ゴミ屋敷の相続を判断するポイント！管理責任からの完全解放は買取

ゴミ屋敷を無計画に相続してはいけない理由

ゴミ屋敷は、決して無計画に相続してはいけません。

ゴミ屋敷を相続したら、まずはゴミを処分し片づける必要があるからです。

もし片づけを怠ってしまえば、次のような問題を招き、所有者が金銭的負担を負うことになってしまいます。

そのため、ゴミ屋敷を相続するなら、相続後にどのように片づけを行うのか、どう活用するのかなど、計画を立てておく必要があります。

また、「ゴミ屋敷を片づけたくない」「そもそも相続したくない」という場合には、ゴミ屋敷を相続するべきか放棄するべきかの判断基準を参考に、相続の放棄や、相続してからゴミ屋敷を売却するという方法も検討するべきです。

それでは、ゴミ屋敷を相続すると起きることについて、それぞれ解説していきます。

近隣住民に迷惑をかけ損害賠償を請求される

ゴミ屋敷を相続したのち、片付け等を怠ってしまえば、下記のようなトラブルを招き、結果近隣住民から損害賠償や慰謝料を請求されるおそれがあります。

それぞれ説明します。

放火等による火災の延焼

家屋や敷地の外にまでゴミが散乱しているなど、明らかに管理されていないゴミ屋敷は、周囲からバレにくいと判断され、放火犯に狙われる高いリスクを持っています。

また、ゴミ屋敷に溜まっているゴミの中には、不用品などの不燃ごみだけでなく、燃えやすい紙製や布製等のゴミも多く含まれているため、あっという間に燃え広がってしまいます。

もしゴミ屋敷への放火が原因で、近隣住宅にまで損害を与えてしまった場合、所有者は損害賠償を求められたり、見舞金等を近隣に対して支払うことになりかねません。

害獣や害虫の繁殖拡大

ゴミ屋敷には、ネズミやハクビシンなどの害獣や、ゴキブリなどの害虫が発生しやすく、発見が遅れればあっという間に繁殖してしまいます。

もし近隣住宅にまで生息域を拡大してしまった場合、発端であるゴミ屋敷の所有者に対してその被害の損害賠償を求められるおそれがあります。

害獣や害虫による被害の具体例は下記の通りです。

そのため、相続したなら、すぐにゴミ屋敷の現状を確認し、もし害獣や害虫がいれば害獣駆除業者に依頼して、数万円の費用を払って駆除してもらう必要があります。

近隣住宅の価値を下落させる

近隣住民の日常生活に過大な悪影響を与える恐れがあるゴミ屋敷は、環境的瑕疵にあたるため、近隣家屋を売却する際に告知義務が発生します。

その結果、近隣物件の資産価値が下がってしまい、近隣住民から慰謝料を請求されるおそれがあります。

ゴミ屋敷の近くに住みたい人はいないので、近隣住民は自身の不動産を安価で売り出すことになったり、最悪の場合売れなくなってしまうこともありえるからです。

せっかく相続しても、賠償金を請求されてしまっては、それだけで相続による利益が相殺されてしまいかねません。

行政代執行され執行費用を請求される

あまりにもひどい状態のゴミ屋敷は、自治体による行政代執行を受ける可能性があります。

行政代執行とは、ゴミ屋敷の所有者の代わりに、自治体がゴミや不用品などを強制的に撤去することです。

本来、所有する家屋等の適切な管理は所有者の責任であるため、行政代執行にかかったゴミの撤去費用等は、所有者に対して請求され、ほかの財産等を差し押さえてでも強制的に徴収されます。

ゴミ屋敷の行政代執行については、各自治体の「ゴミ屋敷条例」によって定められています。

ゴミ屋敷条例の対象となる条件は下記のとおりです。

実際に、ゴミ屋敷に溜められたゴミを、行政代執行により撤去された事例があります。

参照元：FNNプライムオンライン

このように、ゴミ屋敷を不用意に相続してしまうと、突然数百万円もの費用を請求されかねません。

ゴミ屋敷を相続するべきか放棄するべきかの判断基準

前述したとおり、ゴミ屋敷を相続するなら、適切に管理する必要があるため、相続するかどうかは慎重に判断しなければなりません。

その重要な判断基準は、「相続する遺産の合計金額がプラスになるかマイナスになるか」です。

もし、相続する遺産の合計金額がプラスなら、相続してからゴミ屋敷を売却等により処分できます。

反対に、相続する遺産の合計金額がマイナスなら、わざわざ負債を背負わず、相続放棄も検討することになります。

ただし、相続放棄は、相続があることを知った日から3か月以内に手続きを行う必要があるので、時間の余裕をもって遺産の調査を行いましょう。

また、遺産を使ったり、家財等を処分してしまうと相続放棄できなくなってしまうため、相続するか判断する前は遺産の使用、処分は決して行わないでください。

被相続人の遺産には下記のような種類があり、これらの合計金額がプラスかマイナスかを判断基準にします。

プラスの遺産

• 自宅の資産価値
• そのほかの遺産

マイナスの遺産

• 負債
• ゴミの処分費

調査する際には、遺産の金額を正確に把握するため、不動産業者や司法書士、弁護士等の専門家にそれぞれ依頼しましょう。

ただし、依頼するとしても、調査結果から相続するか否かを判断するのは相続人ご自身ですので、調査すべき内容は認識しておいてください。

それでは、調査する遺産の種類について、それぞれ説明していきます。

プラスの遺産1. 自宅の資産価値

まず、もっとも大きな遺産ともいえる被相続人の自宅の資産価値を、不動産業者に依頼して調査してもらいましょう。

この記事の場合、おそらく「被相続人の自宅」はゴミ屋敷状態になっているかと思います。

ゴミ屋敷の場合、一般的な中古物件（適切に管理されていた家屋等）を売買している不動産業者では、査定自体を断られてしまうケースもありますが、ゴミ屋敷等の訳あり物件に特化した専門の不動産買取業者であれば、適正な価格を提示してもらえます。

また、買取業者によって金額や条件が異なるため、複数の専門買取業者に依頼し比較して、おおよその資産価値を把握しましょう。

買取の仕組みなど詳細についてはゴミ屋敷は相続して専門業者に買い取ってもらうのがベストをご覧ください。

弊社では、ゴミ屋敷などの訳あり物件や空き家等を専門とした買取業者で、ゴミ屋敷についても多数の買取実績があります。

ゴミ屋敷の査定を無料で承っていますので、お気軽にご連絡ください。

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プラスの遺産2.そのほかの遺産

次に、そのほかのプラスの遺産を調査します。

被相続人から相続するプラスの遺産には、不動産以外に下記のような遺産も含まれますので、プラスの遺産1. 自宅の資産価値に加えてプラスの遺産としてカウントしましょう。

ただし、換金性が低い衣服やアクセサリー、時計等は含まれません。

調査する際には、相続人自身で被相続人の遺品から通帳やキャッシュカードを見つけて銀行預金等を調査することも可能ですが、正確な金額の調査は前述したとおり司法書士や弁護士等の専門家に依頼して調査してもらいましょう。

ちなみに、相続にあたって起きたトラブル等に対応できるのは弁護士のみです。

そのため、相続時にトラブルが見込まれる場合は弁護士に依頼することで、のちの手続き等も一括して依頼できます。

マイナスの遺産1.負債

次に、マイナスの遺産である負債がどれだけあるのかを調査します。

負債がプラスの遺産を上回る場合、次項で説明するゴミの処分費だけでなく、借金まで抱えることになってしまうからです。

被相続人からのマイナスの遺産は、具体的には下記のようなものを指します。

これらを調査するためには、被相続人の銀行口座等から判明した金融機関に連絡する必要があるため、プラスの遺産2.そのほかの遺産と同様、司法書士等の専門家に依頼し調査してもらいましょう。

マイナスの遺産2. ゴミの処分費

前述したとおり、ゴミ屋敷を相続するとなれば、まずはゴミを処分し管理を行わなければなりません。

そのためには当然処分費がかかってしまうので、この費用を算出し、相続した場合のマイナスの費用としてカウントしましょう。

ただし、専門業者の知識を持たない人がゴミ屋敷のゴミを処分するのは難しく、過大な時間と労力がかかってしまうため、専門のごみ処分業者に依頼してゴミの処分費を見積もってもらいましょう。

また、見積もりを依頼する際には、より正確な見積金額を提示してもらうため、ネットで主な数量等のデータのみから見積ってもらうのではなく、実際にゴミ屋敷がある現地まで見に来て見積もってもらいましょう。

さらに、業者によっても見積金額や作業時の条件等が異なるので、1社のみからの見積もりで判断せず、複数のゴミ処分業者に見積もりを依頼し、おおよその金額を把握しましょう。

ゴミ処分費は、ゴミの量や種類、部屋の広さ等によって異なり、例えば戸建てでゴミがあふれてしまっている場合、100万円以上かかるケースもあります。

おおよそのごみ処分費の相場はゴミ撤去費用の相場をご覧ください。

「相続放棄すれば管理しなくて済む」訳では無い

被相続人が残したすべての遺産の合計がマイナスだった場合、相続放棄することで、ゴミ屋敷や負債もまとめて相続を放棄できます。

相続放棄とは、被相続人(亡くなった人)の財産について、相続する権利の一切を放棄することで、家庭裁判所で「相続放棄の申述」を行って申請します

ただし、相続放棄には下記のような落とし穴があります。

それぞれ解説していきます。

次順位の相続人による管理が開始するまで責任は残る

相続放棄しただけでは、ゴミ屋敷の管理責任から逃れることはできません。

なぜなら、自身が相続放棄したことによって次の相続人となった人がゴミ屋敷の管理を始めるまでの間、自身の所有物としてゴミ屋敷の管理を継続しなければならないからです。

相続放棄後に次の相続人となるのは、下図の通りです。

相続を放棄した場合の管理責任については、民法940条1項にて以下のように定められています。

相続の放棄をした者は、その放棄によって相続人となった者が相続財産の管理を始めることができるまで、自己の財産におけるのと同一の注意をもって、その財産の管理を継続しなければならない。

引用元：民法940条1項

そのため、たとえばAさんが相続放棄したあと、次の相続人であるBさんがゴミ屋敷の管理を行わず、自治体からの改善指導にも従わなかった場合、Aさんが改善措置を行わなければなりません。

管理から完全に解放されるには相続財産清算人の選任が必須

相続放棄したのち、ゴミ屋敷の管理責任から完全に解放されるには、相続財産清算人の選任の申し立てを行わなければなりません。

相続財産清算人とは、被相続人の財産や借金の清算を行う人のことで、ゴミ屋敷の管理責任を相続放棄した人から移行できますが、すべての手続きが終わるまでに1年以上かかります。

また、手続きを行う際には多額の費用が掛かるという注意点があります。

詳しく説明します。

手続きには予納金など数十万円から百万円もの費用がかかる

相続財産清算人の選任の申し立てを行う際は、下記費用がかかり、場合によっては100万円程になる場合もあります。

【相続財産清算人の選任の申し立てにかかる費用】

予納金とは、相続財産清算人の報酬や、相続財産の完治費用等にあてられる費用のことです。

相続財産清算人の業務が終了したとき、余剰分があれば返還されますが、1円も返還されない可能性が十分あるため、覚悟を決めて納める必要があります。

このように、管理責任から完全に解放されるために高額な費用を支払うことになってしまいます。

「他の遺産まで相続放棄したくない」「予納金をしはらいたくない」場合には、一度ご相談ください。

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相続後は「住む」にも「貸す」にもゴミの片付けが必須

前述したとおり、ゴミ屋敷を相続した場合、ゴミ屋敷状態で住みたいという人はいないので、自身が住むにせよ、賃貸経営を行うにせよ、まずはゴミを撤去する必要があります。

また、散乱したゴミや住みついた害獣等が原因で、床や天井等にシミや腐食が確認された場合、リフォーム等も行わなければなりません。

そのため次項では「住む」「貸す」場合に必要になると想定される下記の相場について紹介します。

また、相続した者のゴミ屋敷に住む予定も貸す予定もなく、早く手放してゴミ屋敷を現金化したいという方はゴミ屋敷は相続して専門業者に買い取ってもらうのがベストをご覧ください。

それぞれ見ていきましょう。

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ごみ撤去費用の相場

ゴミ屋敷状態では、自分が住むことも、人に貸すこともできません。

そのためゴミ屋敷を今後活用していきたいという場合は、まずゴミを撤去する必要があります。

ゴミの撤去費用は、ゴミの量や種類、ゴミ屋敷の間取りや広さ等によって撤去費用が異なりますが、およそ数万円から数十万円ほどかかります。

間取り別のおおよその撤去費用相場は下記の通りです。

ただし、正確なごみ処分費を調べる際は、実際にゴミ屋敷の状態をごみ処分業者に見てもらった上で、見積もりをもらいましょう。

間取りや広さだけでなく、実際どれだけのゴミが溜まっているかによって、作業人数やトラック等が大きく異なるからです。

また、できる範囲でゴミを処分しておけば、費用を少し抑えることは可能です。

粗大ゴミを自身で処分する場合には、事前に手数料を支払いますが、その金額は粗大ゴミの種類や自治体によって異なります。

例）東京都江東区の場合

参照元：粗大ごみ品目と手数料検索

リフォーム費用の相場

放置されたゴミ屋敷の場合、ゴミの撤去だけでなくリフォーム等が必要になる場合もあります。

溜まったゴミから染み出した液体や、住みついた害獣の排泄物等によって、悪臭が染みついていたり、床や天井などが腐食してしまっていることがあるからです。

そのため、ゴミを撤去したのちに下記のような箇所が見られたら、「住む」「貸す」のいずれの活用をするにしてもリフォームを行う必要があり、ごみ処分費用に加えてさらに数十万円から数百万円ほどかかる場合もあります。

主なリフォーム内容の費用相場は下記の通りです。

ゴミ屋敷は相続して専門業者に買い取ってもらうのがベスト

前述したとおり、相続放棄してもゴミ屋敷の管理責任からはなかなか逃れられません。

そのため、相続財産の中にゴミ屋敷が含まれる場合、相続してから専門の買取業者に依頼し買い取ってもらうのが最も現実的な処分方法です。

買取というのは、2つの不動産売買方法「仲介」「買取」のうちの一つです。

これらの売却方法の違いにより、ゴミ屋敷を処分できるのは買取のみになります。

「仲介」「買取」の売却方法は、それぞれ下記の通りです。

このように、買主や売買方法等の違いにより、個人消費者では購入しないような物件も、買取業者なら買い取りが可能になっています。

さらに買取業者の中でも、ゴミ屋敷の場合は専門の買取業者に依頼する必要があります。

なぜなら、一般的な中古住宅の買取を専門としている買取業者は、ゴミ屋敷など特殊な事情を抱えた物件の取り扱いに慣れていないため、買取を断られてしまったり、専門の買取業者と比較してごみ処分費用が大きくかかり、買取価格が極端に安くなってしまうからです。

そのため、ゴミ屋敷を処分する際には、専門の買取業者に依頼する必要があります。

ゴミ屋敷を買取業者に買い取ってもらうメリットは以下の通りです。

それぞれ説明していきます。

管理責任から完全に解放される

ゴミ屋敷を買取業者に買い取ってもらえば、その瞬間所有権は買取業者へと移行するため、管理責任から完全に解放されます。

相続放棄した場合、前述したとおりすぐには管理責任から逃れられないため、一度相続してから買取業者に買い取ってもらったほうが、単純かつ費用もかからずに管理責任から解放されます。

ごみ処分費用の負担が不要

専門の買取業者であれば、ゴミがある状態でもそのまま買い取ってもらえます。

一方、ゴミ屋敷を仲介で売却する場合、居住目的である個人消費者に向けて販売活動を行うため、事前にゴミ屋敷の所有者がごみ処分やリフォーム等が必要になり、数十万円から数百万円もの費用をゴミ屋敷の所有者が負担することになります。

最短数日で現金化できる

買取は、買取業者が直接買主となるため、売主である所有者との間で金銭面の合意があればすぐに現金化できます。

売買契約に必要な書類等を準備する時間が必要ですが、1週間程度で手続きを済ませられます。

相続放棄には手続きに時間がかかってしまいますし、仲介での売却の場合にはごみ処分やリフォーム等を済ませたあとも買主が現れるまで3か月から半年ほどかかります。

そのため、専門の買取業者に買い取ってもらうのが、最も早いゴミ屋敷の処分方法と言えます。

弊社ではスピーディーにゴミ屋敷の買取が可能ですので、査定だけでも一度ご連絡ください。

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契約不適合責任の一切を負わない

契約不適合責任とは、物件の売買完了後、契約書に記載が無い欠陥や不具合（雨漏りやシロアリ被害、家の傾き等）があった場合に売主が負う責任です。

不動産売買においては、仲介での売却の買主である個人消費者等を保護しています。

しかし、買取業者に物件を買取ってもらう場合であれば、特約によって契約不適合責任の一切が免責されるのが一般的です。

なぜなら買取業者は、前述のとおりリフォーム等を行うことを前提でゴミ屋敷を購入するので、不具合があっても問題ないからです。

そのため、ゴミ屋敷の売主にとっては、ゴミが邪魔でどんな不具合があるか確認できない場合や、実際に損傷等がある場合でも、安心して買い取ってもらえます。

まとめ

ゴミ屋敷を相続するかしないか迷ったら、被相続人の遺産の内容を調査し、遺産の合計金額がプラスになるかどうかで判断しましょう。

ただし、遺産の合計金額がマイナスになった場合、相続放棄してもすぐには管理責任から逃れられません。

ゴミ屋敷の管理責任から完全に逃れるためには、手続きを行って数十万円から百万円もの費用が掛かってしまいます。

そのため、被相続人の遺産にゴミ屋敷が含まれる場合、相続してから専門の買取業者に買い取ってもらうのがもっとも現実的です。

ゴミ屋敷を専門の買取業者に買い取ってもらうメリットは下記の通りです。

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