瑕疵物件でも売却を諦める必要なし!より高く売るためのコツ3選

その他

「事故のあった物件を売りたいけど、そもそも売れるのかなぁ?」
「親から相続した物件だけど、フローリングは傷だらけだし、壁も汚れが目立つし、とても売れるような状態ではないんだよな…一体どうしたらいいんだろう?」

上記のような訳あり物件、いわゆる「瑕疵物件」の売却について悩んでいる方は、恐らく多くいらっしゃるのではないでしょうか?

一般的に瑕疵物件は売却が難しいと言われていますが、ご安心ください。
瑕疵物件でも、専門の買取業者なら、余計な費用や手間をかけることなく、スピーディーに売却できます

詳しくは本編で解説しているので、ぜひ最後までご覧ください。

今回の記事を読むことで、理解できる内容は以下のとおりです。

ちなみに、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink(アルバリンク)」は、事故・事件のあった物件や、法的に問題がある物件でも買い取り経験が豊富にある専門の買取業者です。

弊社は日本全国で対応しておりますので、まずは一度、お気軽にご連絡ください。
2011年の創業以降、多くの訳あり物件を担当してきた不動産のスペシャリストが、お客様一人ひとりと誠実に向き合うことを保証いたします

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そもそも瑕疵物件とは?全部で4種類

すでにご存じかと思いますが、不動産売買の場面において、当事者が予想していない不具合等がある物件のことを「瑕疵物件」と呼びます

瑕疵とは?

瑕疵物件を売る際は、面倒なことに「告知義務」と呼ばれるものを行わなくてはなりません。

告知義務

告知義務は「この物件は、屋根が老朽化していて、雨漏りしますよ」などといったように、今の住宅にある不具合を買主に伝えることをいいます。

この告知義務があることで、瑕疵物件は一般の個人相手への売却が難しくなってしまうのです
一般の個人相手への売却が難しくなる理由については、後ほど詳しく解説します。

告知義務を行わなくてはいけない不動産の瑕疵は、以下の4種類です。

心理的瑕疵物件

心理的瑕疵物件は、その家に住むことに対して「ここに住みたくない」などといった心理的な抵抗を、買主に感じさせる物件のことをいいます。

心理的瑕疵

心理的瑕疵物件の具体例は、以下のとおりです。

  • 過去に自殺や他殺があった事故物件
  • 近くに暴力団の拠点がある
  • 近くに火葬場がある

ただし、心理的瑕疵物件は、やっかいなことに「心理的瑕疵」にあたるのかを判断する明確な基準がありません

そのため、自分の中で少しでも気になるところがあるなら、売却時に「心理的瑕疵物件」として告知を行いましょう。

告知をしておかないと、後で買主から「契約不適合責任」を追及される恐れがあるからです(契約不適合責任に関しては、以降の章で解説)。

なお、心理的瑕疵物件については、以下の記事でより詳しく丁寧に解説しています。よろしければそちらも併せてご覧ください。

心理的瑕疵と精神的瑕疵の違いは?他の瑕疵の種類や所有リスクも解説
心理的瑕疵と精神的瑕疵の違い 不動産に付随する「瑕疵」の中でも最も有名なのが、「心理的瑕疵」および「精神的瑕疵」でしょう。 心理的瑕疵と呼ぶ場合と、精神的瑕疵と呼ぶ場合がありますが、心理的瑕疵と精神的瑕疵に明確な意味の違いはなく、同じ意味と

環境的瑕疵物件

環境的瑕疵物件は、周辺の環境によって日常生活に支障をきたす可能性がある物件のことをいいます。

環境的瑕疵

環境的瑕疵物件の具体例は、以下のとおりです。

  • 近くに線路や高速道路があって、騒音が目立つ
  • 近くに工場から異臭が発生する、あるいは作業音がうるさい

ただ、ここまで丁寧に読んでくださったアナタは「心理的瑕疵物件と環境的瑕疵物件ってなんか似てない? 区別の判断がいまいちつかないんだけど」って、思ったのではないでしょうか。

アナタが抱いた疑問は、ごもっともです。

ただ、正直にお伝えすると「心理的瑕疵物件」と「環境的瑕疵物件」のどちらに該当するのかは、重要ではありません。

「瑕疵」という住む人にとって、大きなマイナス要素があることには変わりないからです

環境的瑕疵に該当する嫌悪施設は以下の記事で詳しくご紹介しているので、併せて参考にしてください。

嫌悪施設の種類別一覧表|心理的瑕疵物件の告知義務や売却価格もプロが解説
周辺に嫌悪施設のある不動産は、買手がつきにくく売却価格も安価になってしまうことは事実です。本記事では、嫌悪施設に該当するおそれのある施設・心理的瑕疵の告知義務・売買や売却価格・早く、適正価格で売却する方法について解説します。

物理的瑕疵物件

物理的瑕疵物件は、建物あるいは土地そのものに大きな欠陥や破損がある物件のことをいいます。

物理的瑕疵

物理的瑕疵物件の具体例は、以下のとおりです。

  • 屋根の老朽化が激しく、雨漏りがする
  • 耐震強度が弱い(旧耐震基準に該当する)
  • シロアリ被害を受けている
  • 有害物質により土壌が汚れている
  • 地中にごみや廃材、などの障害物がある

物理的瑕疵物件は、リフォームなどを行うことで「瑕疵物件」から「通常の物件」に復帰できる可能性はありますが、その分膨大な時間と費用がかかってしまうのが難点です

法的(法律的)瑕疵物件

法的(法律的)瑕疵物件は「建築基準法」「都市計画法」「消防法」などの法律に縛られ、自由な使用が制限されている物件のことをいいます。

法的瑕疵

法的(法律的)瑕疵物件の具体例は、以下のとおりです。

  • 建物を解体しても再建築できない物件(再建築不可物件)
  • 不動産の所有者が複数(共有名義)いることにより、個人の意思で自由に使用できない物件
  • 土地を他人に貸し出しており、所有者自らが自由に使用できない物件(底地)

法的瑕疵物件も、先ほどの物理的瑕疵物件と同様に「瑕疵物件」から「通常の物件」に復帰させる方法は存在します。

ただし、法的に問題のある物件を通常の物件にするのは、高ハードルです

参考までに、再建築不可物件を建て替え可能にする方法を解説している記事のリンクを下記に記載しておりますので、興味がありましたらそちらをご覧ください。

再建築不可物件は建て替えできる?建て直す方法を詳しく解説!
そもそも再建築不可物件とは? 再建築不可物件とは、現在ある建物を解体しても、新しい建物を建てることのできない土地のことをいいます。再建築不可物件は、都市計画法によって定められている以下の2つのみに存在します。 都市計画区域(都市...

瑕疵物件を売却するなら「買取」がベスト

瑕疵物件を売るなら、見出しにもあるとおり「買取」での売却がベストです。

不動産買取業者

ただ、そうは言っても「何で買取?そもそも買取ってどういう売却方法なの?」と、思う方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。

そこでここからは、不動産の売却方法を紹介したうえで、なぜ「買取」での売却をオススメするのか、その理由を深掘りしていきます。

【大前提】不動産の売却方法は「仲介」と「買取」の2種類

前提として、不動産を売る際の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類あります。

仲介と買取の違い

売却方式 仕組み 特徴
仲介 売主から売却依頼を受けた仲介業者が、売主の代わりに買主を見つけることで不動産の売買を成立させる方法。
仲介業者は、売主と買主の双方から仲介手数料を得ることで利益を得ている
仲介業者がインターネット広告などで広く買主を募るため、市場価格付近での売却が期待できる
買取 買取業者が直接、売主の物件をそのまま買い取る方法。
売主から買い取った不動産にリフォームなどで付加価値を付けたうえで、第三者に再販することで、利益を得ている
仲介より売却金額は下がるものの、余計な費用をかけることなく、じん速に不動産の売却ができる

仲介手数料とは

「高く売却できるなら買取ではなく、仲介の方がいいのでは?」と思うかもしれませんが、瑕疵物件に限っていえば、仲介での売却はオススメできません
その理由は、以降の見出しで解説していきます。

なお、仲介と買取の違いについては、以下の記事でも詳しく解説しています。

仲介と買取の違いをサクッと理解しよう!【どちらが最適か教えます】
「仲介」の仕組み仲介とは、売主から不動産の売却依頼を受けた不動産会社が、チラシやネットを活用して買主を探し、契約・決済までを取りまとめる取引方法です。仲介で契約まで至ると、仲介した不動産会社(以下、仲介業者)は、買主側・売主側の双方から仲介

仲介での瑕疵物件売却をオススメできない3つの理由

仲介での瑕疵物件売却をオススメできない理由は、以下の3つです。

そもそも瑕疵のある物件を買いたいと思う一般の買主はいない

大前提、家を買う際に、瑕疵のある物件を買いたいと思う一般の買主はまず現れません。

冷静に、アナタが家を買う立場になっていただければ分かるかと思いますが、たとえば、自殺のあった家に住みたいと思うでしょうか?

もちろん、自殺があった家に住みたくないですよね。
正常な人間なら、誰もが抵抗感を感じてしまうものです。
もし、瑕疵物件を仲介で売却するのであれば、安価で売り出すしかありません

「自殺のあったことを隠せばいいのでは?」と思うかもしれませんが、それは残念ながら不可能です。

冒頭でもお伝えしたとおり、瑕疵物件には「告知義務」があるからです

そのため、瑕疵物件を仲介で売り出したとしても、買手が現れずに永久に売れ残り続けるか、あるいは市場価格より著しく低い売却価格になってしまうのがオチです

告知義務について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。

不動産の告知事項ありの意味と種類を解説|売主側には告知の義務がある
告知事項が課される瑕疵の種類や告知事項のある不動産の見分け方、売却方法を解説します。この記事を読むと、どのようなケースで告知義務が発生し、告知義務ありの物件をどうすれば売却できるのかがわかります。

契約不適合責任を課せられる可能性がある

前提として、瑕疵物件に限らず、仲介で不動産を売却すると、買主から売主であるアナタに契約不適合責任を課せられる恐れがあります。

No468_契約不適合責任

契約不適合責任
引き渡した目的物に「種類・品質・数量」などの面で、契約内容と異なる面が判明したとき、売主が買主に対して負う責任のこと

「告知義務をして、欠陥等があることを伝えておけば大丈夫なのでは?」と、思うかもしれませんが、決してそんなことはありません。

というのも、売主であるアナタが気づいていない「隠れた瑕疵」がある可能性があるからです

たとえば、売主が物件を引き渡した後、買主が住み始めてから雨漏りが発生し、実は引き渡し前から建物の構造部分に損傷があったと発覚するケースもあります。
そうなると、売主は「契約不適合責任」として、買主から損害賠償責任や雨漏りを直すためにかかる費用を請求されてしまいます。

雨漏りの修理費用は、雨漏り箇所や被害の大きさによって価格のふり幅はあるものの、一般的には数十万円から数百万円程度の金額がかかるといわれています

このように、仲介で瑕疵物件を売ると、アナタが気づいていない隠れた瑕疵に対する責任を追及される恐れがあるのです。

この点も、仲介での瑕疵物件売却をオススメできない要因の一つです。

契約不適合責任については、以下の記事で詳しく解説しています。

不動産売買における契約不適合責任の教科書【弁護士監修の保存版】
契約不適合責任の要点をわかりやすく解説 契約不適合責任とは、売買取引の場面で、「契約の内容と目的物の数量や品質が適合しない時、売主に課せられる責任」を指します。 平たく言えば、引き渡したものが契約内容と異なる(契約不適合)と...

仲介の恩恵を受けられない

先ほどの表で説明済みですが、仲介は市場価格付近で高く売れる可能性があるのが大きなメリットです。

ただし、今回のように瑕疵物件だと「高く売れる」という仲介の大きな恩恵を受けることができません。

「瑕疵」という買主にとって大きなマイナス要素があることで、買主からの需要が大きく低下し、市場価格付近では売却できなくなってしまうからです

物理的瑕疵物件と法的瑕疵物件なら、リフォーム等の対処を行うことで「通常の物件」として、市場価格付近での売却を実現させることは不可能ではありません。

ただし、瑕疵物件を通常の物件にするのは、莫大な時間と費用がかかります。

そのため、通常の物件にしたことで、市場価格付近での売却を実現できたとしても、その分多くの時間と費用がかかっているので、費用対効果(コストパフォーマンス)は割に合わないものとなるでしょう

買取での瑕疵物件売却をオススメする3つの理由

瑕疵物件を売るなら「仲介」ではなく「買取」で売却することを強くオススメします。
その理由は、以下の3つです。

瑕疵があっても確実に買い取れる

「瑕疵物件でも買い取りしてくれるの?」と思われるかもしれませんが、一般の方への売却が難しい、いわゆる「訳あり物件」を豊富に買い取りしている事故物件等専門の買取業者なら高確率で売却できます

というのも、専門の買取業者は、売主から買い取った瑕疵物件を再生させるためのノウハウや人脈を、数多く持っているからです。

  • 瑕疵物件の最適な修繕方法を知っている
  • リフォーム代を安く抑えられる素材や、リフォームを安く行ってくれる業者を知り尽くしている
  • 瑕疵物件で利益を生み出すための商品モデルを多く持っている
  • 商品化した瑕疵物件を購入してくれる顧客リスト(不動産投資家など)を持っている
  • 弁護士や司法書士、土地家屋調査士など、各分野のスペシャリストと連携している

このように、専門の買取業者は、瑕疵物件の再生ノウハウや人脈を豊富に持っています。

従って、専門の買取業者なら、たとえ瑕疵物件であっても売主から買い取ることができるのです

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時間をかけることなくすぐに売却できる

買取なら仲介のように、売却までに膨大な時間をかけることなく、スピーディーに瑕疵物件を現金化できます。

買取業者は、自らが直接売主の瑕疵物件を買い取るからです。
売却をお願いする買取業者によって時間の差は生じるものの、おおよそ数週間程度で決済&引き渡しが完了します

仲介と買取の売却スピードの違い

この点も、仲介ではなく買取での瑕疵物件売却をオススメする要因の一つです。

契約不適合責任が免責で安心

先ほど、仲介だと売主に契約不適合責任が課される可能性があることを紹介しましたが、買取なら売主の契約不適合責任は免責されます。
なので、たとえ売主であるアナタが気づいていない隠れた瑕疵があっても、安心して売却することが可能です

買取業者は契約不適合責任が免責

では、一体なぜ、買取だと売主の契約不適合責任が免責されるのでしょうか?

大前提、買取の場合、買主は一般の個人ではなく、不動産のプロです。

不動産のプロは、長年の買い取り経験から建物のどこに不具合があるのか予想を付けられます。
不具合箇所を予想できるということは、建物のどこにリフォームを行うべきなのかも明確にできるということです

従って、買取業者からすると、売主であるアナタの契約不適合責任をわざわざ付けたままにしておく理由がないのです。

ただし、残念ながら、世の中は優良の買取業者ばかりではありません。
中には、売主であるアナタの契約不適合責任を付けたままにしておく、いわゆる「悪徳業者」が少なからず存在するのも事実です

そのため、買取業者と瑕疵物件の売買契約を結ぶ際は、営業マンに契約不適合責任が免責されているかを必ず聞くようにしましょう。

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瑕疵物件を買取業者に高額で売却する3つのポイント

我々人間は、なんだかんだお金には目がない生き物です。
異論は認めません。

ということで、ここからは、この記事をここまで読んでくださったアナタへ、特別に瑕疵物件を買取業者に高額で売却するためのポイントを3つ紹介します。

瑕疵物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップする

まずは、瑕疵物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップしましょう。

瑕疵物件に強い専門の買取業者を選ぶときは「訳あり物件」の買取実績がどれだけ豊富にあるのかを、一つの目安にすると良いでしょう。

訳あり物件というと、定義が難しいところはありますが、分かりやすいものとしては「事故物件」が挙げられます

事故物件の買取実績がある業者なら、どの瑕疵物件に該当しようが、高確率で買い取りしてくれるハズです。

もし、アナタが売却を検討している物件が「法的(法律的)瑕疵物件」に該当するなら、不動産業界との関連が深くある専門家等の繋がりが、どれだけ深くあるかを確認しましょう

具体的には、弁護士や司法書士、土地家屋調査士などが見極める際のポイントです。

このような、専門家とのパイプが深くあれば、法的(法律的)瑕疵物件への必要な対処を、じん速に施せるので、高確率かつ高額で買い取りしてもらえます。

なお、以下の記事では事故物件の買取に強い専門の買取業者をご紹介しています。
併せて参考にしてください。

事故物件でも専門買取業者なら買い取れる!オススメ業者19選も紹介!
専門の不動産買取業者に依頼すれば、事故物件も適正価格で売却可能です。本記事では、事故物件の売却が難しい理由・専門の買取業者に直接買い取ってもらうべき理由・業者の選び方4選・おすすめの事故物件買取業者・買取業者に売却する流れ・買取相場について解説します。

複数の専門の買取業者に査定を依頼する

複数の専門の買取業者をピックアップしたら、各業者に査定を依頼しましょう。

というのも、買い取った瑕疵物件をどう活用するかは、買取業者ごとで異なります。
なので、各買取業者ごとで瑕疵物件の買取価格に大きな差が生じるのです。

【共通】複数の不動産業者に査定依頼・担当者比較

ここまで読んでくださったアナタなら大丈夫かとは思いますが、専門の買取業者に瑕疵物件の査定を依頼する際は、瑕疵がある旨を確実に伝えましょう

ここで瑕疵がある旨をきちんと伝えておかないと、後々トラブルの原因に繋がりかねません。

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担当の営業マンに価格交渉をする

もし、買取価格が一番高いにも関わらず、その業者の営業マンがいまいち信用できないなら、2番目に買取価格が高い業者に価格交渉を行いましょう。
言うまでもありませんが、価格交渉することで、買取価格が上がる可能性を秘めているからです。

アナタなら大丈夫かとは思いますが、営業マンに価格交渉を行う際は、謙虚な姿勢で挑みましょう。
営業マンは、日々多忙を極めており、その中で買取価格の再考をしてくれるからです。

価格交渉の成功率を高めるためには、いかにその営業マンのことを頼りにしているか、という点をハッキリと伝えることを心がけましょう
人間誰しも、人から頼りにされていることを感じると、とても気分が舞い上がるからです。

具体的な交渉例に関しては、以下の記事で解説しております。よろしければ、そちらもご覧ください。

再建築不可物件を高額買取できる不動産業者の選び方3選【完全保存版】
再建築不可物件をもっとも好条件で売却する方法は、再建築不可物件に強い専門の買取業者に買い取ってもらうことです。本記事では、再建築不可物件を高額売却する方法・買取の流れ・所有し続けるリスクなどを解説します。

まとめ

今回は、瑕疵物件の売却事情について、詳しく解説しました。

瑕疵物件を売るなら、専門の買取業者に売却を依頼することを強くオススメします

仲介で売り出したとしても、瑕疵物件を買いたいと思う一般の買主は、まず現れません。
そのうえ、万が一、売主であるアナタが気づいていない隠れた瑕疵があった場合、契約不適合責任を追及される恐れがあります

その点、専門の買取業者なら、瑕疵物件であっても買い取ってくれる可能性があります。
隠れた瑕疵があったとしても、アナタの契約不適合責任は免責されるので安心です

なお、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink(アルバリンク)」は、2011年の創業以降、数多くの瑕疵物件を買い取りしてきました。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット!」に取り上げられた実績もあります。

イットで紹介されました

買い取り前提でない相談も大歓迎ですので、ぜひお気軽にお問い合わせください

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瑕疵物件の売却に関してよくある質問

売買対象の不動産に、当事者が予想していない不具合等があったときの物件のことをいいます。瑕疵物件は具体的に「心理的瑕疵物件」「物理的瑕疵物件」「法的瑕疵物件」「環境的瑕疵物件」の4種類に分けられます。
他のサイトを見ると、さまざまなパーセンテージが書かれていますが、瑕疵物件の売却相場は一概に「〇%」と言えるものではありません。瑕疵物件の売却相場は、買主が抱くニーズによって大きく左右されるからです。 こちらの記事を読んでいただければ、なぜ瑕疵物件の売却相場が一概に言えるものではないのか、その理解が深まるかと思います。
賃貸契約であれば、原則3年以内とされています。ただし、売買契約の場合は、時効がありません。詳しくは、 こちらの記事で解説しているので、よろしければそちらをご覧ください。
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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