共有名義とは?共有持分とは?が世界一わかる入門書

共有持分
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「どの記事を読んでも不動産の共有名義が何なのか分からない!」
「共有名義についてわかりやすくまとめてある記事はないのか?」
不動産の共有には難しい言葉が多くてわかりづらいですよね。

本記事を読むことで、上記のような悩みとオサラバできます。

なぜなら、専門の買取業者として不動産の共有持分を数多く取り扱ってきた、いわゆる「共有持分のプロ」である弊社。
そんな弊社が、不動産の共有名義を「誰にでも」「簡単に」「網羅的に」理解できるようにまとめたのが本記事だからです。

本記事では「共有名義とは」に加え、「共有者が持つ権利」や「共有名義のメリットとデメリット」についてわかりやすく解説しています。

この記事を読み終えていただければ、不動産の購入時や相続時に共有名義にするかどうかご自身で決定できるようになります。

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監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。
目次
  1. 不動産の「共有」とは
    1. 共有者とは
    2. 共有名義とは
    3. 共有持分とは
    4. 持分割合とは
      1. 持分割合の確認方法
  2. 数字で読み解くケース別「共有持分」
    1. 購入時の持分割合は費用負担割合で決まる
    2. 相続時の持分割合は3つのパターンで決まる
      1. 1 遺言書の記載内容に従って共有する
      2. 2 「遺産分割協議」で話し合って決める
      3. 3 「法定相続分」に則る
  3. 所有権以外の共有は「準共有」と呼ぶ
  4. 共有者は行為が制限される
    1. 変更行為(共有者全員の同意が必要)
    2. 管理行為(共有者の過半数の同意が必要)
    3. 保存行為(共有者それぞれが単独で可能)
    4. 自身の共有持分のみの処分(売却)
  5. 共有名義で不動産を所有するメリット・デメリット
    1. 3つのメリット
      1. 各共有者が住宅ローンの「団信」に加入できる
      2. 共有者それぞれに住宅ローン控除を適用できる
      3. 不動産売却時の控除額は共有者の人数分増える
    2. 5つのデメリット
      1. 共有者同士の意見が合わずに処分(売却)や管理ができない
      2. 相続の繰り返しで共有者が際限なく増える
      3. 離婚時の財産分与でトラブルの引き金となる
      4. 共有物分割請求を受ける
      5. ・知らない間に第三者との共有状態となる
  6. 共有名義で困らないための「豆知識」
    1. 固定資産税の納税義務は誰にありますか
    2. 物件に居座り続ける共有者を追い出せますか
    3. 共有者が自己破産した場合に不動産はどうなるか
    4. 共有者が認知症になっても不動産は売却できますか
  7. 共有名義は避けるべき
    1. 夫婦での共有名義はリスクを踏まえたうえで
    2. 相続時の共有名義はデメリットしかない
    3. すでに共有名義の場合は共有関係の解消
  8. まとめ

不動産の「共有」とは

1つの不動産を複数人で所有している状態を「共有」と言います。

ここからは共有に関する用語の意味を解説していきます。

共有名義 複数人が同じ不動産を所有している状態
共有者 不動産を共有している人
共有持分 不動産に対して各共有者が持つ割合的な所有権
持分割合 各共有者が持つ共有持分の割合

共有者とは

共有者とは、「不動産を共有している人」のこと。
例えば、「山田太郎」「山田花子」の夫婦で共同して新たに住宅を購入する場合は「山田太郎」と「山田花子」が共有者となります。

共有名義とは

共有名義とは、2人以上が同じ不動産の所有者にっている状態です。
例えば、「山田太郎」と「山田花子」が共同して物件を購入した場合、その物件は「山田太郎」と「山田花子」の共有名義となります。

共有持分とは

共有持分とは不動産に対して各共有者が持つ割合的な権利のこと。
不動産を共有していると言っても、物理的に「この部分は山田太郎のもの」「この部分は山田花子のもの」というわけではありません。
山田太郎と山田花子が「不動産全体」に対して数値的に権利を持っているという考え方になります。

持分割合とは

「持分割合」とは、各共有者が持つ共有持分の割合のこと。
持分割合は「山田太郎 3分の2」「山田花子 3分の1」のように分数の形で表されます。

持分割合の確認方法

持分割合は、毎年4~6月ごろに各市町村から交付される「固定資産税通知書」で確認が可能です。

ただ、固定資産税通知書は、共有者の中で代表者1名のみに交付がされます。
代表者以外の方で確認が難しい場合は、「登記事項証明書」の「権利部(甲区)」を見ることで確認できます。
登記事項証明書は全国の法務局窓口または、ネット上で誰でも申請することが可能です。

法務省「オンライン申請のご案内」

数字で読み解くケース別「共有持分」

「不動産購入時」と「不動産相続時」の2つに分けて不動産の共有関係を解説します。

購入時の持分割合は費用負担割合で決まる

新たに不動産を購入した場合、持分割合はお互いの費用負担割合に合わせます。

具体例をもとに説明します。

夫婦で住宅を購入した例
・5,000万円で新築の戸建てを購入
・妻の婚前貯金500万円を頭金
・夫名義で残りの4,500万円を住宅ローン契約

上記の場合、持分割合は

  • 妻の持分割合は「10分の1」
  • 夫の持分割合は「10分の9」

となります。

また、費用負担割合と異なる持分割合を設定してしまうと「贈与」とみなされ、贈与税が発生します。
先ほどの例で共有持分を

  • 妻「10分の4」
  • 夫「10分の6」

このように設定してしまうと、妻が多めに持つ「10分の3」の共有持分は、夫から妻への贈与とみなされ妻に贈与税が発生します。

相続時の持分割合は3つのパターンで決まる

不動産の相続時に持分割合を決める方法は以下の3パターンがあります。

  • 1 遺言書の記載内容に従って共有する
  • 2 「遺産分割協議」で話し合って決める
  • 3 「法定相続分」に則る

1 遺言書の記載内容に従って共有する

相続時の持分割合は、原則遺言書の内容に従って決められます。
自分の財産を「誰にどれだけ相続させるか」は所有者が自由に決めることができるのです。

具体例をもとに説明します。

父親が所有する不動産を相続する例
・父親と母親が不動産を「2分の1」ずつ共有
・父親が亡くなり、相続財産は父親の持分割合「2分の1」
・遺言書には「兄と弟の2人で半分ずつ分けるように」と記載されていた

つまり、父親の持分割合「2分の1」を半分に分けるので、兄弟で「4分の1」ずつ相続することになります。
相続後の持分割合は以下の通り。

相続人 持分割合
母親 変わらず「2分の1」
「4分の1」
「4分の1」

2 「遺産分割協議」で話し合って決める

遺言書が用意されていなかった場合や、不動産の分け方が明記されていないといった場合には相続人(相続を受ける人)同士の話し合いで持分割合を決定することができます。
このことを「遺産分割協議」と呼びます。

先ほどの例をもとに説明します。

父親が所有する不動産を相続する例
・父親と母親が不動産を「2分の1」ずつ共有
・父親が亡くなり、相続財産は父親の持分割合「2分の1」
・遺産分割協議で母親、兄、弟で「3分の1」ずつ分けることで合意

つまり、父親の持分割合「2分の1」を3つに分けるので、3人で「6分の1」ずつ相続することになります。
相続後の持分割合は以下の通り。

相続人 持分割合
母親 「2分の1」と「6分の1」を足して「6分の4」
「6分の1」
「6分の1」

3 「法定相続分」に則る

「誰が相続人になるのか」「相続割合はどうするのか」この2点に関して、法律上の基準が定められています。
この基準のことを「法定相続人」と「法定相続分」と言います。

多くの場合は、相続人同士でトラブルにならないよう、法定相続分を目安に遺産分割協議を行います。

先ほどの例をもとに説明します。

父親が所有する不動産を相続する例
・父親と母親が不動産を「2分の1」ずつ共有
・父親が亡くなり、相続財産は父親の持分割合「2分の1」
・この場合の法定相続分は母親に「2分の1」残りの「2分の1」は兄弟で折半

つまり、母親には「4分の1」、兄弟は「4分の1」を折半するので「8分の1」ずつ相続されます。
相続後の持分割合は以下の通り。

相続人 持分割合
母親 「2分の1」と「4分の1」を足して「4分の3」
「8分の1」
「8分の1」

所有権以外の共有は「準共有」と呼ぶ

厳密にいうと、共有とは「所有権」以外を分けるときには使うことができません。
所有権以外の賃借権、借地権、抵当権などの財産権を複数人で分けることは「準共有」と言います。

例えば、借地に建てた建物を共有財産として複数名で相続する場合、土地は借地権の「準共有」建物は所有権の「共有」となります。

ただし「共有」も「準共有」も扱いは同様なので、言い方の違いという認識で問題ありません。

共有者は行為が制限される

各共有者が不動産に対して行える行為は持分割合に応じて制限されます。
詳しく知りたい方は、以下の記事で解説しておりますので参照ください。

不動産の共有に関する民法条文のまとめ【保存行為、変更行為、管理行為とは?】
共有物の使用 各共有者には使用収益権がある 冒頭に説明したように、共有というのは物理的にその不動産を2つ以上に分けて使用権を持つのではなく、全体に対して、全員が持分に応じた使用収益権を持つという概念的なものです。 つまり、誰か...

本記事では、共有者が行える行為を以下の5つに分けて解説します。

  • 変更行為(共有者全員の同意が必要)
  • 管理行為(共有者の過半数の同意が必要)
  • 保存行為(共有者それぞれが単独で可能)
  • 自身の持分のみの処分(売却)

変更行為(共有者全員の同意が必要)

民法251条では、不動産の権利に変更を及ぼす行為を「変更行為」と定めています。
変更行為には共有者全員の同意が必要です。

以下が実際の条文です。

(共有物の変更)
第二百五十一条 各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更を加えることができない。
e-Govポータル「民法251条」

変更行為とは、主に以下の行為を指します。

  • 不動産を全体として処分(売却)すること
  • 不動産を担保に融資を受けること
  • 建物を取り壊すこと

管理行為(共有者の過半数の同意が必要)

民法252条では、「共有財産(不動産)の性質を変えない範囲での利用または改良」を「管理行為」と定めています。
管理行為には「持分割合が合計で50%以上」となる共有者の同意が必要です。

以下が実際の条文です。

(共有物の管理)
第二百五十二条 共有物の管理に関する事項は、前条の場合を除き、各共有者の持分の価格に従い、その過半数で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
e-Govポータル「民法252条」

管理行為には以下の行為が該当します。

  • 賃貸借契約を締結して、第三者に不動産を貸し出す
  • 賃貸借契約を解除する
  • 不動産の価値向上を目的としたリフォーム工事

保存行為(共有者それぞれが単独で可能)

民法252条では、管理行為と同時に「保存行為」についても定めています。
各共有者は単独での保存行為が可能です。

保存行為には以下の行為が該当します。

  • 不動産の価値を維持する目的で行う修繕工事
  • 不動産を不法占拠する第三者に対する「妨害排除・明け渡し請求」

自身の共有持分のみの処分(売却)

前述した通り、共有物(不動産)に対しては、各共有者に行為の制限があります。
一方で、あなたの共有持分のみであれば、当然にあなたが持つ権利であるため、誰にも制限されず各自で処分(売却)できます。

ただ、共有持分のみを購入しても、不動産全体を自由に活用することができないため、一般個人が買取を希望することはまずありません。

共有持分を処分する際は以下の3パターンが一般的です。

  • 他の共有者に買い取ってもらう

共有者であれば、あなたの共有持分を買い取ることで、「自身の持分割合が増加する」「単独所有化できる」等といったメリットがあるため、買取に応じてくれるケースがあります。

  • 共有持分を放棄する

自身の共有持分を放棄することも可能です。
放棄された持分は、持分割合に応じて他の共有者に分配されます。
ただ、分配された共有持分は「贈与」とみなされるため、他の共有者に贈与税が発生します。

  • 専門の買取業者に売却する

共有持分専門の買取業者であれば、条件次第であなたの共有持分のみをすぐに買い取ってくれます。
共有者間のトラブルで悩んでおり、今すぐに共有状態を解消したい方にはおすすめの方法です。
弊社でも共有持分のみの買取を行っておりますので、共有関係でお悩みの方はお気軽にご相談ください。

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共有名義で不動産を所有するメリット・デメリット

共有名義で不動産を所有することには複数のメリットとデメリットが存在します。

3つのメリット

メリットは以下の3つです。

  1. 各共有者が住宅ローンの「団信」に加入できる
  2. 共有者それぞれに住宅ローン控除を適用できる
  3. 不動産売却時の控除額は共有者の人数分増える

各共有者が住宅ローンの「団信」に加入できる

ペアローンを利用して夫婦共有名義の不動産を購入した場合、夫婦それぞれが住宅ローンの「団体信用生命保険」に加入することができます。


・5,000万円の新築戸建て
・夫が3,000万円のローン契約
・妻が2,000万円のローン契約

このような場合、妻が亡くなると「2,000万円の債務」は保険で弁済されます。
そのため、不動産購入後も夫婦共働きを希望しており、夫婦の収入どちらもローン返済に必要不可欠なのであれば、有効なリスク管理と言えるでしょう。

しかし、将来的に夫の収入のみでローン返済をしていく場合は話が変わります。
万が一夫が亡くなってしまっても、保険でカバーできるのは「3,000万円の債務」に限るため、妻に「2,000万円の債務」が残されてしまうのです。

そのため、将来のライフイベントで夫婦の働き方が変わると、このメリットはリスクになりかねません。

共有者それぞれに住宅ローン控除を適用できる

夫婦共同で住宅ローンを借り入れた場合「住宅ローン控除」を夫婦の双方が受けられます。
住宅ローン控除とは、年末の住宅ローン残高にあわせて、毎年の所得税が控除される制度です。
「年末の住宅ローン残高×1%」が控除額となっており、40万円が上限額に設定されています。

「夫単独」「夫婦共同」のそれぞれの場合を見ていきましょう。

5,000万円の住宅を購入する例
・夫単独で5,000万円のローン契約
控除額は上限の「40万円」
・夫婦共同で2,500万円ずつローン契約
控除額は「25万円+25万円=50万円」

上記のような場合、夫婦共同でローン契約したほうが、控除額が増額します。

ですが、妻が妊娠等の事情により退職した場合、所得税が発生しないため、妻は住宅ローン控除の恩恵を受けることができません。

そればかりか、夫婦で控除額を分散しているため、損をする可能性もあります。
上の例で用いると、夫単独であれば「40万円」分の控除枠が、夫婦共同で妻が退職すると控除枠は「25万円」に下がってしまいます。

そのため、将来的に妊娠や出産で妻が離職すると、控除の恩恵を十分に受けることができません。

不動産売却時の控除額は共有者の人数分増える

ご自身が居住している不動産を売却した際には「3,000万円の特別控除」が受けられます。
3,000万円の特別控除とは、居住用の不動産を売却した際の売却益に対して課税される「譲渡所得税」を3,000万円まで控除してくれる制度です。

この特別控除は共有者の人数分だけ受けられます。
そのため、夫婦共有名義の不動産を売却した場合、最大で6,000万円の売却益まで税金がかかりません。

ですが、売却益とは「売却代金」から「不動産取得費用」「売却にかかった諸費用」を差し引いたものであるため、3,000万円以上になることはまずないでしょう。

具体的な数字で解説します。


・5年前に5,000万円でマンションを購入
・不動産仲介会社を利用して6000万円で売却
・仲介手数料は200万円
この場合、売却益は以下の通りです。
計算式
6,000万円(売却代金)-5,000万円(取得費用)-200万円(諸費用)=800万円
譲渡所得は800万円

このように、売却益が3,000万円以上になることは現実的ではなく、単独名義での控除でも十分と言えます。

5つのデメリット

共有名義の不動産には複数のデメリットが存在します。
以下の5つを紹介します。

  • 共有者同士の意見が合わずに処分(売却)や管理ができない
  • 相続の繰り返しで共有者が際限なく増える
  • 離婚時の財産分与でトラブルの引き金となる
  • 共有物分割請求を受ける
  • 知らない間に第三者との共有状態となる

共有者同士の意見が合わずに処分(売却)や管理ができない

前述した通り、共有名義の不動産全体を処分(売却)や管理するためには、他の共有者の同意が必要です。

他の共有者との意見が合わずに、不動産が活用できず誰も管理しない状態であるにもかかわらず、手放すことすらできなくなるリスクがあります。

相続の繰り返しで共有者が際限なく増える

共有名義の不動産には、相続を繰り返すことで共有持分が細切れになるリスクがあります。
例えば、共有者Aに複数の相続人がいた場合、Aが亡くなると不動産の共有者はさらに増えます。

相続を繰り返すことで共有者が際限なく増え、いずれは誰と共有している不動産なのか分からなくなります。
つまり、共有名義の不動産を放置し続けることは、自分の子孫に対してトラブルの種を残すことになりかねないのです。

離婚時の財産分与でトラブルの引き金となる

夫婦が離婚するときの財産分与が複雑になり、夫婦共有名義の不動産がトラブルの引き金となるケースが後を絶ちません。
財産分与とは結婚期間中に築いた共有財産を夫婦2人で折半すること。
不動産に関しても、持分割合に関係なく「折半」とするのが原則です。

そのため、「離婚後も住みたい」「共有持分の割合にそって分割したい」といった双方の希望がぶつかることがトラブルの原因となりがちです。
離婚も珍しくない昨今では、財産分与のことも考えて不動産を購入すべきでしょう。

共有物分割請求を受ける

各共有者は「共有物分割請求(以下、分割請求)」を起こす権利を有します。
分割請求とは、他の共有者に対して共有状態の解消を求めることです。
共有者のうち1人でも分割請求を起こすと、他の共有者全員は「共有物分割協議」を行い、共有解消に向けて動かねばならなくなります。

また、共有者間での協議がまとまらない場合、分割請求訴訟を起こされて、共有解消方法を家庭裁判所での判決に委ねることとなります。
判決結果によっては、不動産全体を競売にかけて売却代金を持分割合に応じて分配するよう命じられることもあります。

・知らない間に第三者との共有状態となる

各共有者は自身の共有持分を自由に売却することができます(前述)。
要するに、他の共有者が共有持分を突然第三者に売却してしまう可能性があるのです。

そうなると対象の不動産は、顔も名前も知らない第三者との共有状態となり、不動産を勝手に使用されてしまう等の不利益を被る可能性があります。

共有名義で困らないための「豆知識」

ここからは共有名義についてよくある疑問に対してお答えします。

固定資産税の納税義務は誰にありますか

共有名義の不動産にかかる固定資産税は、「各共有者が連帯して納税する義務」を負います。

ただ実際には、納税通知書は毎年4~6月ごろに共有者のうち代表者1名にのみ送付されます。
代表者が固定資産税を納めたのちに、他の共有者に対して持分割合に応じた金額を請求できるという独特の仕組みとなっています。

逆に言えば、持分割合に応じて(按分して)別々に通知書を送付してもらうことはできず、必ず誰か一人を代表者として定めておかなければならないのです。
そのため、固定資産税の払い方に関しては共有者間で話し合っておく必要があります。

物件に居座り続ける共有者を追い出せますか

各共有者には、対象の不動産全体を使用する権利があり、物件に居住する行為は法律上認められています。
そのため、あなたの持分割合がどれだけ多くても、基本的に共有者を追い出すことはできません。

また「自分の共有持分(権)を侵害している」として、他共有者に「明け渡し請求」を起こすことは可能です。
ただ、他の共有者が住み続けていることによって被った不利益は各自で立証せねばならず、弁護士費用や手続きの労力がかかります。

共有者が自己破産した場合に不動産はどうなるか

共有者のうち誰か1人が自己破産した場合、その方の共有持分が競売にかけられます。
競売になると、標準価格の50~70%程度で買いたたかれてしまいます。

そうなると自己破産者にとっても、他の共有者にとっても不利益となります。
共有持分を買い取った(競落した)第三者が他の共有者の共有持分も買い取ろうと動く可能性があるためです。

最悪のケースですが、他の共有者の共有持分が競売にかけられてしまった場合は、共有者全員で不動産全体を「任意売却」したほうが得策と言えるでしょう。
不動産全体の売却であれば、一般の不動産市場で買い手を探すことができるため、競売によって不動産の価値を著しく下げることは避けられるためです。

共有者が認知症になっても不動産は売却できますか

共有者のうち誰か1人が認知症になってしまった場合「成年後見制度」を用いることで売却が可能です。
成年後見制度とは、「成年後見人」が本人の代わりに契約行為等の支援を行う制度です。

ただ、成年後見人を建てるためには、家庭裁判所で1年~1年半程度の期間を要します。
そのため、認知症になってしまう前に、子供等に「生前贈与」しておくことも将来の面倒ごとを回避するのに有効です。

共有名義は避けるべき

共有名義の不動産にはメリットとデメリットがあることをお伝えしてきました。
ですが、デメリットの方が大きく、不動産を共有名義にすることは避けるべきだと断言できます。

ここからは避けるべき理由を状況別に説明します。

夫婦での共有名義はリスクを踏まえたうえで

夫婦での共有名義は、不動産購入に共同出資が必要不可欠でない限り、避けた方がよいでしょう。
夫婦双方で受けられる「住宅ローン控除」のメリットに関しては、最長でも13年間しか受けることができません。
また「住宅ローン」「団体信用生命保険」2つのメリットに関しても、妻の離職等ライフスタイルの変化で簡単に失われてしまいます。

一方で、離婚時の財産分与によるデメリットは一生続きますし、相続時のデメリットは自分の子供や孫、その先々の代まで禍根を残します。
離婚も珍しくない昨今では、夫婦の共同名義は慎重に検討する必要があるといえるでしょう。

相続時の共有名義はデメリットしかない

不動産を共有財産として複数人で相続することにメリットはないため、基本的には共有名義を避けた方がよいでしょう。

自分の代では、共有関係がそれほど複雑でないとしても、世代を重ねるにつれて不動産が細切れになり、誰と共有しているのか分からなくなります。
将来的に不動産を処分したいと考えても、共有者の捜索から始めねばならず、合意形成を得ることが非常に困難となるのです。

相続時の共有名義を回避する方法は以下の記事で詳しく解説しておりますので、詳しく知りたい方は参考にしてください。

相続で不動産の共有名義はNG!将来のトラブルを回避する最適な方法を解説
相続で不動産を共有名義にすると今後トラブルに巻き込まれる事がある 相続で不動産を共有名義にすることは、単独名義と比べると以下のようなトラブルが発生することがあるので今後注意が必要です。 共有不動産の取扱い方針の不一致によって...

すでに共有名義の場合は共有関係の解消

すでに共有名義となっている不動産のリスクは、共有状態を解消する以外に方法はありません。
共有関係を解消する方法はいくつかあり、以下の記事で詳しく解説しておりますので、詳しく知りたい方は参考にしてください。

【共有持分を処分する5つの方法】他の共有者とのトラブルを防ぐポイントも解説
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まとめ

いかがだったでしょうか。
今回の記事を要約すると以下の通り。

  • 共有名義とは、2人以上が同じ不動産の所有者になること。
  • 共有名義にはメリットもあるが一過性のものに過ぎず、自分の後の代にまでデメリットは残る。
  • 夫婦での共有名義は、不動産購入に共同出資が必要不可欠でない限り避けた方がよい。
  • 不動産の相続時は基本的に共有名義を避けた方がよい。
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