株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
そもそも瑕疵物件とは？全部で4種類
すでにご存じかと思いますが、不動産売買の場面において、当事者が予想していない不具合等がある物件のことを「瑕疵物件」と呼びます。
瑕疵物件を売る際は、面倒なことに「告知義務」と呼ばれるものを行わなくてはなりません。
告知義務は「この物件は、屋根が老朽化していて、雨漏りしますよ」などといったように、今の住宅にある不具合を買主に伝えることをいいます。
この告知義務があることで、瑕疵物件は一般の個人相手への売却が難しくなってしまうのです。
一般の個人相手への売却が難しくなる理由については、後ほど詳しく解説します。
告知義務を行わなくてはいけない不動産の瑕疵は、以下の4種類です。
心理的瑕疵物件
心理的瑕疵物件は、その家に住むことに対して「ここに住みたくない」などといった心理的な抵抗を、買主に感じさせる物件のことをいいます。
心理的瑕疵物件の具体例は、以下のとおりです。
- 過去に自殺や他殺があった事故物件
- 近くに暴力団の拠点がある
- 近くに火葬場がある
ただし、心理的瑕疵物件は、やっかいなことに「心理的瑕疵」にあたるのかを判断する明確な基準がありません。
そのため、自分の中で少しでも気になるところがあるなら、売却時に「心理的瑕疵物件」として告知を行いましょう。
告知をしておかないと、後で買主から「契約不適合責任」を追及される恐れがあるからです（契約不適合責任に関しては、以降の章で解説）。
なお、心理的瑕疵物件については、以下の記事でより詳しく丁寧に解説しています。よろしければそちらも併せてご覧ください。
環境的瑕疵物件
環境的瑕疵物件は、周辺の環境によって日常生活に支障をきたす可能性がある物件のことをいいます。
環境的瑕疵物件の具体例は、以下のとおりです。
- 近くに線路や高速道路があって、騒音が目立つ
- 近くに工場から異臭が発生する、あるいは作業音がうるさい
ただ、ここまで丁寧に読んでくださったアナタは「心理的瑕疵物件と環境的瑕疵物件ってなんか似てない？ 区別の判断がいまいちつかないんだけど」って、思ったのではないでしょうか。
アナタが抱いた疑問は、ごもっともです。
ただ、正直にお伝えすると「心理的瑕疵物件」と「環境的瑕疵物件」のどちらに該当するのかは、重要ではありません。
「瑕疵」という住む人にとって、大きなマイナス要素があることには変わりないからです。
環境的瑕疵に該当する嫌悪施設は以下の記事で詳しくご紹介しているので、併せて参考にしてください。
物理的瑕疵物件
物理的瑕疵物件は、建物あるいは土地そのものに大きな欠陥や破損がある物件のことをいいます。
物理的瑕疵物件の具体例は、以下のとおりです。
- 屋根の老朽化が激しく、雨漏りがする
- 耐震強度が弱い（旧耐震基準に該当する）
- シロアリ被害を受けている
- 有害物質により土壌が汚れている
- 地中にごみや廃材、などの障害物がある
物理的瑕疵物件は、リフォームなどを行うことで「瑕疵物件」から「通常の物件」に復帰できる可能性はありますが、その分膨大な時間と費用がかかってしまうのが難点です。
法的（法律的）瑕疵物件
法的（法律的）瑕疵物件は「建築基準法」「都市計画法」「消防法」などの法律に縛られ、自由な使用が制限されている物件のことをいいます。
法的（法律的）瑕疵物件の具体例は、以下のとおりです。
- 建物を解体しても再建築できない物件（再建築不可物件）
- 不動産の所有者が複数（共有名義）いることにより、個人の意思で自由に使用できない物件
- 土地を他人に貸し出しており、所有者自らが自由に使用できない物件（底地）
法的瑕疵物件も、先ほどの物理的瑕疵物件と同様に「瑕疵物件」から「通常の物件」に復帰させる方法は存在します。
ただし、法的に問題のある物件を通常の物件にするのは、高ハードルです。
参考までに、再建築不可物件を建て替え可能にする方法を解説している記事のリンクを下記に記載しておりますので、興味がありましたらそちらをご覧ください。
瑕疵物件の売却には告知義務が生じる
瑕疵物件を売却する際は売主に告知義務が課せられます。
告知義務とは売主が買主に物件の瑕疵（不具合）を伝える義務のことです。
物件の瑕疵は売主の購入判断に大きな影響を及ぼすため、告知義務が定められています。
たとえば、「物件内で人が亡くなった」といった心理的瑕疵は多くの人が購入をためらう要因になり得ます。
この章では告知義務の基準や告知義務を果たさなかった場合どうなるかについてお伝えします。
告知義務は瑕疵物件の売却をするうえで避けて通れないことですので、しっかりご確認ください。
1度住めば告知義務がなくなるはウソ！
事故物件などの心理的瑕疵は他の瑕疵と違い、目に見えません。
そのため、これまで心理的瑕疵の告知義務については不動産業者の判断にゆだねられてきました。
その中で、読者の方も一度くらい耳にしたことがあるかもしれませんが、「事故が起きても誰か1人住ませれば告知義務はなくなる」といった、独自のルールを作る業者も出てきました。
しかし、現在はそういった不動産業者独自のルールは通用しません。
なぜなら、事故物件の告知義務をめぐるトラブルが多いことから、令和3年に国が事故物件に関する告知義務のガイドラインを定めたためです。
ガイドラインでは以下のように事故物件の告知義務の要・不要が定められました。
| 死因 | 告知義務の要・不要 |
|---|---|
| 自殺・他殺・焼死・特殊性が必要な孤独死 | 告知義務の必要あり |
| 自然死・不慮の事故死 | 告知義務は不要 |
簡単に言うと、事件性のある死因や人々に与えるショックが大きい死因については告知義務が生じ、それ以外の死因（自然死など）については告知義務が生じないということです。
ただし、上記表にもあるように、自然死であっても孤独死で発見が遅れ、特殊清掃（腐乱した遺体による汚れを落とす特殊な清掃）が必要となった場合は告知義務が発生します。
告知義務を果たさないと契約不適合責任に問われる
告知義務を果たさないと、告知義務違反となり、契約不適合責任に問われる恐れがあります。
契約不適合責任とは、不動産売買契約書に記載のない瑕疵が発見された場合に、売主が買主に負う責任のことです。
契約不適合責任に問われると、売主は買主の求めに応じ、瑕疵を修繕するといった対応を迫られます。
たとえば、売却後に雨漏りが発覚した場合は、屋根の修繕をしなくてはなりません。
また、売却後に人が亡くなったことが発覚したといった心理的瑕疵の場合、物理的に改善することが不可能なため、損害賠償請求や契約解除を要求される恐れがあります。
こうした事態に陥らないためにも、瑕疵物件を売却する際は必ず告知義務を果たしましょう。
なお、専門の不動産買取業者に依頼すれば、契約不適合責任なしで売却可能です（詳しくは記事内の「契約不適合責任が免責で安心」を参照）。
弊社Albalinkも契約不適合責任なしでお客様の瑕疵物件を買い取れますので、売却後まで物件の対応に追われたくないという方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【瑕疵物件・事故物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、契約不適合責任については以下の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
瑕疵物件（事故物件）の売却相場は通常物件の8割～5割程度
人が亡くなった事故物件の売却価格は通常の物件の8割～5割程度になります。
心理的瑕疵があるため、価格を安くしないと買い手がつかないためです。
実際、弊社Albalinkが男女1000人に行ったアンケートでも7割以上が「事故物件には住むのはなし」と回答してます（下図参照）。
売却価格は死因により下落率が異なります（下表参照）
基本的に、告知義務が発生し、事件性が大きい死因ほど下落率（安くなる割合）も大きくなります。
| 死因 | 売却価格の下落率 |
|---|---|
| 孤独死 | 1割～2割 |
| 自殺 | 2割～3割 |
| 殺人 | 5割程度 |
事故物件を売却する際はあらかじめ売却相場を把握しておきましょう。
所有する事故物件と同様の条件の通常物件の売却価格を不動産ポータルサイト（SUUMOなど）で調べ、そこから上の表を参考に価格を割り引くことで、自身の事故物件の相場を把握できます。
瑕疵物件を仲介で売却する3つの方法
人が亡くなった瑕疵物件（事故物件）は先述したように一般の個人には売れにくいのが現実です。
そのため、一般の個人が買い手である仲介で売却する場合は、以下のような工夫が必要です。
- 修繕や清掃を行う
- 期間をおいて売りに出す
- 更地にして売り出す
事故物件であっても、告知義務がなく立地が良ければ、上記をおこなうことで仲介でも買い手がつく可能性は十分あります。
修繕や清掃を行う
瑕疵の内容が雨漏りなど物理的瑕疵の場合は、修繕を行うことで瑕疵をなくせるため、仲介で売れる見込みがあります。
人が亡くなった事故物件の場合、瑕疵は消せませんが、特殊清掃やリフォームなどを行い、事故の痕跡を消すことはできます。
駅や街の中心部に徒歩で行けるなど、立地さえ良ければ、事故の痕跡を消すことで、買い手がつく可能性があります。
買い手の中には心理的瑕疵より、立地の良い物件を相場より安く購入できることに重きを置く人もいるためです。
期間をおいて売りに出す
事故が起きた際、ニューズで大々的に報じられた事故物件は、1年ほど期間を置いてから売却した方が売れやすくなります。
事故後すぐに売り出しても、事故の印象が強く、価格を下げても売れない可能性が高いためです。
売却を急がないのであれば、しばらく期間を置いて、ほとぼりが冷めるのを待つのも売却戦略の1つです。
更地にして売り出す
立地が良い事故物件は、更地にすることで売却しやすくなることもあります。
事故が起きた建物がなくなれば、事故物件の印象が薄れるためです。
しかし、一般的に戸建てを解体するには150万円程度かかります。
また、建物を解体してしまうと土地の固定資産税の軽減措置である住宅用地の特例が解除されるため、固定資産税が最大6倍まで増額してしまします。
そのため、解体費用が捻出でき、解体費用を回収できるだけ高額で売却できるあてがある場合にしかお勧めできません。
それ以外の場合は建物が残ったまま専門の不動産買取業者に売却することをお勧めします。
専門の買取業者へなら瑕疵物件でも手早く売却できる3つの理由
瑕疵物件をはじめ、不動産売却には前章でお伝えした仲介の他に、買取という方法があります。
買取とは不動産買取業者が売主から直接物件を買い取る方法です。
専門の買取業者なら瑕疵物件でも問題なく買い取れます。
なぜなら専門の買取業者は瑕疵物件や事故物件を再版・運用し、利益を生み出すノウハウを持っているためです。
瑕疵物件でも専門の買取業者に依頼すれば手早く売却できる理由は以下の3つです。
- 瑕疵があっても確実に買い取れる
- 時間をかけることなくすぐに売却できる
- 契約不適合責任が免責で安心
それぞれ解説します。
瑕疵があっても確実に買い取れる
「瑕疵物件でも買い取りしてくれるの？」と思われるかもしれませんが、一般の方への売却が難しい、いわゆる「訳あり物件」を豊富に買い取りしている事故物件等専門の買取業者なら高確率で売却できます。
というのも、専門の買取業者は、売主から買い取った瑕疵物件を再生させるためのノウハウや人脈を、数多く持っているからです。
- 瑕疵物件の最適な修繕方法を知っている
- リフォーム代を安く抑えられる素材や、リフォームを安く行ってくれる業者を知り尽くしている
- 瑕疵物件で利益を生み出すための商品モデルを多く持っている
- 商品化した瑕疵物件を購入してくれる顧客リスト（不動産投資家など）を持っている
- 弁護士や司法書士、土地家屋調査士など、各分野のスペシャリストと連携している
弊社Albalinkも上記のようなノウハウを駆使し、今までに以下のような事故物件を多数買い取ってきました。
買取をさせていただいたお客様からは「思った以上の高値で買い取ってもらえた」「肩の荷がおりた」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）
上記を見て、少しでも「自分の瑕疵物件（事故物件）も買い取ってもらえるのだろうか」と思った方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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時間をかけることなくすぐに売却できる
買取なら仲介のように、売却までに膨大な時間をかけることなく、スピーディーに瑕疵物件を現金化できます。
買取業者は、自らが直接売主の瑕疵物件を買い取るからです。
売却をお願いする買取業者によって時間の差は生じるものの、おおよそ数週間程度で決済&引き渡しが完了します。
この点も、仲介ではなく買取での瑕疵物件売却をオススメする要因の一つです。
契約不適合責任が免責で安心
仲介だと基本的に売主に契約不適合責任が課されます。
不動産の知識がない一般の買主が、物件購入後に不利益を被らないためです。
しかし、専門の買取業者に売却する場合、売主の契約不適合責任は免責されます。
そのため、たとえ売主であるアナタが気づいていない隠れた瑕疵があっても、安心して売却することが可能です。
なぜ専門の買取業者は契約不適合責任を免責できるかというと、買取業者は不動産のプロであるため、事前に瑕疵を見抜けるからと、リフォームを前提に買い取るため、多少の瑕疵は気にする必要がないためです。
ただし、残念ながら、世の中は優良の買取業者ばかりではありません。
中には、売主であるアナタの契約不適合責任を付けたままにしておく、いわゆる「悪徳業者」が少なからず存在するのも事実です。
先述したように、弊社Albalinkは契約不適合責任を免責できますので、安心して無料買取査定依頼をご利用ください。
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瑕疵物件を買取業者に高額で売却する3つのポイント
瑕疵物件を買取業者に高額売却するポイントは以下の3つです。
- 瑕疵物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップする
- 複数の専門の買取業者に査定を依頼する
- 担当の営業マンに価格交渉をする
それぞれ解説します。
瑕疵物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップする
まずは、瑕疵物件に強い専門の買取業者を複数ピックアップしましょう。
瑕疵物件に強い専門の買取業者を選ぶときは「訳あり物件」の買取実績がどれだけ豊富にあるのかを、一つの目安にすると良いでしょう。
訳あり物件というと、定義が難しいところはありますが、分かりやすいものとしては「事故物件」が挙げられます。
事故物件の買取実績がある業者なら、どの瑕疵物件に該当しようが、高確率で買い取りしてくれるハズです。
もし、アナタが売却を検討している物件が「法的（法律的）瑕疵物件」に該当するなら、不動産業界との関連が深くある専門家等の繋がりが、どれだけ深くあるかを確認しましょう。
具体的には、弁護士や司法書士、土地家屋調査士などが見極める際のポイントです。
このような、専門家とのパイプが深くあれば、法的（法律的）瑕疵物件への必要な対処を、じん速に施せるので、高確率かつ高額で買い取りしてもらえます。
なお、以下の記事では事故物件の買取に強い専門の買取業者をご紹介しています。
併せて参考にしてください。
複数の専門の買取業者に査定を依頼する
複数の専門の買取業者をピックアップしたら、各業者に査定を依頼しましょう。
というのも、買い取った瑕疵物件をどう活用するかは、買取業者ごとで異なります。
なので、各買取業者ごとで瑕疵物件の買取価格に大きな差が生じるのです。
ここまで読んでくださったアナタなら大丈夫かとは思いますが、専門の買取業者に瑕疵物件の査定を依頼する際は、瑕疵がある旨を確実に伝えましょう。
ここで瑕疵がある旨をきちんと伝えておかないと、後々トラブルの原因に繋がりかねません。
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担当の営業マンに価格交渉をする
もし、買取価格が一番高いにも関わらず、その業者の営業マンがいまいち信用できないなら、2番目に買取価格が高い業者に価格交渉を行いましょう。
言うまでもありませんが、価格交渉することで、買取価格が上がる可能性を秘めているからです。
アナタなら大丈夫かとは思いますが、営業マンに価格交渉を行う際は、謙虚な姿勢で挑みましょう。
営業マンは、日々多忙を極めており、その中で買取価格の再考をしてくれるからです。
価格交渉の成功率を高めるためには、いかにその営業マンのことを頼りにしているか、という点をハッキリと伝えることを心がけましょう。
人間誰しも、人から頼りにされていることを感じると、とても気分が舞い上がるからです。
具体的な交渉例に関しては、以下の記事で解説しております。よろしければ、そちらもご覧ください。
瑕疵物件の売却の流れ
瑕疵物件を売却する流れについて、仲介と買取それぞれ解説します。
前述したように、仲介は買い手を探す必要があるため、売却までのステップ多く、買取より時間がかかります。
瑕疵物件を手早く売却したいのであれば、買取での売却をお勧めします。
仲介で瑕疵物件を売却する場合の6ステップ
仲介で瑕疵物件を売却するステップは以下の6つです。
- 仲介業者に売却の相談をする
- 特殊清掃やリフォームを行う
- 仲介業者と媒介契約を結ぶ
- 販売活動を行う
- 買主と売買契約を締結しローン審査を行う
- 買主へ物件を引き渡し、仲介業者に仲介手数料を支払う
事故物件の場合、仲介で売却するには、売主の費用負担による特殊清掃やリフォームがほぼ必須となります。
そのため、売却前に数十万円から数百万円をかけて特殊清掃やリフォームを行わなければなりません。
また、仲介の場合売却には買主のローン審査が必要となります。
瑕疵物件が相場より安いとはいえ、一般の個人が現金一括で購入できることはまずないためです。
もし買主がローン審査に通らなければ、売買契約は成立せず、新たな買い手を探さなくてはなりません。
物件が売却できても、仲介業者への仲介手数料を支払わなくてはなりません。
仲介手数料は売却金額に応じて以下のようにかかり、仮に500万円で売却した場合、21万円もの仲介手数料が発生します。
これらの売却の手続きが全て済むまでに3ヶ月～半年かかります。
ですから、費用と時間をかけてでも、仲介で希望価格で売却することを目指したいという方以外は、買取での売却をお勧めします。
買取で瑕疵物件を売却する場合の4ステップ
専門の買取業者に依頼すれば、以下の4ステップで瑕疵物件を売却できます。
- 買取業者に売却の相談をする
- 買取業者が査定を行い、査定額を提示する
- 査定額に納得したら売買契約を締結する
- 買取業者に物件を引き渡す
基本的に、買取業者が提示した買取金額に売主が同意すれば売買契約が成立します。
ただし、契約直前になって理由をつけ、査定額を下げてくる悪徳業者もいるため、かならず買取価格の根拠は確認するようにしましょう。
そうすれば損することなく、納得した価格で瑕疵物件を売却できます。
なお、弊社Albalinkは上場を果たしている買取業者であり、社会的信用も得ております。
そのため、お客様に対しても、丁寧に査定額の根拠を提示したうえで買取をさせていただいております。
自身の瑕疵物件をいくらで買い取ってもらえるのか知りたい方は、ぜひお気軽に下記無料買取査定フォームからお問い合わせください。
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仲介・買取以外の瑕疵物件の売却方法
瑕疵物件を売却する方法として、仲介・買取以外にも以下の2つの方法があります。
- 空き家バンクで売却（売却を急いでいない人向け）
- 個人売買で譲渡する（譲渡先の候補がある人向け）
もしかしたら上記2つについては、この記事を読んでいる方もどこかで目にし、気になっている人もいるかもしれません。
そこでこの章ではこれらの売却方法のメリット・デメリット、向いている人についてお伝えしますので、ご確認ください。
空き家バンクで売却（売却を急いでいない人向け）
空き家バンクを活用して、瑕疵物件を売却する方法もあります。
空き家バンクとは、空き家の売り手と買い手を結びつけるマッチングサイトで、各自治体が運営しています。
空き家バンクへの物件登録は無料で、うまく買い手が見つかれば希望価格で瑕疵物件を売却できる可能性があります。
ただ、空き家バンクを運営していない自治体もあります。
また、空き家バンクを利用できても、買い手が決まる見込みは高いとはいえません。
実際、令和6年4月末時点で空き家バンクを介した成約数は約17,100件程度であり、全国の空き家数の1%にも満たない数字です。
そのため、空き家バンクでの売却は、所有する瑕疵物件の売却を急いでおらず、「いつか売れればいい」というくらいのスピード感の人に向いています。
なお、以下の記事では空き家バンクを活用した物件売却の成功例、失敗例を挙げていますので、参考にしてみてください。
個人売買で譲渡する（譲渡先の候補がある人向け）
所有する瑕疵物件を不y動産売買サイト（家いちばなど）を利用し、個人売買で譲渡する方法もあります。
個人売買のため、仲介手数料などの費用がかからないメリットがあります。
また、空き家バンク同様、需要と供給が合致すれば希望価格で売却できます。
ただ、個人売買は不動産の知識がない者同士が不動産売買契約を結ぶため、トラブルが起こりがちです。
不動産売買契約を結んだのに買主が代金を支払ってくれないといったことも起こります。
個人売買ではそうしたトラブルに自身で対応しなくてはなりません。
個人売買では第三者ではなく親戚など身内に売却する方法もあります。
身内であれば、人となりもわかっているため、第三者に売却するより安心して売却できるでしょう。
ただし、身内だからといって相場より極端に安い金額で売却すると買主に贈与税が課される恐れがあります。
相場より著しく安い金額での売却は、贈与とみなされるためです。
参照元：相続税法第7条（贈与又は遺贈により取得したものとみなす場合）
売却後に「贈与税がかかるなんて知らなかった」といったクレームを入れられないためにも、たとえ身内間の売買であっても、適正価格で売却することをお勧めします。
このように、個人間売買では売主に不動産や税金に関する知識が求められます。
そうした知識がある方は、個人間売買にチャレンジしてみてもいいでしょう。
まとめ
今回は、瑕疵物件の売却事情について、詳しく解説しました。
瑕疵物件を売るなら、専門の買取業者に売却を依頼することを強くオススメします。
仲介で売り出したとしても、瑕疵物件を買いたいと思う一般の買主は、まず現れません。
そのうえ、万が一、売主であるアナタが気づいていない隠れた瑕疵があった場合、契約不適合責任を追及される恐れがあります。
その点、専門の買取業者なら、瑕疵物件であっても買い取ってくれる可能性があります。
隠れた瑕疵があったとしても、アナタの契約不適合責任は免責されるので安心です。
なお、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink（アルバリンク）」は、2011年の創業以降、数多くの瑕疵物件を買い取りしてきました。
過去には、一般の不動産業者が取り扱わない訳あり物件専門の買取業者としてフジテレビの「newsイット！」に取り上げられた実績もあります。
買い取り前提でない相談も大歓迎ですので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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