株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
事故物件の売却についての知りたい情報を一覧で表示
この記事では事故物件の売却について、売却の流れや、相場、注意点など、網羅的にお伝えします。
そこで、あなたが知りたい内容にすぐたどり着けるように、情報を一覧にしましたので、ぜひご活用ください。
| 知りたいこと | 見るべき見出し |
|---|---|
| 事故物件の告知義務って何？ | 事故物件の売却は国のガイドラインにより告知義務が定められている |
| 事故物件の買取相場はいくら？ | 事故物件の価格相場はケースバイケース |
| 事故物件の売却方法は？ | 【状況別】事故物件の売却方法 |
| 事故物件の売却事例を知りたい | 事故物件の売却事例【弊社の買取物件を紹介】 |
| 事故物件の売却の流れは？ | 事故物件を売却する流れ |
| 事故物件の売却する際の注意点は？ | 事故物件を売却する際のNG行為3選 |
| 事故物件の売却以外の処分方法は？ | 事故物件を売却以外で処分する3つの方法 |
なお、今すぐ事故物件を売却したいという方は、専門の買取業者に売却することをお勧めします。
事故物件は一般の個人に売却しようとしてもなかなか買手がつきませんが、専門の買取業者であればスピーディーに買い取ってくれます。
なぜなら専門の買取業者は事故物件を活用し、利益を生み出すノウハウを持っているためです。
そこで弊社が厳選した事故物件に強い専門の買取業者を3社紹介しますので、まずはこの3社に買取査定依頼をしてみてください。
| 買取業者 |  株式会社AlbaLink |
 ㈱マークス不動産（成仏不動産） |
 ハッピープランニング㈱ |
|---|---|---|---|
| おすすめ度 | ★★★★★ | ★★★★☆ | ★★★★☆ |
| 対応エリア | 全国 | 全国 | 東京・神奈川・千葉・埼玉 |
| 買取実績・相談実績 | 買取実績年間600件超 相談件数年間5000件（※） |
事故物件 | 事故物件 相談実績3000件 |
| 問い合わせ先 | 詳細 | 詳細 | 詳細 |
※訳あり物件買取プロ：2023年1月1日～2023年10月25日現在の実績：相談/5,555件：買取/600件
事故物件とは心理的瑕疵（かし）のある物件のこと
事故物件に法的な定義はありません。
しかし一般的に心理的瑕疵（かし）のある物件のことを事故物件と呼びます。
瑕疵とは欠陥や問題といった意味で、心理的瑕疵とは、買手や借り手が心理的な抵抗を感じる欠陥のことです。
物件内で自殺や殺人などで人が亡くなった事実も心理的瑕疵となるため、そのような物件は事故物件となります。
物件における瑕疵には心理的瑕疵を含めて以下の4つがあります。
この記事で扱うのは「心理的瑕疵」となりますが、それ以外の3つの瑕疵も簡単に解説しておきます。
| 物理的瑕疵 | 住むうえでの物理的な欠陥（シロアリ被害や雨漏りなど） |
|---|---|
| 環境的瑕疵 | 物件の周辺環境に問題がある （線路横に物件が建っていて騒音や振動があるなど） |
| 法的瑕疵 | 法的な問題がある （建築基準法に違反しており建替えができないなど） |
心理的瑕疵というハンディを抱えた事故物件を売却するにはどのようなことに気をつければいいのか、また、どのような事故物件の売却方法があるのかについて、次章以降で順を追って解説していきます。
なお、物件の瑕疵の種類やそれぞれの違いなどについて詳しく知りたい方は、「心理的瑕疵と精神的瑕疵の違いは？他の瑕疵の種類や所有リスクも解説」の記事をご確認ください。
事故物件の売却は国のガイドラインにより告知義務が定められている
事故物件を売却する際は売主に告知義務が発生する場合があります。
告知義務とは、事故物件を売却する際に売主が買主に物件で人が亡くなっている事実を告知する義務のことです。
先述したように「物件内で人が亡くなった」事実は心理的瑕疵にあたり、買手の購入判断に大きな影響を及ぼします。
そのため国のガイドラインにより、告知義務が定められているのです。
当然、人が亡くなったことを伝えると、購入を取りやめる人もいます。
しかし、だからといって告知義務を果たさず売却してはいけません。
もし告知義務を果たさず売却すると告知義務違反となり、買主から損害賠償請求や契約解除を求められる恐れがあります。
実際、7年前に殺人事件が起きたことを隠して売却した結果、売主に約2千万円もの損害賠償請求がなされた判例もあります。
ただし、全ての事故物件に告知義務があるわけではありません。
国のガイドラインでは死因によって、告知義務が必要なケースと、不要なケースを分けています。
次項でそれぞれのケースについて解説しますので、自身の物件が告知義務が必要かどうかをご確認ください。
なお、事故物件の告知義務の基準については「事故物件の基準と死因別・死亡場所別の告知義務を理解しよう！」の記事でも詳しく解説しています。
告知義務が必要な3つのケース
事故物件の中でも以下の3つのケースは告知義務が必要となります。
- 自殺や他殺が発生した物件
- 自然死や事故死で、遺体の発見が遅れ、特殊清掃が必要になった物件
- 原因が明らかでない死が発生した物件
1つ目と3つ目のような自然死や事故死ではない人の死は、買手に与える心理的瑕疵が大きいと判断されるため、告知義務が設けられています。
2つ目の自然死や事故死であっても、特殊清掃が必要になるほど遺体が放置されてしまった場合は、告知義務が発生します。
なお、特殊清掃とは死体の体液などによって汚れた床や壁を特殊な薬剤などを使用して清掃することです。
特殊清掃について詳しく知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
自然死でも告知義務が発生するケースについては「自然死でも告知義務が発生する恐れ！心理的瑕疵の定義や物件の活用法教えます」の記事でも詳しく解説していますので合わせて確認ください。
自身の事故物件が、上記の3つのいずれかに当てはまる場合は、告知義務を果たしてから売却するようにしてください。
なお、ここまで読んで「告知義務があるんじゃ売れる気がしない…」と思った方は、専門の買取業者に売却することをお勧めします。
専門の買取業者であれば、告知義務がある事故物件であっても問題なくスピーディーに買い取れます。
専門の買取業者は事業として事故物件を買い取っているため、人が亡くなった事実を気にする必要がないうえに、買い取った事故物件を活用して利益をあげるノウハウがあるからです。
弊社も訳アリ物件専門の買取業者ですので、告知義務がある事故物件でも買い取れます。
告知義務など気にせずサッと売却したいという方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【売れない事故物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
告知義務が不要な2つのケース
事故物件であっても、以下の2つのケースは告知義務は不要です。
- 自然死（老衰・病死）の発生後、早期に遺体が発見され、特殊清掃が不要だった物件
- 不慮の事故死（お風呂場や階段での転倒事故・誤嚥等）の発生後、早期に遺体が発見され、特殊清掃が不要だった物件
当然のことではありますが、人は誰しもいつか必ず亡くなります。
そのため、上記の老衰などの自然死や、やむを得ない事故死は自然の成り行きであり、心理的瑕疵も小さいと判断されるため、告知義務も発生しません。
実際、弊社が行った「事故物件ならどこまでが許容範囲か？」に関するアンケート調査でも、77％の人が孤独死や事故死なら許容範囲と答えています。
事件性のない自然な死で、特殊清掃も不要であった場合は告知義務は発生しないと考えていいでしょう。
実際は告知が不要なケースでも告知されることが多い
前項で、国のガイドラインにより告知義務の必要がない事故物件のケースを紹介しました。
しかし、不動産業界のリアルなお話をさせていただくと、不動産業者は、告知義務が不要な事故物件であっても買主に心理的瑕疵を告知する傾向にあります。
国のガイドラインは2021年に制定されたばかりで「告知しなくても問題ない」ということが、不動産売買の現場でまだ確かなものになっていません。
もし、国のガイドラインを真に受けて告知せずに売却し、万が一告知義務違反に問われると、不動産業者は営業停止などの重い処罰を受けるリスクがあります。
そうしたリスクを避けるため、不動産業者としては、告知義務がない事故物件であっても念のために告知して売却するという判断になるわけです。
こうした実情があるため、告知義務の有無に関わらず、事故物件を一般の個人に売却するのは困難であるといえます。
告知期間は売却と賃貸で異なる｜一度住めば売買できるは嘘！
告知義務がある期間は、売却と賃貸で異なります。
売却する場合は告知義務の期間はありません。
つまり、事故が起きてから何年経とうが、売却する際は告知義務を果たさなくてはならないというわけです。
一方、賃貸の場合は国のガイドラインで3年と期間が区切られています。
なお、ネットなどでは「賃貸の場合、事故物件であっても一度誰かが住めば告知せずに貸せる」といった情報が見受けられますが、そのようなことはありません。
何人に貸そうが、事故が起きてから3年経過するまでは全ての賃借人に対し、告知義務を果たさなくてはなりません。
「誰かに貸せば告知しなくて良い」といった情報がネットに散見される理由は、事故物件の賃貸物件に対し、そのような独自ルールを設けて対応している不動産業者が存在しているせいだと思われます。
国のガイドラインが制定される前までは、そのような対応も黙認されていましたが、現在ではそのような独自ルールはまかり通りません。
ですから、もしあなたが賃貸物件のオーナーで、事故物件となってしまった部屋を再度賃貸に出す際は、3年経過するまでは必ず告知するようにしてください。
なお、告知義務の期間については「事故物件の告知義務はいつまで？ガイドラインや判例をもとに簡単解説」の記事でも解説していますので、ご確認ください。
告知する内容と注意点・告知方法
人が亡くなったことを買主に告知する際の内容と注意点は以下の通りです。
- 告げる内容は、孤独死の時期、場所、死因、特殊清掃の実施があったか
- 告げる際は、亡くなった方とその家族の名誉に配慮する（個人情報は伝えない）
- 宅地建物取引業者（不動産業者）は買主・借主の意向を十分に把握して対応する
いつ・どこで・どのように亡くなったか、特殊清掃は行われたのかという、買手の購入判断に関わる情報はしっかり伝えつつも、亡くなった方の個人情報は守るといった配慮が必要です。
なお、告知の仕方は以下の通りです。
- 売主は告知内容を仲介業者の担当者に伝える
- 告知内容を仲介業者の担当者が重要事項説明書の「その他の事項」に記載する（下図赤枠）
- 売買契約締結時に、担当者が重要事項説明書を見せながら売主に告知する
【重要事項説明書（「その他の事項」）】
自身でどこまで伝えればいいかわからない場合も、仲介業者の担当者に知っていることを全て伝えれば、担当者が必要十分な情報を買手に伝えてくれます。
事故物件の価格相場はケースバイケース
事故物件の売却相場は、一般的に自殺であれば通常の物件の3割減、殺人事件であれば、およそ4～5割減などと言われますが、一概には言えません。
なぜなら、事故物件の実際の売却価格は買手の価値観によって変わるからです。
たとえば、殺人事件が起きたことなどを気にしない買手であれば、そこまで価格を下げなくとも売却できる可能性があります。
また、駅から近いなど、好立地の場合も値下げ幅が少なくて済むかもしれません。
しかし、事故・事件が起きて人が亡くなったことを気にしない買手は稀なため、実際はどれだけ価格を下げても買手が見つからないことも珍しくありません。
実際に、弊社が独自に行った「事故物件に住むのはあり？なし？」に関するアンケート調査でも、71％の人が「なし」と答えており、事故物件は買手から敬遠されるのが一般的です。
事故物件に住むのは「なし」と答えた人が71.4％
しかし、そのような事故物件であっても売却する方法はありますのでご安心ください。
その方法について次章で詳しく解説します。
なお、事故物件の売却相場に関しては「事故物件の売却相場がケース別でわかる！告知義務や売却時の注意点も紹介」の記事でも詳しく解説していますので、ご確認ください。
【状況別】事故物件の売却方法
事故物件をふくめ、不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類があります。
仲介は売主が不動産仲介業者に依頼し、一般の個人に物件を売却する方法です。
売買契約が成立すると、仲介業者は売主から仲介手数料を受け取ることで利益を得ています。
一方買取は買取業者が売主から直接物件を買い取る方法です。
そのため仲介手数料は発生しません。買取業者は買い取った物件を再販・運用することで利益を得ています。
事故物件は心理的瑕疵により一般の個人には売れにくいため、基本的には事故物件専門の買取業者での売却がお勧めです。
しかし、中には仲介での売却が狙える事故物件もありますので、次項で詳しく解説します。
なお、仲介と買取の違いは以下の記事でも詳しく解説しています。
仲介で売却できる可能性があるケース
事故物件であっても以下のように状態や立地が良い物件は、仲介で一般の個人に希望価格で売却できる可能性があります。
買手の中には人が亡くなった事実より、物件の立地や状態の良さを重視する人もいるからです。
- 築浅（築10年以内）で清掃などが済んでおり、リフォームせずに人が住める状態
- （都心の場合）最寄り駅や店舗や病院など生活に必要な施設に徒歩10分以内に行ける立地
- （地方の場合）最寄りのICや町の中心部に車で10分以内で行ける立地
実際、弊社が家を購入した一般の方に行ったアンケートでも、購入時に重視したこととして「立地」がトップに挙げられています。
つまり事故物件でも好立地であれば一般の個人に売却できる可能性があるわけです。
ただし、一般的に仲介で買手が見つかるまでには3ヶ月～半年程度かかりますし、先述したように、人の死を気にしない人は稀なため、永遠に買手が現れない恐れもあります。
そのため、次項以降で事故物件を仲介で売却する確率を上げるためのコツ3つ紹介します。
そのコツを実践しても半年以上売れない場合は、買取での売却を検討しましょう。
特殊清掃やリフォームを行う
事故物件を仲介で売却するためには、特殊清掃やリフォームなどを行うことが有効です。
特殊清掃やリフォームで「人が亡くなった痕跡」を無くせれば、事故物件という印象を薄めることができるからです。
ただし、特殊清掃を行うには平均で40万円程、費用がかかりますし、さらにリフォームを行うとなれば数百万円もの費用が必要になります。
そのため、特殊清掃やリフォームを行う前に担当の不動産業者に、清掃やリフォームを行えばいくらで売れるか確認しましょう。
そのうえで、売却価格が清掃費やリフォーム費を上回る場合に限り、行うようにしましょう。
ただし、特殊清掃やリフォームを行っても必ず売却できる保証はないため、最悪、売れなければ数百万円もの費用が赤字になることを覚悟して行う必要があります。
もし、そうしたリスクを負わず、確実に売却したい場合は、専門の買取業者に売却することをお勧めします。
専門の買取業者に依頼すれば、特殊清掃やリフォームを行わず、現状のままで事故物件を売却できます。
専門の買取業者は買取後に清掃やリフォームを行うことを前提に事故物件を買い取るためです。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者ですので、事故物件をそのまま買い取ることができます。
費用をかけず事故物件を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【売れない事故物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
売却までに一定期間空ける
物件内で殺人事件などが起き、ニュースなどで大々的に報じられた場合は、売却までに一定期間を開けることをお勧めします。
「人の噂も七十五日」といわれるように、ニュースとなった事件でも時が経てば人々の記憶から消えていきます。
ですから、事件が起きてから半年や1年程期間を開けてから売りに出せば、事件のことが人々の記憶から消えていて、売却しやすくなる可能性があります。
もちろん、先述したように期間を開けても告知義務は残りますので、告知後に「そういえばそんな事件があったな」と買手の記憶が蘇ることはあるでしょう。
それでも、事件後すぐに売却するよりは記憶が薄まっている分、売りやすいはずです。
ただし、この方法は人々の記憶が薄れるまで事故物件を所有し続けなくてはならず、その間、物件の管理や納税の負担がかかり続けます。
そのため、事故物件の売却に関して「皆が事件のことを忘れた頃に売ろう。それまで所有していてもいい」と気長に構えられる人には、お勧めの方法です。
供養・お祓いをしておく
一般の個人の多くはマイホームとして長く住む物件を探しています。そのため「縁起の良さ」にこだわる方もいます。
ですから、事故物件を仲介で一般の個人に売却するなら供養やお祓いを行っておきましょう。
もちろん、供養やお祓いをしたからといって、買手の心理的瑕疵がゼロになるわけではありません。
しかし、単に「人が亡くなりました」と伝えるより、「人が亡くなりましたが、供養とお祓いをしてもらいました」と伝える方が、買手の心理的な安心感は間違いなく大きくなるはずです。
具体的な方法としては、菩提寺がある場合はお祓いや供養を行ってもらえないか相談してみましょう。
もし菩提寺がない場合でも、事故物件の供養向けに僧侶を派遣するサービスもあります。
所有する事故物件の地域でそうしたサービスが行われていないかネットで検索してみましょう。
試しに、千葉県柏市でそうしたサービスが行われていないか「事故物件 供養 柏市」で検索してみると、下図のように柏市近隣で供養や僧侶の派遣を行っている企業のサイトが表示されます。
ただし、菩提寺に依頼するにしても、僧侶の派遣サービスを利用するにしても、3万円～5万円ほど費用がかかります。
人によっては、供養やお祓いなど科学的根拠のないことに、費用をかけるのは馬鹿らしく感じるかもしれません。
しかし、事故物件を仲介で売却したいのであれば、縁起の良い家で安心して暮らしたいという買手の心理に寄り添った対応をすることが大切です。
なお、事故物件に対するお祓いの費用や依頼方法などについて「事故物件にはお祓いは必要か？お祓いに掛かる料金や依頼方法について解説」の記事で詳しく解説していますのでご確認ください。
事前に弁護士などに相談する
自身の物件が事故物件にあたるか、自分で判断がつかない場合は、売りに出す前に弁護士などに相談し、判断を仰ぎましょう。
事故物件か否かで、売却価格が変わってくるためです。
また、事故物件が共有不動産（所有者が複数いる不動産）で、売却に関する意見が共有者同士で合わずに揉めている場合も、弁護士に相談するのが有効です。
弁護士であればあなたの所有権（共有持分）のみ売却するなど、解決策を示してくれるはずです。
なお、弊社Albalinkは弁護士とも提携しておりますので、事故物件かどうかの判断も、共有不動産の買取も問題なく行えます。
売却前に費用をかけて弁護士に相談するのが億劫な場合は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
相談にお応えした上で、買取価格も提示させていただきますので、ご納得いただけば、そのまま売却することも可能です。
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専門の買取業者に売却する
前項で述べたような立地や状態が良い物件であれば、一度仲介で売りに出してみてもいいですが、基本的に事故物件は専門の買取業者に売却することをお勧めします。
人が亡くなった事故物件を購入したいと思う一般の個人は少ないためです。
事故物件を専門の買取業者に売却するメリットである以下5つを解説します。
- スピーディーかつ確実に売却できる
- 売却金額がすぐわかる
- 売却のための費用がかからない
- 周りに知られることなく売却できる
- 契約不適合責任が免責される
なお、事故物件の優良買取業者については、「事故物件に強い買取業者おすすめ32選！【悪徳業者を徹底排除】」で詳しく解説しています。
スピーディーかつ確実に売却できる
仲介で事故物件を売却する場合、立地や状態が良い物件であっても売却できるまでに平均3ヶ月、準備期間を含めると半年程度かかります。
参照元：公益財団法人東日本不動産流通機構｜首都圏不動産流通市場の動向（2022年）
仲介業者が直接買い取るわけではなく、あくまで買主を募る役割であるため、永遠に買手が見つからない可能性も十分あります。
一方、専門の買取業者に依頼すれば、買取業者が利益を見込めると判断し、売主が買取価格に同意すれば、1ヶ月程で売却が完了します。
特に、訳アリ物件専門の買取業者であれば、他の買取業者が断るような凄惨な殺人事件が起きた物件や、特殊清掃が済んでいない物件であっても買い取れます。
専門の買取業者は、そのような事故物件でも再生・活用し、利益を生み出すノウハウを持っているためです。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者ですので、今すぐ確実に事故物件を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【売れない事故物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
売却金額がすぐわかる
仲介で事故物件を売却する場合、売り出し時点では売主の希望額が反映されますが、最終的な売却価格がいくらになるかは、買手次第です。
しかも、いつ売れるかもわかりません。
そのため、売却金額を利用した先の計画を立てることができません。
たとえば、売却金を借金返済にあてようとしている場合、幾らで、いつ売れるかわからなければ、返済計画に組み込めません。
一方、専門の買取業者に依頼すれば早ければ即日買取価格を提示してもらえます。
ですから、売却金を活用した他の計画（上記でいえば借金返済など）も立てやすくなります。
ただし、買取業者の中には、初め高い買取価格を提示しておいて、契約直前に理由をつけて買取価格を下げてくる悪徳業者も存在します。
悪徳業者にあたらないためには、担当者に買取価格の根拠を必ず聞き、理由が不明瞭な業者は避けましょう。
なぜなら悪徳業者は後で価格を下げる口実がなくなってしまうため、買取価格の根拠を明確に示さない場合が多いからです。
なお、弊社Albalinkは国土交通大臣の許可を得た不動産買取業者であり、上場も果たしております。
社会的責任のある企業として、買取価格の根拠も明示させていただき、不当に値下げすることはありません。
弊社Albalinkにご依頼いただけば、査定依頼をいただいてから1～2営業日以内に買取金額を提示いたします。
正確な価格をすぐに知ることができ、信頼できる業者に安心して売却したい方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください（売却前提ではなく、まずは買取価格が知りたいという方も大歓迎です）。
>>【売れない事故物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
売却のための費用がかからない
仲介で事故物件を売却する場合、特殊清掃やリフォーム費用として数百万円かけなくてはなりません。
人が亡くなった痕跡が残る家を買いたいと思う一般の個人などいないからです。
さらに、売れた後も仲介業者に仲介手数料を支払わなければなりません。
たとえば、500万円で売れた場合、仲介手数料として21万円（税抜）の支払いが必要となります。
参照元：国土交通省｜宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買等に関して受けることができる報酬の額
一方、専門の買取業者に依頼すれば、特殊清掃もリフォームも行わずに事故物件を売却できます。
買取業者は買取後に業者自身で清掃やリフォームを行うためです。
また、仲介手数料も発生しないため、売却前・売却後の出費もありません。
ただし、買取価格は仲介での売却価格より下がります。
買取業者が行う特殊清掃やリフォーム費が差し引かれるためです。
しかし、仲介では数百万円かけて特殊清掃やリフォームをしても売れないリスクがあることを考えれば、多少価格が安くなっても費用をかけず専門の買取業者に売却する方が賢明といえます。
弊社Albalinkも事故物件をそのままの状態で買い取れますので、費用をかけず事故物件を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【売れない事故物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
周りに知られることなく売却できる
事故物件は専門の買取業者に依頼すれば、近隣住民に知られることなく売却できます。
専門の買取業者は事故物件の査定に慣れているため、現地での査定も1回、短時間で終えられるためです。
一方、仲介で売却する場合、買手を募るため物件情報が住宅販売サイトに掲載されます。
さらに内見希望者が何度も長時間、現地を訪れるため、近隣住民に売却することが知られてしまう可能性があります。
近隣住民に事故物件を売却が知られると「事件が起きたから売るのかしら」「買う人は事件のことを知っているのかしら」といった噂を立てられるリスクがあり、不快な思いをするだけでなく、そういった噂が内見者の耳に入ることで、販売活動にもマイナスの影響が出る恐れがあります。
近隣住民に余計な噂を立てられることなく、スピーディーに事故物件を売却したい方は、専門の買取業者へ依頼することをお勧めします。
契約不適合責任が免責される
専門の買取業者に事故物件を売却すれば、契約不適合責任が免責（免除）されます。
契約不適合責任とは売却した不動産に、売買契約書に記載のない不具合や欠陥が見つかったとき、売主が買主に負う責任のことです。
仲介では、不動産の知識がない一般の個人である買主が物件購入後に不利益をこうむらないように、売主に契約不適合責任が課せられます。
例えば売却後に売買契約書に記載のない雨漏りが見つかった場合、買主は契約不適合責任を問われ、売主から損害賠償請求や売買契約の取り消しを求められる恐れがあります。
一方、買主が不動産買取業者（宅建業者）であれば、売主の契約不適合責任を免責できます。
買取業者は仲介の買手と違い、不動産のプロなため、事前に物件の不具合を見極められるためです。
ですから、売主は物件の不具合を気にせずに売却することができます。
事故物件はしっかり清掃をしたつもりでも、あとから買主から「痕跡が残っている」といったクレームを受ける恐れがあります。
ですから、契約不適合責任なしで売却できるのは売主にとって大きなメリットです。
弊社Albalinkも売主の契約不適合責任を免責して事故物件を買い取れます。売却後まで物件の責任を負いたくないという方は、ぜひ弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
「不動産売買における契約不適合責任の教科書【弁護士監修の保存版】」の記事で契約不適合責任については丁寧に解説していますので、ご確認ください。
>>【売れない事故物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
事故物件の売却事例【弊社の買取物件を紹介】
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者ですので、多数の事故物件の買取実績があります。
実際、自殺や孤独死が起きた物件を100万円～500万円以上の価格で買い取っています。
しかも弊社は残置物などが残った状態の事故物件でも上記のような価格で買い取ることができます。
引用元：Albalinkが選ばれる理由
なぜ弊社が上記のように事故物件をそのままの状態で、100万円以上の価格で買い取れるかというと、再販するまでの清掃やリフォーム費用を必要最低限に抑えられるからです（下図参照）。
それを可能にする清掃業者やリフォーム業者との人脈が弊社にはあります。
事故物件を買いらせていただいたお客様からも「こんなにスムーズに売れると思っていなかった」「肩の荷がおりた」といった感謝の言葉を頂いております。
引用元：Albalink（お客様の声）
「自分の事故物件も買い取ってもらおうかな」と少しでも思われた方は、買取価格を確認するだけでも構いませんので、ぜひお気軽に弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしても無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【売れない事故物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
事故物件を売却する流れ
この章では仲介と買取、それぞれの売却の流れを解説します。
買取の場合、買取業者に直接売却するため「販売活動」や「買主への案内」が不要になります。
また、買取業者は買い取り資金が豊富なため、「ローン査定」も必要ありません。
そのため、買取の方が売却までの手続きが少なく、短期間で売却できます（下図参照）。
下記で、仲介と買取、それぞれ売却の流れを解説しますのでご確認ください。
仲介での売却には様々な壁がある
仲介で事故物件を売却する流れを簡単に示すと以下のようになります。
- 仲介業者に売却の相談をする
- 特殊清掃やリフォームを行う
- 仲介業者と媒介契約を結ぶ
- 販売活動を行う
- 買主と売買契約を締結しローン審査を行う
- 買主へ物件を引き渡し、仲介業者に仲介手数料を支払う
文字で見ると、簡単に見えるかもしれませんが、実際に仲介で事故物件を売却するにはいくつもの壁をクリアする必要があります。
まず、仲介業者に事故物件の売却を相談しに行くと、高い確率で特殊清掃やリフォームを勧められます。
特殊清掃やリフォームが行われていない事故物件を、一般の個人に売却するのは不可能に近いためです。
そのため、売却前に数百万円をかけて特殊清掃やリフォームを行わなければなりません（上記②参照）。
また、仲介の場合売却には買主のローン審査が必要となります。
一般の個人が現金一括で物件を購入できることはほとんどないからです。
もし、買主がローン審査に通らないと売買契約が白紙に戻り、再度買手探しから始めなくてはなりません（上記⑤参照）。
さらに、無事物件が売却できても、仲介業者への仲介手数料の支払いが待っています（上記⑥参照）。
これらの売却の手続きが全て済むまでに3ヶ月～半年かかります。
ですから、費用と時間をかけてでも、仲介で希望価格で売却することを目指したいという方以外は、買取での売却をお勧めします。
買取なら4ステップで売却可能
専門の買取業者に依頼すれば、以下の4ステップで事故物件をスムーズに売却できます。
- 買取業者に売却の相談をする
- 買取業者が査定を行い、査定額を提示する
- 査定額に納得したら売買契約を締結する
- 買取業者に物件を引き渡す
買取での売却のポイントは上記③の査定額の判断です。先述したように、悪徳業者も存在するため、査定額の根拠は必ず聞きましょう。
また、自身でも住宅販売サイトなどで同条件の物件を検索し、相場を押さえておきましょう。
事故物件の場合、同条件の物件の売却価格から2割～5割程度差し引いた金額が相場となります。
相場を押さえておけば、相場より明らかに高い、もしくは安い査定額には違和感を抱くことができます。
買取業者の対応や査定額に違和感や不審点がある場合は契約しない方が無難です。
複数の業者に査定依頼を出し、最も信頼できる業者に依頼しましょう。
業者さえ決まってしまえば、買取の場合は1ヶ月程度で売却が完了します。
なお、自身で良い業者を選ぶ自信がない、選ぶ時間がないという方は、まずは一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
弊社は査定額の根拠を示したうえで、あなたの事故物件をできる限り高値で買い取らせていただきます。
実際、弊社に買取依頼をしていただいた方からは「思った以上に高値で買い取ってもらえた」「担当者の対応が丁寧で安心できた」といった感想を多数いただいております（下記Googleの口コミ参照）。
売却前提ではなく、まずは査定額を知りたいといった方も大歓迎ですので、お気軽にお問い合わせください。
>>【売れない事故物件でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
事故物件を売却する際のNG行為3選
事故物件を売却する際にやってはいけないNG行為は以下の3つです。
- 独断でリフォームする
- 売れないからといって解体する
- 売れないからといって放置する
知らないでこれらの行為を行ってしまうと、ますます売却しにくくなってしまったり、経済的に大きな損失を受けてしまうため、しっかり確認してください。
独断でリフォームする
事故物件を仲介で売却するにはリフォームが必要だとお伝えしてきました。
しかし、独断でリフォームを行うことは避けてください。必ず、担当の仲介業者に相談してから行うようにしましょう。
なぜなら、仲介業者は不動産のプロであるため、どの部分をどの程度リフォームすれば、売却するのに最も効果的か教えてくれるためです。
そうしたプロのアドバイスを聞かず、独断でリフォームを行うと、リフォーム費用だけかかり、結局売却できなかったということになりかねません。
効果的なリフォームを必要最低限の費用で行うためにも、事前に仲介業者に必ず相談するようにしましょう。
売れないからといって更地にする
事故物件がなかなか売れないと、「建物を解体して土地だけにすれば売れるのではないか」と考える所有者もいるかもしれません。
しかし、売却できないからといって事故物件を解体することはお勧めできません。
その理由は以下の4つです。
- 解体費用が100万円程度かかる
- 解体しても告知義務はなくならない
- 固定資産税が最大6倍になる
- 再建築不可物件の場合、建物が建てられなくなる
まず、事故物件を解体するには解体費用として100万円ほどかかります。
しかも解体しても告知義務はなくならないため、そこまで売れやすくはならないでしょう。
もし売れなければ、解体費用がまるまる赤字になってしまいます。
しかも、建物を解体してしまうと、住居用地の特例が解除されるため、固定資産税が最大6倍になります。売却できなければ、6倍に跳ね上がった固定資産税を払い続けていかなければなりません。
住宅用の建物が建っている土地の固定資産税を軽減する特例
また、事故物件が建つ土地が、建築基準法の接道義務を満たさない再建築不可物件であった場合、建物を解体してしまうと、新たに建物を建てられなくなります。
そのため、マイホームを建てる土地を探している一般の個人などへの売却ができなくなります。
建築基準法で定められた「建物を建てる土地は幅員4m以上の道路に2m以上接していなければならない」という義務
このように、解体することは売却に繋がらないばかりか、経済的負担が増す恐れもあります。
ですから、焦って解体する前に、ぜひ一度弊社Albalinkの無料買取査定をご利用ください。
弊社にご依頼いただけば、解体することなく、そのままの状態で売却できます（売却前提の問い合わせでなくても構いません）。
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なお、再建築不可物件についてより詳しく知りたい方は「日本一わかりやすい再建築不可物件の教科書！【不動産のプロが解説】」の記事もご確認ください。
売れないからといって放置する
事故物件を売れないからといって放置してはいけません。
なぜなら、事故物件は放置していても所有しているだけで、管理や納税の負担がかかり続けるからです。
たとえば、戸建の固定資産税は年間10万円ほどです。
活用するあてもない事故物件に年間10万円も払い続けるのは馬鹿らしいことです。
また、事故物件を空き家として放置していると、近隣トラブルのもとになります。
なぜなら放置された空き家は犯罪に利用されたり、異臭や害虫が発生しやすいからです。
たとえば、ゴミなどが不法投棄されると、そこから異臭が発生し、近隣住民に迷惑をかけることになります。
そして、事故物件を空き家として放置し続けると、自治体から「特定空き家」に指定され、行政処分を受ける恐れがあります。
自治体から保安上・景観上・衛生上問題があると判断された空き家
行政が義務を果たすべき者の代わりにその義務を遂行すること
なお、弊社は訳アリ物件専門の買取業者ですので、放置された事故物件でも買い取ることができます。
実際、空き家を放置してしまい、自治体から改善命令を出された所有者が、慌てて弊社に買取依頼をしてきた事例もあります。
もし現在、事故物件を放置してしまっている方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
あなたの心の重荷を取り除くため、スピーディーかつ、なるべく高値で買取らせていただきます（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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なお、空き家を放置するリスクについては「空き家が遭いやすい犯罪3選｜リスクだらけの空き家を高額売却する方法も紹介！」の記事をご確認ください。
事故物件を売却以外で処分する3つの方法
事故物件を売却以外で処分する方法として以下の3つがあります。
- 空き家バンクを利用する
- 物件を無償で取引できるサイトを利用する
- 格安で家を欲しがっている親戚・知人などに声をかける
ここで紹介する方法は事故物件を無償譲渡する方法になりますが、無償譲渡の場合、譲渡を受けた側に贈与税が発生する場合があります。
そのことを、譲渡時にしっかり相手に伝えましょう。
そうしないと「タダだから貰ったのに税金がかかるとは知らなかった」といったクレームあとから入れられる恐れがあります。
また、無償譲渡であっても事故物件を譲渡する際は告知義務が発生します。
その点を頭に入れた上で、それぞれの方法について確認してください。
空き家バンクを利用する
事故物件が空き家の場合、空き家バンクを利用して無償譲渡することができます。
空き家バンクとは、自治体が運営する空き家の売り手と買手をつなぐマッチングサイトです。
空き家の所有者は、無料で空き家バンクに自身の空き家の情報を載せられます。
金額も自分で決められますので、0円で売り出せば無償譲渡することができます。
ただし、自治体によっては空き家バンクを運営していないこともあります。
また、運営していたとしても、空き家バンクの閲覧者は少ないため、空き家の引き取り手が見つかるまでには時間がかかります。
なぜなら、空き家バンクに登録されている空き家は空き家全体の0.14%（令和5年8月時点）と少なく、空き家を探している人にとって、使い勝手が良いサイトとはいえないからです。
また、空き家バンクを利用して事故物件を個人間で取引する場合、「事故物件であること」をしっかり告知しましょう。
そうしないと、譲渡後に「事故物件ならいらない」と契約解除を求められるなどトラブルになる恐れがあります。
また、個人間取引の場合、物件の所有者自身で譲渡するための書類を作成しなくてはならないといった手間もかかります。
ですから、空き家バンクを利用して事故物件を無償譲渡することは、不動産の知識がある程度ある方や、事故物件の譲渡にどれだけ時間がかかっても良いという方以外にはお勧めできません。
なお、空き家バンクの利用については、「空き家バンクで失敗しない！実態と知らなきゃ損する有効活用のコツ3選も大公開」の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
物件を無償で取引できるサイトを利用する
空き家バンク以外にも、インターネット上で物件の売買ができるサイトは多数あります。
そうしたサイトで0円で売りに出せば無償譲渡できます。
とくに「みんなの0円物件」というサイトは、無償譲渡に特化したサイトです。
みんなの0円物件では、物件所有者は物件を無償譲渡する代わりに、譲渡後に物件の責任を負わないという契約にできます。
事故物件は「清掃したと言っていたのにシミが残っている」など、通常の物件より後々トラブルになる可能性が高いといえます。
そのため、譲渡後に責任を負わなくて済むのは、物件所有者にとっては大きなメリットです。
ただし、みんなの0円物件など、インターネット上の物件売買のサイトも個人売買であることが多いため、先述したような譲渡後のトラブルのリスクがあったり、書類作成の手間がかかります。
自治体が空き家バンクを運営していない場合などは、物件売買サイトを利用するのも1つの手です。
しかし、無償譲渡にこだわりがないのであれば、専門の買取業者に売却した方が、早く確実に事故物件を手放すことができます。
格安で家を欲しがっている親戚・知人などに声をかける
もしあなたの親戚や知人に格安で家を探している人がいれば、事故物件を無償譲渡できないか、声をかけてみましょう。
もしかしたら「事故物件でもタダなら欲しい」という返事が返ってくるかもしれません。
物件の取引相手が気心の知れた親戚や知人であれば、先述したようなサイトで見知らぬ第三者と取引するより、お互い安心感もあるはずです。
ただ、譲渡したあとに先述した贈与税や部屋の汚れ（亡くなった人の痕跡など）のことでトラブルになると、事故物件を譲渡したばかりに、親戚や知人との関係が悪化してしまう恐れもあります。
そもそも、そう都合よく「事故物件でも欲しい」という親戚や知人が周りにいることはないでしょう。
しかし、もし家を探している人がいれば、ダメ元で声をかけてみましょう。断られたらすぐに引けば、話をしただけでトラブルになることはないはずです。
まとめ
今回は事故物件の売却方法や売却の流れ、告知義務などについて解説しました。
人が亡くなった事故物件であっても、立地や状態が良い物件であれば特殊清掃やリフォームを施した上で、仲介で売却できる可能性もあります。
しかし、自殺や他殺などが起きた物件は売却時に告知義務があり、買手に「人が亡くなった事実」を伝えなくてはなりません。
「人が亡くなった事実」は買手に心理的な抵抗感を抱かせるため、事故物件は一般の個人には売却しにくいのが現実です。
そのため、事故物件を売却するなら専門の買取業者に依頼することをお勧めします。
専門の買取業者に事故物件を売却するメリットは以下の4つです。
- どんな事故物件であっても問題なくスピーディーに買い取ってもらえる
- 特殊清掃やリフォームをせずに、そのままの状態で売却できる
- 契約不適合責任が免責されるため、売却後は物件の一切の責任から解放される
- 売却金としてまとまった現金を手にできる
専門の買取業者が事故物件を現状のままスピーディーに買い取れるのは、事故物件を運用・再販して利益を生み出す独自のノウハウがあるためです。
弊社Albalinkも訳アリ物件専門の買取業者ですので、事故物件の買い取りには自信を持っています。
過去にはフジテレビの「newsイット！」にも訳アリ物件専門の買取業者として紹介されました。
事故物件を手早く、できるだけ高値で売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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