私道持分ってなに？カンタン解説
「私道持分」と言われても、あまり聞き馴染みの無い言葉ですから、イマイチ理解できないという方もいらっしゃるかと思います。
というわけで、そもそも「私道」や「私道持分」は何を意味するのか、簡単に解説していきます。私道持分についてご存知の方は、私道持分の無い土地の売却は難しいからご覧ください。
なお、冒頭でもお伝えしたとおり、私道持分の無い物件が売れにくいことは事実ですが、もちろん売却方法はありますので、私道持分のない物件のベストな売却方法にて解説いたします。
私道には3種類ある
私道は個人や団体などが所有している道路のことです。通行許可の権限も原則、私道の所有者にあります。一方、国や自治体が所有・管理を行っている道路を公道と呼びます。
私道は建築基準法によって以下の3種類に区分されています。
- ①42条1項3号(既存道路)
- ②42条1項5号(位置指定道路)
- ③43条2項(2項道路)
それぞれの私道の特徴について見ていきましょう。
42条1項3号（既存道路）
42条1項3号（既存道路）は建築基準法上の道路と規定されているもので、幅員4m以上の道路を指します。
公道・私道にかかわらず適用されます。
42条1項5号(位置指定道路)
42条1項5号（位置指定道路）とは、一定の基準に適合する私道で、土地の所有者が築造する幅員4m以上の道を指します。
土地の所有者は、特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）に申請することで、位置指定道路となります。
参照元：東京都都市整備局「Ｑ16：道路位置指定を受ける際、土地所有者の承諾はどの範囲まで必要ですか？」
さらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
43条2項(2項道路)
2項道路は、建築基準法施行時にすでに建っている建築物と接している道路が幅員4m未満のものです。
同法の規定によって「道路とみなす」とされていることから、「みなし道路」とも呼ばれます。
建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上接していなければならないと定められているため、建築確認申請が必要な増築や建て替えを行う際は道路の中心線から2mの位置にまで土地の境界を下げる必要があります。
つまり、その分の土地を実質市区町村に提供するということです。
私道持分は「共有型」「分割型」の2パターン
私道持分とは、道路（私道）に接している土地の所有者がそれぞれ有している持分のことです。
私道はその所有者および所有者が認めた人のみが利用できる道路のため、私道持分を持っていない方は通行できません。
複数人の所有者で共有している私道は、権利の分け方によって以下の2つに分類されます。
- ①共同所有型
- ②分割型
以下、それぞれについて解説していきます。
①共同所有型
私道全体を複数人で所有する方法で、建物の共有名義のように所有者はそれぞれ敷地面積に応じた持分を有します。
共同所有型私道は民法第249条の共有規定が適用され、保存・管理・変更（処分）などについての内容や要件が細かく定められています。
私道持分を有している住民が当該私道を通行する行為は保存（現状を維持する行為）にあたり、他の所有者の承諾を得ることなく可能です。
この中で特に係争事案になりやすいのが「変更（処分）」で、上下水道管やガス管などの工事を行うためには私道所有者全員の掘削承諾が必要です。
（共有物の変更）
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
1人でも反対者がいると工事はできず、活用方法を巡ってトラブルが起こることがあるため注意が必要です。
②分割型
分割型は私道を所有者の数に応じて分筆する方式で、敷地の目の前の私道部分を共有するのではなく、離れた位置にある敷地を所有する形が一般的です。
敷地と自身が所有している私道持分が接続している場合、私道部分に自分や家族の自転車や自動車を止めて通行の邪魔をしてしまうことがあるからです。
分割型の場合、公道に出る際に第三者の土地を通ることになるため、通行料（無料であっても）などを明確に定める必要があります。
また、分割型は敷地の所有者が明確になる分、トラブルに発展しやすい傾向にあります。
開発業者によっては、公道に近い宅地は付随する私道の所有権を公道と離れた場所の道路の所有権とするなどトラブルを未然に防ぐ工夫をしています。
共有している私道の権利や税金関係がどうなっているのか、詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
私道持分の有無は「公図」で確認できる
私道持分を調べるには、公図を利用します。
公図とは土地の大まかな位置や形状を表した図面のことで、登記所もしくはインターネット上で閲覧可能です。
参照元：登記情報提供サービス
私道であれば公図に地番が記載されていますので、その地番の登録事項証明書（登記簿謄本）を取得して私道持分に関する内容（私道の所有者や持分割合など）を確認できます。
法務局が管理している帳簿。不動産所有者の住所や氏名、物件の所在地・規模・構造などが記されている。
私道持分の無い物件の売却は難しい
冒頭でもお伝えしたとおり、私道持分のない物件は、一般の買い手に対して売れにくいのが実情です。
理由をこれから詳しく説明しますが、私道持分のない物件は家から公道までを自由に行き来できないことや、私道共有者からの許可なしにはライフラインに関わる工事等を自由におこなえないことが原因です。
私道持分のない物件が売れにくい理由を大きく分けると、下記の4つがあげられます。
- 通行の承諾が必要
- 工事許可の承諾・承諾料が必要
- 私道の利用等の承諾が相続人に継承されるとは限らない
- 住宅ローンの審査に通りにくい
とはいえ、私道持分のない物件であっても、正しい方法を選択すれば売却は可能です。
具体的な方法は私道持分のない物件のベストな売却方法にて解説しておりますので、ご参考ください。
それでは、私道持分のない物件の売却が難しい理由を、1つずつ見ていきましょう。
通行の承諾が必要
私道持分なしとは、その土地に接する道路が公道ではなく、接する私道の持分が付随していない状況を指します。
住宅と外部の行き来の際は、第三者の土地を経由する必要がありますが、その際、通行の承諾を得る必要があります。
場合によっては、私道の所有者から通行料を請求されることもあります。
基本的には、前面道路が位置指定道路の場合、道路には公共性がありますので通行を拒否することはできません。
しかし、所有者が道路の整備負担などを理由に自動車の通行を制限するといったことを主張した場合、役所は容認する可能性があります。
道路が持つ公共性の観点から通行を拒否することは困難ですが、自転車や自動車などの場合はケースバイケースなので注意が必要です。
工事許可の承諾・承諾料が必要
ガスや水道などのインフラ工事を行うにあたって道路を掘削するには、地主の承諾が必要です。
たとえば、古くなった水道管からの漏水が発覚し補修工事をおこないたくても、私道共有者から承諾を得られず直せない、といった事態が起こるのです。
前述した通行の承諾と同様、道路の掘削の承諾を得るために、私道持分権者に承諾料を支払わなければならないケースもあります。
所有者が道路の掘削を承諾しない場合、その土地・建物はガス・水道の使用ができないので、不動産としての価値に影響が出る可能性があります。
更地であれば建築不可、建物付きであれば再建築不可となるリスクがあるため、資産価値への影響は大きいといえるでしょう。
私道の利用等の承諾が相続人に継承されるとは限らない
たとえ私道の所有者から、前述した通行や工事の承諾を得られても、所有者の相続人にも承諾が継承されるとは限りません。
ゆえに、私道の地主に相続が発生した場合、相続人から通行や掘削に関する各種承諾が承継されるか否かを確認する必要があります。
ただし相続人が複数いる場合、すべての相続人から承諾を得ることが難しい点には注意が必要です。
たとえば、相続人が海外に居住していれば、すべての相続人を把握することは難しく、かなりの時間と労力を割かないと解決できない可能性があります。
住宅ローンの審査に通りにくい
私道持分のない物件は、購入時に住宅ローンの審査に通りにくくなります。
というのも、お伝えしてきた通り、私道持分のない物件は、自由に私道を通行したり、生活に必要なライフラインに関わる工事をおこなえません。
そのため、不動産としての価値が低くなり、担保として認められなくなってしまうことが原因です。
住宅ローンを組めなければ、たとえ条件が良い物件であっても、購入希望者は購入資金を用意できず、結局売却に至らなくなってしまうのです。
私道持分のない物件のベストな売却方法
お伝えした通り、私道持分のない土地は一般の買い手にはほぼ売れません。
家から公道に出るにも、水道管等の工事をおこなうにも、私道所有者からの許可等を得る必要がありますし、たとえ購入したくても住宅ローンを組めないことがほとんどだからです。
とはいえ、私道持分のない土地であっても、方法によっては確実に売却できます。
というわけで、この章では私道持分のない土地を売却する下記3つの方法をご紹介していきます。
- 私道持分を取得してから売却する
- 承諾料（ハンコ代）を払い、通行・掘削承諾書を得てから売却する
- 専門の買取業者にそのまま直接売却する
結論から言って、3つ目の「専門の買取業者にそのまま直接売却する」がベストです。
詳細は後述しますが、手間も費用もかけることなく、私道持分のない状態のまま、1週間から1ヶ月程度で物件を売却できるからです。
弊社では、私道持分のない土地も積極的に買い取っております。
最短3日での買い取りも可能ですので、ぜひご相談ください。
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では、私道持分のない土地を売却する3つの方法について、それぞれ見ていきましょう。
私道持分を取得してから売却する
共有型の私道の場合、共有者の1人から私道持分を1%でも買い取れれば、私道の通行（車両等を含む）や、工事をおこなう権利を得られます。
持分を得れば、私道を利用する権利を得られますから、物件の買い手がつきやすくなります。
しかし、共有者から私道持分を買い取ることは困難です。その理由を説明していきましょう。
まず共有者であっても、他の共有者と相談が必要になるシーンは多々ありますが、その場合は比較的話し合いはスムーズに進みます。
私道を利用する権利を持つ共有者同士であれば、下手に断って面倒事にしてしまうより、同意しておいた方が今後なにかあったときに話を通しやすくなるからです。共有者同士は「ギブアンドテイク」の関係であると表現してもいいかもしれません。
それに対して、私道持分を一切持たない人は、共有者からしてみれば他人です。話し合いに応じなくても、共有者にとってはなんのメリットもリスクもありません。
このような事情から、共有者がわざわざ私道持分を与えてくれることはあまりないのです。
承諾料（ハンコ代）を払い、通行・掘削承諾書を得てから売却する
共有型、分割型のいずれであっても、前述した「通行承諾書」「掘削承諾書」があれば、私道の通行や掘削工事をおこなえるようになります。
売主の得たこれらの承諾は、買主に対しても有効ですので、私道持分の無い物件を売却しやすくすることが可能です。
ただし、通行・掘削に関わる全ての私道持分の所有者から承諾を得る必要がありますから、私道の共有者が多いほど困難を極めます。
所有者から「承諾料（ハンコ代）」として、およそ数万円から10万円、あるいは数百万円もの大金を請求されてしまうおそれもあります。
専門の買取業者にそのまま直接売却する
専門の買取業者は、私道持分がない物件も、そのままの状態で買い取れます。
業者は物件を買い取ったのち、商品化して運用することを目的としているからです。住宅ローンを組めるかどうかなんて関係ないですし、購入後におこなう私道所有者との交渉もお手の物なのです。
購入に必要な資金も豊富に用意していますから、提示した査定価格に売主が同意さえすれば、すぐさま買い取れます。
以上のことから、専門の買取業者に相談することで、売主は費用や交渉等の手間を一切かけることなく、私道持分の無い物件を1週間から1ヶ月程度で手放すことが可能です。
ただし、買取業者によって得意不得意がありますから、すべての業者が私道持分の無い物件の買い取りに応じてくれるわけではありません。
また、業者によって活用方法は異なるので、買取価格にも当然、大きな差が出ます。
そこで、私道持分のない物件の売却を依頼する買取業者を選ぶ際は、訳あり物件の扱いに特化した不動産買取業者かをホームページでチェックし、複数社に査定を依頼して比較してから決めましょう。
そうすることで、より確実＆高額で私道持分のない物件を売却できます。
弊社では、私道持分のない物件も、現状のまま最短3日で買い取りいたします。
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まとめ
この記事では、私道持分の概要や、私道持分のない物件を売却する方法をご紹介してまいりました。
私道持分には法律的な制約があり、私道持分を有していない場合は通行や工事をできない、通行料や工事承諾料を私有持分権者に支払わなければならないなど、非常に住みにくいのが実情です。となれば、一般の買い手には当然、売れにくくなってしまいます。
私道の共有者に交渉して通行や工事の承諾を得ることも不可能ではありませんが、必ずしも了承してくれるとも限りませんし、「ハンコ代」などの費用もかかってしまいます。
そこで、専門の買取業者に直接売却すれば、あなたは一切の手間や費用をかけることなく、私道持分のない物件を手放すことが可能です。
ここまでご案内してまいりました、弊社「株式会社Alba Link（アルバリンク）」は、私道持分のない物件など、いわゆる訳あり物件を積極的に買い取っています。
どのような物件も、査定価格をご提示致しますので、私道持分のない物件の売却をご検討中の方は、ぜひご相談ください。
もちろん、売却に関わらないご相談のみでも大歓迎です。弊社スタッフが責任を持って対応させていただきます。
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