二世帯住宅の3タイプ
二世帯住宅の売却テクニックをお伝えする前に、3タイプの二世帯住宅の概要とメリットなどをそれぞれ簡単に解説します。
二世帯住宅の3タイプ
タイプごとに有効となる売却テクニックが異なるので、あなたが売りたい二世帯住宅がどのタイプに該当するのか把握しましょう。既に把握できている方は「中古の二世帯住宅でもできる限り高額で売却する3つのテクニック」からお読みください。
ちなみに「二世帯住宅」とは、二世帯が1つ屋根の下で暮らす前提で建てられた住居の総称であり、建築基準法上の正式名称ではありません。一般的に二世帯住宅と呼ばれる住居は、建築基準法では「戸建て」と「長屋（共同住宅）」に分類されます。
建物の内部が行き来が可能であれば玄関がいくつあっても「戸建て」であり、一方で、建物内部が繋がっておらず独立していれば「長屋（共同住宅）」に分類されます。知識として覚えておきましょう。
完全分離型（長屋・テラスハウス）
完全分離型の二世帯住宅とは、それぞれの住空間が完全に独立するタイプの住宅を指します。
玄関や居室をはじめ、リビング、水回り等すべてが世帯ごとに別々になっていて、玄関を施錠すれば他世帯の住人は全く入れない構造になっています。
各世帯のプライバシーが守られるのはもちろん、電気やガス、水道などのインフラもそれぞれの世帯に引き込まれるため、世帯同士で料金の支払いで揉めないのも大きなメリットです。
なお、完全分離型の二世帯住宅はそれぞれのプライベートが完全に守られる構造なので、売却の際には、全く関係ない二世帯が入居できる「賃貸用物件」としての需要も見込めます。
二世帯住宅の賃貸需要については、記事後半「賃貸収益物件として売り出す」で詳しく解説しています。
一部共有型二世帯住宅
一部共有型の二世帯住宅とは、居室やリビングなど生活の主要となる空間を世帯ごとに別々にして、玄関やお風呂、キッチンなど一部の設備を二世帯で共有するタイプの住居を指します。
共有するスペースは、建築時に世帯同士で話し合って決めるのが一般的です。
一部の生活空間を共有できるため、水道代や電気代など、家全体のランニングコストを抑えられるのがメリットです。
完全同居型二世帯住宅
完全同居型二世帯住宅とは、寝室以外を二世帯で共有するタイプの住居を指します。
玄関やキッチン、浴室やリビングなど住居の大半部分を二世帯で共有するので、建物の構造は一般の戸建て住宅と変わりません。
ただ、二世帯分の生活スペースを確保しなければならないので、当然ながら延床面積は一般の戸建て住宅より広くなります。
親が要介護で、四六時中目に届く範囲に居た方が安心という方には、完全同居型二世帯住宅が適しているでしょう。
二世帯住宅がなかなか売れない5つの理由
「中古の二世帯住宅でもできる限り高額で売却する3つのテクニック」を解説する前に、そもそも2世帯住宅がなぜ売れにくいのか、5つの理由をご紹介します。
家屋の構造や広さが需要とマッチしない
二世帯住宅が売れない理由の1つは、家屋の構造や広さが需要とマッチしないことです。
特に、完全分離型のように一世帯用の戸建て住宅と構造が大きく異なっていれば、当然ながら二世帯住宅を探している買手にしか売却できません。
例えば、新生活をスタートさせる若いカップルや小さな子供がいる夫婦など、一般的な戸建て住宅を探している層は構造が大きく異なる二世帯住宅を欲しがらないでしょう。
このように、そもそも売却できる市場が限られているのが二世帯住宅が売れにくい一因です。
売出金額が高すぎる
売出金額が高くなりがちなことも二世帯住宅が売れない原因です。
二世帯住宅は、延床面積が一般的な戸建てと比べて広かったり、キッチンやお風呂場が2つずつあって設備の数が多かったりするので、取得費用が高くなり、その分売出金額も高くなります。
しかし、前述した通り、二世帯住宅の構造や広さには一般的な戸建て住宅を探している買手のニーズがありません。
需要がないのに売出金額ばかりが高いので、二世帯住宅は売れにくいのが現状です。
親子の共有名義になっている場合は双方の合意が必要
二世帯住宅は、親子連名名義でローンを組むケースも多々あるため、伴って登記簿謄本の名義も親子で共有になっていることが多くあります（ローンと登記簿の名義は原則として一致していなくてはなりません）。
もし親子で共有している二世帯住宅を売却するのであれば、双方が（共有者全員が）売却に同意する必要があります。
子世帯・親世帯のどちらかが売却したいと思っても、どちらかが反対すれば共有している二世帯住宅全体を売ることはできません。
親子世帯同士での話し合いがまとまらなかったり、話し合いの過程で仲違いしてしまったりすれば、二世帯住宅を売却するのは難しいでしょう。
売却の経緯が「親の死」や「子世帯の離婚」など不吉なイメージに繋がる
二世帯住宅が売り出される理由には「親の死」「子世帯の離婚」等が多く、買主にマイナスなイメージを与えてしまいます。
新たな住まいで新生活をスタートさせる買手にとって、購入する物件に不吉な要素や縁起が悪い印象があるのは大きなマイナスポイントです。買主の購入意欲を削いでしまうので、売れにくくなってしまいます。
なお、買手の購入意欲を削ぐような情報を買主に隠して売却してはいけません。
売主には「告知義務」が課せられており、物件のマイナスな情報を隠して売却した場合、損害賠償や契約解除を請求されてしまうからです。
ちなみに物件のマイナス要素は、専門用語で「瑕疵」と呼ばれます。
告知義務について、詳しくは「瑕疵は隠さずに知らせる」で解説しているので参考にしてください。
不動産業者が積極的に販売活動を行わない
上記でお伝えした複数の理由から、多くの不動産業者が「二世帯住宅は売れにくい」と認識しています。
故に、不動産業者に二世帯住宅の売却活動（買主探し）を依頼しても、あまり力を入れてくれないケースが多々あります。
具体的には、1つのポータルサイトにしか物件情報を掲載してくれない、物件情報に掲載する写真が外観のみである、掲載されている内容が薄い等です。
中古の二世帯住宅が売却金額の相場が高め…だけど売れない！
所有者（売主）がこだわったデザインやバリアフリー設計など、二世帯住宅は一般的な戸建て住宅よりも建築費用を多くかけているので、売出し金額は高めに設定されます。
しかし前述の通り、多くの費用を建築費用を費やした二世帯住宅でも、買主の需要とマッチしていない等の理由から、売主の希望の金額で売るのは難しいのが実際のところです。
適切な売出金額を売主個人で判断するのは難しいので、まずは不動産業者の無料査定を受けてみるのがおすすめです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も年中無休の無料査定を承っております。
築古物件や悪立地の空き家、再建築不可、共有不動産など、幅広い不動産を買い取ってきた実績を活かし、二世帯住宅の適正な査定価格をご提示できますので、ぜひご依頼ください。
中古の二世帯住宅でもできる限り高額で売却する3つのテクニック
ここまで、中古の二世帯住宅は売れにくいとお伝えしてきましたが、この章ではできる限り高額で売却するテクニックを3つお伝えします。
二世帯住宅を高額で売却するテクニック
二世帯住宅の売却をご検討中の方は要チェックです。
リフォームして一般の戸建として売り出す
二世帯住宅を一般の戸建て住宅にリフォームして売り出すワザもあります。
ただし、仮にリフォームする二世帯住宅が完全分離型であれば、構造そのものが一般の戸建てと大きく異なるため1,000万円以上の高額なリフォーム費用がかかるおそれがあります。
売主が受け取れる売却金額を考慮すると、売主が高額なリフォーム費用を負担するのは割に合いません。
また、そもそも通常の戸建てとして売り出すには建物の延床面積が広すぎるケースも多くあります。必要以上に広い敷地は買主の管理の負担を大きくしてしまうだけでニーズがないので、売主の希望する金額では売れないでしょう。
一般の戸建てとして売り出すテクニックは、比較的小規模な「一部共有型」や「完全同居型」の二世帯住宅にのみ有効です。
賃貸収益物件として売り出す
記事冒頭でお伝えした通り、完全分離型の二世帯住宅なら、それぞれの世帯のプライベートが完全に守られるので賃貸物件としての需要が見込めます。
ですから、賃貸物件の売却やリフォームに詳しい不動産業者に相談して、賃貸物件のオーナーに向けて売却活動するのも有効な手段です。
ただし、条件が悪い二世帯住宅、特に悪立地の二世帯住宅はなかなか買手がつかず、売れ残ってしまうおそれがあります。
例えば駅まで徒歩圏外である等、通勤や通学に不便な立地は賃貸物件として貸し出しても借り手がつきにくいからです。借り手がつかなければ収益化できないので、賃貸用物件として売り出しても不動産オーナーが購入してくれる可能性は低いでしょう。
専門の不動産買取業者に依頼してそのままの状態で売却する
リフォームして一般の戸建て住宅として売却するのも、賃貸用物件として売却するのも、不動産の知識や経験がない個人ではなかなか難しいのが実態です。
もし不動産の知識や経験が豊富でないなら、そのままの状態で専門の不動産買取業者に直接売却してしまうのが賢明です。
専門の買取業者であれば、二世帯住宅の構造に関係なく買い取ってくれます。
買い取れる理由をひとことで言うと、買取業者は一般の個人に需要がない物件も、買い取り後に再販・活用するノウハウに長けているからです。
例えば、賃貸用物件として再販するのであれば、買い取った二世帯住宅に賃貸物件用の部分的なリフォームを施し、入居者をつけたうえで不動産オーナーに再販します。
入居者がついていれば不動産オーナーは確実に家賃収入を得られるので、一般の買手が敬遠するような二世帯住宅でも問題なく買い取ってくれます。
このような再販の過程で必要となる、入居者をつけるためのリフォームの内容や売り出し方の知識などを、専門の買取業者は豊富に持ち合わせています。また、不動産オーナーとのつながりも豊富なので、入居者をつけたあとに再販先にも困ることもありません。
このような理由から、弊社AlbaLink（アルバリンク）も、個人では売却が難しい二世帯住宅を積極的に買い取れます。
悪立地をはじめ、老朽化や再建築不可など、問題のある不動産も買い取った実績が豊富にございますので、どんな二世帯住宅も安心してお任せください。
>>【二世帯住宅買取できます】そのままの状態でご相談ください
以下では、二世帯住宅を売却する際の信頼できる不動産買取業者の選び方をご紹介します。
信頼できる不動産買取業者の選び方
二世帯住宅に限らず不動産の買取を依頼する際は、まず複数の不動産業者に査定を依頼して査定金額や担当者の態度を比較してください。複数の買取業者に査定を依頼したら、担当者が1番信頼できる買取業者に売却しましょう。
買取業者の中には、査定では高額な金額を提示していたのに契約直前になって金額を下げてくる悪徳な業者も存在するからです。
担当者の信頼度を確かめるためには「査定金額の根拠」を聞きましょう。なぜこの査定金額になるのか、明確な納得できる根拠を提示できる担当者は信頼できると言えます。
例えば「買取後は建物を解体して土地として活用する」と言っているにもかかわらず、建物の老朽化を理由に安い査定金額を出されたら矛盾していると言えます。
反対に「最寄り駅まで徒歩20分以上かかるから（立地が悪いから）、賃貸物件としても入居者がつきにくい」という理由で安い査定金額を提示されたなら、納得できるでしょう。
もし、1番信頼できる買取業者と1番高額な査定金額を提示してくれた買取業者が異なるのであれば、前者に1番高額な査定金額を見せて、どうにかこの金額にならないか相談してみましょう。
「X社でこの査定金額をもらったけれど、Y社のあなたの方が信頼できるのでY社と契約したい」と言って交渉すれば、Y社の担当者も悪い気はしないはずです。
もしＸ社で提示された金額に届かないのであれば、その理由を聞いてみましょう。
本当に信頼できる買取業者なら納得できる理由（立地や建物の問題、その土地の時価の動きなど）を教えてくれるはずです。
二世帯住宅を売却する際の注意点
二世帯住宅を売却する際は3つの注意点があります。
二世帯住宅を売却する際の注意点
注意点を知らずに売却活動を進めると、売主が後々大きな損や手間を被ってしまうことになるので、必ず頭に入れておきましょう。
不動産の登記名義を確認する
二世帯住宅が親子の共有名義になっているのであれば、名義人全員の合意がなければ売却できません。
共有不動産全体を売却するには、共有者全員の合意が必要だからです。
もし、話し合いの余地がないほど親世帯と子世帯が険悪な仲であれば、自身の持分のみを売却するという最終手段もあります。
なお、持分のみの売却は共有持分も買い取れる専門の不動産業者に相談してみましょう。というのも、一般の個人が他人の共有持分のみを購入することはないからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は共有持分のみを買い取れる不動産買取業者です。相談・査定のみも受け付けておりますのでお気軽にお問い合わせください。
>>【共有持分のみも買い取れます】無料相談・無料査定はこちらから
瑕疵は隠さずに知らせる
二世帯住宅に限らず、不動産の売主には「告知義務」が課されます。
告知義務とは、買主の購入意思を左右する可能性がある情報（瑕疵）を、事前に買主に告知する義務です。
瑕疵とは、具体的に、物件内で起きた人の死や物件周辺の風俗施設、雨漏り等の物理的欠陥など、幅広い情報が該当します。
告知義務を果たさなければ、売主は契約後に契約不適合責任を問われ、損害賠償や売買契約の解除を求められてしまいます。
引き渡し後の不動産に売買契約書に記載されていない欠陥があった場合、損害賠償などで売主が負わなければならない責任
二世帯住宅は、物件内で親が亡くなったケース等も多いため、そのような事項も必ず買主に告知しましょう。
ただ、売主が物件の欠陥をすべて把握するのは困難です。
シロアリ被害など、表面的にはわからない欠陥が物件等に隠れていた場合も、買主に告知していなければ契約不適合責任を問われてしまうので注意してください。
なお、不動産買取業者であれば、契約不適合責任を免責（免除）してくれるのが一般的です。
買取業者は、買い取った不動産にリフォーム等を施す前提なので、契約の際に不動産に欠陥があっても問題ないからです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、もちろん売主の契約不適合責任を免責したうえで不動産を買い取ります。欠陥が把握しきれない物件も安心してお任せください。
>>【売却後に責任を問われる心配一切ナシ】無料相談・無料査定はこちら
オーバーローンになる場合は返済計画を立てておく
前述した通り、二世帯住宅は敷地の広さや建物の大きさ・設備の多さから、取得費用が高額になりがちです。
にもかかわらず、売却の際の需要は低いため、売主が希望通りの金額で売却するのは難しいのが実情です。
ですから、売却して得た代金で残りの住宅ローンを返済しきれない（オーバーローンになる）ケースも多くあります。
オーバーローンになってしまう場合は、その後の売却計画を綿密に立てておくことが必須です。
なお、オーバーローンになってしまうのであれば、金融機関に売却の旨を相談して売却（任意売却）しなければなりません。
任意売却とは「住宅ローンなどの債務を完済することが出来ない状態で、債権者(金融機関)から合意を得て不動産を売却すること」です。
まずは不動産業者に不動産の査定を依頼して、自身がオーバーローンになるのか確認しましょう。
査定の結果、もしオーバーローンになってしまったとしてもご安心ください。
弊社AlbaLink（アルバリンク）は、オーバーローンの物件を買い取った実績も豊富に持ち合わせているため、売主に代わって金融機関と交渉してスムーズに任意売却に繋げることが可能です。
査定のみのお問い合わせも大歓迎ですので、お気軽にご相談ください。
なお、任意売却についてさらに詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
まとめ
二世帯住宅を売却するにあたり、売主が知っておくべきことをすべて解説しました。
二世帯住宅は、需要が低いにもかかわらず売出金額が高額である、売り出された経緯（親の死や夫婦の離婚）が買主にマイナスイメージを抱かせる等の理由から、なかなか買手がつきません。
しかし、記事内でご紹介した3つのテクニックを使えば、売れにくい二世帯住宅も売却できます。
二世帯住宅を高額で売却するテクニック
3つの中でも、二世帯住宅の構造にかかわらず有効なのが「不動産買取業者に依頼してそのままの状態で売却する」です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、どんな構造の二世帯住宅もそのまま買い取れます。
なお、弊社は通常の二世帯住宅のみならず、築古物件や悪立地の空き家、事故物件など特殊な物件の買取実績が豊富にありますので、事情を抱えた二世帯住宅も安心してお任せください。
もちろん、相談のみ・査定のみのお問い合わせも大歓迎です。
相談・査定はこちら
