説明書）にも記載が必要です。
告知義務を怠ったり、違法建築物であることを隠して売却したりすれば、買主に損害賠償請求や契約解除による売却金の返済を求められ大きなトラブルに発展することもあります。
違法建築物件購入時に住宅ローンが使えない
中古物件の購入といっても、家は高額な買い物です。ほとんどの人は住宅ローンを利用するでしょう。
しかし、違法建築物件は住宅ローンの審査に通らないという大きなデメリットがあります。
金融機関の住宅ローン審査では、融資の対象物件が建築基準法を守っているか調査をおこないます。違法建築物件に融資をしたとなれば金融機関の信用問題になるため、大手の銀行などはとくに慎重に精査します。
そのため、買主は現金で購入できる人に限られるため、購入者の幅が狭くなり、通常の物件よりも売却が困難になります。
短期間での売却は難しく、根気強く時間をかける覚悟が必要です。
しかし、なかには多少の建ぺい率・容積率オーバーなら融資をしてくれる金融機関も存在しているようです。
公務員や大手企業勤務で収入も多い、半分以上は自己資金が出せる、などの有利な条件があれば、住宅ローンを借りられる可能性があります。
建て替えができない
違法建築物件のなかでも厄介なのが、建て替えができない物件です。
「敷地が道路にも通路にも接していない」「2ｍの接道義務を満たしていない」「道路に接しているが建築基準法では道路と見なされない」など、前述した「再建築不可物件」が該当します。
再建築不可物件は解体して取り壊してしまうと、そのあとに新しい建物を建てることは一切できません。
更地にして新築を建て直すことはもちろん、構造部分の半分以上の修繕や模様替えすることもできません。
そうなると将来的な活用の自由度が狭くなるため、買い手がつきにくくなるのです。
再建築不可物件の売却方法は以下をご覧ください。
違法建築物件の売却パターン
違法建築物件を売却する際には、いくつかの方法があります。所有している違法建築物件によっては多少の工事をおこなうことで一般の不動産同様に売却可能なため、自身の状況と照らし合わせたうえで検討するとよいでしょう。
| 希望条件 | 売却方法 |
|---|---|
| 少しでも高く売りたい方 | 改築後に売却 |
| 手間をかけずに売りたい方 | 古家付き土地として現状で売却 |
| 早く売りたい方 | 更地にして売却 |
改築後に売却
容積率オーバーで違法建築物件になっている場合、増築部分を取り壊して、違法ではない物件として売却する方法もあります。
そうすれば買主も購入時に住宅ローンの融資も受けられるため、早期売却も期待できるでしょう。
しかし、改築費用と売却額との費用対効果を見極める必要があります。
信頼できる不動産会社に売却の査定価格を出してもらいましょう。
古家付き土地として現状で売却
多少の建ぺい率・容積率オーバーの物件の場合は、「古家付き土地」という扱いで現状のまま売却する方法があります。
この場合、建物の価格は0円として土地の価格だけで売却することになるので、築年数が古く建物の劣化が激しい物件に適した方法といえるでしょう。
ただし、売却時には空き家であることが条件となります。
更地にして売却
違法建物は解体して更地にし、土地として売却する方法もあります。
解体費用はかかりますが、早く買い手を見つけたい場合は効果的な方法です。
再建築不可物件の場合でも、いったん更地にしてからセットバックをして道路幅を4ｍ以上に広げれば、再建築可能にすることもできます。
またたとえ買い手が見つからない場合でも、駐車場やトランクルームとして活用することも可能です。
賃貸物件として活用
どうしても買い手が見つからずに売却が難しい場合は、「貸家」として賃貸物件にする方法もあります。
ただし、行政から違法建築物件として使用停止や除去命令があった場合、賃借人は立ち退かなければならないため、貸主は賃借人に立ち退き料などの補償金を支払う必要があります。
立ち退き料は家賃の半年分から1年分が一般的ですが、あくまでも相場であり、貸主と賃借人との交渉によって決定されます。
違法建築物件を高く買い取ってもらうには専門の買取業者に依頼
違法建築物件の売却を不動産仲介会社に依頼した場合は、売却までにある程度の期間がかかると同時に、売却後のトラブルを払拭する対策も必要です。
時間をかけずに売却したい、売却後に問題が発生することは避けたい、少しでも高値で買い取ってもらいたい、という場合は違法建築物件を取り扱う専門の買取業者に買い取ってもらうことをおすすめします。
仲介業をメインにしている一般的な不動産会社の場合には違法建築物件を買い取ってもそれを活用できるノウハウがないため、買い取りを依頼しても断られてしまうか、安価で買いたたかれてしまうかのどちらかでしょう。
しかし違法建築物件の取り扱いに長けた不動産業者であれば、買い取ったあとにリフォームや建て替えなどをして再販するなどの活用ノウハウを持っているため、基本的にどんな物件でも比較的高く買い取ってもらえます。違法建築物件の処分に困っていて、少しでも高く売りたい場合は専門の買取業者に依頼することをおすすめします。
アルバリンクは違法建築物件を積極的に買い取ります！
（株）アルバリンクでは、違法建築物件も含め一般的には扱いが難しく敬遠されがちな、訳あり物件の買い取りを積極的におこなっています。
その理由は、訳あり物件を買い取り、再生させ、有効活用していくためのノウハウに精通しているからです。
これまでに多くの物件を再生させ、多くのお客様から高いご評価をいただいています。
違法建築物件だから売れないのではないかと、売却を躊躇している方や諦めている方は、ぜひ一度弊社へご相談ください。
弊社買取り実績
東京都狛江市のA様からのご相談。
「相続した物件が違法建築で、建ぺい率・容積率オーバーであることが判明しました。何とか売却したいと思っているのですが」とのことでした。
A様はできる限り早く現金化したいとのご要望をお持ちだったため、お問い合わせからわずか1か月の期間でご契約から決済までおこないました。
結果、A様にはお喜びいただき、無事お引き渡しを受けることができました。
なお、弊社購入後は賃貸の募集をおこない、一定期間保有することを検討しております。
まとめ
法律で定められた基準を満たしていない違法建築物件でも、買主さえ現われれば売却は可能です。しかし買主が住宅ローンを利用できなかったり、購入しても建て替えができなかったりするため、一般の不動産仲介会社に売却を依頼してもなかなか買主は見つからないでしょう。
違法建築物件を早く現金化したい、少しでも高く売りたい場合は専門の買取業者への売却をおすすめします。違法建築物件の扱いに長けた買取業者であれば、買い取った物件を賃貸として活用するなどのノウハウを持っているため、高額買い取りが可能です。
弊社でもこれまでさまざまな違法建築物件を買い取ってきました。違法建築物件の売却を検討する際は、ぜひ弊社にお気軽にお問い合わせください。
相談・査定はこちら
0120-849-198
