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位置指定道路とは?再建築不可となる理由について

位置指定道路とは?再建築不可となる理由について 再建築不可

再建築不可物件の活用や売却を考えている際、「位置指定道路」というキーワードを耳にすることがあります。この位置指定道路とはどんな道路なのか。位置指定道路の活用によって再建築不可物件を活用できるのかなど、今回の記事では位置指定道路に関する疑問にお応えしていきます。

そもそも位置指定道路(42条1項5号道路)とは

建築基準法では建物を建築するための様々な条件が規定されていますが、敷地に接する道路に関しても定義されており、建築基準法第42条に規定されています。

この中で5号道路は、特定行政庁がその位置を指定した道路であることから「位置指定道路」と呼ばれています。

<建築基準法第42:道路の定義>
第1項
次の1~5号に該当する幅員4m(特定行政庁が都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域では6m)以上のもの(を道路と定義する)

第1号…道路法による道路(国道、都道府県道、市区町村道等の公道)。
第2号…都市計画法、土地区画整理法、旧・住宅地造成事業に関する法律、都市再開発法等によって築造された道路。
第3号…建築基準法の施行日〔昭和25年11月23日。それ以降に都市計画区域に指定された地域ではその指定された日(基準時)〕現在既に存在している道(公道・私道の別は問わず)
第4号…都市計画道路等で2年以内に事業が執行される予定で、特定行政庁が指定したもの。
第5号…私人(一般の個人や法人)が築造した私道で、特定行政庁がその位置を指定したもの。(一般に「位置指定道路」と呼ばれる道路)

位置指定道路

位置指定道路の基準について

位置指定道路の基準については「建築基準法施行令」という国土交通省の省令によって定義されています。同令144条第4項1において「道に関する基準」として以下の基準を定めており、大きくは以下の5点です。

・両端が他の道路に接続したものであること(袋路上道路の場合の規定は後述します)
・接道する道路と交わる部分に隅切りをすること
・砂利敷を敷くなどぬかるみにならないこと
・縦断勾配が12%以下で階段状ではないこと
・側溝や街渠など、排水設備を設けること

 

位置指定道路の基準

 

隅切り

 

一方で、行き止まりのある道路(袋路状道路)の場合は以下のような条件を満たす必要があります。

道路延長が35メートル以下(35メートルを超える場合は自動車の転回路が必要)
35メートルを超える場合は終端と35メートル以内ごとに国土交通大臣が定める車の展開広場が必要です。

・幅員が6メートル(4メートルの場合もあります)以上である事
袋路状道路の場合は幅員が6メートル以上必要です。これは緊急車両の進入や車両の転回に必要な幅を確保するためです。ただし、自治体によっては幅員が4メートル以上あれば袋路状道路として認められる場合もあります。

・接道する道路と交わるところは隅切りが必要
通常の道路と同じ条件ではありますが、他の道路と接道する部分に「隅切り」を設ける必要があります。隅切りとは、交差点の見通しの確保と車の曲がりやすさを確保するために敷地の角の部分を空地にする処置です。道路の交わる正方形の土地を保有している場合は、隅切りによって角を削られるような形状になります。

これらの基準を満たした道路が「位置指定道路」として認められます。

行き止まりの場合

 

位置指定道路なのに再建築不可になる理由

位置指定道路と接道している場合には、再建築可能となるケースが多いですが、中には再建築不可になる場合もあります。どのような場合に位置指定道路に接道するにも関わらず再建築不可となるのかをご紹介していきましょう。

幅員が4メートル以下の「不完全な位置指定道路」

位置指定道路として認められるためには最低でも4メートルの幅員の道路である必要があります。旧市街地の中には幅員4メートル以下の「不完全な位置指定道路」があります。

不完全な位置指定道路はそのまま使用する場合にはただちに指摘を受ける可能性は低いですが、建て替えを目的として位置指定道路の確認を行うと、位置指定道路として認められない場合があります。

現況と道路位置が異なる

古くからある位置指定道路の場合、時代の変遷や使用状況によって建設時に提出した図面と現況が異なる場合があります。位置指定道路の認可には現況確認を行いますので、図面と実際の道路位置が異なる場合には認可は下りません。

位置指定道路のトラブルの解決方法

これまでご紹介したように、様々な要因で位置指定道路として認められず、再建築の許可が下りない場合があります。このような場合にどのような対処法があるのかをご紹介していきましょう。

本来の位置指定道路を復元する(セットバックする)

一つ目の解決法は、本来の位置指定道路を復活する事です。不動産業界では「セットバック」や「道路後退」と呼ばれる手法です。
例えば、位置指定道路の一部を自分の土地だからと駐車スペースなどを設けてしまった。畑や庭として使用している。という場合は、セットバックなどによって本来の位置指定道路を復元することで解決します。
道路の中心線から2メートル以上後退することができれば、位置指定道路の要件を満たすことができるので、可能であればセットバックによって位置指定道路の認可を受けましょう。

セットバック

2項道路のセットバックとの違いに注意

セットバックが必要な他の状況として2項道路(みなし道路)の存在が挙げられます。2項道路とは、建築基準法第42条第2項において「建築基準法上の道路要件を満たしていない場合でも、道路中心線から2メートル以上セットバックすることで道路としてみなす」とされている道路で、「2項道路」や「みなし道路」と呼ばれます。

2項道路の場合は都市計画上の観点から幅員を確保するのが目的で、私道である位置指定道路のセットバックとは意味あいが若干異なります。

位置指定道路は基本的に私道なので、道路の所有権を近隣の地権者と共同で所有している場合があります。このような場合にはセットバックをするために「不完全位置指定道路の復元協議」を近隣の土地所有者と行う必要があります。

不動産業者へ相談する

位置指定道路を活用して再建築を検討している場合には、不動産業者に相談するのがベストな選択肢でしょう。これまでご紹介した通り、道路の定義や位置指定道路の基準は自治体によって異なる場合があるので、地域の事情に詳しい不動産業者に依頼することで、スムーズに土地の活用が進みます。

位置指定道路とは?再建築不可となる理由について・まとめ

まとめ

ご紹介した通り、位置指定道路を使用して再建築不可物件を活用する場合には様々な課題があります。行政からの許認可や法律上の制約を理解した上での工事の進行などを自身で行うことは非常にハードルが高いといえるでしょう。

再建築不可物件の活用を考える場合には不動産業者などの専門家との連携が不可欠です。再建築不可物件の活用をお考えの場合はまずは専門家へ相談しましょう。

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