国土交通大臣(1)第10112号
孤独死があった不動産は売却する人がほとんど
家族が孤独死してしまったら、不動産まで気が回らないことでしょう。 しかし、不動産をそのまま放置しておくわけにはいきません。
孤独死のあった不動産は、相続して住むか売却するかになります。
孤独死があった不動産に住む場合、すぐに発見された場合はそのままでも住めますが、建物に臭いや痕跡が残ってしまっている場合はリフォームが必要です。また、家族構成や必要な広さ、間取りが変わる場合は建て替える可能性もあります。
しかし、多くの人はすでに自分の住まいや生活を別の場所に持っているため、売却することになります。
孤独死のあった不動産を売却する場合には、「その不動産が事故物件にあたるか」が非常に重要なポイントになります。事故物件になるか、ならないかによって売却方法や注意点が異なります。
孤独死があった不動産の売却に関しては、次の章で詳しく解説します。
- 孤独死を発見して何をすればよいか知りたい方は「身内の孤独死が分かったらすべき対処」へ
- 孤独死のあった不動産の相続に関しては「相続放棄する場合の注意点」へ
孤独死のあった不動産が「事故物件」と判断されると売れにくく価格は下がる
孤独死のあった不動産が「事故物件」と判断されるかどうかで、売却方法や価格などに差が出てきます。
なぜなら、事故物件は売れにくく、価格が下がる傾向にあるからです。
まずはじめに、事故物件とは何かを説明しておきましょう。
事故物件とは
-
- 過去に殺人や自殺、火事や事故などによる死亡事案があった物件
- 孤独死、自然死、病死があり、かつ遺体の発見までに時間が経過した物件
- 集合住宅でほかの部屋や共用部で人が亡くなった物件
事故物件は人が亡くなったことに対する心理的に抵抗を感じる人が多かったり、死亡した痕跡（臭いや染み）などが残っていたり、近隣住民に噂されることによる精神的負担を感じたりするため、「事故物件を買って住みたい」と思う人はそう多くはいません。
実際に、弊社が独自に行った「事故物件に住むのはあり？なし？」に関するアンケート調査でも、71％の人が「なし」と答えており、事故物件は買い手から敬遠されています。
事故物件に住むのは「なし」と答えた人が71.4％
そのため、事故物件は売れにくく価格は相場より安くなる傾向にあります。ただし、立地が良い場合は事故物件に関係なく買い手が付きやすいため、あまり価格に影響しないこともあります。しかし、多くの事故物件が売れにくく、価格が下がる傾向にあるのです。
では、孤独死のあった不動産が事故物件にあたるかどうかは、何で判断されるのでしょうか。
孤独死のあった不動産が事故物件になるかどうかは瑕疵があるかで決まる
孤独死のあった不動産すべてが事故物件になるわけではありません。事故物件になるのは、心理的瑕疵（しんりてきかし）や環境的瑕疵（かんきょうてきかし）が発生する場合です。
買主や借主が売買契約や賃貸契約を結ぶ前に知っておくべき不動産の問題や欠陥のことです。瑕疵の内容は、買主が不動産を購入したり、借主が不動産を借りたりするかの判断を左右する重要な要素になります。
瑕疵には4つの種類があります。
孤独死があった不動産の場合、上記4つのうち心理的瑕疵や環境的瑕疵であることが考えられます。
具体的なケースで確認しましょう。
孤独死が事故物件に該当するかの分類
こちらは孤独死が事故物件になる場合とならない場合を分かりやすくまとめた表です。
事故物件にあてはまらない自然死や不慮の事故死、孤独死であっても、発見までに時間が経過し、ご遺体が腐敗して特殊清掃や大がかりなリフォームが必要になった場合は事故物件になります。
さらに具体例で「どういうケースが事故死と判断されるのか」を確認していきましょう。
孤独死のあった不動産で考えられる心理的瑕疵が問われる状況例
部屋の中は荒らされていて、高価な金品や現金がなくなっていた。この事件はニュースになったため、近隣住民の間で噂になってしまった。
こうしたケースの場合、「有名な強盗殺人事件のあった不動産」として買うことに抵抗を感じる人が多いと考えられるため、「心理的瑕疵がある」として事故物件になります。
ただし、なかには「事件など気にしない」という人もいます。心理的瑕疵は事故内容に抵抗や不快感を感じるかどうかによって決まるため、個人差があるのです。
孤独死のあった不動産で考えられる物理的瑕疵が問われる状況例
子世代は共働きなうえに子供が夏休みで忙しく、日頃元気だった親に連絡を取っていなかった。そのため発見までに1か月近く時間がかかってしまった。
このケースは夏の暑い最中であり、発見に時間がかかってしまい、ご遺体の腐敗が進んでしまいました。その結果、不動産に臭いや血痕、体液などが床板にしみこんでしまい、物理的瑕疵として事故物件になってしまいました。
こうした心理的瑕疵や環境的瑕疵は不動産の購入や賃貸入居の決定に影響するため、事故物件と判断されます。
売却するときは買主に事故物件だと伝える義務がある
孤独死のなかでも、事故物件（瑕疵がある）と認められる場合には、売主、貸主、不動産取引にかかわる不動産業者は、「告知義務」が発生します。
瑕疵の告知義務は、買主や借主を守るための法律で決められた義務です。売買契約前に売主、貸主、および不動産取引にかかわる不動産業者は、買主、借主に瑕疵の有無やその内容を伝えなければいけません。売却の際、建物を取り壊して更地にして土地のみを売り出すとしても、告知義務は消えません。
事故物件でなくても孤独死があったことは伝えたほうがよい
事故物件は瑕疵がある状態なので、必ず告知しなければなりません。
一方、事故物件にあたらない孤独死に関しては、基本的には伝えなくてもよいとされています。
ただし、事故物件にあたらない孤独死であっても、買主にとっては人生の中で何度もない高額な買い物であり、買主は損害賠償請求される可能性もあるため基本的には伝えるべきでしょう。
賃貸の場合も周辺相場より賃料が安い理由を借主から求められた場合は、孤独死があったことを伝えるべきです。
また、買主や借主から「孤独死した場所を知りたくない」という希望があった場合には、詳細内容は伝えないようにします。
伝えるべきかどうかはケースによって違うため、判断が難しいのが実情です。
判断の指針となる決まりはないのでしょうか。
「孤独死には告知義務が発生するか」のガイドラインがある
国土交通省は2021年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を策定しています。
それまで不動産取引が行われていくなかで生まれた「何となくの決まり」が不動産業界の間でありましたが、これにより国による正式な見解が示されたのです。
ただし、これは現時点での暫定的なものであり、今後の不動産取引のなかで買主や借主が不利益にならないよう、情報の追加や調整が行われていくでしょう。
ガイドラインでは、原則として以下のような文が公表されています。
【人の死の告知に関する原則】
宅地建物取引業者は、人の死に関する事案が、取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼ すと考えられる場合には、これを告げなければならない。
この原則を踏まえながら、ガイドラインの内容を確認していきましょう。
買主に告知しなくてもよいケースは3つ
ガイドラインでは以下の3つのケースでは、告知しなくてもよいとされています。
- 自然死や部屋の中での事故死の場合
- 自然死や部屋の中での事故死以外の場合
- 自然死・不慮の死以外の死
それぞれの内容を確認しましょう。
| 自然死や部屋の中での事故死の場合 | |
|---|---|
| 対象不動産 | 死亡した人が住まいとしている賃貸物件または持ち家 |
| 死因 | 老衰などの自然死や転倒や誤嚥による突然死 |
| 死から発見までの期間 | 経過期間の定めなし |
| 自然死や部屋の中での事故死以外の場合 | |
|---|---|
| 対象不動産 |
|
| 死因 | 老衰などの自然死や転倒や誤嚥による突然死以外の場合（1以外の場合） |
| 条件 |
|
| 自然死・不慮の死以外の死 | |
|---|---|
| 対象不動産 | 死亡した人が住まいとしていた賃貸物件または持ち家の隣の不動産 または普段は使用されていない屋上やボイラー室など共用部分 |
| 死因 | 老衰などの自然死や転倒や誤嚥による突然死以外の場合（1以外の場合） |
| 条件 | 特殊清掃（事故物件に対して行われる清掃）が行われた |
| 死から発見までの期間 | 経過期間の定めなし |
告げなくてもよい3つのケースでも、告知義務が発生する例外条件
上記3つの告げなくてもよいケースでも以下の条件に該当する場合は、告知する必要があります。
- 事件性、周知性（近所で噂になっている）、社会に与えた影響が特に高い場合
- 取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合
告げる際に伝える内容と留意点
さらに、ガイドラインでは告知の際にどんな内容を伝えるべきか、留意するべき内容も公表していますので抑えておきましょう。
- 告げる内容は、孤独死の時期、場所、死因、特殊清掃の実施があったか
- 告げる内容は、亡くなった方とそのご家族の名誉に配慮する（個人情報は伝えない）
- 宅地建物取引業者は買主・借主の意向を十分に把握して対応する
今回公表されたガイドラインは、多様な状況が考えられる孤独死のガイドラインとしては、内容が不十分です。
けれども、国がこうした死に関する告知のガイドラインを公表したことで、売主や貸主、不動産業者にとっての一つの指針となっています。
参照元：国土交通省,宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
事故物件といわずに売却したら契約不適合責任に問われ損害賠償請求されることもある
先述したように事故物件になると売れにくく価格が下がる傾向がありますが、事故物件であることを隠して売却したらどうなるのでしょうか？
事故物件といわずに売却した場合、売主は契約不適合責任に問われます。
不適合責任とは大きな金額が動く不動産売買で、買主が不利益を受けないための保護を目的に作られた売主の法的責任です。
つまり、事故物件であることを隠して売却すると法に違反したことになり、段階に応じて買主から以下の請求をされる可能性があります。
契約不適合責任があると請求される内容は以下の5つです。
| 追完請求 | 契約内容と照らし必要な修理や代替品の引き渡し、または不足分の引き渡しを要求される |
|---|---|
| 代金減額請求 | 追完請求に応じない場合、その分の代金を請求される |
| 催告解除 | 追完請求に応じない場合、契約解除を請求される |
| 無催告解除 | 売主が上記に応じない場合、契約を解除される |
| 損害賠償請求 | 売主が故意に瑕疵を隠したり、売主の過失により損害が発生したりした場合に損害賠償請求される |
この5つのなかで、事故物件といわずに売却して契約不適合責任を問われた場合には、買主は代金減額請求や契約解除請求をされることがあります。
それでも話し合いに応じないと裁判になることもありますが、裁判は双方にとって時間とお金と精神的負担もかかるため、契約不適合責任が認められた場合は速やかに対処するべきです。
こうしたトラブルにならないためにも、買主は契約不適合責任に問われないようガイドラインを理解し、伝えるべき内容を誠実に伝えておきましょう。
また、売主は瑕疵があったら不動産業者にその内容を伝え、売買契約前に重要事項説明書（売却物件や契約内容の詳細を記載した書類）に記載してもらうことも必要です。
事故物件の売却先でおすすめなのは訳あり物件専門の買取業者
孤独死のあった不動産でも、不動産に問題がなく人が暮らせる状態の場合は、仲介による不動産売却でも買い手が見つかるでしょう。
しかし、特殊清掃や大がかりなリフォームが必要な事故物件は、買取業者のなかでも「訳あり物件専門の買取業者」に売却するのがおすすめです。
大きな理由は5つです。
訳あり物件専門の買取業者に売却するのがおすすめの理由
- 契約不適合責任が免責になる
- 事故物件でも関係なく買ってくれる
- 一般的な買取業者より良い条件で買取ってもらえる
- 仲介手数料がかからない
- すぐに現金が手元に入る
それぞれの理由を解説していきます。
契約不適合責任が免責になる
事故物件では契約不適合責任でトラブルや損害賠償になる可能性があります。身内の孤独死はつらいものです。そのうえ、動産を売った後もトラブルになる心配を抱えるのはつらいものですよね。
事故物件専門の買取業者に売却すれば、ほとんどの買取業者が売主の契約不適合責任を免責（責任を負わなくてよいという特約）にしてくれます。
契約不適合責任を免責にしてもらえれば、売主は売却後に不安を抱える必要がなくなるので、事故物件を売却するなら事故物件専門の買取業者に売却するとよいでしょう。
事故物件でも関係なく買ってくれる
訳あり物件専門の買取業者は、孤独死があった不動産でもどう活用すれば売れるかが分かっているため、買取りが可能です。
仲介で不動産を買う人はそこに暮らす目的で購入する人が多いため、よくないイメージのある事故物件を購入する人はほとんどいません。
また、一般的な買取業者は事業用用地やビルなどを扱っている業者が多く、そもそも事故物件を買取ってくれない可能性が高いでしょう。
一方、訳あり物件専門の買取業者は、事故物件を買取後にどう活用し、誰に売れば売れるかが分かっています。訳あり物件専門の買取業者はその不動産の将来性が見えているため、事故物件であることを気にせずに買取をできるのです。
一般的な買取業者より良い条件で買取ってもらえる
訳あり物件専門の買取業者は、一般的な買取業者よりも良い条件で買取ってもらえます。
その理由は上記と同じで、買取後の不動産をどう活用し、誰に売却べきかが分かっているから、利益を見込んだ価格にできるのです。
先述したように、そもそも一般的な買取業者に事故物件を売却しようとしても、断られることがほとんどで価格をつけてもらえないこともあるのです。
少しでも良い条件で事故物件を売却するなら、訳あり物件専門の買取業者に売却するとよいでしょう。
仲介手数料がかからない
買取で売却する場合、仲介で売却した際に仲介業者に支払う仲介手数料がかかりません。
仲介手数料は仲介業者によって金額が違いますが、法律で上限が定められています。たとえば、1,000万円で売却した場合の仲介手数料上限額は39万6000円,、3,000万円なら105万6,000円です。
これは上限額ですが、一般的に仲介手数料は金額が大きいため、仲介手数料がかからないことは買取を利用するおすすめポイントといえます。
また、通常の不動産取引では買取のほうが仲介より売却価格が低くなる傾向にありますが、事故物件の場合はよほど立地や条件が良い物件でない限り、仲介でも価格を下げなければなりません。そもそも仲介では買い手が見つからないので、事故物件は仲介手数料がかからない買取を選んだほうがよいでしょう。
事故物件を早く売却できる
訳あり物件専門の買取業者なら、価格査定をして値段に納得したらすぐに売却して、お金を手にすることができます。
仲介に依頼した場合は物件情報を公開して買い手を募り、購入希望者が見つかったら内覧を行い、値段交渉や条件交渉をした後に売買契約が成立します。さらにそこから引き渡しまで時間がかかり、引き渡し時にやっと全ての売買代金の支払いが行われます。売買契約が成立しても、買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合、契約がなくなることもあります。
また、専門ではない事故物件に慣れていない買取業者の場合、事故物件の知識がないために査定に時間がかかったり、査定額が出たあとで事故物件の修繕費用やリフォーム費用を交渉されるなど、すぐに売却できないケースもあります。
事故物件の買取に慣れている訳あり物件専門の買取業者であれば、査定額で交渉成立すれば、すぐに売却してお金の支払いが行われるため、事故物件を抱えている精神的負担から早めに解消されることになるでしょう。
>>事故物件の買取なら実績豊富なアルバリンクへご相談ください
このように事故物件は訳あり物件専門の買取業者に売却するのがおすすめです。買取と仲介の違いや、訳あり物件専門の買取業者に関してもっと詳しく知りたい方は、下記の記事も参考にしてください。
身内の孤独死が分かったらすべき対処
家族が孤独死してしまった場合、まず何をすればいいのか、すぐに行うべきことをまとめました。身内の孤独死はつらい事実ですが、適切な対処を行えるよう参考にしてください。
救急車または警察を呼ぶ
孤独死の発見は、身内が訪ねてきたり、近所の人が異臭に気づいて大家さんに確認してもらったりすることで発覚するケースがほとんどです。
家族が孤独死しているのを見つけた場合、状況によって救急または警察へ通報しましょう。
| 倒れているものの亡くなっているかがハッキリしない場合 | 救急車(119番) |
|---|---|
| あきらかに亡くなっていることが分かる場合 | (警察(110番) |
生死の判断は個人でせず、医師または警察にしてもらいましょう。
孤独死の場合、基本的に現場検証が行われ、ご遺体は検視（死因の特定やDNA判定など）が必要になります。
各所への死亡の連絡をする
賃貸契約の場合は大家さんや管理会社など貸主への連絡が必要です。そのほか役所への死亡届、故人が契約していた保険会社などにも連絡します。
また葬儀屋への連絡も必要ですが、土地勘がない場合、警察またはその地域の役所が紹介してくれることもあります。自分で依頼する場合、検視が終わらないと通夜や葬儀を行えないため、ご遺体を引き取れる日取りなどを警察に確認してください。
孤独死で腐敗が進んでしまった場合は、火葬まで警察署のご遺体安置所に預けておくことも可能です。ご遺体を保管庫に預ける場合は、1泊2,000円の費用がかかります。
特殊清掃やリフォーム、お祓いをする
孤独死で発見が遅くなってしまった場合、ご遺体が腐敗してしまい、臭いや体液が染みついてしまうことがあります。こうした場合は専門の特殊清掃を依頼したり、リフォームが必要です。特に特殊清掃は早めに行う必要があります。
また、賃貸物件の場合は原状回復として貸主から特殊清掃やリフォームの代金を請求されます。また賃貸物件の大家さんのなかには、お祓いを希望するケースもあり、この費用も家族に請求されるでしょう。
これらの費用を敷金で相殺している場合は、原状回復にかかった費用の差額を請求されます。
遺品の整理を行う
さまざまなことが落ち着いたら遺品の整理が必要な場合もあるでしょう。
遺品整理は個人でも行えますが、一軒家などで荷物の量が多すぎる場合には遺品整理業者に頼むことも可能です。
遺品性の注意点
遺品整理をする前に気を付けるべき2つのポイントがありますので、必ずご確認ください。
遺品のなかに金品や高価な品がある可能性に気を付ける
遺品のなかには金銭や価値の高い物品がある場合もあるので、依頼に際してはどういう業者かを見極めることも大切です。高価なものは査定して買い取ってくれ、それ以外のものは処分してくれる遺品整理業者もあります。
しかし、なかには家族に報告せず、自社に持ち帰って換金してしまう事業者もいるので、実績や口コミを確認するようにしてください。買取業者と提携している遺品整理の業者であれば、どんな事業者かわかっているので安心ですよ。
相続放棄の可能性があるなら遺品整理は行わない
相続放棄の可能性があるなら、遺品整理はしないでおいてください。
遺品整理すると相続したとみなされることがあります。
相続について詳しくは次の章で詳しく解説します。
孤独死のあった不動産を相続する場合の注意点
孤独死した不動産は相続するか、相続放棄する必要があります。孤独死の発見は身内が訪問したり、近所の人がおかしな臭いがして大家さんに確認してもらったりすることで発覚するケースがほとんどです。
相続の注意点は持ち家と賃貸物件で異なるため、それぞれについて解説していきます。
持ち家の場合
孤独死した不動産が亡くなった人の持ち家だった場合、相続して住むか売却するか、相続放棄することになります。
そのためにまず相続人全員の意向を聞く必要があるでしょう。また、住んだり売却したりする前に、不動産の所有権を故人から相続人に移す必要があります。
相続人が複数いる場合は全員で協議の必要がある
相続人が複数いる場合は、少し複雑になります。
不動産は割れないもののため、以下のような方法を相続人全員で協議して合意する必要があります。
複数の相続で不動産を分ける（分割する）方法
| 代償分割 | 誰か一人に不動産を相続してもらい、財産分与相当のお金をほかの相続人に支払う |
|---|---|
| 換価分割 | 誰か一人に不動産を相続してもらい、不動産を売却して、お金を財産分与する |
| 現物分割 | 誰か一人に不動産を相続してもらい、不動産を相続しなかった相続人には不動産以外の資産を分ける |
| 共有 | みんなで所有権を共有し（共有持分）、一緒に暮らす、または売却してお金を分ける。この場合は不動産を売却する際もリフォームする際も全員の合意が必要 |
共有名義にしてしまうと、大がかりなリフォームや解体ができないなど、その後の不動産の扱いに制限がかかります。基本的には単独名義で相続して、ほかの相続人には不動産以外の財産分与するほうが、その後の不動産の扱いが煩雑にならずに済むのでおすすめです。
共有名義に関しては以下の記事で詳しくご紹介してます。
誰も使用しないからといって親がなくなった実家を放置する人が増えていますが、空き家のままおいておくと、さまざまなリスクが考えられます。
空き家を放置するリスク
- 誰も住んでいないのに固定資産税がかかり続ける
- 空き家の維持管理や修繕に手間やお金がかかる
- 空き家にしていると害虫が増えたり犯罪の温床になったりする可能性がある
- 人が暮らしていない空き家は劣化しやすく、資産価値が落ちたり、落下物で人がけがをすると損害賠償請求されたりするリスクがある
- 万が一「特定空き家指定」されて行政代執行で空き家の取り壊しが行われると、罰金や高額費用を支払うことになる
このように空き家のままにしておくと、リスクによって損失を被る可能性もあります。
孤独死があった身内の不動産は早めに相続するのかしないのか、売却するのか住むのかなどを決定し、実行することが大切です。
賃貸の場合
孤独死した不動産が賃貸物件だった場合は、大家さんから家賃や原状回復費用、損害賠償の請求をされることがあります。
残置物処理および原状回復費用を請求される
残置物処理および原状回復費用とは、部屋の中の特殊清掃、消臭、お祓いなどに必要な費用です。
2015年4月〜2021年3月まで孤独死のデータを集計した一般社団法人日本少額短期保険協会の「第6回孤独死現状レポート」によると、以下の金額が公表されてます。
| 残置物処理費用 | 平均損害額235,865円 |
|---|---|
| 原状回復費用 | 最小損害額5,400円、最大損害1,528,329円 |
賃料の支払いを求められる
また、賃貸契約をしている本人が亡くなっても賃貸契約はなくなりません。
賃貸契約をしていた人の財産を相続すると賃貸契約も相続することになり、未払いの賃料があった場合は支払いを求められます。逆に相続を放棄すると、未払いの賃料や損害賠償費用の支払い義務がなくなります。
相続放棄する場合はさらに注意が必要！
相続放棄は死亡を知ってから3か月以内に家庭裁判所で手続きをすることで成立します。
しかし、相続放棄手続きが終わらないうちに以下のことをすると、相続したとみなされます。
相続したとみなされる行為
- 遺品を整理する
- 銀行口座の預金や自動車、貴金属などを回収したり売却したりする
- 大家さんが遺品処分することに合意する
- 賃貸借契約を解約する など
これらの行為を行うと相続とみなされるため、相続放棄の可能性がある場合は十分な注意が必要です。
なお、相続放棄する場合の遺品整理や賃貸借契約の解除は、第3者の相続財産管理人を選任して行うことになります。相続財産管理人は、家庭裁判所に申し立てをして、裁判所に選任してもらうことで決定します。
相続財産管理人の選任手続きや費用に関しては、最高裁判所ホームページをご覧ください。
参照元：最高裁判所,相続財産管理人の選任
まとめ
身内の死はショックですが、亡くなった方の不動産をそのまま放置するわけにはいきません。一人暮らしの家族や親せきが孤独死してしまった場合、多くの方が売却を選択します。
また賃貸物件の場合は特殊清掃やリフォームをして、再度借り手を探すケースがほとんどですが、不動産投資家に売却することも可能です。
売却の際、大きなポイントとなるのが「事故物件になるかどうか」です。
事故物件になるかどうかは「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」があるかで決まります。
事故物件なのに隠して売却すると売主は契約不適合責任に問われ、損害賠償や契約解除などを求められますので正直に伝えましょう。
孤独死があった不動産は、事故物件かによって売却しやすい方法が異なります。
孤独死の死因が自然死や病死で、かつ発見までの日数が経過していない場合は仲介で売却できます。この場合でも、仲介業者に自然死があったことは伝えておきましょう。
もし、瑕疵があり事故物件になってしまった場合は、事故物件専門の買取業者に売却するのがおすすめです。訳あり物件を専門としていない買取業者の場合、買取を断られることもあります。訳あり物件専門の買取業者であれば事故物件でもすぐに買い取ってくれ、契約不適合責任を免責してくれるでしょう。
この記事をぜひお役立ていただき、早めの対処をしてくださいね。
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