孤独死で事故物件になる基準を解説!売却時の告知義務の範囲と注意点

事故物件

「一人暮らしの家族が孤独死してしまったが事故物件になるのだろうか?」
「孤独死の事故物件を売却するにはどうするのが一番良いのだろうか?」

孤独死が起きた不動産を想像などで所有した場合、所有者のほとんどが売却を希望します。維持するには費用や税金がかかりますし、自身が住む家は他にある方が多いためです。ただ、孤独死が起きた物件は売却しようとしても一般の個人にはなかなか売れません。人が亡くなった事実があるため、敬遠されてしまうためです。

そこでこの記事では主に以下の内容をお伝えします。

  • 孤独死が事故物件になるかどうかの判断基準
  • 事故物件を売却する際は告知義務が生じる
  • 告知義務を果たさないと買主から損害賠償などを請求される
  • 孤独死が起きた物件でも専門の買取業者になら売却できる

この記事を読めば所有する孤独死が起きた物件が事故物件にあたるかどうかを判断でき、売却するには何に気をつけ、どうすればいいのかがわかります。

ただ、先に結論をお伝えしてしまうと、孤独死が起きた物件を売却するのであれば、専門の不動産買取業者に依頼することをお勧めします。専門の不動産買取業者であれば、事故物件に該当するかどうかにかかわらず、孤独死が起きた不動産をスムーズに買い取れるためです。

なぜなら、専門の不動産買取業者は孤独死が起きた不動産でも上手く活用し、利益を生み出すノウハウを持っているためです。

弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者ですので、孤独死が起きた不動産でも問題なく買い取れます。難しいことは抜きにして、とにかく早く、なるべく高値で孤独死が起きた物件を手放したい方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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事故物件の売却は「訳あり物件買取プロ」へ!

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  1. 孤独死があった不動産は売却する人がほとんど
  2. 【ケーススタディ】孤独死のあった不動産が「事故物件」にあたる場合・あたらない場合
    1. 孤独死が事故物件になるケース
    2. 孤独死が事故物件にならないケース
  3. 孤独死のあった不動産が「事故物件」と判断されると売れにくく価格は下がる
  4. 事故物件は売却するとき告知義務がある
    1. 事故物件でなくても孤独死があったことは伝えたほうがよい
    2. 告げる際に伝える内容と留意点
  5. 事故物件を告知せずに売却すると損害賠償請求などをされる
  6. 事故物件の売却先でおすすめなのは訳あり物件専門の買取業者
    1. 契約不適合責任が免責になる
    2. 事故物件でも関係なく買ってくれる
    3. 一般的な買取業者より高値で売却できる可能性がある
    4. 仲介手数料がかからない
    5. 事故物件を早く売却できる
  7. 身内の孤独死が分かったらすべき対処
    1. 救急車または警察を呼ぶ
    2. 各所への死亡の連絡をする
    3. 特殊清掃やリフォーム、お祓いをする
    4. 遺品の整理を行う
      1. 遺品整理をする際の2つの注意点
  8. 孤独死のあった不動産を相続する場合の注意点
    1. 持ち家の場合
      1. 相続する場合はできるだけ不動産を単独名義で相続する
      2. 相続後に不動産を放置してはいけない
      3. 相続放棄を行う場合の注意点
    2. 賃貸の場合は契約解除と賃料の支払いが必要
  9. まとめ

孤独死があった不動産は売却する人がほとんど

孤独死が起きた不動産はほとんどの方が売却します。

維持するにも維持費や税金がかかりますし、住むにしても、すでに住む家は他にある方がほとんどだからです。たとえば、親が一人で暮らしていて孤独死してしまった場合、子どもはすでに別の場所で暮らしています。

孤独死の起きた不動産を売却する場合「その不動産が事故物件にあたるか・あたらないか」で売却価格や売却時の注意点が変わります。

事故物件とは具体的になんなのか?と言われても分からない、という人も多いです。

そこで次章では孤独死が事故物件にあたる場合とあたらない場合について、具体的な事例もあげつつ解説します。

なお、孤独死を発見してからまだ時間が経っておらず、とりあえず何をすればいいか知りたい方は「身内の孤独死が分かったらすべき対処」をご確認ください。また、孤独死のあった不動産を相続することになりそうな方は「相続放棄する場合の注意点」をお読みください。

また、今すぐなるべく高値で孤独死が起きた不動産を手放したいという方は、孤独死が起きた不動産の買取に長けた、専門の不動産買取業者に依頼することをお勧めします。

弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者ですので、孤独死が起きた不動産の高額買取に自信を持っております。とりあえず、査定額を知りたいという方も大歓迎ですので、まずは一度、弊社の無料買取査定をご利用ください。

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【ケーススタディ】孤独死のあった不動産が「事故物件」にあたる場合・あたらない場合

孤独死のあった不動産すべてが事故物件になるわけではありません。

孤独死をはじめ、人の死が発生した物件が事故物件にあたるかどうかは国のガイドラインで以下のように定められているためです。

事故物件

事故物件とは

    • 過去に殺人や自殺、火事や事故などによる死亡事案があった物件
    • 孤独死、自然死、病死が起き、遺体の発見が遅れ特殊清掃が必要になった物件
    • 集合住宅でほかの部屋や共用部で人が亡くなった物件

参照元:国土交通省(宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン)

孤独死は上記の2番目にあたりますが、孤独死により、遺体が長期間放置され、特殊清掃が必要になった場合は事故物件と見なされます。特殊清掃とは、長期間放置された遺体の体液や血液で汚れた壁や床を、特殊な洗剤などで清掃することです。

では孤独死が起きた物件が事故物件になるかならないかを、次項で具体例を挙げながら説明します。

孤独死が事故物件になるケース

以下のような孤独死は、事故物件とみなされます。夏場に1ヶ月も遺体が放置されたら、腐敗してしまうため、特殊清掃が必要となるためです。

暑い夏の日に、元気で一人暮らししていた親が転倒して頭を打ち、出血多量で亡くなってしまった。
子世代は共働きなうえに子供が夏休みで忙しく、日頃元気だった親に連絡を取っていなかった。そのため発見までに1か月近く時間がかかってしまった

上記の例のように、長期間遺体が放置されたことは、物件の心理的瑕疵となるため、売却しようとしても一般の個人には敬遠されます。心理的瑕疵とは、その物件が買手や借り手に心理的な抵抗感を与える何らかの欠点のことです。

ただ、専門の買取業者であれば、事故物件にあたる孤独死がおきた不動産でも問題なく買い取れます。専門の買取業者は事故物件を活用して利益をあげるノウハウを持っているためです。

弊社Albalinkも事故物件の買取を得意としている専門の買取業者です。孤独死が起きた事故物件をなかなか売却できない方や、早く手放したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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孤独死が事故物件にならないケース

以下のようなケースは、孤独死であっても発見が早く、特殊清掃も必要にならないため、事故物件とはみなされません。

暑い夏の日に、元気で一人暮らししていた親が転倒して頭を打ち、出血多量で亡くなってしまった。
ただ、子供が近くに住んでおり、毎日親の様子を見に行っていたため、その日のうちに遺体が発見された。

ただし、上記のようなケースでも、その家で孤独死があったことが近隣住民に知れ渡ってしまっているような場合は、事故物件として扱われます。

孤独死のあった不動産が「事故物件」と判断されると売れにくく価格は下がる

孤独死のあった不動産が「事故物件」と判断されると一般の個人には売却しにくくなり、売却できてたとしても通常の物件より価格は下がる傾向にあります。

事故物件が一般の個人に売れにくい理由は、以下の3点が心理的瑕疵となるためです。

  • 人が亡くなったという事実
  • 長く遺体が放置されていたことや、壁や床が血液などで汚れしまったという事実
  • 人が亡くなったことを近隣住民が知っているという事実

実際に、弊社が独自に行った「事故物件に住むのはあり?なし?」に関するアンケート調査でも、71%の人が「なし」と答えており、事故物件は買い手から敬遠されています。

事故物件に住むのは「なし」と答えた人が71.4%事故物件に住むのはあり?なし?

引用元:事故物件はあり?なし?983人にアンケート調査

このように、心理的瑕疵の有無は、買手が物件を購入するかどうかの判断に大きな影響を与えます。そのため、事故物件を売却する際には告知義務が設けられています。

次章で、告知義務について詳しく解説していきます。

事故物件は売却するとき告知義務がある

事故物件の売却方法は様々ですが、孤独死のなかでも事故物件と認められる物件の売却時には、売主・貸主・不動産業者に「告知義務」が発生します。

参照元:国土交通省(宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン)

先述したように、人が亡くなったという事実は心理的瑕疵となり、買手が物件を購入するかどうかの判断に影響を与えるためです。

物件の瑕疵(欠陥)には「心理的瑕疵」「物理的瑕疵」「環境的瑕疵」「法的瑕疵」の4つがあり、孤独死があった不動産は、心理的瑕疵と物理的瑕疵があるとされます。人が亡くなったという事実は心理的抵抗感を生じさせますし、血液などで部屋が汚れていたことは心理的瑕疵であると同時に、物理的瑕疵でもあるためです。

4つの瑕疵

一方、以下の死因の場合、事故物件にはあたらないため、告知義務も必要ないとされています。

  • 病気や老衰などによる自然死
  • 階段からの転落や入浴中の転倒など不慮の事故死

参照元:国土交通省(宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン)

では孤独死の場合も、事故物件にあたらなければ、告知しなくても問題ないのでしょうか。そのことについて、次項でお伝えします。

事故物件でなくても孤独死があったことは伝えたほうがよい

国のガイドラインの基準では事故物件にあたらない孤独死であっても、売却の際は孤独死が起きたことを告知しておいた方が良いでしょう。

国のガイドラインは2021年に制定されたばかりで、「告知義務が必要がない人の死が起きた場合、告知しなくても問題ない」ということが、不動産売買の現場でまだ確かなものになっていないためです。

詳しくは次章で述べますが、告知義務を怠ると、売主から損害賠償請求などをされる恐れがあります。ガイドラインでは告知の必要がないからといって、告知せずに売却した場合、そうした請求をされる恐れがないと現時点では言い切れないわけです。

売却後のトラブルを避けるためにも、現時点では告知しておいた方が無難です。

賃貸の場合も、周辺相場より賃料が安い理由を借主から求められた場合は、孤独死があったことを伝えるべきです。

なお、事故物件にあたらない場合でも、以下の条件に該当する場合は、告知する必要があります。

  • 事件性、周知性(近所で噂になっている)、社会に与えた影響が特に高い場合
  • 取引の相手方等の判断に重要な影響を及ぼすと考えられる場合

このように、孤独死が起きた不動産を売却する際は、告知義務の有無にかかわらず、告知を行うのが一般的です。しかし、そのために事故死が起きた不動産は一般の個人には売却しにくいのが現状です。人が亡くなったと聞かされて、買いたいと思う人は稀だからです。

ですから、孤独死が起きた不動産をスムーズに売却したい場合は、事故物件の買取専門業者へ依頼することをお勧めします。専門の買取業者は居住目的ではなく、事業として物件を買い取っているため、人が亡くなったと聞かされても利益が出ると見込めれば、問題なく買い取ってくれます。

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者ですので、孤独死が起きた不動産でも価値を見出し、再販・運用することが可能です。「孤独死が起きたこと」が理由で不動産を売却できずに困っている方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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告げる際に伝える内容と留意点

国のガイドラインでは告知の際に伝える内容と、留意点について、以下のように定めています。

  • 告げる内容は、孤独死の時期、場所、死因、特殊清掃の実施があったか
  • 告げる内容は、亡くなった方とそのご家族の名誉に配慮する(個人情報は伝えない)
  • 宅地建物取引業者は買主・借主の意向を十分に把握して対応する

参照元:国土交通省,宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン

亡くなった方や家族のプライバシーに配慮しつつ、必要な情報はしっかり伝えるようにしましょう。

事故物件を告知せずに売却すると損害賠償請求などをされる

事故物件は告知せずに売却すると、告知義務違反となり、損害賠償請求をされたり、契約不適合責任に問われる恐れがあります。

契約不適合責任

契約不適合責任とは、売却後に契約書に記載のない不具合が不動産に発生した場合、売主が買主に負う責任です

契約不適合責任によって、売主が買主に請求できるのは以下の5つです。

追完請求 契約内容と照らし必要な修理や代替品の引き渡し、または不足分の引き渡しを要求される
代金減額請求 追完請求に応じない場合、その分の代金を請求される
催告解除 追完請求に応じない場合、契約解除を請求される
無催告解除 売主が上記に応じない場合、契約を解除される
損害賠償請求 売主が故意に瑕疵を隠したり、売主の過失により損害が発生したりした場合に損害賠償請求される

上記5つのうち、事故物件と告知せずに売却した場合は、売却代金の減額や、損害賠償請求、契約解除を買主から求められる恐れがあります。

また、事故物件であることを告知したとしても、それ以外のところで契約書に記載のない瑕疵(雨漏りなど)が見つかった場合も、契約不適合責任に問われます。その場合は、追完請求をされ、修繕を要求されることになるでしょう。

こうした請求をされた場合、売主と買主の話し合いでどうするかがまとまらないと、裁判になることもあります。そうなると、双方にとって時間とお金と精神的負担がかかります。

ですから「告知はするつもりだけど、他の不具合まで責任がもてない」「売ったあとまで責任を負いたくない」という場合は、一般の個人ではなく専門の買取業者に売却しましょう。

専門の買取業者であれば、売主の契約不適合責任を免責して物件を買い取ってくれるためです。

弊社Albalinkも契約不適合責任を免責して物件を買い取ることができますので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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なお、契約不適合責任については以下の記事でも詳しく解説していますので、ご確認ください。

不動産売買における契約不適合責任の教科書【弁護士監修の保存版】
契約不適合責任の要点をわかりやすく解説 契約不適合責任とは、売買取引の場面で、「契約の内容と目的物の数量や品質が適合しない時、売主に課せられる責任」を指します。 平たく言えば、引き渡したものが契約内容と異なる(契約不適合)と...

事故物件の売却先でおすすめなのは訳あり物件専門の買取業者

事故物件を売却する場合は、訳アリ物件専門の買取業者に売却することをお勧めします。

不動産の売却方法には「仲介」と「買取」がありますが、仲介とは町中によくある不動産屋のことで、一般の個人が買手となります。

事故物件はよほど便利な立地にあるか、よほど価格を相場より下げない限り、仲介では売れないでしょう。ここまで何度もお伝えしたように、人が亡くなったことが一般の個人に売却する際の心理的瑕疵となるためです。

一方、訳アリ物件専門の買取業者であれば、事故物件であっても問題なく買い取ってくれます。専門の買取業者は事故物件を買い取り、再販・運用するノウハウに長けているためです。

孤独死が起きた不動産も事故物件にあたる場合は、専門の買取業者に売却を依頼しましょう。事故物件にあたらない場合でも、暮らすのに不便な立地にある場合や、建物の老朽化が進んでいる場合は、専門の買取業者に依頼した方が良いでしょう。

訳アリ物件専門の買取業者に事故物件を売却するのがお勧めな理由は以下の5つです。

  • 契約不適合責任が免責になる
  • 事故物件でも関係なく買ってくれる
  • 一般的な買取業者より高値で売却できる可能性がある
  • 仲介手数料がかからない
  • 仲介手数料がかからない

それぞれの理由を解説していきます。

契約不適合責任が免責になる

事故物件を専門の買取業者に売却すれば、基本的に売主の契約不適合責任が免責されます。

買取業者は契約不適合責任が免責

そもそも契約不適合責任は、購入後に物件の不具合が発覚し、不動産の知識がない一般の個人が不利益を受けないための措置です。

専門の買取業者は不動産のプロであるうえに、買取後にリフォームなどを施すことを前提としているため、多少、物件に不具合が見つかっても気にする必要がありません。そのため、売主の契約不適合責任は免責されます。

弊社Albalinkも契約不適合責任を免責して事故物件を買い取ることができますので、売却後は物件の責任を一切負いたくないという方は、ぜひ弊社にご依頼ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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事故物件でも関係なく買ってくれる

訳あり物件専門の買取業者は、孤独死があった不動産でもどう活用すれば売れるかが分かっているため、買取りが可能です。

仲介で不動産を買う人はそこに暮らす目的で購入する人が多いため、人が亡くなった事故物件を購入する人はほとんどいません。

また、一般的な買取業者は事業用用地やビルなどを扱っている業者が多く、事故物件の取り扱いに慣れていないため、買取ってくれない可能性が高いでしょう。

一方、訳あり物件専門の買取業者は、事故物件を買取後にどう活用し、誰に売却すれば良いかが分かっています。

たとえば弊社Albalinkの場合は、買い取った事故物件を賃貸物件として生まれ変わらせ、入居者をつけたうえで、提携している不動産投資家に売却するといった活用法を持っています。賃貸物件であれば、ずっとそこに住み続けるわけではないため、リフォームすれば入居者がつく可能性があるわけです。

訳あり物件専門の買取業者は、事故物件であっても利益を生み出すノウハウと販路があるため、買取ることができるのです。

一般的な買取業者より高値で売却できる可能性がある

訳あり物件専門の買取業者に依頼すれば、一般的な買取業者よりも高額で売却できる可能性があります。

専門の買取業者は、買い取った物件を、最低限のコストで再販できるため、その分高値で買い取れるのです。利益を出すためにはどのようなリフォームがどの程度必要かがはっきりわかっているためです。

買取価格の違い

弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者ですから、長年のノウハウと販路をフル活用し、あなたの不動産を高額買取する自信があります。実際、これまで買い取りを行わせていただいたお客様からも、「思った以上の高値で買い取ってもらえた」といったお声を多くいただいております。

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

どれくらいの価格で買い取ってもらえるのか気になる方は、売却することが前提でなくても構いませんので、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。

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仲介手数料がかからない

買取で売却する場合、は仲介手数料がかかりません。

仲介手数料とは、仲介で売却が成立した際に、仲介業者に支払う報酬のことです。

仲介手数料は仲介業者によって金額が違いますが、法律で上限が定められており、たいてい上限いっぱいまで請求されます。

たとえば、1,000万円で売却した場合、仲介手数料として39万6000円、3,000万円なら105万6,000円の支払いが必要です。この費用がかかるか、かからないかは大きな違いといえます。

買取価格は、仲介での売却価格より安くなる傾向にあります。買取後のリフォーム費用などが差し引かれるためです。それでも、事故物件は仲介でなく買取で売却することをお勧めします。

そもそも、事故物件は、よほど立地や条件が良い物件でない限り、売れない上に、仮に売れたとしても仲介手数料を取られてしまうからです。それならば、多少価格が安くなったとしても、買取業者に依頼して、確実に売却する方が賢明です。

事故物件を早く売却できる

訳あり物件専門の買取業者に依頼すれば、スムーズに事故物件を売却できます。

買取の場合、買取業者が利益が見込めると判断し、売主が買取価格に同意すれば売却が成立します。たいてい、一ヶ月程度あれば売却が完了します。

一方、仲介の場合だと買手を見つける必要があるため、売却までに3ヶ月~半年程度かかります。事故物件の場合、永遠に買手が見つからない恐れもあります。

仲介と買取の売却スピードの違い

また、買取業者であっても、事故物件の扱いに慣れていない買取業者の場合、事故物件の知識がないために査定に時間がかかることがあります。査定額が出たあとも事故物件の修繕費用を請求されるなど、スムーズに売却できないケースもあります。

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者として、日々事故物件の買取を行っておりますので、スピーディーに買い取ることができます。時間をかけずに事故物件を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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なお、事故物件を高額売却するための買取業者選びのポイントなどについて、以下の記事で解説していますので合わせてご確認ください。

事故物件でも専門買取業者なら買い取れる!オススメ業者19選も紹介!
専門の不動産買取業者に依頼すれば、事故物件も適正価格で売却可能です。本記事では、事故物件の売却が難しい理由・専門の買取業者に直接買い取ってもらうべき理由・業者の選び方4選・おすすめの事故物件買取業者・買取業者に売却する流れ・買取相場について解説します。

身内の孤独死が分かったらすべき対処

身内が孤独死してしまった場合、遺族であるあなたが行うべきことは以下の4つです。

  1. 救急車または警察を呼ぶ
  2. 各所への死亡の連絡をする
  3. 特殊清掃やリフォーム、お祓いをする
  4. 遺品の整理を行う

身内の孤独死はつらい事実ですが、いざという時、適切な対処が行えるようご確認ください。

救急車または警察を呼ぶ

孤独死の発見は、身内が訪ねてきたり、近所の人が異臭に気づいて大家に室内を確認してもらうことで発覚するケースがほとんどです。

家族が孤独死しているのを見つけた場合、状況によって救急または警察へ通報しましょう。

倒れているものの亡くなっているかハッキリしない場合 救急車(119番)
明らかに亡くなっていることが分かる場合 警察(110番)

生死の判断は個人でせず、医師または警察にしてもらいましょう。

孤独死の場合、基本的に警察による現場検証が行われ、遺体は検視(死因の特定やDNA判定など)が必要になります。

各所への死亡の連絡をする

賃貸物件で孤独死が起きた場合は、大家や管理会社など貸主への連絡が必要です。そのほか役所への死亡届、故人が契約していた保険会社などにも連絡します。

また葬儀屋への連絡も必要ですが、土地勘がない場合、警察またはその地域の役所が紹介してくれることもあります。自分で依頼する場合、検視が終わらないと通夜や葬儀を行えないため、遺体を引き取れる日取りなどを警察に確認してください。

孤独死で腐敗が進んでしまった場合は、火葬まで警察署の遺体安置所に預けておくことも可能です。ただし、遺体を保管庫に預ける場合は、1泊2,000円の費用がかかります。

特殊清掃やリフォーム、お祓いをする

孤独死で発見が遅れ、遺体が腐敗してしまい、壁や床に臭いや体液が染みついてしまった場合、特殊清掃やリフォームが必要です。こうした汚れは時間が経つと落ちにくくなるため、特殊清掃は早めに行う必要があります。

特殊清掃の依頼と費用は、亡くなった身内が所有する物件であれば遺族であるあなた自身が業者に依頼し、費用を支払います。

賃貸物件の場合は、大家から費用を請求されます。また、賃貸物件の場合、大家のなかにはお祓いを希望するケースもあり、その費用も遺族であるあなたに費用が請求されます。

2015年4月〜2021年3月まで孤独死のデータを集計した一般社団法人日本少額短期保険協会の「第6回孤独死現状レポート」によると、残置物処理および原状回復費用は以下の通りです。原状回復費用とは、特殊清掃や消臭、お祓いなどの費用です。

参照元:第6回孤独死現状レポート

残置物処理費用 平均損害額235,865円
原状回復費用 最小損害額5,400円、最大損害1,528,329円

これらの費用を敷金で相殺する場合は、原状回復にかかった費用の差額を請求されます。

なお特殊清掃業者への依頼費用などは、以下の記事で詳しく解説していますのでご確認ください。

孤独死物件に特殊清掃は本当に必要?事故物件の最適な対処法教えます
孤独死が発生した物件は専門の特殊清掃業者に相談しよう 孤独死をした方の遺体は、死後1時間が経つと腐り始めるといわれています。すると腐敗ガスが発生して遺体が膨張し、やがて目や鼻、口、破れた皮膚などから腐敗臭とともに体液・血液が漏れ出...

遺品の整理を行う

ここまでお伝えしたことが済み、少し落ち着いたら遺品の整理を行いましょう。

遺品整理は個人でも行えますが、一軒家などで荷物の量が多すぎる場合には遺品整理業者に頼むことも可能です。業者への依頼費用は、1Kの場合6万円ほどで、4LDKだと25万円以上かかることもあります。

遺品整理をする際の2つの注意点

遺品整理をする前には以下の2点を気をつけましょう。

  • 遺品整理を業者に任す場合は信頼できる遺品整理業者を選ぶ
  • 相続放棄の可能性があるなら遺品整理は行わない

当たり前のことですが、遺品整理を業者に任す場合は信頼できる遺品整理業者を選びましょう。

というのも、遺品の中に金品や高価な品があった場合、黙って持ち帰り、換金するような悪質な業者もいるためです。信頼できる業者であれば、高価なものは処分するかどうか、確認してくれます。処分を希望した場合でも、査定して買い取ってくれることもあります。

信頼できる業者を選ぶにはネットで業者の実績や口コミを確認するようにしましょう。

物件の売却を買取業者に依頼する場合は、買取業者が提携している遺品整理業者を紹介してくれることもあります。

また、相続放棄(全ての遺産を相続しないこと)する可能性がある場合は、遺品整理を行ってはいけません。遺品整理を行うと、相続したとみなされる恐れがあるためです。

なお、相続放棄をふくめ、相続について次章で詳しく解説します。

孤独死のあった不動産を相続する場合の注意点

孤独死が起きた不動産の相続が発生した際の注意点を持ち家の場合と、賃貸の場合に分けて解説します。

持ち家の場合

孤独死した不動産が亡くなった人の持ち家だった場合、相続するか相続放棄することになります。どちらを選ぶかによってやらなくてはいけないことが異なるため、それぞれ解説します。

相続する場合はできるだけ不動産を単独名義で相続する

孤独死が起きた不動産を含め、遺産を相続する場合、相続人全員で遺産分割協議を行います。遺産分割協議は、遺産配分をどのように行うかを決める協議です。

とはいえ、不動産は物理的に分割することはできないため、以下のような方法で分配することになります。いずれの方法も、遺産分割協議で相続人全員が合意しなくては実行できません。

代償分割 誰か一人に不動産を相続してもらい、財産分与相当のお金をほかの相続人に支払う
換価分割 誰か一人に不動産を相続してもらい、不動産を売却して、お金を財産分与する
現物分割 誰か一人に不動産を相続してもらい、不動産を相続しなかった相続人には不動産以外の資産を分ける
共有 みんなで所有権を共有し(共有持分)、一緒に暮らす、または売却してお金を分ける。この場合は不動産を売却する際もリフォームする際も全員の合意が必要

上から3つは不動産を相続人の一人が単独名義で相続する方法です。この方法であれば相続後、所有者が自由に不動産を売却や活用できます。

しかし、4つめの相続人全員で共有して相続する方法を選ぶと、非常に面倒なことになります。相続後に売却や大がかりなリフォームなどを行う際は、いちいち共有者全員の同意を得る必要があるためです。意見が合わなければ共有者同士でトラブルになる恐れもあります。

ですから、不動産は遺産分割協議でなるべく誰か1人が単独で相続するようにしましょう。

なお、共有名義の不動産のメリット・デメリットや共有関係の解消法については、以下の記事をご確認ください。

知らないと損!共有名義の不動産のメリットとデメリットをわかりやすく解説
不動産を共有名義にするメリットとデメリット、共有名義を回避する方法、共有状態を解消する対策を解説します。この記事を読むと、共有名義不動産特有のリスクを回避できるようになります。

相続後に不動産を放置してはいけない

不動産を相続したら管理・維持をしなくてはいけません。

相続した不動産に住む場合は、生活の中で自然に管理・維持ができますが、普段別の場所に住んでいる場合は、定期的に相続した不動産に行き、清掃や壊れた箇所の修繕などを行う手間や費用がかかります。

こうした手間や費用をかけるのが面倒だからといって、相続した不動産を放置してはいけません。相続した不動産を空き家のまま放置すると以下のリスクがあります。

空き家を放置するリスク

  • 放置していても固定資産税などのランニングコストがかかりつづける
  • 空き家にしていると害虫が増えたり犯罪の温床になったりする恐れがある
  • 人が暮らしていない空き家は劣化スピードが早く、急速に資産価値が落ちる
  • 倒壊などで近隣住民が死亡した場合、億単位の損害賠償を請求される恐れがある
  • 「特定空き家指定」されて行政代執行により解体され、罰金や高額な解体費用を請求される

特定空き家とは、放置されていることにより、保安上・衛生上・景観上、著しい問題や危険があると自治体に判断された空き家のことです。

参照元:国土交通省「空き家対策特別措置法について」

上記を見てもらえばわかる通り、相続した不動産を空き家のまま放置することはリスクしかありません。ですから、不動産を相続するならしっかり管理しましょう。もし管理する手間や費用を避けたい場合は、次に述べる相続放棄を行うか、単独で相続し、速やかに売却することをお勧めします。

弊社Albalinkにご依頼いただけば、できるだけスピーディーに買い取らせていただきます。孤独死が起きた不動産を相続してしまい、手放したい場合はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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なお、空き家を所有し続けるリスクについては、こちらの記事でも詳しく解説していますので、ご確認ください。

空き家を所有する7つのデメリット|売却ですべてのデメリットを解決
増え続ける日本の空き家 総務省統計局による「平成30年住宅・土地統計調査」を見ると、日本の空き家と空き家率は増え続けていることがわかります。 参照元:平成30年住宅・土地統計調査 平成30年(2018年)の時点で、空き家率は13....

相続放棄を行う場合の注意点

相続放棄とは、プラスの遺産(現金など)もマイナスの遺産(借金など)も全ての遺産を相続しないことです。

相続放棄を行うには、身内の死亡を知ってから3か月以内に家庭裁判所で手続きをしなくてはなりません。相続放棄手続きが完了する前に以下の行為を行ってはいけません。遺産を相続したとみなされてしまうためです。

相続したとみなされる行為

  • 遺品を整理する
  • 銀行口座の預金や自動車、貴金属などを回収したり売却したりする
  • 大家が遺品処分することに合意する
  • 賃貸借契約を解約する など

なお、全ての相続人が相続放棄した場合、相続財産清算人を選任し、遺品整理も相続財産清算人が行うことになります。相続財産清算人への報酬として10万円~100万円ほど必要です。

相続財産清算人
被相続人に債務がある場合は債務を支払うなどして清算を行い,清算後に残った財産を国に帰属させる人

相続財産清算人は、家庭裁判所に申し立てをして選任してもらいます。たいてい、弁護士などの専門家である第三者が選任されます。

なお、相続財産清算人の選任手続きや費用に関しては、以下の記事をご確認ください。

相続空き家の管理責任から解放されたいなら、相続放棄より売却
相続放棄とは 相続放棄とは、亡くなった親などが残した一切の資産や負債を引き継ぐことをせず、相続人の立場から離れることです。 空き家だけを相続放棄することはできない 相続放棄をする場合は、空き家だけでなく全ての相続財産を放棄する必要があ...

また相続放棄の手続きなどについては、こちらの記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。

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賃貸の場合は契約解除と賃料の支払いが必要

身内が賃貸物件で亡くなった場合、その物件を借り続けるつもりがないのであれば、賃貸契約を解除しなくてはなりません賃貸契約をしていた人の財産を相続すると、賃貸契約も相続することになるためです。

また、大家から未払い分の家賃や原状回復のための特殊清掃の費用などを請求されます。

ただし、賃貸の場合でも相続放棄をすれば、これらの費用の支払い義務はありません。また、相続人が全員相続放棄をした場合は、持ち家と同様、相続財産清算人を選任し、相続財産清算人が遺産整理や賃貸契約の解除を行うことになります。

まとめ

今回は孤独死が起きた不動産について、事故物件にあたる場合とあたらない場合の基準や、告知義務の有無について解説しました。

孤独死が起き、遺体の発見が遅れ、特殊清掃が必要となった場合は、事故物件扱いとなり、売却の際に告知義務が発生します。そうなると、売却しようとしても一般の個人にはなかなか売却できません。「人がなくなり、遺体が長期間室内に放置されていた」事実に心理的抵抗を感じる買手が多いためです。

事故物件に該当しない場合でも、実際の不動産売買の現場では、孤独死が起きたことを告知することがほとんどであるため、やはり、一般の買手からは敬遠されてしまいます。人が亡くなった家に住みたいと思う人はまれだからです。

かといって、告知せずに売却すると、契約不適合責任に問われ、買主から損害賠償請求などをされる恐れがあります。

ですから、孤独死が起きた不動産を売却するのであれば、専門の不動産買取業者に依頼することをお勧めします。

専門の買取業者であれば、孤独死が起きた不動産であっても契約不適合責任を免責して、速やかに買い取ってくれます。専門の買取業者は、孤独死が起きた不動産でも、再販・運用するノウハウをもっているためです。

弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者として、孤独死が起きた不動産でも問題なくスピーディーに買い取れます。孤独死が起きた不動産を時間や労力をかけず速やかに、なるべく高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用くだい(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

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孤独死と事故物件についてよくある質問

孤独死のあった不動産全てが事故物件にはあたりません。 事故物件とされるのは瑕疵が認められた場合です。 瑕疵につては「3.孤独死のあった不動産が事故物件になるかどうかは瑕疵があるかで決まる 」で解説しています。
事故物件であることを隠して不動産を売った場合、瑕疵の告知義務違反になり、売主は「契約不適合責任」に問われます。 契約不適合責任に問われると買主から要求や請求を受けることになります。 国土交通省のガイドラインにある「買主に告知しなくてもよいケースは3つ」も参考にしてください。
身内の孤独死が分かったら、まずは救急か警察に連絡する必要があります。その後、賃貸であれば大家さんや役所など各所に連絡が必要になります。詳しくは「身内の孤独死が分かったらまずっすべき対処」をご覧ください。
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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