相場よりも割安になる要因とは
少しでも高い価格で家を売却したいのが売主の心情です。
しかし家の状況によって、周辺の相場よりも割安になってしまう場合があります。
価格が安くなるということは、「不動産としての価値が低い」物件ということです。
不動産価値が低くなる要因は複数ありますが、代表的な要因をご説明します。
土地の形状や接道に問題がある
土地として価値が高いとされているのは整形地です。
間口が広くバランスのいい長方形の土地は建物の設計の自由度が高く、使い勝手の良い形状だからです。
反対に歪な形状や間口の狭い旗竿地など、不整形な土地は使いにくく価値が低くなります。
また、建築基準法では原則として「幅４ｍ以上の道路に２ｍ以上土地が接していなければならない」という「接道義務」があります。
この要件をクリアしていない場合、建て替え時には道路から後退して建築をしなければなりません。
また、間口が２ｍに満たない旗竿地は、「再建築不可」となり、いったん建物を解体してしまうと新しい建物を建てることができない物件となります。
このようなデメリットのある土地は、相場よりも価格を下げなければ売却が難しい物件といえます。
かなり古い時期に建てられた住宅にはまれに見られるケースなので、築古の家を売却する際には注意が必要です。
最寄り駅が遠い
居住用の不動産の場合、最寄り駅までの距離が価格に大きく影響します。
特に都市部の住宅では徒歩10分圏内の価値が高く、駅から遠くなるほど価格は低くなります。
そのため、バスの利用が必要など、通勤や通学の便が悪い土地は割安になります。
周辺環境が悪い
家の周辺環境によっても、売却価格が下がることがあります。
飲み屋街や風俗店、パチンコ店などがあり治安が悪い、臭気や騒音を伴う工場、火葬場やごみ処理場など、近隣に生活環境を阻害する店舗や施設がある場合、住む場所としては敬遠されがちで不動産価値が下がる傾向があります。
特殊な間取りや二世帯住宅
一般的な家族の生活では使いづらい、特殊な間取りの家は買い手がつきにくくなります。
なかなか買い手が見つからなければ、価格を下げて売却するしかなくなります。
こだわりの設計の特殊な建物や個性的な間取りは、売却時に裏目に出る可能性があります。
また二世帯住宅は、キッチンや浴室など2つ分の設備があるため建物が大きくなり、必然的に一般の住宅より建築費用は高額になります。
しかし、売却するとなると二世帯住宅のニーズは少なく、価格を低く設定して売り出す例も少なくありません。
瑕疵（かし）がある
いわゆる「事故物件」と呼ばれている「心理的瑕疵（しんりてきかし）」がある物件も、大きなマイナス要因になります。
敷地や建物の中で過去に自殺や殺人などがあった物件や、発見が一定以上遅れた孤独死があった物件なども含まれます。
こうした物件は、相場価格の２０％～３０％減で売却されるのが一般的です。
大きな事件や事故の場合などは４０％以上も価格を下げるケースもあります。
家の売却にかかる費用
築年数の古い家を売却する場合などは、税金や仲介手数料・登記費用などの基本的な「諸費用」以外にも売却時に費用がかかる場合があります。
残置物の撤去費用
家を売却するときには、売主が既存の家具や家電などの生活用品（残置物）を処分し、家の中を空にした状態で引き渡しをするのが一般的です。
残置物の処分をめぐって買い手とトラブルになる例もあるので、引き渡しの前に、残す物と処分する物を買い手と擦り合わせをしておくことが重要です。
残置物の処分を自分でおこなえば費用は節約できますが、分別作業だけでも相当な労力と時間が必要です。
大型の家電や家具の運び出しが困難な場合や処理方法がわからない残置物があるときには、廃棄物処理業者に依頼する方がいいでしょう。
業者なら可燃・不燃・資源も一括して処分してもらえるため時間も手間がかかりません。
残置物の撤去費用の相場は、概ね1立方メートルあたり7,000円～15,000円と幅があります。
残置物の量や種類、建物の形状による作業の難易度によって費用が異なるためです。
業者に依頼する場合は何社かに見積りを取り、費用や条件を比較したうえで依頼するようにしましょう。
特殊清掃費用
自殺や殺人、発見が一定以上遅れた孤独死などがあった家を売却する場合には、「特殊清掃」をおこなってから売却をする必要があるでしょう。
部屋や建物に付いた臭いや汚れの除去、害虫の駆除などもおこなう清掃で、一般のハウスクリーニングとは全く異なるため、それなりに費用がかかります。
汚れの度合いや部屋の面積によっても料金が変わるため一概にはいえませんが、ワンルームでも6万円～１０万円が相場となるようです。
古家の解体費用
築古の家を売却する場合、建物を解体して更地にして「土地」として売り出した方が売却しやすい場合があります。
老朽化した建物でイメージが悪く買い手がつかなかった物件が、更地にしたことで土地の形状も明確になり、すぐに買い手が付いたという事例もあります。
ただ、解体にかかる費用は安くはないので、売却益との費用対効果の考慮が必要です。
解体費用の目安は、木造住宅で３～４万円／坪、鉄骨住宅で４～５万円／坪程度で、30坪の木造住宅であれば、１００万円前後はみておきましょう。
境界確定費用
古い時代に取得した土地や親から相続した土地などは、年月を経て境界の杭が紛失していたり、曖昧になっていることがあります。
このような場合、売却時に「確定測量」をおこない、境界を確定したうえで測量図を作成します。
書類上の面積と実際の面積に誤差が生じているとトラブルの原因になるため、売却の際には正確な測量図が必須です。
測量は資格を持った測量士に依頼しますが、売却を依頼している不動産仲介会社が手配してくれるのが一般的です。
測量・測量図面作成・登記費用を含めた費用は、30坪以下の土地で60万円～８０万円程度になります。
土地に接している隣地が多い場合や所有者が複数いる場合、道路との境界が未確定の場合などは、立ち合いの交渉に手間がかかるため費用も上がります。
費用をかけずに売却するには？
売却にかかる費用を「預貯金などの手持ち金で支払うのは避けたい」「手持ち金がない」という場合には、以下のような方法を検討しましょう。
売却金から支払う・ローンやクレジットを利用する
家の買い手と売却契約が締結されていて、お金の決済日も決まっている状況なら、残置物処理費用や測量費用、解体費用などを後払いにしてもらえることもあります。
買い手から家の代金が支払われた段階で各費用を精算するという方法なら、入金前の自己資金の持ち出しは不要になります。
家の売却を依頼している不動産会社が委託している業者であれば、費用の支払い交渉もスムーズに進みます。
不動産会社に家の売却相談をする際に、各費用の支払い方法をあらかじめ相談しておくといいでしょう。
また、持ち金がない場合は、「フリーローンを利用する」「クレジットカードでの支払いが可能な業者に依頼する」という方法もあります。
買取り専門の業者へ依頼する
「売却に費用をかけたくない」「費用を負担するお金がない」という人には、買取り業者に買取ってもらう方法が一番おすすめです。
一般の不動産仲介業者に売却してもらう場合は、一般ユーザーが購入者になるため、買い手を探すのに時間がかかります。
引き渡し前には、残置物処理費用などもかかります。
しかし、業者の買取りなら、現状のまま売却から引き渡しが可能で、費用に頭を痛めることがありません。
また、一般ユーザーの買い手を探す必要がないため、スピーディーに現金化されるのも大きなメリットです。
まとめ
家を売却するには基本的な諸費用以外に、さまざまな費用がかかる場合があります。
特に築年数の経過した家や、長期間空き家になっている建物などは、そのままでは売却しにくいケースが多いのです。
物件自体に問題があり売却価格が低い場合や、地価が安いエリアでは、売却の費用が売却価格を上回ってしまう、「マイナス」の状況に陥る可能性もあります。
自分の家の売却にはどのような方法を選択すべきなのか、信頼できる不動産業者に相談して、負担のない売却をすることが重要です。
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