配偶者居住権と共有持分の関係はどうなっている?登記までの流れも解説

共有名義不動産
facebook twitter

亡くなった人の配偶者が、住宅の所有権や共有持分を相続しなくても無償で居住できる「配偶者居住権」という制度ができました。

制度創設の背景には高齢化社会が関わっています。夫婦の一方を亡くした配偶者も高齢のケースが増えており、これからも増え続けるでしょう。

相続財産が十分ならまだしも、多くの家庭では住宅が主な財産となるため、配偶者が住宅を相続すると生活資金が不足し、預金等を相続すると住む場所を失うという困った状態になることが良く起こります。

配偶者居住権は、こうした相続の問題点を解決する重要な選択肢です。

本記事では、前半で配偶者居住権の要点を解説し、後半では具体的な事例を紹介します。

共有持分でもすぐに買い取ります!

他社で断られた物件でも大丈夫!全国どこでも査定します

監修者
株式会社AlbaLink代表取締役の河田憲二と申します。訳あり物件や売りにくい不動産の買取再販業を営んでおります。サービスサイトとして、「訳あり物件買取PRO」を運営しています。訳あり物件買取PROの責任者として、執筆・編集・監修のすべてに携わっています。

配偶者居住権の種類と成立要件

配偶者居住権には、最短でも6か月の居住を保障する「配偶者短期居住権」と、最長で終身まで居住可能な「配偶者居住権」の2つがあります。

どちらも、亡くなった人(以下、被相続人とします)の配偶者に、居住を確保させる目的で設けられた権利ですが、両者の本質は大きく異なっています。

まずは、2つの居住権に共通している部分を確認しておきましょう。

【配偶者短期居住権と配偶者居住権の共通点】

  • 被相続人の相続財産となる建物が対象
  • 配偶者が住んでいれば被相続人との同居は不要
  • 法律婚の配偶者だけが対象(事実婚は不可)
  • 配偶者自身に建物の所有権や共有持分は必要ない
  • 家賃は支払わなくても良い
  • 建物の固定資産税など通常の必要費用は配偶者負担
  • 配偶者以外は権利を取得できない(譲渡・相続できない)

上記の他にも共通点はありますが、重要なポイントとして挙げてみました。

以降では、配偶者短期居住権と配偶者居住権の違いを含め、それぞれの成立要件や制度詳細について解説していきます。

配偶者短期居住権の成立と消滅

配偶者短期居住権は、被相続人の相続財産となる建物に、配偶者が「無償で」居住していた場合、相続権のある配偶者であれば自動的に保有する権利です。

建物の所有権・持分については特に規定されておらず、被相続人に所有権か持分がある建物に無償で住んでいた配偶者は、そのまま住み続けることができるのですが、期間は次のように定められています。

  • 相続開始から6か月間と建物の遺産分割が確定するまでのいずれか長い期間
  • 建物の所有者が配偶者短期居住権の消滅を申し入れてから6か月間

「建物の所有者が配偶者短期居住権の消滅を申し入れてから6か月間」は、少しわかりにくいので補足すると、配偶者短期居住権は相続人の同意なく成立する法定権利のため、建物を相続する人の所有権を著しく制限してしまいます。

したがって、建物所有者(当然に配偶者以外)は、いつでも配偶者短期居住権の消滅を申し入れることができ、配偶者は消滅の申し入れに対抗できませんが、その場合でも6か月間は居住が保障されるということです。

言い換えるなら、建物所有者からの明け渡し請求に対し、6か月間は出ていかなくても良いと考えればわかりやすいでしょうか。

なお、配偶者短期居住権は、次に説明する配偶者居住権とは重複できず、配偶者居住権を取得したときは、配偶者短期居住権が消滅します

また、配偶者短期居住権に特別な手続きは必要ありません。

配偶者居住権の成立と消滅

配偶者短期居住権が一時的な居住権なのに対し、配偶者居住権は原則として終身までの居住を可能にする権利です(期間を定めることもできます)

配偶者短期居住権と異なる部分が多く、配偶者居住権を見据えて相続を考えている場合は、十分に確認しておきましょう。

建物の所有者に関する要件

対象の建物が、被相続人の相続財産であることは配偶者短期居住権と同じですが、相続開始の時点で建物に夫婦以外の共有者がいるとき、配偶者居住権は成立しません

なぜなら、終身までの居住権なので、おおよそ長期間にわたって共有者が建物を使用できない状況となり、持分権への制限が強すぎると考えられているからです。

そのため、建物に子供や親族など夫婦以外の共有者がいないか確認し、夫婦以外に共有者がいるときは、持分を夫婦のいずれかで相続前に買い取っておく必要があります

遺贈や死因贈与ができる

配偶者が配偶者居住権を取得する方法は、遺産分割(協議・調停・審判)・遺贈・死因贈与のいずれかです。配偶者短期居住権と異なり、要件を満たしただけで自動的には取得できません。

遺産分割では、相続人が同意するとは限らず、とりわけ配偶者と血の繋がらない相続人がいると、配偶者居住権に反対して住宅の換価を主張することが予想されます。家庭裁判所の調停や審判に持ち込まれることもあるでしょう。

その点、遺贈・死因贈与では、配偶者に配偶者居住権を贈るので確実性が高まります。

配偶者相続分の一部として評価される

家賃なしで終身まで居住できる権利として、配偶者居住権には経済的利益が認められるため、配偶者相続分の一部として評価されます。

つまり、遺産分割等で具体的に決まった配偶者の相続分から、配偶者居住権に相当する評価額が控除され(簡単に言えば配偶者居住権の分だけ相続での取り分が減って)、残りの相続分を配偶者が相続することになります。

ただし、婚姻期間が20年以上の配偶者に配偶者居住権が遺贈された場合は、相続財産に含まれない(特別受益にならない)扱いとされています。

配偶者居住権の消滅事由

終身の居住権なので配偶者が亡くなると消滅しますが、配偶者による放棄や、建物所有者との合意解除も可能です(建物所有者の承諾があれば消滅させずに賃貸もできます)。

他には、配偶者が建物の単独所有者となったときも、所有権により居住できるので配偶者居住権が消滅します。配偶者が持分を取得しただけでは消滅しません。

配偶者短期居住権と配偶者居住権の主な違い

配偶者短期居住権 配偶者居住権
要件 被相続人の相続対象である建物に配偶者が無償で居住していたこと(配偶者居住権を取得した場合と配偶者に相続権がない場合を除く) 被相続人の相続対象である建物に配偶者が居住していたこと(建物に夫婦以外の共有者がいる場合を除く)
取得方法 要件を満たせば当然に取得 要件を満たし、なおかつ遺産分割(協議・調停・審判)・遺贈・死因贈与のいずれかが必要
存続期間 6か月と遺産分割までのいずれか長い期間、消滅の申し入れから6か月 原則として終身だが期間の定めは可能
財産的評価 評価されない 配偶者の具体的相続分から控除
登記 できない できる(第三者対抗力あり)
賃貸での利用 できない 建物所有者の承諾が必要
建物の増改築 できない 建物所有者の承諾が必要

配偶者居住権のメリット

相続後の居住を確保する方法としては、配偶者居住権だけではなく、建物の所有権または持分を相続するか、建物の相続人から賃貸借または使用貸借で借りることもできます。

ここでは、配偶者居住権を選ぶメリットをいくつか紹介しますので、どの方法がベストなのか検討してみましょう。

所有権や持分は必要ない

建物を相続することが、居住を確保する最も確実な方法なのは間違いありません。

しかし、相続財産が少ない場合に配偶者が建物を相続すると、将来の資金面で不安が残ったり、配偶者が持ち出しで他の相続人へ代償金を支払うケースが考えられます。

だからといって、建物を共有にしてしまうと、今度は他の共有者とトラブルになりやすく、家族全員が仲の良い関係ならまだしも、不安定な共有状態はできるだけ避けたいところでしょう。

配偶者居住権は、所有権よりも低い評価額で取得できるので、その分だけ預金など他の遺産を相続する余地が生まれ、より安定した居住の確保に好都合です。

家賃なしで終身の居住が可能

相続後に賃貸住宅へ引っ越す場合はもちろん、建物を相続した人に賃貸してもらう場合も、配偶者居住権のように家賃なしで住み続けることはできません。

建物を相続した人にタダで貸してもらうこと(使用貸借)はできますが、あくまでも相手がいることですし、使用貸借は権利保護が弱いこともあって、居住が安定しないリスクを伴います。

そして、配偶者居住権のメリットは終身まで存続することですから、契約に縛られる賃貸借や使用貸借よりも、この点においては優れていると言えます。

なお、配偶者の相続分から配偶者居住権の評価額が控除されることを考えると、相続する財産で終身までの家賃を前払いしたのと同等です。確かに居住は無償ですが、権利の評価まで無償というわけではありません。

不当利得返還請求や共有物分割請求に対抗できる

配偶者居住権は、配偶者が建物の共有者であっても成立し存続します。

配偶者が建物の共有者になると、自己の持分権により居住することは可能ですが、他の共有者から持分相当の対価請求(不当利得返還請求)や共有解消の請求(共有物分割請求)を受けるおそれがあり、配偶者の居住が脅かされます。

配偶者居住権を登記しておくことで、他の共有者からの請求に対抗できるようになります。

配偶者居住権のデメリット

どのような制度でもメリットとデメリットは表裏一体です。

配偶者居住権のメリットを重視するか、デメリットを重視するかは、置かれている環境でも違いますし、当事者でなければ判断できませんが、デメリットを無視して後悔しないように必ず確認だけはしておきましょう。

譲渡できないので資産性が低い

配偶者居住権は、被相続人の配偶者だけが利用できる権利で、他の誰にも移転しない性質を持っています(このような権利を法律用語で一身専属権といいます)。

一身専属権
その権利が専ら特定人の一身に属し、他人が取得したり、他人に移転できないもの。

したがって、相続時には財産的価値を評価されるにもかかわらず、他人へ譲渡できる資産としての価値はありません

ただし、配偶者居住権の目的である建物の所有者にとっては、配偶者居住権がある限り、建物を使用できないマイナスの状態ですから、権利譲渡はできないとしても権利消滅と引き換えに対価を得られるとすれば、その相手は建物所有者ということになります。

通常の費用は居住者負担

通常の費用とは、居住用の建物として維持していくために必要な費用のことです。

典型的には、建物の固定資産税・都市計画税、敷地が借地なら地代ですが、外壁・屋根・水回りなど、長期間住み続けることで修繕が必要な場合も、配偶者が負担しなければなりません。建物の価値が高いほど、長く住むほど配偶者の費用負担は増します

この点は、賃貸借であれば家賃が発生する代わりに、通常の費用は建物所有者が負担するので、明らかな配偶者居住権のデメリットです。

なお、固定資産税・都市計画税を配偶者が負担しても、納税義務者が建物所有者(共有なら共有者全員)で変わらないこと、地代を配偶者が負担しても、借地契約の当事者は建物所有者で変わらないことに注意してください。

建物の流動性や価値が下がる

不動産の流動性とは、現金など他の資産に換えやすいかどうかを意味します。

配偶者居住権が登記された建物は、配偶者が他界するか居住をやめるまで他の用途では使えず、貸して収益を得られないことはもちろん、売ろうとしても買い手が付きません

また、実際に配偶者が終身まで居住するかどうかはともかく、建物には経年劣化がありますから、配偶者居住権が消滅する頃には、相続時と比べて大きく市場価値を失うケースもあるでしょう。

配偶者居住権を使うのであれば、多くの相続では配偶者ではなく子供が建物を相続するため、子供の立場で建物を考える視点も重要です。

配偶者居住権の登記

配偶者居住権そのものは、要件さえ満たせば取得できるのですが、登記しないと建物の所有者が変わった場合に対抗できない(配偶者居住権を主張して居住を守ることができない)ので、必ず登記するべきです。

また、配偶者居住権を設定する建物は、被相続人から相続後の所有者に変更する必要があり、所有権移転登記(いわゆる相続登記)を先に行います。

これらの登記申請を一般の人が問題なく行うのは難しく、司法書士に依頼して必要書類を自分で揃えるほうが無難でしょう。

相続開始から登記までの流れ

遺産分割協議では、相続人全員が同意しないと配偶者居住権を取得できません(配偶者居住権に限らず遺産分割とはそういうものです)。加えて、配偶者居住権を設定登記する建物の相続人も決めておく必要があります。

遺産分割協議がまとまらないときは、家庭裁判所に調停か審判を申し立てることになり、調停成立か審判確定によって登記することが可能です。

登記申請は、建物の所在地を管轄する法務局で行いますが、相続登記も含め司法書士に依頼したほうが確実なので、その際は指示された必要書類を用意するようにしてください。

参考までに、法務局が公表している配偶者居住権の登記申請書を紹介しておきます。

登記の申請者と協力義務

原則として、配偶者居住権の設定登記は、配偶者(登記権利者)と建物所有者(登記義務者)の共同申請です。

民法上、建物所有者は配偶者居住権の登記に協力する義務を負いますが、建物所有者が協力的だとは限らず、その場合は訴訟により確定判決を得ることで、配偶者からの単独申請が可能になります。

また、配偶者居住権の取得が遺産分割調停・審判による場合も、配偶者からの単独申請が可能です。

配偶者居住権設定登記の必要書類と費用

配偶者居住権設定登記の必要書類は、遺産分割・遺贈・死因贈与で異なってきますが、基本的には以下の通りです。

  • 登記原因証明情報(遺産分割協議書、遺言書、死因贈与契約書など)
  • 建物の登記識別情報
  • 法律婚の配偶者だけが対象(事実婚は不可)
  • 建物所有者の印鑑登録証明書(交付から3か月以内)
  • 委任状(司法書士に依頼する場合)

この他、戸籍謄本、住民票などを必要とする場合があります。

費用については、登録免許税が建物の固定資産税評価額の1000分の2(評価額1,000万円の建物なら2万円)、司法書士に依頼する場合は司法書士報酬が別途必要です。

配偶者居住権を使えるケースと使えないケース

夫のAさんと妻のBさんは、Aさんが建物・土地を所有する住宅に同居しており、二人の間には子のCさんがいます。Aさんが亡くなったので、Bさんは配偶者居住権を使うことはできるでしょうか。

Aさんが亡くなった時点で、建物がAさんの単独所有ですから、Bさんは配偶者居住権を使って、そのまま住み続けることができます。

ただし、Aさんが建物を相続して所有者となる場合は、配偶者居住権を使えません。その場合でも、Aさんは建物所有者として住み続けることができます。

なお、このケースで配偶者居住権を使うとしたら、建物をCさんが相続するとして、土地はBさんが相続できれば、敷地利用権についても心配がなくなります。

夫のAさんと妻のBさんは、お互いに出資してマイホーム(土地はAさん名義、建物は共有)を購入しました。息子のCさんとは仲があまり良くないのが気がかりです。Aさんが亡くなり、Bさんは配偶者居住権を使うべきかどうか迷っています。

建物がAさんとBさんの共有であっても、配偶者居住権は使えます。問題になりそうなのは、Aさんの共有持分を誰が相続するのかという点です。

Bさんは既に建物の共有者ですから、Aさんの持分を相続しなくても住むことができるとはいえ、Aさんの持分を相続して共有者となったCさんに、持分割合に応じた賃料相当額を支払わなくてはなりません。

また、Cさんとの関係を考えれば、BさんがAさんの持分を相続して建物の単独所有者になり、そのまま住み続けるほうが良さそうです。

配偶者居住権は、所有権よりも低い評価額で居住権を得られる制度ではありますが、事情によってはあえて使わない選択も出てくるでしょう。

夫のAさんと妻のBさんは、Bさんの父親の土地に家を建てましたが、どうしても資金が足りなかったので、Aさん・Bさん・Bさんの父親で1/3ずつの共有にしました。現在は子のCさんと暮らしています。Aさんが亡くなると、配偶者居住権は使えるでしょうか。

建物にAさんとBさん以外の共有者がいるときは、配偶者居住権を使えません。

Aさんの共有持分は、BさんとCさんが相続人となりますが、どちらが相続しても一緒に暮らしているのなら問題なく、土地はBさんの父親が娘夫婦のために提供していたのですから、こちらも問題が起こるとは考えにくいです。

したがって、配偶者居住権を使えなくても当面の居住に支障はないでしょう。ただし、Bさんの父親が亡くなり、建物の持分と土地がBさん以外に相続されたとき、どうなるかわからない懸念は残っているので相続時に将来の活用方法を考えておくようにしましょう。

将来に起こりそうなトラブル

配偶者居住権で終身までの居住が保障されるといっても、いずれ状況が変わることは予想できますし、現実問題として状況の変化に対処しなくてはなりません。

将来に起こりそうなトラブルとして、金銭面と権利面の両方が想定されます。

配偶者居住権が不要になった場合

例えば、配偶者が引っ越したり、福祉施設へ入所したりする状況を考えてみます。

配偶者にしてみれば、配偶者居住権を得るときに相続分が減らされており、途中で住むのをやめるなら換金したいと思うでしょう。何をするにも「先立つもの」は必要ですからね。

しかし、説明したとおり配偶者居住権は譲渡できません

そこで、配偶者居住権が無くなると建物を自由にできる建物所有者なら、権利消滅と引き換えに対価を支払う可能性はあるのですが、多くの建物所有者は配偶者の子供です。

相続した建物を今まで使えなかった子供に対し、「もう住まないからお金をよこせ」と親から言えるかどうか、なかなか難しいのではないでしょうか。言えたとしても余計なトラブルを引き起こしかねません。

また、他の方法として、建物所有者の承諾があれば賃貸することも可能です。

とはいえ、建物所有者の子供は、親が住むからこそ配偶者居住権に同意したのであって、他人が住んでその家賃が自分ではなく親に行くとしたら、やはり複雑な心境でしょう。

土地所有者が変わった場合と借地の問題

配偶者居住権は、あくまでも建物に設定登記する権利ですから、建物所有者に敷地を利用する何らかの権利があることを前提としています。

そのため、建物の相続人が建物を第三者に売却しても、配偶者は配偶者居住権を主張できますが、土地の相続人が土地を第三者に売却したとき、建物所有者に敷地利用権(借地権)が存在するかどうかは大問題です。

また、既に借地上の建物なら、建物所有者は地代を支払わなくてはなりません。

実質的に配偶者が地代を負担したところで、借地契約の当事者である建物所有者が実際に地代を支払わなければ、地主との契約が解除されます。

最悪の場合、建物所有者が敷地を利用できなくなり、配偶者居住権では対抗できなくなりますので、土地の所有権(または借地権)についても、配偶者による相続を考えなければならないでしょう。

まとめ

建物の所有権や持分を不要とする配偶者居住権は、配偶者が相続において不動産以外の財産を取得しやすくなること、共有不動産によるトラブルが減ることなど、配偶者保護に手厚い制度であるのは間違いありません。

一方で、制度自体に難解な部分があり、しかも権利行使の相手方は、その多くが建物を相続した自身の子供ですから、親子の対立を生む結果とならないか心配にもなります。

存命中から相続の話は不謹慎だとする嫌いはありますが、できることなら建物所有者が生きているうちに、弁護士等の専門家への相談を含め、家族全体が納得するまで話し合うべきです。

残される家族への配慮も、旅立つ者の責任だと思えば、配偶者居住権と相続を考えてみるきっかけになるのではないでしょうか。

簡単入力30秒
訳あり物件の売却は
今すぐご相談ください
共有名義不動産
この記事をシェアする
facebook twitter
訳あり物件買取プロ
タイトルとURLをコピーしました