再建築不可物件かどうかの調べ方

再建築不可物件の要件

再建築不可物件かどうかを判断する上で大きく関わってくる法律が建築基準法の第42条と第43条です。

この2つの法律では「接道義務」について定義しており、敷地が法律上で定義されている道路に2メートル以上接していることを指しています。

これは災害発生時の避難経路の確保と火災や急病などで緊急車両がその敷地に入るために必要な条件で、この基準を満たしていない物件が再建築不可物件として判断されます。

第42条では道路の定義を定めており、道路法で定められた道路や行政によって認められた道路を指します。

例えば、旧市街地にある幅２メートルの道路は法律上の条件である幅員4メートルを満たしていませんが、建築基準法が制定された日に既に存在した道路は法律上「道路とみなされている」という処置によって道路として認められています。この道路は「みなし道路」・「2項道路」と呼ばれます。

私道でも建築基準法が施行された時に幅員が4メートル以上ある道路は既存道路として認められており、道路法に定められた道路のほかにも都市計画法上の道路や特定行政庁から位置の指定を受けて造られる道路も含まれています。

これら、建築基準法第43条の基準を満たしている道路が適法の道路として認められます。

第43条では、第42条で認められた道路に敷地の間口が2メートル以上面していなければならないと定義しています。

参照元：建築基準法第42条・43条

以上のことから再建不可物件とは上記２つの法律のどちらか、あるいは両方を満たしていない物件ということになります。

具体的には、敷地に面している道路が建築基準法で認められた道路ではない。または道路から接している敷地の幅が2メートル以下であるということです。

この再建築不可物件を購入した場合は建て替えができなくなってしまうので、事前に確認を行う必要があります。

再建築不可物件かどうかの判断は役所で確認

該当する物件が再建築不可物件かどうかの確認は物件の所在する自治体の役所で行うことができます。

確認は資料があれば自分でもできるので、気になる場合は自分自身で確認してみましょう。

資料	目的	取得方法
登記事項証明書	土地の所有者名や住所、建物面積、構造、建築年月日などの情報を把握し、登記情報に誤りがないか確認するために必要	法務局で取得
公図	土地の位置や形状を確定するための地図で、不動産登記の際に用いられる書類	法務局で取得
地積測量図	土地面積や位置、境界を公示するための書類で登記申請時に必要	法務局で取得
建物図面	敷地に対する建物の配置や形状を表しており、建物を新築や増改築して床面積・構造の変更などを登記申請する際に必要	法務局で取得

役所の建築関連の部署を訪問し、確認に必要な資料を提出すればその場で確認してくれます。確認には登記事項証明書と公図、地積測量図と建物図面を持参すると良いでしょう。

次に、それぞれの資料の役割と取得方法についてご紹介していきます。

登記事項証明書について

登記事項証明書は登記簿謄本とも呼ばれますが、内容は全く同じです。登記事項証明書はその土地の所有者名や住所、建物の面積や構造、建築年月日などが記載されています。

また所有権や抵当権の状況や履歴も記載されています。登記事項証明書は法務局を訪れて取得するか、法務局のホームページからの請求や郵送などで取り寄せることができます。

公図について

公図は、地図は国の地籍調査事業によって測量を行った地図で、不動産登記の際に用いられる地図のことを指しています。不動産登記の際にこの地図を使うことが不動産登記法第14条で定められているので「14条地図」とも呼ばれます。

公図も登記事項証明書と同様に法務局で取得するか、法務局のホームページからの請求や郵送で取り寄せることが可能です。

参照元：不動産登記法第14条

地積測量図について

地積測量図は土地の測量結果を示した書類で、土地の面積や座標、境界について測定した図面が記載されています。

地積測量は昭和35年以降に登記申請を行うために必要とされましたので、それ以前からある敷地の場合は地積測量図が存在しない場合があります。

地積測量図も登記事項証明書や公図と同じように法務局での取得や法務局のホームページからの請求、郵送での取り寄せが可能です。

建物図面

建物図面は敷地のどこに建物が建っているか、どのような形の建物かを示す図面です。

また、各階の建物形状を示す各階平面図もセットで記載されています。建物図面があると敷地の形状と周囲の土地との関連性が表示されているので、敷地が道路に面しているかを確認することができます。

建物図面もこれまでご紹介した書類と同じ方法で入手可能です。

このように各図面は法務局でまとめて入手可能です。法務局に行って直接書類を入手することもできますが、仕事などで平日の昼間に法務局を訪問することができない場合は各法務局のホームページからも入手することが可能です。

まずは入手可能な図面をすべて手に入れてから役所で確認するようにしましょう。

役所で確認するべき内容

役所で確認するべき内容は建築基準法の第42条と第43条に該当する物件が合致しているかどうかです。取り寄せた図面を持参して役所にある建築関連の部署を訪問しましょう。

特に予約は必要ないので、書類が入手できたタイミングで役所を訪問しましょう。ここでは役所で確認するべき内容をご紹介していきます。

前面道路が建築基準法道路なのか

敷地と面している道路が建築基準法第42条に合致している道路かどうかをまず確認します。

道路は全て管理者が存在しており市町村道には全て管理番号が割り振られているので、前面道路が建築基準法に合致しているかどうかはすぐに判明します。

接道要件が満たされているか

敷地に面している道路が建築基準法の第42条に合致しているかどうかが確認できた後は、第43条の接道要件を満たしているかどうかを確認します。

接道要件は地積測量図や建物図面を使用します。敷地が道路から2メートル以上接していれば接道要件を満たしています。

そもそも建築できる地域なのか

接道要件を満たしていても、土地によっては建て替えができない場合があります。

例えば、市街化調整区域や災害危険区域に指定されている地域の場合は接道要件を満たしていても、建物を建築したり建て替えすることはできません。

その地域が建物を建築できる地域かどうかも役所で確認できますので、接道要件を確認するタイミングで一緒に確認しておきましょう。

市街化調整区域の活用方法や売却方法については、「市街化調整区域の活用方法と売却方法」こちらの記事で詳しく解説しています。

接道要件を満たしていない場合でも条件次第で建築できる可能がある

接道要件を満たしていない場合でも、建物を建て替えできる可能性があります。

例えば「セットバック」という方法で接道要件を満たすことができます。これは道路の幅が4メートルに満たない「みなし道路」で建て替えを行う場合に用いられます。

道路が将来的に拡張されると見越して道路の中心線から2メートル以上離れて建て替えを行うことで要件を満たせるようになります。このセットバックによっての活用できる土地の面積が小さくなってしまいますが、自治体によってはセットバックにかかる費用を補助してくれる場合があります。

こちらも併せて役所で確認しておきましょう。また、接道要件を満たしていない場合でも周囲の土地を借りたり購入したりすることで、要件を満たすことも可能です。

不動産屋に再建築不可と言われても可能性がある場合もあるので注意

個々の物件が再建築不可物件かどうかの判断は最終的に役所が行います。

仮に不動産屋に建築不可能物件と言われても、役所で確認すると再建築が可能になる方法を教えてくれる場合があります。

セットバックや隣接している土地の借り受けや購入によって接道要件を満たすことで再建築が可能になるので、諦めずに役所で一度確認してみましょう。

再建築不可物件を所有している場合は売却がおすすめ

再建築不可物件を所有している場合、「売却に有利になるだろう」という考えで解体して更地にしてしまうと、固定資産税が上がってしまったり新築を建てられなかったりするリスクがあります。

仲介で売却するにしても再建築不可物件を購入したい買い手は少なく、リフォームを不動産会社にすすめられ行ったとしても売れるとは限りません。

そこで、再建築不可物件を専門に取り扱っている買取業者であれば、蓄積された知識や実績があるので、スムーズに現金化することが可能です。

弊社でも再建築不可物件の買取を積極的に行っています。物件の査定価格が知りたい、少しでも高く売却したい場合は、弊社までお気軽にご連絡ください。

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まとめ

ご紹介した通り、物件が再建築不可能物件かどうかはまず役所に確認する必要があります。

法務局や法務局のホームページから登記事項証明書や公図、地積測量図や建物図面を入手して役所へ持参しましょう。建物の建築や建て替えの許可は最終的に役所が判断しますので、購入や相続の前にまずは物件の状況を確認していくことが重要です。

不動産の活用のためにも、再建築不可能物件かどうかの確認はしっかりと行っておきましょう。

再建築不可物件を早く処分したい場合は、再建築不可物件を専門に取り扱う買取業者に売却する方法をおすすめします。弊社でも再建築不可物件の買取を行っているので、お気軽にご相談ください。