事故物件の買取相場を出す方法｜失敗しない買取業者の見極め方とおすすめの買取業者3選

事故物件の買取相場は5割とは限らない

サイトなどでよく見かける「事故物件の買取相場は市場相場の5割」という数字は、おそらく全国平均などで出された曖昧な数字であり、実際の不動産取引ではあまり参考になりません。

なぜなら、実際の事故物件の買取相場は物件によって大きく変わるからです。

それでは、買取相場はどのような要素で決定されているのでしょうか。次の章で解説します。

買取相場を決定する要素

始めにお伝えしたいのですが、買取なら事故物件であることは関係なく売却することができます。

仲介業者に依頼して一般市場で売りに出す場合、買手は「自分が住む」目的で購入するため、事故物件を敬遠しがちです。そのため、仲介売却ではなかなか買い手がつかず、査定額も低くなってしまいます。

一方、買取業者に売却する場合は、買取業者が買い手を付けるために物件にあれこれ手を加える前提で買い取るので、事故物件であることに関係なく買取ってもらえます。

よって、買取価格を決定する大きな要素は「買い取った不動産の売れる見込み額」と「買い取った不動産の再販コスト」によって決定するのです。

ここからは、それぞれの費用の内容を詳しく見ていきましょう。

買い取った不動産が売れる見込み額

買取業者は買い取った不動産を商品化して再販することで利益を得ていますが、経営コストなどもかかるため、粗利(再販時の売却代金 – 買取時の仕入れ値)で3割はもらわないと赤字になってしまいます。

このため、買取業者は「買い取った不動産がどのくらいで売れるのか」を見極め、査定価格に反映させています。

立地

その不動産がどこにあるかは大きな査定ポイントです。東京23区内や大阪の繁華街など、人気エリアの場合は事故物件であっても買い手が付きやすいため査定価格は上がります。

また、人気エリアではなくてもその土地に適した活用方法がある場合には、買い手の目途が付くため査定価格がプラスになることもあります。たとえば、大学が多いエリアであれば、学生向け集合住宅としてのニーズがあるかもしれません。

逆に周辺を山や畑に囲まれ、ほかにも土地が多く余っているようなエリアでは買い手が付きづらいため査定価格は下がるでしょう。

購入者の目途

活用法だけでなく「買取った事故物件を買ってくれる人」がいるかどうかも大きな査定ポイントになります。買取業者は独自の販路を持っており、事故物件であっても購入してくれる人を知っています。

たとえば、自分がそこに居住するのではなく、不動産を所有して賃貸に出して賃料収入を得たいと考えている不動産投資家などもその一例です。

事故物件であっても購入してくれる人の目途がついたら、買取業者はプラスの査定を付けるのです。

もちろん、なかにはどのような工夫をしても買い手の目途が立たない不動産もあります。その場合は、マイナス査定になることもあるでしょう。

一般的な査定項目

さらに不動産売却で一般的な査定項目はもちろんチェックされます。たとえば、下記のようなポイントを見ています。

買い取った不動産の再販コスト

買取った事故物件を買取業者が商品化して売却するためにかかる再販コストは、買取価格から差し引かれます。買い取った不動産の再販コストは、事故物件の状態や買取後の活用方法に影響を受けます。

さらに再販の際、通常の不動産売却にかかる諸費用も発生します。これらも買取価格から差し引かれます。

事故物件の修繕費用

修繕費用は、事故物件を人が過ごせるスペースにするためにかかる費用です。事故物件の場合は主に以下のような費用が発生することがあります。

特殊清掃費用	ご遺体の発見が遅れた場合などに流出してしまう異臭や体液による染み、菌などを取り除くための特殊清掃にかかる費用
リフォーム費用	特殊清掃でも取れない死亡事故のよる染みや傷がある場合に行う畳や床の張替え、首つり自殺のあったドアや梁の交換などのリフォーム費用
解体費用	不動産全体に問題がある場合や活用目的によっては解体が必要なケースもあり、この場合の解体にかかる費用
遺品整理費用	事故物件内に処分したい大量の荷物がある場合や、故人の荷物の必要・不要なものを仕分けたりする場合に遺品整理業者に支払う費用

なお、買取業者はこうしたさまざまな業者との付き合いがあるため、売主が業者に依頼するよりもコストを抑えることができます。

再販にかかる諸経費

不動産売却には、さまざまな諸費用がかかります。以下はその一部です。

測量費用	対処不動産の境界線を明確にするために測量士に依頼する費用
書類取得費	不動産売却に必要な境界線確認書、固定資産税通知書などを再発行する場合に必要な費用
登記費用	抵当権の抹消登記や所有権移転登記にかかる費用
専門家報酬	司法書士など専門家に手続きを委任した場合の費用

これは諸経費の一部です。たとえば解体一つとっても、その不動産がある場所が車両の入れない路地の奥にあれば、通常の解体重機が入れないため、特殊な機械や人の力が必要になり、その分の費用がプラスされる可能性があります。

所有する事故物件の買取価格の出し方

買取相場を決定する要素を確認しましたが、実際に自分が売却したい事故物件の買取価格を概算で出す方法があります。

ただし、専門知識がない個人が正確な金額を把握することは困難なものです。正確な買取価格を知りたい場合は、買取業者の無料査定を利用すると便利です。一番早く正確な買取価格を知ることができますよ。

弊社も無料査定を行っています。まずは査定フォームに情報を入力してください。担当者が物件にお伺いして、最短12時間で買取価格をご提示します。買取をキャンセルされても費用はかかりませんので、お気軽にご利用ください。
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所有する事故物件の買取相場を出す計算式

自分が売却したい事故物件の買取相場を出すには、以下の式を使います。

計算式の項目の出し方は以下の通りです。

市場価格

市場価格を知る一番簡単な方法は、SUUMOやアットホームといった不動産ポータルサイトで、売りたい不動産と条件が類似する物件を検索し、価格を調べることです。

地域や築年数、広さ、階層、間取りなどを入れて検索すると類似物件を見つけることができるでしょう。

商品化して再販するまでの諸費用

以下はあくまでも目安です。より詳細を出したい場合は業者に見積もりを出してもらったり、区役所で確認したりしてください。

事故物件の修繕費用

特殊清掃費用	3万〜80万円
リフォーム費用	10万円/1㎡あたり（事故物件のリフォームの場合）
解体費用	1万〜3万円/1㎡あたり
遺品整理費用	3万円〜60万円

再販にかかる諸経費

測量費用	10万円～8万円/100平米あたり
書類取得費	1枚数百円（種類や市区町村によって違う）
登記費用	抵当権抹消登記費用は、1,000円（建物と土地は別々にかかる） 所有権移転登記費用は、1万～2万円
専門家報酬	3万円～5万円

買取業者の粗利

買取業者の粗利は、だいたいの業者が買取価格の3割以上で設定しています。ただし、売却したい不動産が人気エリアにある場合は、もっと低い粗利でも買取ってもらえる可能性があります。

自分で買取相場を出す方法をより分かりやすく理解していただくために、次章ではこの計算式に具体例を当てはめてご紹介します。よりリアルなイメージが付くと思いますので、参考にしてください。

買取の具体例

「買取価格＝市場価格－（商品化して売却するまでの諸費用+買取業者の利益）」の式に具体例を当てはめてみます。

【事例】杉並区にある築54年の戸建て、延床面積58平米の3LDKの場合

市場価格	2490万円
商品化して再販売までの諸経費	特殊清掃50万円＋リフォーム代500万円＋諸経費50万円
買取業者の利益	500万円

この金額を計算式にあてはめると以下のようになります。

この事例の不動産は都内の人気エリアにあり、買取を希望する業者が多いため、買取業者の粗利は相場の3割ではなく2割で買い取っています。

この500万円を高く感じる人もいるかもしれませんが、買取業者の人件費やオフィス代などを考えると、最終的な買取業者の収益は1割にも満たずギリギリになっているのが現状です。

この事例のように都内の人気エリアであれば、買取相場の計算式よりもさらによい条件で売却できることもあるので、一概に「買取相場は一般相場の5割」と言い切れないのです。

買取業者に売却する流れ

買取相場を確認しましたが、実際に買取業者に依頼して売却する場合、どのような流れになるのかを確認しておきましょう。

問い合わせ

まずは買取業者に問い合わせます。ネットで「事故物件　買取」で検索すると、複数の買取業者のホームページを見つけることができます。ホームページに記載されている電話やメール、無料査定フォームなどから問い合わせてみましょう。

調査・査定

売却したい事故物件に買取業者の担当者が赴き、実際の物件の状態や周辺環境などを確認します。 その後、調査に基づいた査定額が提示されます。

弊社は事故物件専門の買取業者としてスピーディな買取を行っています。無料査定フォームに条件を入れていただくか、お電話でお問い合わせいただければ、無料で出張査定いたします。

査定価格の提示は早ければ12時間でお出しできます。提示した買取価格にご納得いただければ、すぐに買取が可能です。弊社は、他社では断わられた事故物件でも買取ってきた実績があります。まずは簡単40秒の無料査定フォームからご相談ください。

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金額・条件合意

査定価格を元に、売主と買取業者で金額や条件のすり合わせを行います。買取価格や条件に納得できたら売却決定です。

売買契約・決済

売主と買取業者が売買契約書を取り交わします。その後、司法書士に委任して抵当権抹消登記や所有権移転登記を行い、買取業者が買取代金を支払って、売主に物件の引き渡します。

事故物件を買取で売却するメリット

買取は買取業者が買主になる売却方法ですが、買取以外では、仲介業者を利用して一般市場に物件情報を出し、買主さんを探して売却する方法がありますよね。

ここでは仲介で不動産を売却する方法と比較しながら、事故物件を買取で売却するメリットを確認していきましょう。

手数料や修繕費がいらない

買取なら買取業者に直接売却するため、この仲介手数料がかかりません。

仲介の場合、売却価格によって仲介手数料がかかります。仲介手数料は数十万円から、高額な場合は100万円以上かかることもあります。たとえば、1,800万円で売れた場合は66万円の仲介手数料を支払います。

さらに仲介業者に依頼して事故物件を売却する場合は、修繕が必要になることがありますが、買取は事故物件を瑕疵(建物の欠陥や問題)ごと買取るので、売主が修繕を行う必要がありません。

仲介の場合は売主が特殊清掃業者やリフォーム業者を探して依頼し、作業日は買主が対応する必要があり、かかる費用ももちろん買主負担になります。

買取は事故物件をそのまま売却できるため、買主は修繕の手間も費用も不要になるのです。

売却期間が短くすぐに現金が手に入る

買取は仲介と比較して売却期間が短く、すぐに現金が手元に入ります。

仲介の場合、一般市場に買主を広く募ることができますが、市場には事故物件ではない普通の物件が数多く並んでいます。大金を払って新居を購入しようとしている買主は、事故物件より普通の物件を選ぶ人が圧倒的に多く、事故物件は仲介ではなかなか売れない傾向にあります。

一方、買取は買取業者に直接売却するので、買取価格に合意すれば、すぐ売却して現金が手元に入るのです。

買主の住宅ローン審査など不確定な要素がない

買取は査定価格に合意すればすぐ売却が可能なので、不確定な要素がほとんどありません。
一方、仲介は購入希望者が表れても、その人の住宅ローン審査が通らなければ売買契約が無効になったり、購入の申し込みがあったのに買主がほかにより良い物件を見つけると購入を取りやめたりする可能性があります。

ただし買取でも、銀行の融資を頼りにしていたり自社に資金力がなかったりする買取業者だと、買取代金の支払いがすぐできるのか分かりません。だから依頼する買取業者は資金力がある優良な買取業者を選ぶことが重要です。

優良な買取業者を見極めるポイントは「優良な買取業者の見分け方」で解説していますので、参考にしてください。

近隣に知られずに売却できる

買取は買取業者に売却するので物件情報を公開する必要がなく、近隣に知られずに事故物件を売却できます。

仲介の場合は、仲介業者の店舗やサイトに物件情報が流れるため、事故物件の売却をしていることが近隣の人に知られてしまいます。物件情報を出さなければ死亡事故があったことが知られなかったケースでも、仲介にすることで近隣住民に事故物件であることが知られてしまう恐れもあるでしょう。

事故物件であることを近隣で噂されるとさらに買い手が付きづらくなるため、近隣に知られず売却できることは買取のメリットといえるでしょう。

内覧対応の手間がない

買取なら買取業者に査定してもらうだけでいいので、売却活動の負担がほとんどありません。

仲介は買主を決定するために、希望者が出てきたら売主は内覧対応を行います。まだ売主が住んでいる場合でも内覧希望があればその都度、掃除をしたり当日に対応したりしなければなりません。

しかも、内覧に来たからといって必ず購入するとは限らず、何度も内覧を行う可能性もあるのです。

買取はこうした内覧の準備や対応をしなくてもよいのがメリットの一つです。

契約不適合責任が免責になる

買取の場合、事故物件でよく問題になる契約不適合責任が免責になります。

仲介で売却する場合は、買主に事故物件であることや内容を告知して売却しなければならず、告知しないと契約不適合責任に問われます。

一方、買取業者は事故物件であることを承知のうえで買取るため、ほとんどの買取業者が売買契約書に契約不適合責任を免責する特約を付けています。

契約不適合責任が免責になれば、事故物件の売却後に高額な損害賠償や契約解除を求められることがなくなるので、売主は安心できるでしょう。

ここまでご紹介したように、事故物件の売却には仲介より買取での売却が向いています。買取と仲介の違いや契約不適合責任についてもっと詳しく知りたい方は、以下の記事も併せてご覧ください。

事故物件が売れないのは方法を間違っている！高く売却するコツを解説

事故物件が売れないのは売却方法を間違えているからです。事故物件の条件から適切な売却方法を選び、少しでも高く早く売却しましょう。この記事では事故物件の売却方法から告知義務や違反した場合どうなるか。高く売るコツなどをお伝えします。

wakearipro.com

2022.08.04

さらに、買取業者のなかには事故物件専門の買取業者があり、事故物件の売却を成功させたいのであれば、専門の買取業者に依頼するのがおすすめです。なぜおすすめなのか、後悔のない不動産売却のために、その理由を見ていきましょう。

事故物件の売却は専門の買取業者へ

事故物件専門の買取業者をおすすめする理由は主に以下の3つです。

それぞれについて解説していきます。事故物件を売却するならぜひ参考にしてください。

条件の悪い事故物件も確実に買い取ってもらえる

実は事故物件専門ではない買取業者の多くが、事故物件の買取を断ることがあります。人気エリアであれば買い取ることもありますが、事故物件の知識がない買取業者だと「売れるか分からないリスクがある物件」と判断して、買取自体を断ることもあるのです。

だから事故物件を売却するなら事故物件専門の買取業者に依頼するほうが無駄なく、一番良い条件で事故物件を売却できおすすめです。

専門知識があるので素早くできるだけ良い価格を提示してもらえる

事故物件専門の買取業者は、事故物件に特化した知識や人脈があります。

事故物件専門の買取業者はこれらの知識や人脈があるからこそ、売主が個人で修繕やリフォームを専門業者に依頼するよりもコストを抑えることができ、その分を査定価格に反映することができます。

また、事故物件を再販するプランが立てられ、販路を持っているからこそ、再販の利益を見込んだプラス査定ができるのです。

逆に、事故物件に対する知識がない買取業者は、リスクを回避するために低い査定価格しか付けられないでしょう。

事故物件に特化しているからこそ、素早く良い条件の買取ができる事故物件専門の買取業者はおすすめです。

弊社は事故物件の豊富な買取実績があります。他社では断られた物件でもしっかり調査を行い、独自の販路やノウハウで買取ることができます。買取業者を比較する際、ぜひ弊社の無料査定もご利用ください。

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相続絡みの事故物件の売却でも法律家のサポートを受けられる

事故物件の売却では相続が絡むこともあり、法律の知識が必要なケースもあるでしょう。

たとえば、売却したい事故物件の所有者が亡くなられた場合、相続が発生します。相続人が複数の場合は手続きや必要な書類が煩雑になったり、相続人の間で話し合いがまとまらなかったりすることがあります。

そんなときおすすめなのが、弁護士や司法書士といった法律家と連携している買取業者です。このような買取業者を選べば、法律家のサポートを受けながら適切な不動産売却を進めていくことができるでしょう。

さらに、買取を成功させるためには優良な買取業者を見極める必要があります。残念なことに買取業者のなかには、重要事項を明記していない売買契約書類を適当に作成し、後になって契約不適合責任を問うなど金銭トラブルを起こすような良くない業者も存在します。

不要なトラブルに巻き込まれないためにも、良い買取業者を見極めるポイントを抑えておきましょう。

優良な買取業者の見分け方

優良な買取業者を見分けるためには、以下の3つのポイントをチェックしてください。

査定は複数社に依頼する

優良な買取業者を見つけるためには、できれば2、3社に査定を依頼しましょう。査定価格は業者によって違うため、複数社に依頼して査定価格を比較することが大切です。あまり多くの業者に査定を依頼するとやり取りや比較・選別が大変になってしまうので、多くても3社くらいがおすすめです。

事故物件の買取実績を確認する

事故物件を売却するなら、事故物件の買取実績があるかどうかを確認するようにしてください。

事故物件の扱いに慣れていない業者の場合、査定価格は高めだったのに後から修繕費用を請求されたということが起こっています。これはその業者が事故物件にかかる費用を把握していなかったせいで、後から費用を請求してきたのです。

複数社に査定依頼したときに1社だけ飛び抜けて高い査定価格を出してくる買取業者がいた場合には、こうした後から費用を請求してくる事故物件に慣れていない買取業者の可能性があるので注意しましょう。

担当者を比較する

事故物件の売却では買取業者の選定も重要ですが、実は担当者がどんな人かも重要です。不動産の売却全般に言えることですが、大きな金額の取引になるだけでなく、権利や相続など重要事項がかかわってきます。

信頼できる担当者は、買主の立場になって不利益にならないようさまざまな想定を考慮してくれます。悪い担当者は目先の利益だけを考えた強引な買取を提案してきたり、買主の疑問や不安を置き去りにしたりすることがあるでしょう。

もし、「この人は信頼できるな」と思う担当者に出会えたならば、ほかの買取業者より査定価格が低かったとしても、その信頼できる担当者に価格交渉してみるとよいでしょう。良い担当者であれば、なぜその査定価格になったのかの根拠を説明してくれますし、他社の結果を見てできる限りの見直しをしてくれます。

不動産売却は人生を左右するくらい大きな取引になるので、信頼できる担当者に頼むことも事故物件売却の成功にとって重要な要素なのです。

おすすめの買取業者3選

最後に、事故物件の買取専門業者を3つご紹介します。買取先としてぜひご検討ください。

アルバリンク

アルバリンクは東京に本社を置き、大阪にも支店を持つ、全国の買取に対応する事故物件専門の買取業者です。年間相談実績は3,000件超え。7社から断られた事故物件も買い取った実績のある会社です。

会社概要

会社名	株式会社AlbaLink
本社所在地	東京都江東区富岡2-11-18 リードシー門前仲町ビル6F
代表番号	03-6458-8161
代表取締役	河田 憲二
宅建免許	国土交通大臣（１）第１０１１２号
創立	平成23年1月
資本金	2,400万円
ホームページ	https://wakearipro.com/

フレキシブル

フレキシブルは、東京都台東区に本社を持ち、全国の政令指定都市の買取に対応している買取業者です。10年間で100棟以上の不動産の買取実績を持ち、事故物件でも買取のプロが即日回答をしてくれます。

会社概要

会社名	株式会社フレキシブル
本社所在地	東京都台東区東上野1-15-2　エムビルⅡ3階
代表番号	03-3832-7077
代表取締役	谷口晶宏
宅建免許	東京都知事(4)第８３２５９号
創立	平成4年8月21日
資本金	1,400万円
ホームページ	https://www.flexible-fudousan.com/

成仏不動産

成仏不動産は、神奈川県を拠点に大阪、福岡などにも支店を持つ全国対応している事故物件専門の買取です。「嫌われる物件」に付加価値を付け「選ばれる物件」として買いたい人へ届けることを使命としています。

会社概要

会社名	株式会社MARKS
本社所在地	神奈川県横浜市中区山手町246-1 カーネルスコーナーマンション1階
代表番号	045-277-3222
代表取締役	花原 浩二
宅建免許	国土交通大臣(1)10129号
創立	–
資本金	900万円
ホームページ	https://jobutsu.jp/profile/

まとめ

所有する不動産が事故物件になってしまった場合、「買取相場は安くなってしまうのか」「できるだけ高く売るにはどの買取業者に依頼すればよいのか」といった不安や疑問が沸いてきますよね。

事故物件の買取相場は、以下の2つの要素が大きく影響します。

もし所有する事故物件の買取相場を自分で出したい場合は、以下の計算式に当てはめてみるとより具体的な価格を出すことが可能です。

事故物件をできるだけ高く売却したい場合は、事故物件専門の買取業者に売却すると、下記のメリットがあります。

良い買取業者を見極めるには、事故物件の買取実績があるかを確認し、複数社に査定を依頼して、査定価格と担当者の対応を比較しましょう。

弊社は、事故物件の買取実績が豊富な事故物件専門の買取業者です。他社では断られた事故物件でも、独自のノウハウや販路があるため買取ることができます。

事故物件の売却先でお悩みでしたら、ぜひ弊社の無料査定をご利用ください。あなたの大切な不動産をできるだけ良い条件で買い取らせていただきます。

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