国土交通大臣(1)第10112号
そもそも瑕疵物件とは？全部で4種類
すでにご存じかと思いますが、不動産売買の場面において、当事者が予想していない不具合等がある物件のことを「瑕疵物件」と呼びます。
瑕疵物件を売る際は、面倒なことに「告知義務」と呼ばれるものを行わなくてはなりません。
告知義務は「この物件は、屋根が老朽化していて、雨漏りしますよ」などといったように、今の住宅にある不具合を買主に伝えることをいいます。
この告知義務があることで、瑕疵物件は一般の個人相手への売却が難しくなってしまうのです。一般の個人相手への売却が難しくなる理由については、後ほど詳しく解説します。
告知義務を行わなくてはいけない不動産の瑕疵は、以下の4種類です。
心理的瑕疵物件
心理的瑕疵物件は、その家に住むことに対して「ここに住みたくない」などといった心理的な抵抗を、買主に感じさせる物件のことをいいます。
心理的瑕疵物件の具体例は、以下のとおりです。
- 過去に自殺や他殺があった事故物件
- 近くに暴力団の拠点がある
- 近くに火葬場がある
ただし、心理的瑕疵物件は、やっかいなことに「心理的瑕疵」にあたるのかを判断する明確な基準がありません。
そのため、自分の中で少しでも気になるところがあるなら、売却時に「心理的瑕疵物件」として告知を行いましょう。
告知をしておかないと、後で買主から「契約不適合責任」を追及される恐れがあるからです（契約不適合責任に関しては、以降の章で解説）。
なお、心理的瑕疵物件については、以下の記事でより詳しく丁寧に解説しています。よろしければそちらも併せてご覧ください。
環境的瑕疵物件
環境的瑕疵物件は、周辺の環境によって日常生活に支障をきたす可能性がある物件のことをいいます。
環境的瑕疵物件の具体例は、以下のとおりです。
- 近くに線路や高速道路があって、騒音が目立つ
- 近くに工場から異臭が発生する、あるいは作業音がうるさい
ただ、ここまで丁寧に読んでくださったアナタは「心理的瑕疵物件と環境的瑕疵物件ってなんか似てない？ 区別の判断がいまいちつかないんだけど」って、思ったのではないでしょうか。
アナタが抱いた疑問は、ごもっともです。
ただ、正直にお伝えすると「心理的瑕疵物件」と「環境的瑕疵物件」のどちらに該当するのかは、重要ではありません。
「瑕疵」という住む人にとって、大きなマイナス要素があることには変わりないからです。
物理的瑕疵物件
物理的瑕疵物件は、建物あるいは土地そのものに大きな欠陥や破損がある物件のことをいいます。
物理的瑕疵物件の具体例は、以下のとおりです。
- 屋根の老朽化が激しく、雨漏りがする
- 耐震強度が弱い（旧耐震基準に該当する）
- シロアリ被害を受けている
- 有害物質により土壌が汚れている
- 地中にごみや廃材、などの障害物がある
物理的瑕疵物件は、リフォームなどを行うことで「瑕疵物件」から「通常の物件」に復帰できる可能性はありますが、その分膨大な時間と費用がかかってしまうのが難点です。
法的（法律的）瑕疵物件
法的（法律的）瑕疵物件は「建築基準法」「都市計画法」「消防法」などの法律に縛られ、自由な使用が制限されている物件のことをいいます。
法的（法律的）瑕疵物件の具体例は、以下のとおりです。
- 建物を解体しても再建築できない物件（再建築不可物件）
- 不動産の所有者が複数（共有名義）いることにより、個人の意思で自由に使用できない物件
- 土地を他人に貸し出しており、所有者自らが自由に使用できない物件（底地）
法的瑕疵物件も、先ほどの物理的瑕疵物件と同様に「瑕疵物件」から「通常の物件」に復帰させる方法は存在します。
ただし、法的に問題のある物件を通常の物件にするのは、高ハードルです。参考までに、再建築不可物件を建て替え可能にする方法を解説している記事のリンクを下記に記載しておりますので、興味がありましたらそちらをご覧ください。
瑕疵物件を売却するなら「買取」がベスト
瑕疵物件を売るなら、見出しにもあるとおり「買取」での売却がベストです。
ただ、そうは言っても「何で買取？ っていうかそもそも買取ってどういう売却方法なの？」と、思う方も多くいらっしゃるのではないでしょうか。
そこでここからは、不動産の売却方法を紹介したうえで、なぜ「買取」での売却をオススメするのか、その理由を深掘りしていきます。
【大前提】不動産の売却方法は「仲介」と「買取」の2種類
前提として、不動産を売る際の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類あります。
| 売却方式 | 仕組み | 特徴 |
|---|---|---|
| 仲介 | 売主から売却依頼を受けた仲介業者が、売主の代わりに買主を見つけることで不動産の売買を成立させる方法。仲介業者は、売主と買主の双方から仲介手数料を得ることで利益を得ている | 仲介業者がインターネット広告などで広く買主を募るため、市場価格付近での売却が期待できる |
| 買取 | 買取業者が直接、売主の物件をそのまま買い取る方法。売主から買い取った不動産にリフォームなどで付加価値を付けたうえで、第三者に再販することで、利益を得ている | 仲介より売却金額は下がるものの、余計な費用をかけることなく、じん速に不動産の売却ができる |
「高く売却できるなら買取ではなく、仲介の方がいいのでは？」と思うかもしれませんが、瑕疵物件に限っていえば、仲介での売却はオススメできません。その理由は、以降の見出しで解説していきます。
仲介での瑕疵物件売却をオススメできない3つの理由
仲介での瑕疵物件売却をオススメできない理由は、以下の3つです。
そもそも瑕疵のある物件を買いたいを思う一般の買主はいない
大前提、家を買う際に、瑕疵のある物件を買いたいと思う一般の買主はまず現れません。
冷静に、アナタが家を買う立場になっていただければ分かるかと思いますが、たとえば、自殺のあった家に住みたいと思うでしょうか？
もちろん、自殺があった家に住みたくないですよね。正常な人間なら、誰もが抵抗感を感じてしまうものです。もし、瑕疵物件を仲介で売却するのであれば、安価で売り出すしかありません。
「自殺のあったことを隠せばいいのでは？」と思うかもしれませんが、それは残念ながら不可能です。
冒頭でもお伝えしたとおり、瑕疵物件には「告知義務」があるからです。
そのため、瑕疵物件を仲介で売り出したとしても、買手が現れずに永久に売れ残り続けるか、あるいは市場価格より著しく低い売却価格になってしまうのがオチです。
契約不適合責任を課せられる可能性がある
前提として、瑕疵物件に限らず、仲介で不動産を売却すると、買主から売主であるアナタに契約不適合責任を課せられる恐れがあります。
引き渡した目的物に「種類・品質・数量」などの面で、契約内容と異なる面が判明したとき、売主が買主に対して負う責任のこと
「告知義務をして、欠陥等があることを伝えておけば大丈夫なのでは？」と、思うかもしれませんが、決してそんなことはありません。
というのも、売主であるアナタが気づいていない「隠れた瑕疵」がある可能性があるからです。
たとえば、売主が物件を引き渡した後、買主が住み始めてから雨漏りが発生し、実は引き渡し前から建物の構造部分に損傷があったと発覚するケースもあります。
そうなると、売主は「契約不適合責任」として、買主から損害賠償責任を追及されてしまうのです。
そうなると、売主であるアナタは、買主から雨漏りを直すためにかかる費用を請求されてしまいます。
雨漏りの修理費用は、雨漏り箇所や被害の大きさによって価格のふり幅はあるものの、一般的には数十万円から数百万円程度の金額がかかるといわれています。
このように、仲介で瑕疵物件を売ると、アナタが気づいていない隠れた瑕疵に対する責任を追及される恐れがあるのです。
この点も、仲介での瑕疵物件売却をオススメできない要因の一つです。
仲介の恩恵を受けられない
先ほどの表で説明済みですが、仲介は市場価格付近で高く売れる可能性があるのが大きなメリットです。
ただし、今回のように瑕疵物件だと「高く売れる」という仲介の大きな恩恵を受けることができません。
「瑕疵」という買主にとって大きなマイナス要素があることで、買主からの需要が大きく低下し、市場価格付近では売却できなくなってしまうからです。
物理的瑕疵物件と法的瑕疵物件なら、リフォーム等の対処を行うことで「通常の物件」として、市場価格付近での売却を実現させることは不可能ではありません。
ただし、瑕疵物件を通常の物件にするのは、莫大な時間と費用がかかります。
そのため、通常の物件にしたことで、市場価格付近での売却を実現できたとしても、その分多くの時間と費用がかかっているので、費用対効果（コストパフォーマンス）は割に合わないものとなるでしょう。
買取での瑕疵物件売却をオススメする3つの理由
瑕疵物件を売るなら「仲介」ではなく「買取」で売却することを強くオススメします。その理由は、以下の3つです。
瑕疵があっても確実に買い取れる
「瑕疵物件でも買い取りしてくれるの？」と思われるかもしれませんが、一般の方への売却が難しい、いわゆる「訳あり物件」を豊富に買い取りしている専門の買取業者なら高確率で売却できます。
というのも、専門の買取業者は、売主から買い取った瑕疵物件を再生させるためのノウハウや人脈を、数多く持っているからです。
- 瑕疵物件の最適な修繕方法を知っている
- リフォーム代を安く抑えられる素材や、リフォームを安く行ってくれる業者を知り尽くしている
- 瑕疵物件で利益を生み出すための商品モデルを多く持っている
- 商品化した瑕疵物件を購入してくれる顧客リスト（不動産投資家など）を持っている
- 弁護士や司法書士、土地家屋調査士など、各分野のスペシャリストと連携している
このように、専門の買取業者は、瑕疵物件の再生ノウハウや人脈を豊富に持っています。
従って、専門の買取業者なら、たとえ瑕疵物件であっても売主から買い取ることができるのです。
時間をかけることなくすぐに売却できる
買取なら仲介のように、売却までに膨大な時間をかけることなく、スピーディーに瑕疵物件を現金化できます。
買取業者は、自らが直接売主の瑕疵物件を買い取るからです。売却をお願いする買取業者によって時間の差は生じるものの、おおよそ数週間程度で決済&引き渡しが完了します。
この点も、仲介ではなく買取での瑕疵物件売却をオススメする要因の一つです。
契約不適合責任が免責で安心
先ほど、仲介だと売主に契約不適合責任が課される可能性があることを紹介しましたが、買取なら売主の契約不適合責任は免責されます。
なので、たとえ売主であるアナタが気づいていない隠れた瑕疵があっても、安心して売却することが可能です。
では、一体なぜ、買取だと売主の契約不適合責任が免責されるのでしょうか？ その理由を今から解説していきます。
大前提、買取の場合、買主は一般の個人ではなく、不動産のプロです。
不動産のプロは、長年の買い取り経験から建物のどこに不具合があるのか予想を付けられます。不具合箇所を予想できるということは、建物のどこにリフォームを行うべきなのかも明確にできるということです。
従って、買取業者からすると、売主であるアナタの契約不適合責任をわざわざ付けたままにしておく理由がないのです。
ただし、残念ながら、世の中は優良の買取業者ばかりではありません。中には、売主であるアナタの契約不適合責任を付けたままにしておく、いわゆる「悪徳業者」が少なからず存在するのも事実です。
そのため、買取業者と瑕疵物件の売買契約を結ぶ際は、営業マンに契約不適合責任が免責されているかを必ず聞くようにしましょう。
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瑕疵物件を買取業者に高額で売却する3つのポイント
我々人間は、なんだかんだお金には目がない生き物です。異論は認めません。
ということで、ここからは、この記事をここまで読んでくださったアナタへ、特別に瑕疵物件を買取業者に高額で売却するためのポイントを3つ紹介します。
瑕疵物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップする
まずは、瑕疵物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップしましょう。
瑕疵物件に強い専門の買取業者を選ぶときは「訳あり物件」の買取実績がどれだけ豊富にあるのかを、一つの目安にすると良いでしょう。
訳あり物件というと、定義が難しいところはありますが、分かりやすいものとしては「事故物件」が挙げられます。
事故物件の買取実績がある業者なら、どの瑕疵物件に該当しようが、高確率で買い取りしてくれるハズです。
もし、アナタが売却を検討している物件が「法的（法律的）瑕疵物件」に該当するなら、不動産業界との関連が深くある専門家等の繋がりが、どれだけ深くあるかを確認しましょう。
具体的には、弁護士や司法書士、土地家屋調査士などが見極める際のポイントです。
このような、専門家とのパイプが深くあれば、法的（法律的）瑕疵物件への必要な対処を、じん速に施せるので、高確率かつ高額で買い取りしてもらえます。
>>【専門家との人脈も深い専門の買取業者】買取依頼はこちら！
複数の専門の買取業者に査定を依頼する
複数の専門の買取業者をピックアップしたら、各業者に査定を依頼しましょう。
というのも、買い取った瑕疵物件をどう活用するかは、買取業者ごとで異なります。なので、各買取業者ごとで瑕疵物件の買取価格に大きな差が生じるのです。
ここまで読んでくださったアナタなら大丈夫かとは思いますが、専門の買取業者に瑕疵物件の査定を依頼する際は、瑕疵がある旨を確実に伝えましょう。
ここで瑕疵がある旨をきちんと伝えておかないと、後々トラブルの原因に繋がりかねません。
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担当の営業マンに価格交渉をする
もし、買取価格が一番高いにも関わらず、その業者の営業マンがいまいち信用できないなら、2番目に買取価格が高い業者に価格交渉を行いましょう。
言うまでもありませんが、価格交渉することで、買取価格が上がる可能性を秘めているからです。
アナタなら大丈夫かとは思いますが、営業マンに価格交渉を行う際は、謙虚な姿勢で挑みましょう。営業マンは、日々多忙を極めており、その中で買取価格の再考をしてくれるからです。
価格交渉の成功率を高めるためには、いかにその営業マンのことを頼りにしているか、という点をハッキリと伝えることを心がけましょう。人間誰しも、人から頼りにされていることを感じると、とても気分が舞い上がるからです。
具体的な交渉例に関しては、以下の記事で解説しております。よろしければ、そちらもご覧ください。
まとめ
今回は、瑕疵物件の売却事情について、詳しく解説しました。
瑕疵物件を売るなら、専門の買取業者に売却を依頼することを強くオススメします。
仲介で売り出したとしても、瑕疵物件を買いたいと思う一般の買主は、まず現れません。そのうえ、万が一、売主であるアナタが気づいていない隠れた瑕疵があった場合、契約不適合責任を追及される恐れがあります。
その点、専門の買取業者なら、瑕疵物件であっても買い取ってくれる可能性があります。そのうえ、隠れた瑕疵があったとしても、アナタの契約不適合責任は免責されるので、安心です。
なお、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、2011年の創業以降、数多くの瑕疵物件を買い取りしてきました。買い取り前提でない相談も大歓迎ですので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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