国土交通大臣(1)第10112号
古家つき土地とは何か？
古家付き土地は、築年数が経過した経済的価値の低い古い家が建っている状態の土地を指します。
築年数が経過した住宅は買主がなかなかみつからないため、「古い家が建っている土地」とすることで土地検討層にも当該不動産を訴求することで間口を広げることができます。
suumoやhome’sなどの不動産ポータルサイトを検索していただくと、戸建てと土地は別のページで検索する動線となっています。
通常、戸建て物件は土地のページに掲載することはできませんが、古家付き土地とすることで、土地のページにも掲載することができますので、訴求するターゲット層をより広げることが可能となります。
「古家付き土地」と「更地」のメリット・デメリット
古家付き土地を売却する場合、建物を取り壊さず文字通り古家付き土地として売却する方法と、建物を取り壊して更地を売却する方法があります。
ここではそれぞれの売却方法のメリットとデメリットについて解説していきます。
古家付き土地として売却するメリット
古家付き土地として売却する際のメリットは以下のとおりです。
- 取り壊し費用が不要
- 固定資産税等の軽減措置が受けられる
- 買主が住宅ローン融資を受けやすくなる
それぞれのポイントについて解説していきます。
取り壊し費用が不要
古家付き土地として売却する場合、現存する建物の取り壊し費用がかかりません。
一般的な取り壊し費用の目安は、木造住宅で1坪あたり3万円程度、鉄骨住宅で1坪あたり4〜5万円程度、鉄筋コンクリート造で1坪あたり5〜6万円程度となります。
延床面積が30坪程度であれば、解体費用は90〜180万円程度となる計算です。
取り壊す建物が大きくなれば大きくなるほど費用がかかりますので、コストを抑えられるという意味でメリットの一つと言えるでしょう。
固定資産税等の軽減措置が受けられる
所有する不動産には、固定資産税や都市計画税が課税されますが、その土地に建物を所有している場合、税負担の軽減措置が受けられます。
古家を残したままで売却することで、税負担の軽減措置を受けながら売却活動を行うことができます（空き家であっても適用となります）。
税率は自治体によって異なりますが、固定資産税は課税標準額の1.4％、都市計画税は0.3％であることが一般的ですが、更地にして軽減措置の適用除外になると、固定資産税が4〜6倍になります。
古家の売却は時間がかかることが一般的ですので、特に固定資産税評価額の高いエリアに所在する不動産については、税負担の軽減措置を受けられるメリットは大きいと言えるでしょう。
買主が住宅ローン融資を受けやすくなる
古家付き土地の購入は金利の安い住宅ローン融資の対象になりますので、買主の資金繰りにおいても有利となり、売却しやすくなります。
土地のみの購入においても住宅ローンは利用できますが、施工会社と工事請負契約を締結した段階以降で利用となります。
土地の購入は、工事請負契約の前段階となりますので、買主はつなぎ融資などの資金繰りを別途調整する必要に迫られます。
ただし、古家付き土地も住宅ローン融資の対象にはなりますが、借入期間が短くなるケースもありますので覚えておくようにしましょう。
古家付き土地として売却するデメリット
古家付き土地として売却する際のデメリットは以下の通りです。
- 売却価格が下がる（解体費分の値引き）
- 瑕疵担保責任(契約不適合責任)を問われる可能性がある
それぞれのデメリットを解説していきます。
売却価格が下がる（解体費分の値引き）
古家付き土地として売却する場合は、購入者は古家の取り壊し費用を前提に購入するケースが多いため、売却価格から取り壊し費用分を値引きすることが一般的です。
取り壊し費用については、住宅ローンの対象にはなりませんので、買主は自己資金から費用を捻出する必要が生じます。
売主自身で解体費用を負担しなくて良い・解体工事を依頼する手間を省けるというメリットがある一方、売却価格を安くする必要がある点はデメリットと言えるでしょう。
少しでも高い価格で売却したい場合は、売主が解体費用を負担するほうが好ましいかもしれません。
瑕疵担保責任（契約不適合責任）を問われる可能性
古家付きのまま売却すると、建物の瑕疵担保責任（契約不適合責任）を問われる可能性があります。
購入後に見つかった欠陥（雨漏り・シロアリ被害など）の補修費用や損害賠償に対して、売主が責任を負うこと。
築年数が経過した古家・空き家であっても、売主はこの瑕疵担保責任（契約不適合責任）を負うこととなりますので注意が必要です。
更地として売却するメリット
更地として売却する際のメリットは以下の通りです。
- 新築検討層に訴求しやすい
- 高値で売却できる可能性が高まる
それぞれのメリットを解説していきます。
新築検討層に訴求しやすい
買主が新築を検討している場合、土地全体の大きさがイメージしやすい・早期に着工できるという点から好感される場合が多くなっています。
また、更地であれば地下埋設物や土壌汚染などの調査ができますので、安心感を与えられることもポイントと言えるでしょう。
古家付きの場合は古家の老朽化が進んでいる状態であれば、物件全体に対する印象の低下にもつながりますので、新築検討層に対しては更地の訴求の方がより有効と言えそうです。
高値で売却できる可能性が高まる
更地の方が古家付き土地よりも比較的高い価格で売却できる傾向にあります。
古家付き土地が検討対象となる人は、居住用物件の検討層が中心となりますが、更地の場合はそれに加えて店舗や駐車場などの事業用物件の検討層も対象となります。
より多くの買主がいることで、競争原理が働き、より良い条件で売却できる可能性が高まります。
更地として売却するデメリット
古家付き土地として売却する際のデメリットは以下の通りです。
- 各種調査や地盤改良のコストがかかる
- 再建築不可では建物を建築できない
それぞれのデメリットを解説していきます。
各種調査や地盤改良のコストがかかる
古家の解体後には地中埋設物の確認、土壌調査、地盤調査などの調査が必要となります。
埋設物が見つかった場合の撤去、各種調査の実施のいずれにおいても費用負担が必要です。
特に築年数が経過した古家の解体後の土地は地盤が固くなっているケースが多く、地盤の改良が必要となることもあります。
地盤改良の相場は、
- 浅い部分を改良する表層改良で30万円〜
- 深い改良の柱状改良で50万円〜
- さらに深いところを改良する鋼管杭を使用する場合は70万円〜
程度が一般的です。
再建築不可では建物を建築できない
当該土地が再建築不可の場合、現存する建物を取り壊すと、その場所に建物を建てることはできなくなります。
再建築不可の土地であっても、現存する建物にリフォームを行うことは可能ですので、居住用物件の検討層への訴求は可能です。
建物が建てられないがために、その土地は駐車場（コインパーキング）や資材置き場などの限定的な用途での活用しかできないこととなります。
その場合、自ずと訴求できる対象（事業用物件検討層など）は限られてきますので、間口が狭まることで売却の可能性も低下するものと考えられます。
古家付き土地売却時の注意点
古家付き土地の売却時の注意点は以下の通りです。
- 瑕疵担保責任全部免責を条件に盛り込む
- 境界の明示を行う
- 残置物を処分する
それぞれのポイントを解説していきます。
瑕疵担保責任全部免責を条件に盛り込む
古家付き土地で売却をすると、建物の瑕疵担保責任（契約不適合責任）を問われる可能性があります。
瑕疵担保責任（契約不適合責任）とは、建物の欠陥や不具合が購入後に発覚した場合、その補修費用や損害賠償の責任を売主が負うというものです。
古家の場合、築年数が経過していること、空き家となっている場合は所有者（売主）も気づかない欠陥や不具合が進行している可能性が高くなります。
瑕疵担保責任（契約不適合責任）については、契約の中で責任を負う期間を決める、もしくは当初から免責としておくなど、事前に対応を検討しておくようにしましょう。
境界の明示を行う
売主は、売買契約の際に、買主に対して隣接する土地の境界を明示することが義務付けられています。
売却前に測量士に土地の測量をしてもらい、境界線を明確にする・土地の広さを確定することが必要です。
これは、事前に実測値を把握しておくことで、売主と買主、買主と隣地の所有者間のトラブルを未然に防ぐことを目的として行われます。
築年数が経過している古家の場合、過去の測量図が古く、実測値と異なるということも想定されますので注意が必要です。
残置物を処分する
古家内に家財を残した状態で古家を売却することはできません。
価値の高い家具や調度品などには一部例外もありますが、基本的には家財を自分で処理するか専門業者に手数料を払って処分してもらう必要があります。
どうしても残置物を残していきたい場合には、売却価格からその処分費用などを差し引くか、買主に処分費用を別途支払うなどの対応が必要となります。
まとめ
ここまで、古家付き土地として不動産を売却する手法およびそのメリットとデメリットについて解説しました。
古家・空き家の処分のポイントは以下の通りです。
古家付き土地を売却する場合
- 建物を取り壊さず、文字通り古家付き土地として売却する方法と、建物を取り壊して更地を売却する方法がある。
- 古家付き土地売却時には、瑕疵担保責任（契約不適合責任）の免責、境界の明示、残置物の処分などが必要となる。
古家付き土地として売却するメリット
- 取り壊し費用が不要
- 固定資産税等の軽減措置が受けられる
- 買主が住宅ローン融資を受けやすくなる
古家付き土地として売却するデメリット
- 売却価格が下がる（解体費分の値引き）
- 瑕疵担保責任(契約不適合責任)を問われる可能性がある
更地売却のメリット
- 新築検討層に訴求しやすい
- 高値で売却できる可能性が高まる
更地売却のデメリット
- 各種調査や地盤改良のコストがかかる
- 再建築不可では建物を建築できない
専門業者による不動産の買取を検討する
古家は築年数が経過しているため古家付き土地としての売却活動を行っても、相応の時間がかかる可能性があります。
実際に、弊社が独自に行った「不動産を購入する際、築年数は何年までがベストか？」のアンケート調査で、90％の人が「築30年以内」と答えており、築年数の古い物件は売れにくい傾向にあります。
一方で、相続や税金の関係で至急処分したいというケースもあるかと思います。
そういった場合には、不動産会社に当該不動産を直接買い取ってもらうという方法を検討することをおすすめします。
買取の場合、売り手と買い手をマッチングさせる仲介とは異なり、不動産会社が直接買い取りますので早期に処分・現金化することが可能です。
加えて、買取の場合は買主が不動産会社という不動産のプロとなりますので、瑕疵担保責任（契約不適合責任）を売主が負う必要は原則ありません。
業者によっては、古家内の残置物ごと買い取ってくれる業者などもありますので、時間・手間をかけずに古家付き土地を売却したい場合は、実績の豊富な不動産買取業者に相談してみることをおすすめします。
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