築40年の一戸建ての売却相場は、ほとんど土地の価格のみで決まる
築40年の一戸建ての売却相場は、ほとんど土地の価格のみで決まります。
まずはその理由を説明したあと、売却相場の具体的な確認方法をカンタンに解説していきます。
ただし、確認できる売却相場は、あくまで目安です。
不動産会社に査定を依頼すれば、もっとも確実でカンタンに売却相場を確認できるので、サクッと依頼して把握しましょう。
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築40年の一戸建ては、建物自体の資産価値が0とされる
まず、築40年の一戸建ては、建物自体の資産価値が0とされます。
不動産の査定は、「法定耐用年数」という考え方に基づいて、おこなわれるからです。
法定耐用年数は、経年劣化する資産（減価償却資産）が、その資産の機能を果たせる限界の年数を表しています。一戸建て等の住宅で言えば、「家屋が居住に耐えられる年数」です。
この法定耐用年数を超えると、その資産の価値は0と判断されます。
ここで、国税庁が発表している「主な減価償却資産の耐用年数表」を見てみると、木造住宅の耐用年数は22年と記されています。
つまり、築年数が22年を超えた木造住宅は、建物の価値が0になるということです。
このことから、築40年の一戸建ては、建物自体に価値が無く、土地のみの価格で売り出されます。
それでは、土地の売り出し価格の目安を調べる3つの方法を、続けてご紹介していきます。
【路線価】であなたの土地の価格を算出する
まず、あなたの土地の価格は、路線価から算出できます。
路線価は、道路に面している土地の価格（千円/1㎡）を表しており、実際に売買される土地の価格の80％程度になるよう、国税庁によって設定されています。
なので、路線価（千円/1㎡）を80％で割り戻し、土地の面積（㎡）を乗じることで、土地を売り出す価格の目安を算出できます。
計算式にすると、以下の通りです。
実際に、国税庁が運営するサイトの「路線価図・評価倍率表」から、あなたが所有する一戸建てのエリアを検索していくと、地図内に数字と記号が記されています。
図のように、「400」や「390」という数字が路線価（千円/1㎡）を表し、アルファベットは借地権割合（地主から借用している土地を扱える権利の割合）を表しています。（丸で囲まれた数字は地番です）
なお、今回算出したいのはあなたが所有している土地ですので、アルファベットは無視してください。
この路線価と、所有する土地の面積を先ほどの計算式にあてはめて、土地の価格の目安を計算してみましょう。
たとえば、路線価が400（千円/㎡）、土地の面積が150（㎡）の場合、売り出し価格の目安は下記のように算出されます。
＝400（千円/㎡）÷0.8×150（㎡）
＝75,000,000円
【土地総合情報システム】で物件の売り出し価格を想定する
土地総合情報システムを利用することで、物件の売り出し価格を想定できます。
国土交通省が運営する土地総合情報システムでは、以下2つのページを公開しています。
- 国土交通省地価公示・都道府県地価調査
- 不動産取引価格情報
どのような価格を確認できるのか、それぞれ簡単にご紹介します。
不動産取引価格情報
「不動産取引価格情報検索」から、実際におこなわれた不動産の取引価格を確認できます。
不動産取引価格情報検索では、不動産を売買した人に対して国がおこなったアンケート調査の結果得られた回答をもとに、不動産取引の情報が公開されています。
不動産取引価格情報検索から、価格を調べたい土地の地域を検索していくことで、あなたの一戸建ての周辺でおこなわれた不動産取引の売買価格を確認できます。
土地の形状や、最寄り駅からの距離等も記載されているので、あなたの土地とより条件が近い物件があれば、売り出し価格の目安になります。
国土交通省地価公示・都道府県地価調査
「国土交通省地価公示・都道府県地価調査」から、国や都道府県が毎年価格を設定している標準地（近隣の土地を評価するための指標となる土地）の価格を確認できます。
地価公示および都道府県地価調査の概要は下記の通りです。
- 公示地価
- 国土交通省が主体となって、1年に1度土地の価格を算出した金額。
- 都道府県地価調査
- 都道府県知事が主体となって、1年に1度土地の価格を算出した金額。
以上のように、不動産売買の価格がより適切な価格となるよう、国と都道府県のそれぞれが標準となる土地の価格を算出しています。
具体的には、国土交通省地価公示・都道府県地価調査の地図からエリアを絞り込んでいくことで、あなたの一戸建ての近くにある標準地の価格を確認できます。
ただし、国や都道府県が調査対象としている土地の価格しか表示されないため、直接あなたの土地の価格を把握できるわけではありません。
また、土地の用途等も異なり、実際の売買金額とは大きく異なる可能性もあるため、あくまで参考程度に見ておきましょう。
【レインズ・マーケット・インフォメーション】で物件の売り出し価格を想定する
レインズ・マーケット・インフォメーションを利用することで、物件の売り出し価格を想定できます。
まず、レインズとは、国土交通大臣から指定された不動産流通機構が運営しており、会員である不動産会社のみが閲覧できる不動産情報サイトです。
これを、一般の誰もが見れるように作られたのが、レインズ・マーケット・インフォメーションです。
このレインズ・マーケット・インフォメーションから、戸建てを選択して地域を検索していくと、周辺で実際に売買された物件のおよその立地や売買価格、面積等の情報を確認できます。
ただし、登録情報が少ない地域は、検索結果が表示されない場合があります。その際は、前述した土地総合情報システムで確認するか、路線価から算出しましょう。
築40年の一戸建てが売れにくい理由
築40年の一戸建てを売り出す際の目安となる価格を把握したところで、実際どのように売り出すべきなのでしょうか？
築40年の一戸建てともなると、一般の買い手に対して売れにくくなってしまうのは事実です。
そこで、売却方法を間違えてしまわないよう、まずは売れにくくなってしまう理由から解説していきます。
築40年の一戸建てでも売却できる方法の詳細については次章で解説しますので、ご安心ください。
居住するには、大規模なリフォームが必要なほど老朽化しているから
言うまでもなく、一般の買い手は、大規模なリフォームが必要なほど老朽化している家屋を、わざわざ購入しません。
また、2022年時点で築年数が42年以上経過している建物は、現在の耐震基準に適合していない可能性があります。近年、大規模な地震が頻発していることを考えると、買い手にとっては購入の不安がさらに強くなるため、ますます売却が難しくなります。
さらに、現在の耐震基準に適合しないことで、買い手が購入時に組む住宅ローンにも悪影響を及ぼします。
こちらの詳細については、次に解説します。
住宅ローンの審査に通りにくくなるから
築年数が40年経過している一戸建ては、買い手が購入時に組む住宅ローンの審査に通りにくくなることで、買い手がつきにくくなります。
築40年の一戸建てとなると、今後住宅として利用できる年数が短く、家屋に与えられる担保としての価値が低いとみなされるからです。
結果、希望通りのローンを組めず、買い手は購入を断念してしまうこともあります。
また、仮に審査を通過できたとしても、買い手は住宅ローン控除を利用できない場合があります。
金融機関によって異なりますが、「家屋が建てられた年」と「耐震性」は、住宅ローン控除を受けられるかどうかが判断される、重要なポイントの1つだからです。
具体的には、1982年以降に建築された住宅、又は現行の耐震基準（震度6強、7程度の地震でも倒壊しない水準）に適合している住宅でない限り、住宅ローン控除が適用されません。
参照元：国土交通省｜住宅ローン減税
よって、一般の買い手は、築40年の一戸建てを購入したくても、思うように購入資金を確保できず、購入できなくなってしまいます。
築40年の一戸建てを売却するなら、「買取」がおすすめ
築40年の一戸建てが売れにくい理由をお伝えしました。
ですが、気を落とさないでください。
正しい方法を選択できれば、売却は可能です。
不動産の売却方法は「仲介」「買取」の2種類がありますが、結論から言って、ほとんどの築40年の一戸建ては、「買取」での売却がおすすめです。
まずは「仲介」「買取」それぞれの仕組みをご紹介してから、その理由をお伝えします。
仲介と買取の仕組み
まず、仲介は、不動産会社（仲介業者）に売却活動をお願いして、不動産の買い手を見つけてもらう仕組みです。
仲介業者は、インターネット等で物件情報を広く公開して一般の買い手を募集し、売買契約の成立を目指します。
一方、買取は、買取業者に直接、不動産を売却する仕組みです。
以上の仕組みからわかるように、仲介では一般の買い手が買主となり、買取では買取業者が買主となります。
これらの違いによって、「仲介」「買取」で売却できる物件の特徴が大きく異なります。
では、その特徴と理由について、それぞれ分けて見ていきましょう。
築40年も経つと、ほとんどの一戸建ては仲介で売却できない
築年数が40年ともなると、ほとんどの一戸建ては仲介では売却できません。
仲介で買主となるのは主に一般の買い手であり、自身が居住するために物件を探しているからです。
ゆえに、仲介で買い手がつく築40年の一戸建ては、買主である一般の買い手にとって高い居住ニーズが見込める物件のみです。
ここで言う「高い居住ニーズが見込める物件」とは、「立地がよく、なおかつすでにフルリフォームされている物件」です。
立地が良いエリアの例
- 駅から徒歩3～5分圏内（都心部）
- 市街地から車で5分圏内（地方・郊外）
これらの条件を満たす物件であれば、土地の価格だけでなく、本来は0になる建物にも価値がつき、より高い金額での売却を狙えます。
前述したとおり、仲介では多くの買い手に物件情報を公開するため、1人でも購入したい人が現れれば、物件を売却できるからです。
とはいっても、上記の条件を満たすような築40年の一戸建てはほとんどありませんから、買取での売却をおすすめします。（詳細は次の見出しで後述します）
買取業者に直接売却すれば、高確率で買い取ってもらえる
悪立地や家屋の状態が悪い築40年の一戸建てでも、買取業者に直接売却することで、高確率で買い取ってもらえます。
買取業者は、一般の買い手のような「居住目的」ではなく、物件に付加価値をつけて商品化する「事業目的」で物件を買い取るからです。
買取業者の事業例
- レンタルオフィスとして自社で運用する、又はオーナーに再販する
- リフォーム後、賃貸物件として自社で運用する、又はオーナーに再販する
- 飲食店や娯楽施設等に改装して自社で運用する、又は不動産投資家に再販する
ゆえに、買取業者は物件ごとに最適な活用方法を見出せるので、たとえ一般の買い手が居住したいと思えないような物件も、積極的に買い取れます。
さらに、買取業者に直接売却することで、あなたは買い手がつきにくい物件を手放せるだけでなく、嬉しい3つの特典も同時に得られます。
詳細をひとつずつ見ていきましょう。
売却経費がかからない
買取業者に直接売却すれば、売主負担の売却経費がかかりません。
買取業者は、買い取った物件を商品化するまでに必要なコストを全て計算し、そのコストを物件の価格から差し引いた金額で買い取るからです。
商品化までにかかるコストの例
- 不用品処分費
- リフォーム費
- 人件費
逆に言えば、差し引かれるコストの分、安い金額で売却することになりますが、仲介では1円にもならなかった物件を、あなたは費用をかけることなく売却できます。
契約不適合責任を一切負わない
買取業者に直接売却すれば、契約不適合責任を一切負いません。
契約不適合責任とは、不動産の売却後、売買契約書に書かれていなかった不具合が家屋で見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任です。
この契約不適合責任は、仲介の買主（一般の買い手）を保護する目的で制定されています。
不動産知識を持たない一般の買い手が、家屋に潜むすべての不具合に気付くことは難しいからです。
一方で、買取業者は、不動産を取り扱うプロとして建物の不具合を全て把握しリフォームするので、売主に責任を負わせることなく買い取れます。
以上のように、買取業者が買主になるからこそ、どのような不具合があるか全く把握できない物件も、あなたは安心して売却できます。
1週間から1ヶ月程度で売却できる
買取業者は、1週間から1ヶ月ほどで物件を買い取れます。
買取業者が直接買主になるので、仲介のように買い手を探す期間が一切不要だからです。
また、居住目的である一般の買い手とは異なり、物件の快適さや雰囲気は買取業者にとって関係ありません。
買取業者は、物件を商品化することで利益を見込める金額を買取価格として提示し、売主がその価格に納得さえすれば、すぐさま買い取れます。
以上のことから、仲介では何か月、何年、あるいは一生売れ残ってしまうような物件も、あなたは素早く売却できます。
弊社は、最短3日での買い取りも可能ですので、売却をお急ぎの方は、まずは一度ご相談ください。
築40年の一戸建てを少しでも高く売る3つのポイント
お伝えした通り、築40年の一戸建てであっても、売却は可能です。
特に、一般の買い手相手では一生売れ残ってしまうような一戸建てでも、買取業者は高確率で買い取れます。
あなたの一戸建てが売れるとなれば、少しでも高い金額で売却したいですよね。
そこで最後に、一戸建てを少しでも高く売る3つのポイントをご紹介していきます。
- リフォームしない
- 解体しない
- 少しでも高く買い取ってくれる買取業者を選ぶ
これらのポイントをおさえれば、間違いなく納得して一戸建てを売却できますので、あと5分だけ、お付き合いください。
それでは、1つずつ見ていきましょう。
リフォームをしない
築40年の一戸建てを売り出す際は、売主負担でリフォームしてはいけません。
リフォームには数十万円から数百万円もの費用がかかるうえに、買い手がつくとは限らないからです。
もし売れ残ってしまったら、リフォーム費用分が全て赤字になります。
また、普段目に見えない箇所（配管など）の交換であればまだしも、目に見える場所（キッチンや浴室等）をリフォームしてしまうと、人によって好みが分かれてしまいます。
安く購入して自分でリフォームしたい買い手であれば、勝手にリフォームされ、高く売り出されているような物件を購入しません。
よって、家屋が古いなどで買い手がつくか不安でも、決してリフォームせず、買取業者に直接買い取ってもらいましょう。
解体しない
築40年の一戸建てを売り出す際は、決して売主負担で解体してはいけません。
解体したところで、あなたにとってデメリットしかないからです。
まず、解体には数百万円もの費用がかかるうえに、買い手がつくとは限りません。
また、再建築できない物件は、一度家屋を解体してしまうと、二度と建物を建てられなくなるため、高い確率で一生買い手がつかなくなります。
建築基準法で定められた『接道義務』（幅員4m以上の道路に、土地が2m以上接していなければならないこと）を果たさない土地や、その土地に建つ建物のこと。接道義務を果たさない限り、新しく建物を建てられない。
参照元：建築基準法｜敷地等と道路との関係
さらに、仮に家屋を解体して更地にし、売れないまま年を越すと、固定資産税額が解体前の6倍になってしまいます。
このように、家屋を解体したところで、あなたにとってメリットは何もありません。
もし、どうしても土地として売り出したければ、「古家付き土地」で売り出すテクニックもあります。
ですが、古家付き土地として売り出しても、一般の買い手からのニーズが無ければ結局ずっと売れ残ってしまうので、まずは買取業者に相談しましょう。
少しでも高く買い取ってくれる買取業者を選ぶ
物件の買取を依頼する買取業者を選ぶ際、少しでも高く買い取ってくれる買取業者を見極める手順があります。
以下3つの手順に従って買取業者を選び、より高額で買い取ってもらいましょう。
手順1．実績が豊富な買取業者を複数社ピックアップする
まずは、あなたの一戸建てと似ている物件を買い取っている業者を、複数社ピックアップしましょう。
あなたの一戸建てと同じような物件の扱いに長けた買取業者であれば、買取の経験や知識、活用ノウハウ、売却が見込める取引先などを豊富に蓄積しているからです。
ゆえに、商品化までにかかるコスト等を正確に計算し、過度に売れ残るリスクヘッジする必要が無いため、その分より高い金額で買い取れます。
一方、上記にあてはまらない買取業者は、売れ残ってしまうリスクを避けるため、極端に買取価格が安くなるか、そもそも買取に応じてくれません。
よって、どのような物件の買い取りを得意としているのか、まずは買取業者のホームページから買取実績を確認しましょう。
手順2．複数の買取業者に、査定を依頼する
次に、ピックアップした複数の買取業者に査定を依頼しましょう。
買取業者によって、買い取った後に想定している活用方法や、商品化によって確保したい利益幅等が異なるため、当然査定価格にも差が出るからです。
よって、必ず複数の買取業者から査定をもらい、その価格を比較してください。
ただし、査定価格が高いからと言って、安易に飛びつくのは危険です。
その理由については後述します。
手順3．各社に査定の根拠を聞く
各社から査定結果が届いたら、それぞれの担当者に、査定価格の根拠を納得できるまで聞いてみましょう。
残念なことに、なかには悪質な業者も紛れていることがあるからです。
たとえば、あなたの興味を惹くために高額な査定価格を提示しておきながら、売買契約の直前に、なにかと理由をつけて買取価格を大幅に値下げする業者もいます。
このような業者は、根拠などなく高い査定価格を提示しているので、あなたが納得できるような根拠を提示できません。
一方、根拠を持って査定価格を算出している買取業者なら、周辺の買取事例や、買取後に想定している必要コスト等を提示し、あなたが納得できるまで説明してくれます。
なお、弊社は、担当者が責任を持って査定価格を算出し、ご納得いただけるよう丁寧にご説明します。
もちろん、無理な営業をすることは、一切ございません。
査定のみ、ご相談のみのお問い合わせもよろこんで承りますので、まずはお気軽にご連絡ください。
まとめ
築40年の一戸建ては、ほぼ土地の価格のみでしか売り出せず、最悪の場合、一生売れ残ってしまうおそれがあります。
ですが、一戸建ての立地や建物の状態に合わせて正しい方法を選べば、売却は可能です。
そして、一般の買い手に対して売却できる見込みがない一戸建てでも、買取業者に直接売却すれば、高確率で買い取ってもらえます。
買取業者は、自身が居住するためではなく、商品化して運用、または再販する「事業目的」で物件を買い取るからです。
なお、売却相場を自身で調べる方法はいくつかありますが、どれも正確ではないですし、正直手間もかかりますので、不動産会社に査定を依頼して簡単に把握しましょう。
弊社は、2011年に創業して以来、全国の築古物件や悪立地など、買い手がつきにくい物件を数多く買い取ってきました。
わたしたちはこれまで蓄積してきた経験や知識、活用ノウハウを駆使し、あなたが納得して売却できるよう、全力でサポートすることをお約束します。
ご相談のみの方も大歓迎ですので、ぜひお問い合わせください。
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