国土交通大臣(1)第10112号
共有不動産にかかる費用の内訳
不動産を共有していると、さまざまな費用がかかります。
費用の種類によって法律の定める負担方法が異なるので、まずは共有不動産にかかるコストの種類を把握しましょう。
- 老朽化したときの修繕費用
- 災害に遭ったときの修繕費用
- 山林などの監守費用
- 商店などの模様替えの費用
- 固定資産税、都市計画税
- マンション管理費、修繕積立金
- リフォーム、リノベーションの費用
- 管理会社への土地管理の報酬
- 建物の水道光熱費
- 趣味の造作設置費用
火災保険については以下にまとめています。
共有不動産の金銭負担
共有不動産の場合、上記のような費用は誰がどのように負担するのでしょうか？
基本的に持分割合いに応じて負担する
民法は、共有者は「持分割合に応じて管理費を負担する」と定めています。
よって複数人で不動産を共有している場合、各共有者は「持分割合に応じて」全員が管理費を出し合う必要があります。
たとえば3人が不動産を共有していて、1人の持分が2分の1、残り2人の持分がそれぞれ4分の1のケースで管理費が4万円発生したら、2分の1の持分権者が2万円、残り2名がそれぞれ1万円ずつ負担します。
一人が居住している場合
共有不動産には、共有者のうち一人が居住しているケースがあるものです。
そのような場合には居住者が管理費を全額負担するのでしょうか？
実は法律は「居住しているかどうか」で取扱いを区別していません。
一人が居住していても、基本的には管理費を全員が持分割合に応じて負担しなければなりません。
ただし当事者が話し合いをして「居住者が全額負担する」と合意していれば、居住者一人に負担させることができます。
管理費用になるものとならないもの
民法によると「不動産の管理費用」は不動産共有者全員が持分割合に応じて負担しなければならないのですが、不動産から発生する費用には「管理費用」に該当しないものもあります。
民法253条が適用されて共有者全員が負担しなければならないのは「不動産の維持管理に必要不可欠な費用」と「不動産の価値を高める有益費」です。
また「共有者が全員合意して不動産を変更する場合にかかる費用」も管理費用に含まれます。
これらに該当しない費用は、共有者全員が分担しません。
管理費用になるもの
管理費用になるのは、以下のような費用です。
管理費
- 建物が老朽化したときの修繕費用
- 災害に遭ったときの修繕費用
- 山林の監守にかかる費用
- 固定資産税、都市計画税
- マンション管理費、修繕積立金
有益費
- 商店の模様替えにかかる費用
- 通路の舗装費用
- 通路に電灯を設置する費用
共有者全員が合意した不動産の変更にかかる費用
不動産の変更は、共有者全員が合意しないとできません。
共有持分権者単独の判断で不動産に変更を加えると違法ですし、他の共有者から損害賠償請求される可能性もあります。
ただ全員が合意した場合、その変更にかかる費用は全員が持分割合に応じて負担する必要があります。
具体的には以下のような費用が該当します。
- 不動産のリフォーム、リノベーション費用
- 不動産の不法占拠者を退去させるための裁判費用
- 共有不動産の地中に埋まっている有害物質の撤去費用
管理費用にならないもの
以下のような費用は「管理費用」になりません。
共有持分権者が単独で負担する必要があります。
- 土地管理を管理会社に任せた場合の管理報酬
土地管理を管理会社に任せた場合、管理報酬は基本的に「管理費用」に入らないという裁判例があります（東京地裁平成14年2月28日）。よって、管理会社を契約した持分権者が単独で負担しなければならないのが原則です。全員で負担するには、事前または事後に他の持分権者と話し合い、持分に応じて負担する合意をしておく必要があります。 - 建物にかかる水道光熱費
建物を利用するときの水道光熱費は、建物を保存するために必須ではなく建物の価値を高めるものでもありません。利用する人が負担すべき費用なので「管理費用」には入りません。電力会社やガス会社、市などと契約した当人が負担する必要があります。 - 自分の趣味の造作など
庭に石を置いたり建物に装飾を施したりして個人的な趣味の造作物を置いた場合、「管理費用」にはなりません。造作を置いた本人が全額負担する必要があります。
管理費用の具体的な支払い方法
共有不動産の管理費用は共有持分者全員が共有持分に応じて負担すべきですが、現実に費用請求は共有持分者のうちの一人に対して行われるケースが多数です。
たとえば固定資産税の納付用紙は代表者一人に送られてきますし、不動産の修繕費用なども代表者へと請求されるでしょう。
また、それぞれの共有持分権者が自分の負担部分を出し合って支払うのは手間がかかります。
よって、実際には請求が来たときに代表者がまとめて立て替え払いし、後に他の共有持分者へと負担部分の支払いを求め精算するパターンが多数です。
このように、まとめて立て替えた分を他の共有持分権者へ返還請求することを法律的に「求償」と言います。
求償を受けた他の持分権者は、自分の持分割合に相当する管理費用を代表者へ払わねばなりません。
管理費用の支払いと求償の具体例
AさんとBさんとCさんはマンションを共有しており、Aさんが2分の1、Bさんが4分の1、Cさんが4分の1の持分を持っています。
マンション管理費と修繕積立金が毎月合計で5万円かかりますが、口座引き落としになるのでAさんの口座を登録して毎月引き落としをしています。
Aさんは毎年1回、BさんとCさんにマンション管理費と修繕積立金の精算を求めています。
1年にかかるマンション管理費と修繕積立金の合計額は60万円なので、Bさんの負担部分は60万円×4分の1＝15万円、Cさんの負担部分は60万円×4分の1＝15万円です。
そこでBさんとCさんは、精算を求められるとAさんの管理費等の引き落とし口座に15万円を振り込み、清算を行っています。
固定資産税や都市計画税、不動産の修繕費用なども上記と同じような方法で精算を行います。
求償に応じてくれない場合の対処方法
代表者がまとめて管理費用を支払った場合、他の共有持分権者が求償に応じない可能性もあります。
そのような場合、立て替えた人はどのように対処すれば良いのでしょうか？
管理費用の支払いは法律上定められた持分権者の義務なので、支払いをしなければ立て替えた人は裁判を利用して精算を求められます。
たとえばAさんとBさんとCさんが不動産を共有していてAさんがまとめて管理費を支払ったのにBさんが負担分を払ってくれない場合を考えてみましょう。
AさんはBさんに管理被害者の求償請求訴訟を起こして支払いを求めることができます。
支払われた費用が「管理費用」であり、Aさんが支払ったことを証明できれば裁判所がBさんに支払い命令の判決を出してくれます。
Bさんが支払わない場合には、AさんはBさんの給料や預貯金を差し押さえて管理費用を回収することもできます。
強制的に買い取る
不動産を共有していて代表者が管理費用を支払ったにもかかわらず、他の共有持分権者が精算に応じなかったら代表者は不利益を受けてしまいます。
このようなとき、法律によって訴訟以外の解決方法が認められています。それは「強制買取制度」です。
よって、代表者が固定資産税やマンション管理費等の費用を払ったにもかかわらず他の共有者が精算に応じず1年が経過した場合、代表者はその人の持分を強制的に買い取ることが可能です。
ただしこれは「買取」の制度であり「没収」の制度ではないので注意が必要です。
強制的に買い取るには「相当の代償金」を支払わねばなりません。
たとえば3,000万円分の価値のある不動産を共有していて、3分の1の持分を持った共有持分権者が1年経っても管理費用を支払わない場合、その人から強制的に持分を買い取るには1,000万円の代償金を支払わねばなりません。
お金を払わないと持分を取り上げることはできません。
きちんと負担をしない共有持分権者がいると共有物の管理や処分に支障が発生するので、代償金を支払う資力があるなら、強制買取制度を利用すると良いでしょう。
資力がない場合、訴訟を起こすなどして負担部分を支払わせましょう。
求償できるケースとできないケース
「管理費用」になるかならないかで求償できるかどうかが決まる
不動産にかかる費用を払ったとき、必ずしも求償できるとは限りません。
求償できるのは支払われた費用が「管理費用」に該当し、各持分権者に「不動産管理費用の支払い義務」が発生するケースのみです。
支出した費用が管理費用に該当しなければ、他の持分権者には支払い義務がないので求償できないのです。
たとえば共有持分権者のうち一人が不動産に単独で居住していて、自分の趣味で庭の改装をしたり造作物を置いたりした場合、その費用は管理費用ではないので他の共有者へ求償できません。
同じように、水道光熱費についても基本的に居住者が単独で負担しなければならないので、居住していない他の共有持分権者へ求償を求めるのは不可能です。
一方、単独で居住していてもマンション管理費や修繕積立金は「管理費用」の範囲に入るので求償できます。
複数の共有者が居住している場合
不動産の水道光熱費など「管理費用」にならない費用は基本的に他の共有持分権者に求償できませんが、複数の共有持分権者が一緒に居住している場合には状況が変わってきます。
共有不動産をシェアして生活している場合を想定してみてください。
この場合、居住者は全員水道や電気ガスを利用するので全員が利用状況に応じて水道光熱費を負担すべきです。
よって、居住者のうち一人が全額の水道光熱費を支払った場合、共同生活者へ精算を求められます。
ただしこの場合の精算請求は民法253条の「管理費用の求償」ではありません。
水道や電気ガスを使っているのに相手が費用を負担していないので「不当利得」が発生していると考えられます。
よって「不当利得請求権」として負担分のお金を請求することになります。
管理費を支払わないまま持分が売却されたらどうなる？
不動産を共有している人は、マンション管理費や固定資産税などの管理費用を持分割合に応じて負担しなければなりません。
しかし、支払いをしないまま、持分を他人に売ってしまう人も中には存在します。
そんなとき、管理費用を立て替え払いした共有持分権者は誰に管理費用を請求すれば良いのでしょうか？
この場合、持分を売却した元の共有持分権者に求償を求められるのは当然です。
それ以外に、不動産持分を譲り受けた人に対しても管理費用の清算を求めることが可能です。
つまり、管理費用を精算しないまま誰かに持分を売られてしまったら、立て替えた人は「もともとの持分権者」と「持分を買い受けた人」の両方に精算金を請求できます。
どちらか支払いをしてくれそうな人に請求すれば、回収できる可能性が高くなります。
不動産の共有持分権者が死亡して持分が相続された場合には相続人に請求できますし、遺言によって持分が第三者へ遺贈された場合には受贈者、持分が無償で贈与された場合には受贈者へと管理費用の精算を求められます。
まとめ
不動産を共有していると、どうしても管理費用が発生します。スムーズに共有者間の負担ができずにトラブルになるケースもみられます。
面倒な共有関係から外れたいときには共有持分を売却する方法が有効です。当社でも共有持分の買取に積極的に対応しているので、よければご相談下さい。
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