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事故物件の告知義務は土地を更地にしてもなくならない
冒頭でも簡単に説明したように、世間によく言う「事故物件」に該当する不動産を所有していて、他の誰かに売却する場合や賃貸する場合には、「告知義務」が発生します。
告知義務とは、事故物件にあたる不動産に際してどのような心理的瑕疵があるのかを告知する義務のことです。通常、自殺や殺人など心理的瑕疵に該当する事案は建物内で起きることが多いですが、章題の通り、告知義務は事故物件が建つ土地を更地にしても失われることはありません。
ここでは、「告知義務」「事故物件」とは何なのか、それぞれの基本的な用語解説と併せて、「なぜ事故物件を更地にしても告知義務がなくならないのか」を解説していきます。
告知義務とは買主に対し事故物件であることを明かす義務
「告知義務」とは、事故物件の所有者が当該不動産を売りに出す場合に、売主が課せられる義務で、簡単に言えば「購入を検討・希望している人に対して、当該物件が事故物件に該当する旨を説明する義務」のことです。法律的には、宅建業法47条第1項に告知義務についての規定があります。
取引の相手の判断に重要な影響を及ぼすこととなるものについて説明しないでおく、または嘘を言うようなことをしてはならない
（）
この場合、事故物件に係る「心理的瑕疵」と呼ばれるものが「相手の判断に重要な影響を及ぼす」ものに該当します。そもそも事故物件とは「心理的瑕疵がある物件」のことを指しますが、以上のように法律的にも、この心理的瑕疵を購入者（買主）に事前に告知しなければならない決まりとなっているのです。
事故物件とは心理的瑕疵のついた土地を指す
ここで、先程記した「心理的瑕疵」について説明しましょう。
心理的瑕疵とは、買主の購入判断に「心理的に影響を及ぼす」事実のことです。「しんりてきかし」と読み、「瑕疵（かし）」とは簡単に言えば「傷」や「欠陥」のことで、色々な種類がありますが、その中でも心理的瑕疵は「事前に知っていれば心理的に購入をためらう・迷う」ような事実を指します。そして、この心理的瑕疵のある土地や建物などの不動産を指して「事故物件」と呼ぶのです。
心理的瑕疵に該当する事案としては、例えば以下のようなものがあります。
- 過去に不動産内において「自殺」「殺人」「変死（原因のわからない死亡）」があった
- 過去に不動産内において「火災」「事故」「自然災害」による死亡があった
- 過去に不動産内において「孤独死」「自然死」が発生した場合で、発見が遅れて特殊清掃を行った
- 該当不動産の周辺に「原子力施設や廃棄物処理場といった嫌悪施設」「指定暴力団等の事務所」「風俗店」「火葬場」などがある
参考：国土交通省｜不動産取引における心理的瑕疵に関するガイドライン
孤独死や自然死に関しては通常の生活においても発生する可能性があるため、早期発見で室内に損傷を受けていない場合には心理的瑕疵には該当しません。しかし、「特殊清掃」という、遺体の腐敗による損傷を受けた物件の原状回復工事が発生した場合には、心理的瑕疵に該当するので注意する必要があります。
事故物件の心理的瑕疵による告知義務は建物を取り払ってもなくならない
冒頭で、事故物件を更地にすると告知義務が消えるのか？という疑問について取り上げましたが、既に述べている通り結論としては、事故物件の建物を取り壊して土地を更地にしても告知義務はなくなることはありません。それどころか土地のみであっても告知義務は発生します。
なお、賃貸物件の場合、告知義務は該当事案発生から3年間という期限があり、賃貸として部屋や借家を貸す場合であれば、3年経てば借主への告知義務はなくなります。しかしそれに対して、物件の売買の際には、この告知義務に期限が設定されておらず、いくら時間が経っても心理的瑕疵にかかる告知義務が消えることはありません。
また、建物を建て替え、該当事案を隠して売買したとしても、近所などから心理的瑕疵にあたる事実はまず間違いなく漏れる、バレると考えておきましょう。
事故物件の告知義務を怠るとどんな請求をされるのか
以上のように事故物件には該当事実の告知義務が課せられますが、意図的に隠して売買することも可能です。しかし、先述の通り、まず間違いなく隠した事実はいつかバレることになります。売買した不動産が事故物件であるにも関わらず、それを隠して売却したことがバレた場合、告知義務違反に該当し、契約者である買主から、しかるべき請求を受けることになります。
売主が遵守するべき告知義務を怠った場合に問われる責任は、現在の改正民法（2020年4月施行）では「契約不適合責任」として規定されています。これは、旧来の民法では「瑕疵担保責任」として規定されていたものです。
契約不適合責任とは、旧来の民法における「瑕疵」を「契約に適合しないもの」として規定し直したものです。たとえば、今回のように売主が事故物件である事実（＝心理的瑕疵）を隠して売買契約を成立させ、契約後に事故物件であることが判明した場合、「契約が本来担保すべき事実に適合しない事案が発生した」ということになり、それに対する責任を問われることになります。
このように売主が告知義務を怠って瑕疵物件を売却し、結果として「契約不適合責任」を問われる際には、買主は売主に対し様々な請求を行うことができ、民法では以下の4つを買主側の請求権として認めています。
- 履行の追完請求権
- 代金減額請求権
- 債務不履行の規定による契約解除
- 債務不履行の規定による損害賠償請求
「履行の追完請求権」（民法第562条）は簡単に言うと、契約不適合の事実に関し、修繕や代替物あるいは不足分の引き渡しなど、物理的手段でもって契約内容を追完するよう求めることができる権利です。一方で「代金減額請求権」（民法第563条）は、追完請求に対し売主が応じない場合に関し、売却額などの代金減額を求めることができる権利です。
心理的瑕疵は文字通り心理的なものであり、買主の感情に左右されるものです。そのため、物理的手段で契約内容を追完することが不可能であることから、買主は追完請求権を行使できないことになります。しかしその代わりに、追完請求をせずとも代金減額請求権を行使できるというルールになっています。
「債務不履行の規定による契約解除」は、契約不適合の事実に対して買主側から契約解除を行う権利を指します。債務不履行の規定による契約解除には、買主側からの契約解除の催告を行い売主がそれを受け入れることで成立する「催告解除」と、催告解除に売主が応じない場合に買主側から催告なしで契約解除が可能な「無催告解除」があり、契約不適合責任の場合、買主はどちらの解除手段も取ることが可能です。そのため、実質的には売主は催告解除の請求があった時点で受け入れなければなりません。たとえ拒否したところで、今度は無催告解除をされるだけだからです。
最後の「債務不履行の規定による損害賠償請求」は、契約不適合の事実に関して売主側に責任がある（これを売主の「帰責事由」といいます）場合に損害賠償を求めることができる権利です。告知義務を怠った事実は当然売主の帰責事由にあたるため、心理的瑕疵でも損害賠償請求権の行使が可能です。
ただし、契約不適合の事実を知った時から1年以内に売主に対し通知を行うことで、買主は以上のような権利を行使することができる（＝売主の契約不適合責任を問える）ので、契約不適合の事実を知った場合、買主側は1年以内に通知をしなければなりません。
従来の民法に規定された「瑕疵担保責任」では、買主側は損害賠償請求・契約解除しかでませんでしたが、民法改正によって現在では上記の通り様々な請求が可能になりました。その為、現状、契約不適合に対する責任について売主は非常に不利であるといえます。つまり、告知義務を怠ることには非常に大きなリスクがある状態なのです。
告知義務違反から損害賠償請求へ繋がった判例
告知義務違反から損害賠償請求へ繋がった判例としては、売主が告知義務を怠ったことにより、買主側の損害賠償請求が一部認められた判決があります。
これは、売主であるYが事前に買主であるXから「事件・事故はないか」という旨の質問を受けていたにも関わらず、約8年前の強盗殺人事件発生の事実を告知せずに不動産を売却した事実に対して不法行為にあたるとして、XからYへ損害賠償請求がなされたものです。
（前略）事件や事故が起きた場合、その事情如何によって、売買価額に相当の影響を与えるであろうことは、社会の一般通常人にとって容易に想定されることであり、仮に、Ｙが知らなかったとしても、Ｙが告知をせずに適正な市場価額を超える売買代金の支払を受けたことについては、通常人を基準として過失があるといわざるを得ず、Ｙは不法行為責任を免れることはできない。
引用元：神戸地判 平28・7・29 ウ
ただ、心理的瑕疵に該当する事案発生は8年以上前であり、建物も取り壊されていたということもあり、心理的瑕疵は相当程度風化していたことも考慮され、損害賠償額はかなり減額されました。（損害額は売買金額の5%が相当と判断）しかし、減額されたとはいえ損害賠償請求は認められた事実は変わらず、長い年月が経っても建物が取り壊されていても損害賠償請求が認められたという事実は、判例として大きなものでしょう。
売主が認知していない瑕疵については責任は問われない
それでは、「売主が心理的瑕疵の事実を知らなかった場合」に関してはどうでしょうか。
結論から申し上げますと、現行民法において規定される契約不適合責任では、売主が知らなかった心理的瑕疵に関しては、責任は追及されません。改正前の民法に規定されていた瑕疵担保責任では、売主が知らなかった心理的瑕疵に関しても「隠れた瑕疵」として責任の対象でしたが、民法改正によってこの隠れた瑕疵に対する責任は問われなくなったのです。
ただし、これは売主が知り得なかった瑕疵に限定されるもので、知り得た事実に関しては、たとえ契約後・決済後に知った事実であっても、知ってしまった時点ですべて告知する義務があります。
事故物件の土地を更地にする・建物を建て替えるメリット・デメリット
事故物件の土地の売買に際しては、たとえ更地にしたり建物を建て替えたりしたとしても、心理的瑕疵は失われない旨を説明しました。しかし、事故物件である土地を更地にしたり、建物を解体して建て替えたりすることに関して、メリットがないわけではありません。ただし、デメリットも当然あるため、事故物件の土地を更地にするかどうかの判断は、慎重に行う必要があります。ここでは、事故物件の土地を更地にしたり、建物を解体し建て替えたりすることについてのメリット・デメリットを簡単に紹介します。
事故物件の土地を更地にする・建物を建て替えるメリット
まずはメリットを紹介します。メリットは以下の通りです。
- 解体することで事案を連想させる物件がなくなり、イメージ改善へ繋がり買い手がつきやすくなる
- 新たな買主の解体の手間が省け売却しやすい
- 土地・建物の新たな活用も可能になる（駐車場・資材置場などの需要喚起）
特に、イメージ改善に関しては代表的なメリットといえます。先の判例でも、建て替えられていたことが損害賠償請求額の減額につながるなど、ある程度有利に働きました。また、更地にすると新たな買主の解体費用が不要になるなど手間がかかりません。特に駐車場利用など土地の再活用の方針が決まっている場合にも、更地にするメリットは大きいでしょう。
事故物件の土地を更地にする・建物を建て替えるデメリット
なお、デメリットには、以下のようなものがあります。
- 建て替えると数百万以上の費用が掛かる
- 更地にすると固定資産税の優遇措置が受けられなくなり、税額が重くなる
- 建て替え時点での法律要件を満たしていない物件（再建築深物件）の場合、建て替えができない場合がある
- 建て替えても心理的瑕疵がなくなるわけではないため、資産価値は低いまま
土地を更地にすると固定資産税が重くなる点や、結局心理的瑕疵がなくならないという点は特に要注意です。土地を再活用するなど方針が決まっていない場合には、安易に解体しないようにしましょう。
⇒メリット・デメリットの詳細はこちらの記事も参照くださいhttps://albalink.co.jp/realestate/jikobukken-toti/
事故物件は具体的にどのくらい売却価格が下がるのか
どうしたら事故物件を高く売却出来るのか、という悩みを抱えている方は意外にもたくさんいます。
しかしながら事故物件は、心理的瑕疵がある分イメージが悪く、買い手が付きにくい分、売却価格が大幅に下がる傾向にあります。なお、心理的瑕疵の要因となった事故・事件においての先住者の死因によっても、売却価格の下がる割合は変わる点にも注意が必要です。ここでは、具体的な数値を挙げながら、事故物件は通常の不動産に比べてどのくらい売却価格が下がるのかを解説していきます。
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市場価格の20％～50％程度下がるのが一般的
事故物件は心理的瑕疵という物理的措置ではどうにもならない要因によっていわば「傷物」になってしまっています。その為、市場価格よりも大幅に安く売られることが多いです。
結論から申し上げますと、事故物件は市場価格の20％～50％ほど減額されるのが一般的となっています。先程、死因によっても下がる割合が変わるということを説明しましたが、事故死の場合では20％程度下がり、自殺の場合だと30％下がります。なお、殺人の場合では50％も下がってしまうのです。
一等地であればあまり価格が下がらない可能性もある
しかし、以上のような減額はあくまでも一般的な目安であって、土地の条件によっては必ずしも上記の割合で減額されるわけではありません。
たとえば都市部の駅から近いとか、都心の中心地などの一等地であれば、たとえ事故物件であっても10％～20％程度の減額で済む場合も少なくないのです。これは、心理的瑕疵というものが人の感情や受け止め方によってその程度が左右される曖昧なものであることが大きく関係しています。言ってしまえば、たとえ事故物件であったとしても、それを補って余りある立地の良さなどの好条件があれば、人は物件を気にせず買う場合も多くなるということなのです。
事故物件の土地を少しでも高く売る方法
事故物件は上記の通り、心理的瑕疵がある物件のため、市場価格相場よりはどうしても安く取引される可能性が高い不動産です。しかし、そのまま所有していても固定資産税や修繕費用などが嵩んでいくだけですし、持て余して手放したいと考える方も少なくないでしょう。そしてその際には、できれば少しでも高く手放せればいいな、と考えるのが普通です。ここでは、価格が下がってしまいやすい事故物件を出来る限り高く売却するためにやっておくべき対応策を簡単に紹介します。
期間を空けて売る
心理的瑕疵とは、先程も少し説明した通り、人の受け止め方や感情に大きく左右される概念です。人は良くも悪くも忘れる生き物ですから、期間をある程度空けてから売ると、心理的瑕疵の要因となった事実から時間が経ったということで、ある程度の減額は避けられないにしても、その下げ幅が狭くなる可能性が出てきます。
先程の神戸地裁の判例でも、ある程度期間が空いていたことが「心理的欠陥（瑕疵）の風化」に繋がったとして、売主にとって少し条件が有利になった経緯が確認できます。勿論、告知義務は時間が経っても失われないので、ご注意ください。
特殊清掃やお祓いなどを行ってから売る
事故物件となった建物を解体せず引き続き使う場合には、事件のあった場所の原状回復は必須となります。特に遺体発見が遅れた場合には、遺体の腐敗が進み床に体液が染み込んだり、虫が湧いたりして悲惨な状況になることも多いです。
そうした時には特殊清掃と呼ばれる強力な原状回復工事によって、跡がなるべく残らないように回復する必要があります。特殊清掃を行っておくと、少なくとも見た目上は問題なく、匂い等も取り除ける可能性が高いので、相対的に見て買い手が付く可能性が上がります。遺体の状態によって室内がダメージを負ってしまっている場合は特殊清掃を行っておきましょう。
また、自殺や殺人など、人によっては霊や強い恨みや思念が残ると考えてしまうような要因での死亡の場合、霊能者・霊媒師等によるお祓いといった霊的な儀式を行うこともおすすめです。事故物件であっても、お祓い済みであることを告知することで、心霊現象等の不安感を取り去っておくと、買い手が見つかる可能性が上がるかもしれません。なお、特殊清掃は建物を原状回復する工事ですので、建物を丸ごと解体して更地にすれば作業不要です。
事故物件に強い不動産買取業者に売却する
買い手が思うようにつかない場合には、事故物件に強い不動産買取業者への売却を検討しましょう。事故物件など訳ありの不動産を専門に扱う不動産買取業者は、事故物件の取り扱いにも慣れており、最大限利益を上げるノウハウにも長けています。
そのため、通常では買い手がつかない事故物件でも、後々の利益を見越して相対的に高く買い取ってもらえる可能性が上がるでしょう。
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心理的瑕疵を「気にしない」人を見つけて、売却する
心理的瑕疵は、買い手の感情に大きく左右されるものです。人によっては、過去に死亡事案があったとしても「気にしない」という場合もあります。「安く住めればそれでいい」という方も多いものなので、少し安くなってもいいからとにかく買い手が欲しいという場合には、そうした方に売るといいでしょう。
しかし、問題はどうやってそういう方を見つけるかです。売主が不動産屋を経営していれば不特定多数にヒアリングできますが、個人の場合は知り合いに聞いてみるくらいしか方法がなく、そうした人海戦術には限界があります。しかし、今ではSNSという広く一般に公開されていて個人でも多くの人にアプローチできる場も存在します。もし知り合いや友人など身近なところに買い手がいない場合は、SNSに広告を出してみるのもいいでしょう。多くの人にアプローチできれば、その分だけ「気にしない」人に出会える確率も上がります。
事故物件を売るなら事故物件に強い不動産買取業者がおすすめ
以上、事故物件をなるべく高く売りたい場合の対応策を紹介しましたが、やはり最も安心できるのは、「プロに任せること」すなわち、事故物件に強い専門の不動産買取業者に売却することです。
メリットは既に述べたように、専門知識が豊富で事故物件の扱いに長けているので、条件が合致すれば高く買い取ってもらえることです。その他にも、専門の不動産買取業者も複数あるので、複数の業者に一括査定を出すことで業者同士の競争を煽り、最も高い見積もりを出してくれた業者と契約することによってより条件良く手放せる確率も上がります。
また、不動産を売却する際には一般的には不動産仲介業者を利用しますが、不動産仲介業者の場合は売却までに時間がかかることが多いです。しかし、不動産買取業者であれば仲介を通さずにすぐにでも売却することができ、できる限り早く手放したい方にはまさにうってつけといえるでしょう。
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まとめ
以上のように、事故物件の土地を更地にしても、告知義務がなくなることはありません。心理的瑕疵をある程度和らげることはできますが、解体費用がかかったり、固定資産税が高くなったりとデメリットも多いです。もし事故物件を更地にしたい場合には、デメリットも含め慎重に検討しましょう。
事故物件の土地を少しでも高く売却するなら、事故物件専門の不動産買取業者に依頼することをおすすめします。弊社、株式会社アルバリンクでも、事故物件をはじめとする訳ありの不動産を専門に買取しております。
買取の際にどの程度原状回復をするべきか、更地にするべきかなど、詳細も含めてご相談を受け付けておりますので、どうぞお気軽にお問い合わせください。
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