共有名義の固定資産税を滞納したり共有者が死亡した時の対処法を解説

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共有名義になっている不動産にかかる固定資産税は、持分割合に応じて共有者全員が負担しなければなりません。

ただ、固定資産税の納税通知書は、毎年4月ごろに、共有者のうちの代表者1名に対して送られてきます。

一度、代表者が税金を全額立て替えて、後々、共有者間で精算する流れが一般的です。

そのため、固定資産税を立て替えた共有者と、滞納している共有者間でトラブルが生じることも少なくありません。

そこで今回は、共有名義になっている不動産の固定資産税について以下の内容を解説していきます。

  • 共有名義の不動産にかかる固定資産税の支払い方法
  • 代表者の選定方法と変更の仕方
  • 共有不動産の固定資産税を巡るトラブルとケース別の対処法

この記事は、共有不動産の固定資産税は複雑でわからない! という人のために、わかりやすさの限界に挑戦しております。

ぜひ、参考にしてください。

なお、もしすでに共有者同士で固定資産税を巡るトラブルに発展していたとしても、共有名義から抜け出すことで全て解決できます。

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株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

共有名義の不動産の固定資産税の支払い方法

不動産には、単独名義であれ共有名義であれ、固定資産税が課されます。

固定資産税は、毎年1月1日時点の固定資産の所有者に対し、3年に1回見直しがある不動産評価額(土地や家屋の価値)に準じて、1年ごとに課税されます。単独名義の場合はこれで話が済むのですが、共有名義の場合は少し話が複雑になります。

ここでは、共有名義の不動産にかかる固定資産税はいつ、誰が、どうやって支払うのかをわかりやすく解説していきます。

固定資産税の支払い時期は4~6月

固定資産税は、年に1回、納税対象者に納税通知書が送付されてきますので、通知書を受け取り次第、指定の納付期限までに支払いを行います。納税通知書の送付時期は自治体によってまちまちですが、おおむね毎年4~6月が一般的です。

固定資産税は6月・9月・12月・2月の年4回(第1期~第4期)に分けて支払う分割納付(分納)が基本となっていますが、一括納付を選択することもできます。基本的には納税通知書と共に分納用の4回分の納付書と別に1年分一括払用の納付書が送付されるのが一般的です。

なお、一括払いをする場合には期別に支払う場合と違い納期限は指定されていません。しかし、第1期の納期限を超えて支払う場合には、納期限の翌日から納付日までの期間に応じ延滞金が発生する場合がありますので、第1期の納期限(4月~6月)までに支払うよう求められることが多いです。

共有名義の代表者の元に納税通知書が届く

共有名義の不動産では、固定資産税の納税通知書は共有名義の代表者に届きます。なお、固定資産税の場合、共有名義の不動産であっても納税通知書は代表者のみに送付され、他の共有者には送付されないので注意が必要です。

代表者の選定方法について等詳しくは後述しますが、共有者同士で話し合って代表者を決めて届出を出すか、任意に自治体が決めるかのどちらかとなります。

共有名義人全員が連帯納税義務を負う

上記の通り、納税通知書は代表者のみに送付されます。しかしながら、納税義務自体は、不動産を共有している共有名義人全員が負うこととなっています。これを「連帯納税義務」といい、法律において以下の通り定められています。

共有物、共同使用物、共同事業、共同事業により生じた物件又は共同行為に対する地方団体の徴収金は、納税者が連帯して納付する義務を負う。

引用元:地方税法第十条の二第一項

簡単に説明すると、連帯納税義務とは、「代表者をはじめとした共有者全員で協力して税金を納付しなければならない」というものです。より正確に言うと「共有者全員が税金全額の負担義務を負うものの、一人が納税すれば全員の納税義務が消失する」仕組みになっています。

そのため、代表者が他の共有者の分まで納税を立て替えて支払うこともできますし、共有者全員で持分割合に応じてお金を出し合って支払うことも可能です。

他の共有者が減免をした場合は他の共有者へは減免されない

連帯納税義務者への課税減免に関して、補足すべき注意点があります。

固定資産税には減免制度が用意されていますが、これまでの法律では、連帯納税義務者の一人が減免を行った場合、他の連帯納税義務者の課税分に対しても減免の効力が生じるとされていました。

しかし、令和2年4月1日より民法が改正されたことで連帯納税義務者の一人に対して減免を行っても、原則として他の連帯納税義務者の課税分に対しては減免の効力が生じないというルールに変更されました。

そのため、令和3年度からは、共有者の一人が固定資産税の減免を受けたとしても、原則として他の共有者に減免の効力は及ばず、減免を行った分の共有者の分まで残りの共有者に対して全額課税されることになります。

ただし、債権者(ここでは地方自治体)及び他の連帯納税義務者が同意すれば、これまで通り減免の効力が他の共有者にも及ぶ旨も規定されています。同意の示し方については、同意書の提出、申立書の提出など、自治体により異なりますので事前に確認しておきましょう。

共有名義人ごとに持分に応じて納付する事はできない

先述の通り、共有不動産にかかる固定資産税の納税義務は、共有者全員が負うのがルールとなっています。

しかし、それにもかかわらず、「共有名義人ごとに持分割合に応じて納付することはできない」というのがややこしい所です。これは、先に述べたように、納税通知書が代表者にしか送付されないためです。

原則的には代表者が全員分を立て替えて支払い後に請求するか、納期限までに事前に他の共有者から持分割合に応じた固定資産税を徴収して、代表者がまとめて支払う必要があります。

自治体によっては共有名義人ごとに支払える所もある

共有名義不動産の固定資産税は持分に応じて共有名義人ごとに納付することができないのが原則ですが、自治体によっては所定の申請手続きを行うことによって、共有名義人ごとに固定資産税を支払える自治体もあります。

ただし、これは個々の自治体が、徴収をよりスムーズに進めるために特別に行っていることであって、あくまでも例外的措置です。ほとんどの自治体では原則的に共有名義人ごとの支払いはできませんので、肝に銘じておきましょう。

代表者がまとめて固定資産税を支払う

固定資産税の共有名義人ごとの納付はできないので、代表者がまとめて固定資産税を支払う必要があります。それでは、代表者というのはどのようにして決められるのでしょうか。

代表者の選定方法

物件の購入時および相続時に共有名義となった場合には、話し合いで代表者を決めることができます。話し合いで代表者が決まった場合には、「共有資産代表者選定届」のような、共有資産の代表者を特定の人に選定した旨の届け出書(自治体により呼び方が異なる場合もある)を役所の資産税課等担当部署に提出します。

そうすることで、自治体側も話し合いで決まった代表者を把握でき、代表者へ納税通知書を送ることができますので、必ず提出しましょう。

話し合いでは代表者が決まらず、届け出をしない場合には、自治体が任意で代表者を判断することになります。任意での代表者選定方法は自治体によって異なりますが、以下のような基準で決められることが一般的です。

1. 法人
2. 持分割合が多い
3. 市町村区に居住している
4. 世帯主
5. 登記簿の所有権に関する事項に記載されている順
※過去からの経緯や事前の申し出等を考慮し、この通りでない場合もある。

引用元:習志野市「共有名義で所有している固定資産の代表者船体基準と変更方法

また、納税管理人や、相続人代表者指定届を提出されている方が代表者に選定される場合や、登記順によって選定される場合もあります。

共有不動産の代表者変更も可能

共有名義の不動産の代表者を変更することもできますが、提出書類には新旧それぞれの代表者の署名捺印が必要になります。

手続きは自治体によりまちまちですが、多くの場合申請書や届出書(代表者変更届など)が必要で、申請や届出があった翌年度から固定資産税課税台帳や納税通知書などに反映されます。

当然ながら代表者が変更されたからといって、共有名義人の持分割合に応じた連帯納税義務が免除されるわけではありません。

先にも触れたように、手続きを代表者に一括せず、共有者全員の同意に基づく申請によって各共有者の持分割合に応じた納付書を作成・送付する取り扱いを実施している自治体もあります。

自分の自治体がどういった手続きを必要としているのか、調べたり問い合わせたりすることをおすすめします。

固定資産税に関するトラブルと対処方法

以上のように、共有名義の不動産にかかる固定資産税のシステムは、単独名義よりも明らかに複雑でわかりにくいものとなっています。そのため、共有名義の場合の固定資産税に関しては支払いや手続きに際してトラブルが起きてしまうことが多々あります。

ここでは、そうした共有名義の不動産にかかる固定資産税に関する代表的なトラブル例と、対処方法を紹介していきます。

共有者が固定資産税を支払ってくれない

納税義務自体は全員にあるにもかかわらず、実際に支払うのは代表者一人というシステムになっていることから、「代表者以外の共有者が固定資産税を支払ってくれない」というトラブルが非常に多く発生しています。

この場合、代表者が1人で、あるいは複数の共有者が共同で、一旦立て替えてから請求を行う必要があります。立て替えることで「求償権」を持てるからです。

求償権

簡単に説明すると「立て替えた分のお金を回収できる」権利のことで、回収手段としては、内容証明郵便等によって、支払いをしない共有者に対し立て替えた分の金額の請求を行う方法があります。請求に応じない場合は、訴訟を起こし財産を差し押さえすることで強制的に回収できます。

なお、立て替えた分の請求から1年以上共有者が請求に応じない場合には、「共有持分買取権」(民法第253条)を行使して強制的に当該共有者の持分を買い取ることができます。

(共有物に関する負担)
第二百五十三条 各共有者は、その持分に応じ、管理の費用を支払い、その他共有物に関する負担を負う。
2 共有者が一年以内に前項の義務を履行しないときは、他の共有者は、相当の償金を支払ってその者の持分を取得することができる。

引用:e-Gov法令検索 民法第二百五十三条

ちなみに、請求等を行わず(求償権を行使せず)に10年以上放置してしまうと、時効により求償権が消滅してしまい、立て替えた固定資産税が回収できなくなってしまうので注意しましょう。

共有持分を放棄した共有者がいる

共有持分のみに関しては、それぞれの共有者ごとに自由に使用することができる旨が以下のように法律で規定されており(民法第249条)、共有持分単独での売却や放棄は他の共有者の許可なしに行うことができます。

(共有物の使用)
第二百四十九条 各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。

引用:e-Gov法令検索 民法第二百四十九条

そのため代表者が、他の共有者から共有持分の放棄を行われてしまうというトラブルがよく発生します。

放棄には、相続時(相続前)に放棄する場合と、相続後に共有名義不動産の持分を放棄する場合があります。相続する前の放棄は「相続放棄」であり、固定資産税の納税義務を最初から負わないことになります。しかし、不動産以外のすべての資産も含めて相続の一切を放棄しなければ相続放棄はできません。

相続後の共有持分の放棄は、「持分放棄」とも呼ばれます。共有者の一人によって持分放棄がなされると、相続人がいない場合は、他の共有者に持分が帰属します。これは民法によって定められており、本人の意思表示のみで行えるため、回避はできません。

第二百五十五条 共有者の一人が、その持分を放棄したとき、又は死亡して相続人がないときは、その持分は、他の共有者に帰属する。

引用:e-Gov法令検索 民法第二百五十五条

持分が増えるならそれでいいじゃないか、と思うかもしれませんが、持分放棄により放棄された持分の所有権が他の共有者に移ると、相続税法上「贈与」とみなされ、他の共有者の税負担が増えることとなります。(これを「みなし贈与」といいます)

「放棄は仕方ないとしても持分割合に応じた固定資産税は請求したい」と放棄された側の共有者(代表者含む)が考えるのであれば、取りうる手段は「持分移転登記に協力しない」ことではないでしょうか。

固定資産税は「台帳課税主義」といって、毎年1月1日時点で課税台帳に登録がある持分権者に対して納税義務が発生する税金です。そして、原則として登記の際は全共有者の協力を得る必要があります。

(共同申請)

権利に関する登記の申請は、法令に別段の定めがある場合を除き、登記権利者及び登記義務者が共同してしなければならない。

引用元:e-GOV法令検索 不動産登記法 第60条

よって、他の共有者が持分移転登記に協力せず、持分放棄した共有者が登記簿に登録されたままの状態であれば、固定資産税の請求は取り消されないという理屈です。

これは相続放棄の場合も同じで、相続放棄できる「熟慮期間」が年を跨ぐと、相続放棄したにもかかわらず固定資産税の納税義務を負う可能性もあります。

ただし、他の共有者が非協力的である場合に、放棄を行う共有者は「登記引取請求訴訟」を起こすことで強制的に登記ができます。この訴訟は起こされるとまず勝てる見込みがないため、その際は共有者の放棄と税負担増を受け入れざるを得ません。

訴訟を起こされる前に、手を引いた方が結果的に裁判費用だけ負担は減るので、訴訟を起こされる前に和解するケースがほとんどです。

このように、共有者から突然持分を放棄されると、放棄した共有者に相続人がいない場合や、共有者が法律を熟知している場合には、残された共有者の税負担が増えることになります。

突然共有者が変更になると、法律では上記のように決まっていても、コミュニケーション不足等で代表者がどこに取り立てればいいのか分からなくなってしまう可能性もあるでしょう。

そのため、トラブルを避けるためには「自分の意思で放棄する場合は事前に相談する」旨を共有者全員で取り決めておくなどの対策が必要になります。同意なしに行えるからといって勝手に放棄して揉め事になるくらいなら、少しのコミュニケーションで解決する方が楽な場合もあるからです。

固定資産税を滞納してしまったら

固定資産税は前述の通り、「連帯納税義務」を共有者全員で負います。もし、代表者が固定資産税を滞納し、催促しても支払わない場合には、自治体は他の共有者に対し固定資産税を請求します。

代表者が払わなければ、誰かが代わりに払わないといけません。なお、固定資産税は納期限翌日から延滞金が課せられますので、支払わない期間が長引くほど延滞金は嵩んでいきます。

共有名義の場合、代表者含めて相互にコミュニケーションができていないと固定資産税の支払いによって共有名義人の間でトラブルになります。

たとえば、代表者が他の共有者から持分割合に応じた固定資産税を受け取っていたとしても、自治体に固定資産税を支払っていなければ、結果として共有名義人全員の滞納とみなされ他の共有者に請求がいってしまう、という可能性すらあるのです。

そして「自分が代わりに払うと損になる」と他の共有名義人全員が考えてしまうと、ズルズルと長引き延滞金が膨れ上がることになります。滞納が起きた際には、財産の差し押さえ等の強制執行を受ける前に、共有者全員で協力し、できる限り早めに支払いを済ませることが最善手です。

共有者が死亡した場合

共有者のうち一人が死亡した場合には、死亡した共有者の相続人へ共有持分が移ります。そのため、死亡した共有者の配偶者や子供等の親族との共有名義に変わり、今後は相続人と共有名義の不動産を一緒に管理していくことになります。

既存の共有者はともかく、その親族身内はほぼ赤の他人のようなものですが、相続によって共有名義になってしまうと、そうした人たちとも協力して固定資産税を支払っていかなければなりません。

それぞれの持分割合に応じて固定資産税を支払っていくにあたって、代表者が立て替える・事前に徴収するといった方法も含め、早いうちに密にコミュニケーションを取り話し合う事が大切です。

事前に話し合いで取り決めておくことで、トラブルを回避できます。なお、死亡した共有者に相続人がいない場合は、先述の民法第255条の規定に基づき、他の共有者に持分が帰属します。

共有者が破産した場合

破産とはつまり「自己破産」のことです。自己破産は自身の所有する財産をすべてお金に換え、債権者へ配当する代わりに、借金などの負債が免除される制度です。不動産を持つ人が自己破産をした場合、所有する不動産は原則として競売にかけられます。

競売
裁判所が債権回収のために債務者の持つ不動産を売却する手続き

共有名義の不動産の共有者が自己破産等で自身の債務整理をした場合、基本的には自己破産した共有者の持分のみが競売にかけられます。

つまり、固定資産税の支払いに関していえば、自己破産した共有者の持分のみが競売で落札した第三者の名義に置き換わるだけなので、持分割合に応じた固定資産税の支払いに関しても落札した第三者が代わりに支払うことになります。

しかし、固定資産税の納税通知書が代表者に対して届くこと自体は変わらないので、何もしなければ落札者は代表者を把握できないままの状態になります。そのため、新しく加わった代表者は共有者と話し合って、税金を持分割合に応じて支払ってもらうようにする必要があります。

固定資産税の支払いに関しては新しい共有者も当然承知しているはずですから、トラブルにはならないはずです。

共有者が持分を売却した場合

他の共有者が持分を売却した場合、売却された持分を買い取った第三者が新たな共有者として加わることになります。

この場合も同じように、納税通知書を受け取る代表者が新たな共有者と話し合いを持ち、固定資産税の支払いにトラブルが生じないよう、方法を取り決めることが求められます。

共有者が行方不明の場合

共有者が行方不明になった場合、行方不明になった共有者の持分に関してそのまま放置していると、その分の持分を自由にできないまま、固定資産税や修繕費負担の肩代わりをし続けなければなりません。

そうしたリスクを避けるには、「行方不明者の捜索・所在調査を依頼する」あるいは「行方不明状態に対する代替手段をとることで膠着状態を解消する」という2つの方法があります。

前者の方法については、音信不通で行方不明になっている人の捜索は難航し何年もかかる場合もあり、捜索が長引くほど、肩代わりだけをしなければならない期間もズルズル延びていってしまいます。よって、後者の方法を取るのがいいでしょう。

行方不明者の持分を宙ぶらりんの状態のままにせず、膠着状態を解消するには、以下のような方法を取る必要があります。

1.民法第25条1項に規定された「不在者財産管理人」の選定を裁判所に申し立てる
2.失踪宣告により行方不明者を死亡したものという扱いにする

1の方法では、不在者財産管理人が選任されることで、代表者はその人に対し固定資産税の支払いを請求できます。一般的には、弁護士や司法書士といった利害関係者以外の人物が不在者財産管理人に選任されます。

2の方法では、行方不明者に相続人がいる場合には、行方不明者の持分は相続人に相続されるので、代表者は相続人と話し合って、持分割合に応じた固定資産税の支払いをしてもらうことになります。

相続人がいなければ、民法第255条の規定に基づき他の共有者に持分が帰属しますので、行方不明者の持分割合の分だけ、他の共有者の固定資産税の負担が増すことになるでしょう。

みなし贈与の課税について

共有名義の不動産において注意しなければならない盲点として「みなし贈与」があります。みなし贈与とは、「共有名義の不動産の共有者が本来負担するべき持分割合とは違った割合で固定資産税を負担した場合、その差額について贈与とみなされ、より少ない負担をした方に贈与税が課せられる」というものです。

たとえば、自分名義の共有持分にかかる固定資産税の支払いを親にしてもらっていた場合は、子供が本来負担するべき税負担の肩代わりにあたり、固定資産税の親の負担分がみなし贈与にあたる可能性があります。

また、夫婦間で共有名義となっている不動産において、たとえば住宅取得費用を夫が全額負担し夫の単独名義であった不動産を、対価なしで夫婦の共有名義あるいは妻の単独名義に変更する場合。この場合にも、妻は不動産の2分の1ないし全部を無償で取得したこととなり、みなし贈与として贈与税が課せられてしまうことがあります。

みなし贈与による贈与税負担を避けるには、夫婦間あるいは親子間で持分割合に応じた固定資産税等の金銭のやり取りを、1%でも利子をつけて貸借として行うことで「贈与とみなされない」状態にする必要があります。または、前者の親の税負担や後者の妻の名義移行分を年間110万円までに抑えることで贈与税の非課税の範囲に留め、贈与税がかからないようにする対処するかです。

納税資金が足りず分割したい場合

元々固定資産税は年4回の分割納付が一般的と説明しました。しかし、4回の分割納付であっても他の共有者含めて全員の納税資金が足りないという場合、どうすればいいのでしょうか。

こうした場合は、納税資金が足りなくなることが判明した時点でできる限り早めに、理想を言えば滞納する前に、役所に相談しましょう。事情によっては更なる分納や猶予、減免といった対応を行ってくれる場合もあります。

代表者へ固定資産税を払っていたのに横領された場合

先程、固定資産税の滞納の項目で、「代表者が他の共有者から持分割合に応じた固定資産税を受け取っていたとしても、自治体に固定資産税を支払っていなければ他の共有者に請求がいってしまう」という例を出しました。実際にもしこういう事例が発生した時にはどうすればいいのでしょうか。

すなわち、「固定資産税に充てると言って代表者が受け取ったはずの預り金を、実際には代表者が固定資産税の支払いに使わず横領し」、更には「他の共有者が支払ったと思っていたはずの固定資産税を代表者が自治体に支払わず滞納していて、他の共有者が未払いの固定資産税の請求まで受けている」といった場合。

代表者は、不正に利益を得ているだけでなく、他の共有者に損失も与えているので、代表者は民法第703・704条に規定されている「不当利得」を行った「受益者(悪意の受益者)」とみなされます。

そして、他の共有者は民法第703・704条の「不当利得返還請求権」を行使し、徴収された固定資産税分+利息を代表者に請求できます。不当利得返還請求に関しては、固定資産税分の代金に関する口座間のやり取りなどの証拠を揃え、弁護士に依頼しましょう。

税金トラブルを根本から解決するなら共有持分買取業者へ

上記したように、共有不動産には固定資産税を巡った様々なトラブルがつきものです。

もし、すでに共有者同士で関係性が悪化しており、いずれ再びトラブルになる危険があるなら、早期に共有名義を解消するべきです。

個々のトラブルには、対処法がありますが、共有名義を続けている限り、根本的な原因の解決にはならないからです。

他の共有者と協力できない、関わりたくない、という場合は、共有持分専門の買取業者に相談して、持分を買い取ってもらうのがおすすめです。

民法上、あなたの共有持分はあなたの完全な所有物であり、他の共有者から合意を得ずとも自由に売却できます。

ここからは、共有持分買取業者を利用するメリットを解説していきます。

なお、当サイトを運営する「株式会社AlbaLink」も共有持分を専門に取り扱う買取業者です。

いままで数多くの共有トラブルを解決してきた弊社のスタッフが、お客様の共有不動産に関する問題の解決に真摯に取り組みます。

ご相談のみのお問い合わせも大歓迎です。気兼ねなくご相談ください。

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確実に共有持分を買い取ってくれる

共有持分買取業者なら、あなたの持分のみであっても、確実に買い取ってもらえます。

通常、一般の個人や不動産屋は共有持分のみを購入しません。

共有持分のみでは不動産を自由に活用できずに使い道がなく、その上、他人の権利関係に関与するリスクがあるからです。

その点、共有持分買取業者は、時間をかけて、不動産の権利関係を整理・調整できるノウハウがあるので、事業として共有持分を買い取れます。

他の共有者と一切関わらずに共有名義から抜け出せる

上述したとおり、あなたの共有持分はあなたの完全な所有物です。

よって、共有持分買取業者に持分を売却すれば、他の共有者と一切関わることなく共有名義から抜け出すことが可能です。

固定資産税の納税から完全に逃れられる

共有持分買取業者に自身の持分を買い取ってもらえば、当然、固定資産税の納税義務から完全に解放されます。

すなわち、共有持分を買い取ってもらった後は、共有者との税金トラブルとも関わる必要はありません。

最短数日で共有持分を現金化できる

共有持分買取業者であれば、最短数日で共有持分を現金化することが出来ます。

業者が直接買主となるため、業者と売主の金額感さえ合えば、すぐにでも契約準備をして決済を済ませられるからです。

なお、弊社ではご相談から最短3日で、共有持分の買取を行っております。

スピード感を重視したい売主様はぜひ、ご相談ください。

まとめ

この記事では、共有名義になっている不動産にかかる固定資産税について解説してきました。

原則として、共有不動産にかかる固定資産税は、持分割合に応じて共有者全員が負担します。

ただし、固定資産税の通知書を受け取るのは、共有者のうち、代表者1名のみであり、支払い後の精算は共有者同士に委ねられます。

よって、共有者間で税金の負担を巡る争いに発展するケースも珍しくありません。

もし、すでに共有者との税金トラブルが発生しており、共有者と関わりたくない、という方は、共有持分専門の買取業者へ相談することをおすすめします。

弊社も共有持分のみの買取を積極的に行っております。

税理士などの関連士業とも連携して買取を行っており、様々な方面からサポートさせていただきますので、お気軽にご相談ください。

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