株式会社AlbaLinkは東京プロマーケット市場に上場している不動産会社です。
二世帯住宅とは二世帯が1つ屋根の下で暮らす住居の総称
「二世帯住宅」とは、二世帯が1つ屋根の下で暮らす前提で建てられた住居の総称であり、建築基準法上の正式名称ではありません。
二世帯住宅は建築基準法上では「戸建て」と「長屋（共同住宅）」に分類されます。
建物の内部が行き来が可能であれば玄関がいくつあっても「戸建て」に分類されます。
「完全同居型」や「一部共有型」の二世帯住宅がこれにあたります。
一方、建物内部が繋がっておらず独立していれば「長屋（共同住宅）」に分類されます。
「完全分離型」の二世帯住宅がこれにあたります。
次章では上記で述べた「完全分離型」「一部共有型」「完全同居型」の3つの二世帯住宅のタイプについて解説します。
二世帯住宅は完全分離型・一部共有型・完全同居型の3タイプ
二世帯住宅の売却テクニックをお伝えする前に、二世帯住宅のタイプごとの概要とメリットなどを解説します。
二世帯住宅には下記の3タイプがあります。
タイプごとに有効となる売却テクニックが異なるので、あなたが売りたい二世帯住宅がどのタイプに該当するのか把握しましょう。
なお、既に自身の二世帯住宅のタイプが把握できている方はこの記事の「中古の二世帯住宅でもできる限り高額で売却する3つのテクニック」からお読みください。
完全分離型（長屋・テラスハウス）
完全分離型の二世帯住宅とは、それぞれの住空間が完全に独立するタイプの住宅を指します。
玄関や居室をはじめ、リビング、水回り等すべてが世帯ごとに別々になっている間取りで、玄関を施錠すれば他世帯の住人は全く入れない構造になっています。
各世帯のプライバシーが守られるのはもちろん、電気やガス、水道などのインフラもそれぞれの世帯に引き込まれるため、世帯同士で料金の支払いで揉めないのも大きなメリットです。
なお、完全分離型の二世帯住宅はそれぞれのプライベートが完全に守られる構造なので、売却の際には、全く関係ない二世帯が入居できる「賃貸用物件」としての需要も見込めます。
二世帯住宅の賃貸需要については、記事後半「賃貸収益物件として売り出す」で詳しく解説しています。
一部共有型二世帯住宅
一部共有型の二世帯住宅とは、居室やリビングなど生活の主要となる空間を世帯ごとに別々にして、玄関やお風呂、キッチンなど一部の設備を二世帯で共有するタイプの住居を指します。
たとえば下記の画像は玄関を共有しているタイプの一部共有型二世帯住宅となります。
どの設備を共有にするかは、建築時に世帯同士で話し合って決めるのが一般的です。
一部の生活空間を共有できるため、水道代や電気代など、家全体のランニングコストを抑えられるのがメリットです。
完全同居型二世帯住宅
完全同居型二世帯住宅とは、寝室以外を二世帯で共有するタイプの住居を指します。
玄関やキッチン、浴室やリビングなど住居の大半部分を二世帯で共有するので、建物の構造は一般の戸建て住宅と変わりません。
ただ、二世帯分の生活スペースを確保しなければならないので、当然ながら延床面積は一般の戸建て住宅より広くなります。
実際、二世帯住宅の平均延床面積は139.8㎡であり、一般の戸建ての108.4㎡より約30㎡(18畳)も広いという報告もあります。
参照元：二世帯住宅における平面構成の成り立ち（日本建築学会論文集）
完全同居型は世帯ごとで空間が仕切られていなため、親が要介護で、四六時中目が届く範囲に居た方が安心という方などに適しているでしょう。
中古の二世帯住宅が売却できない5つの理由
自身の二世帯住宅が売れない理由がわからない人に向け、二世帯住宅が一般の個人に売れにくい理由をお伝えします。
二世帯住宅が一般の個人に売れにくい理由は以下の5つです。
- 家屋の構造や広さが需要とマッチしない
- 売り出し価格の相場が高い
- 親子の共有名義になっている場合は双方の合意が必要
- 売却の経緯が「親の死」や「子世帯の離婚」など不吉なイメージに繋がる
- 不動産業者が積極的に販売活動を行わない
それぞれ解説します。
なお、売れない理由はわかっているので、売れる方法が知りたいという方はこの記事の「中古の二世帯住宅でもできる限り高額で売却する3つのテクニック」をご確認ください
家屋の構造や広さが需要とマッチしない
二世帯住宅が売れない理由の1つは、家屋の構造や広さが、戸建住宅を求めている一般の個人の需要とマッチしないことです。
構造面では、完全分離型のように一世帯用の戸建て住宅と構造が大きく異なっていると、当然ながら二世帯住宅を探している買い手にしか売却できません。
広さの面でも、先述したよう完全同居型は一般の戸建より平均で約30㎡(18畳)も広いため、同じく二世帯住宅を探している世帯か、大家族の世帯くらいにしか需要が見込めません。
いずれの場合も、戸建て住宅を希望するメインの層である、若い夫婦や3〜4人程度の核家族の需要にはマッチしません。
このように、売却できる市場が限られているのが二世帯住宅が売れにくい一因です。
売り出し価格の相場が高い
売出価格の相場が高くなりがちなことも二世帯住宅が売れない原因です。
二世帯住宅は、一般の戸建て住宅より広く、キッチンやお風呂が2つずつあるなど設備も多いため、その分取得費用がかかっており、売出金額も高くなりがちです。
そのため、購入希望者が現れても、価格の高さで断念してしまうこともあります。
また、所有者が内装デザインにこだわっていたり、バリアフリー設計などに費用がかっていることから、売出金額が高くなることもあります。
しかしそのようなこだわりの内装も、買い手の好みと合わなければ購入には繋がりません。
このように、需要が限られているのに売出金額が高いことも、二世帯住宅が売れにくい理由の1つです。
親子の共有名義になっている場合は双方の合意が必要
二世帯住宅は、親子で共有名義でローンを組むケースも多々あるため、登記簿の名義も親子で共有になっていることが多くあります（ローンと登記簿の名義は原則として一致していなくてはなりません）。
不動産の所有者、住所、大きさ、構造などの情報が記載された証明書。
法務局で一般の個人でも閲覧できる。
もし親子で共有している二世帯住宅を売却するのであれば、双方が（共有者全員が）売却に同意する必要があります。
売却は民法第251条で定められている「変更行為」に該当するためです。
子世帯・親世帯のどちらかが売却したいと思っても、どちらかが反対すれば共有している二世帯住宅全体を売ることはできません。
親子世帯同士での話し合いがまとまらなかったり、話し合いの過程で仲違いしてしまったりすれば、二世帯住宅を売却するのは難しいでしょう。
ただ、弊社Albalinkにご依頼いただけば、共有者間で売却の意思が一致していなくても、ご自身の共有持分のみ買い取ることができます。
共有持分は他の共有者の同意がなくても、自由に売却できるためです。
複数の人が1つの物（今回の例では住宅）を共有で所有しているとき、それぞれの人がその物について持っている所有権の割合。
なお、自身の物件の共有者や共有持分は上記で説明した登記簿（下記弊社資料参照）で確認できます。
先述した通り、弊社Albalinkでも、共有名義の二世帯住宅の共有持分の買い取りを行っております。
二世帯住宅を売却したいのに、共有者から売却の同意を得られずお困りの方は、弊社の無料買取査定をご利用ください(買取査定をしても、他の共有者に知られることはありませんので、ご安心ください。
また、買取後は弊社が他の共有者様と話し合いをさせていただきますので、売主様のお手を煩わすことはありません。
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なお、共有持分の売却方法については「【共有持分の売却法3選】共有者トラブルから一瞬で抜け出す方法を伝授！」の記事で詳しく解説していますので、参考にしてください。
売却の経緯が「親の死」や「子世帯の離婚」など不吉なイメージに繋がる
二世帯住宅は「親の死」や「子世帯の離婚」などをきっかけに売りに出されることが多くあります。
しかし、マイホームを探している一般の買い手にとって、人が亡くなった物件は不吉なイメージがあるため、買い手がつきにくくなります。
かといって、そうした購入意欲を削ぐような情報を、買主に隠して売却してはいけません。売主は買主に対して「告知義務」が課せられているためです（記事内の「瑕疵は隠さずに知らせる」参照）。
ちなみに建物内で人が亡くなったなどの物件のマイナス要素は、専門用語で「瑕疵（かし）」と呼ばれます。
なお、弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者ですので、瑕疵のある二世帯住宅であっても問題なく買い取れます。
そうした物件であっても利益を生み出す独自のノウハウを持っているためです。
ですから、親が事故死してしまったなど、瑕疵のある二世帯住宅を売却できずにお困りの場合は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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なお、親が亡くなったあとの二世帯住宅の活用方法について知りたい方は、以下の記事をご参照ください。
不動産業者が積極的に販売活動を行わない
二世帯住宅は売却を依頼しても不動産業者があまり積極的に販売活動を行なってくれません。
不動産業者も、ここまで挙げたような二世帯住宅の売りにくさを認識しているためです。
一般的な不動産業者は売主と買主をマッチングさせ、仲介手数料を受け取ることで利益を得ています。
そのため、売れる見込みの低い物件については、仲介手数料を受け取れる確率が低いため、それほど熱心に販売活動を行ってくれない傾向にあります。
不動産業者が販売活動に力を入れてくれない例としては、不動産ポータルサイト(SUUMOなど)にしか物件情報を掲載してくれず、店頭での物件紹介(掲示など)を行ってくれないなどがあります。
また、不動産ポータルサイトでの物件情報も、写真が建物の外観のみであるなど、内容が薄いこともあります。
このように、仲介で売りに出しても積極的に販売活動を行ってもらえないことも、二世帯住宅の売れにくさに繋がっています。
なお、仲介については以下の記事で詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。
中古の二世帯住宅を高額売却する3つのテクニック
売れにくい二世帯住宅をなるべく高値で売却するテクニックは以下の3つです。
それぞれどういった方に向いているかもお伝えしますので、ご確認ください。
リフォームして一般の戸建として売り出す
二世帯住宅を一般の戸建て住宅にリフォームして売り出す方法もあります。
特に構造が一般の戸建とそこまで変わらない「一部共有型」や「完全同居型」の二世帯住宅にお勧めな方法です。
先ほど二世帯住宅は広すぎて一般の戸建としては売りにくいとお伝えしましたが、二世帯住宅の中にも小規模な物件もあります。
そうした物件であれば、一般の戸建として売却できる可能性があります。
具体的には、140㎡程度の二世帯住宅であれば4人家族などに売却できるかもしれません。
なぜなら、4人家族で住みやすいと感じる戸建の広さは130㎡～140㎡程度だからです。
このように一般の個人の買い手と需要がマッチすれば、希望の価格で二世帯住宅を売却することができるかもしれません。
ただし、「一部共有型」二世帯住宅を一般の戸建にリフォームするには、「共有していない部分」の構造を変更する必要があります。
たとえば、玄関が2つある場合は、1つに統一しなくてはなりません。
構造を変えるとなると、1000万円近くかかることもあります。
「完全同居型」の場合は、構造は一般の戸建と同じですが、一般の個人の買い手が気にする、水回りやキッチンなど最低限のリフォームは必要です。
そうした部分的なリフォームでも100万円～300万円ほどかかることがあります。
なお、どこをどの程度リフォームするかは不動産業者と相談して決めましょう。
自己判断で行うと、売却に繋がらない不要なリフォームにお金をかけてしまう恐れがあるためです。
また、リフォームを行っても、立地が良くなければ一般の個人には売れません。
実際、弊社が行ったアンケート調査によると、マイホームを購入した方がもっとも優先した条件は「立地」でした。
参照元：訳あり物件買取プロ｜【家を購入する際に優先したことと妥協したこと】経験者493人アンケート調査
今までその住宅で暮らしていたのであればあまりに不便な立地ということは少ないと思いますが、以下のような立地なら買主からの需要が見込め、早期売却も不可能ではありません。
- （都心の場合）最寄り駅や市街地まで徒歩10分以内で行ける
- （車移動中心の地方の場合）最寄りのICが市街地まで車で10分以内で行ける
なお、後述しますが、専門の不動産買取であれば売主負担でリフォームなどを行わなくてもそのままの状態で買取可能です。
所有している二世帯住宅が上記の条件に合わない場合や、リフォーム費用を出すのが難しい場合は、専門の不動産買取業者への売却をご検討ください。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の不動産買取業者ですので、悪立地の二世帯住宅であってもできる限り高値で買い取らせていただきます。
ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください。
まずは査定額を知りたいという方も大歓迎です。
>>【中古の二世帯住宅でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、以下の記事では家をリフォームをしても必ず売れるとは限らない理由を解説しています。
併せて参考にしてください。
賃貸収益物件として売り出す
二世帯住宅を賃貸収益物件として売り出すこともできます。
たとえば完全分離型の二世帯住宅は、世帯間の生活スペースが完全に独立しているため、賃貸物件として売り出すことが可能です。
また、一部共有型の二世帯住宅であればシェアハウスとして活用できるかもしれません。
ただし、賃貸物件やシェアハウスを始めるにはリフォーム費用などの初期費用が500万円～1000万円程かかります。
また、駅まで徒歩圏内など、需要のある立地でないと利用者を見込めず、初期費用が赤字となってしまいます。
さらに、収益物件の運営を継続していくためにはオーナーであるあなた自身に経営や不動産の知識が求められるため、常に勉強が必要となります。
賃貸収益物件として売り出す場合は、収益化できるか、継続していけるかを事前に慎重に検討する必要があります。
なお、不動産投資初心者に賃貸経営がおすすめできない理由は以下の記事で解説しているので、併せて参考にしてください。
専門の不動産買取業者に依頼してそのままの状態で売却する
ここまで述べた2つの方法は、前提として立地や建物の状態の良さが求められたり、高額なリフォーム費用も必要だったりと、行うにはハードルが高いと言わざるをえません。
一方、専門の不動産買取業者に依頼すれば、二世帯住宅のタイプや状態、立地に関わらず、そのままの状態で買い取ってもらえます。
なぜなら、専門の不動産買取業者は一般の個人に需要がない物件でも、買取後に再販・運用するノウハウに長けているからです。
例えば弊社Albalinkの場合は「完全分離型」の二世帯住宅であれば、賃貸物件用に部分的なリフォームを施し、入居者をつけたうえで不動産オーナーや不動産投資家に再販します。
弊社は入居者をつけるために有効なリフォームの仕方などのノウハウがあり、不動産オーナーとのつながりも豊富なため、立地や状態に関わらず二世帯住宅を買い取ることができるのです。
売却費用や手間をかけず、なるべく高値で二世帯住宅を売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
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信頼できる不動産買取業者の選び方
二世帯住宅に限らず不動産の買取を依頼する際は、まず複数の不動産業者に査定を依頼して査定金額や担当者の態度を比較してください。
その中で、担当者が1番信頼できる買取業者に売却しましょう。
買取業者の中には、査定では高額な金額を提示していたのに契約直前になって金額を下げてくる悪徳業者も存在します。
そうした悪徳業者に捕まらないように、担当者の信頼度を確かめるためには「査定金額の根拠」を聞きましょう。
なぜこの査定金額になるのか、納得できる明確な根拠を提示できる担当者は信頼できると言えます。
例えば「買取後は建物を解体して土地として活用する」と言っているにもかかわらず、建物の老朽化を理由に安い査定金額を出されたら矛盾していると言えます。
反対に「最寄り駅まで徒歩20分以上かかるから（立地が悪いから）、賃貸物件としても入居者がつきにくい」という理由で安い査定金額を提示されたなら、納得できるでしょう。
そのほかにも、Googleの口コミをチェックしたり、ホームページで二世帯住宅の買取実績がどれだけあるかを確認することも、悪徳業者にひっかからず、信頼できる業者を選ぶポイントです。
なお、弊社AlbalinkはGoogleの口コミでも、これまで買取を行ったお客様から好意的な評価を多数いただいております。
また、弊社は不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
信頼できる買取業者に安心して空き家を売却したい方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
信頼できる業者と最高査定額の業者が違う場合は価格交渉をしてみる
一番信頼できる買取業者と一番高額な査定金額を提示した買取業者が異なる場合は、一番信頼できる業者に、一番高額な査定金額を見せて、この金額にできないか交渉してみましょう。
「X社でこの査定金額をもらったけれど、Y社のあなたの方が信頼できるのでY社と契約したい」と言って交渉すれば、Y社の担当者も悪い気はしないはずです。
もしＸ社で提示された金額に届かないのであれば、その理由を聞いてみましょう。
本当に信頼できる買取業者なら納得できる理由（立地や建物の問題、その土地の時価の動きなど）を教えてくれるはずです。
仮に価格が上がらなかったとしても、価格交渉をすることで、納得感を持って信頼できる買取業者と契約できるようになります。
なお、以下の記事では専門の買取業者を特徴別に30社ご紹介しています。
二世帯住宅を売却するにあたり、どの買取業者に相談したらよいのかがわからない方は、ぜひ参考にしてください。
中古の二世帯住宅を売却する際の3つの注意点
二世帯住宅を売却する際の注意点は以下の3つです。
注意点を知らずに売却活動を進めると、売主が後々大きな損や手間を被ってしまうことになるので、必ず頭に入れておきましょう。
不動産の登記名義を確認する
二世帯住宅の名義が共有名義になっていないか、登記簿などで確認しましょう。
名義が自分でないと売却できないためです。たとえば、親子で共有名義になっている場合、親と子供、双方が合意しなければ売却できません。
二世帯住宅の名義は法務局で登記簿謄本を見れば確認できますので、売却前に必ず確認しておきましょう。
【登記簿謄本】
瑕疵は隠さずに知らせる
二世帯住宅に限らず、不動産を売却する際は売主に「告知義務」が課されます。
告知義務とは、買主の購入意思を左右する可能性がある不動産の不具合（瑕疵）を、事前に買主に告知する義務です。
ですから、二世帯住宅を売却する時は、瑕疵については包み隠さず買主に告知しなくてはなりません。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関する ガイドライン
瑕疵は具体的には以下のように「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」の4つに分かれます。
| 心理的瑕疵 | 自殺・他殺・孤独死など |
|---|---|
| 環境的瑕疵 | 騒音や悪臭がする・近所にゴミ焼却場や墓場があるなど |
| 物理的瑕疵 | 雨漏りがする・柱や基礎部が腐食しているなど |
| 法的瑕疵 | 建築基準法に違反しているなど |
たとえば、物件内で親が亡くなった二世帯住宅の場合、告知義務があるかどうかは死因によります。
上記の表の通り、自殺や他殺、もしくは孤独死で長らく発見されなかったなどの場合は告知義務が発生しますが、一般的な自然死や病死の場合は、告知義務はありません。
なお、人の死以外にも建物劣化などの瑕疵があれば上記の物理的瑕疵にあたる可能性があるため、売主は漏らさず告知しなくてはなりません。
なお告知義務については「事故物件の告知義務の基準は？期間や違反時のリスクも解説！」の記事で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
瑕疵のある物件の売却方法については、以下の記事で詳しく解説しています。
告知義務を怠ると損害賠償請求される恐れがある
所有している二世帯住宅の瑕疵を告知せず売却すると、契約後に買主から契約不適合責任を問われ、損害賠償や売買契約の解除を求められる恐れがあります。
引き渡し後の不動産に売買契約書に記載されていない欠陥があった場合、損害賠償などで売主が負わなければならない責任
ただ、不動産買取業者であれば契約不適合責任を免責（免除）してくれるのが一般的です。
買取業者は買取後に物件にリフォーム等を施すことが前提であるため、多少不動産に瑕疵があっても気にする必要がないためです。
弊社AlbaLinkも売主の契約不適合責任を免責したうえで二世帯住宅を買い取れます。
売却後まで物件の責任を負いたくない方や、人が亡くなってしまった二世帯住宅を所有している方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【中古の二世帯住宅でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、契約不適合責任については以下の記事でも詳しく解説しています。
瑕疵が把握できない場合はホームインスペクションを依頼する
一般の個人が家のどこに物理的瑕疵があるかを正確に把握するのは困難です。
そのため、専門家に建物の状態を診断してもらうホームインスペクションを行うことをお勧めします。
住宅の施工や劣化などの状態を客観的に診断するために、第三者の住宅建築の専門家が行う調査のこと
ホームインスペクションで瑕疵が把握できれば、告知漏れにより、損害賠償請求などをされることもありません。
また、売却前に瑕疵自体を修繕してしまうこともできます。
ただ、ホームインスペクションの費用として10万円ほどかかります。
費用をかけて空き家の物理的瑕疵を把握するのを避けたい方は、契約不適合責任を免責してくれる専門の買取業者に売却するのが一番の得策といえます。
オーバーローンになる場合は返済計画を立てておく
前述した通り、二世帯住宅は敷地の広さや建物の大きさ・設備の多さから、取得費用が高額になりがちです。
にもかかわらず、売却の際の需要は低いため、売主が希望通りの金額で売却するのは難しいのが実情です。
ですから、住宅ローンが残っている状態で売却した場合、売却金で残りの住宅ローンを返済しきれない（オーバーローンになる）ケースも多くあります。
不動産業者に査定依頼を出し、オーバーローンになってしまいそうな場合は、残債務（残りのローン）の返済計画（一括で返すのか、分割であれば月々幾らずつ返すのかなど）を綿密に立てておくことが必須です。
またオーバーローンになってしまう場合は、金融機関に売却の承諾を得てから売却（任意売却）しなければなりません。
任意売却とは「住宅ローンなどの債務を完済することが出来ない状態で、債権者(金融機関)から合意を得て不動産を売却すること」です。
なお、弊社AlbaLinkはオーバーローンの物件を買い取った実績も豊富に持ち合わせています。
そのため、売主に代わって金融機関と交渉してスムーズに任意売却に繋げることが可能です。
査定のみのお問い合わせも大歓迎ですので、お気軽にご相談ください。
>>【中古の二世帯住宅でも高額売却！】無料で買取査定を依頼する
なお、任意売却についてさらに詳しく知りたい方は「共有名義不動産の任意売却が100%分かる！競売を回避する全手順を解説」の記事を参考にしてください。
また住宅ローンを返済中の家の売却方法は、以下の記事で詳しく解説しています。
まとめ
この記事では二世帯住宅を売却するにあたり、売主が知っておくべきことをすべて解説しました。
二世帯住宅は、需要が低いにもかかわらず、売出金額が高額である、売り出された経緯（親の死や夫婦の離婚）が買主にマイナスイメージを抱かせる等の理由から、なかなか買い手がつきません。
しかし、記事内でご紹介した3つのテクニックを使えば、売れにくい二世帯住宅も売却できます。
二世帯住宅を高額で売却するテクニック
3つの中でも、費用をかけず、確実に二世帯住宅を売却できるのが「不動産買取業者に依頼してそのままの状態で売却する」です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、二世帯住宅の買取に強い専門の買取業者です。
弊社は通常の二世帯住宅のみならず、築古物件や悪立地の空き家、事故物件など特殊な物件の買取実績が豊富にあります。
フジテレビの「newsイット！」をはじめ、多くのメディアにも訳アリ物件専門の買取業者として紹介されました。
ですから問題を抱えた二世帯住宅を所有している方や、他社で買取を断られた方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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