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再建築不可物件の要件
再建築不可物件は法律上の用語ではなく、現在の建築基準法や都市計画法、自治体の条例などの規制により、既存の建物を解体したあと、原則として新たな建物を建築できない不動産を指す一般的な呼称です。
主に、建築基準法に定められた道路に接していない（接道義務※を満たしていない）土地などを指します。
※接道義務とは
建築基準法に基づき、都市計画区域および準都市計画区域で建物を建てる際に、原則幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していなければならないというルールのこと（災害時の避難経路確保や緊急車両の通行のため）。
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第43条」
「接道義務を満たしていない」状態とは、主に以下の2種類に分かれます。
- 敷地に面している道路が建築基準法で認められた道路ではない
- 道路から接している敷地の幅が2m以下である
引用元：国土交通省｜建築基準法制度概要集
ただし、接道義務を満たしていない場合でも、一定の条件を満たせば建築できるケースがあります。
また、接道していても立地によって再建築不可になるケースもあるため、所有する不動産が再建築可能かどうかわからない場合は、次章で解説する方法で調べてみましょう。
再建築不可物件の概要については、以下の記事でわかりやすく解説してるので併せてご参照ください。
再建築不可物件かどうか調べる方法は3つある
再建築不可物件かどうかを調べる方法は以下の3つです。
- 役所で調べる
- 自治体のホームページで調べる
- 専門の不動産会社で調べる
必要な書類を揃えて依頼すれば、役所で再建築不可かどうかを調べてもらうことも可能です。
また、自治体のホームページで「指定道路図」や「都市計画図」を検索し、道路の幅員や種類を調べる方法もありますが、指定道路図は必ずしも最新のデータが反映されているとは限りません。
その場合は、再建築不可物件専門の不動産会社に調べてもらうのも方法の一つです。
専門の不動産会社であれば、再建築不可物件のデータを多数保有しているだけでなく、土地家屋調査士などの専門家と連携していることも多いため、再建築不可物件かどうかを調査できることが一般的です。
「売却予定がなければ不動産会社には相談できない」と思われるかもしれませんが、売却予定の有無にかかわらず無料相談・無料査定を受け付けている会社もあるので、相談してみることをおすすめします。
当サイトを運営する弊社AlbaLink（アルバリンク）でも、専門の不動産買取業者として土地家屋調査士などの士業と連携し、再建築不可物件かどうかの調査や売却相談にも対応しております。
売却前提でなくても問題ありませんので、所有する不動産が再建築不可物件かどうか調べたい方は、一度弊社までお気軽にご相談ください。
なお、売却方法については「再建築不可物件を所有している場合は売却がおすすめ」で解説しています。
再建築不可物件の活用方法、処分方法については以下の記事も併せてご参照ください。
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再建築不可物件かどうかの判断は役所で確認
該当する物件が再建築不可物件かどうかの確認は、物件の所在地を管轄する自治体の役所の窓口で行うことができます。
その際に必要となる主な書類は以下の通りです。
| 資料 | 概要・目的 | 取得方法 |
|---|---|---|
| 登記事項証明書 | ・土地の所有者名、住所、建物面積、構造、建築年月日などの情報 ・登記情報に誤りがないか確認するため | ・法務局 ・オンライン |
| 公図 | ・土地の位置や形状を確定するための地図 ・不動産登記の際に用いられる | ・法務局 ・オンライン |
| 地積測量図 | ・土地面積や位置、境界を公示するための書類 ・登記申請時に必要 | ・法務局 ・オンライン |
| 建物図面 | ・敷地に対する建物の配置や形状を表した図面 ・建物を新築や増改築して床面積・構造の変更などを登記申請する際に必要 | ・法務局 ・オンライン |
法務局では現在、登記事項証明書のほか、地図・地積測量図等もオンライン（登記・供託オンライン申請システム）で交付請求できるようになっています。
参照元：法務省「登記・供託オンライン申請システム 不動産登記手続」
一般的には土地の所在地・地番が分かる資料や公図などがあれば相談できますが、必要に応じて登記事項証明書、地積測量図、建物図面などの提出を求められる場合があります。
自治体によって相談窓口や必要な資料が異なるため、事前に建築指導課などへ問い合わせて確認しましょう。
なお、専門の不動産買取業者である弊社AlbaLink（アルバリンク）にご相談いただければ、再建築不可物件に該当するかどうかを調べるためのサポートから、物件の状況に応じた売却・活用方法のご提案まで対応可能です。
売却前提のご相談ではなくても問題ありませんので、「再建築不可物件がどうか気になっている」「再建築不可物件をどうしたらよいか扱いに困っている」とお悩みの方は、お気軽にご相談ください。
次に、それぞれの資料の役割と取得方法についてご紹介していきます。
登記事項証明書について
登記事項証明書（登記簿謄本）は、土地・建物や会社・法人の権利関係・基本情報を証明する公的書類です。
最寄りの法務局や登記・供託オンライン申請システムで入手できます。
参照元：法務局「登記事項証明書等の請求にはオンラインでの手続が便利です」
土地の登記事項証明書には地目・地積・所有者等、建物の登記事項証明書は種類・構造・床面積・所有者等の情報が記載されています。
また、所有権や抵当権（その土地を担保として金融機関などに提供した権利）といった権利関係の履歴も把握が可能です。
登記事項証明書は一般に「登記簿謄本」と呼ばれることもあります。
登記簿が紙で管理されていた時代の「登記簿謄本」に相当するものが、現在のコンピュータ化された登記情報から発行される「登記事項証明書」という位置づけで、内容や証明する効力は同じです。
参照元：法務局「○登記事項証明書と登記簿謄抄本とは，どう違うのですか？」
登記事項証明書の見方については、以下の記事で詳しく解説しているので併せてご参照ください。
公図について
国の地籍調査等の成果に基づく精度の高い図面を「法14条地図」といいます。
一方で、14条地図が整備されるまで備え付けられる「地図に準ずる図面」（旧土地台帳附属地図由来・精度が低い場合がある）を「公図」といいます。
参照元：不動産登記法第14条
法14条地図のほうが土地の位置や形状をより高い精度で確認できますが、地域によっては法14条地図が整備されておらず、「地図に準ずる図面（いわゆる公図）」しか存在しない場合もあります。
法14条地図が整備されている地域であれば、法14条地図を取得する方がより正確です。
地積測量図について
地積測量図は土地の測量結果を示した書類で、土地の面積や座標、境界について測定した図面が記載されています。
地積測量は昭和35年以降に登記申請を行うために必要となっており、それ以前からある敷地の場合は地積測量図が存在しない場合があります。
参照元：法務省「登記制度・土地所有権の在り方等 に関する研究報告書」
地積測量図も登記事項証明書や公図と同じように法務局での取得や法務局のホームページからの請求、郵送での取り寄せが可能です。
参照元：法務局「登記事項証明書（土地・建物）、地図・図面証明書を取得したい方」
建物図面
建物図面は敷地のどこに建物が建っているか、どのような形の建物かを示す図面です。
また、各階の建物形状を示す各階平面図もセットで記載されています。
建物図面があると敷地の形状と周囲の土地との関連性が表示されているので、敷地が道路に面しているかを確認することができます。
建物図面もこれまでご紹介した書類と同じ方法で入手可能です。
このように各図面は法務局でまとめて入手可能です。
法務局に行って直接書類を入手することもできますが、仕事などで平日の昼間に法務局を訪問することができない場合は登記・供託オンライン申請システムからも入手することが可能です。
参照元：法務省「登記・供託オンライン申請システム 不動産登記手続」「各法務局のホームページ」
まずは入手可能な図面をすべて手に入れてから役所で確認するようにしましょう。
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再建築不可かどうかを役所で確認するときのポイント
役所で再建築不可かどうかを確認する際に重要となるのは、主に該当する物件が建築基準法の第42条と第43条に合致しているかどうかです。
特に予約は必要ないので、書類が入手できたタイミングで役所の建築関連の部署を訪問しましょう。
ここでは役所で確認するべき内容をご紹介していきます。
前面道路が建築基準法道路なのか
まず、敷地と面している道路が建築基準法第42条に合致している道路かどうかを確認します。
建築基準法の道路とは、以下のような道路です。
| 建築基準法の種別 | 内容 |
|---|---|
| 42条1項1号 | 幅員4m以上の道路法の道路 |
| 42条1項2号 | 都市計画法・土地区画整理法に基づいて新たに作られた道路 |
| 42条1項3号 | 建築基準法が施行された当初から存在する幅員4ｍ以上の道路 |
| 42条1項4号 | 都市計画法・土地区画整理法で、2年以内に事業に開始が予定されている道路 |
| 42条1項5号 | 幅員が4ｍ以上あり、特定行政庁から位置の指定を受けた道路 |
| 42条2項 | 幅員1.8ｍ以上4m未満の道路で、建築基準法が施行された当初から家が立ち並んでいた道路 |
| 基準法上道路以外 | 接道要件を満たしていないが、建築審査会の許可を受けた道路 |
参照元：e-Gov法令検索「建築基準法第42条1項、第42条2項」
道路は全て管理者が存在しており市町村道には全て管理番号が割り振られているので、前面道路が建築基準法に合致しているかどうかはすぐに判明します。
私道や位置指定道路の場合の確認方法やトラブル解決方法については以下の記事で詳しく解説していますので参考にして下さい。
接道要件が満たされているか
敷地に面している道路が建築基準法の第42条に合致しているかどうかが確認できた後は、第43条の接道要件を満たしているかどうかを確認します。
接道要件の確認に必要なのは、地積測量図や建物図面です。
地積測量図や建物図面がない場合は、現地の敷地境界線を測量するなどし、敷地が道路から2m以上接していれば接道要件を満たしています。
そもそも建築できる地域なのか
接道要件を満たしていても、別の規制によって建築が制限される場合があります。
そのため「そもそも建築できる地域なのか？」を調べることも重要です。
たとえば、市街化調整区域※では原則として開発が抑制されており、建築・建て替えに許可が必要となる場合があります。
都市計画法に基づき、都市の無秩序な拡大を防ぐ目的で市街地としての開発を制限する地域のこと。
参照元：国土交通省「市街化区域と市街化調整区域〔区域区分〕」
また、自治体の条例によって災害危険区域※に指定され、住宅の建築や構造に制限が設けられている場合もあります。
建築基準法に基づき地方公共団体が条例で指定する、津波や高潮、洪水（出水）などの危険性が著しい区域のこと。
参照元：国土交通省「災害危険区域制度」
役所では、その地域が建物を建築できる地域かどうかも調べられるので、接道要件と一緒に確認しておきましょう。
接道要件を満たしていない場合でも条件次第で建築できる可能性がある
接道要件を満たしていない場合でも、条件次第では建築できる可能があります。
前面道路が幅員が4m未満でも、建築基準法42条2項の道路であれば建築基準法上の道路として扱われます。
その場合、原則として道路中心線から2mの位置まで敷地を後退させ、道路とみなされる部分に建物や門、塀などを設置しない「セットバック」をすることによって、建て替えが可能です。
参照元：建築基準法42条2項
道路が将来拡張されることを見越して道路の中心線から2m以上離して建て替えることで、要件を満たせるようになるので、可能かどうかを役所で確認しましょう。
ただし、そもそも接道幅が2m未満の場合、セットバックのみでは接道義務を満たせません。
その場合は、隣地の一部を購入・賃貸して接道幅を確保するなど、間口を広げる対策が別途必要です。
セットバックの詳細は以下の記事で解説しているので、併せてご参照ください。
不動産業者に再建築不可と言われても再建築できる可能性がある
不動産業者から「再建築不可物件」と言われても、すぐに建て替えを諦める必要はありません。
不動産会社の見解は判断材料の一つですが、それだけで再建築できないことが確定するわけではないためです。
前面道路が建築基準法上の道路に該当するか、接道条件を満たしているか、例外的な認定・許可を受けられるかといった点は、物件を管轄する役所の建築指導課などで確認できます。
不動産業者から再建築不可と言われた場合も、役所の窓口や建築士などに相談し、再建築の可能性が残されていないか確認しましょう。
なお、どうしても再建築ができず活用方法を持て余しているのなら、自宅を売却し、その売却金額を元手に再建築可能な家を購入するのは一つの方法です。
再建築不可物件の具体的な売却方法は、次項で詳しく解説します。
再建築不可物件を再建築可能にする方法についてはこちらの記事でも解説しているので、併せてご参照ください。
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活用していない再建築不可物件は売却がおすすめ
再建築不可物件を所有している場合、「売却に有利になるだろう」という考えで解体して更地にしてしまうと、固定資産税が上がるケースがあったり、新たに建物を建てられなかったりするリスクがあります。
仲介で売却するにしても再建築不可の土地を購入したい買い手は少なく、解体・リフォームしたからといって売れるとは限りません。
再建築不可物件は将来の建て替えが制限されるうえ、金融機関によっては住宅ローンの融資対象になりにくいため、一般的な住宅より購入希望者が限られる傾向があるからです。
再建築不可物件を保有し続けていると維持費がかかり続けてしまうため、仲介による売却が難しい場合は、再建築不可物件を取り扱う専門の不動産買取業者への相談も選択肢の一つです。
専門の不動産買取業者には、「リフォームして賃貸物件として運用する」「再建築可能にしてから再販する」など、独自の活用ノウハウがあります。
そのため、一般の買い手が見つかりにくい再建築不可物件でも、スピーディーに買い取ってもらえる可能性があるのです。
弊社AlbaLink（アルバリンク）でも再建築不可物件の買取を積極的に行っています。
たとえば、下記は弊社が買い取った千葉県富津市の再建築不可物件の事例です。
この物件は前面道路の幅員が2m未満で接道義務を満たしていませんでした。
また、下の写真の「ＢＥＦＯＲＥ」を見てもらえばわかる通り、室内も老朽化が進んでいましたが、弊社はこの物件を600万円で買取り、リフォームを施したのち、提携している不動産投資家へ再販いたしました。
このように弊社は再建築不可物件の再販先や運用方法を豊富に持っているため、老朽化が進んだ再建築不可物件であっても積極的に買取を検討できるのです。
実際、再建築不可物件をはじめ、弊社に物件の買取依頼をしていただいたお客様からは「売れずに困っていたが買い取ってもらえてホッとした」「もっと早く依頼すれば良かった」といった感謝の言葉を多数いただいております（下記Google口コミ参照）。
また、弊社はお客様からの評価が高いだけでなく、不動産買取業者としては数少ない上場企業でもあり、社会的信用も得ています。
参照元：株式会社AlbaLink、東京証券取引所グロース市場への上場のお知らせ
ですので、「再建築不可物件の売却などわからないことばかり」「他社で断られて、到底売れるとは思えない」という方こそ、弊社にご依頼いただければと思っております。
年間相談件数26,000件超（※2025年1月1日～2025年12月31日）で培った豊富なノウハウを活用し、あなたの再建築不可物件をできる限りスピーディーに買い取れるよう努めさせていただきます（査定依頼をしたことで、売却を強いるといったことはございませんので、安心してご相談ください）。
>>【再建築不可物件でもスピード買取！】無料で買取査定を依頼をする
まとめ
ご紹介した通り、物件が再建築不可能物件かどうかはまず役所に確認する必要があります。
法務局や法務局のホームページから登記事項証明書や公図、地積測量図や建物図面を入手して役所へ持参しましょう。
建物の建築や建て替えの許可は最終的に役所が判断しますので、購入や相続の前にまずは物件の状況を確認していくことが重要です。
不動産の活用のためにも、再建築不可能物件かどうかの確認はしっかりと行っておきましょう。
なお、再建築不可物件を早く処分したい場合は、再建築不可物件を専門に取り扱う不動産買取業者に売却する方法をおすすめします。
専門の不動産業者であれば、建て替え不可などの条件を抱えた不動産でも柔軟に買取を検討できるためです。
当サイトを運営している弊社AlbaLink（アルバリンク）は、再建築不可物件に強い不動産買取業者です。
再建築不可物件をはじめとした訳あり不動産の買取業務を行なっており、2023年にはフジテレビの「イット」で紹介された実績もございます。
市場で安価に取引されやすい再建築不可物件も、年間買取件数2,000件超（※2025年12月時点）の豊富な実績で蓄積された豊富なノウハウを活かし、物件の状況や活用可能性を踏まえて適正価格で査定します。
無料査定・無料相談は随時実施しておりますので、弊社までお気軽にご相談ください。
もちろん、相談・査定のみの問い合わせも大歓迎です。
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