国土交通大臣(1)第10112号
二世帯住宅には3タイプある
二世帯住宅には下記の3タイプがあります。
二世帯住宅の売却テクニックをお伝えする前に、タイプごとの概要とメリットなどをそれぞれ簡単に解説します。
二世帯住宅の3タイプ
タイプごとに有効となる売却テクニックが異なるので、あなたが売りたい二世帯住宅がどのタイプに該当するのか把握しましょう。既に把握できている方は「中古の二世帯住宅でもできる限り高額で売却する3つのテクニック」からお読みください。
ちなみに「二世帯住宅」とは、二世帯が1つ屋根の下で暮らす前提で建てられた住居の総称であり、建築基準法上の正式名称ではありません。一般的に二世帯住宅と呼ばれる住居は、建築基準法では「戸建て」と「長屋（共同住宅）」に分類されます。
建物の内部が行き来が可能であれば玄関がいくつあっても「戸建て」であり、一方で、建物内部が繋がっておらず独立していれば「長屋（共同住宅）」に分類されます。知識として覚えておきましょう。
完全分離型（長屋・テラスハウス）
完全分離型の二世帯住宅とは、それぞれの住空間が完全に独立するタイプの住宅を指します。
玄関や居室をはじめ、リビング、水回り等すべてが世帯ごとに別々になっていて、玄関を施錠すれば他世帯の住人は全く入れない構造になっています。
各世帯のプライバシーが守られるのはもちろん、電気やガス、水道などのインフラもそれぞれの世帯に引き込まれるため、世帯同士で料金の支払いで揉めないのも大きなメリットです。
なお、完全分離型の二世帯住宅はそれぞれのプライベートが完全に守られる構造なので、売却の際には、全く関係ない二世帯が入居できる「賃貸用物件」としての需要も見込めます。
二世帯住宅の賃貸需要については、記事後半「賃貸収益物件として売り出す」で詳しく解説しています。
一部共有型二世帯住宅
一部共有型の二世帯住宅とは、居室やリビングなど生活の主要となる空間を世帯ごとに別々にして、玄関やお風呂、キッチンなど一部の設備を二世帯で共有するタイプの住居を指します。
共有するスペースは、建築時に世帯同士で話し合って決めるのが一般的です。
一部の生活空間を共有できるため、水道代や電気代など、家全体のランニングコストを抑えられるのがメリットです。
完全同居型二世帯住宅
完全同居型二世帯住宅とは、寝室以外を二世帯で共有するタイプの住居を指します。
玄関やキッチン、浴室やリビングなど住居の大半部分を二世帯で共有するので、建物の構造は一般の戸建て住宅と変わりません。
ただ、二世帯分の生活スペースを確保しなければならないので、当然ながら延床面積は一般の戸建て住宅より広くなります。
実際、二世帯住宅の平均延床面積は139.8㎡であり、一般の戸建ての108.4㎡より約30㎡(18畳)も広いという報告もあります。
参照元：二世帯住宅における平面構成の成り立ち（日本建築学会論文集）
完全同居型は世帯ごとで空間が仕切られていなため、親が要介護で、四六時中目が届く範囲に居た方が安心という方などに適しているでしょう。
帯住宅がなかなか売れない5つの理由
「中古の二世帯住宅でもできる限り高額で売却する3つのテクニック」を解説する前に、そもそも2世帯住宅がなぜ売れにくいのか、5つの理由をご紹介します。
家屋の構造や広さが需要とマッチしない
二世帯住宅が売れない理由の1つは、家屋の構造や広さが、戸建住宅を求めている一般の個人の需要とマッチしないことです。
構造面では、完全分離型のように一世帯用の戸建て住宅と構造が大きく異なっていると、当然ながら二世帯住宅を探している買い手にしか売却できません。
広さの面でも、先述したよう完全同居型は一般の戸建より平均で約30㎡(18畳)も広いため、同じく二世帯住宅を探している世帯か、大家族の世帯くらいにし需要が見込めません。
いずれの場合も、戸建て住宅を希望するメインの層である、若い夫婦や3〜4人程度の核家族の需要にはマッチしません。
このように、売却できる市場が限られているのが二世帯住宅が売れにくい一因です。
売出金額が高すぎる
売出金額が高くなりがちなことも二世帯住宅が売れない原因です。
二世帯住宅は、一般の戸建て住宅より広く、キッチンやお風呂が2つずつあるなど設備も多いため、その分取得費用がかかっており、売出金額も高くなりがちです。
また、所有者が内装デザインにこだわっていたり、バリアフリー設計などに費用がかっていることから、売出金額が高くなることもあります。
しかし前述した通り、二世帯住宅の構造や広さは一般的な戸建て住宅を探している買い手のニーズにはマッチしていません。こだわりの内装も、買い手の好みと合わなければ、購入には繋がりません。
このように、需要が限られているのに売出金額が高いことも、二世帯住宅が売れにくい理由の1つです。
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親子の共有名義になっている場合は双方の合意が必要
二世帯住宅は、親子で共有名義でローンを組むケースも多々あるため、登記簿の名義も親子で共有になっていることが多くあります（ローンと登記簿の名義は原則として一致していなくてはなりません）。
不動産の所有者、住所、大きさ、構造などの情報が記載された証明書。
法務局で一般の個人でも閲覧できる。
もし親子で共有している二世帯住宅を売却するのであれば、双方が（共有者全員が）売却に同意する必要があります。
子世帯・親世帯のどちらかが売却したいと思っても、どちらかが反対すれば共有している二世帯住宅全体を売ることはできません。
親子世帯同士での話し合いがまとまらなかったり、話し合いの過程で仲違いしてしまったりすれば、二世帯住宅を売却するのは難しいでしょう。
ただ、弊社Albalinkにご依頼いただけば、共有者間で売却の意思が一致していなくても、ご自身の共有持分のみ買い取ることができます。
複数の人が1つの物（今回の例では住宅）を共有で所有しているとき、それぞれの人がその物について持っている所有権の割合。
なお、自身の物件の共有者や共有持分は上記で説明した登記簿（下記弊社資料参照）で確認できます。
先述した通り、弊社Albalinkでも、共有名義の二世帯住宅の共有持分の買い取りを行っております。二世帯住宅を売却したいのに、共有者から売却の同意を得られずお困りの方は、弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼したからといって、無理な営業は行いませんのでご安心ください)。
また、買取後は弊社が他の共有者様と話し合いをさせていただきますので、売主様のお手を煩わすことはありません。
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売却の経緯が「親の死」や「子世帯の離婚」など不吉なイメージに繋がる
二世帯住宅が売り出される理由には「親の死」「子世帯の離婚」等が多く、買い手にマイナスなイメージを与えてしまいます。
新たな住まいで新生活をスタートさせる買い手にとって、購入する物件に不吉な要素や縁起が悪い印象があるのは大きなマイナスポイントです。買い手の購入意欲を削いでしまうので、売れにくくなってしまいます。
かといって、そうした購入意欲を削ぐような情報を、買主に隠して売却してはいけません。売主は買主に対して「告知義務」が課せられているためです。
ちなみに建物内で人が亡くなったなどの物件のマイナス要素は、専門用語で「瑕疵（かし）」と呼ばれます。
告知義務については「瑕疵は隠さずに知らせる」で詳しく解説しているのでご確認ください。
不動産業者が積極的に販売活動を行わない
二世帯住宅は売却を依頼しても不動産業者があまり積極的に販売活動を行なってくれません。
不動産業者も、ここまで挙げたような二世帯住宅の売りにくさを認識しているためです。
一般的な不動産業者は売主と買主をマッチングさせ、仲介料を受け取ることで利益を得ています。そのため、売れる見込みの低い物件については、仲介手数料を受け取れる確率が低いため、それほど熱心に販売活動を行ってくれない傾向にあります。
不動産業者が販売活動に力を入れてくれない例としては、不動産ポータルサイト(SUUMOなど)にしか物件情報を掲載してくれず、店頭での物件紹介(掲示など)を行ってくれないなどがあります。また、不動産ポータルサイトでの物件情報も、写真が建物の外観のみであるなど、内容が薄いこともあります。
なお、専門の不動産買取業者に依頼すれば、一般の個人に売れにくい二世帯住宅でもスムーズに売却できます。不動産買取業者自身が買主となって直接買い取るため、買主を探す必要がないためです。
弊社Albalinkでも二世帯住宅の買取を行っており、スピーディーな買取が可能です。売れない二世帯住宅を所有している方はぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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中古の二世帯住宅でもできる限り高額で売却する3つのテクニック
売れにくい二世帯住宅をなるべく高値で売却するテクニックは以下の3つです。
それぞれどういった方に向いているかもお伝えしますので、ご確認ください。
リフォームして一般の戸建として売り出す
二世帯住宅を一般の戸建て住宅にリフォームして売り出す方法もあります。
特に構造が一般の戸建とそこまで変わらない「一部共有型」や「完全同居型」の二世帯住宅にお勧めな方法です。
先ほど二世帯住宅は広すぎて一般の戸建としては売りにくいとお伝えしましたが、二世帯住宅の中にも小規模な物件もあります。そうした物件であれば、一般の戸建として売却できる可能性があります。
具体的には、140㎡程度の二世帯住宅であれば4人家族などに売却できるかもしれません。なぜなら、4人家族で住みやすいと感じる戸建の広さは130㎡～140㎡程度だからです。
このように一般の個人の買い手と需要がマッチすれば、希望の価格で二世帯住宅を売却することができるかもしれません。
「一部共有型」二世帯住宅を一般の戸建にリフォームするには、「共有していない部分」の構造を変更する必要があります。たとえば、玄関が2つある場合は、1つに統一しなくてはなりません。構造を変えるとなると、1000万円近くかかることもあります。
「完全同居型」の場合は、構造は一般の戸建と同じですが、一般の個人の買い手が気にする、水回りやキッチンなど最低限のリフォームは必要です。そうした部分的なリフォームでも100万円～300万円ほどかかることがあります。
なお、どこをどの程度リフォームするかは不動産業者と相談して決めましょう。自己判断で行うと、売却に繋がらない不要なリフォームにお金をかけてしまう恐れがあるためです。
また、リフォームを行っても、立地が良くなれば一般の個人には売れません。今までその住宅で暮らしていたのであれば、あまりに不便な立地ということは少ないと思いますが、以下のような立地が求められます。
- （都心の場合）最寄り駅や市街地まで徒歩10分以上かかる
- （車移動中心の地方の場合）最寄りのICが市街地まで車で10分以上かかる
なお、後述しますが、専門の不動産買取であれば売主負担でリフォームなどを行わなくてもそのままの状態で買取可能です。所有している二世帯住宅がここで述べた条件に合わない場合や、リフォーム費用を出すのが難しい場合は、専門の不動産買取業者への売却をご検討ください。
弊社Albalinkは訳アリ物件専門の不動産買取として、二世帯住宅の買取実績も豊富です。できる限り高値で買い取らせていただきますので、よろしければ無料買取査定をご依頼ください。
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賃貸収益物件として売り出す
記事冒頭でもお伝えしましたが、完全分離型の二世帯住宅なら、賃貸物件として需要が見込めます。
完全分離型は、世帯間の生活スペースが完全に独立しているため、構造的に賃貸物件に近いためです。
ただし、賃貸物件として人に貸すのであれば、室内のフルリフォームが必要な場合もあり、費用が500万円～800万円程度かかります。
また、駅まで徒歩圏外であるなど、立地が悪い場合も売れ残ってしまう恐れがあります。
もし、完全分離型の二世帯住宅を所有しているけれど、悪立地であったり、リフォーム費用を出すのが難しい場合は、専門の不動産買取業者に売却することをお勧めします。専門の不動産買取業者であれば、そのままの状態で買い取ってくれます。
実際、弊社Albalinkでも完全分離型の二世帯住宅を買い取り、賃貸物件にリフォーム後、不動産投資家に売却したことがあります。
完全分離型の二世帯住宅を費用や時間をかけず売却したい方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
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専門の不動産買取業者に依頼してそのままの状態で売却する
ここまで二世帯住宅のタイプ別に売却方法を紹介してきました。ただ、どの方法も立地や建物の状態の良さが求められますし、高額なリフォーム費用も必要です。しかも、必ず売却できる保証もありません。
専門の不動産買取業者に依頼すれば、そうしたリスクを全て回避して売却することができます。専門の不動産買取業者であれば、二世帯住宅のタイプや状態、立地に関わらず、そのままの状態で買い取ってくれます。
なぜなら、専門の不動産買取業者は一般の個人に需要がない物件でも、買取後に再販・運用するノウハウに長けているからです。
例えば弊社Albalinkの場合は「完全分離型」の二世帯住宅であれば買取後に賃貸物件用に部分的なリフォームを施し、入居者をつけたうえで不動産オーナーや不動産投資家に再販します。
このように入居者をつけるために有効なリフォームの仕方などの知識があり、不動産オーナーとのつながりも豊富なため、立地や状態に関わらず二世帯住宅を買い取ることができるのです。
実際、弊社は下記のような共有名義で売却に関して揉めている二世帯住宅を買い取った実績もあります。
共有名義人である父に売却を反対され、売却できずに困っていたところ、ネットでAlbalinkさんのことを知り、相談しました。二世帯住宅であるうえに、共有名義で揉めているため、正直ダメ元でした。
しかし実際は何の問題もなく私の共有持分のみ買い取っていただけました。
Albalinkさんに買い取っていただけたおかげで、かねてより夫婦で希望していた地域へ引っ越すことができ、大変感謝しております。
上記のケースは共有名義の二世帯住宅でしたが、弊社Albalinkは訳アリ物件専門の不動産買取業者ですので、二世帯住宅だけでなく、共有名義の物件の取り扱い実績も豊富にあるため、問題なく対応できました。
弊社AlbaLinkは、悪立地や、老朽化が進んだ物件、再建築不可物件など、あらゆる問題のある不動産の買取実績があります。ですから、どんな二世帯住宅も安心してお任せください。他社で断られた物件でも買い取らせていただきます。
>>【他社で断られた二世帯住宅でも売却OK】無料買取査定はこちら
信頼できる不動産買取業者の選び方
二世帯住宅に限らず不動産の買取を依頼する際は、まず複数の不動産業者に査定を依頼して査定金額や担当者の態度を比較してください。その中で、担当者が1番信頼できる買取業者に売却しましょう。
買取業者の中には、査定では高額な金額を提示していたのに契約直前になって金額を下げてくる悪徳業者も存在します。
そうした悪徳業者に捕まらないように、担当者の信頼度を確かめるためには「査定金額の根拠」を聞きましょう。なぜこの査定金額になるのか、納得できる明確な根拠を提示できる担当者は信頼できると言えます。
例えば「買取後は建物を解体して土地として活用する」と言っているにもかかわらず、建物の老朽化を理由に安い査定金額を出されたら矛盾していると言えます。
反対に「最寄り駅まで徒歩20分以上かかるから（立地が悪いから）、賃貸物件としても入居者がつきにくい」という理由で安い査定金額を提示されたなら、納得できるでしょう。
もし、1番信頼できる買取業者と1番高額な査定金額を提示してくれた買取業者が異なるのであれば、前者に1番高額な査定金額を見せて、どうにかこの金額にならないか相談してみましょう。
「X社でこの査定金額をもらったけれど、Y社のあなたの方が信頼できるのでY社と契約したい」と言って交渉すれば、Y社の担当者も悪い気はしないはずです。
もしＸ社で提示された金額に届かないのであれば、その理由を聞いてみましょう。
本当に信頼できる買取業者なら納得できる理由（立地や建物の問題、その土地の時価の動きなど）を教えてくれるはずです。
そのほかにも、口コミサイトの書き込みをチェックしたり、ホームページで二世帯住宅の買取実績がどれだけあるかを確認することも、悪徳業者にひっかからず、信頼できる業者を選ぶポイントです。
二世帯住宅を売却する際の注意点
二世帯住宅を売却する際は3つの注意点があります。
二世帯住宅を売却する際の注意点
注意点を知らずに売却活動を進めると、売主が後々大きな損や手間を被ってしまうことになるので、必ず頭に入れておきましょう。
不動産の登記名義を確認する
二世帯住宅の名義が共有名義になっていないか、登記簿などで確認しましょう。
たとえば、前章の弊社の買取事例のように、親子で共有名義になっていると、親と子供、双方が合意しなければ売却できないためです。
もし、共有名義の二世帯住宅をを所有しており、共有者と売却について話し合いができないような状態であれば、自身の共有持分のみ売却するという方法もあります。
なお、共有持分のみの売却は、共有持分の買取実績が豊富にある不動産買取業者に依頼しましょう。一般の個人が他人の共有持分のみを購入することはないからです。また、共有持分の買取は、買取業者であっても断られる場合があります。なぜなら、共有持分の買取は買取後に他の共有者と相続や利権が絡む話し合いが必要であり、不動産だけでなく法律の知識もないと対応できないためです。
その点、弊社AlbaLinkは訳アリ物件専門の不動産買取業者ですから、共有持分のみの買取りも問題なく行えます。買取後の他の共有者との話し合いについても、弁護士と提携しておりますので、お任せください。
瑕疵は隠さずに知らせる
二世帯住宅に限らず、不動産を売却する際は売主に「告知義務」が課されます。
告知義務とは、買主の購入意思を左右する可能性がある不動産の不具合（瑕疵）を、事前に買主に告知する義務です。ですから、二世帯住宅を売却する時は、瑕疵については包み隠さず買主に告知しなくてはなりません。
瑕疵は具体的には以下のように「心理的瑕疵」「環境的瑕疵」「物理的瑕疵」「法律的瑕疵」の4つに分かれます。
| 心理的瑕疵 | 自殺・他殺・孤独死など |
|---|---|
| 環境的瑕疵 | 騒音や悪臭がする・近所にゴミ焼却場や墓場があるなど |
| 物理的瑕疵 | 雨漏りがする・柱や基礎部が腐食しているなど |
| 法的瑕疵 | 建築基準法に違反しているなど |
もし所有している二世帯住宅に上記のいずれかにあたる瑕疵があった場合、告知義務を果たさなければ契約後に買主から契約不適合責任を問われ、損害賠償や売買契約の解除を求められる恐れがあります。
引き渡し後の不動産に売買契約書に記載されていない欠陥があった場合、損害賠償などで売主が負わなければならない責任
たとえば、二世帯住宅は物件内で親が亡くなったといったケースも多いでしょう。そのような場合、告知義務があるかどうかは、死因によります。
上記で述べたように、自殺や他殺、もしくは孤独死で長らく発見されなかったなどの場合は告知義務が発生します。ただし、一般的な自然死や病死の場合、告知義務はありません。国土交通省の人の死の告知に関するガイドラインでもそのように定められています。
参照元：宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン
人の死以外にも、建物劣化などの瑕疵があれば売主は漏らさず告知しなくてはなりません。ただ、一般の個人が建物の状態を正確に把握するのは困難です。そのため、専門家に建物の状態を診断してもらう、ホームインスペクションを行うことをお勧めします。
住宅の施工や劣化などの状態を客観的に診断するために、第三者の住宅建築の専門家が行う調査のこと
ホームインスペクションで瑕疵が見つかれば売却前に修繕したり、告知を行うなどの対応が取れます。ただし費用が10万円程かかります。
なお、不動産買取業者であれば、契約不適合責任を免責（免除）してくれるのが一般的です。買取業者は、買取後に不動産にリフォーム等を施すことが前提であるため、多少不動産に瑕疵があっても気にする必要がないためです。
弊社AlbaLinkも、もちろん売主の契約不適合責任を免責したうえで不動産を買い取らせていただきます。また、弊社は訳アリ物件専門の不動産買取業ですので、上記で述べた人が亡くなった物件でも問題なく買い取れます。
契約不適合責任が心配な方や、人が亡くなってしまった二世帯住宅を所有している方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
>>【売却後に責任を問われる心配一切ナシ】二世帯住宅の無料査定
なお告知義務についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、あわせてご確認ください。
オーバーローンになる場合は返済計画を立てておく
前述した通り、二世帯住宅は敷地の広さや建物の大きさ・設備の多さから、取得費用が高額になりがちです。
にもかかわらず、売却の際の需要は低いため、売主が希望通りの金額で売却するのは難しいのが実情です。
ですから、住宅ローンが残っている状態で売却した場合、売却金で残りの住宅ローンを返済しきれない（オーバーローンになる）ケースも多くあります。
不動産業者に査定依頼を出し、オーバーローンになってしまいそうな場合は、残債務（残りのローン）の返済計画（一括で返すのか、分割であれば月々幾らずつ返すのかなど）を綿密に立てておくことが必須です。
またオーバーローンになってしまう場合は、金融機関に売却の承諾を得てから売却（任意売却）しなければなりません。
任意売却とは「住宅ローンなどの債務を完済することが出来ない状態で、債権者(金融機関)から合意を得て不動産を売却すること」です。
なお、弊社AlbaLinkはオーバーローンの物件を買い取った実績も豊富に持ち合わせています。そのため、売主に代わって金融機関と交渉してスムーズに任意売却に繋げることが可能です。
査定のみのお問い合わせも大歓迎ですので、お気軽にご相談ください。
なお、任意売却についてさらに詳しく知りたい方は以下の記事を参考にしてください。
まとめ
この記事では二世帯住宅を売却するにあたり、売主が知っておくべきことをすべて解説しました。
二世帯住宅は、需要が低いにもかかわらず、売出金額が高額である、売り出された経緯（親の死や夫婦の離婚）が買主にマイナスイメージを抱かせる等の理由から、なかなか買い手がつきません。
しかし、記事内でご紹介した3つのテクニックを使えば、売れにくい二世帯住宅も売却できます。
二世帯住宅を高額で売却するテクニック
3つの中でも、二世帯住宅の構造にかかわらず有効なのが「不動産買取業者に依頼してそのままの状態で売却する」です。
弊社AlbaLink（アルバリンク）も、どんな構造、立地、状態の二世帯住宅でもそのまま買い取れます。
なお、弊社は通常の二世帯住宅のみならず、築古物件や悪立地の空き家、事故物件など特殊な物件の買取実績が豊富にありますので、事情を抱えた二世帯住宅も安心してお任せください。
まずは下記リンクから無料買取査定をご利用ください（査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください）。
相談・査定はこちら
