私道の基礎知識
私道は個人や団体などが所有している道路のことです。通行許可の権限も原則、私道の所有者にあります。一方、国や自治体が所有・管理を行っている道路を公道と呼びます。
私道は建築基準法によって以下の3種類に区分されています。
- ①42条1項3号(既存道路)
- ②42条1項5号(位置指定道路)
- ③43条2項(2項道路)
それぞれの私道の特徴について見ていきましょう。
①42条1項3号（既存道路）
42条1項3号（既存道路）は建築基準法上の道路と規定されているもので、幅員4m以上の道路を指します。
公道・私道にかかわらず適用されます。
建築基準法が施行された1950年以前から都市計画区域内および準都市計画区域内に存在した4ｍ以上の道路に加えて、建築基準法施行後に都市計画区域に編入された地区において編入日に所在していた幅員4m以上の道路も含みます。
国や都道府県・市町村が認定・管理している国道や県道はここには含まれません。
②42条1項5号(位置指定道路)
一定の基準に適合する私道で、土地の所有者が築造する幅員4m以上の道を指します。
土地の所有者は、特定行政庁（都道府県知事や市町村長等）に申請し、位置の指定を受けます。
参照元：東京都都市整備局「Ｑ16：道路位置指定を受ける際、土地所有者の承諾はどの範囲まで必要ですか？」
位置指定道路は建築基準法上の道路として、敷地接道義務、道路内建築制限などの規定が適用されます。道路の築造後に公道へ移管された位置指定道路もありますが、その場合は私道ではなく公道扱いとなります。
さらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。
③43条2項(2項道路)
2項道路は、建築基準法施行時にすでに建っている建築物と接している道路が幅員4m未満のものです。
同法の規定によって「道路とみなす」とされていることから、「みなし道路」とも呼ばれます。
建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上接していなければならないと定められているため、建築確認申請が必要な増築や建て替えを行う際は道路の中心線から2mの位置にまで土地の境界を下げる必要があります。
つまり、その分の土地を実質市区町村に提供するということです。
私道持分とは何か？
私道持分とは、道路（私道）に接している土地の所有者がそれぞれ有している持分のことです。
私道はその所有者および所有者が認めた人のみが利用できる道路のため、私道持分を持っていない方は通行できません。
一方、対象地に接する道路が私道で、かつ私道持分が付随していないケースもあります。これを「私道持分なし」と呼びます。
この場合、自分の敷地から外へ行く場合は第三者の所有地を経由しなければなりませんが、敷地に面している道路は「他人の私道」であり、原則としてすべての私道持分権者から利用許可を得なければ通行できません。場合によっては通行料が発生する可能性がある点にも注意が必要です。
私道持分については、以下の記事で詳しく解説しています。
私道持分の有無の確認方法
私道持分を調べるには、公図を利用します。公図とは土地の大まかな位置や形状を表した図面のことで、登記所もしくはインターネット上で閲覧可能です。
私道であれば公図に地番が記載されていますので、その地番の登録事項証明書（登記簿謄本）を取得して私道持分に関する内容（私道の所有者や持分割合など）を確認できます。
法務局が管理している帳簿。不動産所有者の住所や氏名、物件の所在地・規模・構造などが記されている。
共有私道の種類
所有者が複数いる共有私道は、その権利の分け方で以下の２つに分類されます。
- ①共同所有型
- ②分割型
以下、それぞれについて解説していきます。
①共同所有型
私道全体を複数人で所有する方法で、建物の共有名義のように所有者はそれぞれ敷地面積に応じた持分を有します。
共同所有型私道は民法第249条の共有規定が適用され、保存・管理・変更（処分）などについての内容や要件が細かく定められています。
私道持分を有している住民が当該私道を通行する行為は保存（現状を維持する行為）にあたり、他の所有者の承諾を得ることなく可能です。
この中で特に係争事案になりやすいのが「変更（処分）」で、上下水道管やガス管などの工事を行うためには私道所有者全員の掘削承諾が必要です。
（共有物の変更）
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
1人でも反対者がいると工事はできず、活用方法を巡ってトラブルが起こることがあるため注意が必要です。
②分割型
分割型は私道を所有者の数に応じて分筆する方式で、敷地の目の前の私道部分を共有するのではなく、離れた位置にある敷地を所有する形が一般的です。
敷地と自身が所有している私道持分が接続している場合、私道部分に自分や家族の自転車や自動車を止めて通行の邪魔をしてしまうことがあるので、それを防ぐための措置です。
分割型の場合、公道に出る際に第三者の土地を通ることになるため、通行料（無料であっても）などを明確に定める必要があります。
また、分割型は敷地の所有者が明確になる分、トラブルに発展しやすい傾向にあります。
開発業者によっては、公道に近い宅地は付随する私道の所有権を公道と離れた場所の道路の所有権とするなどトラブルを未然に防ぐ工夫をしています。
共有している私道の権利や税金関係がどうなっているのか、詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。
私道持分なしの特徴
ここまで、私道持分について解説してきました。私道持分があれば他の所有者の許可なく私道を自由に通行することが可能ですが、はたして私道持分がない土地の場合はいったいどのようなデメリットがあるのでしょうか。
私道持分のない土地では、以下の点に注意しなければなりません。
- 通行の承諾が必要
- 工事許可の承諾・承諾料が必要
それぞれのケースについて詳しく解説します。
通行の承諾が必要
私道持分なしとは、その土地に接する道路が公道ではなく、接する私道の持分が付随していない状況を指します。
住宅と外部の行き来の際は、第三者の土地を経由する必要がありますが、その際、通行の承諾を得る必要があります。
基本的には、前面道路が位置指定道路の場合、道路には公共性がありますので通行を拒否することはできません。
しかし、所有者が道路の整備負担などを理由に自動車の通行を制限するといったことを主張した場合、役所は容認する可能性があります。
道路が持つ公共性の観点から通行を拒否することは困難ですが、自転車や自動車などの場合はケースバイケースなので注意が必要です。
工事許可の承諾・承諾料が必要
ガスや水道などのインフラ工事を行うにあたって道路を掘削するには、地主の承諾が必要です。
所有者が道路の掘削を承諾しない場合、その土地・建物はガス・水道の使用ができないので、不動産としての価値に影響が出る可能性があります。
更地であれば建築不可、建物付きであれば再建築不可となるリスクがあるため、資産価値への影響は大きいといえるでしょう。
なお、該当の土地が建築・再建築不可となる条件は主に以下の通りです。
- 土地が道路に接していない
- 敷地と道路の接続部分が2ｍ未満
- 敷地が建築基準法が定める道路と接続していない
また、道路の掘削の承諾を得るために私道持分権者に承諾料を支払わなければならないケースもあるため確認が必要です。
相続発生時の承諾の承継
私道の地主に相続が発生した場合、相続人から通行や掘削に関する各種承諾が承継されるか否かを確認する必要があります。
ただし相続人が複数いる場合、すべての相続人から承諾を得ることが難しい点には注意が必要です。
というのも相続人が海外に居住している場合などすべての相続人を把握することは難しく、かなりの時間と労力を割かないと解決できない可能性があります。
私道持分のない土地を売却するなら「買取」がオススメ
前提として、不動産の売却方法には「仲介」と「買取」の2種類あります。
- 仲介
- 売主から売却依頼を受けた仲介業者が、売主の代わりに買主を見つけることで、不動産売買を成立させる売却方法
- 買取
- 売主の不動産を、買取業者に直接買い取ってもらう売却方法
見出しにも記載していますが、私道持分のない土地に関しては「買取」での売却を強くオススメします。なぜ、このような結論を出したのか、その理由を以降の見出しで語っていきます。
私道持分のない土地が｢仲介｣では売れない
「仲介」は、市場価格付近で不動産を売却できるという大きなメリットがありますが、私道持分のない土地に関しては、仲介での売却はオススメできません。
冒頭でもお伝えしましたが、私道持分のない土地は、自分の敷地と公道までの間にある私道を自由に出入りできないからです。私道を出入りするには、私道の持ち主全員から許可を得なくてはなりません。
そのため、私道持分のない土地を買ったら、その買主は私道持分の所有者全員と「こちらの私道を毎日通行させていただきたいのですが」と、わざわざ交渉を行わなくてはなりません。
そのため、私道持分がない土地を仲介で売り出したとしても、買手からは敬遠される可能性がとても高く、永久に売れ残り続けてしまう恐れがあります。
私道持分がない土地も｢買取｣なら売れる
私道持分のない土地は「買取」で売却することを強くオススメします。
というのも、買取業者、それも訳あり物件を豊富に取り扱う専門の買取業者は、私道持分がない状態を解消させることを想定しているからです。
具体的には、私道の持ち主に対して通行許可を得るための交渉を行います。もし、私道の持ち主間で深刻なトラブルを抱えていたとしても、弁護士とタックを組むなど、あらゆる手段を駆使して、問題解決に全力を尽くします。
そのため、専門の買取業者なら、私道持分がない土地でも、私道持分がないことによって生じる問題を解消させたうえで、次の買主に再販できるのです。
ちなみに、弊社なら最短3日で私道持分がない土地を現状のまま買い取りいたします。買い取り前提でない相談も大歓迎ですので、ぜひお気軽にお問い合わせください。
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まとめ
ここまで私道持分の概要や、私道持分のない土地を売買する際の注意点などについて解説してきました。
私道持分には法律的な制約があり、私道持分を有していない場合は通行や工事ができない、通行料や工事承諾料を私有持分権者に支払わなければならないなどのリスクやデメリットが潜んでいるケースがあります。
しかし、私道についての理解を深め、リスク・デメリット対策を事前に講じておけば回避できます。これらの事前準備は専門知識が問われるため、一般消費者はもとより、街場の不動産会社でも対応しきれないケースがあります。
売却を考えると私道持分に関する取り扱いにノウハウのある、実績・事例が豊富な不動産会社に相談することがおすすめです。
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