私道持分がない土地を売る際にトラブルを避ける為に知っておきたいこと

再建築不可
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2019年10月、長崎市内の古い分譲地内で、新たに道路所有者となった不動産管理会社が地域住民に対して私道の通行料を求めたものの支払いを拒絶されたため、私道の入り口を閉鎖する事態が起こりました。

その後、市は私道近くを通る市道16号の道幅を最大4mにまで広げて「う回路」を設定することで解決を図りましたが、このように私道の問題は法律面においても複雑なため、私道が絡む不動産を扱う際にはとくに注意が必要です。

そこでこの記事ではそもそも私道とはどのような道路のことなのかをわかりやすく解説するとともに、私道持分とは何か、売買する際にはどこに気をつければよいのかご紹介します。

私道持分について理解を深め、トラブルを起こすことなく売買を進められるようにしましょう。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

私道の基礎知識

公道と私道

私道は個人や団体などが所有している道路のことです。通行許可の権限も原則、私道の所有者にあります。一方、国や自治体が所有・管理を行っている道路を公道と呼びます。

私道は建築基準法によって以下の3種類に区分されています。

  • ①42条1項3号(既存道路)
  • ②42条1項5号(位置指定道路)
  • ③43条2項(2項道路)

それぞれの私道の特徴について見ていきましょう。

①42条1項3号(既存道路)

42条1項3号

42条1項3号(既存道路)は建築基準法上の道路と規定されているもので、幅員4m以上の道路を指します。

参照元:e-Gov法令検索「建築基準法第四十二条1項3号」

公道・私道にかかわらず適用されます。

建築基準法が施行された1950年以前から都市計画区域内および準都市計画区域内に存在した4m以上の道路に加えて、建築基準法施行後に都市計画区域に編入された地区において編入日に所在していた幅員4m以上の道路も含みます。

国や都道府県・市町村が認定・管理している国道や県道はここには含まれません。

②42条1項5号(位置指定道路)

42条1項5号

42条1項5号(位置指定道路)
一定の基準に適合する私道で、土地の所有者が築造する幅員4m以上の道を指します。

参照元:e-Gov法令検索「建築基準法第四十二条1項5号」

土地の所有者は、特定行政庁(都道府県知事や市町村長等)に申請し、位置の指定を受けます。

参照元:東京都都市整備局「Q16:道路位置指定を受ける際、土地所有者の承諾はどの範囲まで必要ですか?」

位置指定道路は建築基準法上の道路として、敷地接道義務、道路内建築制限などの規定が適用されます。道路の築造後に公道へ移管された位置指定道路もありますが、その場合は私道ではなく公道扱いとなります。

さらに詳しく知りたい方は、以下の記事をご覧ください。

位置指定道路とは?再建築不可となる理由について
そもそも位置指定道路(42条1項5号道路)とは 建築基準法では建物を建築するための様々な条件が規定されていますが、敷地に接する道路に関しても定義されており、建築基準法第42条に規定されています。 この中で5号道路は、特定行政庁がその...

③43条2項(2項道路)

43条2項

2項道路は、建築基準法施行時にすでに建っている建築物と接している道路が幅員4m未満のものです。

参照元:e-Gov法令検索「建築基準法第四十三条2項」

同法の規定によって「道路とみなす」とされていることから、「みなし道路」とも呼ばれます。

建築基準法第43条では、建築物の敷地は「建築基準法上の道路」に2m以上接していなければならないと定められているため、建築確認申請が必要な増築や建て替えを行う際は道路の中心線から2mの位置にまで土地の境界を下げる必要があります。

つまり、その分の土地を実質市区町村に提供するということです。

私道持分とは何か?

私道持分とは、道路(私道)に接している土地の所有者がそれぞれ有している持分のことです。

私道はその所有者および所有者が認めた人のみが利用できる道路のため、私道持分を持っていない方は通行できません

一方、対象地に接する道路が私道で、かつ私道持分が付随していないケースもあります。これを「私道持分なし」と呼びます。

この場合、自分の敷地から外へ行く場合は第三者の所有地を経由しなければなりませんが、敷地に面している道路は「他人の私道」であり、原則としてすべての私道持分権者から利用許可を得なければ通行できません。場合によっては通行料が発生する可能性がある点にも注意が必要です。

私道持分については、以下の記事で詳しく解説しています。

私道持分って何?私道に接する物件を売買する際のトラブルや注意点をわかりやすく解説
そもそも私道持分とは? そもそも、私道持分とはどのような概念でしょうか。まずは私道持分について解説していきます。 公道と私道の違い 道路には、公道と私道の2種類があります。違いをわかりやすく表にまとめると、以下の通りです。 ...

私道持分の有無の確認方法

公図とは

私道持分を調べるには、公図を利用します。公図とは土地の大まかな位置や形状を表した図面のことで、登記所もしくはインターネット上で閲覧可能です。

私道であれば公図に地番が記載されていますので、その地番の登録事項証明書(登記簿謄本)を取得して私道持分に関する内容(私道の所有者や持分割合など)を確認できます。

登記簿謄本
法務局が管理している帳簿。不動産所有者の住所や氏名、物件の所在地・規模・構造などが記されている。

共有私道の種類

所有者が複数いる共有私道は、その権利の分け方で以下の2つに分類されます。

  • ①共同所有型
  • ②分割型

以下、それぞれについて解説していきます。

①共同所有型


私道全体を複数人で所有する方法で、建物の共有名義のように所有者はそれぞれ敷地面積に応じた持分を有します。

たとえば、1つの私道を8戸の住宅で共有していて、それぞれの住戸の敷地面積が同じ場合の私道持分はそれぞれ8分の1ずつです。

共同所有型私道は民法第249条の共有規定が適用され、保存・管理・変更(処分)などについての内容や要件が細かく定められています。

参照元:e-Gov法令検索「民法第二百四十九条」

私道持分を有している住民が当該私道を通行する行為は保存(現状を維持する行為)にあたり、他の所有者の承諾を得ることなく可能です。

この中で特に係争事案になりやすいのが「変更(処分)」で、上下水道管やガス管などの工事を行うためには私道所有者全員の掘削承諾が必要です。

(共有物の変更)
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。

引用元:e-Gov法令検索「民法第二百五十一条」

1人でも反対者がいると工事はできず、活用方法を巡ってトラブルが起こることがあるため注意が必要です。

②分割型


分割型は私道を所有者の数に応じて分筆する方式で、敷地の目の前の私道部分を共有するのではなく、離れた位置にある敷地を所有する形が一般的です。

敷地と自身が所有している私道持分が接続している場合、私道部分に自分や家族の自転車や自動車を止めて通行の邪魔をしてしまうことがあるので、それを防ぐための措置です。

分割型の場合、公道に出る際に第三者の土地を通ることになるため、通行料(無料であっても)などを明確に定める必要があります。

また、分割型は敷地の所有者が明確になる分、トラブルに発展しやすい傾向にあります。

開発業者によっては、公道に近い宅地は付随する私道の所有権を公道と離れた場所の道路の所有権とするなどトラブルを未然に防ぐ工夫をしています。

共有している私道の権利や税金関係がどうなっているのか、詳しく知りたい方は以下の記事をご覧ください。

共有になっている私道にはどのような権利・負担があるのか?
私道とは 「私道」というのは、公ではなく個人が所有や共有している土地を道路の形状に開発、保持し通行の目的に使用しているものです。 なお、建築基準法上の道路は、幅員が4m以上のものに限られています。 さらに、住宅等建築物の敷地は、建...

私道持分なしの特徴

ここまで、私道持分について解説してきました。私道持分があれば他の所有者の許可なく私道を自由に通行することが可能ですが、はたして私道持分がない土地の場合はいったいどのようなデメリットがあるのでしょうか。

私道持分のない土地では、以下の点に注意しなければなりません。

  • 通行の承諾が必要
  • 工事許可の承諾・承諾料が必要

それぞれのケースについて詳しく解説します。

通行の承諾が必要

通行承諾書

私道持分なしとは、その土地に接する道路が公道ではなく、接する私道の持分が付随していない状況を指します。

住宅と外部の行き来の際は、第三者の土地を経由する必要がありますが、その際、通行の承諾を得る必要があります

基本的には、前面道路が位置指定道路の場合、道路には公共性がありますので通行を拒否することはできません。

しかし、所有者が道路の整備負担などを理由に自動車の通行を制限するといったことを主張した場合、役所は容認する可能性があります。

道路が持つ公共性の観点から通行を拒否することは困難ですが、自転車や自動車などの場合はケースバイケースなので注意が必要です。

工事許可の承諾・承諾料が必要

掘削承諾書

ガスや水道などのインフラ工事を行うにあたって道路を掘削するには、地主の承諾が必要です。

所有者が道路の掘削を承諾しない場合、その土地・建物はガス・水道の使用ができないので、不動産としての価値に影響が出る可能性があります。

更地であれば建築不可、建物付きであれば再建築不可となるリスクがあるため、資産価値への影響は大きいといえるでしょう。

なお、該当の土地が建築・再建築不可となる条件は主に以下の通りです。

  • 土地が道路に接していない
  • 敷地と道路の接続部分が2m未満
  • 敷地が建築基準法が定める道路と接続していない

また、道路の掘削の承諾を得るために私道持分権者に承諾料を支払わなければならないケースもあるため確認が必要です。

相続発生時の承諾の承継

私道の地主に相続が発生した場合、相続人から通行や掘削に関する各種承諾が承継されるか否かを確認する必要があります。

ただし相続人が複数いる場合、すべての相続人から承諾を得ることが難しい点には注意が必要です。

というのも相続人が海外に居住している場合などすべての相続人を把握することは難しく、かなりの時間と労力を割かないと解決できない可能性があります。

土地を売買する場合には注意が必要

私道持分がある物件を購入する場合、買主は私道の共有名義部分も取得することになります

私道部分が飛び地になっている場合、買主は私道持分を購入しない選択も可能ですが、他の所有者とのトラブルを避けるためにも購入しておいたほうが無難です。

その場合、可能であれば購入前に私道持分の共有者全員に通行の自由や掘削の自由などを定めた承諾書に押印してもらえれば、トラブル回避につなげられるでしょう。

また、私道持分のない土地の場合は通行や工事ができなくなる恐れがあり、購入者にとってのデメリットが大きいことからなかなか売却しにくい傾向にあります。

この場合、事前に私道持分を他の私道持分権者から取得したり、通行や工事の承諾を得たりすれば一般の不動産同様の売却が可能ですが、手間や時間がかかってしまう点がデメリットです。また、必ずしも許可が得られるとは限りません。

私有持分のない土地を早期売却したい場合は、私有持分なしのような訳ありの土地でも買い取っている専門の不動産業者に買取を依頼するとよいでしょう。

買取業者が直接土地を買い取ってくれるため、現金化までのスピードが早い点が何よりものメリットです。また不動産仲介業者へ支払う仲介手数料が不要な点も大きなメリットでしょう。

Alba Link(アルバリンク)では、一般の不動産業者では取り扱わない私道持分なしの土地のような訳あり物件の買取を積極的に行っております。

独自の販路、あらゆる物件を蘇らせる再生ノウハウを持っているため、他社で断られた物件でも高額買取が可能です。

私有持分のない不動産を所有していて処分にお悩みの方は、ぜひお気軽に弊社までお問い合わせください。

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まとめ

ここまで私道持分の概要や、私道持分のない土地を売買する際の注意点などについて解説してきました。

私道持分には法律的な制約があり、私道持分を有していない場合は通行や工事ができない、通行料や工事承諾料を私有持分権者に支払わなければならないなどのリスクやデメリットが潜んでいるケースがあります。

しかし、私道についての理解を深め、リスク・デメリット対策を事前に講じておけば回避できます。これらの事前準備は専門知識が問われるため、一般消費者はもとより、街場の不動産会社でも対応しきれないケースがあります。

売却を考えると私道持分に関する取り扱いにノウハウのある、実績・事例が豊富な不動産会社に相談することがおすすめです。

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