国土交通大臣(1)第10112号
事故物件の家賃相場が通常よりも20～30％ほど安い理由
事故物件とはいえ、法律上、家賃を下げる必要はありません。しかし現実的に以下のような理由が横たわっていることから、相場よりも20～30％ほど家賃を下げるという特典をつけなければ入居者が集まらないのです。
- 借主が心理的抵抗を感じる
- 遺体の腐敗臭や血液などで部屋が汚れている
- 「事故物件＝安い」というイメージが定着している
それぞれの理由について見ていきましょう。
借主が心理的抵抗を感じる
死因を問わず、人が亡くなった部屋に住むことに対して、嫌悪感を抱く方は少なくありません。たとえきれいにリフォームされていたとしても、住みたいと考えるエリアに同じ家賃で似たような条件の賃貸物件があれば、そちらを選ぶ方がほとんどでしょう。
とくに家族で住む場合は頻繁に引っ越しができないことから、慎重に物件を選ぶ傾向にあり、事故物件の賃貸はまず候補から外されてしまいがちです。
事故物件を敬遠する方が多い結果、入居者を集めるためには家賃を下げざるを得ないのです。
遺体の腐敗臭や血液などで部屋が汚れている
死因によっては部屋が血液や体液などで汚れていることもあります。この場合は部屋の壁紙や床の張り替え、設備の交換などの大規模なリフォーム工事をおこなってから新たに入居者を募集することになりますが、病気への感染などを恐れて敬遠されることがほとんどです。
それでも現状がきれいで家賃が相場よりも安ければ、あまり気にしない方もいます。そういった方々に自身の賃貸に入居してもらうためには、家賃を下げるという手法が有効です。
「事故物件＝安い」というイメージが定着している
近年は、インターネットのサイトを通じて「事故物件＝安い」というイメージが浸透してきました。少しでも家賃を抑えるために、あえて事故物件を探す方もいるほどです。
事故物件とはいえ法律上は値下げをする必要はありませんが、そういったイメージが定着している以上、事故物件をわざわざ相場で借りる人は少ないといえるでしょう。
ただし値下げ幅は一律ではなく、オーナー側に決定権があります。所有している賃貸物件が事故物件となってしまったときは、管理を依頼している不動産会社に適正家賃がいくらなのかを相談したうえで決めるとよいでしょう。
事故物件を貸すときは告知義務が課せられる
自殺や殺人事件などで居住者が亡くなった賃貸物件は、入居者が物件に住むにあたって心理的な抵抗が生じる恐れがあることから「心理的瑕疵物件」とも呼ばれます。このような事故物件を貸す際は、入居希望者に「心理的瑕疵がある」旨を伝えなければなりません。
ただし、死因によって告知義務が必要なケースと告知しなくてもよいケースがあるため、注意が必要です。どのような場合に告知義務が必要なのかを把握しておきましょう。
告知義務が必要なケース
人が亡くなった物件のうち、告知義務のある死因は以下のとおりです。
- 自殺
- 殺人（他殺）
- 焼死
- 遺体の発見が遅れて特殊清掃を実施した孤独死・事故死・自然死・病死
長期間放置された遺体が腐敗したことによって壁や床などに付着した血液や体液、腐敗臭などを取り除く特別な清掃のこと。
亡くなった方が居住していた部屋のみならず、賃貸物件の共用玄関やエレベーター、階段、廊下など、ほかの住民が日常的に使用する場所で事件や事故が起こった場合も告知対象となる点には注意が必要です。
また、殺人事件など社会的影響が大きい場合は、同一物件内のほかの部屋でも告知が必要になることがある点も押さえておきましょう。
参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
告知しなくてもよいケース
居室内で人が亡くなったとしても、入居希望者に告知する必要はない死因は以下のとおりです。
- 老衰や病死などの自然死
- 階段からの転落や入浴中の溺死などの不慮の事故による死
自殺などが起こった告知義務のある部屋の隣や上下階の部屋を貸し出す際も、原則として告知する必要はありません。ボイラー室など入居者が日常生活で通常使うことのない共用部分で起きた事件や事故に関しても、告知は不要です。
ただし、たとえ告知が不要の事故・事件による死であっても、入居希望者から尋ねられた際は告知しなければなりません。故意に隠した場合にはのちのトラブルにつながりかねないため、告知が必要のないケースでもあらかじめ入居希望者には伝えておいたほうが無難でしょう。
また、事件性や周囲に与えた影響などに応じて告知義務の有無は変わってくるため、告知が必要かどうかがわからない場合には弁護士や事故物件を専門に取り扱う不動産業者などに確認することをおすすめします。
賃貸物件における自然死・不慮の事故死以外の死の告知義務は原則3年
殺人や自殺などによる入居者の死亡は入居希望者の入居を大きく左右する判断材料となることから、少なくとも事件の発生から3年間は告知しなければならないとされています。
参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
そのため、事故物件の募集広告にも3年間は「心理的瑕疵物件」「告知事項あり」などと記載する必要があります。
ただし、大々的なニュースとして取り上げられた殺人事件などが発生した場合は人々の記憶に残り続ける可能性が高いため、事件から3年が過ぎたとしても、基本的には告知したほうがよいでしょう。
また、事件の発生後に一度入居者が入った物件であっても、3年間の告知義務はなくなりません。
なお、賃貸とは異なり、売買の場合はトラブル発生時の損害が多額にのぼることから、原則半永久的に告知する必要があります。
参照元：国土交通省「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」
告知義務違反の場合は損害賠償を課せられる恐れがある
告知義務があるにもかかわらず、入居希望者に告知しなかった場合は契約解除や損害賠償請求されることがあるため、注意が必要です。
たとえば1年5か月前に自殺事故が起こったことを知らずに借りた入居者が貸主を訴えた裁判において、裁判所は貸主の告知義務違反を認め、賃料・礼金・保証料・引っ越し代・エアコン工事代金・慰謝料・弁護士費用として計104万円の支払いを命じています（大阪高裁平成26年9月18日判決）。
トラブルを未然に防ぐためにも、居室内でどのような事件・事故が起こったのか、発生場所はどこか、特殊清掃はおこなわれているかなども事前にしっかりと伝えましょう。
事故物件の家賃を上げる方法
殺人や自殺などが起こった部屋は、心理的嫌悪感から相場よりも家賃を下げなければ入居者が集まりません。しかし賃貸物件のオーナーにとって家賃の減額は収入の減少につながるため、死活問題でしょう。一旦下げた家賃をどうすればまた上げられるのか、その方法を知りたい方も多いのではないでしょうか。
そこでここでは、事故物件の家賃を上げる方法を2つご紹介します。
賃貸契約更新時に打診する
普通借家契約の場合、賃貸物件の契約期間は通常2年です。
賃貸借期間が1年以上であり、契約更新が可能な契約方法。
入居者がその後も引き続き入居を希望する場合は、契約更新の手続きをおこなう必要があります。その契約更新のタイミングで、家賃の値上げを入居者に打診するのもひとつの方法です。
ただし、家賃の値上げ交渉をするには、以下のような正当な理由が必要です。
- 周辺の物件よりも家賃が安い
- 土地や建物の価値が上がったことにより固定資産税が増えた
- 物価上昇に伴い家賃が適正ではなくなった
また、家賃の値上げには貸主と入居者双方の合意が必須であり、入居者が拒否すれば値上げできない点には注意が必要です。
事故物件を定期借家契約で貸し出す
普通借家契約では契約期間が訪れても、入居者が希望する限り契約が更新されます。それに対して、定期借家契約は事前に定められた契約期間の満了をもって賃貸借契約が終了する点が特徴です。
賃貸物件における心理的瑕疵の告知義務期間は原則3年なので、事故物件を3年の定期借家契約で貸し出し、契約期間終了後はほかの部屋と同じ金額で貸し出す方法も有効です。
ただし、事件の発生から2人目以降の入居者にも、事故物件である旨は告知したほうが無難でしょう。もし告知をしなかった場合、あとから事故物件である事実を知った入居者から告知義務違反として損害賠償や契約解除を求められる恐れがあるため、注意が必要です。
所有する賃貸物件が事故物件になってしまったときは売却がおすすめ
所有している賃貸物件がいつ事故物件になってしまうのかは、誰にも予測はつきません。しかし万が一、居室内で殺人や自殺などの事件が起こってしまった場合は家賃収入が赤字に転じる恐れがあるため、売却を視野に入れることをおすすめします。
ここでは、事故物件を所有し続けるデメリットにくわえて、事故物件をすぐに売却できる方法について解説します。
事故物件を所有し続けるデメリット
賃貸物件の一室が事故物件となってしまった場合、新たに入居者を探すためには特殊清掃や大規模なリフォームをおこなう必要があります。
特殊清掃費の相場は、1R・1Kで7～30万円です。リフォーム費は工事の範囲によって異なりますが、壁紙や床、設備交換をおこなうとすると、50～100万円ほどはかかってしまうでしょう。
また、新たに入居者を探したとしてもすぐには見つかりません。ケースによってはほかの入居者も退去してしまい、家賃収入が激減する恐れもあります。
そればかりか、不動産を所有している以上、毎年固定資産税を納める義務が発生します。物件の維持・管理費も負担し続けなければなりません。
こうした支出と家賃収入を照らし合わせたうえで赤字となる可能性が高い場合は、賃貸物件の売却を検討するとよいでしょう。
事故物件専門の買取業者なら即現金化が可能
ただし、事故物件はそう簡単には売却できない点に注意が必要です。一般の不動産業者に仲介を依頼しても、心理的嫌悪感から購入希望者はなかなか現われないでしょう。また、事故物件という理由によって仲介自体を断られてしまうケースもあります。
しかし、事故物件を専門に取り扱う買取業者であれば、スピーディーな売却が可能です。買取業者が直接購入するため、仲介手数料もかかりません。売主の契約不適合責任を問われない点も大きなメリットでしょう。
契約書に記載されていない建物の瑕疵が見つかった際、売主は買主に対して損害賠償などを負わなければならない責任のこと。
事故物件の所有期間が長引けば、その分、支出は増える一方です。これ以上赤字を増やしたくない、余計な手間をかけずに早期に売却したい場合は、事故物件を専門に取り扱う買取業者に買取を依頼することをおすすめします。
事故物件を買取業者に売却する際の注意点や高く売るポイントを知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
まとめ
賃貸物件の一室で殺人や自殺などの事件が起こってしまった場合、新たに入居者を集めるためには相場よりも20～30％ほど家賃を下げざるを得ません。
また、事故物件を貸す際は入居希望者に「心理的瑕疵がある」旨を事件の発生から3年間は伝えなければならず、告知義務に違反した場合は損害賠償や契約解除を求められる恐れがある点には注意が必要です。
一度事故物件になってしまうと、賃貸物件から得られる収入は減少の一途をたどるばかりです。家賃収入と維持・管理費や固定資産税などの支出を照らし合わせたうえで赤字が続くようであれば、売却を視野に入れるとよいでしょう。
事故物件を専門に扱う買取業者に売却すれば、最短数日で現金化が可能です。いますぐに事故物件を手放したい場合は、事故物件専門の買取業者に買取を依頼することをおすすめします。
弊社でも事故物件の買取をおこなっております。事故物件の処分でお困りごとがあれば、ぜひお気軽にご相談ください。
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