国土交通大臣(1)第10112号
私道持分ってなに？カンタン解説
「私道持分」と言われても、あまり聞き馴染みの無い言葉ですから、イマイチ理解できないという方もいらっしゃるかと思います。
というわけで、そもそも「私道」や「私道持分」は何を意味するのか、簡単に解説していきます。私道持分についてご存知の方は、私道持分の無い土地の売却は難しいからご覧ください。
なお、冒頭でもお伝えしたとおり、私道持分の無い物件は売却が困難になると考えれられますが、もちろん売却方法はありますので、私道持分のない物件のベストな売却方法にて解説いたします。
私道には3種類ある
この記事では、私道は個人や団体などが所有している道路のことと定義します。通行許可の権限も原則、私道の所有者にあります。
一方、国や自治体により指定もしくは認定された道路を公道と定義します。例えば、高速自動車国道・一般国道・都道府県道・市町村道などの道路法上の道路として規定される道路の事です。
参照元：e-GOV法令検索 | 道路法
建築基準法上の以下3種類の道路は、ここでいう「私道」であることがあります。
- ①42条1項3号(既存道路)
- ②42条1項5号(位置指定道路)
- ③43条2項(2項道路)
それぞれの私道の特徴について見ていきましょう。
42条1項3号（既存道路）
42条1項3号（既存道路）は建築基準法の規定が適用されるに至った際、現に存在する道で幅員が4m以上のものの事を指します。
関連情報：e-Gov法令検索「建築基準法第四十二条1項3号」
建築基準法の規定が適用される以前から存在するため「既存道路」と呼ばれています。
42条1項5号(位置指定道路)
42条1項5号（位置指定道路）とは、国や自治体以外の主体でも築造できる幅員4m以上の道路で一定の基準に適合するものを指します。
関連情報：e-Gov法令検索「建築基準法第四十二条1項5号」
道を築造しようとする者が、特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）に申請し、指定を受けたものが位置指定道路となります。
さらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
43条2項(2項道路)
2項道路は、建築基準法の規定が適用されるに至った際、現に建築物が立ち並んでいる幅員4m未満の道で、特定行政庁が指定したものです。
同法の規定によって「道路とみなす」とされていることから、「みなし道路」とも呼ばれます。
2項中心線から2mまでが道路とみなされ、建て替えの際にはその範囲内に建築物(門や塀なども含む)を建築することはできません。
このセットバックにより、建築可能面積が小さくなってしまうことにも留意が必要です。
2項道路はその中心線から2ｍまでが道路とみなされ(建築基準法第42条第2項)、その範囲内に建築ができない(同第44条)。
私道持分は「共有型」「分割型」の2パターン
私道持分とは、私道を複数の主体で所有している場合に、それぞれが持つ所有権の割合のことです。
原則として私道はその所有者および所有者が認めた人のみが利用できる道路であり、通行には許可が必要となります。
ただし、建築基準法第42条1項5号に定められる「位置指定道路」や、みなし道路に該当する場合は、道路としての機能を期待されるため、私道所有者による通行の妨げはできない場合もあり、そうした判決も出ています。
参照元：裁判所 | 通行妨害排除
複数人の所有者で共有している私道は、権利の分け方によって以下の2つに分類されます。
- ①共同所有型
- ②分割型
以下、それぞれについて解説していきます。
①共同所有型
共同所有型は、私道全体を複数人で所有する方法です。一般的には、私道に面する建物の数で等分した持分割合に設定することが多いようです。
共同所有型私道は民法第249条の共有物使用規定が適用され、同法第252条で保存・管理・変更（処分）などについての内容や要件が細かく定められています。
私道持分を有している住民が当該私道を通行する行為は保存（現状を維持する行為）にあたるので、他の所有者の承諾を得ることなく通行できます。
この中で特に係争事案になりやすいのが、上下水道管やガス管などの掘削工事をおこなうときです。他の共有者に与える工事の影響が大きければ、共有者全員から承諾を得なければならないこともあります。
（共有物の変更）
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
工事の規模が大きく共有者全員からの承諾が必要な場合に、1人でも反対者がいれば工事はできず、活用方法を巡ってトラブルが起こることもあります。
なお、民法改正により、令和5年（2023年）4月からは共有の市道でおこなう変更行為のうち、軽微なもの（倒木の危険がある樹木の伐採など）であれば、管理行為と同様、共有者の持分の過半数の同意を得られれば可能となります。
参照元：法務省｜民法改正と「共有私道ガイドライン」の改訂について
②分割型
分割型は、私道を所有者の数に応じて分筆する方式で、敷地の目の前の私道部分を共有するのではなく、離れた位置にある敷地を所有する形が一般的です。
敷地と自身の所有している私道持分が接続していると、私道部分に自転車や自動車を止めるなど、私物によって他人の通行を妨げるおそれがあるからです。
分割型の私道では、公道に出る際に他の共有者名義の土地を通ることになるので、通行料（無料であっても）やその他条件を明確に定める必要があります。
また、分割型は敷地の所有者が明確になる分、トラブルに発展しやすい傾向にあります。
開発業者によっては、公道に近い宅地は付随する私道の所有権を公道と離れた場所の道路の所有権とするなど、トラブルを未然に防ぐ工夫をしています。
共有している私道の権利や税金関係がどうなっているのか、詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
私道持分の有無は「公図」で確認できる
私道持分を調べるには、公図を利用します。
公図とは土地の大まかな位置や形状を表した図面のことで、登記所もしくはインターネット上で閲覧可能です。
参照元：登記情報提供サービス
私道であれば公図に地番が記載されていますので、その地番の登録事項証明書（登記簿謄本）を取得することで、私道の所有者や持分割合などを確認できます。
法務局が管理している帳簿。不動産所有者の住所や氏名、物件の所在地・規模・構造などが記されている。
私道持分の無い物件の売却は難しい
冒頭でもお伝えしたとおり、私道持分のない物件は、一般の買い手に対して売れにくいと考えられます。
理由をこれから詳しく説明しますが、私道持分のない物件は家から公道までを自由に行き来できないことや、私道共有者からの許可なしにはライフラインに関わる工事等を自由におこなえないことが原因です。
私道持分のない物件が売れにくい理由を大きく分けると、下記の3つがあげられます。
私道持分のない物件が売れにくい理由
- 通行の承諾が必要
- 工事許可の承諾・承諾料が必要
- 住宅ローンの審査に通りにくい
とはいえ、私道持分のない物件であっても、正しい方法を選択すれば売却は可能です。
具体的な方法は私道持分のない物件のベストな売却方法にて解説しておりますので、ご参考ください。
それでは、私道持分のない物件の売却が難しい理由を、1つずつ見ていきましょう。
通行の承諾が必要
私道持分なしとは、その土地に接する道路が公道ではなく、接する私道の持分が付随していない状況を指します。
住宅と外部の行き来の際は第三者の土地を経由する必要がありますが、原則として、私道持分をもたない人は通行の承諾を他の共有者から得る必要があります。承諾を得る際に、通行料を請求されることもあります。
ただし、先述の最高裁判例のように、通行の妨害をされてもそれを排除する権利が認められる場合もあります。判断しかねる場合には弁護士に相談すると良いでしょう。
基本的には、私道の所有者が自由に通行の権利を定めることができますが、該当道路が建築基準法上の道路に指定された場合、道路には公共性が求められるため、その限りではありません。
しかし、所有者が道路の整備負担などを理由に自動車の通行を制限するといったことを主張した場合、役所は容認する可能性があります。
道路の持つ公共性の観点から徒歩での通行が拒否されることはあまりありませんが、自転車や自動車などでの制限に関してはケースバイケースなので、注意が必要です。
工事許可の承諾・承諾料が必要
ガスや水道などのインフラ工事を行うにあたって道路を掘削するには、原則として私道所有者の承諾が必要です。
私道所有者を含め、近隣住民と良好な関係を築けていれば心配はありませんが、そうではない場合、たとえば、古くなった水道管からの漏水が発覚し補修工事をおこないたくても、私道共有者から承諾を得られず直せない、といった事態も厳密にいえば起こり得ます。
前述した通行の承諾と同様、道路の掘削の承諾を得るために、私道の共有者に承諾料を支払わなければならないケースもあります。
しかし、法解釈上、所有者の承諾がなくても敷設はできるという判例も複数あるため、工事そのものができないということはほとんどないと考えられます。
関連事例：平成3年1月30日 福岡高等裁判所判決
ただし、裁判となると承諾を得るために行った交渉内容や過程を記録した証拠書類が必要となるため、余分な労力がかかることは間違いないでしょう。
住宅ローンの審査に通りにくい
私道持分のない物件は、購入時に住宅ローンの審査に通りにくくなります。
というのも、お伝えしてきた通り、私道持分のない物件を購入したところで、私道所有者の承諾を得なければ生活に必要なライフラインに関わる工事が困難になるからです。
そのため、不動産としての担保価値が低くなり、ローンが組めなくなる可能性があります。
住宅ローンを組めなければ、たとえ条件の良い物件であっても、購入希望者が購入資金を用意できず、結局売却に至らなくなってしまう可能性があります。
私道持分のない物件のベストな売却方法
お伝えした通り、私道持分のない土地は一般の買い手から敬遠される印象があります。
上述した通り、自転車や自動車での通行、ライフラインの工事をおこなうにも、私道所有者からの許可等を得る必要がありますし、たとえ購入したくても担保価値の低さから購入希望者が住宅ローンを組めず諦めてしまうこともあるからです。
とはいえ、私道持分のない土地であっても、方法によっては確実に売却できます。
というわけで、この章では私道持分のない土地を売却する下記3つの方法をご紹介していきます。
- 私道持分を取得してから売却する
- 承諾料（ハンコ代）を払い、通行・掘削承諾書を得てから売却する
- 専門の買取業者にそのまま直接売却する
結論から言うと、なかなか買い手が見つからない、早く手放してしまいたい方には3つ目の専門の買取業者にそのまま直接売却する方法をおすすめいたします。
詳細は後述しますが、手間も費用もかけることなく、私道持分のない状態のまま1週間から1ヶ月程度で物件を売却できるからです。
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では、私道持分のない土地を売却する3つの方法について、それぞれ見ていきましょう。
私道持分を取得してから売却する
共有型の私道であれば、共有者の1人から私道持分を1%でも買い取れれば、私道を利用する権利を得られますから、物件の買い手がつきやすくなります。
逆に、私道持分が取得できない場合、先述したように通行に承諾が必要になったり、自宅へのインフラ敷設工事の際に、持分所有者の許可を得る必要が出てくるなど、居住に不都合が生じる可能性もあるため、私道持分を取得してから売却するのが望ましいでしょう。
承諾料（ハンコ代）を払い、通行・掘削承諾書を得てから売却する
共有型、分割型のいずれであっても、前述した「通行承諾書」「掘削承諾書」があれば、私道の通行や掘削工事をおこなえるようになります。
売主の得たこれらの承諾は買主に対しても有効ですので、私道持分の無い物件を売却しやすくすることが可能です。
ただし、通行・掘削に関わる全ての私道持分の所有者から承諾を得る必要がありますから、私道の共有者が多いほど困難を極めます。
承諾する代わりに承諾料(ハンコ代)を支払ってほしいといわれるケースも十分考えられます。
専門の買取業者にそのまま直接売却する
専門の買取業者は、私道持分がない物件もそのままの状態で買い取れます。
業者は物件を買い取ったのち、商品化して運用することを目的としているからです。住宅ローンを組めるかどうかは関係ないですし、購入後におこなう私道所有者との交渉もお手の物です。
購入に必要な資金も豊富に用意していますから、提示した査定価格に売主が同意さえすれば、すぐさま買い取れます。
以上のことから、専門の買取業者に相談することで、売主は費用や交渉等の手間を一切かけることなく、私道持分の無い物件を1週間から1ヶ月程度で手放すことが可能です。
ただし、買取業者によって得意不得意がありますから、すべての業者が私道持分の無い物件の買い取りに応じてくれるわけではありません。
また、業者によって活用方法は異なるので、買取価格にも当然、大きな差が出ます。
そこで、私道持分のない物件の売却を依頼する買取業者を選ぶ際は、訳あり物件の扱いに特化した不動産買取業者かをホームページでチェックし、複数社に査定を依頼して比較してから決めましょう。
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まとめ
この記事では、私道持分の概要や、私道持分のない物件を売却する方法をご紹介してまいりました。
私道持分には法律的な制約があり、私道持分を有していない場合は、私道所有者の許可なくライフライン工事できない可能性がある、通行のために使用料の支払いが発生する可能性があるなどの購入に対する不安材料がぬぐえません。
となれば、一般の買い手には当然、売れにくくなってしまいます。
もちろん、私道所有者との関係構築が円滑に進めば問題はないですが、一筋縄ではいかない状況が発生することもあるでしょう。
そこで、専門の買取業者に直接売却すれば、あなたは一切の手間や費用をかけることなく、私道持分のない物件を手放すことが可能です。
ここまでご案内してまいりました、弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、私道持分のない物件など、いわゆる訳あり物件を積極的に買い取っています。
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