事故物件の売却は「仲介」より「買取」が向いている
事故物件をなるべく良い条件でできるだけ早く売りたいなら、仲介ではなく買取での売却がおすすめです。そもそも仲介と買取はどう違うのでしょうか？
買取と仲介の違い
買取と仲介の大きな違いは「買主は誰か」です。
- 買取の買主は、買取業者
- 仲介の買主は、仲介業者が探してくる購入希望者のなかから選ぶ
仲介で不動産を売るときは、仲介業者を通して買主を探します。広く一般市場で買主を探すことができますが、手間や時間がかかり、売却契約時には不動産会社に仲介手数料を支払うことになります。
一方、買取は業者が買主なので、金額や条件が合意すればすぐに売却が可能です。買取後は、買取業者が買取った物件をリフォームや解体などを行うことで商品化して販売します。
事故物件は仲介より買取が向いている理由
仲介で事故物件を売りに出した場合、よほど条件の良い物件（人気エリア、高利便性、新築など）でない限り、購入希望者を見つけることは難しく、売却が長引くことがほとんどです。
なぜなら、一般人で「事故物件を買って住みたい」と思う人はほぼいないからです。一方、買取業者は収支のみで不動産を見ているので、採算が合えばたとえ事故物件であっても購入してくれます。
仲介を利用して売却が長引いった場合には、以下のようなリスクが考えられます。
- 固定資産税を支払い続けなければならない
- 経年劣化でさらに資産価値が下がる
- 空き家・空き部屋の状態管理や安全管理が難しくなる
空き家のリスクについてもっと知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。
買取なら条件の折り合いがつけば短期間での売却が可能なため、事故物件は仲介より買取が向いています。
特に事故物件の場合は、事故物件の買取実績がある「訳あり物件専門の買取業者」に依頼したほうが良い条件で売却できるのです。その理由は、事故物件は「訳あり物件専門の買取業者」に売却するべき３つの理由で詳しく解説します。
ほかにも事故物件の場合、買取で売却するメリットはいくつかあります。デメリットと併せて、買取について見ていきましょう。
事故物件を買取業者に売却するメリットとデメリット
事故物件を買取で売却するメリットとデメリットは以下の通りです。
| 買取のメリット | 買取のデメリット |
|---|---|
| ・売却期間が短い | ・仲介より物件価格が安くなる傾向がある |
| ・契約不適合責任を免責にしてもらえる | ・物件によっては買取できないことがある |
| ・仲介手数料が不要になる | |
| ・近隣にバレずに売却できる |
事故物件を買取業者に売却するメリット
売却期間が短い
先述した通り、買取は買主が業者であり市場に出して買主を探す必要がないため、すぐに売ることができます。早ければ数日で現金化することも可能です。
契約不適合責任を免責にしてもらえる
買取業者が買主になる買取では、「契約不適合責任」を免責にする特約を付けてくるケースが多くあります。
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、建物に報告していない瑕疵（欠陥や問題）が見つかった場合に問われる法的責任のことです。
たとえば契約不適合責任があると、売却後に雨漏りがすることが発覚した場合、買主は売主から損害賠償請求された屋根の張替え代金、数百万円を支払わなければいけません。つまり、売却後も不動産の瑕疵に対する責任が続くのです。
ほとんどの買取業者は、この契約不適合責任を免責にしてくれます。免責とは、「契約書に特約を付けることで契約不適合責任を負わなくてもよい」という民法上で認められた誓約のことです。
ただし、なかには契約書に免責の明確な記載がなかったり、免責の範囲を曖昧にしていて後から費用を請求してきたりする業者もいます。売却後にトラブルにならないためにも、買取業者の選定には十分な注意が必要です。
仲介手数料が不要になる
さらに、買取は仲介ではないので仲介手数料が発生しません。仲介手数料は売却価格によって変動しますが、安くはない金額のため不要になるのは大きなメリットといえるでしょう。
事故物件を買取業者に売却するデメリット
仲介より物件価格が安くなる傾向がある
デメリットとしては、買取は仲介で売却するより安くなる可能性があることが挙げられます。とはいえ、事故物件を仲介で一般市場に出しても、なかなか売れないため値下げを繰り返すケースがほとんどです。
また、買取価格は物件の状態や条件によって差があります。たとえば、好立地や人気エリアでは市場価格とほぼ変わらないこともありますが、過疎地の事故物件には値段がほとんどつかず、買取不可能なケースもあります。
安易に「買取価格は一般相場の○割」などと簡単に説明してくる業者は、事故物件の知識がない可能性があるので注意してください。
自分の所有する物件の売却価格が知りたい場合は、弊社にご連絡ください。無料で査定を行います。
物件によっては買取できないことがある
事故物件のなかには、買取後に商品化が難しい物件があります。たとえば交通の便が悪く、人里離れた山奥の物件で殺人事件があった場合を考えてみてください。買取後に建て替えて建物に付加価値をつけたとしても、その不動産は買い手が見つかるでしょうか？
このようなケースでは買取後の不動産にニーズがないため、ほとんどの買取業者が買取を断念する可能性があります。
事故物件は「訳あり物件専門の買取業者」に売却するべき３つの理由
先述したように事故物件の売却は買取がおすすめですが、事故物件の売却では特に「訳あり物件専門の買取業者」に依頼すると、専門ではない取り扱いに不慣れな業者より良い条件で、スムーズで安心な売却ができます。
事故物件は「訳あり物件専門の買取業者」に売却するべき、主な理由は以下の3つです。
- 事故物件でも素早く買取査定をしてくれる
- 事故物件に不慣れな業者だと価格が下がることがある
- 売主が契約不適合責任を問われないサポートをしっかりしてくれる
それぞれのポイントを確認していきましょう。
1.事故物件でも素早く買取査定をしてくれる
訳あり物件専門の買取業者であれば、素早く査定価格を出してもらえます。
事故物件の査定価格を出す際は、買取後に事故物件を商品化（売れるように）するための経費を踏まえて価格を出す必要があります。専門ではない取り扱いに不慣れな業者は事故物件を商品化するまでの費用感が分からないため、事故物件の査定に時間がかかることがよくあります。
さらに専門ではない取り扱いに不慣れな業者の場合、事故物件の活用の仕方が分からないため、買取自体を断ったりすることもあるでしょう。
訳あり物件専門の買取業者なら必要経費の知識があるうえ、事故物件をどう活用すればよいかのノウハウを持っているため、素早い査定をしてくれるのです。
2.事故物件に不慣れな業者だと買取価格が低くなる傾向にある
専門ではない取り扱いに不慣れな業者に買取を依頼すると、買取価格が低くなる傾向にあります。
それは専門ではない取り扱いに不慣れな業者には買取った事故物件を高く売るノウハウがないため、一般相場からマイナス査定した「単純な低い価格査定」をするケースが多いからです。
一方、訳あり物件専門の買取業者であれば、買取価格をできるだけ上げられます。事故物件専門の買取業者が買取価格を上げられる理由は3つあります。
- 事故物件でも高く買ってくれる人が分かっている
- どのように商品化すれば採算がとれるかのノウハウを持っている
- 普段から特殊清掃会社やリフォーム会社との付き合いがあるため、必要経費を抑えられる
こうしたノウハウのない事故物件に不慣れな業者では、リスクを避けるため査定価格が低めに設定されるのです。
3.売主の契約不適合責任を免責にしてくれる
訳あり物件専門の買取業者に依頼した場合、ほとんどの業者が契約不適合責任の免責を特約で付けてくれます。
先述した通り、契約不適合責任とは売却した不動産（建物）に欠陥や問題があったときの売主の法的責任のことです。事故物件の場合は、死亡したご遺体が長く放置されてしまったことで、異臭や体液による染みなどが付いてしまうなどの問題が生じる可能性があります。
この事実を買主に伝えていないと、売主は契約不適合責任に問われ、高額な損害賠償や契約解除を請求される恐れがあるのです。
しかし、訳あり物件専門の買取業者のほとんどが、この契約不適合責任を免責できる特約を付けてくれるため、売主は売却後にお金を請求される心配がなくなるでしょう。
以上のような理由から、事故物件を売りたい場合は、訳あり物件専門の買取業者に依頼するのがおすすめです。
弊社は訳あり物件専門の買取業者として、数多くの事故物件の買取実績があり、売主さまが不安にならないよう分かりやすい説明を心がけております。買取について詳しく知りたい場合は、ぜひ弊社にご相談ください。
事故物件を業者に買取ってもらう流れ
事故物件を買取で売却する際の流れを確認しましょう。
買取は仲介で売却するのとは異なり、販売活動の必要がありません。査定をしてもらい金額や条件が合えば、すぐに売買契約できます。
事故物件を買取ってもらう際の４つの注意点
事故物件を業者に買取ってもらう際には、注意すべき点が４つあります。
- 瑕疵の内容を隠さない
- 安易にリフォームを行わない
- 安易に更地にしない
- 買取価格の目安を把握しておく
それぞれについて見ていきましょう。
瑕疵の内容を隠さない
事故物件の売却では、宅地建物取引業法第35条によって売主に「瑕疵の告知義務」が課せられてます。どんな死亡事故があったのか、建物に影響はあるか、周辺にどのくらい知られているのかなど、瑕疵の内容は必ず全て買取業者に伝えましょう。
また、買取業者が契約不適合責任を免責している場合でも、売主が故意に重大な瑕疵を隠していて後から見つかった場合に、損害賠償請求をされるケースはありますので、買取の際には瑕疵を隠さず伝えることが重要です。
事故物件で伝えるべきポイント
- 事故はいつ起きたか（発見までかかった時間）
- 事故が起こった場所
- どんな状況で起きたか（孤独死や自殺、殺人、救急搬送後の死亡など）
- 建物に被害はあるか（臭いや跡など物理的瑕疵）
- 風評被害は出ているか（近隣の周知状況、ニュースやネットへの掲載など）
事故物件の定義については以下の記事で詳しく解説しています。併せて参考にしてください。
安易にリフォームを行わない
事故物件を仲介で売却する場合にはリフォームを行うことが必要です。ただし、買取に売却する場合は、事故物件を瑕疵ごと買取るため、リフォームの必要がありません。
買取業者は買い取った不動産をニーズに合わせて商品化します。たとえば、敷地面積の広い一戸建ての事故物件を取り壊し、分譲住宅を複数棟建てる予定がある場合は、売主が行ったリフォームが無駄になってしまうのです。
仲介で事故物件を売却する場合は、売主負担で修繕やリフォームが必要ですが、買取の場合はリフォームはしないようにしてください。
安易に更地にしない
「事故物件は売却しづらいから事故のあった建物を取り壊して売却しよう」と考える人もいるでしょう。しかし、更地にしても瑕疵の告知義務はなくならず、売れやすくなるとは限りません。
また、更地にすると建物があったときより固定資産税が上がるため、なかなか売れない場合、維持費が高くなってしまいます。
実際、弊社にご相談された方にも、地元の仲介業者に「更地にすれば売れるかも」と勧められて200万円かけて事故物件の解体をしたものの、2年経ってもまったく売れないと相談に来られたお客様がいました。根拠なく「更地にすれば売れる」という仲介業者には注意してください。
買取価格の目安を把握しておく
事故物件の買取価格は物件によってかなりの幅があるため、自分が所有する不動産の買取価格の目安を把握しておくことで、安すぎる査定を見極めることができます。査定額を高く付けてもらえた場合でも、後から事故物件の修繕費用を請求されるケースもありますので、適正価格を把握しておくことは大切です。
そこで次の章では、事故物件の買取相場について解説していきます。
事故物件の買取相場
事故物件の買取価格は物件によって違うため、相場はありません。ただ、まったく価格の成り立ちを知らないと、安い価格で売却して損してしまうことになりかねません。
そこで、ここでは買取価格の相場の付き方について解説します。
ちまたの「買取相場」は当てにならない
WEBサイトを調べていると、事故物件の買取価格の相場が出てくることがあります。たとえば以下のような数字を見たことがあるのではないでしょうか。
| 病死 | 相場の4割 |
|---|---|
| 自殺 | 相場の4〜5割 |
| 他殺 | 相場の5〜7割 |
しかし、事故物件に相場は存在しません。事故物件は瑕疵の内容や物件の状態、立地などによって、実際の売却価格は大きく変動します。これらの数字はあくまでも全国平均です。
都内の山手線内エリアで病死から2日経過で発見された事故物件なら、一般の売却相場で売れることもあるでしょう。逆に交通の便が悪い郊外の築年巣の古い家で自殺があった場合、買取価格がつかないこともあるのです。
そこで、売却したい事故物件の売却価格の計算方法をご紹介します。自分で計算するのが面倒な方や早く買取価格を知りたい方は、ぜひ弊社にご相談ください。
買取価格の計算方法
事故物件の買取相場は、以下の計算式で出せます。
先述した通り、買取業者は買取った物件を商品化して、販売することで成り立っています。
また、買取業者は商品化までにかかる諸費用と、買取取引にかかった費用と利益分をもらわないと倒産してしまうため、買取価格は市場価格からこれらの金額を差し引いた金額になっています。
ここからは計算式に使う「市場価格」「商品化までにかかる諸費用」「利益」の出し方を説明をしていきます。
自分で計算するのが面倒な方や早く買取価格を知りたい方は、ぜひ弊社にご連絡ください。
さらに「事故物件を高く買い取ってもらう３つのテクニック」もご紹介していますので参考にしてください。
・市場価格
市場価格は不動産売却のポータルサイトで売りたいエリアの類似物件を調べれば、素早く相場を確認できます。
もし、不動産ポータルサイトで検索しても類似物件が出てこない場合は、そもそも売却が難しい条件である可能性があります。この場合は、一般の方が調べる方法がないので、買取専門業者に査定価格を出してもらうことをおすすめします。
商品化して売却するまでのまでにかかる諸費用
事故物件は買取後に買取業者によって商品化され、新しい居住者に売りに出されます。事故物件の処理は本来、売主が自分で負担して行うものですが、事故物件専門の買取業者の場合では、こうした手間ごと引き受けてくれます。
この商品化に必要な諸費用は買取価格から差し引かれるため、価格を知っておくと買取価格の目安が出せます。
以下に商品化して売却するまでにかかる諸費用をまとめました。これらは物件によってかかる場合とかからない場合があります。また、ほかにも費用がかかることもありますので、あくまでも目安として参考にしてください。
| 商品化して売却までにかかる主な諸費用 | |
|---|---|
| 測量費用 | 境界線を明確に「確定測量」の費用は100平米で10〜80万円くらいです。隣接する敷地が民間の土地か公道かなどによって幅があります。 |
| リフォーム | リフォーム費用の目安は、延床面積（㎡）×5万～10万円です。使用する建材や設備によって価格は変動します。 |
| 解体費用 | 一軒家の解体費用の目安は、1坪あたり3万〜8万円です。家の構造や築年数、隣家との距離で変動します。 |
| 清掃費用 | 事故物件の後を清掃する特殊清掃は3万〜80万円です。作業人数や必要な作業内容により変動します。 |
| 遺品整理費用 | 事故物件内の荷物を整理・処分する業者への依頼費の目安は3万円〜60万円です。作業人数や作業時間により変動します。 |
| 書類取得費 | 権利証や境界線確認書、固定資産税通知書、検査済証などを紛失し、再発行する場合。市区町村によりますが1枚数百円程度です。 |
| 抵当権抹消登記費用 | 住宅ローンが残っていた場合の登記費用です。1不動産につき1,000円で、土地と建物それぞれにかかります。 |
| 所有権移転登記費用 | 売却する物件が亡くなった親の家である場合、売主に所有権を移す（名義変更）費用です。実費で1〜2万円くらいが目安です。相続の場合は、相続人全員の処理が必要になるため、書類を集めるための交通費や郵送費が発生する可能性があります。 |
| 専門家報酬 | 司法書士や弁護士に登記を依頼した場合の費用です。依頼先によりますが、3万～5万円程度のところが多いでしょう。 |
・利益
最後に買取業者の利益ですが、これも買取業者によってことなります。
一般的に、買取業者は粗利で3割もらわないと、商売として成り立たないといわれてます。ちなみに買取業者はここから人件費や事務所の家賃、税金などを支払うため、実際に買取業者には1割程度しか入らないといわれています。
買取価格のシミュレーション
実際の事例で、買取価格の計算式を試してみましょう。
・〈事例〉一般的な戸建30坪（120㎡）の場合
商品化の方法：一般的な戸建にリフォームして売却
・市場の相場価格
想定：2,000万円
・商品化して売却までにかかる諸費用
リフォーム代：600万円（1㎡5万円）
特殊清掃費： 30万円
その他諸費用： 30万円
合計：660万円
・業者の利益
相場の3割：600万円
これを計算式にあてはめると、以下のようになります。
つまりこのケースでの買取価格は740万円が目安です。実際は立地や痂疲の状態などさまざまな要素で価格は変わりますが、査定前の目安としてこの計算式を活用してみてください。
ここまで買取価格を決定する内容について解説してきましたが、こうしたことを知っておくことで、おかしな査定価格をつけられた場合にしっかりと交渉することに役立ちます。良い買取業者であれば、売りたい事故物件ではどんな経費がかかるのかといった質問にも答えてくれるはずです。
これらはあくまでも参考の数字ですが、査定の際に頭の片隅に入れておくと、業者の話も理解でき納得のいく売却ができるでしょう。
事故物件を高く買い取ってもらう3つのテクニック
事故物件は売却が難しいですが、できれば少しでも高く買い取ってほしいものですよね。
ここでは、事故物件でも高く買い取ってもらうためのテクニック3つをご紹介します。
事故物件を高く買い取ってもらう３つのテクニック
- 事故物件の専門業者に買取を依頼する
- 複数の専門業者を比較する
- 状況次第で一番信頼できる担当者に交渉する
【テクニック1】事故物件の専門業者に買取を依頼する
事故物件はノウハウのある訳あり物件専門の買取業者に依頼したほうが高く売れます。
事故物件専門の買取業者は、以下のようなノウハウが蓄積されているため、一般の買取業者より高く買い取ることが可能です。
- 最も価値の高まる活用方法を知っている
- 再販時に最も高く買ってくれるターゲットを見つけられる
- 特殊清掃業者やリフォーム会社との付き合いがあり諸費用を安くできる
逆に、専門ではない取り扱いに不慣れな業者は、こうしたノウハウを持っていないため、買取価格を上げることが難しく、リスクを避けた低い査定価格しか出せません。
そのため、事故物件は専門ではない取り扱いに不慣れな業者でなく、訳あり物件専門の買取業者に依頼したほうが高く売れるでしょう。
【テクニック2】複数の専門業者を比較する
買取価格は専門業者によって異なるため、比較することが重要です。
価格が異なる理由のひとつは、事故物件のその後の活用方法が業者ごとに違うため、資産価値の評価が異なるからです。
1社のみに依頼して「事故物件でも買い取ってもらえた」を安心せず、必ず複数社に査定価格を出してもらい、少しでも高く買い取ってくれる業者を選びましょう。
ただし、査定額が高くても後から費用を請求する業者もいます。そうなると査定価格は高かったのに、結果的に手元に残るお金が少なくなってしまうため、比較する際は査定価格だけでなく、誠実な担当者かを比較することが大切です。
担当者が誠実かを見極めるなら以下の3つをチェックしてみてください。
- 連絡が取りやすく返事が早いか
- 質問に対して分かりやすく根拠のある回答をしてくれるか
- 身だしなみはちゃんとしているか
これらを見て総合的に判断するとよいでしょう。
【テクニック3】状況次第で一番信頼できる担当者に交渉する
複数社に査定を依頼した場合、価格が高いに越したことはありませんが、それだけで即決せず、ほかの業者に交渉することも頭に入れておくとよいでしょう。
事故物件の売却は精神的負担がありますが、しっかりとした契約取引を行わないと、後のトラブルにつながりかねません。そんななか信頼できる担当者に出会えると、安心して売却を行うことができます。
もし、信頼できる担当者の業者の査定価格より、ほかの業者の査定価格が高かった場合は、信頼できる担当者に価格交渉をしてみると、査定価格を見直してくれることがあります。
しっかりとした専門知識を持ち、利益だけにとらわれず売主にとっての最善の方法をアドバイスしてくれる担当者を選ぶことが、事故物件の売却では重要な要素になります。そんな担当者に出会えたなら、査定額だけで決定せず、交渉してみることをおすすめします。
まとめ
所有している不動産や遠方の実家が予期せず事故物件になってしまった場合、「売却できるのか」「できれば高く売れないのか」と、不安や疑問を持つことでしょう。
事故物件でも訳あり専門の買取業者に相談することで、納得のいく売却ができる可能性があります。
買取のメリット、デメリットを把握したうえで、まずは信頼できる担当者のいる訳あり物件専門の買取業者に査定を依頼してみましょう。
この記事で紹介した注意点や高く買い取ってもらうテクニックをぜひ参考に、後悔のない不動産売却を実現してください。
アルバリンクではあなたのケースに適した買取価格を素早く査定します。不安の残らない売却をしっかりサポートしますので、まずはどんな思いでどんな売却を希望しているのか、不安や疑問をご相談ください。
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