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事故物件の告知義務はいつまでする必要がある?判例は?

事故物件の告知義務はいつまでする必要がある?判例は? 事故物件

「事故物件を相続してしまったが、どのように取り扱えば良いかわからない」
「告知義務という言葉を聞いたことがあるけど、どんな義務?」

事件や事故だけでなく、病死や孤独死など、様々な理由で入居者が死亡した賃貸物件を「事故物件」といいます。事故物件に関わる事になった場合、このような疑問を持つこともあるでしょう。

事故物件の告知義務について、また告知義務に関する訴訟を受けた場合の判例についてなど、今回の記事では事故物件の告知義務に関する様々な疑問にお答えしていきます。

告知義務とは?告知義務に期限はあるのか?

事故物件の中で最も知られているものは「告知義務」でしょう。入居者が何らかの理由で死亡した場合には次の入居者に必ず告知をしなければならない。それが告知義務の内容だと理解している方も多いでしょう。

前提として、事故物件を告知する義務は「入居者が何らかの理由で死亡したから」ではなく「入居の可否を判断する意思決定を左右する上で重要な瑕疵を伝える必要がある」ことからから事故の事実を伝えなければならないとされています。

告知義務とは

宅地建物取引業法第47条第1項では「相手方等の判断に重要な影響を及ぼすこととなるもの」を「故意に事実を告げず、又は不実のことを告げる行為」と定義されており、「死亡の事実を伝えることが必要」なのではなく、「判断に重要な影響を与える事実を伝える必要がある」ということが分かります。

不動産の告知事項ありとは?その意味と種類を解説
「不動産を購入する時に告知事項について説明されたけど、どういう意味?」 「告知事項にはどんな種類がある?」 「告知事項がある建物には住まないほうが良い?」 土地や建物を購入する際に行われる「重要事項説明」において、「告知事項」につ...

この中でも心理的瑕疵は特に買主によって評価が左右されやすい項目です。続いて告知義務に関する疑問についてお答えしていきましょう。

入退去があれば告知義務はないって本当?

「事故物件」は事故が発生した後に別の入居者がいれば告知義務が発生しないといわれています。
しかし、事故物件は「入居者がどう感じるか」が重要なので、前に1人でも入居者がいれば気にしない借主も、3人の入居者がいても、事故から何年経っても抵抗を感じる入居者もいます。
心理的瑕疵の感じ方は人によって様々なので、心理的瑕疵の取り扱いはケースバイケースで対応する必要があります。

告知義務の期限

従って、入退去があれば告知義務は発生しないというのは間違いです。この説は、後ほどご紹介する代表的な判例を拡大解釈したものなので、本当に次の入居者が決まればそれ以降は告知義務が発生しないかどうかは個々の事例によって異なります。

告知事項に関して時効はあるの?

結論からいうと、心理的価値に時効はありません。一度事故が発生すると「入居者が死亡した」という事実は残ります。事実をどう判断するかは借主・買主が判断することなので、告知をしないことは事故が発生してから年月が経過していたとしてもリスクになります。

不動産売買の場合は、金額が大きくなることから契約後に瑕疵が発覚すると売主がその損害を担保する必要があります。ただし、物理的な瑕疵であれば修理できますが心理的な瑕疵は修理できません。
最悪の場合は「こんな所に住むことはできない」と退去し、退去費用や新居の購入費用の請求や損害賠償請求を受けてしまう可能性があります。

賃貸物件の場合、不動産業界の慣例である「次の入居者には告知して家賃を引き下げる」という対応をするのが一般的になっています。

不動産売買にしても、賃貸にしても告知を行わずに後から事故の事実が発覚すると訴訟に発展するリスクがあります。

告知せず損害賠償請求に
次の章で、どのような判例があるのかを売買と賃貸にわけて判例をご紹介していきます。

告知義務に関する判例【売買編】

心理的瑕疵に関する告知をせずに、契約成立後に瑕疵が発見されると訴訟に発展するリスクがあります。

売買契約の場合、居住を目的とした住宅で絞首自殺があった事実を告知せず、事件から6年経験した物件を売買した事案があります。この場合、居住目的という点から心理的瑕疵の程度が大きいと判断されて、買主の損害賠償請求が認められています。

別の判例では、8年9ヶ月前に他殺が疑われる死亡事件があったマンションを事件について秘匿して販売した売主に対して、告知義務違反にあたるとして買主の契約解除と違約金請求が認められています。

一方、8年前に焼身自殺があった住宅を更地にして、駐車場として使用されていた土地を宅地として販売した後で買主から告知義務違反の提訴がなされたものの、事件の影響がみられないことから売主の瑕疵は無いとして訴えが棄却されました。

土地や建物の売買の場合、心理的瑕疵が不動産価格に与える影響が大きいことから他の告知義務に比べるとより瑕疵が認められやすい場合があります。

例えば、農山村地帯における殺人事件の現場となった物件、事件について広く知られている物件の場合は事件から約50年を経たとしても説明するべきと判断され、告知を怠った売主が告知義務違反となった判例も存在しています。

売買時の判例

告知義務に関する判例【賃貸編】

賃貸の場合、不動産価値を下落させたとして賃貸人が事件や事故を起こした賃借人に対して訴えを起こす場合があります。賃借人が貸室内において自殺をした場合は、当該貸室が心理的瑕疵から一定期間は通常の家賃で賃貸することができなくなります。

このことから判例でもアパートなどの賃貸物件で自殺しないようにすることも「賃借人の善管注意義務」の対象に含まれるという解釈が行われます。自殺をした場合、多くの貸主が賃借人への損害賠償を求める裁判を起こし、賃借人に損害賠償の支払いを命じる判例も存在しています。

いくつかご紹介していきましょう。

都心のワンルームマンションでの自殺事件については賃借人に対して1年目の家賃の全額、2年目・3年目の家賃の半額を損害賠償請求しました。この判例では「次の賃借人には事件を告知する義務がある」とされましたが「その次の賃借人には告知する必要がなく、同じ建物で事件のあった部屋以外を貸し出す場合には告知する義務はない」と判示しています。

地方都市のアパートで自殺事件が起こった判例では賃料を下げて貸し出していたので、その差額分の損害賠償請求を認め、事件後2年経過すると本件について告知する必要はないとしました。

告知義務違反の損害賠償が認められなかった判例としては、階下の部屋で自然死があったことを知らなかった賃借人が告知義務違反の提訴を行ないました。しかし自然死については「住宅は生活の本拠である以上、自然死は当然に予想できる。従って社会通念上心理的瑕疵に該当しない」として賃借人の訴えを棄却した判例があります。

賃貸の判例

 

告知事項を伝えるタイミングは?

ご紹介した通り、事故物件については告知事項を伝えるか否かの判断が分かれる場合があります。
保有している事故物件を、事故の事実を隠蔽して売却した場合、告知義務違反で損害賠償請求される可能性があります。
この章では事故物件について告知するタイミングをご紹介していきます。

エンドユーザーとして事故物件を売却する場合

エンドユーザーとして事故物件を他の買主に売却する場合、売却の査定を依頼する最初のタイミングで相談するのが良いでしょう。心理的瑕疵も含めた瑕疵は査定に大きく影響します。特に心理的瑕疵は購入する上で重要な要件なので、後から告知した場合には査定をやり直す必要があります。

また、心理的瑕疵の告知を行わずに売却が決定して後から発覚した場合、先ほどご紹介した通り告知義務違反で損害賠償請求を受ける可能性があります。
エンドユーザーとして事故物件の売却を考えている場合には、最初に事故物件であることを伝えてから査定を受けるようにしましょう。

瑕疵の告知は最初に相談

まとめ

ご紹介したとおり、事故物件の告知義務に期間の制限はありません。事故物件であるという事実を変えることはできないので、告知はしっかりと行うようにしましょう。

事故物件の告知をするか否か迷った場合には判例を調べてみることをお勧めします。判例を参照する場合には特に取り扱っている物件に近い状況の判例を参考にすると良いでしょう。

事故物件の売却が難しいようであれば、専門の不動産会社に購入を依頼するなど専門家に相談することをおすすめします。

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