位置指定道路を3分で解説!再建築不可になる理由と対処方法もご紹介

再建築不可物件

「再建築不可物件でも位置指定道路に接していれば再建築可能になるの?」
「位置指定道路に接していても再建築可能にならない場合はどうするのがベストなの?」

「位置指定道路」は特定行政庁(建築主事を置く地方公共団体、およびその長のこと)が認めた道路のことで、建築基準法上の道路に該当します。

所有する物件と接する道路が「位置指定道路」に該当し、なおかつ物件の敷地と2m以上接しているなら、再建築可能な物件に該当します。

ただし以下の条件に一つでも該当するなら、前面道路が位置指定道路だったとしても、再建築不可物件となります。

  • 自分の土地と接する道路の幅が4m未満になっている
  • 位置指定道路と自分の土地の接している長さが2m未満になっている

ただし、この記事では、以下の内容をお伝えしますので、安心してください。

この記事を読めば、位置指定道路の要件をクリアし、再建築可能にする方法がわかります。

ただ、記事をお読みいただけばわかりますが、位置指定道路の要件をクリアするセットバックを行うためには、100万円近い費用と、3ヶ月~半年という時間がかかります。
そのため、費用や時間をかけて位置指定道路の要件をクリアするより、手早く再建築不可物件を手放したい方は、専門の買取業者に売却することをお勧めします。

弊社Albalinkは訳アリ物件専門の買取業者ですので、再建築不可物件の買取実績も豊富にあります。
再建築不可物件をできるだけ早く、高額で売却したい方は、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

>>【再建築不可物件でも高額売却!】無料で買取査定を依頼する

再建築不可物件の売却は「訳あり物件買取プロ」へ!

再建築不可物件でも高額で売れる!

タダで再建築不可物件の高額査定を試す

位置指定道路とは特定行政庁がその位置を指定した道路のこと

建築基準法第42条・第43条では、建物の敷地に接する道路に関して下記のように規定しています。

この中で42条1項5号道路(表の上から5番目)は、特定行政庁がその位置を指定した道路であることから「位置指定道路」と呼ばれています

建築基準法上の道路の種類 概要
42条1項1号道路 幅4m以上の道路法による道路(高速自動車道を除く)
国道や府道、市道など
42条1項2号道路 都市計画法や土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律等の法令によって認可を受けてつくられた幅4m以上の道路。都市計画道路や区画整理による道路、開発道路など
42条1項3号道路 建築基準法の施行時にすでに存在し、一般に通行の用に供されていた幅4m以上の道路
42条1以降4号道路 道路法や都市改革法、土地区画整理法などの法令に基づいて新設・変更される事業計画があり、2年以内に築造される予定として特定行政庁が指定した道路
42条1項5号道路
(通称:位置指定道路)
土地に建物を建てるため、土地の所有者が特定行政庁から位置の指定を受けて築造する幅4m以上の道路
42条2項道路(通称:2項道路) 建築基準法施行時、または都市計画区域への編入時にすでに道路として使用されており、道路に沿って建物が建ち並んでいる幅4m未満の道路で特定行政庁が指定したもの
43条但し書き道路 接道義務を満たしていないものの、周辺に広い空地があるなど特定行政庁が建築審査会の同意を得て許可した道路

参照元:建築基準法第42条(道路の定義)
参照元:建築基準法第43条(敷地等と道路との関係)

通常、建築物は「幅員(道幅)4m以上の建築基準法上の道路に、敷地が2m以上接していなければならない」という、建築基準法で定められた接道義務を満たす必要があります。

接道義務

ただし、建築物前の道路が私道(個人などが所有する道)などで、接道義務を満たせない場合、行政から位置指定道路の指定を受けることで「私道であっても建築基準法上の道路」と認められます。

「位置指定道路」の指定を受けるための基準については次項で解説しますが、幅員が4m以上あることが前提条件となります。

なお、接道義務については以下の記事でも詳しく解説しているので、併せて参考にしてください。

再建築不可物件となる3つ接道条件を画像付きで解説【不動産のプロが監修】
再建築不可物件の原因となる3つの接道条件や建築可能にする方法、現状で売却する方法を解説します。この記事を読めば、接道義務を満たしていない再建築不可物件であっても費用をかけずに手放せるようになります。

位置指定道路の基準について

位置指定道路の基準について、国土交通省の省令である「建築基準法施行令」第144条により、以下のように定められています。位置指定道路の基準

  • 両端が他の道路に接続したものであること(袋路上道路の場合の規定は後述します)
  • 接道する道路と交わる部分に隅切りをすること
  • 砂利敷を敷くなどぬかるみにならないこと
  • 縦断勾配が12%以下で階段状ではないこと
  • 側溝や街渠など、排水設備を設けること

参照元:建築基準法施行令第144条4項1(道に関する基準)

上記の2つめの「隅切り」とは交差点に面した建物の敷地が削られている部分です。交差点での見通しを確保するなどの目的があります。

一方で、行き止まりのある道路袋路状道路)の場合は以下のような条件を満たす必要があります。行き止まりの場合

 

条件 内容
道路延長が35m以下 35mを超える場合は終端と35m以内ごとに国土交通大臣が定める車の展開広場が必要です。
幅員が6m 袋路状道路の場合、緊急車両の進入や展開のために、幅員が6m以上必要です(自治体によっては4m以上)。
接道する道路と交わるところは隅切りが必要 他の道路と接道する部分に「隅切り」が必要です。

これらの基準を満たした道路が「位置指定道路」として認められます。

位置指定道路なのに再建築不可になる理由2選

私道に面している物件であっても、私道が位置指定道路の指定を受ければ、再建築可能になります。

ただし、以下の場合は位置指定道路に接していても再建築不可となります。

  • 位置指定道路に間口が2m未満しか接していない
  • 現況と道路位置が異なる

位置指定道路の指定を受けて、所有している物件の建て替えや売却を検討している人は、上記2つに当てはまらないことをまずは確認してください。

なお、再建築不可の位置指定道路については以下の記事でも詳しく解説しています。

再建築不可の位置指定道路とは?再建築を可能にする方法や売却法を解説
位置指定道路とは「特定行政庁が住宅建築を認可した私道」のこと 一口に道路といっても、国や自治体などが所有している「公道」と、個人や法人などが所有している「私道」とに大別されます。 土地に建物を建てる際には建築基準法上で指定されている幅4m以

位置指定道路に間口2m以上接しているか

位置指定道路の幅が4m以上でも、敷地に2m以上接していない場合は、接道義務を満たしていないため、再建築不可となってしまいます。

とくに、下図のような旗竿地は間口が2m未満の場合が少なくありません。

旗竿地

旗竿地
道路と接している細長い路地の奥に宅地が広がっている土地のこと

旗竿地の間口を広げるためには、隣地の土地(下図の赤い部分)を買い取るなどの方法がありますが、隣地所有者が買取に同意する保証はなく、現実的な方法とはいえません。

ですから、「位置指定道路の指定を受け、家を建て替えようと思っていたけれど、旗竿地で建て替え可能にならなかった」という方は、思い切って再建築不可物件を売却してしまうのも1つの手です。

もちろん、今の家や土地に愛着がある方は、費用をかけてリフォームを繰り返しながら住み続けていってもいいでしょう。

しかし、そうした方以外は、売却してしまえば、売却金と建て替えのための資金で、新しい物件に引っ越せるかもしれません。

弊社Albalinkは再建築不可物件の買取に強い専門の買取業者です。ご依頼いただけば、なるべく高値で買い取らせていただきます。
過去にはフジテレビの「newsイット!」にも、訳あり物件専門の買取業者として紹介された実績もあります。

イットで紹介されました

再建築不可物件を売却したいとお考えの方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

>>【再建築不可物件でも高額売却!】無料で買取査定を依頼する

なお、旗竿地を売却する方法についてはこちらの記事で詳しく解説していますので、ご確認ください。

旗竿地(はたざおち)は売却が難しい?高く売るために知っておくべきこととは?
旗竿地(はたざおち)とは? 旗竿地とは名前の通り、旗竿のような形状になっている土地を指し、別名、「敷地延長」や「敷延(しきえん)」「路地上状敷地」とも呼ばれています。(下図参照) 道路に接する出入口が細長い通路状になっていて、その奥...

現況と申請時の道路位置が異なる

建築基準法上の道路と見なされる位置指定道路の幅は、申請時の図面に基づきます。

しかし位置指定道路に指定されてから年月が経っている場合、申請時と道路の状況が変わっていることがあります。
図面上の道路と現況が異なる場合は、位置指定道路であっても、再建築できない恐れがあります。

たとえば、位置指定道路の認可を受けたあと、家の前の位置指定道路に家庭菜園などを作り、幅員が4m未満になってしまっている場合は「不完全な位置指定道路」となり、再建築できません。

その他にも、申請時と現況が異なる例として、区画整理や周囲に家が建つ中で、隅切りが失われてしまっているといった場合があります。

一般的に、位置指定道路の指定は建築物が建てられる際に申請が行われます。
そのため、建築当時と周囲の状況が変わっている場合は、再建築可能かどうか、建物がある自治体の市役所で確認してみましょう。

なお「不完全な位置指定道路」に面している物件でも、次章で述べるセットバックを行えば建て替え可能にできます。
ただ、セットバックには100万円近い費用と、数カ月に及ぶ時間がかかります。

ですから、セットバック費用と時間をかけて再建築可能にするより、売却してしまいたいという方は、専門の買取業者に依頼することをお勧めします。

再建不可物件は売却しようとしても建て替えることができないため、一般の個人からは敬遠されがちです。

ただし、専門の買取業者ならば、スムーズに買い取ってくれます。なぜなら専門の買取業者は、再建築不可物件を再販・運用し、利益を生み出す独自のノウハウを持っているためです。

弊社Albalinkも、再建不可物件の買取に強い専門の買取業者です。
所有している物件が「不完全な位置指定道路」に面していて、建て替えもできないし、活用するあてもないので手放したいという方は、ぜひ一度弊社の無料買取査定をご利用ください。
まずは買取価格だけでも知りたいという方も大歓迎です。

>>【再建築不可物件でも高額売却!】無料で買取査定を依頼する

位置指定道路のトラブルの解決方法2選

ここまで解説したように、様々な要因で位置指定道路として認められず、再建築の許可が下りない場合があります。
このような場合の対処法は主に以下の2つとなります。

  • 本来の位置指定道路を復元する(セットバックする)
  • 幅員4m未満の場合は2項道路としてセットバックを行う
  • 専門の買取業者へ売却する

今後も再建築不可物件に住んだり、活用する場合は、1つめのセットバックを試みるのが良いでしょう。

しかし、「建て替えできないのであれば売却したい」という考えであれば、2つめの専門の買取業者へ売却することをお勧めします。
その理由を含めて、それぞれ以下で詳しく解説します。

本来の位置指定道路を復元する(セットバックする)

先述したように、位置指定道路上に何かしらの設備を設けてしまい、幅員が4m未満になってしまっている場合は、セットバックを行うことで、幅員4m以上を確保できます。

セットバックとは「後退」といった意味ですが、実際に建物を後ろに下げるのではなく、道路に面する敷地の一部を道路とすることで、幅員を広げる工事です。

セットバック

セットバックを行い、位置指定道路の幅員を4m以上確保できれば、再建築可能になります。

ただし、セットバックを行うと敷地面積が狭くなるため、再建築可能になったとしても、建て替え後は、現状の建物と同じ建築面積(建物の一階部分の床面積)の建物は建てられません。
敷地に対して、どれだけの建築面積の建物が建てられるか(建ぺい率)は法律によって決められているためです。

参照元:建築基準法施行令第2条

さらに、位置指定道路は基本的に私道なので、道路の所有権を近隣住民と共有している場合があります。
その場合、セットバックを行うためには「不完全位置指定道路の復元協議」を行い、共有者全員から工事の同意を得る必要があります。

不完全位置指定道路の復元協議
「不完全位置指定道路」を位置指定道路として復元するための工事(セットバックもその一つ)を行うための私道共有者同士の協議

また、セットバックには100万円近い費用と、3ヶ月~半年ほどの期間がかかります。
それだけの費用と時間をかけてでも、再建築不可物件を維持したい方は、セットバックを試してみてください。

ただ、再建築可能にするのにそれだけ費用と時間がかかるのであれば手放したいという方は、「専門の買取業者へ売却する」ことをお勧めします。

なお、セットバックを行うメリットやデメリット、必要な工事費用については以下の記事で詳しく解説しています。

セットバックの費用や流れ・メリット・デメリットを解説!
セットバックを行い、道幅4m以上を確保すれば再建築可能となり、売却しやすくなります。本記事では、セットバックのメリットとデメリット・セットバックの費用・セットバックを行う流れ・セットバックの費用をかけずに物件を売却する方法について解説します。

幅員4m未満の場合は2項道路としてセットバックを行う

位置指定道路に認定されるには幅員4m以上が必要です。

ただ、幅員4m未満で位置指定道路として認められない私道でも、以下の手順を踏めば再建築可能になります。

  1. 2項道路(みなし道路)の申請を役所で行い、建築基準法上の道路として認められる
  2. セットバックを行い、幅員4m以上を確保する

2項道路とは、建築基準法第42条2項により、建築基準法上の道路の要件(幅員4m)を満たしていなくても、建築基準法上の道路と見なされる道路のことです。
建築基準法施行時にすでに道路として使用されていた道路などが該当します。こうした道路を「2項道路」や「みなし道路」と呼びます。

参照元:建築基準法第42条2項

位置指定道路と2項道路の違いは以下の通りです。

道路の種類 幅員
位置指定道路 私道 4m以上が対象
2項道路 公道・私道を問わない 4m未満が対象

家の前の道路が昔からある場合は、幅員が4m未満であっても、2項道路と見なされる可能性がありますので、管轄の役所に問い合わせてみましょう。

私道に接している土地が再建築不可か確認する方法は以下の記事でも詳しく解説しています。

私道に接する土地が再建築不可か3分でわかる!確認方法と対処法を伝授
自宅の前面道路が私道でも、建築基準法上の道路に該当し、かつ2m以上接しているなら建て替えは可能です。本記事では、私道の概要・私道に接する土地が再建築不可かどうかの調べ方・私道の建て替えに関する同意書について解説します。

専門の買取業者へ売却する

セットバックには前述したように100万近い費用や半年近くもの時間がかかります。

そのため、余計な手間をかけることなく、再建築不可物件を手放したい場合は、専門の買取業者へ売却することをお勧めします。

建て替えできない土地でも 買取業者なら買い取れる

専門の買取業者は、再建築不可物件を現状のままでスピーディーに買い取れます。
買い取った物件を、再販・運用するノウハウを持っているためです。

たとえば、弊社Albalinkの場合は、買い取った再建築不可物件に必要最低限のリフォームを施し、入居者を付けた上で、提携している不動産投資家に売却するといった活用法があります。
販路が確保されているので、再販のコストを必要最低限に抑えられ、結果、高額で買い取ることが可能です。

買取価格の違い

実際、再建築不可物件をはじめ、これまで買取りを行わせていただいたお客様からも、金額や担当者の対応について、好意的な評価をいただいております(下記Googleの口コミ参照)

相馬桂子
相馬桂子
2023-09-29
担当してくれた方がとても優しく 迅速に処理していただけてるので助かっております
豊田直子
豊田直子
2023-09-04
役場から空家の適切な管理をお願いしますと通知が来ました。早くどうにかしないとご近所に迷惑がかかると思いネットでアルバリンクさんを検索し相談しました。担当の野間さんが丁寧な対応で「一緒に頑張りましょう」と言って頂き、心強かったです。買取りもスピーディで、本当に感謝しています。ありがとうございました。
山本建夫
山本建夫
2023-09-01
二十数年前に四国(松山市内)の実家を相続しましたが、今後とも活用の予定がなく、処分(売却)する方向で地元(松山市)の不動産業者を中心に処分の相談をしていましたが、立地条件等の関係から話がまとまらず、困っていました。 そんな折、たまたまテレビ(フジテレビ系列)でアルバリンクさんの「空き家処分について」の放映が目に留まりました。早速、相談させていただこうと電話で土地と建物の現状を説明したところ、担当の方(池澤さん)が非常に親切で丁寧にご対応くださり、おかげさまで売買契約の締結に至りました。アルバリンクさんのテレビ放映を見るまでは、もう処分は無理かと諦めていたこともありました。 アルバリンクさん(担当:池澤さん)に出会えて本当に良かったです。感謝しております。ありがとうございました。
木村敏子
木村敏子
2023-08-12
このたびは、アルバリンク担当安藤様に大変お世話になりました。父の相続手続きで、一番ネックだったのが、10年近く空き家状態になっていた実家の処遇でした。地元の不動産屋数件にも現地確認に来てもらいましたが買い取りを断られ続け、更地にしてはどうか?と提案されましたが、数百万かけて解体しても、再建築不可の土地のため、売れるはずがないと途方に暮れていました。 そんな時、たまたまネット検索で訳あり物件買取プロがヒットし、安藤さんと数回お電話させていただき、とても親しみやすい方で親身に話を聴いていただいたことを覚えています。しかも、ラインで実家の写真や不動産関係書類を送信するだけで、こういった取り引きが成立することに、まずは驚きました。先祖代々引き継がれた、父母とも過ごした思い出の家でしたが、再建築不可の場所でもアルバリンクさんのおかげで、所有権移転登記することができました。誠に感謝申し上げます。 今回、アルバリンク様のおかげで売却できたこと、お盆のお墓参りで先祖にも報告できましたし、自分自身の気持ちもスッキリ軽くなりました。本当にありがとうございました!!
ちゃむ
ちゃむ
2023-07-28
再建築不可(家の側の道は原付が通れる幅しかない)、残置物あり、長年動物を飼育していたため家屋のダメージあり…と地元の不動産会社数件には相手にもされなかった実家の物件を藁にもすがる思いでアルバリンク様に相談させて頂きました。きっと断られるんだろうなと思いましたが、担当の池澤様から前向きな返答を頂きビックリした事を覚えています。 私が体調面で不安を抱えていた事も考慮して下さり、なるべく身体に負担のないようにスムーズに進めて下さいました。 リフォームするとしても数百万かかるだろうし、同じく数百万かけて解体しても使い道がなく税金が跳ね上がるだけの負の遺産を手放せた時には長年の悩みが無くなり肩の荷が下りました。本当に感謝の気持ちでいっぱいです。御丁寧に対応して下さり本当にありがとうございました。
森の熊
森の熊
2023-07-21
不動産の悩みは、同業多くあれどAlbaLinkさんは外さない方がいいです。担当者さんが親身で丁寧、LINEでリアルタイムに写真付きでやり取り出来て話も早い。安心して取り引き出来ます、たいへん助かります。
おはゆうちゃん
おはゆうちゃん
2023-06-28
再建築不可&傾いた古い家の処分で困ってました。 地元の不動産では相手にもされず、固定資産税の関係で更地にもできず、草抜きや隣家との対応など高年齢が近い夫婦ではとても日頃の管理は重労働でした。 こちらに相談したところ快く買い取っていただき、肩の荷がおりました。本当にありがとうございました。 担当いただいた菊池様の心遣いに感謝しております。
ウーティスメチウス
ウーティスメチウス
2023-06-09
横浜在住です。築50年以上の中国地方の再建築不可戸建てを相続し、不動産買取業者に聞いても断られ、処分に困っていました。必死の思いでネットで見つけたアルバリンクさんに査定依頼したところ、すぐに米長さんからご連絡をいただき、親身に相談にのっていただきました。一週間後には売買契約書に署名捺印の運びとなりました。本当に助かりました。

再建築不可物件をスピーディーに、なるべく高額で売却したいという方は、ぜひ一度、弊社の無料買取査定をご利用ください。「まずは買取価格だけでも知りたい」といった方も大歓迎です。

>>【再建築不可物件でも高額売却!】無料で買取査定を依頼する

まとめ

今回は、位置指定道路の概要や、再建築不可物件になる理由、位置指定道路の復元方法(セットバック)などについて紹介しました。

位置指定道路であっても、現状、幅員が4m以上確保できていなければ、位置指定道路に接している家は再建築可能にはなりません。
再建築可能にするには、セットバックを行い、幅員を4m以上確保する必要があります。

しかし、セットバックには100万円近い費用と、数ヶ月から半年に及ぶ時間もかかります。
そのため、再建築不可物件に住んだり活用する予定がない場合は、費用や時間をかけて位置指定道路の認可を受けるより、再建築不可のまま専門の買取業者へ売却してしまうことをお勧めします。

専門の買取業者に依頼すれば、セットバック費用などもかからず、再建築不可物件をスムーズに売却でき、売却金として、まとまった現金も手にすることができます。
なぜなら、専門の買取業者は、買い取った再建築不可物件を活用・再販し、利益を生み出す独自のノウハウを持っているためです。

弊社Albalinkも訳アリ物件専門の不動産買取業者として、再建築不可物件の高額買取に自信を持っています。
なぜなら、弊社は買い取った再建築不可物件を、必要最低限のコストで再販・運用するノウハウがあるため、その分、買取価格を高くできるからです。
不動産業歴11年の経験を活かし、あなたの物件を少しでも高く買い取りさせていただきますので、一人で悩まず、まずはお気軽に下記無料買取査定フォームよりお問い合わせください(査定依頼をしたからといって、無理な営業などは行いませんのでご安心ください)。

>>【再建築不可物件でも高額売却!】無料で買取査定を依頼する

再建築不可物件と位置指定道路に関して、よくある質問

建築基準法第42条第2項の規定によって、道路であるものとみなされた道路のことを「2項道路(みなし道路)」といいます。道路は本来、幅が4m以上なくてはなりませんが、国内のいたるところに幅が4m未満の道路が多くあることから、このような救済措置が設けられているのです。
まず前提として、位置指定道路として認められるためには、最低でも道路の幅が4m以上なくてはなりません。位置指定道路の認定を受けた当時は道路の幅員が4m以上あったものの、時代の変化など、何らかの事情に伴い、今の道幅が4m未満になっていると「不完全な位置指定道路」に該当します。
監修者
道下真

道下真 宅建士

プロフィールページへ
不動産エージェント × パーソナルトレーナー。
1991年生まれ。信州大学卒業。2015年に株式会社クロダハウスに入社し、営業として賃貸、売買の仲介業務に従事。
2016年から金沢営業所の立ち上げに携わり、同年店長に就任。得意分野は不動産の売買全般。4年間不動産業界に勤めて、3年間支店長として実務を経験。ネットで調べた知識ではなく、現場の活きた情報提供していきます。
現在は株式会社Terass Digital Capitalにて、不動産エージェントとして活動。

◆保有資格・関連リンク
宅地建物取引士(不動産適正取引推進機構
賃貸不動産経営管理士
相続支援コンサルタント
'20 NABBA WFF Mr. Sport Model Tall Class トップ10
ファスティングマイスター
プロテインマイスター

再建築不可物件を高額売却できる無料の買取査定を依頼する

    物件種別必須
    物件住所必須

    お名前必須
    電話番号
    メールアドレス必須
    備考

    個人情報の取扱いについて」に同意の上、送信してください。

    簡単入力30秒
    訳あり物件の売却は
    今すぐご相談ください
    再建築不可物件
    この記事をシェアする
    facebook twitter
    訳あり物件買取プロ
    タイトルとURLをコピーしました