自分の土地が埋蔵文化財包蔵地かどうか確認する方法
そもそも「埋蔵文化財包蔵地」とは、土地に遺産などの文化財が埋蔵されている（されている可能性がある）土地を指します。
埋蔵文化財には、石器や土器などの「遺物」と、古代人の住居跡、柱穴・炊事場の跡などの「遺構」が含まれます。
例えば、以下の画像は、京都市内の埋蔵文化財包蔵地で発掘された遺構です。
ちなみに、文化庁で定められている埋蔵文化財の指定範囲は以下の通りです。
| 年代 | 埋蔵文化財になる範囲 |
|---|---|
| 1600年頃までの遺跡 | 基本的にはすべて埋蔵文化財 |
| 1600年頃〜1860年頃の遺跡 | 地域において必要なものは埋蔵文化財 |
| 1860年以降の遺跡 | 地域において特に重要なものは埋蔵文化財 |
ただ、このようにご説明しても、自身の土地が埋蔵文化財包蔵地であるか個人的に判断するのは難しいでしょう。
というわけでこの章では、自身の土地が埋蔵文化財包蔵地かどうか確認する方法を2つご紹介します。
土地が埋蔵文化財包蔵地の確認方法
なお、埋蔵文化財包蔵地の売却方法から知りたい方は「埋蔵文化財包蔵地をできる限り高額で売却する方法」からお読みください。
各都道府県の教育委員会で確認する
埋蔵文化財包蔵地の確認方法として最も確実なのは、各都道府県の教育委員会や文化財保護課などへ出向き「遺跡台帳」や「遺跡地図」を確認する方法です。
市町村教育委員会が作成する「遺跡台帳」や「遺跡地図」には、これまでに全国で発見された46万件以上もの埋蔵文化財包蔵地が記載されています。
また、自身が教育委員会や文化財保護課に出向かなくても、問い合わせて土地の番地を伝えれば、自治体が埋蔵文化財包蔵地であるかを確認して1〜2日程度で回答してくれます。
ただ、自治体によって受付窓口が異なるため、まずは管轄の役所へ問い合わせて、自身の土地が埋蔵文化財包蔵地であるか確認したい旨を伝えましょう。
各自治体のHPで確認する
HP上で埋蔵文化財包蔵地の場所を公開している自治体も多くあります。「所在の都道府県名＋埋蔵文化財包蔵地」で検索してみましょう。
例えば、東京都であれば、教育委員会が「東京都遺跡地図情報インターネット提供サービス」にて埋蔵文化財包蔵地を公開しています。
ただし、HP上の地図では情報が正確でないこともあるので、正確に知りたいのであれば管轄の市町村に問い合わせるべきと言えます。
埋蔵文化財包蔵地は通常の土地よりも売りにくい
ご存知かとは思いますが、埋蔵文化財包蔵地は通常の土地より売却しにくいのが現状です。
売れにくい理由をひとことで言うと、建築や解体、その他土木事業のために埋蔵文化財包蔵地を工事をするのであれば、各自治体の教育委員会へ届出を行い、土地を調査してもらう必要があるからです。
調査の結果によっては以下のようなリスクが発生するため、埋蔵文化財包蔵地は買主には敬遠されてしまいがちです。
なお、売れにくいからと言って、埋蔵文化財包蔵地である旨を隠して売却してはいけません。
埋蔵文化財包蔵地に限らず、不動産の売主には「告知義務」が課されているからです。
買主の購入の意思を左右する可能性がある情報を、契約前に買主に全て告知する義務
もし隠して売却したら、売主は告知義務違反に該当し、買主に損害賠償を請求されるおそれがあります。
埋蔵文化財包蔵地だと知らなかった場合も売主の確認不足とみなされるので、売却の際はきちんと確認して買主に埋蔵文化財包蔵地である旨を伝えましょう。
というわけで、以下では、埋蔵文化財包蔵地を購入する買主にどのようなリスクがあるか（つまり、埋蔵文化財包蔵地がなぜ売れにくいか）、3つの項目を1つずつ簡単に解説します。
建築工事が遅れる
埋蔵文化財包蔵地が売れにくい原因の1つは、建築工事が遅れることです。
埋蔵文化財包蔵地を工事をする際は、着工60日前までに各自治体の教育委員会への届け出なければなりません。
参照元：文化庁HP「埋蔵文化財」
参照元：文化財保護法 第93条
「工事をしたい！」と思い立って届出をしてから、実際に着工できるのは早くても60日後なので、通常の土地より着工までに時間がかかります。
また、届出後、埋蔵文化財包蔵地の状況によってはいくつのも調査が行われ、工事が可能であるか判断されます（届出後の調査の詳しい流れは「埋蔵文化財包蔵地の工事（発掘調査）の流れと費用」で改めて説明します）。
調査は数日で終わることもあれば数か月に及ぶこともあり、その期間は工事ができません。
このように、埋蔵文化財包蔵地は所有者が自由なタイミングで活用できないため、売れにくいのが実態です。
土地の活用や建物の構造が制限される
埋蔵文化財包蔵地は、教育委員会の調査の結果、工事の中止を命じられたり建物の構造が制限されたりするケースもあります。
例えば、埋蔵された遺跡を傷つけるおそれがあるという理由で、地盤改良を禁止される等です。
そうなれば、所有者はせっかく購入した土地にマイホームを建てたり自由に活用したりできません。
手間をかけて教育委員会に届出をして、調査の期間を待ち、最終的に自由に活用できるかわからない土地を購入したい買手なんて滅多にいないでしょう。
調査費用が所有者負担になる場合もある
工事の目的によっては、自治体による埋蔵文化財包蔵地の調査費用を、所有者が負担する必要があります。
具体的に、自治体が調査費用を負担してくれるのは「所有者が居住するための専用住宅」を建てる場合のみです。
参照元：文化庁「埋蔵文化財」
以下のようなケースでは、土地の所有者（購入者）が費用を負担しなければなりません。
- 不動産投資のための物件を建築する
- アパート・マンションなどの収益物件を建築する
- 事業所兼用の住宅を建築する
例えば、事業所兼用の住宅を建築する（個人事業のための発掘をする）場合、調査費用はおよそ200万～300万円かかります（費用の内訳は「発掘調査にかかる費用」で解説しています）。
土地を活用するためにこれほどの調査費用がかかるとなれば、買主には敬遠されてしまいます。
ですから、埋蔵文化財包蔵地を売り出す際は、買主に調査費用の負担がかかることを見越して、売出金額を大幅に値下げしなければ、買手はつきにくいでしょう。
埋蔵文化財包蔵地をできる限り高額で売却する方法
この章では、売れにくい埋蔵文化財包蔵地をできる限り高額で売却する方法を解説します。
売主側で事前の発掘調査を済ませておく
売主が発掘調査を済ませて、建築可能な土地であること、もしくは建築に制限を受けない土地であることを証明しておけば、売れにくい埋蔵文化財包蔵地にも買手が付く可能性があります。
買主は、土地購入後に自腹で調査を行ったり、調査の結果建築できなかったり等のリスクから解放されるからです。
ただし、発掘調査の費用（100万～300万円）は売主が負担しなければなりません。前述の通り、自治体が調査費用を負担してくれるのは「所有者が居住するための専用住宅」を建てる場合のみだからです。
しかも、高額な調査費用をかけたからといって確実に売却できるとは限りません。
調査の結果、建築できないことがわかったらなおさら買手はつきにくくなり、売主が負担した調査費用はまるまる赤字になってしまいます。
今ある家屋の確認済証をチェックする
今ある家屋の確認済証をチェックして、再建築可能な土地であること、建築に制限を受けないことを証明できれば、売れにくい埋蔵文化財包蔵地にも買手が付く可能性があります。
確認済証とは、建物の着工前に建築確認をクリアしている（建築基準法の規定に適合している）ことを証明する書類です。
今ある家の着工前に土地の調査を行い、建築可能と認められた旨が確認済証に記載されていれば、今回改めて調査を行う必要はないでしょう。
なお、確認済証は、交付されない限り着工できないため、どの家屋にも必ずあるはずです。思い当たる場所を探してみましょう。
専門の不動産買取業者に相談する
専門の不動産買取業者に相談すれば、売れにくい埋蔵文化財包蔵地もほぼ確実に売却できます。
一般の不動産業者は売れにくい埋蔵文化財包蔵地の販売活動や買取を断るケースも多々ありますが、専門の買取業者はそうではありません。
というのも、専門の買取業者は、埋蔵文化財包蔵地をはじめとする売れにくい土地の活用ノウハウに長けているからです。
例えば、建築に制限を受けてしまう埋蔵文化財包蔵地であれば、買取後に可能な範囲で建物のリフォームを行い、賃貸用物件として活用します。
小規模なリフォームしか行えないとなれば、個人のマイホームとして買手を探すのは難しいかもしれませんが、賃貸用物件として貸し出すのであれば入居者がつく可能性は十分にあるでしょう。
また、賃貸用物件として入居者を確保できれば、入居者がついた状態で不動産オーナーに売却する等の再販方法もあります。
なお、弊社AlbaLink（アルバリンク）も、このような活用ノウハウ・再販ルートを豊富に持ち合わせていますので、売れにくい埋蔵文化財包蔵地も難なく買取可能です。
さらに弊社は、埋蔵文化財包蔵地のみならず、悪立地の土地や放置された空き家・再建築不可物件・共有不動産など、様々な事情を抱えた不動産の買取実績が豊富にございます。
どんな事情を抱えた埋蔵文化財包蔵地も安心してお任せください。
>>【埋蔵文化財包蔵地の無料査定フォームはこちら】AlbaLinkならどんな土地も買取可能
信頼できる不動産業者の選び方
不動産の売却は多くの人にとって人生に一度あるかないかのことです。慣れない不動産買取業者選びで失敗しないためのポイントを、簡単にご説明します。
まず、不動産を売却する際は、複数の不動産業者（3社程度）に査定を依頼してください。不動産業者によって取り扱いが得意な土地・物件の分野が異なり、それに伴って査定金額にも差が出るからです。
複数の不動産業者に査定を依頼したら、1番信頼できる担当者に、1番高額な査定金額を提示して交渉してみましょう。
「1番高額な査定をしてくれた業者にそのまま買い取ってもらえばいいのでは？」と思うかもしれませんが、残念ながら契約直前になって買取金額を下げてくる悪質な業者も存在します。
高額な査定金額に飛びつかず、担当者の態度や話の内容もしっかりと比較して、1番信頼できる担当者を見極めてください。
「Y社で高額な査定金額をもらったけど、X社のあなたが1番信頼できるので、御社に買い取ってほしい。何とかこの金額に近づかないか」と相談すれば、X社の担当者も快く交渉に応じてくれるでしょう。
埋蔵文化財包蔵地の工事（発掘調査）の流れと費用
「埋蔵文化財包蔵地は通常の土地よりも売りにくい」で前述したように、埋蔵文化財包蔵地を工事をするのであれば、各自治体の教育委員会への届出が必要です。
この章では、埋蔵文化財包蔵地の工事の流れと費用を解説します。
埋蔵文化財包蔵地の工事（発掘調査）の流れ
埋蔵文化財包蔵地の工事の流れは以下の通りです。
- 着工60日前までに教育委員会に届け出る
- 教育委員会から「慎重に施行」「立会」「試掘調査」いずれかが記載された通知が届く
教育委員会から送られてきた通知の内容によって、その後の流れが異なります。
- 「慎重に施行」
- 特に必要な調査はないので、そのまま工事を進められます。もし工事の途中で遺跡を発見したら、工事を中断して自治体に連絡してください。
- 「立会」
- 着工時に専門職員が立ち会い、簡単な調査を行います。特に問題がなければそのまま工事に入れます。
- 「試掘調査」
- 自治体が委託した業者によって、重機で堀削をする調査が行われます。遺跡の有無や遺跡が工事の影響を受けるか否かで、その後の流れが変わります。
「試掘調査」の通知を受け取り、堀削をする調査が行われた結果、「遺跡がない」もしくは「遺跡があるが工事の影響を受けない」と判断されればそのまま着工できます。
一方、「埋蔵されている遺跡が工事の影響を受ける」と判断されたら、本格調査が行われ、その後着工という流れになります。
本格調査は遺跡の内容によって異なりますが、いずれにしてもおよそ数か月かかるケースが多いので、その分着工が遅れてしまいます。
発掘調査（試堀調査）にかかる費用
発掘調査（試堀調査）にかかる費用は、埋蔵されている遺跡の内容や土地の面積、そして調査の目的によって異なります。
平均的な調査費用は、所有者が居住する専用住宅を建てるためであれば94万円、個人事業を行うためであれば263万円です。
なお、高額な調査費用の内訳は以下の通りです。
- 作業員の人件費
- 重機のレンタル料金
- 土地の測量費用
- 現場に設置するプレハブなどの施設・撤去費用
- 工事現場の警備費用 など
前述の通り、自治体が調査費用を負担してくれるのは「所有者が居住するための専用住宅」を建てる場合のみなので、事業用等の発掘調査であれば土地の所有者に大きな金銭的負担がかかってしまいます。
埋蔵文化財包蔵地の評価額の算定方法
「埋蔵文化財包蔵地は通常の土地よりも売りにくい」でご説明したように、埋蔵文化財包蔵地の買主にはリスクがあるため、売却しにくいのが現状です。
ですが、売却が難しいからと言って、埋蔵文化財包蔵地の評価額が下がることは原則としてありません。
公的機関が発表している、固定資産税や相続税の基準となる金額
ただし、土地の調査費用を所有者が負担した場合は、発掘調査の見積額のおよそ8割を通常の土地の評価額から控除できることもあります。
土地の調査をすることが決まった段階で、税理士などの専門家に相談し、控除できるのか確認しておくとよいでしょう。
まとめ
埋蔵文化財包蔵地が売れにくい理由や、売却する方法をご紹介しました。
埋蔵文化財包蔵地は、工事の際に各都道府県教育委員会に届出が必要です。届出によって土地の調査が必要になれば調査期間は工事ができませんし、場合によっては工事そのものの許可が下りません。
また、およそ数百万の高額な調査費用を所有者自ら負担しなければならないケースもあります。
ですから、埋蔵文化財包蔵地は買主に敬遠されがちで、なかなか売却しにくいのが現状です。
埋蔵文化財包蔵地をほぼ確実に売却したいのであれば、専門の不動産買取業者に相談するのが賢明です。
記事内でもご説明したように、専門の買取業者は売れにくい不動産を活用するノウハウを豊富に持ち合わせているので、埋蔵文化財包蔵地も難なく買い取れるからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、個人のマイホームとしては売れにくい事情を抱えた不動産（悪立地・老朽化・再建築不可・共有不動産など）を専門に買い取っています。埋蔵文化財包蔵地も例外ではありません。
なかなか売れない埋蔵文化財包蔵地もスムーズ買い取れますので、安心してお任せください。
もちろん、まずは「相談のみ・査定のみ受け付けてほしい」というお問い合わせも大歓迎です。
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