築40年の一戸建ての売却相場がすぐわかる!高額売却のポイントも紹介!

その他

「築40年の家を売却したいけど、本当に買い手は見つかるかな?」
「築40年の家を売ったらどのくらいの価格になるんだろう?」

築年数が40年も経過している一戸建てを売却するとなると、「本当に売れるのか」「売れるとしたら一体いくらになるのか」と、不安を感じてしまいますよね。

たしかに、築40年ともなると、売却価格が安くなってしまったり、最悪の場合買い手が付かなくなることもあります。

とはいっても、正しい売却方法を選ぶことができれば、築40年の一戸建てを売ることは可能です。

結論から言えば、買い手がつきにくい一戸建ても、買取業者に直接売却することで、売主は手間や費用をかけることなく、高確率で手放すことができます。

というわけで、この記事では、下記内容について解説していきます。
全て読んでいただければ、あなたにとって最適な方法で一戸建てを売却できますので、ぜひ最後までお付き合いください

なお、当サイトを運営している弊社「株式会社AlbaLink(アルバリンク)」は、全国の売れにくい物件を積極的に取り扱っている買取業者です。

なかば売却を諦めていたような物件でも、買取のプロとして適切な査定価格を提示いたします。
とりあえず査定価格を知りたい方や、そもそも売却できるのか不安で相談したいという方は、ぜひご連絡ください。

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目次
  1. 築40年の一戸建ての売却相場【ズバリ回答します!】
  2. 築40年の一戸建ての売却相場の決まり方
    1. 築40年の一戸建ては、建物自体の資産価値が0とされる
    2. 【路線価】であなたの土地の価格を算出する
    3. 【土地総合情報システム】で物件の売り出し価格を想定する
      1. 不動産取引価格情報
      2. 国土交通省地価公示・都道府県地価調査
    4. 【レインズ】で物件の売り出し価格を想定する
    5. 立地や周辺環境でも売却相場は変わる
  3. 築40年の一戸建ての売却相場が下がる2つの理由
    1. 居住するには大規模なリフォームが必要だから
    2. 住宅ローンの審査に通りにくいから
  4. 築40年の一戸建てを売却する4つの方法
    1. 立地がよい一戸建ては仲介で売却する
    2. 古家付き土地で売却する
    3. 空き家バンクを活用して売却する
    4. 買取業者に直接売却すれば、高確率で買い取ってもらえる
      1. 売却経費がかからない
      2. 契約不適合責任を一切負わない
      3. 平均1ヶ月程度で売却できる
      4. 築40年の一戸建てを売却した人の体験談
  5. 築40年の一戸建てを少しでも高く売る4つのポイント
    1. リフォームをしない
    2. 解体しない
      1. 数百万円もの解体費用がかかる
      2. 住宅用地の特例が解除され固定資産税が最大6倍になる
      3. 再建築不可物件の場合、建て替えができなくなる
    3. 瑕疵担保保険に加入してから売り出す
    4. 少しでも高く買い取ってくれる買取業者を選ぶ
      1. 手順1.実績が豊富な買取業者を複数社ピックアップする
      2. 手順2.複数の買取業者に、査定を依頼する
      3. 手順3.各社に査定の根拠を聞く
  6. 築40年の一戸建てを売却する際の2つの注意点
    1. 隣地との境界が明確か確認する
    2. 更地にする場合は1月2日以降にする
  7. まとめ

築40年の一戸建ての売却相場【ズバリ回答します!】

築40年の一戸建ての売却相場は大まかな推移であれば、成約事例で簡単に確認できます。

首都圏の築年数別の戸建て住宅の成約価格は、以下のように推移しています。

築年数 成約価格
〜築5年 5,006万円
〜築10年 4,717万円
〜築15年 4,475万円
〜築20年 4,358万円
〜築25年 3,908万円
〜築30年 3,559万円
築30年〜 2,597万円

参照元:公益財団法人 東日本不動産流通機構|中古戸建住宅 地域別・築年帯別成約状況

このように、築年数の経過に伴い売却価格が下がり、築5年以内の戸建てに比べて、築30年以降は50%程度まで値下がりします。
築40年の一戸建ては老朽化により家屋の価値がほぼなくなるため、土地の価格を主として売却価格を決めるのが一般的
です。

なお、立地・建物・周辺相場など、細かい売却相場の決まり方については、次章で詳しく解説しています。

それより、売却の仕方が知りたいという方は「築40年の一戸建てを売却する4つの方法」をご確認ください。

築40年の一戸建ての売却相場の決まり方

築40年の一戸建ての売却相場は、ほとんど土地の価格のみで決まります。

まずはその理由を説明したあとで、売却相場の具体的な確認方法をカンタンに解説していきます。

ただし、確認できる売却相場は、あくまで目安です。

不動産会社に査定を依頼すれば、もっとも確実でカンタンに売却相場を確認できるので、サクッと依頼して把握しましょう。

弊社では無料で査定価格を提示いたしますので、お気軽にご連絡ください。

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築40年の一戸建ては、建物自体の資産価値が0とされる

まず、築40年の一戸建ては、建物自体の資産価値が0とされます。

不動産の査定は、「法定耐用年数」という考え方に基づいて、おこなわれるからです。

法定耐用年数は、経年劣化する資産(減価償却資産)が、その資産の機能を果たせる限界の年数を表しています。
一戸建て等の住宅で言えば、「家屋が居住に耐えられる年数」です。

この法定耐用年数を超えると、その資産の価値は0と判断されます。

ここで、国税庁が発表している「主な減価償却資産の耐用年数表」を見てみると、木造住宅の耐用年数は22年と記されています。

引用元:国税庁|主な減価償却資産の耐用年数表

つまり、築年数が22年を超えた木造住宅は、建物の価値が0になるということです。

このことから、築40年の一戸建ては、建物自体に価値が無く、土地のみの価格で売り出されます。

それでは、土地の売り出し価格の目安を調べる3つの方法を、続けてご紹介していきます。

【路線価】であなたの土地の価格を算出する

まず、あなたの土地の価格は、路線価から算出できます。

路線価は、道路に面している土地の価格(千円/1㎡)を表しており、実際に売買される土地の価格の80%程度になるよう、国税庁によって設定されています。

なので、路線価(千円/1㎡)を80%で割り戻し、土地の面積(㎡)を乗じることで、土地を売り出す価格の目安を算出できます。

計算式にすると、以下の通りです。

土地の売り出し価格=路線価(千円/㎡)÷0.8×土地面積(㎡)

実際に、国税庁が運営するサイトの「路線価図・評価倍率表」から、あなたが所有する一戸建てのエリアを検索していくと、地図内に数字と記号が記されています。

引用元:国税庁|財産評価基準書路線価図・評価倍率表

図のように、「400」や「390」という数字が路線価(千円/1㎡)を表し、アルファベットは借地権割合(地主から借用している土地を扱える権利の割合)を表しています。(丸で囲まれた数字は地番です)

なお、今回算出したいのはあなたが所有している土地ですので、アルファベットは無視してください。

この路線価と、所有する土地の面積を先ほどの計算式にあてはめて、土地の価格の目安を計算してみましょう。

たとえば、路線価が400(千円/㎡)、土地の面積が150(㎡)の場合、売り出し価格の目安は下記のように算出されます。

土地の売り出し価格=路線価(千円/㎡)÷0.8×土地面積(㎡)より、
=400(千円/㎡)÷0.8×150(㎡)
=75,000,000円

【土地総合情報システム】で物件の売り出し価格を想定する

土地総合情報システムを利用することで、物件の売り出し価格を想定できます。

国土交通省が運営する土地総合情報システムでは、以下2つのページを公開しています。

  • 不動産取引価格情報
  • 国土交通省地価公示・都道府県地価調査

どのような価格を確認できるのか、それぞれ簡単にご紹介します。

不動産取引価格情報

「不動産取引価格情報検索」から、実際におこなわれた不動産の取引価格を確認できます。

不動産取引価格情報検索では、不動産を売買した人に対して国がおこなったアンケート調査の結果得られた回答をもとに、不動産取引の情報が公開されています。

不動産取引価格情報検索から、価格を調べたい土地の地域を検索していくことで、あなたの一戸建ての周辺でおこなわれた不動産取引の売買価格を確認できます。

土地の形状や、最寄り駅からの距離等も記載されているので、あなたの土地とより条件が近い物件があれば、売り出し価格の目安になります。

国土交通省地価公示・都道府県地価調査

国土交通省地価公示・都道府県地価調査」から、国や都道府県が毎年価格を設定している標準地(近隣の土地を評価するための指標となる土地)の価格を確認できます。

地価公示および都道府県地価調査の概要は下記の通りです。

公示地価
国土交通省が主体となって、1年に1度土地の価格を算出した金額。
都道府県地価調査
都道府県知事が主体となって、1年に1度土地の価格を算出した金額。

以上のように、不動産売買の価格がより適切な価格となるよう、国と都道府県のそれぞれが標準となる土地の価格を算出しています。

具体的には、国土交通省地価公示・都道府県地価調査の地図からエリアを絞り込んでいくことで、あなたの一戸建ての近くにある標準地の価格を確認できます。

ただし、国や都道府県が調査対象としている土地の価格しか表示されないため、直接あなたの土地の価格を把握できるわけではありません。

また、土地の用途等も異なり、実際の売買金額とは大きく異なる可能性もあるため、あくまで参考程度に見ておきましょう。

【レインズ】で物件の売り出し価格を想定する

レインズ・マーケット・インフォメーションを利用することで、物件の売り出し価格を想定できます。

まず、レインズとは、国土交通大臣から指定された不動産流通機構が運営しており、会員である不動産会社のみが閲覧できる不動産情報サイトです。

これを、一般の誰もが見れるように作られたのが、レインズ・マーケット・インフォメーションです。

このレインズ・マーケット・インフォメーションから、戸建てを選択して地域を検索していくと、周辺で実際に売買された物件のおよその立地や売買価格、面積等の情報を確認できます。

ただし、登録情報が少ない地域は、検索結果が表示されない場合があります。
その際は、前述した土地総合情報システムで確認するか、路線価から算出しましょう。

立地や周辺環境でも売却相場は変わる

戸建て住宅の売却相場は、立地・周辺環境によっても変動します。

立地・周辺環境のよさは住む人の住み心地にダイレクトに影響を与えるからです。

たとえば、都市部を例に挙げると、駅から徒歩5分圏内で、主要ターミナルまで乗り換えなしでアクセスできる家は好立地といわれます。

また、スーパー・コンビニ・公園・病院・学校など、周辺環境が充実していれば、不動産としての資産価値は高まります。

戸建て住宅の築年数が古かったとしても、立地・周辺環境に恵まれていれば大幅に売却価格の下落は避けられるのです。

築40年の一戸建ての売却相場が下がる2つの理由

築40年の一戸建ての売却相場が下がる理由は以下2つです。

  • 居住するには大規模なリフォームが必要だから
  • 住宅ローンの審査に通りにくいから

実際に、弊社が独自に行った「不動産を購入する際、築年数は何年までがベストか?」のアンケート調査で、90%の人が「築30年以内」と答え、「築31年以上」と答えた人はわずか10%でした。

築年数何年なら住める

引用元:不動産を購入するなら築年数は何年までがベストか?

それぞれの理由について解説します。

居住するには大規模なリフォームが必要だから

築40の一戸建ては建物が老朽化しているケースが大半であるため、購入後に大幅なリフォームが必要です。

一般の買い手は、大規模なリフォームが必要なほど老朽化している家屋を、わざわざ購入しません。

また、2024年時点で築年数が44年以上経過している建物は、現在の耐震基準に適合していない可能性があります。

旧耐震基準と新耐震基準の違い

近年、大規模な地震が頻発していることを考えると、買い手にとっては購入の不安がさらに強くなるため、ますます売却が難しくなります。

さらに、現在の耐震基準に適合しないことで、買い手が購入時に組む住宅ローンにも悪影響を及ぼします。

こちらの詳細については、次に解説します。

住宅ローンの審査に通りにくいから

築年数が40年経過している一戸建ては、買い手が購入時に組む住宅ローンの審査に通りにくいため、買い手がつきにくくなります。

築40年の一戸建てとなると、今後住宅として利用できる年数が短く、家屋に与えられる担保としての価値が低いとみなされるからです。

結果、希望通りのローンを組めず、買い手は購入を断念してしまうこともあります。

また、仮に審査を通過できたとしても、買い手は住宅ローン控除を利用できない場合があります。
住宅ローン控除とは、住宅ローンを借り入れて家の新築・取得・増改築などがあった場合に、年末のローン残高の0.7%を所得税から最大13年間控除する制度です。

金融機関によって異なりますが、「家屋が建てられた年」と「耐震性」は、住宅ローン控除を受けられるかどうかが判断される、重要なポイントの1つだからです。

具体的には、1982年以降に建築された住宅、又は現行の耐震基準(震度6強、7程度の地震でも倒壊しない水準)に適合している住宅でない限り、住宅ローン控除が適用されません。

参照元:国土交通省|住宅ローン減税

よって、一般の買い手は、築40年の一戸建てを購入したくても、思うように購入資金を確保できず、購入できなくなってしまいます。

住宅ローン控除についてさらに詳しく知りたいという方は、COCOtheStyleの記事も
参考にしてください。
【住宅ローン控除】改正はいつから?2022年(令和4年)以降はどう変わったの?ポイントを解説

築40年の一戸建てを売却する4つの方法

築40年の一戸建てを売却する方法は、以下の4つです。

  • 立地がよい一戸建ては仲介で売却する
  • 古家付き土地で売却する
  • 空き家バンクを活用して売却する
  • 買取業者に直接売却すれば、高確率で買い取ってもらえる

それぞれ解説します。

立地がよい一戸建ては仲介で売却する

立地がよい一戸建ては仲介に依頼して売却する方法がおすすめです。

仲介とは、不動産会社(仲介業者)に売却活動をお願いして、不動産の買い手を見つけてもらう仕組みです。

不動産仲介業者

仲介で売却できる戸建ての条件は、以下2つです。

  • 駅から徒歩3~5分圏内(都心部)
  • 市街地から車で5分圏内(地方・郊外)

なぜなら、仲介の買い手はマイホームを探し求める一般の買主で、好立地であれば高い居住ニーズが見込めるからです。

上記の条件を満たす物件であれば、土地の価格だけでなく、本来は0になる建物にも価値がつき、より高い金額での売却を狙えます。

反対に、上記に当てはまらない築40年の一戸建てなら、後述する不動産買取での売却をおすすめします。

古家付き土地で売却する

築40年の一戸建てを古家付き土地で売却する方法もあります。
古家付き土地として売却するとは、「建物が残った土地」として売り出すことです。

解体・リフォームなどをせず、そのままの状態で売り出すため、所有者は費用負担がなくて済むメリットがあります。

ただし、古家付き土地は売れにくい傾向にあります。

新築を検討している買主にとっては余分に解体費用がかかるため、同条件の更地が売り出されていれば、そちらを売却候補にするからです。

購入希望者が現れたとしても価格交渉の際に、解体費用の見積書を片手に値引きを要求される可能性が高くなります。

もし、費用をかけず確実に売却したいのであれば、後述する不動産買取業者への売却をおすすめします。

なお「古家付き土地」と「更地」について、どちらの売却方法が有効かについて、以下の記事で詳しく解説していますので合わせてご確認ください。。

404 NOT FOUND | 訳あり物件買取プロ
売れない訳あり不動産の情報メディア

空き家バンクを活用して売却する

空き家バンクを利用して、築40年の一戸建てを売却する方法もあります。

空き家バンクとは、空き家の購入・賃貸を希望している方とマッチングできる自治体のサービスです。

空き家バンク

古家付き土地に理解がある購入層がメインに閲覧するため、現況のまま売却しやすいメリットがあります。

ただし、認知度が低いサービスであるため、空き家バンクのみに頼って売却するのは難しいといえます。
全国の空き家情報を集約した「全国版空き家バンク・空き地バンク」でも、令和4年2月の時点で登録物件数が1万994件しかありません。

参照元:国土交通省|空き家・空き地バンク未設置の自治体向け

登録物件数が少ない限り、空き家情報を閲覧する方の数も少ないため、認知されないまま長期的に売れ残るリスクは高めといえます。

空き家バンクを活用した売却は、不動産仲介業者の売り出しと並行するなど、サブの位置付けで利用するのが賢明です。

空き家バンクを有効活用する方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

空き家バンクで失敗しない!実態と知らなきゃ損する有効活用のコツ3選も大公開
売れない訳あり不動産の活用方法なら

買取業者に直接売却すれば、高確率で買い取ってもらえる

悪立地や家屋の状態が悪い築40年の一戸建てでも、買取業者に直接売却することで、高確率で買い取ってもらえます。

買取とは、買取業者に直接、不動産を売却する仕組みです。

不動産買取業者

買取業者は、一般の買い手のような「居住目的」ではなく、物件に付加価値をつけて商品化する「事業目的」で物件を買い取るため、築古・悪立地など、仲介で売れにくい不動産も買取対象です。

買取業者の事業例

  • レンタルオフィスとして自社で運用する、又はオーナーに再販する
  • リフォーム後、賃貸物件として自社で運用する、又はオーナーに再販する
  • 飲食店や娯楽施設等に改装して自社で運用する、又は不動産投資家に再販する

ゆえに、買取業者は物件ごとに最適な活用方法を見出せるので、たとえ一般の買い手が居住したいと思えないような物件も、積極的に買い取れます。

さらに、買取業者に直接売却することで、あなたは買い手がつきにくい物件を手放せるだけでなく、嬉しい3つの特典も同時に得られます。

詳細をひとつずつ見ていきましょう。

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売却経費がかからない

買取業者に直接売却すれば、売主負担の売却経費がかかりません。

買取業者への売却は費用負担がほぼゼロ

買取業者は、買い取った物件を商品化するまでに必要なコストを全て計算し、そのコストを物件の価格から差し引いた金額で買い取るからです。

商品化までにかかるコストの例

  • 不用品処分費
  • リフォーム費
  • 人件費

逆に言えば、差し引かれるコストの分、安い金額で売却することになりますが、仲介では1円にもならなかった物件を、あなたは費用をかけることなく売却できます。

契約不適合責任を一切負わない

買取業者に直接売却すれば、契約不適合責任を一切負いません。

契約不適合責任とは、不動産の売却後、売買契約書に書かれていなかった不具合が家屋で見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任です。

契約不適合責任

この契約不適合責任は、仲介の買主(一般の買い手)を保護する目的で制定されています。

不動産知識を持たない一般の買い手が、家屋に潜むすべての不具合に気付くことは難しいからです。

仲介での売却先は一般消費者であるため、契約不適合責任が課せられます。

一方で、買取業者は、不動産を取り扱うプロとして建物の不具合を全て把握しリフォームするので、契約不適合責任を免除で買い取れます。

買取業者は契約不適合責任が免責

以上のように、買取業者が買主になるからこそ、どのような不具合があるか全く把握できない物件も、あなたは安心して売却できます。

なお、弊社AlbaLink(アルバリンク)は、どのような不動産も契約不適合責任で買い取っています。
築40年以上経過している・立地が悪い、といった不動産もお任せください。
不動産の潜在的な価値を見出し、できる限りの高額買取に対応いたします。

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契約不適合責任については、以下の記事でも詳しく解説しています。

不動産売買における契約不適合責任の教科書【弁護士監修の保存版】
契約不適合責任の要点をわかりやすく解説 契約不適合責任とは、売買取引の場面で、「契約の内容と目的物の数量や品質が適合しない時、売主に課せられる責任」を指します。 平たく言えば、引き渡したものが契約内容と異なる(契約不適合)と...

平均1ヶ月程度で売却できる

買取業者は、1週間から1ヶ月ほどで物件を買い取れます。
買取業者が直接買主になるので、仲介のように買い手を探す期間が一切不要だからです。

また、居住目的である一般の買い手とは異なり、物件の快適さや雰囲気は買取業者にとって関係ありません。

買取業者は、物件を商品化することで利益を見込める金額を買取価格として提示し、売主がその価格に納得さえすれば、すぐさま買い取れます。

仲介と買取の売却スピードの違い

以上のことから、仲介では何か月、何年、あるいは一生売れ残ってしまうような物件も、あなたは素早く売却できます。

弊社は、スピーディーな買い取りも可能ですので、売却をお急ぎの方は、まずは一度ご相談ください。

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なお、以下の記事では築古の空き家の買取を得意としている専門の買取業者を特徴別に30社ご紹介しています。
築40年の一戸建てを売却するにあたり、どの買取業者に相談したらよいのかが分からない方はぜひ参考にしてください。

【特徴別】空き家買取業者30選!あなたにベストマッチする買取業者をご案内
空き家は専門の不動産買取業者に買い取ってもらう方法がもっとも簡単かつスムーズです。本記事では空き家の売却方法・全国の空き家買取業者40社・高額売却する方法などを解説します。

築40年の一戸建てを売却した人の体験談

弊社AlbaLink(アルバリンク)は、全国の築古物件を積極的に買い取っている買取業者です。

弊社では、築40年以上の一戸建てを数多く買い取ってきた実績があります。

過去には、築100年近い実家の売却に悩んでいたお客様からできる限りの好条件で買い取り、感謝の声が届いております。

口コミ(築100年)
築100年近い実家の処分でお世話になりました。

祖母が高齢で、一人暮らしをしている家を処分することになりましたが、建物が古い上に土地は戸建ての再建築は難しいため、処分に困っていました。
ネットで調べた3社に相見積もりを取りましたが、一番いい条件でお買い取りいただくことができました。

担当の方は大変親身になってくださり、いろいろと無理を申しましたが快く迅速にご対応くださりありがたかったです。
実家の売却や処分にお悩みの方にはぜひおすすめしたいです。
今回は本当にありがとうございました。

引用元:Google口コミ|㈱AlbaLink(アルバリンク)

上記のとおり、建物自体の資産価値がほぼゼロで市場で評価されにくい一戸建てでも、適正価格での買取を実現しています。

また、築古以外にも、悪立地・境界未確定・傾きありなど、さまざまな問題を抱えた不動産も買い取っております。

築40年以上の一戸建ての売却にお困りの方は、弊社AlbaLinkまでお問い合わせください。
もちろん、無料相談のみの問い合わせも大歓迎です。

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築40年の一戸建てを少しでも高く売る4つのポイント

お伝えした通り、築40年の一戸建てであっても、売却は可能です。
特に、一般の買い手相手では一生売れ残ってしまうような一戸建てでも、買取業者は高確率で買い取れます。

あなたの一戸建てが売れるとなれば、少しでも高い金額で売却したいですよね。

そこで最後に、一戸建てを少しでも高く売る4つのポイントをご紹介していきます。

  • リフォームしない
  • 解体しない
  • 瑕疵担保保険に加入してから売り出す
  • 少しでも高く買い取ってくれる買取業者を選ぶ

これらのポイントをおさえれば、間違いなく納得して一戸建てを売却できますので、あと5分だけ、お付き合いください。

それでは、1つずつ見ていきましょう。

リフォームをしない

築40年の一戸建てを売り出す際は、売主負担でリフォームしてはいけません。

リフォームには数十万円から数百万円もの費用がかかるうえに、買い手がつくとは限らないからです。

もし売れ残ってしまったら、リフォーム費用分が全て赤字になります。

また、普段目に見えない箇所(配管など)の交換であればまだしも、目に見える場所(キッチンや浴室等)をリフォームしてしまうと、人によって好みが分かれてしまいます。

安く購入して自分でリフォームしたい買い手であれば、勝手にリフォームされ、高く売り出されているような物件を購入しません。

よって、家屋が古く買い手がつくか不安な場合でも、さしあたりリフォームせずに売りに出し、もし半年以上経っても買い手がつかない場合は、買取業者への売却に切り替えましょう。

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なお、以下の記事でも空き家を売却する際にリフォームを検討すべきかを徹底解説しています。
併せて参考にしてください。

空き家のリフォーム(リノベーション)は検討すべき?費用や補助金も紹介
空き家の活用のためにリフォームを検討している方へ向けて、メリットやデメリット、費用相場、利用できる補助金制度をお伝えします。この記事を読むと、空き家をリフォームするのが最適な選択肢なのかを判断できるようになります。

解体しない

築40年の一戸建てを売り出す際は、決して売主負担で解体してはいけません。

売主負担での解体には、以下のようなデメリットしかないためです。

  • 数百万円もの解体費用がかかる
  • 住宅用地の特例が解除され固定資産税が最大6倍になる
  • 再建築不可物件の場合、建て替えができなくなる

それぞれ解説します。

数百万円もの解体費用がかかる

戸建て住宅を解体する場合、30坪ほどのサイズでも、数百万円かかります。

建物の構造別に、解体費用の相場を以下にまとめました。

建物の構造 解体費用の相場(30坪の戸建て)
木造 120万円
鉄骨造 180万円
鉄筋コンクリート造 210万円

このように、一般的には「木造→鉄骨造→鉄筋コンクリート」の順で、建物が頑丈な造りであるほど解体費用は高くなります。

また、平屋・2階建ての費用を比べると、平屋のほうが瓦・コンクリートの施工面積が広く、撤去作業が高額になる傾向にあります。

住宅用地の特例が解除され固定資産税が最大6倍になる

古家を解体すると、住宅用地の特例が解除され固定資産税が最大6倍になる点も要注意です。

住宅用地の特例とは、居住用物件が建つ土地に対して、固定資産税評価額を最大1/6まで引き下げてくれる税の軽減措置です。

住宅用地の特例とは?

更地は住宅用地の特例が適用外となるため、上記の税の優遇措置を受けられず、最大6倍まで税額が上がります。
土地の固定資産税がこれまで年間7万円だったのであれば、特例が適用外になると42万円まで増額します。更地にした状態で売れ残った場合、増額した固定資産税を払い続けていかなければなりません。

もし、解体して更地にして活用・売却を検討しているのであれば、1月2日以降にしたほうが税制面としてはお得になります。

1月2日以降の解体がお得な理由については、「更地にする場合は1月2日以降にする」で詳しく解説しています。

再建築不可物件の場合、建て替えができなくなる

築40年の一戸建てが再建築不可物件だった場合、建て替えができなくなる恐れがあります。

再建築不可物件とは、今建っている建物を解体すると建て替えができない土地です。

建築基準法で定められた幅員4m以上の道路に、土地が2m以上接していなければ、新しく建物を建てられません。

建て替えできない土地で家屋が建っていない場合、駐車場・家庭菜園・太陽光発電用地などに利用するしかなく、活用方法が限定されるため、売却が難しくなります。

仮に購入希望者が見つかったとしても、通常の土地以上に資産価値が低く、売却価格が安価になるのは避けられません。

「解体費用が売却額で回収できない」と損失を被らないためにも、再建築不可物件の解体は控えましょう。

再建築不可かどうかを調べる方法については、以下の記事で詳しく解説しています。

再建築不可物件かどうかの調べ方
再建築不可物件は建て替えが出来ないので購入・売却を検討するときには再建築不可なのかどうかを調べて検討する必要があります。本記事では、再建築不可物件かどうかを調べる3つの方法・再建築不可物件の要件・役所で確認する方法・役所で確認するべき内容・最適な処分方法について解説します。

瑕疵担保保険に加入してから売り出す

仲介で売却する場合、瑕疵担保保険に加入してから売り出す方法があります。

瑕疵担保保険とは、中古住宅の売買で欠陥が見つかった場合に、保証が受けられる保険制度です。

瑕疵担保保険に加入してから売り出すと、売却後に雨漏り・水道管の破損などがあった場合も保険金が受け取れるので買主にとっては安心材料となります。

さらに、瑕疵担保保険にくわえてホームインスペクションをおこなうと買主の安心感はより高まり、売却に前向きになってもらいやすいでしょう。

ホームインスペクションとは、住宅全体の劣化・不具合の状況を専門家に診断してもらうサービスです。

No288_ホームインスペクションのチェック箇所と内容

ホームインスペクションがあれば、現況の家屋の状況に加えて、修繕が必要になるタイミングや費用も把握できるため、買主が安心しやすくなります。

瑕疵保険の加入料金は約6万円~15万円・ホームインスペクションの費用相場は約5万〜10万円程度で依頼できます。

少しでも高く買い取ってくれる買取業者を選ぶ

物件の買取を依頼する買取業者を選ぶ際、少しでも高く買い取ってくれる買取業者を見極める手順があります。

以下3つの手順に従って買取業者を選び、より高額で買い取ってもらいましょう。

  1. 実績が豊富な買取業者を複数社ピックアップする
  2. 複数の買取業者に、査定を依頼する
  3. 各社に査定の根拠を聞く

手順1.実績が豊富な買取業者を複数社ピックアップする

まずは、あなたの一戸建てと似ている物件を買い取っている業者を、複数社ピックアップしましょう。

あなたの一戸建てと同じような物件の扱いに長けた買取業者であれば、買取の経験や知識、活用ノウハウ、売却が見込める取引先などを豊富に蓄積しているからです。

ゆえに、商品化までにかかるコスト等を正確に計算し、過度に売れ残るリスクヘッジする必要が無いため、その分より高い金額で買い取れます。

一方、上記にあてはまらない買取業者は、売れ残ってしまうリスクを避けるため、極端に買取価格が安くなるか、そもそも買取に応じてくれません。一般の買取業者 専門の買取業者

よって、どのような物件の買い取りを得意としているのか、まずは買取業者のホームページから買取実績を確認しましょう。

手順2.複数の買取業者に、査定を依頼する

次に、ピックアップした複数の買取業者に査定を依頼しましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼する

買取業者によって、買い取った後に想定している活用方法や、商品化によって確保したい利益幅等が異なるため、当然査定価格にも差が出るからです。

よって、必ず複数の買取業者から査定をもらい、その価格を比較してください。

ただし、査定価格が高いからと言って、安易に飛びつくのは危険です。

その理由については後述します。

手順3.各社に査定の根拠を聞く

各社から査定結果が届いたら、それぞれの担当者に、査定価格の根拠を納得できるまで聞いてみましょう。

残念なことに、なかには悪質な業者も紛れていることがあるからです。

たとえば、あなたの興味を惹くために高額な査定価格を提示しておきながら、売買契約の直前に、なにかと理由をつけて買取価格を大幅に値下げする業者もいます。

このような業者は、根拠などなく高い査定価格を提示しているので、あなたが納得できるような根拠を提示できません。

一方、根拠を持って査定価格を算出している買取業者なら、周辺の買取事例や、買取後に想定している必要コスト等を提示し、あなたが納得できるまで説明してくれます。

信頼できる担当者は査定額に根拠がある

なお、弊社は、担当者が責任を持って査定価格を算出し、ご納得いただけるよう丁寧にご説明します。

もちろん、無理な営業をすることは、一切ございません。

査定のみ、ご相談のみのお問い合わせもよろこんで承りますので、まずはお気軽にご連絡ください。

>>【築40年以上の一戸建てでも高額査定!】無料で売却相談を依頼する

築40年の一戸建てを売却する際の2つの注意点

築40年の一戸建てを売却する際の注意点は以下の2つです。

  • 隣地との境界が明確か確認する
  • 更地にする場合は1月2日以降にする

売却時のポイントを押さえて、トラブルのない家の売却を実現しましょう。

隣地との境界が明確か確認する

家を売却する前に、隣地との境界が明確か確認しましょう。

築40年の一戸建ての売却は、ほとんど土地の価格のみで売買がおこなわれるためです。

隣地との境界線が曖昧なまま売却すると、売却時・売却後のどちらも土地の資産価値をはじめとした要因で隣地所有者と揉める可能性があります。

隣地との境界が明確になっていない場合は、土地家屋調査士に測量に依頼して土地の境界線を明示しておきましょう。

土地家屋調査士へ確定測量を依頼する費用相場は、35万円〜80万円です。

敷地境界線をめぐるトラブル3選&回避法4選については、以下の記事で詳しく解説しています。

敷地境界線をめぐるトラブル3選&回避法4選【司法書士が徹底解説】
敷地境界線が曖昧な場合に起こり得るトラブル事例と解決方法について解説します。この記事を読むと境界トラブルを回避するためにすべきことが分かり、敷地境界線が不明確な土地をスムーズに手放せるようになります。

更地にする場合は1月2日以降にする

売却前に更地にする場合、家を解体するタイミングは1月2日以降にしましょう。

固定資産税とは

固定資産税は、毎年1月1日時点の不動産の所有者に課せられます。

前述したとおり、更地にすると住宅用地の特例が適用外になり固定資産税が最大6倍になるため、年末に解体すると税負担が早々に重くなってしまいます。

1月1日時点は建物を残しておき、1月2日以降に解体することで、当年は住宅用地の特例で軽減された固定資産税額で収まります。

まとめ

築40年の一戸建ては、ほぼ土地の価格のみでしか売り出せず、最悪の場合、一生売れ残ってしまうおそれがあります。

ですが、一戸建ての立地や建物の状態に合わせて正しい方法を選べば、売却は可能です。

そして、一般の買い手に対して売却できる見込みがない一戸建てでも、買取業者に直接売却すれば、高確率で買い取ってもらえます。

買取業者は、自身が居住するためではなく、商品化して運用、または再販する「事業目的」で物件を買い取るからです。

なお、売却相場を自身で調べる方法はいくつかありますが、どれも正確ではないですし、正直手間もかかりますので、不動産会社に査定を依頼して簡単に把握しましょう。

弊社は、2011年に創業して以来、全国の築古物件や悪立地など、買い手がつきにくい物件を数多く買い取ってきました。
フジテレビの「newsイット!」をはじめ、さまざまなメディアに訳アリ物件専門の買取業者として紹介された実績もあります。

イットで紹介されました

わたしたちはこれまで蓄積してきた経験や知識、活用ノウハウを駆使し、あなたが納得して売却できるよう、全力でサポートすることをお約束します。

所有している家が築40年経っており、なるべく早く高値で売却したい場合は、弊社の無料買取査定をご利用ください(ご相談のみの方も大歓迎です)。

>>【築40年以上の一戸建てでも高額査定!】無料で売却相談を依頼する

「築40年 一戸建て 売却相場」について、よくある質問

ほぼ土地の価格のみです。 築22年を超えると、木造住宅の資産価値は0と査定されるからです。 ただし、もちろん居住できなくなるわけではありませんし、家屋の状態がよければ建物にも値段が付く場合もあります。
築40年ともなると、ほぼ土地の価格のみで売り出すことになります。 なので、売却相場を調べるということは、土地の価格を調べることになります。 具体的には、下記3つの方法で調べられますが、不動産会社に直接査定を依頼するのが最も手間が無く、確実です。
  • 路線価
  • 土地総合情報システム
  • レインズ・マーケット・インフォメーション
詳細は記事内でご紹介していますので、ご覧ください。
監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二です。同社は空き家や事故物件などの売れにくい不動産の買取再販を行う不動産業者です。同社が運営しているサービスサイトである「訳あり物件買取プロ」の運営者も務めています。同社は東京証券取引所東京プロマーケット市場にも上場している不動産会社になります。

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