事故物件の売却・賃貸契約時には告知義務がある
瑕疵(欠陥や不具合)を抱えた物件を貸す・売るとき、売主・貸主は、告知義務を負います。
告知義務とは、売買・賃貸契約前に売主・借主が負う義務で、買主・借主に瑕疵の内容を伝えなければなりません。
瑕疵には下記4つの種類があります。
心理的瑕疵 | 近隣に自殺や殺人事件、事故死等がある場合や、嫌悪施設(環境的瑕疵でもある)があるなど |
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環境的瑕疵 | 近隣に騒音や振動、異臭など生活に支障をきたす施設がある場合や、 暴力団関連施設、宗教施設等があるなど |
物理的瑕疵 | 雨漏りやシロアリ被害、建物が傾いているなど、本来の機能を発揮できない欠陥など |
法律的瑕疵 | 再建築できない、自由に活用できないなど、法令上の建築制限があるなど |
「事故物件」とは、これらのうち、人の死によって主に心理的瑕疵を抱えた物件を言います。
告知義務が発生する事故物件は、主に以下のような物件です。
- 自殺や他殺などがあった物件
- 事件により人が亡くなった物件
- 災害により人が亡くなった物件
参照元:国土交通省(宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン)
なお、日常生活を送る中で起きた自然死(老衰や病死)や住宅内での事故死(階段からの転落や入浴中の溺死他)があった場合は、事故物件に含まれません。
ただし、遺体の発見が遅れ腐敗したことで、壁や床等に染みや汚れが定着し、特殊清掃が必要になった物件は、物理的瑕疵があるとされ、事故物件に含まれる場合があります。
長期間放置されて遺体の腐敗が進んだことで、壁や床に染み付いた腐敗臭や血液、体液等を取り除く特別な清掃のこと。
なお、ご自身が所有する物件が事故物件にあたるかどうか知りたい方は、下記の記事で、事故物件の定義について詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
ガイドラインで定められた事故物件の告知義務の時効
令和3年(2021年)10月、『宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン』が定められました。
このガイドラインは、これまで明確化されていなかった告知義務の基準について、不動産取引に関わる宅地建物取引業者や、裁判の判例をもとに作成されています。
中でも注目すべきは、事故物件の売却・賃貸時の告知義務について、時効となる期限が新たに定められたことです。
新たに定められた告知義務の期限
- 売買の場合は何年経っても告知義務がなくならない
- 賃貸の場合は3年で法律上の告知義務がなくなる
それぞれ見ていきましょう。
売買の場合は何年経っても告知義務がなくならない
売買物件の場合は、告知義務の時効が定められていません。
トラブルが発生した際に買主に与える経済的な損失が売買契約のほうが大きいと考えられるためです。
実際に、平成12年8月31日東京地裁八王子支部での判決では、50年前に起きた殺人事件の事案を買主に告知せず、損害賠償が認められた判例もあります。
そのため、人の死があってから何年経過していようと、売却する際には買主への告知が必要です。
賃貸の場合は3年で法律上の告知義務がなくなる
賃貸物件の場合は、およそ3年が告知義務の時効と取り決められました。
1以外の死が発生又は特殊清掃等が行われることとなった1の死が発覚してから概ね3年間
を経過した後は、原則として、借主に対してこれを告げなくてもよい。(※1とは自然死を指す)
ただし、3年経っても下記のような場合は告知を行う必要があります。
- 入居希望者から心理的瑕疵について問い合わせがあった場合
- 近隣住民の記憶に深く刻まれるほどの事件等があった場合
- ニュース等で大々的にとりあげられ、社会的影響力が強い場合
事故物件は「借主がどう感じるか」が重要であり、事故から何年経っても心理的抵抗を感じる借主もいるからです。
そのため、「3年経過したら告知しなくていい」と思うのではなく、3年以上経過しても、必要に応じてしっかり告知を行いましょう。
なお、事故物件の告知義務が必要な期間については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
「告知事項があること」は募集広告を出す時点で明記する
事故物件を売却・賃貸する場合、告知事項があることは募集広告を出す時点で明記しましょう。
告知事項を明記していない広告を見て購入希望者が現れたとしても、瑕疵の内容を伝えれば、結局購入してもらえないおそれがあります。
そのため、初めから告知し、告知事項を了承したうえで購入・借用を検討している方に時間を割けるようにしましょう。
例えば、SUUMOに物件情報を掲載するときは、以下のように「告知事項あり」と明記します。
引用元:スーモ「告知事項ありの物件情報」
ただし、事故物件は買主・借主希望者が現れにくいのは事実です。
実際に、弊社が独自に行った「事故物件かどうかを気にする人」のアンケート調査では、87.4%の人が「気にする」と答えています。
事故物件を「とても気にする」「やや気にする」と答えた人が合わせて87.4%。
上記は賃貸物件に関するアンケートですが、売買物件の場合でも同様の結果が予想されます。
しかも売買物件の場合、瑕疵の原因となった「人の死」から何年経過しても告知義務がなくならないため、一般の買手に売却するのは非常に困難でしょう。
ですから「事故物件を売却したいが、買い手が見つからない」とお困りの方は、専門の不動産買取業者へ売却するをお勧めします。
4章で詳しくお伝えしますが、専門の買取業者であれば、事故物件でも現状のままで問題なく買い取ることができるためです。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者として、事故物件の買取を積極的に行っております。ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
※「物件住所・氏名・メールアドレス」を伝えるだけで相談を依頼できます。
※査定のみ、相談のみのお問い合わせでも大歓迎です。
告知義務を怠ると損害賠償を請求される
告知事項があるにも関わらず、買主(借主)に伝えないまま事故物件を売却・賃貸した場合、売主(貸主)は買主(借主)から損害賠償や契約解除を求められるおそれがあります。
改正民法(2020年4月施行)で定められた「契約不適合責任」に違反するからです。
不動産売却(賃貸)後、契約書に記載が無い瑕疵が発見された場合、売主(貸主)が買主(借主)に対して負う責任。
また、告知したとしても、瑕疵の内容が買主(借主)に正確に伝わっておらず、のちに損害賠償に繋がるケースも少なくありません。
たとえば、事故物件の売却時、「過去に孤独死があった」という内容で告知し、買主が了承して契約を結んだとします。
その後、居住中に近隣住民から「孤独死後、遺体が見つかったのは3ヶ月後の夏場だった」という新事実を知った場合、買主はどう思うでしょうか。
ただ孤独死があっただけではなく、夏場にかけて死亡後数ヶ月放置されていたとなれば、遺体はひどく腐敗していたはずです。
買主が「その事実を知っていたら購入しなかった」と思う可能性は十分あります。
最悪の場合は「こんな所に住むことはできない」と売買契約を破棄され、退去費用や新居の購入費用の請求を受けてしまう恐れがあります。
このように、心理的瑕疵の感じ方は人それぞれであるため、のちのちトラブルを招かないためにも、告知事項は正確に伝わるよう、詳しく説明しましょう。
次章では、実際に告知義務を怠って事故物件を売却した売主に対する、損害賠償請求など認められた裁判例を紹介します。
もし、このような売却後まで、物件に関する責任を追及されたくない場合は、専門の不動産買取業者に依頼することをお勧めします。
専門の不動産買取業者であれば、基本的に売主の契約不適合責任を免責して物件を買い取ることができるためです(「事故物件の売却は専門の買取業者に直接依頼しよう」参照)。
弊社Albalinkも売主様の契約不適合責任を免責して事故物件を買い取ることができますので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
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なお、契約不適合責任についてより詳しく知りたい方は以下の記事も参考にしてください。
宅地建物取引業者はどこまで調査をするべきか
宅地建物取引業者は事故物件の有無に関して、近隣住民に聞き込みをしたり、インターネットで調べたりする必要はありません。
国土交通省のガイドラインでは、宅地建物取引業者の調査義務について以下のように明記しています。
媒介を行う宅地建物取引業者においては、売主・貸主に対して、告知書(物件状況等報告書)その他の書面(以下「告知書等」という。)に過去に生じた事案についての記載を求めることにより、媒介活動に伴う通常の情報収集としての調査義務を果たしたものとする。
つまり、宅地建物取引業者は「人の死が疑われる事案があるなら記載してください」と売主・貸主に求めることで調査義務を果たしたとみなされます。
ただ、適切な記載がなされるよう「告知すべき内容を隠蔽した場合のリスク」など、売主・貸主に対して適所助言するなどして記載を求めるのが望ましいとされています。
告知義務に関する判例【売買編】
事故物件を売却する際、売主が心理的瑕疵に関する告知をせず、売買契約成立後に瑕疵が発覚し、買主が訴訟を起こす場合があります。
もし買主から訴訟を起こされ敗訴すると、売主は損害賠償請金や違約金などを支払わなければいけなくなります。
そのため、事故物件を売却する際には必ず告知事項を伝えてください。
なお、もし告知義務があるために、買い手が見つからずお困りの場合は、弊社をはじめとした専門の不動産買取業者への売却を依頼しましょう。
弊社AlbaLinkは事故物件の買取実績が多い買取業者であり、告知義務を抱えた不動産の無料相談・無料査定を随時行っております。
強引な勧誘などは一切ありませんので、お気軽にご相談ください
専門の不動産買取業者に売却するメリットについては、「事故物件の売却は専門の買取業者に直接依頼しよう」で解説していますので、ご確認ください。
なお、事故物件の告知義務の範囲と注意点については、以下の記事で詳しく解説しています。
それでは、実際の判例を見ていきます。
自殺があった住宅を告知なく売却したケース
居住を目的としたマンションで自殺があった事実を告知せず、事件から6年経過した物件を売却した事案です。
買主は売買契約後に「6年前に購入したマンションのベランダで首吊り自殺があった」という事実を知り、当該事件は瑕疵であるとして、売主に対し契約解除・違約金を請求しました。
上記の判例では、以下2点が考慮され、損害賠償請求が認められました。
- 首吊り自殺の事実を知っていれば、通常購入するとは考えられない
- 事件後6年以上の経過は長期ではない
参照元:横浜地裁H1.9.7
他殺疑惑があったマンションを告知なく売却したケース
8年9ヶ月前に他殺疑惑の死亡事件があったマンションを、事件について告知せず売却した事案です。
売主は、本件売買の約3年前に事件の内容を知った上で前所有者より1,120万円で購入していました。
本件売買の後に、買主は本件事件の存在を知り、売主に対して契約解除等を申し入れたことで裁判に至りました。
上記の判例では、上記の判例では、以下2点が考慮され、契約解除と違約金請求が認められました。
- 本物件の価格形成において重要となる事実を買主は伝えなかった
- 買主が本件マンション管理会社等への問い合わせでも本件事件を把握できなかった
参照元:大阪地裁H21.11.26
焼身自殺があった更地(元住宅)を告知なく売却したケース(棄却)
8年7ヶ月前に焼身自殺があった住宅を更地にして、駐車場として使用されていた土地を、宅地として売却した事案です。
売買より8年7か月前、本物件上の共同住宅一室で焼身自殺があり、以後建物は取り壊わさ
れ駐車場として使用されていた。
本件売買後、買主が「8年7ヶ月前に焼身自殺があったこと」「地中に産業廃棄物が埋設されていたこと」は瑕疵であると主張して裁判になりました。
上記の判例では、以下3点が考慮され、告知義務については訴えが棄却されました。
- 地中埋設物が存在した瑕疵については、撤去が必要であったことから、売主への損害賠償請求の一部である700万円は損害として認める
- 買主である宅建業者は、本件自殺を考慮されていない通常価格で完売されており、焼身自殺から8年の歳月を経て事件当時の住宅は解体されて痕跡が一切残っていない
参照元:東京地裁H19.7.5
告知義務に関する判例【賃貸編】
事故物件を賃貸する場合、自殺した借主の遺族などに対し、貸主が損害賠償を求めて訴訟を起こすケースがあります。
そもそも、「賃貸物件では自殺しないこと」は借主が守るべき「善管注意義務」に含まれます。
賃借人(借主)が社会通念上、善良な管理者としてできる注意を払い、物件を正しく管理する義務。
善管注意義務を怠り、借主が自殺を起こすと、貸主は以下のような経済的損失を受けます。
- 事故物件扱いになってしまうため、一定期間、通常より家賃を下げて貸し出すなどの対応をとらざるを得なくなる
- 事故物件として敬遠されるため、通常の物件より、新たな借主が見つかるまでに時間がかかる
そのため、借主の遺族などを相手に、損害賠償請求の訴訟を起こすケースがあるわけです。
実際に貸主が自殺をした借主の遺族などをを訴え、損害賠償金が請求が認められた判例もありますので、以下で紹介します。
なお、事故物件の遺族へ損害賠償請求が可能なケースについては、以下の記事で詳しく解説しています。
ワンルームアパートで自殺されたケース
都心のワンルームアパートで自殺した借主の遺族に対して、貸主が訴訟を起こした事案です。
貸主が借主の遺族に対して、1年目の家賃の全額、2年目・3年目の家賃の半額を損害賠償請求し、およそ家賃2年分の損害賠償請求が認められました。
判例では「次の借主には事件を告知する義務がある」とされましたが、「その次の借主には告知する必要がなく、同じ建物で事件のあった部屋以外を貸し出す場合には告知する義務はない」と判示された結果です
参照元:東京地裁H19.8.10
上記のように以前は「事故があってから2人目の借主からは告知義務はない」という裁判所の判断が出ることがありました。
そのため現在でも「賃貸物件で自殺が起きても、入居者を1人入れたら、次の入居者には告知しなくてもよい」といったことが、一部の人の間で、まことしやかに信じられていたりします。
しかし現在は、先述したように国のガイドラインで自殺が起きた賃貸物件には、3年間の告知義務が定められています。そのため、借主の数に関わらず、3年間は全ての借主に告知した方がよいでしょう。
自殺があったマンションを告知なく賃貸したケース
賃貸契約した専有部分で、およそ1年半前に自殺があったことを入居後に知り、借主が貸主に対し告知義務違反を訴えた事案です。
貸借契約を締結し、本件建物に引っ越した借主が母親を通じ、同マンションの他の住民から、本件建物内で自殺があった旨を知り、不法行為に基づき裁判に至りました。
自殺事故があったことを知っていた貸主は当然、告知する義務があったとして、借主からの損害賠償請求が認められました。
参照元:大阪高裁H26.9.18
共同住宅の階下で起きた自然死を告知なく賃貸したケース(棄却)
階下の部屋で自然死があったことを知らなかった借主が告知義務違反の提訴をした事案です。
しかし自然死については、「社会通念上、嫌悪すべき心理的欠陥に該当するものではない」とし、借主の訴えを棄却しました。
参照元:東京地裁H18.12.6
上記は国のガイドラインが制定される前の判例ですが、ガイドラインと同様に、「自然死が起きた物件は事故物件には該当しない」という判断が下されています。
ただし、自然死でも告知義務が発生するケースもあります。
以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
事故物件の売却は専門の買取業者に直接依頼しよう
前述したように、事故物件を売却する場合、「人の死」があってから何年経過しても告知義務はなくなりません。
そのため、「告知事項があるせいで家を売却できずにいる」とお困りの方は、専門の買取業者に買取を依頼しましょう。
事故物件専門の買取業者に依頼することで、所有者は下記メリットを得られます。
- 1週間から1ヶ月程度で売却できる
- 契約不適合責任を免責にしてもらえる
- 特殊清掃をしていないまま売却できる
「1」については、専門の買取業者に依頼すれば、買手を探す必要がなく、買取業者が利益を見込めると判断し、依頼者が買取額に納得すれば売買契約が成立します。
そのため、通常1ヶ月程度で売買が完了します。
「2」については、専門の買取業者は不動産のプロであるため、買い取る前にある程度物件の不具合を把握できます。
また、買取業者はリフォームなどを行うことを前提に買い取っているため、仮に予想外の不具合が見つかったとしてもそこまで気にする必要がありません。
そのため、基本的に売主の契約不適合責任を免責して買い取ることができます。
「3」については「2」と同様、専門の買取業者は買取後にリフォームなどをほどこすことを前提としているため、売主が費用を負担して特殊清掃などを行う必要はありません。
現状のままで売却することができます。
ただし、リフォーム費用などが差し引かれるため、買取金額は市場価格(一般的な不動産屋に依頼して一般の個人に売却する場合の価格)よりは安くなります。
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そのほか、専門の買取業者の選び方などについて、下記記事で詳しく解説しておりますので、あわせてご確認ください。
事故物件を買取した弊社の事例
弊社はAlbalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者として、全国の事故物件を積極的に買い取っております。
たとえば、以下のように、他の不動産屋に全て断られたという事故物件を500万円で買い取ったこともあります。
父親が自殺した事故物件を相続し、売却できずに困っていました。この物件は事故物件であるだけでなく、建て替えることができない再建築不可物件でもあったため、どの不動産屋に行っても取り扱いを断られてしまいました。
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また、初めての不動産の売却でわからないことだらけでしたが、こちらの質問にもレスポンスよく答えてくださり、気持ちよくやりとりできたのも良かったです。
Albalinkさんには本当に感謝しています
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まとめ
事故物件を売却・賃貸する際は、告知事項を必ず事前に買主・借主へ伝えなくてはなりません。
告知義務を怠れば、買主・借主から多額の損害賠償金を請求されてしまいます。
賃貸物件であれば、告知義務は原則3年です。しかし借主などから問い合わせがあった場合は、3年が経過していても正直に事故があったことを伝えなくてはいけません。
また、ニュースで大々的に取り上げられる事件が起きた場合など、瑕疵の内容によっては3年を超えても告知義務を負います。
一方、事故物件を売却する場合は、事故が起きてから何年経っていても、告知義務が残り続けます。
そのため、事故物件が売れずにお困りの方は、専門の買取業者に買取を依頼しましょう。
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実際、事故物件をはじめ、訳アリ物件を専門に買い取る業者として、「フジテレビ」を始めとする各メディアにも取り上げられています。
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