不動産共有持分の個人売買は可能
親から相続した不動産を兄弟姉妹で共有している場合、そのままの状態だと何をするにも共有者の同意が必要で、自由な活用は困難です。
それにもかかわらず毎年の固定資産税の負担は発生し続けるので重荷に感じる方もたくさんおられます。
できれば共有状態を解消するため、自分の共有持分を兄弟に買い取ってもらいたい、あるいは兄弟の持分を買い取りたいと思いませんか？
実際、共有持分者同士が個人的に話し合いをして共有持分の売買をすることは可能です。
共有者の持分をあなたが買い取った場合、不動産の完全な所有権を手にして不動産を効果的に活用できます。
例えば、あなたの共有持分を兄弟に買い取ってもらえば、あなたは不動産の共有者ではなくなるので固定資産税などを支払う必要がなくなり、管理責任も負わずに済みます。
親族間で個人的に取引をすれば、買い手を探す必要も不動産会社に仲介手数料を払う必要もなく、最小限の負担で共有状態から脱却できます。
不動産共有持分の個人売買の手続き、方法
不動産の共有持分を個人的に売買するとき、具体的にどのようなステップで進めていけば良いのでしょうか？
相手に共有持分売買を打診する
共有持分の個人売買を進めるには、まずは共有者と話し合いをして持分買取（売却）することに双方が合意する必要があります。
例えば、ご兄弟と共有されているなら、まずはご兄弟に連絡を入れて共有持分売買を進めたい意向を伝えましょう。
その際、あなたの持分を売りたいのか相手の持分を買いたいのかも事前に検討しておいて、希望する方法を告げます。
相手を説得、交渉する
共有者からとつぜん共有持分買取や売買の話を持ちかけられると、相手が戸惑ったり警戒したり、ときには強く拒絶したりするケースもあります。
その場合には共有持分売買の意味や持分のやり取りを行って一人の所有者にまとめるメリット等を伝えて説得する必要があります。
相手が納得したら共有持分売買についての交渉を行いましょう。
共有持分の買い取り価格を決定する
交渉では、共有持分の「買い取り価格」を決めなければなりません。
基本的には「不動産の時価×共有持分割合」によって代金額を算定します。
ただし個人間で売買する場合、必ずしもその価格にしなければならないわけではありません。
たとえばあなたがどうしても相手の持分を買いたい場合、相場よりも多少上乗せして代金提示すべきケースもあるでしょう。
反対に相手に買い取ってもらいたいけれども相手がお金を出し渋っていれば、多少相場より減額する必要もあります。
代金額については、事案に応じて柔軟に決定すべきです。
折り合いがつかないと売買が成立しないので、お互いが納得できる金額を詰めていきましょう。
支払い方法を決定する
交渉時、共有持分代金の支払方法も決定しなければなりません。
現金一括で支払いができれば問題ありませんが、不動産は通常高額なので一括払いできない方も多数おられます。
一般的な不動産売買の場合は住宅ローンなどを利用しますが、親族間売買の場合には利用できないケースがほとんどです。
一括払いする資金がなく、ローンも利用できない場合、分割払いをしてもらうしかありません。
その場合、途中で支払いが滞らないように公正証書で売買契約書を作成するなどの対応が必要です。
不動産共有持分売買契約書を作成する
共有持分の売買代金と支払い方法が決まったら「共有持分売買契約書」を作成しましょう。
親族間売買の場合あえて契約書を作成しようとしない方もいますが、それは絶対にNGです。
契約書なしに高額な売買代金のやりとりを行うのは大変危険ですし、そもそも契約書がないと不動産の持分移転登記も受け付けてもらえません。
必ず適式な書式等を使って共有持分売買契約書を作成し、必要に応じて公正証書化も検討しましょう。
また、一般的な不動産売買の場合、契約書作成時に「手付金」のやり取りをします。
手付金の相場は不動産売買代金の5～10％程度です。
ただし親族間売買の場合、あえて手付金の授受をしないケースも多数です。
支払いを済ませて共有持分の移転登記を行う
契約書ができたら、合意した通りに売買代金のやり取りを行います。
あなたの持分を相手に買い取ってもらうなら、相手から支払いを受けます。
その上で共有持分の移転登記を行います。
つまりあなたの共有持分を相手に移転し、相手が不動産の完全な所有者となるための登記を申請するのです。
共有持分の移転登記は法務局で行います。
自分たちでも手続きできますが、必要書類などもあって手間がかかるので、司法書士に任せるとスムーズに完了できます。
兄弟間で共有持分の売買をするときには「登記を完了してようやく全課程が終了」します。
登記をしなくても罰則はありませんが第三者に所有権を主張できませんし、持分を失ったにもかかわらず固定資産税の納税通知書が届いてしまうケースもあるので、早期に持分移転登記を行いましょう。
共有持分を親族間売買するときのリスク
共有持分の親族間売買には、以下のようにさまざまなリスクがあります。
そもそも相手が売買に応じてくれない
共有持分を個人売買するには、お互いが持分の売買に合意する必要があります。
あなたが持分を売りたいと希望しても相手が買取を拒絶したら強制できません。
兄弟で土地建物を共有しているとき、共有者に持分買取を求めても拒絶されるケースが多数あり、そうなったらそもそも売買自体が不可能です。
以下の記事も参考にして下さい。
適正な金額を決められない
自分たちで共有持分の売買を進めようとすると、どうしても「価格をいくらにするのか」がネックになります。
不動産の時価の定め方にもいろいろありますし、お互いに「多少上乗せしてほしい」「もっと安くしてほしい」など意向があるからです。
親族間の場合、他人間と異なりドライに割り切れない部分や、感情的な対立、日頃の親族付き合いなどもあるので、なかなか自分の意向を素直に伝えられなかったり、相手から強硬な態度をとられて感情を害したり辟易したりしてしまうケースもよくあります。
契約書に不備が発生する
個人取引をすると不動産会社が契約書を作成してくれないので、自分たちで作成しなければなりません。
一般的な契約書の「書式」を使ってもかまわないのですが、書式をそのまま適用するのは危険です。不動産売買の契約は1つ1つ個性があるので、契約書にはケースに応じた内容を反映する必要があるからです。
また不動産の共有持分の表記方法などの基本事項を誤ると、契約書自体が無効となったり持分移転登記に使えなかったりしてトラブルが発生する恐れも高まります。
個人売買ではどうしても共有持分売買契約書に不備が発生しやすいのです。
登記されずに放置してしまう
不動産の個人売買で非常に多いリスクとして「登記されずに放置される問題」があります。
確かに不動産の所有者が変わったとき、登記をしなくても罰則は適用されませんし、登記に期限もないのでいつまででも受け付けてもらえます。
しかし不動産の所有権や共有持分は登記しないと第三者に主張できないので、売主が他の人へ二重譲渡する危険が発生します。
また共有持分を売却しても、持分権者として登記され続けている限り、固定資産税の納税義務を課されます。
さらに将来相続が起こった際などには相続人が「本当は誰の所有になっているのかわからない」ので混乱状態となります。
その頃には売買契約書なども散逸していて、正しい名義に登記するのが大変な手間となる可能性が高くなります。
不動産会社が間に入ったら当然のように登記まで行われますが、個人間の場合、何年も登記されずに放置されることが多々あるので注意が必要です。
代金が支払われない
個人間で共有持分を売却した場合、相手がきちんとお金を支払ってくれないリスクがあります。
特にローンを利用できずに分割払いにした場合、途中で支払いが滞るリスクが高まります。
不払いのリスクを小さくするには売買契約書を公正証書にしておくことをお勧めします。
公正証書化しておけば、相手が支払いを滞納したときに相手の預貯金などを差し押さえて残金を回収できるからです。それでも不払いリスクを0にするのは不可能です。
共有持分を親族間売買するときの注意点
共有持分を親族間で売買するときには、以下のようなことに注意してください。
ローンが通らない
不動産会社を介して他人間で売買する場合には金融機関は比較的スムーズにローンを通してくれます。
しかし親族間売買で不動産会社を介さない場合、金融機関がローン審査に通してくれるケースは非常に稀です。（かなり資産家で金融機関にとって超上客である場合などは別かも知れませんが・・・。）
親族で結託してお金を引き出し別の目的に使われる危険などが高まるためです。
自分たちだけで取引するなら「ローンは利用できない」と考えた方が良いでしょう。
親族関係が悪化するケースもある
親族間で不動産の売買をしようとするとお互いの意見が合わずに険悪となり、売買が成立しないばかりか親族関係が悪化してしまうリスクがあります。
相手が買いたくないのに無理に買い取らせようとしたり、代金額で折り合いがつかなかったりするからです。
個人売買を不動産会社に仲介してもらう方法
共有持分を兄弟に買い取ってもらいたいとき、個人間取引をせず不動産会社に「仲介」を依頼することが可能です。
兄弟間の売買であえて不動産会社を間に入れると、以下のようなメリットとデメリットがあります。
仲介のメリット
不動産会社が間に入ることにより、ローン審査に通りやすくなります。
不動産会社が間に入るなら資金が不動産売買に使われることが明らかで「兄弟が結託して別の目的のためにお金を引き出そうとしている可能性」が低下するからです。
ただし、不動産会社を通したからと必ずローン審査が下りるわけではなく、厳しく審査されることには違いありません。
親族間取引でローンを利用するには「腕の良い不動産営業マン」に対応を依頼する必要があります。
また不動産会社が入ると売買契約書を不備なく作成してくれますし、兄弟などの親族間であっても冷静にビジネスライクに話を進められます。
自分たちだけでは放置されがちな「登記」まで、すべての工程をスムーズに終えることができるでしょう。
仲介のデメリット
仲介会社を入れると仲介手数料が発生します。
売買価格が400万円以上の場合の手数料の上限は「売買価格の3％+6万円」に消費税を足した金額です。
安くはないので、仲介を利用するかどうかは費用のシミュレーションを行った上で慎重に検討しましょう。
個人売買以外で解決する方法
あなたの共有持分を買い取ってもらいたいとき、共有するご兄弟との個人売買以外の方法で解決する方法があります。
それは共有持分を不動産会社に直接売却する方法です。
すべての不動産会社ではありませんが、共有持分などの特殊な物件を積極的に買い取っている業者が存在します。
そういった業者相手であればたいていどのような共有持分でも売却できますし、すぐに契約を成立させられて代金も一括で支払われます。
兄弟に共有持分売却の話を持ちかけるのに気が引ける場合や兄弟が持分を買い取ってくれない場合などには検討してみてください。
当社でも共有持分の買取を行っています。
不動産会社に売却する場合の注意点
不動産会社が共有持分を買い取ると、その後不動産会社が共有者へ売却や買取の交渉を持ちかけます。
共有者に告げずに不動産会社に持分を売却すると、不動産会社が共有者へ意向を打診したときに共有者が驚いて逆恨みされるケースもあります。
不動産会社に持分を売却する際には、共有持分権者にもひと言断っておくようお勧めします。
（※すでに揉めている場合などは必要ありません。）
もちろん業者から伝えることも可能ですが、いきなり業者から連絡が来ると気分を害する方もおられるので、まずはご本人から軽く伝えるのが良いでしょう。
また共有持分を不動産会社に売る場合には、買取代金が相場（不動産の時価×共有持分割合）の金額よりは確実に低くなります。
不動産会社も利益を出す必要があるので仕方ありません。
最後に 共有者にスムーズに共有持分を売りたい方へ
共有持分を不動産会社に売るのは、あくまで最終的な解決方法です。できればスムーズに共有者に売却したいですよね。
そのためにお勧めの方法は、やはり不動産会社に仲介を依頼して安全に売却を進めることです。
ローンが必要な場合でも有能な不動産営業マンであれば、一般の不動産会社では使えないようなスキームを金融機関と一体となって考えてくれて、借入に成功するケースが少なくありません。
当社でも共有持分の買取、仲介ともに対応しておりますので、お気軽にご相談下さい。
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