位置指定道路を3分で解説!再建築不可になる理由と対処方法もご紹介

再建築不可物件
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「位置指定道路」は特定行政庁(建築主事を置く地方公共団体、およびその長のこと)が認めた道路のことで、建築基準法上の道路に該当します。

あわせて、再建築不可物件に該当するかの判断基準は、接道義務(自分の土地は、建築基準法上の道路と2m以上接していなければならない)をクリアできるかによって左右されます

つまり、アナタの所有する物件と接する道路が「位置指定道路」に該当し、なおかつ自分の土地と2m以上接しているなら、再建築可能な物件に該当するということです。

反対に、以下の条件に一つでも該当するなら、再建築不可物件となります。

  • 自分の土地と接する道路の幅が4m未満になっている
  • 位置指定道路と自分の土地の接している長さが2m未満になっている

万が一、アナタの所有する土地が再建築不可物件に該当したとしても、悲観的になる必要は一切ありません。以下2点の対処方法が存在するからです。

  • 位置指定道路の要件をクリアさせる方法
  • 再建築不可物件を現状のまま売却する方法

もし、位置指定道路の要件をクリアさせるための方法を実践するのが難しいときは、一日でも早く再建築不可物件を手放すようにしましょう。地震などで建物が倒壊したら、土地としての価値がますます下がってしまうからです

ちなみに、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink(アルバリンク)」は、再建築不可物件の買い取り実績が豊富にある専門の買取業者です。

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監修者
道下真
1991年生まれ。信州大学卒業。2015年に(株)クロダハウスに入社し、営業として賃貸、売買の仲介業務に従事。宅地建物取引士、賃貸不動産経営管理士、相続支援コンサルタントの資格を取得して、2016年から金沢営業所の立ち上げに携わり、同年店長に就任。得意分野は不動産の売買全般。4年間不動産業界に勤めて、3年間支店長として実務を経験。ネットで調べた知識ではなく、現場の活きた情報提供していきます。

そもそも位置指定道路(42条1項5号道路)とは

建築基準法では建物を建築するための様々な条件が規定されていますが、敷地に接する道路に関しても定義されており、建築基準法第42条に規定されています。

この中で5号道路は、特定行政庁がその位置を指定した道路であることから「位置指定道路」と呼ばれています

<建築基準法第42:道路の定義>
第1項
次の1~5号に該当する幅員4m(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域では6m)以上のもの(を道路と定義する)

第1号…道路法による道路(国道、都道府県道、市区町村道等の公道)。
第2号…都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法等によって築造された道路。
第3号…建築基準法の施行日〔昭和25年11月23日。それ以降に都市計画区域に指定された地域ではその指定された日(基準時)〕現在既に存在している道(公道・私道の別は問わず)
第4号…都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定したもの。
第5号…私人(一般の個人や法人)が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。(一般に「位置指定道路」と呼ばれる道路)

参照元:建築基準法第42条

位置指定道路

位置指定道路の基準について

位置指定道路の基準については「建築基準法施行令」という国土交通省の省令によって定義されています。同令144条第4項1において「道に関する基準」として以下の基準を定めており、大きくは以下の5点です。

・両端が他の道路に接続したものであること(袋路上道路の場合の規定は後述します)
・接道する道路と交わる部分に隅切りをすること
・砂利敷を敷くなどぬかるみにならないこと
・縦断勾配が12%以下で階段状ではないこと
・側溝や街渠など、排水設備を設けること

 

位置指定道路の基準

 

隅切り

 

一方で、行き止まりのある道路(袋路状道路)の場合は以下のような条件を満たす必要があります。

道路延長が35メートル以下(35メートルを超える場合は自動車の転回路が必要)
35メートルを超える場合は終端と35メートル以内ごとに国土交通大臣が定める車の展開広場が必要です。

・幅員が6メートル(4メートルの場合もあります)以上である事
袋路状道路の場合は幅員が6メートル以上必要です。これは緊急車両の進入や車両の転回に必要な幅を確保するためです。ただし、自治体によっては幅員が4メートル以上あれば袋路状道路として認められる場合もあります。

・接道する道路と交わるところは隅切りが必要
通常の道路と同じ条件ではありますが、他の道路と接道する部分に「隅切り」を設ける必要があります。隅切りとは、交差点の見通しの確保と車の曲がりやすさを確保するために敷地の角の部分を空地にする処置です。道路の交わる正方形の土地を保有している場合は、隅切りによって角を削られるような形状になります。

これらの基準を満たした道路が「位置指定道路」として認められます。

行き止まりの場合

 

位置指定道路なのに再建築不可になる理由

位置指定道路と接道している場合には、再建築可能となるケースが多いですが、中には再建築不可になる場合もあります。どのような場合に位置指定道路に接道するにも関わらず再建築不可となるのかをご紹介していきましょう。

幅員が4メートル以下の「不完全な位置指定道路」

位置指定道路として認められるためには最低でも4メートルの幅員の道路である必要があります。しかし、旧市街地の中には幅員4メートル以下の「不完全な位置指定道路」があります。

たとえば、位置指定道路の認可を受けた当時は道路の幅員が4m以上あったものの、時代の変化など、何らかの事情に伴い、今は幅員が4m未満になっているものは「不完全な位置指定道路」に該当するということです

不完全な位置指定道路はそのまま使用する場合にはただちに指摘を受ける可能性は低いですが、建て替えを目的として位置指定道路の確認を行うと、位置指定道路として認められない場合があります。

現況と道路位置が異なる

古くからある位置指定道路の場合、時代の変遷や使用状況によって建設時に提出した図面と現況が異なる場合があります。位置指定道路の認可には現況確認を行いますので、図面と実際の道路位置が異なる場合には認可は下りません。

位置指定道路のトラブルの解決方法

これまでご紹介したように、様々な要因で位置指定道路として認められず、再建築の許可が下りない場合があります。このような場合にどのような対処法があるのかをご紹介していきましょう。

本来の位置指定道路を復元する(セットバックする)

一つ目の解決法は、本来の位置指定道路を復元する事です。不動産業界では「セットバック」や「道路後退」と呼ばれる手法です。
例えば、位置指定道路の一部を自分の土地だからと駐車スペースなどを設けてしまった。畑や庭として使用している。という場合は、セットバックなどによって本来の位置指定道路を復元することで解決します。
道路の中心線から2メートル以上後退することができれば、位置指定道路の要件を満たすことができるので、可能であればセットバックによって位置指定道路の認可を受けましょう。

セットバック

2項道路のセットバックとの違いに注意

セットバックが必要な他の状況として2項道路(みなし道路)の存在が挙げられます。2項道路とは、建築基準法第42条第2項において「建築基準法上の道路要件を満たしていない場合でも、道路中心線から2メートル以上セットバックすることで道路としてみなす」とされている道路で、「2項道路」や「みなし道路」と呼ばれます。

2項道路の場合は都市計画上の観点から幅員を確保するのが目的で、私道である位置指定道路のセットバックとは意味あいが若干異なります。

位置指定道路は基本的に私道なので、道路の所有権を近隣の地権者と共同で所有している場合があります。このような場合にはセットバックをするために「不完全位置指定道路の復元協議」を近隣の土地所有者と行う必要があります。

専門の買取業者へ相談する

位置指定道路を復元(セットバック)するには、役所への「事前協議書」の提出が必要になるなど、手間がかかるのが難点です

もし、余計な手間をかけることなく、再建築不可物件を手放したいと考えているなら、専門の買取業者へ相談することを強くオススメします。

専門の買取業者は、再建築不可物件を現状のままで買い取るので、数週間から1か月程度で再建築不可物件を現金化することが可能です

ちなみに、弊社なら最短3日で再建築不可物件を買い取りできます。

「売却するかはまだ迷っているけど、とりあえず話を聞いてみたい」
「自分の物件にどれくらいの価値(査定価格)があるのか知りたい」

などといった相談も大歓迎ですので、ぜひお気軽にお問い合わせください。

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まとめ

今回は、位置指定道路の概要や、再建築不可物件になる理由、位置指定道路の復元方法などについて紹介しました。この記事の要点は、以下のとおりです。

  • 特定行政庁が認めた道のことを「位置指定道路」と呼ぶ
  • 位置指定道路として認められれば、建築基準法上の道路としてみなされる
  • 再建築の可否は、接道義務(自分の土地は、建築基準法上の道路と2m以上接していなければならない)をクリアできるかによって左右される
  • 道路の幅員が4m未満になっているときは、セットバックを行うことで、建築基準法上の道路にできる

もし、位置指定道路の認可を受けるのが難しいときは、専門の買取業者にご相談ください。位置指定道路の認可を受けていないことで再建築不可物件になっていたとしても、専門の買取業者なら現状のまま、その物件を買い取ることができるからです

ちなみに、当サイトを運営している「株式会社AlbaLink(アルバリンク)」は、再建築不可物件に強い専門の買取業者です。

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再建築不可物件と位置指定道路に関して、よくある質問

建築基準法第42条第2項の規定によって、道路であるものとみなされた道路のことを「2項道路(みなし道路)」といいます。道路は本来、幅が4m以上なくてはなりませんが、国内のいたるところに幅が4m未満の道路が多くあることから、このような救済措置が設けられているのです。
まず前提として、位置指定道路として認められるためには、最低でも道路の幅が4m以上なくてはなりません。位置指定道路の認定を受けた当時は道路の幅員が4m以上あったものの、時代の変化など、何らかの事情に伴い、今の道幅が4m未満になっていると「不完全な位置指定道路」に該当します。
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